教學(xué)第11講項(xiàng)目的后評價(jià)課件

第十章

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)制作人丁剛張奎第十章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營制作人丁剛張奎1學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)的概念及作用掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)的方法能運(yùn)用指標(biāo)體系設(shè)置的原則、方法及內(nèi)容建立房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)模型，對項(xiàng)目進(jìn)行綜合效益評價(jià)掌握房地產(chǎn)購后行為評價(jià)的概念、作用及內(nèi)容制作人丁剛張奎學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)的概念及作用制作人丁2本章綱要第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)第三節(jié)房地產(chǎn)購買后行為評價(jià)制作人丁剛張奎本章綱要第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述制作人丁剛3第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)的概念以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目為對象，對其經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益以及顧客滿意度進(jìn)行的全面考核制作人丁剛張奎第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)4第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述（二）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)的作用有助于國家更好地決策有助于項(xiàng)目本身的完善和提高有利于部門間的合作和管理水平的提高制作人丁剛張奎第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述（二）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)5第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)的（一）“前后對比”和“有無對比”評價(jià)法（二）單指標(biāo)評價(jià)法定額方法同類比較法制作人丁剛張奎第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營6第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述（三）綜合評價(jià)法

綜合評價(jià)法是指把項(xiàng)目整個(gè)評價(jià)指標(biāo)體系中的所有指標(biāo)加以綜合，采用一系列方法，形成一定的參數(shù)或指數(shù)，進(jìn)行項(xiàng)目效益橫向或縱向?qū)Ρ鹊姆椒?。制作人丁剛張奎第一?jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述（三）綜合評價(jià)法制作7第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述三、設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)指標(biāo)體系的原則全面性與系統(tǒng)性統(tǒng)一原則科學(xué)性和現(xiàn)實(shí)性相結(jié)合原則普遍性與可比性相結(jié)合原則定量與定性相結(jié)合原則BACK制作人丁剛張奎第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述三、設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)與8第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo)（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)1．工程造價(jià)指標(biāo)總造價(jià)——某項(xiàng)目的投資總額；單位造價(jià)——項(xiàng)目總造價(jià)與建筑面積的比值；戶均造價(jià)——工程總造價(jià)與居住總戶數(shù)的比值可售單位面積造價(jià)——工程總造價(jià)與可售建筑面積的比值制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)9第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)2．盈利能力指標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)總利潤——項(xiàng)目總收入扣除項(xiàng)目總支出后的數(shù)值，總利潤直接反映項(xiàng)目為企業(yè)所取得的總盈利水平；全部投資利潤率——房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤總額與項(xiàng)目全部投資的比率；自有資金利潤率——房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤總額與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金投資的比率。

3．建設(shè)工期指標(biāo)制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)2．盈利能力指標(biāo)制10第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)4．工程質(zhì)量指標(biāo)開發(fā)工程質(zhì)量優(yōu)良率——質(zhì)量評定為優(yōu)良的建筑面積與竣工建筑面積的比率，這個(gè)比率越大，表示建筑物的質(zhì)量越好，質(zhì)量好不僅能延長建筑物的使用壽命，也能減少使用過程中的維修費(fèi)用，給使用者帶來良好的感受，提升項(xiàng)目的社會效益。房屋返修率——返修的建筑面積與竣工建筑面積的比率，這個(gè)比率越小，表示建筑物的返修程度低，建筑質(zhì)量越好。制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)4．工程質(zhì)量指標(biāo)制11第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（二）房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo)1．營業(yè)利潤營業(yè)利潤＝經(jīng)營利潤＋其他業(yè)務(wù)利潤經(jīng)營利潤＝經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－銷售費(fèi)用－經(jīng)營稅金及附加費(fèi)－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用其他業(yè)務(wù)利潤＝其他業(yè)務(wù)收入－其他業(yè)務(wù)支出2．投資凈收益制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（二）房地產(chǎn)經(jīng)營企12第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)3．經(jīng)營成本降低額及成本降低率經(jīng)營成本降低額是指實(shí)際發(fā)生的房地產(chǎn)經(jīng)營成本與前期經(jīng)營總成本的差額，而經(jīng)營成本降低率指的是經(jīng)營成本降低額與前期經(jīng)營總成本的比率。經(jīng)營成本減少指標(biāo)的衡量有利于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)分析經(jīng)營管理過程中的成本控制，以采取相應(yīng)的措施減少資金的占用，提高資金的利用率。4．房屋銷售利潤房屋銷售利潤是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)銷售房屋和提供相關(guān)服務(wù)的主要經(jīng)營收入扣除其成本、費(fèi)用、稅金后的利潤，這一指標(biāo)適用于以房產(chǎn)經(jīng)營為主要經(jīng)營內(nèi)容的房地產(chǎn)企業(yè)。制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)3．經(jīng)營成本降低額13第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目社會效益指標(biāo)（一）國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1．項(xiàng)目開發(fā)總產(chǎn)值項(xiàng)目開發(fā)總產(chǎn)值＝各單位工程竣工總產(chǎn)值＋輔助生產(chǎn)產(chǎn)值＋開發(fā)運(yùn)輸產(chǎn)值＋其他開發(fā)產(chǎn)值2．項(xiàng)目開發(fā)凈產(chǎn)值項(xiàng)目開發(fā)凈產(chǎn)值＝利潤＋稅金＋工資總額＋職工福利基金＋利息支出＋其他制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)14第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)3．項(xiàng)目利稅總額指整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目上交給國家財(cái)政或政府主管機(jī)關(guān)的稅金（費(fèi)）、留給企業(yè)的利潤總額，它標(biāo)志著項(xiàng)目對國家財(cái)政的貢獻(xiàn)大小。

4．項(xiàng)目投資利稅率項(xiàng)目投資利稅率是指開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的利稅總額與總投資的比率，它從國民經(jīng)營角度反映了國家國民經(jīng)濟(jì)的投資效率制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)3．項(xiàng)目利稅總額制15第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（二）勞動就業(yè)指標(biāo)勞動就業(yè)水平可用勞動就業(yè)率、項(xiàng)目勞動就業(yè)率等相關(guān)指標(biāo)來衡量勞動就業(yè)率。（三）提供居住水平指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)際安置的居住總?cè)藬?shù)項(xiàng)目實(shí)際安置的居住總戶數(shù)項(xiàng)目實(shí)際安置的居民凈增總?cè)藬?shù)項(xiàng)目實(shí)際安置的居民凈增總戶數(shù)住宅開發(fā)總建筑面積以及與原有指標(biāo)的對比值制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（二）勞動就業(yè)指標(biāo)16第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（四）交通便捷程度指標(biāo)1．住宅區(qū)內(nèi)部交通方便程度指標(biāo)體系包括住宅內(nèi)樓梯、電梯、樓道、坡道等交通聯(lián)系部分的方便程度。2．住宅區(qū)外部交通方便程度指標(biāo)體系包括上下班、購物、上學(xué)、托幼、外出乘車的方便程度。制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（四）交通便捷程度17第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（五）住宅區(qū)安全程度指標(biāo)（六）住宅區(qū)衛(wèi)生指標(biāo)1．飲用水的標(biāo)準(zhǔn)微生物學(xué)指標(biāo)水的感官性狀和一般化學(xué)指標(biāo)毒理學(xué)指標(biāo)放射性指標(biāo)

2．垃圾收集與處理3．公共環(huán)境衛(wèi)生的保持制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（五）住宅區(qū)安全程18第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)指標(biāo)（一）污染控制指標(biāo)1．大氣污染2．聲環(huán)境和視環(huán)境3．廢水廢渣的處理（二）環(huán)境條件指標(biāo)（三）自然資源的保護(hù)與利用（四）項(xiàng)目對生態(tài)環(huán)境的影響制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)19第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)1．內(nèi)部環(huán)境條件指標(biāo)用以衡量住宅內(nèi)部環(huán)境的舒適度，包括住宅面積、綠化面積、容積率、隔聲、隔熱、日照、通風(fēng)、用水、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)等。2．外部環(huán)境條件指標(biāo)用以衡量項(xiàng)目外部環(huán)境條件的優(yōu)劣性，包括建筑密度、市政設(shè)施的完善程度、公共建筑的設(shè)置、綠地及公共活動面積及外部環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)等。制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)1．內(nèi)部環(huán)境條件指20第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（一）構(gòu)建綜合效益評價(jià)指標(biāo)體系制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)21經(jīng)濟(jì)效益社會效益工程造價(jià)指標(biāo)綜合效益盈利能力指標(biāo)建設(shè)工期指標(biāo)工程質(zhì)量指標(biāo)國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)勞動就業(yè)指標(biāo)提供居住水平指標(biāo)交通便捷程度指標(biāo)住宅區(qū)安全程度指標(biāo)住宅區(qū)衛(wèi)生指標(biāo)污染控制指標(biāo)環(huán)境條件指標(biāo)自然資源保護(hù)與利用指標(biāo)項(xiàng)目對生態(tài)環(huán)境的影響指標(biāo)環(huán)境影響制作人丁剛張奎經(jīng)濟(jì)效益社會效益工程造價(jià)指標(biāo)綜合效益盈利能力指標(biāo)建設(shè)工期指標(biāo)22第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（二）確定反映各指標(biāo)影響程度的權(quán)重系數(shù)Wi權(quán)重系數(shù)用來反映各指標(biāo)因素在綜合效益評價(jià)分析中的地位Wi滿足歸一化的條件即W1＋W2＋W3＋……＋Wn＝1BACK制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（二）確定反映各指23第三節(jié)房地產(chǎn)購買后行為評價(jià)一、房地產(chǎn)購買后行為評價(jià)及其主要內(nèi)容1．房地產(chǎn)購買后行為評價(jià)的含義

指客戶購買房地產(chǎn)產(chǎn)品后，在觀察期和使用期對于產(chǎn)品使用價(jià)值、心理期望滿足程度、企業(yè)守信程度、服務(wù)滿意程度以及投資價(jià)值的全面感受、體驗(yàn)與判斷，以及據(jù)此而必然產(chǎn)生的對于產(chǎn)品及開發(fā)商的評價(jià)、社會傳播行為和處理不滿意的方式的選擇。制作人丁剛張奎第三節(jié)房地產(chǎn)購買后行為評價(jià)一、房地產(chǎn)購買后行為評價(jià)及其主24第三節(jié)房地產(chǎn)購買后行為評價(jià)2．購買后行為評價(jià)的主要內(nèi)容（1）購買者對于產(chǎn)品及開發(fā)商的滿意度（2）購房者的社會傳播行為（3）購房者處理不滿的方式的選擇制作人丁剛張奎第三節(jié)房地產(chǎn)購買后行為評價(jià)2．購買后行為評價(jià)的主要內(nèi)容制25第三節(jié)房地產(chǎn)購買后行為評價(jià)二、影響購買者購后滿意度的因素1．購買者對于預(yù)期效果的預(yù)測對產(chǎn)品的研究、比較及使用對產(chǎn)品性能的預(yù)期對產(chǎn)品實(shí)際性能的評價(jià)對產(chǎn)品的預(yù)期目標(biāo)與實(shí)際性能的評估實(shí)際性能未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)實(shí)際性能與預(yù)期目標(biāo)無明顯差異實(shí)際性能超過預(yù)期目標(biāo)滿意不滿意基本滿意制作人丁剛張奎第三節(jié)房地產(chǎn)購買后行為評價(jià)二、影響購買者購后滿意度的因素26第三節(jié)房地產(chǎn)購買后行為評價(jià)2．購買者對交易公平性的理解3．購買者購后心理狀態(tài)以及購后效果不理想的原因歸屬4．購買者對產(chǎn)品本身可改良、優(yōu)化空間的理解制作人丁剛張奎第三節(jié)房地產(chǎn)購買后行為評價(jià)2．購買者對交易公平性的理解制27第三節(jié)房地產(chǎn)購買后行為評價(jià)三、注重后行為評價(jià)，塑造開發(fā)商品牌

1．促進(jìn)與加強(qiáng)購房者的購后滿意感了解購房者的購房目的與態(tài)度注意掌握好促銷分寸合理確定價(jià)格水平保持產(chǎn)品性能與質(zhì)量的穩(wěn)定制作人丁剛張奎第三節(jié)房地產(chǎn)購買后行為評價(jià)三、注重后行為評價(jià)，塑造開發(fā)商28第三節(jié)房地產(chǎn)購買后行為評價(jià)2．減少或消除購房者購后不滿意感保證后期物業(yè)管理的質(zhì)量購后階段幫助購房者增加對交易公平性的理解尊重客戶意見，適時(shí)予以反饋BACK制作人丁剛張奎第三節(jié)房地產(chǎn)購買后行為評價(jià)2．減少或消除購房者購后不滿意29第十章

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)制作人丁剛張奎第十章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營制作人丁剛張奎30學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)的概念及作用掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)的方法能運(yùn)用指標(biāo)體系設(shè)置的原則、方法及內(nèi)容建立房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)模型，對項(xiàng)目進(jìn)行綜合效益評價(jià)掌握房地產(chǎn)購后行為評價(jià)的概念、作用及內(nèi)容制作人丁剛張奎學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)的概念及作用制作人丁31本章綱要第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)第三節(jié)房地產(chǎn)購買后行為評價(jià)制作人丁剛張奎本章綱要第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述制作人丁剛32第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)的概念以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目為對象，對其經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益以及顧客滿意度進(jìn)行的全面考核制作人丁剛張奎第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)33第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述（二）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)的作用有助于國家更好地決策有助于項(xiàng)目本身的完善和提高有利于部門間的合作和管理水平的提高制作人丁剛張奎第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述（二）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)34第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)的（一）“前后對比”和“有無對比”評價(jià)法（二）單指標(biāo)評價(jià)法定額方法同類比較法制作人丁剛張奎第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營35第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述（三）綜合評價(jià)法

綜合評價(jià)法是指把項(xiàng)目整個(gè)評價(jià)指標(biāo)體系中的所有指標(biāo)加以綜合，采用一系列方法，形成一定的參數(shù)或指數(shù)，進(jìn)行項(xiàng)目效益橫向或縱向?qū)Ρ鹊姆椒?。制作人丁剛張奎第一?jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述（三）綜合評價(jià)法制作36第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述三、設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)指標(biāo)體系的原則全面性與系統(tǒng)性統(tǒng)一原則科學(xué)性和現(xiàn)實(shí)性相結(jié)合原則普遍性與可比性相結(jié)合原則定量與定性相結(jié)合原則BACK制作人丁剛張奎第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)概述三、設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)與37第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo)（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)1．工程造價(jià)指標(biāo)總造價(jià)——某項(xiàng)目的投資總額；單位造價(jià)——項(xiàng)目總造價(jià)與建筑面積的比值；戶均造價(jià)——工程總造價(jià)與居住總戶數(shù)的比值可售單位面積造價(jià)——工程總造價(jià)與可售建筑面積的比值制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)38第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)2．盈利能力指標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)總利潤——項(xiàng)目總收入扣除項(xiàng)目總支出后的數(shù)值，總利潤直接反映項(xiàng)目為企業(yè)所取得的總盈利水平；全部投資利潤率——房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤總額與項(xiàng)目全部投資的比率；自有資金利潤率——房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤總額與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金投資的比率。

3．建設(shè)工期指標(biāo)制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)2．盈利能力指標(biāo)制39第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)4．工程質(zhì)量指標(biāo)開發(fā)工程質(zhì)量優(yōu)良率——質(zhì)量評定為優(yōu)良的建筑面積與竣工建筑面積的比率，這個(gè)比率越大，表示建筑物的質(zhì)量越好，質(zhì)量好不僅能延長建筑物的使用壽命，也能減少使用過程中的維修費(fèi)用，給使用者帶來良好的感受，提升項(xiàng)目的社會效益。房屋返修率——返修的建筑面積與竣工建筑面積的比率，這個(gè)比率越小，表示建筑物的返修程度低，建筑質(zhì)量越好。制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)4．工程質(zhì)量指標(biāo)制40第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（二）房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo)1．營業(yè)利潤營業(yè)利潤＝經(jīng)營利潤＋其他業(yè)務(wù)利潤經(jīng)營利潤＝經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－銷售費(fèi)用－經(jīng)營稅金及附加費(fèi)－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用其他業(yè)務(wù)利潤＝其他業(yè)務(wù)收入－其他業(yè)務(wù)支出2．投資凈收益制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（二）房地產(chǎn)經(jīng)營企41第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)3．經(jīng)營成本降低額及成本降低率經(jīng)營成本降低額是指實(shí)際發(fā)生的房地產(chǎn)經(jīng)營成本與前期經(jīng)營總成本的差額，而經(jīng)營成本降低率指的是經(jīng)營成本降低額與前期經(jīng)營總成本的比率。經(jīng)營成本減少指標(biāo)的衡量有利于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)分析經(jīng)營管理過程中的成本控制，以采取相應(yīng)的措施減少資金的占用，提高資金的利用率。4．房屋銷售利潤房屋銷售利潤是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)銷售房屋和提供相關(guān)服務(wù)的主要經(jīng)營收入扣除其成本、費(fèi)用、稅金后的利潤，這一指標(biāo)適用于以房產(chǎn)經(jīng)營為主要經(jīng)營內(nèi)容的房地產(chǎn)企業(yè)。制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)3．經(jīng)營成本降低額42第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目社會效益指標(biāo)（一）國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1．項(xiàng)目開發(fā)總產(chǎn)值項(xiàng)目開發(fā)總產(chǎn)值＝各單位工程竣工總產(chǎn)值＋輔助生產(chǎn)產(chǎn)值＋開發(fā)運(yùn)輸產(chǎn)值＋其他開發(fā)產(chǎn)值2．項(xiàng)目開發(fā)凈產(chǎn)值項(xiàng)目開發(fā)凈產(chǎn)值＝利潤＋稅金＋工資總額＋職工福利基金＋利息支出＋其他制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)43第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)3．項(xiàng)目利稅總額指整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目上交給國家財(cái)政或政府主管機(jī)關(guān)的稅金（費(fèi)）、留給企業(yè)的利潤總額，它標(biāo)志著項(xiàng)目對國家財(cái)政的貢獻(xiàn)大小。

4．項(xiàng)目投資利稅率項(xiàng)目投資利稅率是指開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的利稅總額與總投資的比率，它從國民經(jīng)營角度反映了國家國民經(jīng)濟(jì)的投資效率制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)3．項(xiàng)目利稅總額制44第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（二）勞動就業(yè)指標(biāo)勞動就業(yè)水平可用勞動就業(yè)率、項(xiàng)目勞動就業(yè)率等相關(guān)指標(biāo)來衡量勞動就業(yè)率。（三）提供居住水平指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)際安置的居住總?cè)藬?shù)項(xiàng)目實(shí)際安置的居住總戶數(shù)項(xiàng)目實(shí)際安置的居民凈增總?cè)藬?shù)項(xiàng)目實(shí)際安置的居民凈增總戶數(shù)住宅開發(fā)總建筑面積以及與原有指標(biāo)的對比值制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（二）勞動就業(yè)指標(biāo)45第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（四）交通便捷程度指標(biāo)1．住宅區(qū)內(nèi)部交通方便程度指標(biāo)體系包括住宅內(nèi)樓梯、電梯、樓道、坡道等交通聯(lián)系部分的方便程度。2．住宅區(qū)外部交通方便程度指標(biāo)體系包括上下班、購物、上學(xué)、托幼、外出乘車的方便程度。制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（四）交通便捷程度46第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（五）住宅區(qū)安全程度指標(biāo)（六）住宅區(qū)衛(wèi)生指標(biāo)1．飲用水的標(biāo)準(zhǔn)微生物學(xué)指標(biāo)水的感官性狀和一般化學(xué)指標(biāo)毒理學(xué)指標(biāo)放射性指標(biāo)

2．垃圾收集與處理3．公共環(huán)境衛(wèi)生的保持制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（五）住宅區(qū)安全程47第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)指標(biāo)（一）污染控制指標(biāo)1．大氣污染2．聲環(huán)境和視環(huán)境3．廢水廢渣的處理（二）環(huán)境條件指標(biāo)（三）自然資源的保護(hù)與利用（四）項(xiàng)目對生態(tài)環(huán)境的影響制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)48第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)1．內(nèi)部環(huán)境條件指標(biāo)用以衡量住宅內(nèi)部環(huán)境的舒適度，包括住宅面積、綠化面積、容積率、隔聲、隔熱、日照、通風(fēng)、用水、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)等。2．外部環(huán)境條件指標(biāo)用以衡量項(xiàng)目外部環(huán)境條件的優(yōu)劣性，包括建筑密度、市政設(shè)施的完善程度、公共建筑的設(shè)置、綠地及公共活動面積及外部環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)等。制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)1．內(nèi)部環(huán)境條件指49第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（一）構(gòu)建綜合效益評價(jià)指標(biāo)體系制作人丁剛張奎第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)50經(jīng)濟(jì)效益社會效益工程造價(jià)指標(biāo)綜合效益盈利能力指標(biāo)建設(shè)工期指標(biāo)工程質(zhì)量指標(biāo)國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)勞動就業(yè)指標(biāo)提供居住水平指標(biāo)交通便捷程度指標(biāo)住宅區(qū)安全程度指標(biāo)住宅區(qū)衛(wèi)生指標(biāo)污染控制指標(biāo)環(huán)境條件指標(biāo)自然資源保護(hù)與利用指標(biāo)項(xiàng)目對生態(tài)環(huán)境的影響指標(biāo)環(huán)境影響制作人丁剛張奎經(jīng)濟(jì)效益社會效益工程造價(jià)指標(biāo)綜合效益盈利能力指標(biāo)建設(shè)工期指標(biāo)51第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目綜合效益評價(jià)（二）確定反映各指標(biāo)影響程度的權(quán)重系數(shù)Wi權(quán)重系數(shù)用來反映各指標(biāo)因素在綜合效益評價(jià)分析中的地位Wi滿足歸一化的條件即W1＋W2＋W3＋……＋Wn＝1BACK制作人丁剛張