復(fù)地項目建設(shè)全過程成本管理

復(fù)地項目建設(shè)全過程成本管理運營管理部房地產(chǎn)價值鏈價值法則：利潤貢獻和風(fēng)險從前端向后端逐級遞減項目策劃建筑設(shè)計招標(biāo)管理工程管理投資策劃土地獲取銷售管理客服管理項目成本管理越靠近價值鏈前端，經(jīng)營操作風(fēng)險越大，但對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤貢獻越高價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小越靠近價值鏈后端，經(jīng)營操作風(fēng)險越小，但對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤實現(xiàn)有重要影響2目錄一．項目不同階段的成本管理內(nèi)容二．項目建設(shè)階段傳統(tǒng)的成本管理模式三．全過程造價控制及合同管理四．論文一：精裝修住宅項目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制五．論文二：一、項目不同階段的成本管理內(nèi)容?

前期開發(fā)階段?

項目設(shè)計階段?

項目建設(shè)階段?

項目的成本管理是一個有機的整體，雖然不同階段的成本管理具有不同的主要內(nèi)容，但相互之間也具有一定的聯(lián)系。就所占成本管理重要性的比重而言，前期開發(fā)階段的成本管理最為重要，對項目的利潤影響也最大，設(shè)計階段的成本控制重要性為次之，建設(shè)階段的成本管理影響為最小房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成?

土地成本（約占項目總成本的30-35%左右）?

前期費用（約占項目總成本的2-3%左右）?

工程成本（約占項目總成本的50-55%左右）?

營銷成本（約占項目總成本的5-8%左右）?

管理成本和財務(wù)成本?

從成本的屬性來看，土地成本、管理費及財務(wù)成本在項目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較?。磺捌谫M用、工程成本、營銷成本則會因為項目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。因此，工程成本、營銷成本是項目開發(fā)過程中進行成本控制的重點。尤以工程成本為重。目錄一．項目不同階段的成本管理內(nèi)容二．項目建設(shè)階段傳統(tǒng)的成本管理模式三．全過程造價控制及合同管理四．論文一：精裝修住宅項目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制五．論文二：二、項目建設(shè)階段傳統(tǒng)的成本管理模式1．傳統(tǒng)成本管理控制的方法在國內(nèi)，以前長期的傳統(tǒng)成本控制方法為定額制，總的成本控制思想為概算控制施工圖預(yù)算，施工圖預(yù)算控制結(jié)算，最后工程竣工結(jié)算后通過審價確定結(jié)算價款。2．控制的手段概算定額或指標(biāo)、預(yù)算定額、審價或近期開始的工程量清單。3．控制的實施通過概算定額和相關(guān)指標(biāo)編制概算，作為項目總的成本控制目標(biāo)，在概算成本內(nèi)進行施工圖設(shè)計，并根據(jù)施工定額編制施工圖預(yù)算，在項目竣工后編制結(jié)算，并由審計單位進行審核。其中概算由設(shè)計單位或相關(guān)職能單位完成，施工圖預(yù)算由建設(shè)單位或施工單位完成，施工過程中造價控制由建設(shè)單位和監(jiān)理公司承擔(dān)，結(jié)算由施工單位完成，審價單位審核。4．產(chǎn)生的問題各階段編制的概預(yù)算缺少系統(tǒng)性的考慮，不兼顧前后不同階段的工作，有時產(chǎn)生相互之間的沖突與矛盾；人為的將造價控制的全過程分割，導(dǎo)致相互間互不負(fù)責(zé)，缺乏總體控制責(zé)任者。5．效果由于缺少整體的考慮和系統(tǒng)的協(xié)調(diào)，往往最終結(jié)算超施工圖預(yù)算，預(yù)算超概算，導(dǎo)致投資控制失控，建設(shè)方的投資效益差。目錄一．項目不同階段的成本管理內(nèi)容二．項目建設(shè)階段傳統(tǒng)的成本管理模式三．全過程造價控制及合同管理四．論文一：精裝修住宅項目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制五．論文二：三、全過程造價控制及合同管理1．全過程造價控制方法?

通過動態(tài)的造價規(guī)劃確定項目的造價目標(biāo)及各組成分部分項造價控制值；?

編制完善的工程量清單，并以此為核心編制招標(biāo)文件，以利于在較為準(zhǔn)確的實物量基礎(chǔ)上進行充分競標(biāo)得到優(yōu)惠的合同價款，合同價款應(yīng)在造價控制值之內(nèi)；?

通過加強對施工過程中的變更控制及合同管理，有效的控制變更價款；?

結(jié)算價為合同價款加變更價款，通過變更價款的控制，將結(jié)算價控制在造價控制值之內(nèi)，從而實現(xiàn)造價的動態(tài)控制。三、全過程造價控制及合同管理2．全過程造價控制的系統(tǒng)流程1）根據(jù)企業(yè)投資目標(biāo)、市場分析、項目定位等確定項目的造價總控目標(biāo)；2）根據(jù)方案設(shè)計/初步設(shè)計編制相應(yīng)估/概算，并從技術(shù)、設(shè)計、材料、造價各方面進行比選、分析，調(diào)整確定項目的分項概算實施控制目標(biāo)；3）根據(jù)項目建設(shè)進度、造價控制目標(biāo)，合理劃分總包、分包、甲供等標(biāo)段，建立工程發(fā)包系統(tǒng)架構(gòu)，同時按分項概算實施控制目標(biāo)、標(biāo)段架構(gòu)進行施工圖及技術(shù)要求委托設(shè)計（限額設(shè)計）；4）編制總包、分包、甲供等各標(biāo)段的招標(biāo)文件，包括將圖紙及技術(shù)要求轉(zhuǎn)化為包含設(shè)計及技術(shù)要求的工作量清單；5）組織招投標(biāo)工作，包括總包、分包、甲供等各標(biāo)段工程，通過招投標(biāo)獲得有競爭力的合同總價；6）工程實施過程中的工程變更（包括設(shè)計修改、簽證、技術(shù)核定單），以及工程變更估算；7）把工程變更估算與分項造價實施控制目標(biāo)進行比較分析差異，如超出控制范圍，則進行變更調(diào)整或調(diào)整分項造價實施目標(biāo)，如在控制范圍內(nèi)則實施變更；8）工程結(jié)算，工程結(jié)算價為工程合同價加變更價，應(yīng)在造價控制值之內(nèi)；9）進行造價指數(shù)、指標(biāo)分析，控制效果分析等，并納入企業(yè)數(shù)據(jù)庫，為以后項目制定造價總控目標(biāo)和分項概算實施控制目標(biāo)提供參考。三、全過程造價控制及合同管理3．全過程造價控制的手段根據(jù)包含設(shè)計及技術(shù)要求的工作量清單。4．造價控制全過程及合同管理的內(nèi)容1）設(shè)計階段2）招標(biāo)階段3）施工階段4）竣工決算及保修階段三、全過程造價控制及合同管理1）設(shè)計階段a）根據(jù)項目的性質(zhì)，明確各專業(yè)顧問的工作范圍、界面及配合造價控制應(yīng)注意的事項；b）編制各種設(shè)計方案的估算供選擇方案參考；c）對概算進行優(yōu)化，包括分部分項工程造價、技術(shù)、設(shè)計上的綜合考慮，從而達到三者的統(tǒng)一。在此基礎(chǔ)上不斷調(diào)整概算，并最終確定調(diào)整好的概算。而調(diào)整概算內(nèi)的分部分項工程造價將作為施工圖或招標(biāo)圖設(shè)計的限額設(shè)計控制值；d）根據(jù)調(diào)整概算編制現(xiàn)金流量表（用款計劃）；e）根據(jù)項目進度要求，合理的劃分標(biāo)段，并建立一個適應(yīng)建設(shè)單位管理及進度要求的合同框架體系；f）根據(jù)合同架構(gòu)提出各標(biāo)段滿足招標(biāo)要求的設(shè)計深度及進度要求作為設(shè)計單位出圖幾招標(biāo)依據(jù)。三、全過程造價控制及合同管理2）招標(biāo)階段a）編制每一招標(biāo)工程的招標(biāo)計劃；b）編制招標(biāo)文件（包括總承包文件、指定分包文件、獨立工程、甲供設(shè)備及材料），其中包含投標(biāo)須知、評標(biāo)辦法、合同條款、基本要求、計算規(guī)則、工程量清單等；c）編制招標(biāo)工程的標(biāo)底；d）做回標(biāo)分析，包括計算上的復(fù)核、合約上是否影響標(biāo)書要求的比較與分析，報價上是否有投標(biāo)技巧分析及報價合理性分析等；e）發(fā)出回標(biāo)疑問，解決回標(biāo)中合同及商務(wù)上的疑問以減少合同及價格上的潛在風(fēng)險；f）詢標(biāo)及合同、報價上的談判；g）編制中標(biāo)協(xié)議書；h）編制正式合同文件。三、全過程造價控制及合同管理3）施工階段a）審核履約保函、保險以確保符合合同的要求；b）根據(jù)施工進度及工地發(fā)生的重要事項，提供中期付款建議；c）分析工程變更、提供其是否構(gòu)成工期延誤及費用增減之意見，計算變更金額，而后同施工單位達成一致意見；d）對擬定的設(shè)計變更作預(yù)評估以供最終變更與否的決策；e）在合同框架下審核、評估及洽談施工單位之索賠；f）合同交底及參與工地例會，當(dāng)場作合同的澄清；g）定期編制階段造價報告，內(nèi)容包括每個合同的概算價、合同價、至當(dāng)月的變更匯總價、暫定款調(diào)整額、估算的決算價、至當(dāng)月累計已付款項等；h）建立相關(guān)工程管理流程，如工程指令發(fā)放流程、招投標(biāo)管理流程、中期付款審核流程、現(xiàn)場簽證管理流程、設(shè)計變更管理流程等。三、全過程造價控制及合同管理4）竣工決算及保修階段a）編制竣工決算書；b）提供工程缺陷的造價評估及扣款意見；c）發(fā)出最后的保修金付款建議；d）提供造價指標(biāo)分析報告。三、全過程造價控制及合同管理5．全過程造價控制的實施主體建設(shè)單位具有一定專業(yè)能力的成本部或合約部，或者所聘用的專業(yè)投資監(jiān)理來負(fù)責(zé)全過程的造價控制與合同管理工作。三、全過程造價控制及合同管理6．全過程造價控制的效果a）全過程造價控制是目前國際上最普通采用的建設(shè)成本控制方法；b）全過程造價控制能充分發(fā)揮市場競爭的優(yōu)勢，業(yè)主能得到最優(yōu)的合同價格；c）全過程造價控制能有效的控制項目建設(shè)的造價；d）全過程造價控制有利于造價數(shù)據(jù)的積累、分析、共享及應(yīng)用于造價全過程控制的各個階段；e）全過程造價控制有利于對內(nèi)外人員的管理，減少腐敗現(xiàn)象發(fā)生；f）如建設(shè)方聘用全過程造價控制的專業(yè)單位，則業(yè)主與施工單位在發(fā)生經(jīng)濟往來時有一緩沖層，有利于在一旦發(fā)生經(jīng)濟糾紛時能得到更好的妥善處理；g）有利于業(yè)主、承包方、專業(yè)顧問單位管理水平的提高。目錄一．項目不同階段的成本管理內(nèi)容二．項目建設(shè)階段傳統(tǒng)的成本管理模式三．全過程造價控制及合同管理四．論文一：精裝修住宅項目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制五．論文二：四、精裝修住宅項目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制1.實例說明在設(shè)計階段，合理的設(shè)備材料選型選擇是項目設(shè)備材料成本控制的基礎(chǔ)1.1住宅暖通設(shè)備的選型實例分析a

戶式小中央空調(diào)的選擇b

中央除塵系統(tǒng)的選用c

地暖系統(tǒng)的選用d

衛(wèi)生間采暖系統(tǒng)選用四、精裝修住宅項目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制1.實例說明在設(shè)計階段，合理的設(shè)備材料選型選擇是項目設(shè)備材料成本控制的基礎(chǔ)1.2住宅給排水設(shè)備的選型實例分析a

中水系統(tǒng)的選用b

凈水系統(tǒng)的選用中央除塵系統(tǒng)的選用c

同層排水系統(tǒng)的選用d

熱水器的選用四、精裝修住宅項目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制1.實例說明在設(shè)計階段，合理的設(shè)備材料選型選擇是項目設(shè)備材料成本控制的基礎(chǔ)1.3住宅裝修設(shè)備的選型實例分析a

櫥具的選用b

衛(wèi)生潔具的選用c

地板及石材的選用四、精裝修住宅項目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制1.實例說明在設(shè)計階段，合理的設(shè)備材料選型選擇是項目設(shè)備材料成本控制的基礎(chǔ)1.4住宅主材選擇的實例分析a

給水管材的選用b

排水管材的選用c

電線的選用d

閥門的選用四、精裝修住宅項目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制1.實例說明在設(shè)計階段，合理的設(shè)備材料選型選擇是項目設(shè)備材料成本控制的基礎(chǔ)1.5

實例說明住宅設(shè)備材料設(shè)計階段經(jīng)充分論證后的確定對于成本控制的重要性（避免施工的修改，避免因考慮不周而導(dǎo)致與銷售、使用要求的矛盾）a

實例說明因衛(wèi)生結(jié)具選型的修改及平面布置的修改，導(dǎo)致預(yù)留洞的改變，增加施工成本；因廚具電器選型的修改及平面布置的更改導(dǎo)致施工成本的極大增加；b

因衛(wèi)生潔具選型中考慮成本而產(chǎn)生的疏忽導(dǎo)致品牌未能一致，與銷售廣告不符而產(chǎn)生的矛盾；廚具選型中對臺面班材料選用的疏忽導(dǎo)致使用功能未能達到要求；家庭戶式小中央空調(diào)選型中對負(fù)荷計算的偏小導(dǎo)致空調(diào)使用功能不能達到要求，帶來許多交房后與小業(yè)主的矛盾。四、精裝修住宅項目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制2.實例說明在項目施工階段通過對設(shè)備材料采購、供貨、安裝施工的有效管理是項目設(shè)備材料成本控制的直接表現(xiàn)2.1實例說明需組織廣泛全面的市場調(diào)研以獲得最經(jīng)濟有效的市場信息；ab需要良好的市場信息網(wǎng)；需要不斷更新的最新、最先進、最經(jīng)濟的新設(shè)備、新材料的信息；2.2

實例說明需制定嚴(yán)格周密的設(shè)備材料管理制度和操作程序并加以充分利用，以確定最經(jīng)濟、風(fēng)險系數(shù)最小的供貨合同。a需要有嚴(yán)格周密的內(nèi)部管理制度和操作程序，以保證采購工作的經(jīng)濟有效性并預(yù)防腐敗的產(chǎn)生；b需要對合同的高度重視，以確保合同的經(jīng)濟性和低風(fēng)險性。2.3

實例說明需加強合同的管理與有效執(zhí)行以確保設(shè)備材料安裝施工過程的經(jīng)濟性。a有效組織供貨的時間，避免不必要的損失并使得設(shè)備材料的運輸保管的最經(jīng)濟性；b完善供貨前的安裝準(zhǔn)備工作，以保證設(shè)備材料進場施工時的順利和避免不必要的修改或整改。四、精裝修住宅項目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制3.實例說明在項目動用前準(zhǔn)備階段，通過對設(shè)備材料驗收、移交程序的嚴(yán)格、規(guī)范管理是項目設(shè)備材料成本控制的必要補充。實例說明目錄一．項目不同階段的成本管理內(nèi)容二．項目建設(shè)階段傳統(tǒng)的成本管理模式三．全過程造價控制及合同管理四．論文一：精裝修住宅項目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制五．論文二：五、論文二：精裝修住宅項目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制一．事先控制—設(shè)計階段設(shè)備材料的合理選型????1．設(shè)備材料合理選型的重要性2．設(shè)備材料選型的前瞻性3．設(shè)備材料選型選擇需具有一定的通用性4．設(shè)備材料在設(shè)計階段的選型選擇須考慮周全，切忌在施工階段的過多修改五、論文二：精裝修住宅項目設(shè)備材料選擇與管理的成本控制二．事中控制—項目實施階段設(shè)備材料的有效管理?1．在實施設(shè)備采購準(zhǔn)備階段，需組織廣泛全面的市場調(diào)研獲得經(jīng)濟有效的市場?2．在采購過程中，需制定嚴(yán)格