房地產(chǎn)項目2017年營銷執(zhí)行方案

房地產(chǎn)項目2017年營銷執(zhí)行方案第一頁，共57頁。項目每月銷售業(yè)績一覽表及分析2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)銷售金額合計10032萬；簽約與認(rèn)購有一定滯后性，目前認(rèn)購175套，已簽約132套，簽約金額6413萬。月度物業(yè)類型銷售套數(shù)銷售面積(㎡)銷售額(萬元)簽約套數(shù)簽約面積(㎡)簽約額(萬元)合計小計合計小計合計小計合計小計合計小計合計小計10月公寓3020138995012934083023143810871115423商業(yè)10439885735169211月公寓3325150512471129524272112441076795402商業(yè)8258605616839312月公寓481317876493191292251011114951767220商業(yè)35113728991561515471月公寓4428198313712518606321412367381559328商業(yè)1661119121849812312月公寓2010103949619012261877213481177160商業(yè)105431674113731017合計17577021003213257506413第二頁，共57頁。2016.10月-2017.02月商業(yè)、公寓銷售的面積、總價和均價分析2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)商業(yè)銷售79套，銷售面積約2989㎡，銷售均價為約為26685元/㎡（上述為認(rèn)購單價格，與實際成交價存在差異）；公寓銷售96套，銷售面積約4713㎡，銷售均價約為4365元/㎡。類別銷售套數(shù)銷售面積（㎡）銷售總價（萬元）銷售均價（元/㎡）商業(yè)792989797626685公寓96471320574365類別銷售套數(shù)銷售面積（㎡）銷售總價（萬元）銷售均價（元/㎡）商業(yè)572006488024327公寓75374415334095銷售面積、總價、均價統(tǒng)計簽約面積、總價、均價統(tǒng)計第三頁，共57頁。已售產(chǎn)品分析2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)從成交的面積段來看，前期商鋪主要成交面積段為40㎡以下的商鋪，占總商鋪成交比例的83.15%；從成交商鋪的總價分析，低于50萬左右總價的商鋪，占總商鋪成交比例63%；面積段在40㎡以下或總價在50萬以內(nèi)的商鋪為市場接受度最高的產(chǎn)品；第四頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)在售產(chǎn)品分析從在售產(chǎn)品來分析：1、在售商鋪面積較大，有56%的面積大于50㎡以上，加高客戶投資門檻，不利于后續(xù)銷售；2、從在售公寓來看，現(xiàn)存量主要集中在1#公寓，住宅性質(zhì)產(chǎn)權(quán)對于投資客吸引力度欠缺，建議后續(xù)3#公寓重新更改規(guī)劃；第五頁，共57頁?？墒圬浟糠治鯬ART-2第六頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)目錄房源情況推售情況剩余貨量說明樓號樓層房源總數(shù)房源總面積已推房源數(shù)已推已售套數(shù)已推未售套數(shù)已推總面積已推已售面積已推未售面積剩余可售面積(不含自持)預(yù)估均價

(元/㎡)預(yù)估剩余貨值

(萬元)自持物業(yè)備注合計套數(shù)合計面積(㎡)合計套數(shù)合計套數(shù)合計套數(shù)合計面積(㎡)合計面積(㎡)合計面積(㎡)合計面積(㎡)面積(㎡)用途備注1#1F16581170744374252517178878278251051027327327327325000681

2F52397800000002000003978

自持3F19418600000001500004186

自持4F13453600000001000004536

自持2#1F1394748315989417174413138038031601606436436436432500016077222.43新世界百貨

2F36970200000002000007693.13新世界百貨自持3F28967500000001500008111.51新世界百貨自持4F27967400000001000008112.00新世界百貨自持5F193700000000009370.02新世界百貨自持3#1F621154761019371190281132601019105802202101944181019250002549

2F261532269171532349.411821182200002365

3F151344110354.44354.440990150001485

4F101581110354.39354.3901226100001226

4#1F204721317531211947212154731886123121373119175343120458041204280003371

2F7528667556192866144914171417210002976

3F483086471136262536527212260150003389461.7橫店影城自持4F94101000000923100009233178.25橫店影城自持5#-1152711488493145710124456002493280010132133923619392280001098

1F662719663531271978919291929300005788

2F70233769645232719094284182100087710.49設(shè)備用房自持3F436263034630463463130006023163.36千人宴會廳自持4F5231200000041780003331895.78千人宴會廳自持6#-1F

122372289

221852289250005723

1F

4974

4974200009948

2F

4974

4974180008953

3F

0

4F

0

合計7221077654182521661945982591167236941

5389561918

商業(yè)貨值統(tǒng)計匯總表第七頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)目錄房源情況推售情況剩余貨量其它物業(yè)樓號樓層房源總數(shù)房源總面積

(㎡)已推房源數(shù)已推已售已推未售已推總面積

(㎡)已推已售面積

(㎡)已推未售面積

(㎡)剩余可售面積

(不含自持)(㎡)預(yù)估均價

(元/㎡)預(yù)估剩余貨值

(萬元)自持物業(yè)備注面積(㎡)用途預(yù)估貨值1#公寓5F-30F4422327535716219518800914296581355145006098582還建11套04#公寓5F-30F44418070308212961436495984766753745003392935還建23套05#公寓

10000

1000045004500

2#寫字樓6F-25F24029205

750

28455480013658

合計

11745066537429133164194901442459542

2764810227

公寓寫字樓貨值統(tǒng)計匯總表第八頁，共57頁。商業(yè):3#、4#、5#樓在售貨值、未推貨值分析2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)商鋪3#、4#、5#樓剩余總貨值29185萬元。樓棟總套數(shù)在售套數(shù)在售面積（㎡）在售貨值(萬元)已售貨值(萬元)未售貨值(萬元)未推套數(shù)未推面積（㎡）均價（元/㎡）未推貨值(萬元)備注3#樓623725516498158549132529251229735973F-4F

4#樓20419486121869689571042910923100009234F，橫店5#樓152145553915049666183887880106259351F-3F合計41837616702402431720323730424728329225455/

第九頁，共57頁。商業(yè):1#、2#樓新百龍頭鋪在售、未售貨值分析2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)1#樓、2#樓大面積自持，目前可售房源僅21套，剩余總貨值2288萬元。樓棟總套數(shù)在售套數(shù)在售面積（㎡）在售貨值(萬元)未售套數(shù)未售面積（㎡）均價（元/㎡）未售貨值(萬元)備注1#樓165（140套自持）2578219968273250006811樓2#樓139（122套自持）178032007136432500016071樓合計304421585400321916250002288

/第十頁，共57頁。商業(yè):北區(qū)廣場商業(yè)未建貨值分析2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)6#樓未推，貨值約24474萬元。樓棟總套數(shù)總面積（㎡）均價（元/㎡）貨值（萬元）備注6#/122372000024474-1樓、1樓、2樓第十一頁，共57頁。公寓：1#、4#樓在售公寓分析、未推公寓分析；2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)1#公寓、4#公寓剩余總貨值約9490萬元。樓棟總套數(shù)在售套數(shù)在售面積（㎡）在售貨值(萬元)已售貨值(萬元)未售貨值(萬元)未推套數(shù)未推面積（㎡）均價（元/㎡）未推貨值(萬元)備注1#公寓442357188008460411443467438934500175226-30樓4#公寓4443081436464644319214511327714500124722-30樓合計886665331641492484336491187666490002999第十二頁，共57頁。公寓：5#樓公寓未建物業(yè)分析2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)5#公寓總面積約10000

㎡，貨值約4500萬元。第十三頁，共57頁。寫字樓：2#樓寫字樓整體物業(yè)分析2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)2#寫字樓貨值約14018萬元。樓棟總套數(shù)總面積均價貨值備注2#寫字樓240292054800140186-25樓第十四頁，共57頁。市場分析PART-3第十五頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)宏觀市場國家近期關(guān)于房地產(chǎn)推行的政策和武漢地區(qū)推行的政策及分析1、對房地產(chǎn)影響重大的全國政策回顧1）開放二孩政策2015年10月，中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第五次全體會議公報指出：堅持計劃生育基本國策，積極開展應(yīng)對人口老齡化行動，實施全面二孩政策。2）營改增政策2016年3月18日，據(jù)財政部網(wǎng)站消息，財政部稅政司、國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司負(fù)責(zé)人就全面推進(jìn)營改增試點向記者表示，明確自2016年5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍，其中房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)稅率確認(rèn)為11%。而房地產(chǎn)行業(yè)之前的營業(yè)稅稅率為5%。在此次政策改革中，個人二手房的買賣此前需要繳納的營業(yè)稅也改為了增值稅。3）限購限貸政策2016年11月，22城分別發(fā)布了新樓市調(diào)控政策，其中多以限購限貸為主。在本地戶籍、已繳社保年限、購房貸款記錄、公積金與住房商業(yè)貸款比例等方面作出了諸多限制，比如“提首付降杠桿”等。4）嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放信貸資金、理財資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域銀監(jiān)會在2016年10月21日召開的第三季度經(jīng)濟(jì)金融形式分析會上提出了7項措施，其中第二條就是嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)制度要求與調(diào)控政策；規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強理財資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。證監(jiān)會也明令禁止房企通過再融資的途徑拿地。5）戶籍放寬政策國務(wù)院辦公廳于2016年10月11日，印發(fā)了《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，方案指出，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶，“十三五”期間，城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍遷移壁壘加速破除，配套政策體系進(jìn)一步健全，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個百分點以上，年均轉(zhuǎn)戶1300萬人以上。2015-2016年上半年，整體政策利好房地產(chǎn)，去庫存的導(dǎo)向?qū)κ袌銎鸬搅溯^好的促進(jìn)作用。隨著一二線城市的快速反彈，2016年下半年政策逐步嚴(yán)厲，限購限貸、提首付、去杠桿、資金監(jiān)管逐步加強，對火爆的二線城市影響較大。荊門作為四線城市，在此輪調(diào)控政策中，不在限購限貸之列，受政策波動影響較小。作為典型的內(nèi)需型城市，市場受拆遷、棚改、貨幣安置、補貼政策等因素影響較大。第十六頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)宏觀市場上半年樓市政策寬松，以響應(yīng)國家去庫存政策為主。下半年迎來調(diào)控拐點，從需求、房價、土地、全方位入手，手段嚴(yán)厲，力度逐步加強。有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)部分并未出臺專項政策，受政策影響較小。2、武漢房地產(chǎn)政策回顧第十七頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)全國商辦用地推出及成交分析宏觀市場土地市場反映投資意愿，一二線城市和三四線城市兩級分化嚴(yán)重。一線及熱點二線城市土地市場需求旺盛，三四線城市以去庫存為主基調(diào)。2016年，全國商辦用地成交總價前50宗項目中，37宗來自一線城市，其余均來自熱點二三線城市，其中杭州、武漢各3宗，常州、濟(jì)南、南京、南昌、涼山、珠海、蘇州各1宗；一線及熱點二線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，經(jīng)濟(jì)活力突出，人口導(dǎo)入量大，市場需求旺盛，成為開發(fā)商拿地投資的熱點區(qū)域。而三四線城市受高庫存影響，企業(yè)擴張意愿不強，市場仍以庫存去化為主基調(diào)。第十八頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積及同比增速宏觀市場2016年全國商業(yè)營業(yè)用房銷售提速。近年受互聯(lián)網(wǎng)電商沖擊的影響，加之開發(fā)商持有商業(yè)營業(yè)用房意愿不斷增強，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售增速放緩。但2016年，實體商業(yè)開始復(fù)蘇，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為10812萬平方米，同比增長16.8%，增幅較2015年擴大14.9個百分點。從代表城市商業(yè)營業(yè)用房銷售規(guī)模來看，重慶作為西部中心城市之一，經(jīng)濟(jì)活力突出、居民消費能力不斷提高、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，帶動商業(yè)營業(yè)用房需求增加，商業(yè)營業(yè)用房銷售規(guī)模超600萬平方米；北京、天津銷售規(guī)模相對較小，均不足130萬平方米；上海206萬平方米。第十九頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)周邊同等地級市的數(shù)據(jù)對比分析宏觀市場地區(qū)武漢宜昌襄陽荊州黃岡孝感荊門十堰黃石咸寧隨州鄂州恩施仙桃潛江天門神農(nóng)架絕對值（億元）1191337093695172717261576152114291306110885279873664860247123增速（%）7.88.88.57.37.67.98.58.97.27.68.08.07.98.28.18.08.3湖北省2016地市GDP統(tǒng)計圖示第二十頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)周邊同等地級市房地產(chǎn)商業(yè)情況的對比分析宏觀市場月度1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計套數(shù)(套)29411519119118315416016314667861781928面積(萬平方米)3.191.001.031.821.051.401.281.201.600.481.402.5017.95金額(億元)3.931.180.991.220.911.310.910.720.840.430.711.5014.65月度1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計套數(shù)(套)12484908275951071231723883555942289面積(萬平方米)1.190.620.640.580.500.620.701.051.352.412.973.7516.38金額(億元)0.930.520.570.540.500.660.921.401.811.332.352.1413.67荊門商業(yè)（寫字樓、商鋪）銷售統(tǒng)計荊州商業(yè)（寫字樓、商鋪）銷售統(tǒng)計月度1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計套數(shù)(套)2993164745863294614884284365796835575636面積(萬平方米)1.891.592.032.571.653.471.931.894.212.012.052.6527.94金額(億元)1.531.382.002.101.612.162.091.712.852.292.123.4525.29襄陽商業(yè)（寫字樓、商鋪）銷售統(tǒng)計荊門商業(yè)整體成交約18萬方，成交套數(shù)1928套，成交均價8163元/㎡；荊州商業(yè)整體成交約16萬方，成交套數(shù)2289套，成交均價約8345元/㎡；襄陽商業(yè)整體成交約28萬方，成交套數(shù)5636套，成交均價約9050元/㎡。荊門商業(yè)存量約100萬方，荊州商業(yè)存量約為93萬方，襄陽商業(yè)存量約為224萬方。結(jié)合上述數(shù)據(jù)來看，商業(yè)銷售情況與當(dāng)?shù)厝丝?、?jīng)濟(jì)情況呈正相關(guān)。荊門2016年商業(yè)銷售情況略好于荊州市場，同類城市中銷售表現(xiàn)不俗。從存量來看，都存在商業(yè)開發(fā)嚴(yán)重過剩的問題，后期去化周期較長。第二十一頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)荊門住宅銷售情況宏觀市場荊門2016年6月-2017年1月住宅銷售情況第二十二頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)荊門商業(yè)銷售情況（不含寫字樓）宏觀市場荊門2016年1月-2017年1月商業(yè)銷售情況第二十三頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)1、2016年下半年政策逐步嚴(yán)厲，對一二線城市影響較大。荊門作為四線城市，內(nèi)需為主，受政策波動較??；2、2016年一二線城市商業(yè)投資意愿較強，土拍集中在一二線城市。三四線城市開發(fā)及需求都較弱，土地成交低迷，以去庫存為主基調(diào)。3、周邊同級別城市來看，綜合比較，荊門商業(yè)銷售表現(xiàn)不俗，年去化約18萬方，超過荊州的16萬方，襄陽去化約28萬方。4、周邊四線城市整體庫存較大，荊門、荊州約100萬方，襄陽200萬方，按目前都去化速度都在6年以上，后期的銷售壓力較大。5、荊門商業(yè)整體去化較為平穩(wěn)，平均月150套/月，無大起大落，集中爆發(fā)比較困難。宏觀市場小結(jié)第二十四頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)荊門房地產(chǎn)市場政策分析中觀市場1、《市人民政府關(guān)于房地產(chǎn)去庫存的意見》出臺部門：荊門市人民政府出臺時間：2016年4月8日政府財政部門分三個時段分別按200元/平方米、150元/平方米、100元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，給予符合要求的購房家庭進(jìn)行補貼。補貼對象為非中心城區(qū)戶籍人口，以及中心城區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)人口、2015年9月10日后由農(nóng)村遷移到中心城區(qū)的人口。根據(jù)網(wǎng)簽合同時間，2016年04月08日——2016年10月07日，補貼200元/㎡，2016年10月08日——2017年01月07日，補貼150元/㎡，2017年01月08日——2017年04月07日，補貼100元/㎡。2、《建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度專項督查方案》出臺部門：國土部出臺時間：2016年7月確保不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地實施，2016年年底前所有市縣頒發(fā)新證、停發(fā)舊證。督查的范圍是：31個省（區(qū)、市）的所有市縣。3、《荊門市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造貨幣化安置實施辦法》出臺部門：

荊門市國有土地上房屋征收與補償委員會出臺時間：2015年10月15日在尊重被征收人自主選擇補償方式的前提下，鼓勵棚戶區(qū)改造被征收人選擇貨幣化安置。補償標(biāo)準(zhǔn)不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收人可選擇自主安置，政府貨幣化補償；政府統(tǒng)購房源安置；政府搭橋被征收人團(tuán)購商品房安置，三種安置方式。2016年4月，市政府響應(yīng)國家房地產(chǎn)去庫存的大方針，提出了針對性的補貼政策，此項政策對荊門房地產(chǎn)市場的銷售起到了極大的促進(jìn)作用，荊門市全年成交300萬方，銷售同比增長100%。其中棚改，貨幣化安置也對銷售起到了推進(jìn)作用。但此政策主要作用于住宅市場，資金較少流入商業(yè)板塊。第二十五頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)荊門商業(yè)待建、在建、未售及成交數(shù)據(jù)分析中觀市場項目名稱存量面積存量說明荊門天地30萬方商場內(nèi)鋪與步行街，臨街底商紅星時代廣場15萬方商場內(nèi)鋪與步行街，臨街底商萬達(dá)D區(qū)1.2萬方初步規(guī)劃，待落定人民萬福30萬方總體量50萬方，前期規(guī)劃剩余30萬方未建，但可能改規(guī)劃待建存量數(shù)據(jù)分析項目名稱存量面積存量說明萬達(dá)廣場3萬方已推未售部分一馬廣場大市場26萬方未售與未推人民萬福1.67萬方已推未售摩爾城4117方已推未售和已建未推華銘廣場1.45萬方已推未售和已建未推3326云街2.5萬方已開工未推售在建存量數(shù)據(jù)分析第二十六頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)荊門商業(yè)待建、在建、未售及成交數(shù)據(jù)分析中觀市場樓盤名稱荊門萬達(dá)廣場開發(fā)商荊門萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商開發(fā)商自帶團(tuán)隊物業(yè)公司武漢天源物業(yè)管理有限公司項目區(qū)位象山大道生態(tài)公園北銷售電地面積14萬方建筑面積73萬方商業(yè)面積自持14.5萬方，商鋪6.5萬方，SOHO5.7萬方物業(yè)類型高層住宅，商鋪，SOHO商業(yè)主力產(chǎn)品40-80平米荊門萬達(dá)廣場總建筑面積73萬方，其中住宅39萬萬方，共16棟32層高層住宅。自持商業(yè)14.5萬方，整體商業(yè)于2016年6月3日已開業(yè)，對外銷售商業(yè)6.5萬方，主要為步行街，臨街，住宅底商商鋪，SOHO5.5萬方，兩棟27-28層塔樓荊門萬達(dá)廣場第二十七頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)荊門商業(yè)待建、在建、未售及成交數(shù)據(jù)分析中觀市場區(qū)域樓層可售套數(shù)可售面積（㎡）面積區(qū)間（㎡）主力面積（㎡）銷售均價（元/㎡）已售套數(shù)已售面積（㎡）去化率備注A一樓676875.7430-26070-8028000292377.3743.28%主要庫存為一拖二二樓534029.3730-20070-8018000342873.3964.51%

B一樓1251371730-22060-12027000833833.166.4%二樓533755.3230-8050-7018000443053.7083.02%C一樓14415097.5930-18040-6028000443282.230.56%主要庫存為一拖二二樓704288.1730-10040-6018000432275.3262%合計51247763.19------------27717695.0854%已建已推商鋪為512套，已推面積4.78萬方，D區(qū)商鋪體量未確定，目前方案確定中，預(yù)計商業(yè)體量在1萬方左右。目前未售部分80%為臨街一拖二商鋪。面積大貨值高，門檻較高。另萬達(dá)所銷售商鋪中80%為2014年銷售，2015年銷售僅銷售38套，2016年僅銷售37套。除剩余商鋪貨值高，門檻高外，萬達(dá)開業(yè)后現(xiàn)狀制約了后期的銷售荊門萬達(dá)廣場（商業(yè)）第二十八頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)荊門商業(yè)待建、在建、未售及成交數(shù)據(jù)分析中觀市場荊門萬達(dá)廣場（SOHO）樓棟可售套數(shù)可售面積已售套數(shù)面積段價格已售面積去化率A/B10565.76萬方73439-643800-54004.18萬方69.51%萬達(dá)SOHO為大商業(yè)上兩棟塔樓，2014年11月份開始銷售，宣傳廣告不多，主要靠大客戶去化，自營客戶半層，整層，去化較多。其中有兩個客戶分別購買5層。價格差異化較大，一方面受大客戶購買定價差異，另自身定價南面（正對生態(tài)公園）與北面差異同層達(dá)1000元/平米。第二十九頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)荊門商業(yè)待建、在建、未售及成交數(shù)據(jù)分析中觀市場定位鄂中地區(qū)最大的集五金電器、家居建材、倉儲物流、會展中心、小商品城、尾貨批發(fā)市場、SOHO辦公、餐飲娛樂、生態(tài)住宅八大功能為一體的商業(yè)綜合體。目前進(jìn)度較慢，銷售情況不理想。人民萬福商貿(mào)城樓盤名稱人民萬福開發(fā)商湖北鑫港置業(yè)有限公司代理商開發(fā)商自帶團(tuán)隊物業(yè)公司人民萬福商管理有限公司項目區(qū)位掇刀區(qū)培公大道21號銷售電地面積670畝建筑面積50萬方商業(yè)面積40萬方物業(yè)類型商鋪商業(yè)主力產(chǎn)品60-70平米第三十頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)荊門商業(yè)待建、在建、未售及成交數(shù)據(jù)分析中觀市場人民萬福商貿(mào)城人民萬福已建可售面價為5.55萬方，共874套，主要面積為60-70平米，82%為一拖二商鋪。已推商鋪總面積4.65萬方，共732套，已售面積2.98萬方，已售套數(shù)471套，去化率64%均價13000元/平米，單套總價區(qū)間返租政策：包租三年每年7%，一次性返到房款目前引進(jìn)海寧皮立方，家具建材，機械加工，花卉市場，政府指定大眾創(chuàng)新萬眾創(chuàng)業(yè)項目地段偏，專業(yè)市場信心不足，旁邊金銀島經(jīng)營現(xiàn)狀對區(qū)域，業(yè)態(tài)，地段負(fù)面影響較大后期約30萬方未建商業(yè)規(guī)劃未定，之前規(guī)劃為會展，酒店，寫字樓，住宅可能改規(guī)劃。第三十一頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)荊門商業(yè)待建、在建、未售及成交數(shù)據(jù)分析中觀市場摩爾城樓盤名稱摩爾城開發(fā)商荊門金廣域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商湖北大摩商業(yè)物業(yè)公司盈百聯(lián)商業(yè)管理有限公司項目區(qū)位中天街實驗小學(xué)旁占地面積42874.28平米建筑面積6方商業(yè)面積2萬方銷售電業(yè)類型高層住宅，商鋪，SOHO商業(yè)主力產(chǎn)品10-15平米項目包涵6層大型商業(yè)、23層高品質(zhì)住宅、以及中天街上首棟23層精品SOHO公寓，涵蓋了國際影城、大型購物中心、特色餐飲街、休閑娛樂中心、品牌服飾名店等豐富業(yè)態(tài)單層4000㎡商業(yè)面積，350個地下停車位。第三十二頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)中觀市場荊門商業(yè)待建、在建、未售及成交數(shù)據(jù)分析摩爾城樓棟總套數(shù)總面積已推已推面積主力面積已售套數(shù)已售面積均價去化率商鋪一樓2103408.311602429.9710-15881467.194萬/平米55%商鋪二樓2473565.982473565.9810-151191390.023萬/平米48.18%商業(yè)合計4576974.294075995.95----2072857.21----50.86%摩爾城總共可售商鋪為457套，可售面積6974.29平米，已推面積5995.95平米，主力面積10-15平米已售面積2857.21元/平米，一樓均價4萬/平米，二樓均價3萬/平米，去化率50.86%第三十三頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)荊門商業(yè)待建、在建、未售及成交數(shù)據(jù)分析中觀市場華銘廣場樓盤名稱華銘廣場開發(fā)商華銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商/物業(yè)公司華銘物業(yè)項目區(qū)位象山一路占地面積43832㎡建筑面積28萬方商業(yè)面積自持10萬方銀泰城寫字樓3萬方銷售電業(yè)類型高層住宅，商鋪，寫字樓商業(yè)主力產(chǎn)品10-20平米第三十四頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)中觀市場荊門商業(yè)待建、在建、未售及成交數(shù)據(jù)分析樓棟總套數(shù)總面積已推已推面積主力面積已售套數(shù)已售面積均價去化率H1、H2、H3、H4、H511381.8萬方11381.8萬方10-202243543一樓3.8萬/平米二樓2.8萬/平米三樓1.8萬/平米19.6%寫字樓1362.44萬方701.3萬方108-2322340576300元/平米16.9%商業(yè)合計4576974.294075995.95----2072857.21----50.86%商鋪銷售政策：一次性付款，10年返租8%返點，年付；按揭付款首付50%，按首付款金額10年每年5%返點，年付；按揭貸款部分月供由開發(fā)商還款，無需客戶還款。變相降價，相當(dāng)于半價全款購買。一樓原價3.8萬元/平米。實際1.9萬元/平米。返點按首付款執(zhí)行，簽約合同價格為全部總價，開發(fā)商變相套取銀行資金。另：寫字樓房管局已作變更為住宅性質(zhì)，水電民用，首付30%，實際使用為商業(yè)用途華銘廣場第三十五頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)中觀市場荊門商業(yè)待建、在建、未售及成交數(shù)據(jù)分析樓盤名稱性質(zhì)總套數(shù)總面積（萬方）銷售套數(shù)銷售面積均價主力面積去化率萬達(dá)廣場SOHO10565.767344.18萬方450040-6069.51%華銘廣場寫字樓1362.44234057平米6000108-20016.9%東方廣場寫字樓6824.392551.43萬方410060-9037.39%荊楚文化廣場SOHO3251.621708422.51512040-6052.31%除萬達(dá)廣場依靠品牌優(yōu)勢去化4.18萬方，其余項目去化較慢，典型的四線城市，獨占型市場。第三十六頁，共57頁?？蛻舴治鯬ART-4第三十七頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)客戶需求分析從項目前期成交客戶來看，無論是商鋪和公寓主要成交區(qū)域在掇刀區(qū)，主要是以投資和自住為主。項目成交區(qū)域過窄，客戶基數(shù)有限，后續(xù)重點打開東寶及下屬縣區(qū)客戶區(qū)域。第三十八頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)成交客戶分析從成交客戶的職業(yè)來看，商鋪主要成交是城區(qū)個體戶和普通上班族，公寓主要成交是城區(qū)個體戶和事業(yè)單位職員；個體戶為項目主要目標(biāo)客戶；事業(yè)單位及高薪職員為輔助客戶；第三十九頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)成交客戶年齡分析從成交客戶年齡段分析，購買本項目商鋪的主要年齡段在36-45歲之間，公寓成交客戶年齡段在26-35歲之間，所以30-40歲左右的事業(yè)有成的客戶為我們項目的主要目標(biāo)客戶；這部分年齡層次的客戶群體，是最適合做圈層活動的客戶群體。第四十頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)客戶來源分析從上門客戶來源分析1、我們的主要客戶來源是由外拓與路過的客戶群體組成，因此也說明現(xiàn)在的傳統(tǒng)媒體效果已經(jīng)降低。也可以說明我們的外拓做的很成功。在中后起可以以圈層活動、異業(yè)聯(lián)盟來拓展新的客戶群體。第四十一頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)上門客戶誠意度分析從上門客戶誠意度分析1、基本都是過來了解項目的客戶，因此在下階段我們應(yīng)該針對精準(zhǔn)客戶做出相應(yīng)政策，做好圈層活動。第四十二頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)客戶關(guān)注點分析從客戶關(guān)注點分析1、基本上接近70%的客戶在意的是投資總價，可以充分的說明，我們的地理位置、配套、交通各方面是得到整個市場認(rèn)可的，介意總價是客戶的一個正常心里狀態(tài)，因此可以持續(xù)價格平穩(wěn)走勢，在中后期適時做上浮調(diào)整。第四十三頁，共57頁。2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)客戶總結(jié)分析1、項目上門客戶成交面過窄，僅對掇刀區(qū)的客戶有較大的吸引力，對于東寶和漳河新區(qū)及下屬縣市區(qū)吸引力還有待加強；2、項目的重點客戶為城區(qū)個體商戶，需要加大力度挖掘，特別是東寶區(qū)和漳河新區(qū)的個體戶業(yè)主；3、項目高端客戶面較窄，針對特殊群體客戶未形成規(guī)模化的吸引，后續(xù)有待加強；第四十四頁，共57頁。項目營銷策略執(zhí)行PART-5第四十五頁，共57頁。核心工作工程節(jié)點現(xiàn)有洗客期公寓蓄客期商鋪蓄客期公寓蓄客期銷售階段主要節(jié)點恒大簽約發(fā)布會未推開盤促銷、后期蓄客活動配合重大節(jié)點活動小節(jié)點暖場活動物料準(zhǔn)備廣告出街銷售人員培訓(xùn)媒體宣傳價值點樹立公寓蓄客外拓客戶強拓商鋪公寓蓄客活動執(zhí)行媒體炒作下階段營銷計劃媒體炒作商鋪臨街面打開商鋪重新規(guī)劃完畢樣板房裝修完畢清水間裝修完畢商鋪廣場平整2017年2月加推期

廣告出街、營銷中心包裝確定公寓樣板房開放小節(jié)點暖場活動商鋪升溫期公寓引爆期公寓樣板房開放形象包裝商業(yè)公寓蓄客大客戶渠道拓展外拓客戶強拓（準(zhǔn)備工作期）小節(jié)點暖場活動2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)營銷事件軸—總圖2017年3月2017年4月以恒大為契機舉辦為期1個月5人足球比賽2017年5月商鋪引爆期公寓加推期

廣告出街、營銷中心包裝確定2017年6月商鋪保溫期公寓保溫期加推公寓小節(jié)點暖場階段活動執(zhí)行項目價值點挖掘媒體炒作2017年7月-9月商鋪保溫期公寓保溫期后期物業(yè)工程達(dá)預(yù)售條件

新百開業(yè)籌備加推公寓商鋪炒作小節(jié)點暖場2017年10月商鋪引爆期公寓加推期商鋪公寓蓄客活動執(zhí)行媒體炒作2017年11月促銷、后期蓄客形象包裝商業(yè)公寓蓄客大客戶渠道拓展外拓客戶強拓形象包裝廣告出街商業(yè)公寓蓄客大客戶渠道拓展外拓客戶強拓加推公寓商鋪炒作小節(jié)點暖場

新百最新動向（年底準(zhǔn)備工作期）小節(jié)點暖場活動第四十六頁，共57頁。推廣攻略展示攻略營銷執(zhí)行計劃活動攻略服務(wù)攻略客戶攻略47第四十七頁，共57頁。3月4月10月后續(xù)2月公寓樣板間開放公寓加推圈層營銷5月公寓加推圈層營銷強勢蓄客小長假特別活動全城事件營銷活動商鋪、公寓加推后續(xù)產(chǎn)品加推公寓樣板間開放商鋪外街景開放各類圈層年會活動特別活動后續(xù)產(chǎn)品加推通過圈層活動聚集高端人氣工程類節(jié)點活動蓄客最后沖刺新品加推訊息蓄客及強銷重要節(jié)點時間軸2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)活動攻略圈層活動周末暖場活動客戶導(dǎo)入活動第四十八頁，共57頁。核心工作時間節(jié)點現(xiàn)有洗客期公寓蓄客期商鋪蓄客期公寓蓄客期階段恒大簽約發(fā)布會未推開盤大型活動4.29相親會物料準(zhǔn)備廣告出街銷售人員培訓(xùn)媒體宣傳價值點樹立公寓蓄客外拓客戶強拓商鋪公寓蓄客活動執(zhí)行媒體炒作下階段營銷計劃媒體炒作商鋪臨街面打開商鋪重新規(guī)劃完畢樣板房裝修完畢清水間裝修完畢商鋪廣場平整2017年3月加推期

樣板房開放商鋪升溫期公寓引爆期形象包裝商業(yè)公寓蓄客大客戶渠道拓展外拓客戶強拓2016年10月至2017年2月營銷執(zhí)行方案翰弘地產(chǎn)全年活動鋪排2017年4月2017年4月全民足球狂歡節(jié)為期1個月2017年5月商鋪引爆期公寓加推期2017年6月商鋪保溫期公寓保溫期歡度6.1粽情飄香階