81號(hào)地塊可行性研究報(bào)告

Word-16-81號(hào)地塊可行性研究報(bào)告

81號(hào)地塊可行性討論報(bào)告施工圖設(shè)計(jì)及深入2個(gè)月施工18個(gè)月一住所10個(gè)月~MV/B-銷(xiāo)售商業(yè)乙uMluTDOV7D10個(gè)月^TO%車(chē)位6個(gè)月頰-m第10頁(yè)，共25頁(yè)第五章投資估算

5.1前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用本項(xiàng)目土地總價(jià)26877萬(wàn)（包括土地出讓金及三通一平等費(fèi)用），總建造面積110800平方米，可銷(xiāo)售面積106800平方米（住所92200平方米，商業(yè)14600平方米），地價(jià)折入可售建造面積2519元/平方米

5.2建安工程費(fèi)按高層1800元/平方米，商業(yè)建安費(fèi)2800元/平方米，會(huì)所、公建建造安裝費(fèi)2400元/平方米，地下車(chē)庫(kù)建造安裝費(fèi)2500元/平方米計(jì)算A、本項(xiàng)目可售面積建安工程費(fèi)20684萬(wàn)元；B、不行售面積建安工程費(fèi)840萬(wàn)元；C、地下車(chē)庫(kù)建安費(fèi)2494萬(wàn)元；D、基礎(chǔ)配套費(fèi)6141萬(wàn)元；E、其他費(fèi)用240萬(wàn)元F、以上各項(xiàng)合計(jì)建安費(fèi)總額30399萬(wàn)元詳細(xì)項(xiàng)目成本及盈利預(yù)測(cè)見(jiàn)下表第11頁(yè)，共25頁(yè)保守正常積極序單位成單位成單位成內(nèi)容計(jì)算公式總額總額總額本本本說(shuō)明號(hào)阮/平阮/平阮/平（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）米）米）米）—

1.可售面積銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）住所+商場(chǎng)6,25266,7707,09475,7607,79983,290土地總面積27,700平米

1.1住所售價(jià)（元/平米）5,50050,7106,00055,3206,50059,930建設(shè)用地面積27,700平米L2商場(chǎng)售價(jià)（元/平米）11,00016,06014,00020,44016,00023,360容積率

4.

002.車(chē)位收入（萬(wàn)元/個(gè)）

10.002,

85011.003,

13512.003,420總建造面積120,775平米銷(xiāo)售總收入（萬(wàn)元）住所+商場(chǎng)6,51969,6207,38778,8958,11986,

7101.容積率面積110,800平米二進(jìn)展費(fèi)用6,23066,5336,28267,0936,32667,

5651.1可銷(xiāo)售面積106,800平米1轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償費(fèi)2,45126,1772,45126,1772,45126,

1771.

1.1高層住所92,200平米土地費(fèi)用土地出讓金

6670066700667001.

1.2商業(yè)14,600平米土地契稅土地出讓金*

3.00%

2.

0212.

0212.

0211.2公建面積4,000平米第13頁(yè)，共25頁(yè)小計(jì)上述費(fèi)用之和2,51926,8982,51926,8982,51926,

8981.

2.1公建（稚嫩園/會(huì)所）3,000平米

1.

2.2小區(qū)公建配套（變電勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建安成本的

2.50%5660056600566001,000平米站）2前期費(fèi)用前期開(kāi)辦費(fèi)

5535535532.地下室車(chē)庫(kù)9,975平米小計(jì)616546165461654285個(gè)車(chē)位3可售面積建安費(fèi)1,93720,6841,93720,6841,93720,684土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)26,177不行售面積建造建安費(fèi)*不行售面積/銷(xiāo)售面798407984079840每平米土地價(jià)9,450費(fèi)積土地出讓金（僅二俱交納其他免建安費(fèi)地下車(chē)庫(kù)建安費(fèi)建安費(fèi)*車(chē)庫(kù)面積/銷(xiāo)售面積2332,4942332,4942332,494700繳）其他費(fèi)用所有建安費(fèi)的

1.0%222402224022240小高建造安裝費(fèi)1,350元/平米基礎(chǔ)配套費(fèi)5756,1415756,1415756,141高層建造安裝費(fèi)1,800元/平米小計(jì)2,84630,3992,84630,3992,84630,399商業(yè)建造安裝費(fèi)2,800元/平米4銷(xiāo)售稅金銷(xiāo)售收入的（

5.05%*52%）

2.63%2302,4612612,7892873,065公建（會(huì)所/稚嫩園）建造安裝費(fèi)2,400元/平米銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入的

2.5%1631,7411851,9722032,168小區(qū)公建配套（變電站）建造安1,200元/平米第14頁(yè)，共25頁(yè)裝費(fèi)小計(jì)3934,2024464,7614905,233地下車(chē)庫(kù)建造安裝費(fèi)2,500元/平米5管理費(fèi)所有建安費(fèi)

（3）項(xiàng)

2.5%717607176071760基礎(chǔ)配套費(fèi)575元/平米其中外配套費(fèi)（住所建設(shè)配套間接費(fèi)用其他費(fèi)用000000元/平米費(fèi)）210小區(qū)配套費(fèi)（水電氣增容費(fèi)利息含項(xiàng)目所有投資利息2813,0002813,0002813,000220元/平米等）小計(jì)3523,7603523,7603523,760總圖費(fèi)（室外總體費(fèi)用）85元/平米6不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)2+3項(xiàng)之和的

2.0%586215862158621其他費(fèi)用60元/平米三稅前成本進(jìn)展費(fèi)用-銷(xiāo)售稅金5,99964,0726,02164,3046,03964,500小計(jì)5,99964,0726,02164,3046,03964,

5001、住所建安費(fèi)按初裝修考慮四稅前利潤(rùn)（已交營(yíng)業(yè)稅）銷(xiāo)售收入-進(jìn)展費(fèi)用2893,0871,10511,8021,79319,

1452、水電氣增容費(fèi)包括在小區(qū)配套費(fèi)內(nèi)五稅項(xiàng)所得稅稅前利潤(rùn)的0%

0000003、會(huì)所等配套項(xiàng)目未考慮其商業(yè)收入六稅后成本進(jìn)展費(fèi)用+稅項(xiàng)6,23066,5336,28267,0936,32667,

5654、營(yíng)業(yè)稅按返還30%計(jì)算第15頁(yè)，共25頁(yè)七稅后利潤(rùn)銷(xiāo)售收入-稅后成本2893,0871,1051L8021,79319,

1455、所得稅按全免計(jì)算總成本利潤(rùn)八稅后利潤(rùn)順前成本

4.82%

18.35%

29.23%率第16頁(yè)，共25頁(yè)第六章初步結(jié)論及建議經(jīng)調(diào)查、分析和評(píng)估，對(duì)該項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論為

1、該項(xiàng)目與區(qū)相關(guān)政府部門(mén)合作，過(guò)程及操作風(fēng)險(xiǎn)較小

2、該項(xiàng)目土地、動(dòng)遷成本均已與區(qū)屬動(dòng)遷公司包干，而且該地塊還可與政府部門(mén)爭(zhēng)取列入虹口區(qū)舊改地塊，享受舊改相關(guān)政策

3、經(jīng)測(cè)算，該地塊投資回報(bào)率（靜態(tài)）高于18%,具有財(cái)務(wù)評(píng)估上的可行性

4、該地塊地理位置優(yōu)越，毗鄰繁華的四川路商業(yè)街與軌道交通明珠線此外，規(guī)劃中該地塊南側(cè)將興建休閑步行街及大型公共綠地，前景廣大，可實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)還有可能提升鑒于上述結(jié)論，我司建議吸納該地塊開(kāi)發(fā)高檔住所及商場(chǎng)，詳細(xì)操作上在確定前期動(dòng)遷成本及執(zhí)行舊改優(yōu)待政策的前提下，以成立項(xiàng)目公司的形式開(kāi)發(fā)該地塊第17頁(yè)，共25頁(yè)附件1:項(xiàng)目總平面圖eeoooK146MI38600Wl3600MI6000M*鼎2第一章項(xiàng)目概況

1.1項(xiàng)目背景虹口區(qū)某某路81號(hào)地塊主要由兩個(gè)部分組成，即占地約10畝的上海市虹口區(qū)其次工人俱樂(lè)部（以下簡(jiǎn)稱(chēng)二俱）和占地約30畝的居民及工廠、小學(xué)、醫(yī)院、商店等用地按照上海市和虹口區(qū)的規(guī)劃，二俱以外地塊的改造已經(jīng)列入虹口區(qū)新一輪舊區(qū)改造的方案

1.2地塊及周邊現(xiàn)狀該地塊位于上海市虹口區(qū)某某路以西、東寶興路以北、寶源路以東、俞涇浦以南地塊總占地面積27700平方米，約合

41.5畝，地塊沿某某路長(zhǎng)約110米，沿東寶興路長(zhǎng)約240米地塊中除有其次工人俱樂(lè)部、企業(yè)2家及1所學(xué)校外，其余為約800戶(hù)居民，大部分屬于危棚簡(jiǎn)屋該地塊位于虹口區(qū)中南部，周邊交通便捷，南北向有四川路、四平路通往外灘及市區(qū)方向，此外，地塊西側(cè)為軌道交通明珠線，且東寶興路站即在地塊西側(cè)50米處，周?chē)痪€路有輕軌明珠線、18路、21路、101路、47路等地塊緊靠上海市知名商業(yè)街四川路，商業(yè)設(shè)施齊備，地塊南側(cè)約100米處將規(guī)劃虹口區(qū)大型公共綠地地塊1公里范圍內(nèi)分布有福德百貨、東寶百貨、上海七百、多倫路文化名人街等，周邊商業(yè)、小學(xué)、超市、醫(yī)院等設(shè)施齊全其次章市場(chǎng)分析

2.1宏觀市場(chǎng)分析今年上半年房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售保持較高的增長(zhǎng)勢(shì)頭，據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年，商品房預(yù)售面積較去年同期增長(zhǎng)

26.3%,內(nèi)銷(xiāo)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際銷(xiāo)售面積之比從去年同期的1:

0.94升高到今年的供求關(guān)系的開(kāi)頭改變，浮現(xiàn)供不應(yīng)求的局面附件2四川路項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)匯總2房3房名稱(chēng)地址建造面積最低價(jià)最高價(jià)入伙日期銷(xiāo)售率類(lèi)型樓盤(pán)概況2房3房最小最大最小最大曲陽(yáng)路68號(hào)飄鷹東方花園多/小高15000021103120220152510060002022年12月60%（四平路口）歐陽(yáng)路289號(hào)10憧小高，2憧綠洲紫荊花園多/小高/高150000377412513816048006500現(xiàn)房90%（四平路口）高層采虹名邸-花園花園路250號(hào)1期4幢多層多/小高160000500056002022年70%城J幢小高（中山北一路）同心路28弄2幢高層，3幢嘉宏紫薇園小高/高70000119311113117650006000現(xiàn)房70%（輕軌邊）小高某某路1457號(hào)1幢商住樓，1-虹口商城高層500003:78516953006800現(xiàn)房50%（虬江路口）5層商場(chǎng)榮欣大廈-首席某某路1851號(hào)高層商住樓300003:79212714715255007000現(xiàn)房50%名邸（海倫西路）寶山路647號(hào)金寶大廈高層2幢高層400004610610614414848504950現(xiàn)房80%（輕軌站）第20頁(yè)，共25頁(yè)海倫西路天倫家園多2幢多層電梯房600049005700現(xiàn)房（邢家橋路）隆達(dá)公寓-虹口橫浜路230號(hào)多/小高15000107113102133480053002022年3月60%小城附件3商業(yè)售價(jià)定位依據(jù)寶源路東寶興路沿河四川路總價(jià)均價(jià)保守售價(jià)進(jìn)深15米，面寬80米進(jìn)深20米，面寬140米進(jìn)深15米，面寬150米進(jìn)深30米，面寬100米單層面積0280003000146001層單價(jià)01000002000015172第21頁(yè)，共25頁(yè)2層單價(jià)60001200091033層單價(jià)80008000合計(jì)U288正常售價(jià)寶源路東寶興路沿河四川路總價(jià)單層面積0280003000146001層單價(jià)1200025000187242層單價(jià)800015000116213層單價(jià)1000010000合計(jì)14no積極售價(jià)寶源路東寶興路沿河四川路總價(jià)第22頁(yè)，共25頁(yè)單層面積0280003000146001層單價(jià)1500028000217242層單價(jià)1000016800135173層單價(jià)1120221200合計(jì)16301參考樓盤(pán)位置1層售價(jià)2層售價(jià)備注四川路參考榮欣大廈某某路，海倫西路30000180001層售出虹口商城某某路，虬江路2200019000非自立進(jìn)出商鋪,50%銷(xiāo)售率東寶興路參考精武大廈東寶興路，某某路1500010000第23頁(yè)，共25頁(yè)附件4競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)位置圖%A|今」睦函始改FQ\哈，.,/15采虹名邸一V/虹口足…,虹口足球場(chǎng)魯迅4咨I\MBis\花同城園rMfHIn^MS^?電31一二.工易口咽呵陷?5A/0

一、?3產(chǎn)―砧一一三W-L一?-ftairvfnLLJ?z3W^S/,、XUNtl野懵謔嫉刃1?品二北謖!相出*\，3-一個(gè)）.irT|j*?J-綠洲紫荊花49OR1Ht血中l(wèi)!J」,「MLY.J夕0rPWMf?ftgr?a.0MSB-±

5.*嘉宏紫薇園g24*應(yīng)一丁:?八gfl__二%w，小夫TWHSftK^.g,.，*》?.多X號(hào)瞞?%K7-f6,￥rcc“6TK,■心、企_三_.43NTL-3r，iJir?F

5.r//T6陶??:“、“電K???一琳?r*ir?S^?Wf|llUSH口=Q/S*Ce知9\inrAJ-i!-企一；,二，牛叁匿好KT卯

7、/肘367丁工Jl||amt力.筋尸S/誓?.?譬g布飛隆達(dá)公寓—丁?■丈巾T口小城/酬IUHM**自.B亙|r.2a*?四川HW晶珍?tBKWHaert與超于Ed及%”.二-n3*B.，-i?E-Na、?‘.__/f-、___________________/■?M*■;力工大?“§R?E舉..本項(xiàng)目;-齊?/榮欣大廈L霽守隔Aw人.a/〃^L__:/8超參”“一■.,/?布P電7中今/1UKf一夕?」*JTFd，出@§°，邇.”育0卷二，1月/—天倫家園、/

4、.；4，L:?..」［「,虹口商城」舞,一獲，，:?WMO￡R，?^站電酸?兒童公園，l?二\八二A.61行三彳*曦髀.\篝%.14M/V/密個(gè)7一僥*fr\-“4害點(diǎn)為\________________q；V?一JF,--精武大—￡■丁工說(shuō)F產(chǎn)事-f4Y-F[I69■?；“aH3號(hào)\玲、—?*.X區(qū)人民,『跖政府’、毋?“K,/第24頁(yè)，共25頁(yè)工▼/★、MrARffl*?；bl___________Q?a-，…E^/T克二”,-缶它解邦詼—*l▲/VSP一勿八第25頁(yè)，共25頁(yè)表L2022年1-6月上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)匯總2022年1-6月2000年1-6月同比增長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額萬(wàn)元

23.1%內(nèi)銷(xiāo)商品房土地出讓面積209785-

90.3%可建建造面積515272-

87.5%商品房新開(kāi)工面積

15.4%商品房竣工面積

38.8%已記下商品房預(yù)售面積

26.3%已記下的存量房買(mǎi)賣(mài)面積

97.7%按照中房上海指數(shù)辦公室2022年5月份調(diào)查，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)近期持續(xù)保持價(jià)升量增的火爆局面5月份中房上海綜合指數(shù)為730點(diǎn)，比2000年5月上漲12%年初因住房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的提升而削減的新開(kāi)樓盤(pán)數(shù)量，在近兩個(gè)月已恢復(fù)去年水平，而售價(jià)提高水平已從過(guò)去局部區(qū)域全面蔓延到全市城域，房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨升將成為市場(chǎng)主要傾向隨著本市房地產(chǎn)運(yùn)作不斷深入，在進(jìn)展商不斷創(chuàng)新開(kāi)發(fā)理念和全面提升居住質(zhì)量的推進(jìn)下，上海房地產(chǎn)已進(jìn)入一個(gè)新的歷史進(jìn)展階段有關(guān)人士預(yù)測(cè)，上海房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)進(jìn)入長(zhǎng)久富強(qiáng)進(jìn)展的新階段

2.2區(qū)域市場(chǎng)分析虹口區(qū)是上海蘇州河以北傳統(tǒng)的住所區(qū)域和商業(yè)區(qū)域囫圇區(qū)域呈狹長(zhǎng)狀，與楊浦、寶山、閘北和黃浦相臨，隔江相望浦東新區(qū)，可謂地理位置優(yōu)越區(qū)域內(nèi)貫通高架、輕軌,交通方便憑借深厚的歷史底蘊(yùn)，優(yōu)越的地理位置，以及某某路商業(yè)街的興盛，向來(lái)以來(lái)在北部居民心目中，虹口區(qū)是抱負(fù)的居住地，尤其是寶山、閘北以及楊浦的居民按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2022年一季度虹口區(qū)平均成交價(jià)為4281元/平方米，較上季度大漲395元/平米本項(xiàng)目位于虹口傳統(tǒng)的房產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域四川路沿線，該區(qū)域以虹口公園、某某路為中心，向外輻射至歐陽(yáng)路、同心路、水電路、大連路因文化、商業(yè)基礎(chǔ)較好，向來(lái)以來(lái)都是投資開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，近期，借助四川路成熟的商業(yè)和輕軌的開(kāi)通，該區(qū)域樓盤(pán)的價(jià)位和品質(zhì)更上一層樓，房?jī)r(jià)順勢(shì)上漲至4500-6000元/平方米附近樓盤(pán)有精武大廈、榮欣大廈、虹葉花苑等，普通樓盤(pán)定位于中高檔周邊將來(lái)幾年內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目將主要來(lái)自與該地塊南部500米處大型公共綠地周邊的項(xiàng)目，據(jù)從虹口區(qū)計(jì)委處獲悉，該綠地周邊將由上海明佳房產(chǎn)開(kāi)發(fā)一25萬(wàn)平米的住所小區(qū)，而且合同談判也基本完成預(yù)計(jì)明佳房產(chǎn)會(huì)在此建筑豪宅社區(qū)，預(yù)期銷(xiāo)售均價(jià)會(huì)在7000元/平米以上，該項(xiàng)目因大環(huán)境優(yōu)于本地塊,將來(lái)將是本地塊最具競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目

2.3周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析1精武大廈該項(xiàng)目位于東寶興路已北，某某路以東，近四川路，規(guī)劃為一幢24層高層，總建造面積25000平米，其中1—9樓為商業(yè)裙房，9—24層為住所，房型三房二廳

161.89平米、四房二廳

177.23平米，各占40套,2022年6月入伙，售價(jià)5500—6200元/平米因該項(xiàng)目為單幢高層，毫無(wú)環(huán)境可言，且房型單一，總體銷(xiāo)售情況普通2榮欣大廈該項(xiàng)目位于海倫西路以北，四川路以西，規(guī)劃為兩幢24層高層，總建造面積29000平米，其中1—3層為商業(yè)裙房，房型一房一廳

87.

5、二房一廳

115、三房一廳

151.8,2022年6月入伙，售價(jià)5900—7300元/平米該項(xiàng)目與精武大廈類(lèi)似，都為見(jiàn)縫插針式住所，基本無(wú)小區(qū)環(huán)境，且房型偏大，銷(xiāo)售情況普通3金寶大廈金寶大廈位于寶山路，是多年前開(kāi)發(fā)的老樓盤(pán)，除了地段之外，沒(méi)有任何地優(yōu)勢(shì)，目前處于清盤(pán)期，因此其價(jià)格最低，僅在4850-5850元之間4天倫家園天倫家園位于海倫西路、邢家橋路，小區(qū)占地2000平方米，建造面積6000平方米，僅有2幢多層電梯房銷(xiāo)售單價(jià)4900?5700元/平方米目前已經(jīng)入伙，銷(xiāo)售情況良好

2.4市場(chǎng)分析基本結(jié)論該地塊周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目住所售價(jià)在5500-6000元/平米，按照與周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的比較，其它，綜合明珠線對(duì)該項(xiàng)目噪音方面的負(fù)面影響及四川路商業(yè)街的不行替代性、地塊南面近期將興建大型公共綠地、虹口區(qū)方案將東寶興路規(guī)劃為休閑商業(yè)街的有利因素,預(yù)計(jì)該地塊市場(chǎng)平均售價(jià)保守、正常、分類(lèi)如下保守正常積極住所550060006500商業(yè)110001400016000車(chē)位10萬(wàn)/個(gè)11萬(wàn)/個(gè)12萬(wàn)/個(gè)商業(yè)售價(jià)依據(jù)參見(jiàn)附件3第三章開(kāi)發(fā)設(shè)想

3.1概述隨著上海市府提出的新一輪舊房改造優(yōu)待政策的出臺(tái)，上海中心城區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將發(fā)生巨大的變化，房地產(chǎn)特有些優(yōu)勢(shì)“地段，地段，地段”將成為今后幾年內(nèi)開(kāi)發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)大眾的消費(fèi)觀念也將發(fā)生巨大的變化，對(duì)已滿(mǎn)足住所的基本功能、小區(qū)環(huán)境、標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理等要求外，人們將追捧兩類(lèi)住所，一類(lèi)是中心城區(qū)的兼具投資與居住方便的中高檔住所，另一類(lèi)是郊區(qū)分墅四川路81號(hào)地塊，充分體現(xiàn)了他的地段優(yōu)勢(shì)，虹口區(qū)政府也將在四川路沿線大做文章，在虬江路、四川路東南角興建

4.1公頃的大型綠地，該綠地距81號(hào)地塊僅500米左右東寶興路（81號(hào)地塊南側(cè)）將興建文化、消遣、購(gòu)物、休閑步行街，與81號(hào)地塊西側(cè)的輕軌車(chē)站（東寶興路站）連通地塊北面的河（俞涇浦）的污水處理正在整治之中，在今后的幾年內(nèi)，該河內(nèi)將有游艇和魚(yú)，結(jié)合我們樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，河的南岸將是小區(qū)的一道漂亮的風(fēng)景線四川路81號(hào)地塊總用地面積27700平方米，容積率

4.0,規(guī)劃總建造面積110800平方米，住所沿地塊的周邊布置，原則上南低北高，小區(qū)設(shè)二個(gè)出入口，主入口設(shè)在四川路沿俞涇浦河邊，次入口設(shè)在小區(qū)西邊的規(guī)劃道路上人車(chē)分流，小區(qū)內(nèi)設(shè)置地下車(chē)庫(kù),約7500平方米，地庫(kù)上布置小區(qū)景觀綠化沿四川路、東寶興路布置2?3層高商場(chǎng)（鋪），約15000平方米，商場(chǎng)的屋頂布置景觀綠化，活動(dòng)中心，設(shè)置建設(shè)活動(dòng)設(shè)施，做一部分會(huì)所，一部分架空，使屋頂景觀伸入室內(nèi)小區(qū)內(nèi)沿河主要道路寬6米，其他道路寬3米（供消防、搬家用）整體規(guī)劃考究空間形態(tài)、綠化景觀、建造立面、朝向、采光、通風(fēng)、消防、日照、節(jié)能和降低噪音（主要來(lái)源輕軌和四川路）

3.3商場(chǎng)建造設(shè)計(jì)沿四川路留出北面小區(qū)入口后，盡量布置商場(chǎng)，柱距8米左右，進(jìn)深24米左右，共建三層沿東寶興路盡量布置二層商鋪，柱距8米左右，進(jìn)深16米左右商場(chǎng)立面與住所協(xié)調(diào)，室外用石材、大玻璃窗裝點(diǎn)，體現(xiàn)豪華商場(chǎng)概念，室內(nèi)毛胚，或采納菜單式裝修

3.4住所建造設(shè)計(jì)囫圇小區(qū)設(shè)置小高層和高層住所，將小高層沿東寶興路布置在地塊南側(cè)，高層沿河布置在地塊北側(cè)，既充分通過(guò)日照又能滿(mǎn)足高層住所的景觀要求（

4.1公頃綠地在南面500米處）住所平面設(shè)計(jì)考究，房型多樣化，功能分區(qū)合理，尤其注意主臥、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生等主要使用空間的面積以及使用合理性，堅(jiān)持做的六明，即明廳、明房、明廚、明衛(wèi)、明電梯廳、明樓梯間改善室內(nèi)通風(fēng)及空調(diào)機(jī)擺放位置的設(shè)計(jì)，建議考慮層高

2.9米小高層住所以15層為主，高層住所以24層為主，頂上二層設(shè)復(fù)式住所主力戶(hù)型以125平方米的三房二廳和100平方米的二房二廳為主，力爭(zhēng)將主力戶(hù)型的總價(jià)控制在6075萬(wàn)兀左右小區(qū)住所的外立面采納簡(jiǎn)潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格

3.5配套容量

1、電力總裝機(jī)容量為5000千瓦其中住所4500千瓦（以戶(hù)均6千瓦計(jì)）；公建、商業(yè)500千瓦按上海市供電局的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)擬設(shè)1萬(wàn)伏變電站一組

2、自來(lái)水最高日用水量為1000立方米其中住所790立方米（以人均日用水量升

0.35立方米計(jì)）；公建、商業(yè)110立方米為滿(mǎn)足高層（或小高層）建造的消防規(guī)范要求,小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)自來(lái)水二路進(jìn)水，直接從市政管網(wǎng)引入小區(qū)

3、排水小區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)為分流制，即雨、污水分流最高日生活污水排水量約為1000立方米生活污水由小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)匯合后經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排入市政管網(wǎng)小區(qū)過(guò)水面積為27700平方米雨水經(jīng)小區(qū)雨水管網(wǎng)匯合后排入城市雨水管網(wǎng)

4、燃?xì)饷繎?hù)設(shè)6立方米表，小區(qū)最高時(shí)用氣量約800立方米據(jù)上海市煤氣公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)擬設(shè)調(diào)壓站一座氣源為中壓，從市政管網(wǎng)引入

5、電話(huà)小區(qū)需2000對(duì)電話(huà)其中住所1500對(duì)（以每戶(hù)2對(duì)計(jì)），公建