房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法律風(fēng)險(xiǎn)防控案例匯編

.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法律風(fēng)險(xiǎn)防控案例匯編（一）房地產(chǎn)日常業(yè)務(wù)糾紛

【案例標(biāo)題】鄭州中方園建設(shè)發(fā)展股份有限公司訴王啟明商品房買賣合同糾紛案

【案件出處】

【法律要點(diǎn)】

1、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《民法通則》意見(jiàn)）第七十一條，即“行為人因?yàn)閷?duì)行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解”。

2、《合同法》第五十五條規(guī)定“具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅”。該條雖僅就撤銷權(quán)的除斥期間進(jìn)行了規(guī)定，但變更權(quán)和撤銷權(quán)密切相關(guān)，變更權(quán)是撤銷權(quán)人享有的一項(xiàng)可選擇的權(quán)利，撤銷權(quán)包括了請(qǐng)求變更的內(nèi)容。因此，可變更合同的除斥期間為原告知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年。原告：鄭州中方園建設(shè)發(fā)展股份有限公司。

被告：王啟明。

原告鄭州中方園建設(shè)發(fā)展股份有限公司起訴稱：2003年6月，原告經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)中方園小區(qū)西區(qū)37號(hào)樓和38號(hào)樓，同年12月，取得兩棟樓的銷售許可證。2005年12月，原告在準(zhǔn)備資料為購(gòu)房業(yè)主辦理房產(chǎn)證時(shí)發(fā)現(xiàn)，工作人員在銷售過(guò)程中誤將兩棟樓兩頭的兩個(gè)單元即1單元和3單元的單元號(hào)標(biāo)反，在售房合同中將1單元的房屋實(shí)際面積96.42㎡寫(xiě)成了3單元的面積104.07㎡，而將3單元房屋的實(shí)際面積104.07㎡寫(xiě)成了1單元的面積96.42㎡，由此造成37號(hào)樓和38號(hào)樓的1單元從二層到六層與3單元從二層到六層4個(gè)單元，每個(gè)單元10戶，共計(jì)40戶業(yè)主的房屋面積互錯(cuò)，即20戶104.07㎡的房子當(dāng)作96.42㎡銷售，而20戶96.42㎡的房子當(dāng)作104.07㎡銷售。被告王啟明于2004年4月24日與原告簽訂了商品房買賣合同，購(gòu)買了38號(hào)樓南3單元3層?xùn)|戶的房屋，此套房屋面積與該棟樓南1單元互錯(cuò)，被告所購(gòu)買房屋面積實(shí)際為104.07㎡，在商品房買賣合同中被寫(xiě)成了96.42㎡。原告認(rèn)為，原、被告雙方所簽訂商品房買賣合同有關(guān)面積條款是因原告重大誤解而訂立的，不是原告的真實(shí)意思表示。請(qǐng)求：一、將原、被告雙方所簽商品房買賣合同中的房屋面積由96.42㎡變更為104.07㎡；二、請(qǐng)求判令原、被告雙方按變更后的房屋面積條款履行合同。

被告王啟明辯稱：在本案中，原告作為專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，對(duì)其銷售房屋的面積應(yīng)是熟知的，且原、被告雙方在商品房買賣合同中對(duì)面積誤差的約定明確具體，應(yīng)按此約定處理面積誤差產(chǎn)生的問(wèn)題，原告的行為不應(yīng)認(rèn)定是重大誤解。而且被告所購(gòu)房屋合同面積為96.42㎡，原告要求變更的合同面積為104.07㎡，原告的損失為1萬(wàn)元左右，構(gòu)不成較大損失，從而也構(gòu)不成重大誤解。原告從售房到起訴已達(dá)3年之久，按《民法通則》意見(jiàn)第七十三條第二款的規(guī)定，其要求變更合同面積條款的權(quán)利因除斥期間已超過(guò)一年而消滅，故請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

原告為支持其訴訟請(qǐng)求向法院提交的證據(jù)有：1、2003年10月制作的37號(hào)、38號(hào)樓房屋面積測(cè)繪圖。2、原告銷售房屋時(shí)預(yù)售動(dòng)態(tài)圖。3、2004年3月至2004年11月簽訂的37號(hào)、38號(hào)樓南1單元與南3單元40份商品房買賣合同。4、2005年8月19日的鄭州市商品房屋產(chǎn)權(quán)登記備案證。被告未向法院提交證據(jù)。2006年10月24日，一審法院根據(jù)案情的需要，依職權(quán)到鄭州市鄭房測(cè)繪隊(duì)調(diào)取了中方園小區(qū)西區(qū)37號(hào)、38號(hào)樓的鄭房測(cè)字（2004）第038332、038336號(hào)鄭州市房屋面積測(cè)繪報(bào)告書(shū)，報(bào)告書(shū)中顯示37號(hào)、38號(hào)樓2至6層房屋的產(chǎn)權(quán)登記面積1單元為96.31㎡、3單元為102.55㎡。

一審法院根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述、舉證和質(zhì)證意見(jiàn)，對(duì)本案事實(shí)確認(rèn)如下：

2003年，原告經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)中方園小區(qū)西區(qū)37號(hào)樓和38號(hào)樓，該兩棟樓為6層商住樓，一層為商業(yè)用房，二層至六層為住宅用房，每棟樓有3個(gè)單元，每個(gè)單元1梯兩戶。在售樓過(guò)程中，原告的工作人員誤將該兩棟樓兩頭的兩個(gè)單元即1單元和3單元的單元號(hào)標(biāo)反，由此造成了37號(hào)樓和38號(hào)樓的1單元從二層到六層與3單元從二層到六層4個(gè)單元（每個(gè)單元10戶），共計(jì)40戶業(yè)主的房屋面積互錯(cuò)。其中，2004年4月24日，原、被告簽訂商品房買賣合同一份，合同約定原告將位于北環(huán)路116號(hào)西區(qū)38號(hào)樓南3單元4層?xùn)|戶的房屋售給被告，但由于上述原因，原告方工作人員誤將房屋建筑面積104.07㎡寫(xiě)成為96.42㎡，合同第5條同時(shí)約定了面積確認(rèn)以及面積差異處理?xiàng)l款，即根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人等。合同簽訂后，原、被告雙方均未發(fā)現(xiàn)房屋面積互錯(cuò)。至2005年8月，原告取得上述房屋的產(chǎn)權(quán)登記備案證后，準(zhǔn)備為被告辦理房產(chǎn)證時(shí)，才發(fā)現(xiàn)房屋面積互錯(cuò)，原告遂于2006年3月1日起訴來(lái)院。另查明：本案訴爭(zhēng)的房屋產(chǎn)權(quán)登記面積為102.55㎡。

一審法院經(jīng)審理，確定本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)如下：一、原告要求變更合同面積條款所依據(jù)的重大誤解理由是否成立；二、原告起訴是否已超過(guò)法定的除斥期間；三、關(guān)于本案訴爭(zhēng)房屋面積的確認(rèn)問(wèn)題。

一、關(guān)于本案是否構(gòu)成重大誤解問(wèn)題。

原告在銷售本案爭(zhēng)議的商品房37號(hào)、38號(hào)樓時(shí)，由于工作人員誤將測(cè)繪圖上的單元號(hào)標(biāo)反，即從左到右3個(gè)單元南1、南2、南3順序顛倒成了南3、南2、南1單元，造成了南1單元和南3單元的房屋面積互錯(cuò)，導(dǎo)致在簽訂商品房買賣合同時(shí)錯(cuò)誤地填寫(xiě)了房屋面積，這種錯(cuò)誤的結(jié)果是原告工作人員誤解產(chǎn)生的，不是原告真實(shí)意思表示，且由于原告的誤解行為，造成了4個(gè)單元40戶房屋面積錯(cuò)誤的嚴(yán)重后果，雖然對(duì)被告每一戶來(lái)說(shuō)，錯(cuò)誤是個(gè)體的，但是基于原告一個(gè)誤解行為產(chǎn)生了40套房屋面積錯(cuò)誤的后果，這種后果是嚴(yán)重的，影響了當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，且損失也是較大的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《民法通則》意見(jiàn)）第七十一條，即“行為人因?yàn)閷?duì)行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解”，本案原告的誤解行為符合重大誤解的構(gòu)成要件。被告方關(guān)于本案不構(gòu)成重大誤解、應(yīng)適用雙方在商品房買賣合同中對(duì)面積誤差的約定的條款的答辯意見(jiàn)，因原、被告雙方所簽的商品房買賣合同第5條約定的面積誤差處理原則系雙方在未發(fā)生重大誤解的情況下面積誤差的處理依據(jù)，而在本案中，為充分體現(xiàn)合同的公平性，應(yīng)優(yōu)先適用重大誤解進(jìn)行變更，因此，本案不適用合同第5條的約定，被告的答辯意見(jiàn)，理由不充分，不予采納。

二、關(guān)于原告起訴是否已超過(guò)法定的除斥期間問(wèn)題。

《合同法》第五十五條規(guī)定“具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅”。該條雖僅就撤銷權(quán)的除斥期間進(jìn)行了規(guī)定，但變更權(quán)和撤銷權(quán)密切相關(guān)，變更權(quán)是撤銷權(quán)人享有的一項(xiàng)可選擇的權(quán)利，撤銷權(quán)包括了請(qǐng)求變更的內(nèi)容。因此，可變更合同的除斥期間為原告知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年。本案原告自知道合同面積錯(cuò)誤的事實(shí)至起訴，并未超過(guò)1年除斥期間。被告稱本案應(yīng)適用《民法通則》意見(jiàn)第七十三條第二款的規(guī)定，民事行為的變更除斥期間應(yīng)自民事行為成立之日起計(jì)算一年，依據(jù)新法優(yōu)于舊法、特別法優(yōu)于一般法的原則，本案應(yīng)適用《合同法》中有關(guān)撤銷權(quán)的除斥期間的規(guī)定，故被告稱原告起訴已超過(guò)除斥期間的抗辯意見(jiàn)不能成立，不予采信。

三、關(guān)于本案訴爭(zhēng)房屋面積的確認(rèn)問(wèn)題。

原告訴請(qǐng)變更原、被告雙方所簽商品房買賣合同中的面積條款，因該條款系原告基于重大誤解而簽訂，且該變更權(quán)行使并未超過(guò)法定除斥期間，故其訴請(qǐng)與法有據(jù)。原告要求變更訴爭(zhēng)房屋面積的數(shù)據(jù)，因系其單方測(cè)量結(jié)果，被告對(duì)之持有異議；加之產(chǎn)權(quán)登記面積本院已依職權(quán)調(diào)取，原、被告對(duì)之均無(wú)異議，依照《最高人民法院關(guān)于民事證據(jù)的若干規(guī)定》第七十七條規(guī)定“物證、檔案、鑒定結(jié)論、勘驗(yàn)筆錄或者經(jīng)過(guò)公證、登記的書(shū)證，其證明力一般大于其他書(shū)證、視聽(tīng)資料和證人證言”，該產(chǎn)權(quán)登記面積系鄭州市鄭房測(cè)繪隊(duì)依照有關(guān)規(guī)定測(cè)繪的數(shù)據(jù)，屬于檔案書(shū)證，其證明力大于原告單方測(cè)算的數(shù)據(jù)。故依照證據(jù)規(guī)則，本案訴爭(zhēng)房屋面積應(yīng)變更為房屋產(chǎn)權(quán)登記面積為宜。

此外，關(guān)于原告要求按變更后的房屋面積條款履行合同的訴訟請(qǐng)求，因本案系變更之訴，而該項(xiàng)請(qǐng)求屬于給付之訴的內(nèi)容，與本案不屬同一訴，應(yīng)另行處理，故該請(qǐng)求不予審理。

綜上，依據(jù)《合同法》第五十四條第一款第（一）項(xiàng)、第五十五條第一項(xiàng)之規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下：一、將原告鄭州中方園建設(shè)發(fā)展股份有限公司與被告王啟明所簽商品房買賣合同中的房屋面積由96.42㎡變更為102.55㎡。二、駁回原告鄭州中方園建設(shè)發(fā)展股份有限公司的其他訴訟請(qǐng)求?！景咐龢?biāo)題】黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案

【案件出處】《最高人民法院公報(bào)》2006年第2期

【法律要點(diǎn)】

對(duì)所購(gòu)房屋顯而易見(jiàn)的瑕疵，業(yè)主主張已經(jīng)在開(kāi)發(fā)商收?qǐng)?zhí)的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上明確提出書(shū)面異議。開(kāi)發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè)主對(duì)房屋現(xiàn)狀認(rèn)可。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，可以推定業(yè)主關(guān)于已提出異議的主張成立。

根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。交付房屋改變的建筑事項(xiàng)，無(wú)論是否經(jīng)過(guò)行政機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系，不能成為開(kāi)發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由。

故意隱瞞不利于購(gòu)房人的細(xì)節(jié)問(wèn)題將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任（黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案的啟示）原告：黃穎。

被告：北京美晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

原告訴稱：原告購(gòu)買被告北京美晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱美晟房產(chǎn)公司）預(yù)售的一套房屋，在辦理入住手續(xù)時(shí)，原告發(fā)現(xiàn)該房屋客廳窗外有一根用于裝飾的鋼梁。這個(gè)鋼梁不僅遮擋窗戶，給原告造成視覺(jué)和心理障礙，還威脅原告的人身、財(cái)產(chǎn)安全和隱私權(quán)。在原告與被告簽訂合同過(guò)程中，被告沒(méi)有以售樓處的沙盤圖、展示的樣板間或者其他任何宣傳資料，向原告明示窗外有這個(gè)鋼梁，更沒(méi)有在購(gòu)房合同中約定窗外有鋼梁。原告多次以書(shū)面方式要求被告解決這個(gè)問(wèn)題，但被告均以各種借口拒絕。請(qǐng)求判令被告拆除原告窗外的裝飾鋼梁，并負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

被告辯稱：原告所訴窗外有鋼梁情況屬實(shí)。這個(gè)鋼梁是從整個(gè)小區(qū)的美觀與協(xié)調(diào)考慮，按照經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)的小區(qū)建設(shè)設(shè)計(jì)圖紙安裝的，且符合建筑規(guī)范?，F(xiàn)在整個(gè)小區(qū)已經(jīng)竣工，并經(jīng)驗(yàn)收合格。原告應(yīng)該考慮整個(gè)小區(qū)的利益，況且現(xiàn)在原告已入住，表明其對(duì)房屋的現(xiàn)狀也認(rèn)可。不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

北京市大興區(qū)人民法院一審審理查明：2003年8月17日，原告黃穎與被告美晟房產(chǎn)公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定：黃穎（買受人）購(gòu)買美晟房產(chǎn)公司（出賣人）預(yù)售的美然?北美態(tài)度（又名“美利新世界”）E-7幢2單元502號(hào)商品房一套，建筑面積143.4平方米，總金額567864元。2004年8月16日，美晟房產(chǎn)公司給黃穎發(fā)出《入住通知書(shū)》，現(xiàn)在黃穎已辦理入住手續(xù)，并已交納所購(gòu)房屋價(jià)款。同月，黃穎給美晟房產(chǎn)公司發(fā)函反映窗外鋼梁一事。

另查明，2003年6月30日，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院審查批準(zhǔn)的被告美晟房產(chǎn)公司施工圖中，訴爭(zhēng)房屋外設(shè)計(jì)有裝飾鋼梁。在美晟房產(chǎn)公司為預(yù)售房屋而展示的沙盤圖上，訴爭(zhēng)房屋外無(wú)裝飾鋼梁。雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》中，對(duì)客廳外存在鋼梁一事未約定?，F(xiàn)訴爭(zhēng)房屋經(jīng)驗(yàn)收合格，竣工圖也經(jīng)政府有關(guān)部門審核批準(zhǔn)。

上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、《商品房買賣合同》、沙盤圖照片、北京市建筑工程施工圖、設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告、竣工圖等證據(jù)證實(shí)。

一審法院認(rèn)為：原告黃穎與被告美晟房產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合法有效。美晟房產(chǎn)公司為預(yù)售房屋展示的沙盤圖，只能反映整個(gè)小區(qū)外部的總體概況，不能反映建筑設(shè)施的各個(gè)細(xì)節(jié)。因此，預(yù)售房屋外墻及室內(nèi)裝修的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以經(jīng)政府有關(guān)部門審核批準(zhǔn)的施工圖、竣工圖以及《商品房買賣合同》中的約定為準(zhǔn)。經(jīng)政府有關(guān)部門審核批準(zhǔn)的竣工圖表明，訴爭(zhēng)房屋的設(shè)計(jì)不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且建造符合相應(yīng)建筑規(guī)范。在交接房屋時(shí)，黃穎未提出異議，并實(shí)際辦理了入住手續(xù)，現(xiàn)以窗外鋼梁侵犯其人身、財(cái)產(chǎn)安全和隱私權(quán)，造成視覺(jué)和心理障礙為由，訴請(qǐng)美晟房產(chǎn)公司拆除該鋼梁，因無(wú)合同依據(jù)及損害后果，不予支持。據(jù)此，一審法院判決：駁回原告黃穎的訴訟請(qǐng)求。

黃穎不服一審判決，向北京市第一中級(jí)人民法院提起上訴稱：1.本案是合同糾紛，雙方都應(yīng)當(dāng)按合同約定行事，法院也應(yīng)當(dāng)按合同約定解決糾紛。一審既然承認(rèn)雙方在合同中對(duì)有無(wú)橫梁并未約定，就不能對(duì)這個(gè)合同未約定的問(wèn)題添附“政府有關(guān)部門審核批準(zhǔn)”等條款；2.上訴人購(gòu)買的是期房而非現(xiàn)房，故只能依照宣傳冊(cè)、沙盤的展示來(lái)簽訂購(gòu)買房屋合同，這是合同中未提及鋼梁一事的根本原因。而在簽訂合同前，被上訴人對(duì)有無(wú)鋼梁是清楚的，卻故意隱瞞了這一情節(jié)，已經(jīng)違約在先。以無(wú)合同依據(jù)駁回上訴人的訴訟請(qǐng)求，是顛倒黑白；3.在入住前，被上訴人并未將該房屋外有橫梁一事告知上訴人。入住時(shí)，上訴人是在沒(méi)有任何選擇余地的情況下，才在《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上簽字，但同時(shí)在此單上對(duì)窗外有裝飾鋼梁一事提出明確的書(shū)面異議。一審認(rèn)定上訴人在房屋交接時(shí)未提出異議，不是事實(shí)。請(qǐng)求：1．撤銷一審判決；2.判令被上訴人將裝飾橫梁上移55厘米。

美晟房產(chǎn)公司同意一審判決。

北京市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理查明：

上訴人黃穎所購(gòu)房屋之樓號(hào)，已經(jīng)由《商品房買賣合同》中表述的E-7幢2單元502號(hào)，變更為10號(hào)樓2單元502號(hào)。對(duì)此處房屋窗外的鋼梁，黃穎在一審中一再陳述，其已通過(guò)《業(yè)主入住驗(yàn)收單》明確提出書(shū)面異議，該《業(yè)主入住驗(yàn)收單》由被上訴人美晟房產(chǎn)公司保存。二審中，經(jīng)法院要求，美晨房產(chǎn)公司拒不交出有黃穎簽名的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》。

經(jīng)實(shí)地觀察，訴爭(zhēng)房屋窗外的鋼梁，純屬該幢樓房外立面的裝飾造型，對(duì)樓房主體結(jié)構(gòu)沒(méi)有影響。裝飾造型底部的橫梁位于5樓與6樓之間，對(duì)5樓部分房屋的窗戶造成一定程度且永久性遮擋，從而影響窗內(nèi)人的視覺(jué)感受。

除此以外，二審確認(rèn)一審查明的其他事實(shí)。

二審中，上訴人黃穎提交由有資質(zhì)證書(shū)的北京首都工程建筑設(shè)計(jì)有限公司出具的一份報(bào)告。報(bào)告主要內(nèi)容為：為不影響黃穎、王永旗、吳衛(wèi)兵、韓峻巍、莫莉、劉羽、趙遠(yuǎn)昭等5樓住戶的采光，美利新世界D戶型5層房屋外裝飾鋼梁的底部橫梁以從現(xiàn)位置上移55厘米重新焊接為宜。經(jīng)質(zhì)證，對(duì)北京首都工程建筑設(shè)計(jì)有限公司的上述報(bào)告，雙方當(dāng)事人均無(wú)異議。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.對(duì)訴爭(zhēng)房屋窗外的鋼梁，黃穎入住時(shí)是否認(rèn)可?2.鋼梁的存在是否構(gòu)成美晟房產(chǎn)公司違約？美晟房產(chǎn)公司對(duì)此應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任？

北京市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為：

房屋是價(jià)值昂貴的不動(dòng)產(chǎn)，日常生活經(jīng)驗(yàn)法則說(shuō)明，對(duì)所購(gòu)房屋顯而易見(jiàn)的瑕疵，業(yè)主收房時(shí)一般不會(huì)輕易忽視。上訴人黃穎在一審中一再陳述，收房時(shí)對(duì)窗外有裝飾鋼梁一事，其已在《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上明確提出書(shū)面異議?！稑I(yè)主入住驗(yàn)收單》是被上訴人美晟房產(chǎn)公司單方保存的證據(jù)，經(jīng)法院要求，美晟房產(chǎn)公司拒不提交。最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條規(guī)定：“有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)無(wú)正當(dāng)理由拒不提供，如果對(duì)方當(dāng)事人主張?jiān)撟C據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有人，可以推定該主張成立。”據(jù)此，可以推定黃穎關(guān)于收房時(shí)已對(duì)窗外有鋼梁一事提出書(shū)面異議的主張成立。一審認(rèn)定黃穎在交接房屋時(shí)未提出異議，不符合事實(shí)，應(yīng)當(dāng)糾正。

本案是商品房預(yù)售合同糾紛，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》合法有效?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！币蜓b飾鋼梁影響窗內(nèi)人的視覺(jué)感受，上訴人黃穎訴請(qǐng)判令被上訴人美晟房產(chǎn)公司承擔(dān)將裝飾橫梁上移55厘米的責(zé)任；美晟房產(chǎn)公司堅(jiān)稱，是從整個(gè)小區(qū)的美觀與協(xié)調(diào)考慮，且在經(jīng)過(guò)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)與符合建筑規(guī)范的情況下才安裝這個(gè)鋼梁，黃穎應(yīng)顧及整個(gè)小區(qū)的利益。在美晟房產(chǎn)公司與黃穎簽訂的合同中，沒(méi)有約定預(yù)售的房屋外有裝飾鋼梁；在美晟房產(chǎn)公司給黃穎展示的沙盤上，房屋模型外也沒(méi)有裝飾鋼梁；而美晟房產(chǎn)公司交付給黃穎的房屋，窗外卻有裝飾鋼梁遮擋。美晟房產(chǎn)公司履行合同義務(wù)不符合約定，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于安裝鋼梁是否經(jīng)過(guò)行政審批與是否符合建筑規(guī)范，屬另一法律關(guān)系，不能成為美晟房產(chǎn)公司不構(gòu)成違約或者免除違約責(zé)任的理由。業(yè)主花費(fèi)巨額資金購(gòu)買房屋，注重的不是房屋外墻立面美觀，而是房屋內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施是否有利于居住使用。只有在這一前提下，黃穎才可能與美晟房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》。衡法酌理，不能為保全鋼梁的裝飾功能，而犧牲業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》要達(dá)到的合同目的。黃穎主張將裝飾橫梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑設(shè)計(jì)有限公司證明在技術(shù)上可行，又可以用較低的成本補(bǔ)救裝飾鋼梁帶來(lái)的不當(dāng)影響，此意見(jiàn)應(yīng)予采納。

綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，導(dǎo)致判決結(jié)果失當(dāng)，應(yīng)當(dāng)糾正。據(jù)此，北京市第一中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定，于2005年7月8日判決：

一、撤銷一審民事判決；

二、本判決生效后10日內(nèi)，被上訴人美晟房產(chǎn)公司將上訴人黃穎所購(gòu)房屋窗外的裝飾鋼梁橫梁上移55厘米并重新焊接。

一、二審案件受理費(fèi)各50元，由被上訴人美晟房產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。商品房預(yù)售中宣傳資料及鳥(niǎo)瞰圖系要約或要約邀請(qǐng)的確定黃大鵠

[裁判要旨]

在商品房開(kāi)發(fā)預(yù)售中，宣傳資料及鳥(niǎo)瞰圖就簽訂合同標(biāo)的的位置及外觀所做的說(shuō)明和允諾具體確定，對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，該宣傳資料及鳥(niǎo)瞰圖應(yīng)當(dāng)視為要約。若此，該宣傳資料及烏瞰圖即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如違反，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。[案情]

原告(被上訴人)：徐麗。

被告(上訴人)：西鄉(xiāng)縣鉅富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱鉅富公司)。

2006年年初，原告徐麗看到了被告鉅富公司關(guān)于開(kāi)發(fā)鉅富樓(鉅富小區(qū))的宣傳資料及其鳥(niǎo)瞰圖。2006年3月31日，原告與被告簽訂了認(rèn)購(gòu)意向書(shū)，并交付了3萬(wàn)元購(gòu)房款。2006年7月31日，原、被告正式簽訂了商品房買賣合同。合同約定原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的鉅富樓(鉅富小區(qū))第4幢第2層04號(hào)房屋，原告支付了全部購(gòu)房?jī)r(jià)款。2007年4月，在被告交付房屋時(shí)，原告發(fā)現(xiàn)鉅富公司所交的房屋與宣傳資料及其鳥(niǎo)瞰圖的約定不符，被告在原告所購(gòu)房屋東面修建了長(zhǎng)約7.84米、高約0.7米、寬約0.5米的一面裝飾墻，該墻影響了原告所購(gòu)房屋的采光及通風(fēng)，且所購(gòu)房屋陽(yáng)臺(tái)粉刷墻已多處脫落。雙方就此協(xié)商解決未果，原告遂訴至西鄉(xiāng)縣人民法院。本案在審理中，被告對(duì)陽(yáng)臺(tái)的粉刷墻進(jìn)行了修復(fù)，原告遂放棄了要求被告修復(fù)該陽(yáng)臺(tái)粉刷墻的訴訟請(qǐng)求。

被告鉅富公司辯稱，原告所訴與我公司簽訂商品房買賣合同并交付了全部?jī)r(jià)款屬實(shí)。我公司開(kāi)發(fā)的鉅富小區(qū)是嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行建設(shè)的，且我公司向客戶發(fā)放的宣傳資料是一種要約邀請(qǐng)，因而對(duì)當(dāng)事人之間沒(méi)有實(shí)質(zhì)內(nèi)容意義上的約束力，我公司沒(méi)有違反合同的約定，原告要求拆除裝飾墻無(wú)法律依據(jù)，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。[審判]

陜西省西鄉(xiāng)縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同系雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，其內(nèi)容合法有效。鉅富公司在鉅富小區(qū)商品房開(kāi)發(fā)預(yù)售中的宣傳資料與鳥(niǎo)瞰圖就原、被告簽訂合同標(biāo)的的位置及外觀所做的說(shuō)明和允諾具體確定，且對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，該宣傳資料及鳥(niǎo)瞰圖應(yīng)當(dāng)視為要約。該宣傳資料及鳥(niǎo)瞰圖雖未載入商品房買賣合同，但也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。現(xiàn)被告未征得原告的同意，在原告購(gòu)買的商品房東面修建了裝飾墻，該墻已影響了原告所購(gòu)房屋的采光和通風(fēng)，違反了原、被告之間的合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。原告自愿放棄要求被告修復(fù)粉刷墻的訴訟請(qǐng)求，予以準(zhǔn)許。被告的辯解理由與法律規(guī)定不行。故依照合同法第十四條、第十五條、第三十二條、第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十條，及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條之規(guī)定，依法判決：限被告鉅富公司自本判決生效之日起15日內(nèi)拆除原告徐麗所購(gòu)房屋東側(cè)超出客廳窗臺(tái)水平線以上的裝飾墻。

宣判后，被告鉅富公司不服一審判決，向漢中市中級(jí)人民法院提起上訴。理由為：該商品樓是由具有法定資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的，且經(jīng)國(guó)家監(jiān)督部門審查合格后才開(kāi)工建設(shè)的，以證明所建房屋滿足了用戶合理正常使用的功能，其安全性、通風(fēng)、采光等各項(xiàng)指標(biāo)是符合要求的；建設(shè)設(shè)計(jì)單位的圖紙?jiān)谙?，與客戶簽訂購(gòu)房合同在后；宣傳資料及鳥(niǎo)瞰圖只是一種要約邀請(qǐng)等，要求撤銷原判，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。

陜西省漢中市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：上訴人的上訴理由不能成立，上訴主張不予支持，遂駁回上訴，維持原判。[評(píng)析]

本案主要涉及宣傳資料及鳥(niǎo)瞰圖到底系要約或是要約邀請(qǐng)，及經(jīng)法定部門批準(zhǔn)的房屋設(shè)計(jì)能否成為當(dāng)事人合同內(nèi)容的問(wèn)題。

根據(jù)合同法第十四條之規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約又被稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價(jià)、報(bào)價(jià)等。一個(gè)意思表示成為要約必須符合下列條件：一是該意思表示的內(nèi)容應(yīng)該具體確定。具體，即意思表示的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的最基本的條款。確定，是指要約的內(nèi)容必須可以根據(jù)一般生活常識(shí)或者特定交易行業(yè)的知識(shí)確定下來(lái)。二是該意思表示經(jīng)要約人承諾后，要約人就受該意思表示的約束。而要約邀請(qǐng)又稱為要約引誘，是指一方發(fā)出的邀請(qǐng)對(duì)方或者引誘對(duì)方向自己發(fā)出要約的行為。合同法第十五條規(guī)定，要約邀請(qǐng)是向他人發(fā)出的希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。一般來(lái)說(shuō)，可以根據(jù)如下標(biāo)準(zhǔn)對(duì)要約和要約邀請(qǐng)加以區(qū)分：一是根據(jù)法律規(guī)定加以確定，即法律對(duì)某些不容易辨別的意思表示的性質(zhì)明確作出規(guī)定的，就應(yīng)根據(jù)法律的規(guī)定來(lái)確定。二是根據(jù)意思表示的措辭內(nèi)容本身來(lái)確定，即如果某意思表示的措辭表達(dá)足以使其符合要約的構(gòu)成要件，則該意思表示可以被認(rèn)為是要約。三是根據(jù)作出意思表示一方的特別說(shuō)明來(lái)確定，即對(duì)于當(dāng)事人自己作出的意思表示，根據(jù)一般的標(biāo)準(zhǔn)不容易判斷的時(shí)候，當(dāng)事人可以作出特別的說(shuō)明，將該意思表示認(rèn)定為要約或者是要約邀請(qǐng)。四是根據(jù)交易習(xí)慣加以確定，即根據(jù)在某一特定的交易區(qū)域多年來(lái)自發(fā)形成的為當(dāng)?shù)亟灰字黧w所普遍接受的交易規(guī)則，來(lái)確定是要約或是要約邀請(qǐng)。

本案中，鉅富公司作為商品房出賣人，在與徐麗簽訂認(rèn)購(gòu)意向書(shū)并由徐麗選擇所購(gòu)房屋具體位置時(shí)，提供的是鉅富小區(qū)商品房開(kāi)發(fā)預(yù)售宣傳資料及鳥(niǎo)瞰圖，并未出示該幢樓的設(shè)計(jì)圖紙。盡管購(gòu)房合同后面附有所購(gòu)房屋的平面示意圖，但由該圖并不能看出所購(gòu)房屋窗外是否有裝飾墻。在鉅富公司對(duì)所售房屋的宣傳資料中，徐麗所購(gòu)房屋窗外是一平臺(tái)，并無(wú)裝飾墻存在。該宣傳資料所反映內(nèi)容，對(duì)徐麗選擇所購(gòu)房屋的具體位置及對(duì)合同的訂立有重大影響。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)這一規(guī)定，本案中，鉅富公司的宣傳資料及鳥(niǎo)瞰圖應(yīng)視為要約，徐麗在此基礎(chǔ)上承諾并與鉅富公司簽訂了合同，該宣傳資料及鳥(niǎo)瞰圖應(yīng)是合同內(nèi)容。鉅富公司交付房屋東側(cè)的窗外有裝飾墻，且該裝飾墻已確實(shí)影響了購(gòu)房者房屋的通風(fēng)和采光，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。至于鉅富公司稱其所建房屋經(jīng)合法審批，有合法有效的設(shè)計(jì)圖，因該設(shè)計(jì)圖并未在訂立合同時(shí)出示，且該設(shè)計(jì)圖是否合法與徐麗房屋的通風(fēng)采光受到實(shí)際影響這一事實(shí)并無(wú)關(guān)聯(lián)；因設(shè)計(jì)圖紙未向徐麗出示，并不能成為合同之內(nèi)容，其出示的宣傳資料及鳥(niǎo)瞰圖卻與交付房屋實(shí)際不符，只能證明鉅富公司對(duì)徐麗所購(gòu)房屋東側(cè)裝飾墻的存在情況作了不實(shí)宣傳。另根據(jù)合同約定，出賣人有如實(shí)告知買受人影響所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的義務(wù)，裝飾墻影響了徐麗所購(gòu)房屋的使用功能，鉅富公司并未告知，亦構(gòu)成違約。故一、二審法院判令鉅富公司拆除裝飾墻是正確的。

本案之所以出現(xiàn)此種結(jié)果，完全是鉅富公司在商品房開(kāi)發(fā)中未按規(guī)定向購(gòu)房人披露真實(shí)信息所引起的。即使設(shè)計(jì)圖紙出示在后，鉅富公司也應(yīng)及時(shí)告知購(gòu)房人房屋的設(shè)計(jì)情況，以便購(gòu)房人決定是否繼續(xù)購(gòu)買。而鉅富公司以商業(yè)機(jī)密為由隱瞞購(gòu)房人應(yīng)知情況，從而導(dǎo)致糾紛并引起訴訟。由此，也提醒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要以此為戒，誠(chéng)信經(jīng)商，以實(shí)際行動(dòng)維護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行與發(fā)展。作者單位：陜西省西鄉(xiāng)縣人民法院【案例標(biāo)題】中信銀行股份有限公司鄭州分行與劉和平、河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司金融借款合同糾紛案

【案件出處】

【法律要點(diǎn)】

原告：中信銀行股份有限公司鄭州分行。

被告：劉和平。

被告：河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司。

原告訴稱：2007年1月29日，被告劉和平在被告河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱世紀(jì)金源）處購(gòu)買位于鄭州市中原區(qū)秦嶺路西、鄭上路北5棟10層1001號(hào)住房一套。2007年2月27日被告劉和平以該房屋作抵押，由被告世紀(jì)金源提供連帶責(zé)任保證，與原告簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款合同》（抵押加階段性保證借款），貸款金額123000元。期限二十年，借款合同約定：采用等額本息還款法，每月償還本金和利息一次，每月20日為還款日。借款合同生效后，原告依約履行了放款義務(wù)。至2008年10月20日合同還款期限止，被告劉和平未能依約履行合同義務(wù)，至原告起訴時(shí)止仍有訴請(qǐng)本金、利息及罰息未償還原告。依照《個(gè)人購(gòu)房借款合同》（抵押加階段性保證借款）第十六條違約責(zé)任16.2.1“按中國(guó)人民銀行的規(guī)定計(jì)收罰息和復(fù)利”，16.2.2“宣布本合同項(xiàng)下已發(fā)放貸款提前到期，要求甲方（即被告劉和平）立即提前償還全部借款及相應(yīng)利息”，16.2.4“要求丙方（即被告世紀(jì)金源）履行保證責(zé)任”的約定，原告提出提前收回全部貸款本息以維護(hù)合法權(quán)益。請(qǐng)求：1、請(qǐng)求依法判令被告劉和平償還貸款本金117829.66元，利息2706.91元，罰息56.15元，合計(jì)120592.72元（利息及罰息暫計(jì)算至2009年3月8日，以后利息及罰息按中國(guó)人民銀行規(guī)定計(jì)算，直到本息還清時(shí)止）；2、判令被告河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司對(duì)上述欠款承擔(dān)連帶還款責(zé)任；3、判令原告對(duì)抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)；4、本案一切訴訟費(fèi)用由二被告承擔(dān)。

被告劉和平辯稱：本人經(jīng)濟(jì)有困難，但是仍愿意繼續(xù)履行合同。

被告河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司辯稱：請(qǐng)求依法駁回原告第二項(xiàng)訴請(qǐng)，對(duì)第四項(xiàng)訴請(qǐng)依法裁決。原告訴請(qǐng)建立在其與劉和平的個(gè)人購(gòu)房借款合同之上，缺乏法律依據(jù)、合同依據(jù)及事實(shí)依據(jù)，主張金源公司承擔(dān)連帶還款責(zé)任，缺乏法律依據(jù)，劉和平在本案訴訟前仍欠原告應(yīng)還到期借款6800元，劉和平在訴訟期間向原告還欠款3000元，并當(dāng)庭表示余下3000余元可立即歸還，原告主張的欠款事實(shí)通過(guò)劉和平的履行行為可以消除，原告認(rèn)為劉和平拖欠按揭款要求解除合同的事實(shí)不成立。根據(jù)《合同法》及借款合同，合同目的是為便利個(gè)人分期付款購(gòu)買房屋，劉和平分期還款如存在逾期行為，其應(yīng)承擔(dān)逾期還款的違約金，而不能當(dāng)然解除合同?！逗贤ā返?07條，金源公司作為擔(dān)保人，責(zé)任為階段性擔(dān)保責(zé)任，保證期間為產(chǎn)權(quán)證辦理完成之前。保證借款人在此期間按期還款，在產(chǎn)權(quán)證及他項(xiàng)權(quán)證辦理之后，擔(dān)保人責(zé)任免除。擔(dān)保人并不承擔(dān)全額擔(dān)保責(zé)任，僅對(duì)本案劉和平下欠的3000多元承擔(dān)責(zé)任。另外原告在訴狀中稱，依照《合同法》第十六條第二款第一、二、四項(xiàng)提出提前償還全部借款，該違約責(zé)任約定與法律規(guī)定不一致，且該規(guī)定屬加重被告責(zé)任的格式條款。

原告為證明其訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，提供證據(jù)如下：

1、個(gè)人購(gòu)房借款合同（2007）鄭銀房貸字171047號(hào)，證明原、被告借貸和保證關(guān)系成立；

2、鄭州市預(yù)購(gòu)商品房抵押合同，證明房地產(chǎn)抵押有效；

3、鄭州市預(yù)購(gòu)商品房抵押登記證明（證明號(hào)0707008547號(hào)），證明登記機(jī)關(guān)已對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行了以原告為抵押權(quán)人的抵押登記，原告享有房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)；

4、付款通知單，證明原告如約發(fā)放了全部貸款；

5、被告借款、已還款及未還款清單，證明被告違約金額；

6、個(gè)人逾期貸款明細(xì)表，證明借款人違約事實(shí)；

7、關(guān)于要求承擔(dān)住房按揭貸款階段性連帶責(zé)任保證義務(wù)的函，證明已通知被告河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司承擔(dān)連帶還款責(zé)任；

8、關(guān)于《借款合同》義務(wù)的保證，證明被告劉和平不履行還款義務(wù)的事實(shí)。

被告劉和平質(zhì)證如下：

均無(wú)異議。

被告河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司質(zhì)證如下：

1、真實(shí)性無(wú)異議，第九條第12項(xiàng)后半段提請(qǐng)法庭注意；

2、無(wú)異議；

3、有異議，復(fù)印件不予質(zhì)證；

4、無(wú)異議；

5、對(duì)原告當(dāng)庭更改有異議，真實(shí)性無(wú)法證明；

6、有異議，與事實(shí)不符，劉和平已償還了3000元；

7、有異議，公司未收到，對(duì)內(nèi)容有異議，公司不應(yīng)承擔(dān)全部貸款的連帶責(zé)任；

8、真實(shí)性無(wú)異議。

被告劉和平舉證如下：

2009年5月21日還款證明一份，證明被告劉和平還了原告3000元錢。

原告質(zhì)證如下：

無(wú)異議。

被告河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司質(zhì)證：

無(wú)異議。

被告金源公司未提交證據(jù)。

本院查明以下事實(shí)：2007年1月29日，被告劉和平在被告河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱世紀(jì)金源）處購(gòu)買位于鄭州市中原區(qū)秦嶺路西、鄭上路北5棟10層1001號(hào)住房一套。2007年2月27日被告劉和平以該房屋作抵押，由被告世紀(jì)金源提供連帶責(zé)任保證，與原告簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款合同》（抵押加階段性保證借款），貸款金額123000元。期限二十年，借款合同約定：采用等額本息還款法，每月償還本金和利息一次，每月20日為還款日。借款合同生效后，原告依約履行了放款義務(wù)。至2008年10月20日合同還款期限止，被告劉和平未能依約履行合同義務(wù)，至原告起訴時(shí)止仍有訴請(qǐng)本金、利息及罰息未償還原告。依照《個(gè)人購(gòu)房借款合同》（抵押加階段性保證借款）第十六條違約責(zé)任16.2.1“按中國(guó)人民銀行的規(guī)定計(jì)收罰息和復(fù)利”，16.2.2“宣布本合同項(xiàng)下已發(fā)放貸款提前到期，要求甲方（即被告劉和平）立即提前償還全部借款及相應(yīng)利息”，16.2.4“要求丙方（即被告世紀(jì)金源）履行保證責(zé)任”的約定，原告提出提前收回全部貸款本息以維護(hù)其合法權(quán)益。原告遂于2009年3月11日向本院提起訴訟。

本院認(rèn)為：原告與被告劉和平、河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司之間的《個(gè)人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）》符合《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，均為有效合同，對(duì)雙方當(dāng)事人有法律約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)按約定全面履行自己的義務(wù)。原告已按合同約定向被告劉和平發(fā)放了貸款123000元，而被告劉和平未按合同約定按時(shí)還款，并且至2008年10月20日合同還款期限止，被告劉和平未能依約履行合同義務(wù)，至原告起訴時(shí)止仍有訴請(qǐng)本金、利息及罰息未償還原告，按照雙方借款合同約定，原告有權(quán)提前收回已發(fā)放貸款的本息。原告請(qǐng)求被告劉和平償還借款本息120593.72元的訴訟請(qǐng)求成立，本院予以支持。被告劉和平的房產(chǎn)已辦理了抵押登記，被告河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司對(duì)抵押物以外的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第二十八條之規(guī)定，判決如下：

一、被告劉和平于判決生效后十日內(nèi)償還原告中信銀行股份有限公司鄭州分行借款117829.66元，利息2706.91元，罰息56.15元（利息及罰息暫計(jì)算至2009年3月8日）。

二、被告劉和平不履行本判決第一項(xiàng)確定的債務(wù)時(shí)，原告中信銀行股份有限公司鄭州分行有權(quán)以被告劉和平所有的位于鄭州市中原區(qū)秦嶺路西、鄭上路北5棟10層1001號(hào)住房折價(jià)或以拍賣、變賣該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償。

三、被告河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司對(duì)被告劉和平抵押物以外的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

案件受理費(fèi)2712元由被告劉和平負(fù)擔(dān)。此款原告已預(yù)交，不再退回，由被告劉和平在履行判決規(guī)定義務(wù)時(shí)一并支付原告。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本一式十份，上訴于河南省鄭州市中級(jí)人民法院?！景咐龢?biāo)題】沈陽(yáng)三達(dá)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與王法良車位使用權(quán)買賣合同糾紛案

【終審法院】沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院

【案件字號(hào)】（2007）沈民（2）房終字第282號(hào)

【終審日期】二○○七年三月十二日

【案件出處】

【法律要點(diǎn)】上訴人（原審被告）：沈陽(yáng)三達(dá)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

被上訴人（原審原告）：王法良。

上訴人沈陽(yáng)三達(dá)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱為三達(dá)公司）因與被上訴人王法良車位使用權(quán)買賣合同糾紛一案，不服沈陽(yáng)市大東區(qū)人民法院[2006]大民（2）房初字第1088號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2007年1月30日受理后，依法組成由審判員曹桂巖擔(dān)任審判長(zhǎng)并主審、關(guān)云光、王大鵬參加的合議庭，于3月7日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人三達(dá)公司的委托代理人陳鵬、被上訴人王法良及其委托代理人田金鵬到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審判決查明：三達(dá)公司與王法良于2005年9月20日簽訂《車位買賣協(xié)議》，王法良購(gòu)買三達(dá)公司開(kāi)發(fā)的大東區(qū)文華園小區(qū)5號(hào)樓地下一層第35號(hào)車位，建筑面積32.99平方米，價(jià)款為50000.00元，并約定如任何一方違約，需向?qū)Ψ街Ц哆`約金10000.00元。王法良于當(dāng)日支付了車位款。三達(dá)公司于2005年10月23日與園區(qū)另業(yè)主黃猛簽訂《停車位租賃協(xié)議》，約定將5號(hào)樓地下一層停車位租給黃猛使用，租期自2005年11月1日起自2006年1月31日止，車位租金1560.00元，物業(yè)管理費(fèi)120.00元，并讓其將車輛停放于35號(hào)車位。王法良發(fā)現(xiàn)后，立即通知三達(dá)公司，三達(dá)公司于2005年12月19日將車位騰出，交付王法良。在此期間，黃猛共計(jì)使用35號(hào)車位49天，租金共計(jì)849.00元。

2006年10月30日，王法良向原審法院起訴，要求三達(dá)公司給付違約金10000.00元，并要求給付租金896.00元。

原審判決認(rèn)為：雙方之間簽訂的車位買賣合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反國(guó)家法律規(guī)定，依法有效。三達(dá)公司在將車位出售給王法良后，又將車位出租給他人收取租金，侵犯了王法良的合法權(quán)益，應(yīng)將所得租金返還王法良。關(guān)于雙方約定的違約金問(wèn)題，雙方在合同中約定的違約金數(shù)額過(guò)高，超出了王法良的實(shí)際損失，三達(dá)公司申請(qǐng)酌減，符合法律規(guī)定，予以支持。據(jù)此，原審依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第6條、第114條的規(guī)定，判決：1、三達(dá)公司于判決書(shū)生效后7日內(nèi)返還王法良租金849.00元；2、三達(dá)公司于判決書(shū)生效后7日內(nèi)給付王法良違約金1000.00元；3、駁回雙方其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)410.00元，由三達(dá)公司負(fù)擔(dān)。

宣判后，上訴人三達(dá)公司不服，提起上訴，請(qǐng)求撤銷原判，要求改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。主要理由是：1、上訴人將車位出租他人不屬于違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；2、合同第7條約定的違約責(zé)任是針對(duì)合同第6條的違約行為制定的，并不適用本案案外人誤用車位事宜；3、被上訴人沒(méi)有交納物業(yè)費(fèi)，沒(méi)有辦理入住手續(xù)，被上訴人沒(méi)有損失，不同意給付違約金。

被上訴人王法良辯稱：1、合同是上訴人自訂的條款，依法有效，請(qǐng)求二審按照合同約定的違約責(zé)任，判決上訴人賠償10000.00元違約金；2、上訴人將已出賣給被上訴人的車位出租給他人，上訴人存在違約行為。被上訴人要求上訴人給付的違約金，與被上訴人有無(wú)損失無(wú)關(guān)。本案起訴的是侵犯他人物權(quán)的違約罰金，不涉及其他物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題。

本院查明的事實(shí)與原審判決查明的事實(shí)基本一致。

本院還查明：雙方簽訂的《車位買賣協(xié)議》第4條約定：“自本協(xié)議簽訂之日起，乙方（被上訴人王法良）擁有該車位的使用權(quán)。”；第6條約定：“1、車位只允許用作停車位；2、車位的使用權(quán)不同于產(chǎn)權(quán)，無(wú)所有權(quán)證，乙方只擁有該車位的使用權(quán)；3、乙方應(yīng)按本協(xié)議之規(guī)定向甲方（上訴人三達(dá)公司）按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)及采暖費(fèi)；4、此車位內(nèi)不得存放對(duì)他人及樓宇安全造成威脅的易燃易爆物品，否則，因此而引起的后果由乙方負(fù)責(zé)。”；第7條約定：“自本協(xié)議簽訂之日起，如甲乙雙方任何一方違反上述約定，均視為違約方，每次違約需向另一方支付人民幣10000.00元作為違約賠償金”。

上述事實(shí)，有當(dāng)事人陳述、《車位買賣協(xié)議》、《停車位租賃協(xié)議》、收款收據(jù)、證人證言等證據(jù)在卷佐證，這些證明材料已經(jīng)當(dāng)事人庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：三達(dá)公司與王法良就本案地下停車位的使用權(quán)買賣簽訂的協(xié)議系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反國(guó)家法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故合法有效。依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，因車位使用權(quán)的買賣無(wú)需辦理登記過(guò)戶手續(xù)，故雙方簽訂的《車位買賣協(xié)議》第4條約定王法良自簽訂協(xié)議之日起即擁有車位的使用權(quán)，三達(dá)公司在將爭(zhēng)議的車位使用權(quán)出賣給王法良后已無(wú)權(quán)再將車位的使用權(quán)進(jìn)行處分（包括出租）?，F(xiàn)三達(dá)公司將爭(zhēng)議車位的使用權(quán)出賣給王法良即王法良按照合同約定已取得爭(zhēng)議車位使用權(quán)后，又將該車位出租給他人并收取租金，三達(dá)公司的此行為已違反了雙方合同中“王法良自簽訂協(xié)議之日起即擁有車位的使用權(quán)”的約定，故三達(dá)公司在履行合同中存在違約行為，其應(yīng)當(dāng)按照合同第7條的約定承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于三達(dá)公司提出合同第7條約定的違約責(zé)任是針對(duì)合同第6條的違約行為制定的問(wèn)題。因承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任必須在合同條款中有約定的義務(wù)，當(dāng)事人只有違反合同約定的義務(wù)才承擔(dān)合同約定的責(zé)任，并且合同約定的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)同等。本案中，因雙方簽訂的合同第6條只對(duì)王法良如何使用車位及王法良的合同義務(wù)作出的約定，無(wú)對(duì)三達(dá)公司義務(wù)（責(zé)任）的約定，且合同第7條約定“任何一方違反上述約定，均視為違約方”，根據(jù)承擔(dān)合同責(zé)任同等原則，合同第7條約定的“上述”應(yīng)當(dāng)屬于合同中約定的當(dāng)事人全部責(zé)任，不應(yīng)理解為第7條的前款即第6條。因此，三達(dá)公司的此項(xiàng)主張，本院不予支持。

關(guān)于王法良要求按照合同約定判決上訴人賠償10000.00元違約金的問(wèn)題。因王法良未提起上訴，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第151條“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)上訴請(qǐng)求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審查”及《最高人民法院關(guān)于民事經(jīng)濟(jì)審判方式改革問(wèn)題的若干規(guī)定》第35條“第二審案件的審理應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人上訴請(qǐng)求的范圍進(jìn)行，當(dāng)事人沒(méi)有提出請(qǐng)求的，不予審查”的規(guī)定，本院對(duì)此不予審查。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第153條第1款第1項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)410.00元，由上訴人沈陽(yáng)三達(dá)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓合同糾紛【案例標(biāo)題】時(shí)間房地產(chǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司與浙江省玉環(huán)縣國(guó)土局土地使用權(quán)出讓合同糾紛案

【案件出處】《最高人民法院公報(bào)》2005年第5期

【法律要點(diǎn)】

1、根據(jù)合同法第十五條第一款的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓公告屬于要約邀請(qǐng)，競(jìng)買人在競(jìng)買申請(qǐng)中提出報(bào)價(jià)，并按要約邀請(qǐng)支付保證金的行為，屬于要約，雙方當(dāng)事人尚未形成土地使用權(quán)出讓合同關(guān)系。國(guó)有土地使用權(quán)出讓方因出讓公告違反法律的禁止性規(guī)定，撤銷公告后，造成競(jìng)買人在締約階段發(fā)生信賴?yán)鎿p失的，應(yīng)對(duì)競(jìng)買人的實(shí)際損失承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

2、擔(dān)保法及擔(dān)保法若干問(wèn)題解釋中規(guī)定了定金和保證金的界定標(biāo)準(zhǔn)，即當(dāng)事人主張保證金為定金的前提是雙方有明確約定。地方政府令將保證金作為定金處理的規(guī)定，因其既不是雙方當(dāng)事人的約定，又不符合法律的相關(guān)規(guī)定，不能作為認(rèn)定保證金為定金的法律依據(jù)。上訴人（原審原告）：時(shí)間房地產(chǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司。

被上訴人（原審被告）：玉環(huán)縣國(guó)土資源局。

時(shí)間房地產(chǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱時(shí)間公司）提起訴訟稱：2002年11月7日，玉環(huán)縣國(guó)土資源局（以下簡(jiǎn)稱國(guó)土局）在《玉環(huán)報(bào)》上刊登《玉環(huán)縣國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告》（以下簡(jiǎn)稱《掛牌出讓公告》），載明經(jīng)玉環(huán)縣人民政府批準(zhǔn)，國(guó)土局掛牌出讓開(kāi)發(fā)編號(hào)為2002-005號(hào)，面積25.9434公頃，用途為混合住宅用地，土地使用年限為70年的國(guó)有土地使用權(quán)。根據(jù)公告的要約，時(shí)間公司于2002年11月20日向國(guó)土局提交了注冊(cè)資金為10089萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本，并交納了掛牌押金2000萬(wàn)元。2002年11月21日，時(shí)間公司在國(guó)土局規(guī)定的掛牌地點(diǎn)玉環(huán)縣地產(chǎn)交易窗口依法參加掛牌競(jìng)投活動(dòng)，并于當(dāng)日14時(shí)30分掛出了5000萬(wàn)元報(bào)價(jià)的競(jìng)買單。2002年11月22日，國(guó)土局以該開(kāi)發(fā)宗地未經(jīng)浙江省國(guó)土資源廳批準(zhǔn)為由，通知時(shí)間公司對(duì)該開(kāi)發(fā)宗地停止掛牌出讓，拒絕與時(shí)間公司訂立國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。

時(shí)間公司認(rèn)為，根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓”，而國(guó)土局作為唯一代表國(guó)家出讓國(guó)有土地的部門，在未經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)發(fā)布掛牌公告后又取消掛牌，按照常理，是不可能的事情，國(guó)土局對(duì)此惡意毀約行為應(yīng)承擔(dān)全部的法律責(zé)任。時(shí)間公司已取得了本次掛牌的最高報(bào)價(jià)，是本次掛牌的競(jìng)得人。

根據(jù)2001年11月11日臺(tái)州市人民政府第74號(hào)令即《臺(tái)州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱臺(tái)州市政府令）第二十九條之規(guī)定，時(shí)間公司交納的2000萬(wàn)元履約保證金，是時(shí)間公司、國(guó)土局約定的在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同之前的立約定金，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（以下簡(jiǎn)稱擔(dān)保法）第八十九條、第九十條之規(guī)定，國(guó)土局應(yīng)雙倍返還。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱合同法）第五條所規(guī)定的公平原則和國(guó)土資源部、監(jiān)察部于2002年8月26日頒布的《關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》的精神，為了防止國(guó)有資產(chǎn)流失，國(guó)土局不得改變《掛牌出讓公告》和《掛牌出讓須知》中確定的報(bào)名主體的條件，應(yīng)盡速補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，繼續(xù)履行公告所確定的義務(wù)。

時(shí)間公司請(qǐng)求：一、判令國(guó)土局繼續(xù)履行合同，將開(kāi)發(fā)編號(hào)為2002-005號(hào)開(kāi)發(fā)宗地出讓給時(shí)間公司；二、判令國(guó)土局雙倍返還時(shí)間公司所交的約定為定金性質(zhì)的保證金計(jì)4000萬(wàn)元（已返還2000萬(wàn)元）；三、由國(guó)土局承擔(dān)案件受理費(fèi)。

國(guó)土局答辯稱：1.2002年11月7日的《掛牌出讓公告》就法律性質(zhì)而言，是向不特定的多數(shù)人所發(fā)出的要約邀請(qǐng)，并不是要約，因此，國(guó)土局在發(fā)出該公告后，根據(jù)浙江省國(guó)土資源廳的指令撤銷該具有要約邀請(qǐng)性質(zhì)的出讓公告，不是毀約行為，更談不上繼續(xù)履行合同的問(wèn)題。2.國(guó)土局停止對(duì)該開(kāi)發(fā)宗地的掛牌出讓，不是出于惡意，而是為了執(zhí)行浙江省國(guó)土資源廳的指令和遵守程序的規(guī)定。2002年11月21日，國(guó)土局不只收到了時(shí)間公司的“掛牌出讓競(jìng)買報(bào)價(jià)單”，還收到了浙江渝匯置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱渝匯公司）的“掛牌出讓競(jìng)買報(bào)價(jià)單”，且時(shí)間公司并不是本次掛牌的最高報(bào)價(jià)者。時(shí)間公司在報(bào)名后，當(dāng)場(chǎng)向國(guó)土局索要掛牌材料，因當(dāng)時(shí)在國(guó)土局辦理事務(wù)的人較多，國(guó)土局工作人員無(wú)法分身，國(guó)土局要求時(shí)間公司在30分鐘后再來(lái)領(lǐng)取材料，遭到了時(shí)間公司的無(wú)端懷疑，時(shí)間公司當(dāng)即向浙江省國(guó)土資源廳舉報(bào)，稱國(guó)土局暗箱操作。鑒于此次掛牌競(jìng)買有人舉報(bào)，加之未經(jīng)批準(zhǔn)就將土地掛牌出讓違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》）的有關(guān)規(guī)定，故在浙江省國(guó)土資源廳的干預(yù)下，國(guó)土局向時(shí)間公司發(fā)出了停止掛牌的通知?？梢?jiàn)，在此次停止掛牌出讓的問(wèn)題上，國(guó)土局不存在任何惡意。3.不論是國(guó)土局所發(fā)布的《掛牌出讓公告》，還是國(guó)土局出具的行政事業(yè)單位往來(lái)款收據(jù)，均明確記載時(shí)間公司于2002年11月20日向國(guó)土局支付的2000萬(wàn)元只是保證金，并不是定金，時(shí)間公司將保證金說(shuō)成是定金，缺乏法律依據(jù)。故請(qǐng)求駁回時(shí)間公司的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)浙江省高級(jí)人民法院一審審理查明：

2002年11月7日，國(guó)土局在《玉環(huán)報(bào)》上刊登了《掛牌出讓公告》，主要內(nèi)容：經(jīng)玉環(huán)縣人民政府批準(zhǔn)，國(guó)土局定于2002年11月21日8時(shí)到同年12月4日15時(shí)，在玉環(huán)縣地產(chǎn)交易窗口掛牌出讓下列一宗國(guó)有土地使用權(quán)：1.該地塊位于玉環(huán)縣珠港鎮(zhèn)坎門魚(yú)港花礁巖填海開(kāi)發(fā)工程區(qū)域，開(kāi)發(fā)編號(hào)為2002-005號(hào)，面積25.9434公頃，用途為混合住宅用地（商住混合），土地使用年限為70年；容積率不大于1.5，綠化率不少于35％，日照間距為1∶1.1以上，建筑密度在30％以下，在取得土地使用權(quán)之日起5年內(nèi)完成建設(shè)；2.該地塊掛牌起拍價(jià)為4300萬(wàn)元，成交地價(jià)在成交后付40％，余額在合同中約定付清；3.凡具有資金實(shí)力，并能在規(guī)定時(shí)間完成建設(shè)的中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其他組織均可參加競(jìng)買；4.報(bào)名時(shí)間：2002年11月1日至同年11月20日15時(shí)止；報(bào)名地點(diǎn)：玉環(huán)縣地產(chǎn)交易窗口；報(bào)名需帶資料：注冊(cè)資本在1億元（注冊(cè)到位5000萬(wàn)元）以上的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本原件，加蓋公章的法定代表人證明書(shū)；5.參加競(jìng)買者在報(bào)名時(shí)須交納保證金2000萬(wàn)元；6.掛牌時(shí)間：2002年11月21日8時(shí)始至同年12月4日15時(shí)止；掛牌地點(diǎn)：玉環(huán)縣地產(chǎn)交易窗口。《玉環(huán)縣國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓須知》（以下簡(jiǎn)稱《掛牌出讓須知》）第十三條載明：“掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（1）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)并符合其他條件的，掛牌成交；（2）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；（3）在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交；（4）在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人可以決定實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，也可另行確定時(shí)間實(shí)行拍賣競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人”。

2002年11月20日，國(guó)土局收到時(shí)間公司的“掛牌出讓競(jìng)買申請(qǐng)書(shū)”，該申請(qǐng)書(shū)載明：“經(jīng)認(rèn)真審閱貴局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓文件，我們?cè)敢庾袷貒?guó)有土地掛牌出讓文件的要求和規(guī)定，決定申請(qǐng)參加貴局2002年11月21日至同年12月4日在玉環(huán)縣地產(chǎn)交易所窗口進(jìn)行的國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓競(jìng)買?！蓖?，時(shí)間公司依約匯入玉環(huán)縣土地儲(chǔ)備中心2000萬(wàn)元，國(guó)土局出具了浙江省行政事業(yè)單位往來(lái)收據(jù)一份，確認(rèn)收到該筆款項(xiàng)。次日，時(shí)間公司向國(guó)土局提供了“掛牌出讓競(jìng)買報(bào)價(jià)單”，報(bào)價(jià)為5000萬(wàn)元。

2001年12月14日，渝匯公司與國(guó)土局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓草簽合同》，該合同第四條、第七條約定：“本合同項(xiàng)下出讓宗地的用途為《浙江省玉環(huán)縣坎門灣風(fēng)景區(qū)總體開(kāi)發(fā)規(guī)劃（草案）》一期投資的海景花園小區(qū)”；“本合同項(xiàng)下宗地的土地使用權(quán)出讓金為每平方米人民幣165元，總額為4400萬(wàn)元”。同年12月18日，渝匯公司匯入浙江省玉環(huán)縣坎門漁港開(kāi)發(fā)中心100萬(wàn)元，該中心確認(rèn)收到該筆款項(xiàng)；2002年10月17日，渝匯公司匯入玉環(huán)縣財(cái)政局1120萬(wàn)元；同日，渝匯公司又匯入玉環(huán)縣財(cái)政局200萬(wàn)元；次日，渝匯公司匯入玉環(huán)縣財(cái)政局300萬(wàn)元；同年11月14日，渝匯公司向國(guó)土局提供了《關(guān)于將應(yīng)退土地轉(zhuǎn)讓金轉(zhuǎn)為土地掛牌保證金的報(bào)告》，要求將上述款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)為掛牌競(jìng)買保證金；同年11月18日，國(guó)土局法定代表人王伍勇書(shū)面同意轉(zhuǎn)為保證金；同年11月20日，渝匯公司匯入玉環(huán)縣土地儲(chǔ)備中心280萬(wàn)元，同日，國(guó)土局出具收到該筆款項(xiàng)的收據(jù)；同年11月22日，該款項(xiàng)進(jìn)入玉環(huán)縣土地儲(chǔ)備中心帳戶；同年11月21日，渝匯公司向國(guó)土局提供了“掛牌出讓競(jìng)買報(bào)價(jià)單”，報(bào)價(jià)為5100萬(wàn)元。

2002年11月20日，國(guó)土局將“玉環(huán)海濱新城金港灣（即2002-005號(hào)海域開(kāi)發(fā)宗地）掛牌出讓底價(jià)為5700萬(wàn)元，計(jì)人民幣伍仟柒佰萬(wàn)元整”的底價(jià)函保存在玉環(huán)縣公證處。

2002年11月20日，浙江省國(guó)土資源廳接到舉報(bào)稱國(guó)土局在當(dāng)日坎門漁港金海灣土地掛牌出讓中有不規(guī)范、暗箱操作行為后，查明該宗土地正在上報(bào)審批而未獲批準(zhǔn)，要求國(guó)土局在未經(jīng)依法批準(zhǔn)前停止掛牌。同年11月22日，國(guó)土局分別向時(shí)間公司、渝匯公司發(fā)出了《關(guān)于對(duì)2002-005號(hào)海域開(kāi)發(fā)宗地停止掛牌出讓的通知》，該通知載明：“根據(jù)浙江省國(guó)土資源廳意見(jiàn)，玉環(huán)海濱新城金港灣，即開(kāi)發(fā)編號(hào)為2002-005號(hào)海域開(kāi)發(fā)宗地，未經(jīng)省廳批準(zhǔn)前，不得進(jìn)行掛牌出讓。故本局停止對(duì)2002-005號(hào)海域開(kāi)發(fā)宗地的掛牌出讓，若重新掛牌，另行公告。”同日，國(guó)土局將2000萬(wàn)元退還給時(shí)間公司。時(shí)間公司收到上述通知和款項(xiàng)后，于同年12月6日發(fā)給國(guó)土局《關(guān)于對(duì)2002-005號(hào)海域開(kāi)發(fā)宗地停止掛牌出讓通知的復(fù)函》，認(rèn)為“貴局的發(fā)布公告及接受掛牌押金和我公司掛牌報(bào)價(jià)的行為是民事法律行為，對(duì)雙方都具有法律約束力，貴局擅自停止掛牌的行為已違反了我國(guó)的有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效行為。我公司現(xiàn)要求貴局恢復(fù)掛牌，將該幅土地依法出讓。若貴局一意孤行，我公司將依法要求貴局雙倍返還掛牌押金，并賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。請(qǐng)貴局在收到函后于五個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)，否則，我公司將依法對(duì)貴局提起訴訟?！?/p>

另：一審法院根據(jù)時(shí)間公司的申請(qǐng)，于2003年5月22日委托浙江省高級(jí)人民法院司法鑒定處（以下簡(jiǎn)稱司法鑒定處）對(duì)下列事項(xiàng)進(jìn)行鑒定：1.2002年11月20日掛牌出讓底價(jià)為5700萬(wàn)元的函件的真實(shí)性，即該函件上的打印字體及函件上國(guó)土局的印章是否系2002年11月20日或在此以前所寫(xiě)、所蓋；2.2002年11月21日“掛牌出讓競(jìng)買報(bào)價(jià)單”上打印字體、書(shū)寫(xiě)字體和渝匯公司的印章是否在2002年11月21日或在此以前所寫(xiě)、所蓋。2003年6月27日，司法鑒定處發(fā)了退卷函，結(jié)論為“樣本材料不足，且鑒定技術(shù)條件限制，故無(wú)法作出鑒定結(jié)論”。雙方對(duì)該函件無(wú)異議，但時(shí)間公司認(rèn)為應(yīng)送更權(quán)威部門進(jìn)行鑒定，故再次提出申請(qǐng)。

一審法院認(rèn)為：

關(guān)于2000萬(wàn)元是保證金還是定金的問(wèn)題，根據(jù)擔(dān)保法第九十條規(guī)定“定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效”。而從本案的證據(jù)來(lái)看，雙方當(dāng)事人之間沒(méi)有簽訂過(guò)任何形式的定金合同或定金條款。從雙方掛牌出讓的有關(guān)文件來(lái)看，只約定了2000萬(wàn)元的保證金。而《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱擔(dān)保法若干問(wèn)題解釋）第一百一十八條規(guī)定“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持”，從該規(guī)定來(lái)看，時(shí)間公司主張定金權(quán)利，缺乏法律依據(jù)。約定，是指雙方當(dāng)事人之間意思表示一致，而臺(tái)州市政府令是獨(dú)立于當(dāng)事人意思表示之外的行政規(guī)章，據(jù)此，時(shí)間公司認(rèn)為臺(tái)州市政府令的內(nèi)容就是雙方當(dāng)事人之間意思表示的內(nèi)容的理由，不能成立。

關(guān)于雙方當(dāng)事人之間國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同是否成立的問(wèn)題，合同法第十五條第一款明確規(guī)定“要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)”。據(jù)此，本案的掛牌公告系要約邀請(qǐng)，而非要約。時(shí)間公司訴稱本案系要約的理由不能成立。2002年11月21日，時(shí)間公司的報(bào)價(jià)系要約。根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部2002年5月9日頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第十九條的規(guī)定“掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：1.在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；2.在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；3.在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人”。而本案國(guó)土局在未經(jīng)依法批準(zhǔn)前，擅自掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，浙江省國(guó)土資源廳責(zé)令停止掛牌，在此情況下，既沒(méi)有確定時(shí)間公司為中標(biāo)人，也沒(méi)有與其簽訂確認(rèn)書(shū)，國(guó)土局尚未作出承諾，據(jù)此，雙方之間的合同關(guān)系尚未成立。時(shí)間公司訴稱雙方之間已形成合同關(guān)系的理由不能成立。鑒于2002年11月20日掛牌出讓底價(jià)為5700萬(wàn)元的函件及2002年11月21日“掛牌出讓競(jìng)買報(bào)價(jià)單”非本案主要證據(jù)，對(duì)其認(rèn)定與否對(duì)本案實(shí)體處理沒(méi)有影響，故對(duì)時(shí)間公司要求對(duì)上述兩份證據(jù)再次申請(qǐng)鑒定，不予支持。

關(guān)于雙方之間的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同是否有效的問(wèn)題，雙方之間的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同關(guān)系尚未成立，因此，不存在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的效力問(wèn)題。至于本次掛牌出讓行為的效力問(wèn)題，《土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱城市房地產(chǎn)管理法）、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)對(duì)土地出讓的權(quán)限范圍均未作規(guī)定，但浙江省人大常委會(huì)頒布的于2000年7月5日施行的《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第二十一條規(guī)定“在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)和原有建設(shè)用地范圍內(nèi)，具體建設(shè)用地按照下列規(guī)定辦理審批手續(xù)：（一）二公頃以下的建設(shè)項(xiàng)目用地，由縣（市）人民政府土地行政管理部門審核，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)設(shè)區(qū)的市和省人民政府土地行政主管部門備案；（二）二公頃以上五公頃以下的建設(shè)項(xiàng)目用地，由設(shè)區(qū)的市人民政府土地行政主管部門審核，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)省人民政府土地行政主管部門備案；其中杭州、寧波兩市人民政府可以批準(zhǔn)二公頃以上六公頃以下的建設(shè)項(xiàng)目用地；（三）杭州、寧波兩市六公頃以上、其他設(shè)區(qū)的市五公頃以上的建設(shè)項(xiàng)目用地，由省人民政府土地行政主管部門審核，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。具體建設(shè)項(xiàng)目需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的國(guó)有未利用地的，按照前款規(guī)定辦理審批手續(xù)。法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外”。而訟爭(zhēng)地塊達(dá)25.9434公頃，依據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)報(bào)省政府批準(zhǔn)，而國(guó)土局在掛牌出讓公告以前，未報(bào)經(jīng)省政府批準(zhǔn)，這種掛牌行為也是無(wú)效的。

綜上，一審法院認(rèn)為，國(guó)土局的掛牌出讓行為未經(jīng)浙江省人民政府批準(zhǔn)，該掛牌出讓行為是無(wú)效的；在掛牌過(guò)程中，經(jīng)浙江省國(guó)土資源廳制止，國(guó)土局停止了掛牌出讓行為，未確認(rèn)時(shí)間公司為中標(biāo)單位，對(duì)時(shí)間公司的報(bào)價(jià)行為未作出承諾，雙方之間的合同關(guān)系尚未成立，時(shí)間公司要求判決雙方繼續(xù)履行合同，將訟爭(zhēng)地塊出讓給時(shí)間公司的訴訟請(qǐng)求，缺乏法律依據(jù)，不予支持；雙方之間也未約定時(shí)間公司所交2000萬(wàn)元為定金性質(zhì)，據(jù)此，時(shí)間公司要求雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求，不予支持。根據(jù)合同法第十五條、擔(dān)保法第九十條、擔(dān)保法若干問(wèn)題解釋第一百一十八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決駁回時(shí)間公司的訴訟請(qǐng)求。

時(shí)間公司不服一審判決，向最高人民法院提起上訴稱：一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求撤銷一審判決，依法支持時(shí)間公司起訴請(qǐng)求并判令國(guó)土局承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。主要事實(shí)和理由是：（一）一審判決基本事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。時(shí)間公司應(yīng)為本次掛牌競(jìng)買唯一合法競(jìng)買人，國(guó)土局虛擬了案外人渝匯公司參與本次掛牌競(jìng)買的事實(shí)。本次掛牌交易不存在底價(jià)，國(guó)土局串通地方公證處出具了虛假底價(jià)證明。國(guó)土局在掛牌公告前已就涉案土地與渝匯公司簽訂出讓合同，掛牌公告系為渝匯公司“量身定做”。（二）一審判決適用法律不當(dāng)。1.一審判決混淆了掛牌出讓法律關(guān)系與國(guó)有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系。2.時(shí)間公司與國(guó)土局之間掛牌出讓合同關(guān)系已經(jīng)形成，國(guó)土局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓行為應(yīng)為有效。合同法第十五條第一款并沒(méi)有排除掛牌公告作為要約的情形，本案掛牌公告明確表示將與出價(jià)最高者訂立合同，符合合同法關(guān)于構(gòu)成要約的全部要件。時(shí)間公司是唯一具備資格的競(jìng)買人，且其報(bào)價(jià)5000萬(wàn)元高于起拍價(jià)4300萬(wàn)元，在沒(méi)有繼續(xù)競(jìng)價(jià)的情況下，該報(bào)價(jià)是針對(duì)國(guó)土局要約的有效承諾。浙江省國(guó)土資源廳的電話通知屬國(guó)土資源行政系統(tǒng)內(nèi)部非規(guī)范行政行為，不影響雙方當(dāng)事人之間掛牌出讓法律關(guān)系的效力。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，本案訟爭(zhēng)宗地應(yīng)由玉環(huán)縣人民政府批準(zhǔn)，國(guó)土局具體實(shí)施出讓，因此，國(guó)土局是唯一有權(quán)組織訟爭(zhēng)宗地實(shí)施出讓的政府機(jī)構(gòu)，符合有關(guān)土地使用權(quán)出讓主體的法律規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第四條的規(guī)定，一審法院將浙江省人大常委會(huì)頒布的地方性法規(guī)作為法律依據(jù)確認(rèn)國(guó)土局所實(shí)施的掛牌出讓行為無(wú)效顯屬不當(dāng)。3.在通過(guò)有效掛牌行為確定了交易對(duì)象和交易價(jià)格后，雙方國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同已經(jīng)成立，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)屬效力待定。一審法院關(guān)于訟爭(zhēng)宗地必須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)才能掛牌出讓以及雙方國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同未成立的觀點(diǎn)于法無(wú)據(jù)。4.時(shí)間公司在掛牌交易過(guò)程中向國(guó)土局繳納的2000萬(wàn)元保證金在法律上應(yīng)認(rèn)定為立約定金，一審判決認(rèn)為其不是定金，定性不當(dāng)。依據(jù)臺(tái)州市政府令第二十九條之規(guī)定，在臺(tái)州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓活動(dòng)中保證金的性質(zhì)屬于定金，這是臺(tái)州市政府在此類活動(dòng)中作為平等民事主體的公開(kāi)、真實(shí)的意思表示，非一審法院所認(rèn)定的是政府頒布行政規(guī)章的行為。根據(jù)擔(dān)保法若干問(wèn)題解釋第一百一十八條之規(guī)定，時(shí)間公司繳納的2000萬(wàn)元保證金在性質(zhì)上屬于定金，應(yīng)當(dāng)適用擔(dān)保法關(guān)于定金罰則的相關(guān)規(guī)定。國(guó)土局要求時(shí)間公司繳納該2000萬(wàn)元的目的是為防止時(shí)間公司在競(jìng)標(biāo)成功后不按規(guī)定訂立出讓合同并支付相應(yīng)價(jià)款，同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第六十條之規(guī)定，如果中標(biāo)人拒絕簽訂土地出讓合同，該保證金是不予退還的，顯然該筆保證金在本案中具有擔(dān)保正式訂立合同的立約定金性質(zhì)，因此，國(guó)土局應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，否則，應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。

國(guó)土局答辯稱：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。主要事實(shí)和理由是：1.時(shí)間公司不是本次掛牌出讓唯一合法的競(jìng)買人，且同樣符合競(jìng)買人條件的渝匯公司所提的報(bào)價(jià)明顯高于時(shí)間公司報(bào)價(jià)。時(shí)間公司將政府有關(guān)部門提供的原始憑證、出具的證明說(shuō)成“偽造”，沒(méi)有依據(jù)。2.本次掛牌存在底價(jià)?！稈炫瞥鲎岉氈返谑龡l和國(guó)土局存于玉環(huán)縣公證處內(nèi)的底價(jià)原件充分說(shuō)明在掛牌前雙方已明確了本次掛牌存在底價(jià)且底價(jià)不可能為事后虛構(gòu)。3.依法律規(guī)定，掛牌公告為向不特定的人所發(fā)出的要約邀請(qǐng)，國(guó)土局不可能對(duì)時(shí)間公司未達(dá)底價(jià)的報(bào)價(jià)進(jìn)行承諾，也不可能與時(shí)間公司簽訂確認(rèn)書(shū)，故時(shí)間公司關(guān)于合同已成立的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不能成立。4.本次掛牌為國(guó)土局作為政府職能部門嚴(yán)格按照行政規(guī)章的規(guī)定進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓活動(dòng)的舉措，不存在時(shí)間公司所稱的為渝匯公司“量身定做”的問(wèn)題。國(guó)土局與渝匯公司草簽出讓合同是在國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》之前。5.時(shí)間公司所支付的2000萬(wàn)元保證金不能解釋為帶有擔(dān)保性質(zhì)的定金，不應(yīng)雙倍返還。掛牌公告只規(guī)定2000萬(wàn)元為履約保證金，雙方之間沒(méi)有對(duì)保證金作過(guò)定金性質(zhì)的約定，也從未訂立過(guò)任何專門的定金合同或定金條款。臺(tái)州市政府令第二十九條因不具立法權(quán)限、內(nèi)容性質(zhì)迥然等原因不能作為處理本案的法律依據(jù)。6.本案事實(shí)不符合效力待定合同法定情形。國(guó)土局未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)而將訟爭(zhēng)土地掛牌出讓，違反了土地管理法和合同法的規(guī)定，其掛牌行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

最高人民法院二審查明，至二審?fù)徑Y(jié)束時(shí)止，玉環(huán)縣珠港鎮(zhèn)坎門魚(yú)港花礁巖填海開(kāi)發(fā)工程區(qū)域即開(kāi)發(fā)編號(hào)為2002-005號(hào)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓仍未獲浙江省人民政府批準(zhǔn)。

二審期間，時(shí)間公司當(dāng)庭提交一份新證據(jù)，即玉環(huán)縣人民政府常務(wù)會(huì)議紀(jì)要（[2003]4號(hào)），以證明國(guó)土局在本案尚未了結(jié)的情況下，就準(zhǔn)備將涉案土地繼續(xù)以協(xié)議方式出讓給渝匯公司，缺乏履行掛牌義務(wù)的起碼誠(chéng)意。國(guó)土局認(rèn)為該份證據(jù)已過(guò)舉證時(shí)限，不予發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)。二審?fù)徑Y(jié)束后，時(shí)間公司遞交書(shū)面申請(qǐng)，請(qǐng)求對(duì)渝匯公司的報(bào)價(jià)單和國(guó)土局的底價(jià)單的真實(shí)性進(jìn)行重新鑒定，對(duì)渝匯公司是否實(shí)際交納2000萬(wàn)元保證金等進(jìn)行調(diào)查取證。

最高人民法院認(rèn)為：時(shí)間公司與國(guó)土局之間國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同關(guān)系是否已成立的問(wèn)題，是時(shí)間公司請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的前提，也是國(guó)土局承擔(dān)合同責(zé)任的基礎(chǔ)。對(duì)這一問(wèn)題的判定應(yīng)綜合掛牌出讓公告的法律性質(zhì)、本案是否存在承諾、國(guó)土局承擔(dān)責(zé)任的法律根據(jù)等三方面內(nèi)容進(jìn)行確定。

關(guān)于掛牌出讓公告的法律性質(zhì)是要約邀請(qǐng)還是要約的問(wèn)題，其區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)首先依照法律的規(guī)定。合同法第十五條載明拍賣公告和招標(biāo)公告的法律性質(zhì)為要約邀請(qǐng)，本案刊登于報(bào)紙上的掛牌出讓公告與拍賣公告、招標(biāo)公告相同，亦是向不特定主體發(fā)出的以吸引或邀請(qǐng)相對(duì)方發(fā)出要約為目的的意思表示，其實(shí)質(zhì)是希望競(jìng)買人提出價(jià)格條款，其性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為要約邀請(qǐng)。時(shí)間公司于2002年11月21日所作的報(bào)價(jià)應(yīng)為本案要約。時(shí)間公司訴稱掛牌出讓公告即為要約的主張缺乏法律依據(jù)，不能成立。合同法對(duì)要約邀請(qǐng)的撤回未作條件限制，在發(fā)出要約邀請(qǐng)后，要約邀請(qǐng)人撤回要約邀請(qǐng)，只要沒(méi)有給善意相對(duì)人造成信賴?yán)娴膿p失，要約邀請(qǐng)人一般不承擔(dān)法律責(zé)任。要約邀請(qǐng)不形成合同關(guān)系，撤回要約邀請(qǐng)亦不產(chǎn)生合同上的責(zé)任。因此，時(shí)間公司要求國(guó)土局繼續(xù)掛牌并與之簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的主張于法無(wú)據(jù)，不予支持。

關(guān)于本案是否存在承諾的問(wèn)題，2002年11月22日，即時(shí)間公司與渝匯公司雖已報(bào)價(jià)但未開(kāi)始競(jìng)價(jià)的次日，浙江省國(guó)土資源廳以“未經(jīng)依法批準(zhǔn)，擅自掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)”為由，責(zé)令國(guó)土局停止掛牌，從而使正在進(jìn)行中的締約行為因事實(shí)原因的出現(xiàn)而發(fā)生中斷，此時(shí)，掛牌出讓程序中的競(jìng)價(jià)期限尚未屆滿，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的主要條款即訟爭(zhēng)宗地使用權(quán)的價(jià)格未能確定，國(guó)土局尚未對(duì)時(shí)間公司的報(bào)價(jià)作出承諾，雙方關(guān)系仍停留于締結(jié)合同過(guò)程中的要約階段，因此，本案合同因尚未承諾而沒(méi)有成立，雙方當(dāng)事人之間沒(méi)有形成合同關(guān)系。時(shí)間公司主張存在有效承諾，雙方之間已形成合同關(guān)系的理由不能成立。因本案合同未成立，故時(shí)間公司認(rèn)為其與國(guó)土局之間存在效力待定合同的主張，亦不予支持。

關(guān)于國(guó)土局承擔(dān)責(zé)任的法律根據(jù)問(wèn)題，本案正在進(jìn)行中的國(guó)有土地使用權(quán)掛牌交易，不僅于掛牌之時(shí)未獲審批且至本院二審?fù)徑Y(jié)束時(shí)止該宗國(guó)有土地使用權(quán)出讓仍未獲浙江省人民政府批準(zhǔn)，從而造成時(shí)間公司期待締結(jié)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，國(guó)土局對(duì)此存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的締約過(guò)失責(zé)任。在締約階段所發(fā)生的信賴?yán)娴膿p失，必須通過(guò)獨(dú)立的賠償請(qǐng)求予以保護(hù)。本案二審期間，雖然國(guó)土局同意承擔(dān)締約過(guò)失的賠償責(zé)任，但時(shí)間公司直至二審?fù)徑Y(jié)束前仍堅(jiān)持要求國(guó)土局承擔(dān)繼續(xù)履行合同或雙倍返還保證金的責(zé)任，未就國(guó)土局締約過(guò)失致其損失提出賠償請(qǐng)求，限于當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求和二審案件的審理范圍，對(duì)此問(wèn)題，本院不予審理。鑒于本案當(dāng)事人之間的合同關(guān)系尚未成立，一審判決駁回時(shí)間公司要求國(guó)土局承擔(dān)合同責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，適用法律并無(wú)不當(dāng)。

至于《掛牌出讓公告》和《掛牌出讓須知》所規(guī)定的2000萬(wàn)元保證金是否為定金的問(wèn)題，該2000萬(wàn)元在本案《掛牌出讓公告》中載明為“保證金”，雙方并未約定為定金。擔(dān)保法及擔(dān)保法若干問(wèn)題解釋中規(guī)定了定金和保證金的界定標(biāo)準(zhǔn)，即當(dāng)事人主張保證金為定金的前提是雙方有明確約定。時(shí)間公司所引用的臺(tái)州市政府令第二十九條將保證金作為定金處理的規(guī)定，因其既不是雙方當(dāng)事人的約定，又不符合法律的相關(guān)規(guī)定，該政府令不能作為本案認(rèn)定2000萬(wàn)元保證金為定金的法律依據(jù)。一審判決認(rèn)定本案2000萬(wàn)元保證金不是定金，適用法律正確。時(shí)間公司關(guān)于該2000萬(wàn)元保證金應(yīng)為擔(dān)保正式訂立合同的立約定金，國(guó)土局應(yīng)予以雙倍返還的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。時(shí)間公司在二審期間提出的對(duì)渝匯公司的報(bào)價(jià)單和國(guó)土局的底價(jià)單的真實(shí)性進(jìn)行重新鑒定，對(duì)渝匯公司是否實(shí)際交納2000萬(wàn)元保證金的事實(shí)進(jìn)行調(diào)查的請(qǐng)求，因?qū)Ρ驹赫J(rèn)定雙方當(dāng)事人之間的合同并未成立沒(méi)有影響，故不予同意。

綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

【案例標(biāo)題】河南花園置業(yè)有限公司與河南鑫苑置業(yè)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案

【案件出處】《民事審判指導(dǎo)與參考》2006年第4集

【法律要點(diǎn)】

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條和第三十八條的規(guī)定是行政管理部門對(duì)不符合規(guī)定條件的土地在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記問(wèn)題上所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而非針對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。至于轉(zhuǎn)讓是否取得土地使用權(quán)證書(shū)、轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物是否達(dá)到《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的條件，能否完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)行為，屬于協(xié)議書(shū)能否完全履行的問(wèn)題，并不直接影響協(xié)議書(shū)的效力。上訴人（原審被告）：河南花園置業(yè)有限公司。

被上訴人（原審原告）：河南鑫苑置業(yè)有限公司。

河南鑫苑置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫苑公司）起訴稱：2004年9月16日，鑫苑公司與河南花園置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱花園公司）簽訂協(xié)議書(shū)，約定花園公司向鑫苑公司轉(zhuǎn)讓位于河南省鄭州市隴海中路以南、慶豐街以西、永安街以北的63328.1平方米土地使用權(quán)以及該土地上的在建項(xiàng)目（家樂(lè)福超市），總轉(zhuǎn)讓價(jià)款16895萬(wàn)元?；▓@公司保證按照約定完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批、登記手續(xù)，土地上建筑物、附屬物拆遷，市場(chǎng)清理以及在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓手續(xù)并將土地占有權(quán)移交鑫苑公司。協(xié)議書(shū)簽訂后，鑫苑公司按照約定支付給花園公司6652萬(wàn)元，同時(shí)支付在建工程款575余萬(wàn)元。但花園公司不按協(xié)議書(shū)的約定履行義務(wù)