矩陣制的組織結(jié)構(gòu)形式課件

學(xué)習(xí)情境一設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)矩陣制的組織結(jié)構(gòu)形式課件本章講授物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件和程序物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)管理處的組織架構(gòu)與職責(zé)本章講授物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件和程序2學(xué)習(xí)目的與要求1．了解物業(yè)管理企業(yè)的類型物業(yè)管理處的職責(zé)物業(yè)管理處的架構(gòu)與運(yùn)作模式管理處主任的基本素質(zhì)和能力要求2．掌握物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件和審批程序物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的一般形式3．重點(diǎn)掌握物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則學(xué)習(xí)目的與要求1．了解2．掌握3．重點(diǎn)掌握3物業(yè)管理企業(yè)性質(zhì)和類型概念類型物業(yè)管理企業(yè)性質(zhì)和類型概念類型4物業(yè)管理企業(yè)的概念是指專門對建成投入使用的房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施、相關(guān)場地實(shí)施專業(yè)化管理，并為業(yè)主和使用人提供全方位、多層次的有償服務(wù)和良好的居住和工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體定義物業(yè)管理企業(yè)的概念是指專門對建成投入使用的房屋及其附5物業(yè)管理企業(yè)的類型按其業(yè)務(wù)性質(zhì)分為：

委托服務(wù)型租賃經(jīng)營型委托代理型物業(yè)管理企業(yè)的類型委托服務(wù)型租賃經(jīng)營型委托代理型6委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)這類企業(yè)也有稱為實(shí)體型物業(yè)管理企業(yè)委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)只有經(jīng)營管理權(quán)按接受委托業(yè)務(wù)分為兩種情況：開發(fā)建設(shè)單位委托前期管理業(yè)主委員會委托實(shí)施管理委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)這類企業(yè)也有稱為實(shí)體型物業(yè)管理企業(yè)7租賃經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)管理權(quán)獲得開發(fā)商將建成物業(yè)交給從事租賃經(jīng)營的物管企業(yè)管理，通過租金收回投資職能維護(hù)管理服務(wù)與租賃經(jīng)營目的出租經(jīng)營回收投資和獲得利潤實(shí)質(zhì)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)適用商業(yè)大廈、寫字樓、批發(fā)市場等租賃經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)管理權(quán)開發(fā)商將建成物8委托代理型物業(yè)管理企業(yè)只有管理層，不設(shè)或只設(shè)很少的操作層清潔衛(wèi)生、園林綠化、電梯、水電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、治安防范等與專業(yè)公司建立合同關(guān)系，專司服務(wù)監(jiān)督、檢查和考核均委托專業(yè)公司實(shí)施共同特點(diǎn)委托范圍管理關(guān)系實(shí)施委托代理型物業(yè)管理企業(yè)只有管理層，不設(shè)或只設(shè)很少的操9委托代理型物業(yè)管理企業(yè)

本身主要的管理職能產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理產(chǎn)權(quán)經(jīng)營中介服務(wù)（房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀(jì)及咨詢等）檔案資料管理維護(hù)計劃的制定整體管理計劃的制定與組織實(shí)施建立健全各種規(guī)章制度做好群眾工作和其他管理等委托代理型物業(yè)管理企業(yè)

本身主要的管理職能產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理10委托代理形式基本上可分為兩類第一類特點(diǎn)物業(yè)公司對業(yè)主聘請專業(yè)公司提供顧問性意見由業(yè)主委員會選聘專業(yè)公司簽訂合同物業(yè)管理企業(yè)只負(fù)責(zé)監(jiān)督合同條款的執(zhí)行委托代理型物業(yè)管理企業(yè)只收取管理員的薪金及服務(wù)代理酬金，其余均屬代收代支委托代理形式基本上可分為兩類第一類特點(diǎn)11委托代理形式基本上可分為兩類第二類特點(diǎn)物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，代聘各類的專業(yè)公司由物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)公司簽訂合同但全部代聘的專業(yè)公司均需試用，服務(wù)如不能令委托方滿意，可以隨時更換委托代理形式基本上可分為兩類第二類特點(diǎn)12

物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立條件和程序設(shè)立的條件資質(zhì)條件設(shè)立的程序有限責(zé)任公司股份有限公司設(shè)立條件

物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立條件和程序設(shè)立的條件資質(zhì)條件設(shè)立的程序有限13有限責(zé)任公司的設(shè)立條件根據(jù)《公司法》第十九條規(guī)定的條件股東符合法定人數(shù)股東出資達(dá)到法定資本最低限額股東共同制定公司章程有公司名稱、建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)有固定生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件有限責(zé)任公司的設(shè)立條件根據(jù)《公司法》第十九條規(guī)定的條件14股份有限公司的設(shè)立條件根據(jù)《公司法》第七十三條規(guī)定條件：發(fā)起人符合法定人數(shù)發(fā)起人認(rèn)繳和社會分開募集的股本達(dá)到法定資本最低限額股份發(fā)行、籌辦事項符合法律規(guī)定發(fā)起人制定公司章程，并經(jīng)創(chuàng)立大會通過有公司的名稱、建立符合股份有限公司要求的組織機(jī)構(gòu)有固定生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件股份有限公司的設(shè)立條件根據(jù)《公司法》第七十三條規(guī)定條件：15物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件16企業(yè)資質(zhì)概念企業(yè)資質(zhì)概念：企業(yè)資質(zhì)，主要是為了界定、查驗(yàn)、衡量企業(yè)具備或擁有的人力、物力和財力情況，包括企業(yè)的注冊資金、擁有的固定資產(chǎn)、職工人數(shù)、技術(shù)力量、經(jīng)營規(guī)模以及經(jīng)營水平等等是企業(yè)實(shí)力和規(guī)模的標(biāo)志企業(yè)資質(zhì)概念企業(yè)資質(zhì)概念：17物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》（建住房[1999]261號）把物業(yè)管理企業(yè)劃分為：一級、二級、三級等三個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級及相應(yīng)18關(guān)于臨時資質(zhì)關(guān)于臨時資質(zhì)新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請領(lǐng)取《臨時資質(zhì)證書》，之后方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)《臨時資質(zhì)證書》有效期為一年有效期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定未獲通過的，物業(yè)管理行政主管部門將取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格關(guān)于臨時資質(zhì)關(guān)于臨時資質(zhì)19物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的程序文件準(zhǔn)備資質(zhì)審查和工商注冊登記稅務(wù)登記和公章刻制步驟物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的程序文件準(zhǔn)備資質(zhì)審查和工商注冊登記稅務(wù)登記20

物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置設(shè)置的原則機(jī)構(gòu)的類型

物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置設(shè)置的原則機(jī)構(gòu)21物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置原則因事設(shè)職權(quán)責(zé)對等統(tǒng)一指揮分工協(xié)作經(jīng)濟(jì)設(shè)置原則物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置原則因事權(quán)責(zé)統(tǒng)一分工經(jīng)濟(jì)設(shè)置22物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)類型基本類型直線職能制事業(yè)部制直線制矩陣制物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)類型基本類型直線職能制事業(yè)部制直線制矩陣23直線制的組織機(jī)構(gòu)形式經(jīng)理服務(wù)部主任維修部主任組長組長組長組長直線制的組織機(jī)構(gòu)形式經(jīng)理服務(wù)部主任維修部主任組長組長組長組長24直線職能制組織結(jié)構(gòu)形式總經(jīng)理辦公室財務(wù)部副總經(jīng)理工程部管理部經(jīng)營部管理處管理處直線職能制組織結(jié)構(gòu)形式總經(jīng)理辦公室財務(wù)部副總經(jīng)理工程部管理部25事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)形式總經(jīng)理企劃部財務(wù)部行政人事部公關(guān)部分公司分公司職能部門生產(chǎn)部門分公司職能部門生產(chǎn)部門事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)形式總經(jīng)理企劃部財務(wù)部行政人事部公關(guān)部分公司26矩陣制的組織結(jié)構(gòu)形式總經(jīng)理經(jīng)營服務(wù)部管理部工程部財務(wù)部項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目經(jīng)理矩陣制的組織結(jié)構(gòu)形式總經(jīng)理經(jīng)營服務(wù)部管理部工程部財務(wù)部項目經(jīng)27物業(yè)管理處組織架構(gòu)與職責(zé)物業(yè)管理處組織架構(gòu)與職責(zé)物業(yè)管理處的職責(zé)物業(yè)管理處的架構(gòu)和運(yùn)作模式管理處主任的基本素質(zhì)和能力要求物業(yè)管理處組織架構(gòu)與職責(zé)物業(yè)管理處組織架構(gòu)與職責(zé)28物業(yè)管理處的職責(zé)公共服務(wù)——最基本的普惠性服務(wù)專項服務(wù)和特約服務(wù)——經(jīng)營性服務(wù)社區(qū)文化活動——社區(qū)共同的居住觀和行為模式協(xié)助政府進(jìn)行社會綜合管理——非獨(dú)立承擔(dān)完成總部工作任務(wù)——改革試點(diǎn)物業(yè)管理處的職責(zé)公共服務(wù)——最基本的普惠性服務(wù)29物業(yè)管理處架構(gòu)和運(yùn)作模式物業(yè)管理處架構(gòu)和運(yùn)作模式管理處的架構(gòu)和運(yùn)作模式一般根據(jù)企業(yè)的規(guī)模、類型、體制和資源情況，同時結(jié)合所管轄物業(yè)的具體類型、性質(zhì)和管理要求決定物業(yè)管理處架構(gòu)和運(yùn)作模式物業(yè)管理處架構(gòu)和運(yùn)作模式30一般中小型小區(qū)管理處架構(gòu)特點(diǎn)架構(gòu)較精簡實(shí)行企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負(fù)責(zé)制管理處是相對獨(dú)立運(yùn)作的質(zhì)量中心主任有充分的權(quán)力處理管理處事務(wù)總部職能部門對管理處進(jìn)行質(zhì)量檢查和資源調(diào)配，支持管理處工作助理分管不同的事務(wù)，對主任負(fù)責(zé)一般中小型小區(qū)管理處架構(gòu)特點(diǎn)31小型物業(yè)管理處架構(gòu)公司總經(jīng)理辦公室財務(wù)部工程部服務(wù)部管理處經(jīng)理行政助理物業(yè)助理保安助理水電工程助理財務(wù)主管會所主管管理處副經(jīng)理樓管員保安班車管員水電工收費(fèi)員倉管員小型物業(yè)管理處架構(gòu)公司總經(jīng)理辦公室財務(wù)部工程部服務(wù)部管理處經(jīng)32物業(yè)面積大、功能復(fù)雜、社會影響力大、服務(wù)對象復(fù)雜，則可成立專門的管理服務(wù)分支機(jī)構(gòu)——分公司獨(dú)立的分公司具有較大的靈活性，便于質(zhì)量監(jiān)管和制度落實(shí)分公司設(shè)經(jīng)理作為主管負(fù)責(zé)下設(shè)綜合服務(wù)中心、綜合管理部、社區(qū)文化部、財務(wù)部等，并以專項服務(wù)項目招標(biāo)形式進(jìn)行發(fā)包運(yùn)作大型小區(qū)管理處架構(gòu)物業(yè)面積大、功能復(fù)雜、社會影響力大、服務(wù)對象復(fù)雜，則可成立專33大型小區(qū)管理處架構(gòu)物業(yè)管理區(qū)域分公司社區(qū)文化部綜合服務(wù)中心綜合服務(wù)部財務(wù)管理部接待協(xié)調(diào)文化宣傳社區(qū)活動推廣策劃物業(yè)管理集團(tuán)總公司水電維修咨詢服務(wù)有償服務(wù)環(huán)境管理會計行政后勤安全防范收費(fèi)多種經(jīng)營大型小區(qū)管理處架構(gòu)物業(yè)管理區(qū)域分公司社區(qū)文化部綜合服務(wù)中心綜34大廈管理處的架構(gòu)高層綜合寫字樓、商業(yè)大廈在物業(yè)特性、管理及服務(wù)對象等方面與住宅小區(qū)有較大的差別主要體現(xiàn)在物業(yè)的權(quán)屬、服務(wù)對象、設(shè)備管理、經(jīng)營管理方面大廈管理處的架構(gòu)要根據(jù)其用途和特點(diǎn)設(shè)置大廈管理處的架構(gòu)高層綜合寫字樓、商業(yè)大廈在物業(yè)特性、管理及服35

管理處主任基本素質(zhì)和能力要求能力要求基本素質(zhì)

管理處主任基本素質(zhì)和能力要求能力要求基本素質(zhì)36基本素質(zhì)要求職業(yè)道德溝通技巧服務(wù)意識自我完善基本素質(zhì)要求職業(yè)道德溝通技巧服務(wù)意識自我完善37管理處主任能力要求專業(yè)技能學(xué)習(xí)能力組織能力控制與督導(dǎo)能力員工管理能力協(xié)調(diào)能力計劃能力與人相處及溝通能力領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)管理處主任能力要求專業(yè)技能學(xué)習(xí)組織能力控制與督導(dǎo)能力員工管理38

物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)

物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利39物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利內(nèi)容有三個方面：有權(quán)采取完成委托任務(wù)所必須的行為有權(quán)獲得勞動報酬有權(quán)根據(jù)合同制止違背全體業(yè)主利益的行為物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利內(nèi)容有三個方面：40物業(yè)管理企業(yè)具體權(quán)利（1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際制定管理辦法（2）依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實(shí)施管理（3）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)（4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為（5）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理（6）有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)，但不得將整體管理責(zé)任權(quán)力及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將專項業(yè)務(wù)承包給個人（7）可實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)物業(yè)管理企業(yè)具體權(quán)利（1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際制定管理辦法41物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)（1）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營（2）接受業(yè)主委員會和業(yè)主及非業(yè)主使用人監(jiān)督（3）重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議批準(zhǔn)（4）接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)（5）至少每6個月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)收支帳目（6）提供優(yōu)良生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化（7）發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報告（8）其他的相關(guān)義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)（1）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營42物業(yè)管理企業(yè)如何執(zhí)法？物業(yè)管理企業(yè)不是國家執(zhí)法機(jī)構(gòu)它只能約束業(yè)主和非業(yè)主使用人因居住活動而引發(fā)的一些行為物業(yè)管理企業(yè)在對業(yè)主和非業(yè)主使用人的違法行為，無權(quán)干涉和又無法追究的情況下負(fù)有向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報告的義務(wù)負(fù)有協(xié)助采取相應(yīng)措施制止或追究的義務(wù)物業(yè)管理企業(yè)如何執(zhí)法？物業(yè)管理企業(yè)不是國家執(zhí)法機(jī)構(gòu)43本章要點(diǎn)物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型概念、類型物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件和程序設(shè)立的條件資質(zhì)條件設(shè)立的程序物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置設(shè)置的原則機(jī)構(gòu)的類型物業(yè)管理處的組織架構(gòu)與職責(zé)架構(gòu)和運(yùn)作模式職責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利、義務(wù)本章要點(diǎn)物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件和程序44情景一完了!情景一完了!45學(xué)習(xí)情境一設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)矩陣制的組織結(jié)構(gòu)形式課件本章講授物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件和程序物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)管理處的組織架構(gòu)與職責(zé)本章講授物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件和程序47學(xué)習(xí)目的與要求1．了解物業(yè)管理企業(yè)的類型物業(yè)管理處的職責(zé)物業(yè)管理處的架構(gòu)與運(yùn)作模式管理處主任的基本素質(zhì)和能力要求2．掌握物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件和審批程序物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的一般形式3．重點(diǎn)掌握物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則學(xué)習(xí)目的與要求1．了解2．掌握3．重點(diǎn)掌握48物業(yè)管理企業(yè)性質(zhì)和類型概念類型物業(yè)管理企業(yè)性質(zhì)和類型概念類型49物業(yè)管理企業(yè)的概念是指專門對建成投入使用的房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施、相關(guān)場地實(shí)施專業(yè)化管理，并為業(yè)主和使用人提供全方位、多層次的有償服務(wù)和良好的居住和工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體定義物業(yè)管理企業(yè)的概念是指專門對建成投入使用的房屋及其附50物業(yè)管理企業(yè)的類型按其業(yè)務(wù)性質(zhì)分為：

委托服務(wù)型租賃經(jīng)營型委托代理型物業(yè)管理企業(yè)的類型委托服務(wù)型租賃經(jīng)營型委托代理型51委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)這類企業(yè)也有稱為實(shí)體型物業(yè)管理企業(yè)委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)只有經(jīng)營管理權(quán)按接受委托業(yè)務(wù)分為兩種情況：開發(fā)建設(shè)單位委托前期管理業(yè)主委員會委托實(shí)施管理委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)這類企業(yè)也有稱為實(shí)體型物業(yè)管理企業(yè)52租賃經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)管理權(quán)獲得開發(fā)商將建成物業(yè)交給從事租賃經(jīng)營的物管企業(yè)管理，通過租金收回投資職能維護(hù)管理服務(wù)與租賃經(jīng)營目的出租經(jīng)營回收投資和獲得利潤實(shí)質(zhì)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)適用商業(yè)大廈、寫字樓、批發(fā)市場等租賃經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)管理權(quán)開發(fā)商將建成物53委托代理型物業(yè)管理企業(yè)只有管理層，不設(shè)或只設(shè)很少的操作層清潔衛(wèi)生、園林綠化、電梯、水電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、治安防范等與專業(yè)公司建立合同關(guān)系，專司服務(wù)監(jiān)督、檢查和考核均委托專業(yè)公司實(shí)施共同特點(diǎn)委托范圍管理關(guān)系實(shí)施委托代理型物業(yè)管理企業(yè)只有管理層，不設(shè)或只設(shè)很少的操54委托代理型物業(yè)管理企業(yè)

本身主要的管理職能產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理產(chǎn)權(quán)經(jīng)營中介服務(wù)（房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀(jì)及咨詢等）檔案資料管理維護(hù)計劃的制定整體管理計劃的制定與組織實(shí)施建立健全各種規(guī)章制度做好群眾工作和其他管理等委托代理型物業(yè)管理企業(yè)

本身主要的管理職能產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理55委托代理形式基本上可分為兩類第一類特點(diǎn)物業(yè)公司對業(yè)主聘請專業(yè)公司提供顧問性意見由業(yè)主委員會選聘專業(yè)公司簽訂合同物業(yè)管理企業(yè)只負(fù)責(zé)監(jiān)督合同條款的執(zhí)行委托代理型物業(yè)管理企業(yè)只收取管理員的薪金及服務(wù)代理酬金，其余均屬代收代支委托代理形式基本上可分為兩類第一類特點(diǎn)56委托代理形式基本上可分為兩類第二類特點(diǎn)物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，代聘各類的專業(yè)公司由物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)公司簽訂合同但全部代聘的專業(yè)公司均需試用，服務(wù)如不能令委托方滿意，可以隨時更換委托代理形式基本上可分為兩類第二類特點(diǎn)57

物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立條件和程序設(shè)立的條件資質(zhì)條件設(shè)立的程序有限責(zé)任公司股份有限公司設(shè)立條件

物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立條件和程序設(shè)立的條件資質(zhì)條件設(shè)立的程序有限58有限責(zé)任公司的設(shè)立條件根據(jù)《公司法》第十九條規(guī)定的條件股東符合法定人數(shù)股東出資達(dá)到法定資本最低限額股東共同制定公司章程有公司名稱、建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)有固定生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件有限責(zé)任公司的設(shè)立條件根據(jù)《公司法》第十九條規(guī)定的條件59股份有限公司的設(shè)立條件根據(jù)《公司法》第七十三條規(guī)定條件：發(fā)起人符合法定人數(shù)發(fā)起人認(rèn)繳和社會分開募集的股本達(dá)到法定資本最低限額股份發(fā)行、籌辦事項符合法律規(guī)定發(fā)起人制定公司章程，并經(jīng)創(chuàng)立大會通過有公司的名稱、建立符合股份有限公司要求的組織機(jī)構(gòu)有固定生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件股份有限公司的設(shè)立條件根據(jù)《公司法》第七十三條規(guī)定條件：60物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件61企業(yè)資質(zhì)概念企業(yè)資質(zhì)概念：企業(yè)資質(zhì)，主要是為了界定、查驗(yàn)、衡量企業(yè)具備或擁有的人力、物力和財力情況，包括企業(yè)的注冊資金、擁有的固定資產(chǎn)、職工人數(shù)、技術(shù)力量、經(jīng)營規(guī)模以及經(jīng)營水平等等是企業(yè)實(shí)力和規(guī)模的標(biāo)志企業(yè)資質(zhì)概念企業(yè)資質(zhì)概念：62物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》（建住房[1999]261號）把物業(yè)管理企業(yè)劃分為：一級、二級、三級等三個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級及相應(yīng)63關(guān)于臨時資質(zhì)關(guān)于臨時資質(zhì)新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請領(lǐng)取《臨時資質(zhì)證書》，之后方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)《臨時資質(zhì)證書》有效期為一年有效期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定未獲通過的，物業(yè)管理行政主管部門將取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格關(guān)于臨時資質(zhì)關(guān)于臨時資質(zhì)64物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的程序文件準(zhǔn)備資質(zhì)審查和工商注冊登記稅務(wù)登記和公章刻制步驟物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的程序文件準(zhǔn)備資質(zhì)審查和工商注冊登記稅務(wù)登記65

物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置設(shè)置的原則機(jī)構(gòu)的類型

物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置設(shè)置的原則機(jī)構(gòu)66物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置原則因事設(shè)職權(quán)責(zé)對等統(tǒng)一指揮分工協(xié)作經(jīng)濟(jì)設(shè)置原則物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置原則因事權(quán)責(zé)統(tǒng)一分工經(jīng)濟(jì)設(shè)置67物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)類型基本類型直線職能制事業(yè)部制直線制矩陣制物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)類型基本類型直線職能制事業(yè)部制直線制矩陣68直線制的組織機(jī)構(gòu)形式經(jīng)理服務(wù)部主任維修部主任組長組長組長組長直線制的組織機(jī)構(gòu)形式經(jīng)理服務(wù)部主任維修部主任組長組長組長組長69直線職能制組織結(jié)構(gòu)形式總經(jīng)理辦公室財務(wù)部副總經(jīng)理工程部管理部經(jīng)營部管理處管理處直線職能制組織結(jié)構(gòu)形式總經(jīng)理辦公室財務(wù)部副總經(jīng)理工程部管理部70事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)形式總經(jīng)理企劃部財務(wù)部行政人事部公關(guān)部分公司分公司職能部門生產(chǎn)部門分公司職能部門生產(chǎn)部門事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)形式總經(jīng)理企劃部財務(wù)部行政人事部公關(guān)部分公司71矩陣制的組織結(jié)構(gòu)形式總經(jīng)理經(jīng)營服務(wù)部管理部工程部財務(wù)部項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目經(jīng)理矩陣制的組織結(jié)構(gòu)形式總經(jīng)理經(jīng)營服務(wù)部管理部工程部財務(wù)部項目經(jīng)72物業(yè)管理處組織架構(gòu)與職責(zé)物業(yè)管理處組織架構(gòu)與職責(zé)物業(yè)管理處的職責(zé)物業(yè)管理處的架構(gòu)和運(yùn)作模式管理處主任的基本素質(zhì)和能力要求物業(yè)管理處組織架構(gòu)與職責(zé)物業(yè)管理處組織架構(gòu)與職責(zé)73物業(yè)管理處的職責(zé)公共服務(wù)——最基本的普惠性服務(wù)專項服務(wù)和特約服務(wù)——經(jīng)營性服務(wù)社區(qū)文化活動——社區(qū)共同的居住觀和行為模式協(xié)助政府進(jìn)行社會綜合管理——非獨(dú)立承擔(dān)完成總部工作任務(wù)——改革試點(diǎn)物業(yè)管理處的職責(zé)公共服務(wù)——最基本的普惠性服務(wù)74物業(yè)管理處架構(gòu)和運(yùn)作模式物業(yè)管理處架構(gòu)和運(yùn)作模式管理處的架構(gòu)和運(yùn)作模式一般根據(jù)企業(yè)的規(guī)模、類型、體制和資源情況，同時結(jié)合所管轄物業(yè)的具體類型、性質(zhì)和管理要求決定物業(yè)管理處架構(gòu)和運(yùn)作模式物業(yè)管理處架構(gòu)和運(yùn)作模式75一般中小型小區(qū)管理處架構(gòu)特點(diǎn)架構(gòu)較精簡實(shí)行企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負(fù)責(zé)制管理處是相對獨(dú)立運(yùn)作的質(zhì)量中心主任有充分的權(quán)力處理管理處事務(wù)總部職能部門對管理處進(jìn)行質(zhì)量檢查和資源調(diào)配，支持管理處工作助理分管不同的事務(wù)，對主任負(fù)責(zé)一般中小型小區(qū)管理處架構(gòu)特點(diǎn)76小型物業(yè)管理處架構(gòu)公司總經(jīng)理辦公室財務(wù)部工程部服務(wù)部管理處經(jīng)理行政助理物業(yè)助理保安助理水電工程助理財務(wù)主管會所主管管理處副經(jīng)理樓管員保安班車管員水電工收費(fèi)員倉管員小型物業(yè)管理處架構(gòu)公司總經(jīng)理辦公室財務(wù)部工程部服務(wù)部管理處經(jīng)77物業(yè)面積大、功能復(fù)雜、社會影響力大、服務(wù)對象復(fù)雜，則可成立專門的管理服務(wù)分支機(jī)構(gòu)——分公司獨(dú)立的分公司具有較大的靈活性，便于質(zhì)量監(jiān)管和制度落實(shí)分公司設(shè)經(jīng)理作為主管負(fù)責(zé)下設(shè)綜合服務(wù)中心、綜合管理部、社區(qū)文化部、財務(wù)部等，并以專項服務(wù)項目招標(biāo)形式進(jìn)行發(fā)包運(yùn)作大型小區(qū)管理處架構(gòu)物業(yè)面積大、功能復(fù)雜、社會影響力大、服務(wù)對象復(fù)雜，則可成立專78大型小區(qū)管理處架構(gòu)物業(yè)管理區(qū)域分公司社區(qū)文化部綜合服務(wù)中心綜合服務(wù)部財務(wù)管理部接待協(xié)調(diào)文化宣傳社區(qū)活動推廣策劃物業(yè)管理集團(tuán)總公司水電維修咨詢服務(wù)有償服務(wù)環(huán)境管理會計行政后勤安全防范收費(fèi)多種經(jīng)營大型小區(qū)管理處架構(gòu)物業(yè)管理區(qū)域分公司社區(qū)文化部綜合服務(wù)中心綜79大廈管理處的架構(gòu)高層綜合寫字樓、商業(yè)大廈在物業(yè)特性、管理及服務(wù)對象等方面與住宅小區(qū)有較大的差別主要體現(xiàn)在物業(yè)的權(quán)屬、服務(wù)對象、設(shè)備管理、經(jīng)營管理方面大廈管理處的架構(gòu)要根據(jù)其用途和特點(diǎn)設(shè)置大廈管理處的架構(gòu)高層綜合寫字樓、商業(yè)大廈在物業(yè)特性、管理及服80

管理處主任基本素質(zhì)和能力要求能力要求基本素質(zhì)

管理處主任基本素質(zhì)和能力要求能力要求基本素質(zhì)81基本素質(zhì)要求職業(yè)道德溝通技巧服務(wù)意識自我完善基本素質(zhì)要求職業(yè)道德溝通技巧服務(wù)意識自我完善82管理處主任能