房地產開發(fā)項目策劃與評價方法2022優(yōu)秀文檔

房地產工程謀劃與評價方法一、工程謀劃內容與方法二、財務評價方法三、可行性研討報告編制方法一、工程謀劃內容與方法謀劃含義：以市場為導向，以方案優(yōu)化為手段，以確定方案參數(shù)為目的，構思工程整體開發(fā)方案。謀劃內容：1、產品定位〔市場研討及產品方案優(yōu)化〕↓2、工程謀劃根本參數(shù)↓3、工程分期開發(fā)方案〔每期開發(fā)量、開開工日期、開盤日期〕↓4、開發(fā)產品運營方案〔運營方式、價錢、銷售速度、回款〕↓5、投資估算及運用方案〔工程量、造價、用款方案〕↓6、資金籌措方案〔啟動資金、資本金投入、預售收入、貸款〕1、產品定位〔市場研討〕及產品方案優(yōu)化〔1〕市場研討宏觀趨勢分析，得出產品的數(shù)量空間和價錢空間；產品定位分析，確定產品檔次及價錢；價錢預測，確定未來假設干年的產品價錢。〔2〕產品方案優(yōu)化根據(jù)工程的規(guī)劃條件擬出能夠開發(fā)的產品；根據(jù)市場分析確定擬開發(fā)產品的價錢和銷售量限制，估算每種擬建產品的開發(fā)本錢；測算每種產品每平方米用地的獲利程度；經過方案優(yōu)化確定最正確產品方案。產品方案優(yōu)化舉例地塊信息項目參數(shù)代號單位數(shù)量土地面積DM285000土地價格DJ元/M24500最高容積率RZM2/M22擬建產品序號可開發(fā)的產品名稱最大

需求量(㎡)最小

需求量(㎡)參考

容積率售價建安造價每㎡其它費用其它費用占收入比例其它費用占建安費比例1多層住宅

1.262009002004112高層住宅

2600014002004113別墅

0.3516000900200411每平方米土地增值序號可開發(fā)的

產品名稱每平方米土地

增值(扣土地費)(元)每平方米土地

增值(不扣土地費)(元)1多層住宅790.685290.682高層住宅284673463別墅145.554645.55最優(yōu)方案序號可開發(fā)的

產品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值1多層住宅

1.2

2高層住宅850002170000241913別墅

0.35

4合計850002170000241912、根本參數(shù)〔一〕序號項目名稱單位數(shù)據(jù)或選項備注1項目周期單位

21-按月/2-按季/3-按年2項目周期（計算期）季20簽定土地合同年月至最后一筆銷售款收到為止3項目起始年份年2005簽定土地合同年份或開始項目前期工作年份4項目起始季度季1簽定土地合同季度或開始項目前期工作季度5土地交付使用年份年2005控制項目開工的最早年份6土地交付使用季度季3控制項目開工的最早季度7項目基準收益率%10

8土地契稅稅率%4

9項目分期開發(fā)期數(shù)期3

3、工程分期開發(fā)方案參數(shù)項目分期開工年份開工季度竣工年份竣工季度120054200742200712008232008320094單項工程〔產品〕開發(fā)方案參數(shù)項目

分期單項工程產品類型開發(fā)面積(㎡)開盤

年份開盤

季度開工年份開工季度封頂年份封頂季度竣工年份竣工季度容積率1一期高層住宅普通住宅550002006120054200712006421地下車庫配套工程33750200612005420054200641一期地面車庫配套工程4687.5200612005420061200642二期高層住宅普通住宅600002007220071200722008222二期地面車庫配套工程5625200722007120072200823三期高層住宅普通住宅550002008420083200842009423三期地面車庫配套工程4687.5200842008320084200944、開發(fā)產品運營方案參數(shù)產品名稱數(shù)量(㎡)價格參數(shù)銷售計劃參數(shù)收款比例(%)開盤單價(元)增減幅度(%)變化周期(季)變化方式開盤年.季銷售周期（季）合同首付二次付款間隔交房一期小高層出售55000600021同比2006.16303070一期地下車庫出售33750200021同比2006.16303070一期地面車庫出售4687.5500021同比2006.16303070二期小高層出售60000660021同比2007.26303070二期地面車庫出售5625500021同比2007.26303070三期小高層出售55000720021同比2008.45303070三期地面車庫出售4687.5500021同比2008.453030705、投資估算及運用方案序號工程或費用名稱計算基數(shù)數(shù)量基數(shù)單位估算指標指標單位估算價值(萬元)計入取費基數(shù)1一期工程費用

否1.1一期小高層按建筑面積55000.00平方米1200.00元/平方米6600.00是1.2一期地下車庫按建筑面積33750.00平方米2200.00元/平方米7425.00否1.3一期地面車庫按建筑面積4687.50平方米800.00元/平方米375.00否

合計

14400.00否2二期工程費用

否2.1二期小高層按建筑面積60000.00平方米1300.00元/平方米7800.00是2.2二期地面車庫按建筑面積5625.00平方米800.00元/平方米450.00否

合計

8250.00否3三期工程費用

否3.1三期小高層按建筑面積55000.00平方米1400.00元/平方米7700.00是3.2三期地面車庫按建筑面積4687.50平方米800.00元/平方米375.00否

合計

8075.00否工程費用估算目的其它費用估算目的(第一期)序號工程或費用名稱計算基數(shù)數(shù)量基數(shù)單位估算指標指標單位估算價值(萬元)2土地征用費用地面積85000平方米4500元/M238250.003前期工程費按建安費比例14400萬元5%720.004基礎設施建設費按建筑面積93437平方米200元/M21868.755公共配套設施費按建安費比例14400萬元1%144.006開發(fā)期稅費按收入比例43561萬元1%435.627開發(fā)間接費

8其他工程費按建安費比例14400萬元2%288.009管理費用按建安費比例14400萬元3%432.0010銷售費用按收入比例43561萬元4%1742.4611財務費用

12預備費按建安費比例14400萬元5%720.0013流動資金

合計

44600.83◆一期工程=從拿土地到開工〔四證齊全〕全部費用5、投資估算及運用方案↓5、投資估算及運用方案〔工程量、造價、用款方案〕資金籌措方案〔第一期〕或開始項目前期工作年份啟動資金中土地費用〔含契稅〕39776.三期工程共需求啟動資金41187.測算每種產品每平方米用地的獲利程度；03，工程啟動資金至少需求籌措40000。三、可行性研討報告編制方法6、資金籌措方案〔啟動資金、資本金投入、預售收入、貸款〕最少也不能低于土地費用，否那么拿不到土地證。三期工程共需求啟動資金41187.◆一期工程=從拿土地到開工〔四證齊全〕全部費用資金籌措方案〔第一期〕◆二期以后=與一期工程一同拿地的費用每平方米土地

增值(不扣土地費)(元)或開始項目前期工作季度每平方米土地

增值(不扣土地費)(元)最少也不能低于土地費用，否那么拿不到土地證。最少也不能低于土地費用，否那么拿不到土地證。過橋資金<啟動資金-最低自有資金資金籌措方案〔第一期〕產品定位分析，確定產品檔次及價錢；房地產工程謀劃與評價方法控制項目開工的最早年份控制項目開工的最早季度3、工程分期開發(fā)方案〔每期開發(fā)量、開開工日期、開盤日期〕每平方米土地

增值(扣土地費)(元)控制項目開工的最早年份土地費用運用方案參數(shù)項目名稱1期工程2期工程3期工程第1次付款年份2005

第1次付款季度1

第1次付款比例（%）30

第2次付款年份2005

第2次付款季度2

第2次付款比例（%）40

第3次付款年份2005

第3次付款季度3

第3次付款比例（%）30

6、資金籌措方案數(shù)據(jù)長期借款還本付息條件資金籌措方案股東借款還本付息方案長期借款還本付息條件借款名稱項目分期年利率(%)償還方式寬限期(季)償還期(季)貸款放款時間過橋貸款

第1期18指定還本利31一期銀行借款第1期7.20按輸入的先后順序還50

二期銀行借款第2期7.20按輸入的先后順序還11

三期銀行借款第3期7.20按輸入的先后順序還17

工程啟動資金籌措方法1、啟動資金◆一期工程=從拿土地到開工〔四證齊全〕全部費用◆二期以后=與一期工程一同拿地的費用◆整個工程的啟動資金從拿地到首期工程開工。最少也不能低于土地費用，否那么拿不到土地證。2、啟動資金的籌措最低自有資金>=首期工程總投資×35%和>=二期以后的土地費用過橋資金<啟動資金-最低自有資金3、舉例〔1〕啟動資金一期工程2005年4季度開工，啟動資金應該計算到2005年3季度末。三期工程共需求啟動資金41187.75萬元?！?〕啟動資金籌措啟動資金中土地費用〔含契稅〕39776.03，工程啟動資金至少需求籌措40000。自有資金30000，過橋貸款10000。長期貸款18000以內。資金籌措方案〔第一期〕序號項目名稱合計2005.12005.22005.32005.42006.11投資使用計劃33122.973748.165345.544543.422742.564573.172資金籌措計劃23092.8113092.81

10000

2.1權益投資3092.813092.81

2.1.1用于建設投資3092.813092.81

2.1.2用于經營資金

2.2經營資金借款

2.3長期借款2000010000

10000

2.3.1一期貸款10000

10000

2.3.2過橋貸款1000010000

資金籌措方案〔第二期〕序號項目名稱合計2005.12005.22005.32005.42006.11投資使用計劃26588.284049.535399.374049.53

2資金籌措計劃14038.374211.525615.344211.51

2.1權益投資14038.374211.525615.344211.51

2.1.1用于建設投資14038.374211.525615.344211.51

2.1.2用于經營資金

2.2經營資金借款

2.3長期借款

2.3.1二期貸款

資金籌措方案〔第三期〕序號項目名稱合計2005.12005.22005.32005.42006.11投資使用計劃25109.733712.164949.553712