畢業(yè)論文-房地產(chǎn)投資擠出效應研究

房地產(chǎn)投資擠出效應研究緒論“居者有其屋”是所有人的最基本的理想，而對于中國人來說，房屋又有其他商品難以替代的地位。在我國學者袁志剛的一篇文章中這樣描述道：“中國人為什么一定要買房？中國人看重住房與東亞特有的“家文化”分不開。即使在海外生活多年的華僑，也不像歐洲人那樣下班后喜歡去泡吧，而是回家看DVD休息放松。家的基本物質(zhì)保障就是住房……那么，既然買不起，中國人為什么一定要買房？在有效、成熟的房地產(chǎn)市場上，租房和買房可以無差異地實現(xiàn)享受居住生活的效用……然而在中國目前的住房租賃市場，租客利益不被保護，所有法律都是為保護房東利益而設置的，這使得住房租賃在國人眼中是一件極為不穩(wěn)定的被迫選擇。其次，在中國，住房綁定了過多的社會福利。第三，中國金融保險市場發(fā)展的滯后迫使國人選擇住房作為長期投資品?！梢哉f，“房子天然不是儲蓄，但儲蓄天然是房子”。租房當然不具備這種儲蓄的功能。最后，購房的信號機制與社會心理效應加強了國人買房的激勵……”就近幾十年來說，上世紀七十年代，前香港總督麥理浩爵士就推行過所謂“居者有其屋計劃”；美國總統(tǒng)布什也在上任之初就宣布要實現(xiàn)“居者有其屋”。然后，這種政策推到的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在起初都對經(jīng)濟的發(fā)展起到了巨大的推動作用，但由于其對市場資源配置的錯誤指引，最終都導致了非常嚴重的后果。前者爆出了短樁事件、紅灣半島事件等丑聞，而后者則是美國次貸危機的根源。本人試圖通過探索房地產(chǎn)投資的擠出效應，對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策和發(fā)展方向進行分析。1.1研究背景和意義1.1.1研究背景我國于1998年逐漸取消福利分房、實行住房商品化后，政府出臺了一系列政策促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。當時我國有通縮的大背景，而且房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)的帶動作用相對較高，2007年和2010平均完全消耗系數(shù)均在0.07左右，同時最重要的是，它是“分稅制”改革后地方財政的主要來源。我國2000年走出通縮期后，房地產(chǎn)業(yè)增長速度持續(xù)加快。早在2003年，就已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱的苗頭，同年8月12日，國務院頒布了《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，而這一調(diào)整、管控的通知，卻將房地產(chǎn)行業(yè)的定位變化為商品房占主導地位的市場，我國的房價也隨之飆升至1998年以來最高。2006年至2011年，雖然外部經(jīng)濟局勢有過惡化，但是我國總體宏觀經(jīng)濟形勢良好。我國房地產(chǎn)業(yè)再次轉(zhuǎn)型升級為定位于精裝修、大戶型的商品房主導市場，讓苦苦等待房價下跌的中低收入階層的剛性住房需求拉開更大的缺口，房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性失衡達到高潮。房地產(chǎn)業(yè)也成為最吸金的行業(yè)，07年名不見經(jīng)傳的碧桂園董事長楊惠妍一躍成為中國首富且資產(chǎn)遠遠超越之前的張茵、陳天橋、黃光裕等人，而后又有王健林。層出不窮的房地產(chǎn)企業(yè)也賺得盆滿缽滿。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，曾經(jīng)的比較成本優(yōu)勢逐漸在制造業(yè)消失，而在短時間內(nèi)無法形成發(fā)達國家那樣的制造業(yè)技術(shù)優(yōu)勢。然這種“龐氏騙局”似的的行業(yè)發(fā)展，導致大量資金從其他行業(yè)，尤其是制造業(yè)這種以長期投資為代表的資本流出，這是我國經(jīng)濟增長放緩的重要原因。郎咸平教授曾提出一個“二元經(jīng)濟論”，他認為中國經(jīng)濟目前出現(xiàn)一頭過熱一頭過冷的情況，呈現(xiàn)出典型的二元經(jīng)濟。過熱的是房地產(chǎn)，過冷的是制造業(yè)。他進一步提出，制造業(yè)由于經(jīng)營環(huán)境惡化而導致大量投資進入房地產(chǎn)業(yè)。印證我上面的分析。1.1.2理論意義本文從研究房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱出發(fā)，基于投入產(chǎn)出分析對中國房地產(chǎn)行業(yè)分析進行了進一步探索，也對房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展對其他行業(yè)的擠出效應進行了擴展。具體如下：1.認真分析了政府（包括中央政府和地方政府）、企業(yè)（包括房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)）和居民在房地產(chǎn)市場的發(fā)展和宏觀調(diào)控中的不同利益追求，認為我國目前的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性失衡——尤其是房地產(chǎn)業(yè)需求的結(jié)構(gòu)性失衡和房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展對其他行業(yè)投資的擠出效應，主要原因在于利益各方相互博弈導致宏觀調(diào)控政策效果不佳，客觀原因有經(jīng)濟發(fā)展的客觀時代要求等。2.重點研究我國房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展對其他行業(yè)投資的擠出效應。論證我國目前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于潛在的過熱時期，存在巨大的隱患。3.我國目前學術(shù)界對于房地產(chǎn)業(yè)擠出效應的研究還比較少，大部研究基于發(fā)展歷程的描述和改革政策的構(gòu)想，本文創(chuàng)新之處在于反駁由于房地產(chǎn)業(yè)的拉動作用而不敢刺破房地產(chǎn)泡沫。我希望通過本文的論述能夠取得新突破，能夠?qū)χ袊康禺a(chǎn)業(yè)研究的系統(tǒng)化和綜合化做一份貢獻。1.1.3現(xiàn)實意義本文通過系統(tǒng)的分析和研究，對于判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，促進房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)平衡發(fā)展，滿足人們剛性住房需求有重要的現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)業(yè)中國已經(jīng)高速發(fā)展了15年之久，對促進中國經(jīng)濟高速穩(wěn)定發(fā)展有著突出的貢獻，長期以來一直是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但由于經(jīng)濟發(fā)展的歷史和環(huán)境局限，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了與經(jīng)濟發(fā)展不平衡的現(xiàn)象，回顧其發(fā)展歷程，各級政府的政策的不協(xié)調(diào)更是加重了這一不平衡現(xiàn)象。本文對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向和調(diào)控的不足之處進行探討和分析。1.2國內(nèi)外文獻綜述1.2.1房地產(chǎn)擠出效應文獻綜述最早對房地產(chǎn)擠出效應的研究起源于二戰(zhàn)后期，當時的主流觀點是對于居民住房改善的投資近似一種社會福利，在資本稀缺的情況下，這種投資對經(jīng)濟發(fā)展有阻礙作用。而后對于房地產(chǎn)投資的擠出效應層出不窮，Mills1.Mills,E.HastheUnitedStatesoverinvestedinhousing?[J].RealEstateEconomics,19871(1):601-616.(1987)用1929-1983年的考察美國住房投資回報率，發(fā)現(xiàn)遠低于非住房投資回報率。Ball和Morrison2.M.Ball,T.Morrison.HousingInvestmentFluctuations:AnInternationalComparison[J].PaperPresentedtoTheCuttingEdge,DepartmentLandEconomy,19951(9):1-2(1995)則通過住房投資于經(jīng)濟增長率的相關(guān)性研究，得出了在一定條件下，住宅投資規(guī)模上升而占GDP的比重有下降趨勢。1.Mills,E.HastheUnitedStatesoverinvestedinhousing?[J].RealEstateEconomics,19871(1):601-616.2.M.Ball,T.Morrison.HousingInvestmentFluctuations:AnInternationalComparison[J].PaperPresentedtoTheCuttingEdge,DepartmentLandEconomy,19951(9):1-2而隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學和發(fā)張經(jīng)濟學的發(fā)展，部分學者提出了相反的觀點。A.O.Hirschan（赫爾希曼）提出的非均衡增長理論中，認為發(fā)展中國家在促進經(jīng)濟發(fā)展中，應優(yōu)先發(fā)展部分產(chǎn)業(yè)及采取非均衡增長模式。我國對房地產(chǎn)的研究在03年之后才進入比較活躍的階段。大部分研究認為我國對房地產(chǎn)行業(yè)的投資對經(jīng)濟增長有促進作用，其研究方法基本以實證分析為主。一些具有代表性的學者比如梁云芳、高鐵梅3.梁云芳，高鐵梅，賀書平.房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的實證分析[J].中國社會科學，2006，（3）：74-84等，運用協(xié)整分析的方法進行了分析，論證了房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的關(guān)系。（Granger(1987)所提出的協(xié)整方法已成為了分析非平穩(wěn)經(jīng)濟變量之間數(shù)量關(guān)系的最主要工具之一，且通過線性誤差修正模型(ECM)刻畫了經(jīng)濟變量之間的線性調(diào)整機制，這就是所謂的線性協(xié)整方法。）蔣華娟（2013，經(jīng)濟適用房擠出效應研究）主要用了Hausman檢驗和格蘭杰因果關(guān)系檢驗討論了經(jīng)濟適用房的擠出效應。3.梁云芳，高鐵梅，賀書平.房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的實證分析[J].中國社會科學，2006，（3）：74-84再補充幾個而近幾年學界逐漸開始意識到房地產(chǎn)業(yè)的擠出效應，崔寅生、王重潤4.崔寅生、王重潤.房地產(chǎn)投資擠出效應及其對經(jīng)濟增長的影響.天津財經(jīng)大學學報，2012，（9）：41-505.咸郎平.中國經(jīng)濟是前所未有二元經(jīng)濟.4.崔寅生、王重潤.房地產(chǎn)投資擠出效應及其對經(jīng)濟增長的影響.天津財經(jīng)大學學報，2012，（9）：41-505.咸郎平.中國經(jīng)濟是前所未有二元經(jīng)濟.6.陳曉農(nóng).直接消耗系數(shù)和完全消耗系數(shù)的意義和計算.7.朱真真,中國房地產(chǎn)發(fā)展問題研究.20138.任瀟瀟,我國房地產(chǎn)發(fā)展與其資金來源結(jié)構(gòu)的關(guān)系研究.20129.蘇光柱,美國次貸危機對我國房地產(chǎn)風險管理的啟示[J],孝感學院學報，2008（28）:73-7610.李勇.房地產(chǎn)價格波動與金融穩(wěn)定研究.201211.李迅雷,中國經(jīng)濟為什么不敢去杠桿？12.蔣華娟,經(jīng)濟適用房擠出效應研究,201313.劉小明,房地產(chǎn)價格對居民消費影響的“倒U”關(guān)系研究,200914.淺談房地產(chǎn)行業(yè)的“擠出效應”[J]商業(yè)文化,2011(6):292-29315.王媚媚,中國房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出分析,20091.2.2我國房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)文獻雖然對于房地產(chǎn)過度發(fā)展的擠出效應最近幾年才開始，但是對于房地產(chǎn)發(fā)展的討論卻很早就開始了。許治國（2012中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程分析。。。做腳注）將我國房地產(chǎn)市場發(fā)展分為四個階段：第一，1998年以前——計劃分配時期；第二，1998年-2003年，市場化改革時期；第三，2003-2005，商品化主導時期；2006年-2011年，市場配置與政府調(diào)控結(jié)合時期。李曉丹（2013，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策績效評價研究，做腳注）則分成了平穩(wěn)發(fā)展期（1998年-2002年）、快速發(fā)展期（2003年-2006年4月）、調(diào)控期（2006年5月-2007年9月）、全面調(diào)整期（2007年10月-2008年10月）、復蘇期（2008年11月-2009年6月）、密集調(diào)控期（2009年6月-2011年12月）。再找?guī)讉€發(fā)展階段文獻本文將發(fā)展階段分為：1.2.1房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長房地產(chǎn)投資屬于實物投資，其標的物則是房地產(chǎn)，包括：2014年之前投資回報率最高的住宅和其他的工業(yè)、商業(yè)用房。前者是人們生活的必需品，根據(jù)緒論所描述，也是國人最重要的消費品；后者則是生產(chǎn)、經(jīng)營的必需品。房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的推動作用，一方面直接表現(xiàn)在促進人們生活水平和質(zhì)量的提高，另一方面則間接表現(xiàn)在對GDP的推動上。根據(jù)國家統(tǒng)計局官方網(wǎng)站的資料，我國房地產(chǎn)業(yè)2007年和2010年的平均完全消耗系數(shù)達到0.07。由此可知，房地產(chǎn)業(yè)帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是很明顯的。并且房地產(chǎn)投資作為固定投資的一種，對經(jīng)濟增長有重要的調(diào)節(jié)作用——當經(jīng)濟增長停滯時，啟動房地產(chǎn)投資可使國民經(jīng)濟在中期內(nèi)供需兩旺；而經(jīng)濟過熱時，可通過適當手段抑制房地產(chǎn)投資，即可通過想法的渠道為經(jīng)濟降溫。此外，房地產(chǎn)投資還改善了城市面貌，提升了城市的附加值。對1998—2013年GDP和全社會住宅投資的數(shù)據(jù)進行回歸分析（數(shù)據(jù)均來自中國統(tǒng)計局官網(wǎng)）。記全社會住宅投資為T，設T=C（1）+C（2）*GDP，跟據(jù)最小二乘估計，結(jié)果如下：T=-7956.41+0.14GDP=0.9873F=1086.61DW=0.33從回歸估計的結(jié)果看，模型擬合較好?？蓻Q系數(shù)=0.9873，表明T對GDP的增長有很強的解釋能力。從斜率項的t檢驗值看，大于5%顯著性水平下n-2=14的臨界值，且斜率值小于1，符合邊際投資/消費/儲蓄傾向在0和1之間的絕對收入假說（即不論全社會住宅投資屬于什么行為，都是符合的）。該數(shù)值表明，在1998——2012年間，全社會住宅投資每增加1億元，GDP增加0,14億元。1.2.2擠出效應理論綜述擠出效應（CrowdingOutEffect）指一個相對平面的市場上，由于供應、需求有新的增加，導致部分資金從原來的預支中擠出，而流入到新的商品中。而擠出效應的提出最初是描述政府作為經(jīng)濟主體的經(jīng)濟行為的影響的，而后被廣泛應用到各類投資的宏觀作用的研究中。1.2.3房地產(chǎn)投資的擠出效應根據(jù)上文所敘，房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)性很強，其乘數(shù)作用也往往會更大。而且，房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展，使其破產(chǎn)的社會成本急劇增大，經(jīng)濟高位運行時，房地產(chǎn)業(yè)事實上“挾持”了整個經(jīng)濟體和監(jiān)管系統(tǒng)。而對于一國經(jīng)濟而言，最嚴重的就是房地產(chǎn)業(yè)投資的擠出效應。任何投資的過度發(fā)展，都會表現(xiàn)出的一種負外部性。而房地產(chǎn)投資的擠出效應，就表現(xiàn)在其過度發(fā)展表現(xiàn)出的負外部性上——既對其他經(jīng)濟主體造成了不良影響，又產(chǎn)生了巨大的破產(chǎn)的社會成本。第一，房地產(chǎn)投資對其他產(chǎn)業(yè)投資的擠出效應。房地產(chǎn)發(fā)展過熱，使得對房地產(chǎn)的投資越來越像一種“旁氏騙局”，其回報率自然也越炒越高。這種過度膨脹使得本該流向其他產(chǎn)業(yè)的資金流向了房地產(chǎn)業(yè)。尤其對于實體經(jīng)濟而言，這種不正常的資金流動，很容易造成“產(chǎn)業(yè)空洞化”的現(xiàn)象。弗朗索瓦·沙奈對房地產(chǎn)投資的擠出效應作了一定的介紹。第二，房地產(chǎn)投資造成的對內(nèi)需的擠出效應。房地產(chǎn)的過度投資加上國人的“剛性需求”，使得對于其他消費品的需求遠遠低于其應有的需求，類比影子匯率，我們也可以稱其為“影子需求”。建立一個簡單的兩期消費模型，對于一定的“永久收入”，為滿足買房期的消費，勢必要減少當期的消費水平。其中Y0是t期的收入，C0是t期的消費，C1是買房的消費。為滿足C1的消費，在t期就需要犧牲C0的消費用于儲蓄。1.3研究思路和方法實證分析和規(guī)范分析相結(jié)合。借鑒產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學相關(guān)理論，對擠出效應的現(xiàn)象進行描述和分析。首先介紹研究背景和意義，然后從不同文獻資料的研究角度進行分類、回顧，梳理出學界在本文研究角度的欠缺，然后對本文的觀點進行理論描述，并輔以一定的數(shù)量分析，最后得出結(jié)論。定性分析和定量分析相結(jié)合。由于國內(nèi)數(shù)據(jù)的嚴重欠缺，本文只能以定性分析為主，梳理出理論框架，在此基礎(chǔ)上輔以一定的定量分析。文獻研究法。本文的理論主要來源于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學相關(guān)著作、論文和報紙等，在其基礎(chǔ)上，收集了有關(guān)中國房地產(chǎn)市場的文件、記錄等資料，為保證數(shù)據(jù)的權(quán)威性，數(shù)據(jù)來源全部來自國家統(tǒng)計局官方網(wǎng)站。在歸納前人成果的基礎(chǔ)上，對這部分理論進行進一步的嘗試和探索。1.4創(chuàng)新與不足本文的創(chuàng)新之處在于：視角多變。不僅把房地產(chǎn)投資的擠出效應作為專題進行討論，而且會從政府、市場供給方、公眾三方角度進行更深入地分析。充分分析了房地產(chǎn)擠出效應對我國經(jīng)濟的影響，并基于調(diào)控政策的分析，給出合理的政策建議。本文的不足之處在于：1.首先，我國學術(shù)界對于房地產(chǎn)業(yè)擠出效應的系統(tǒng)性研究很少，本文寫作面臨缺乏相關(guān)研究經(jīng)驗和借鑒理論的情況，這就要求作者在現(xiàn)有的數(shù)據(jù)材料和相關(guān)學科的研究成果中去探索和總結(jié)。2.本文最大的困難在于數(shù)據(jù)的搜集上，國內(nèi)數(shù)據(jù)嚴重缺乏，以完全消耗系數(shù)為例，我國統(tǒng)計局網(wǎng)站僅提供2007年和2010年兩年的數(shù)據(jù)。就擠出效應而言，本人難以就這些數(shù)據(jù)建立基于投入產(chǎn)出分析；而對于房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展的利率風險，也難以進行基于利率缺口模型的系統(tǒng)分析，僅能對現(xiàn)有數(shù)據(jù)進行有限的加工，基于合理的推理得出結(jié)論。我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀從國家統(tǒng)計局的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額圖中可以看出，我國房地產(chǎn)投資總額仍在進一步上漲，但是增長速度呈現(xiàn)一個周期振蕩的情況。這一曲線的波動情況明顯與CPI曲線波動情況一致。2.1發(fā)展歷程1978年改革之后，我國才慢慢開始有了房地產(chǎn)業(yè)。1978年-1988年，這十年基本上是一個理論和政策萌芽的階段，為改革開放后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了制度的基礎(chǔ)。1988年-1991年，中國房地產(chǎn)開始起步。僅僅過了兩年，1993年，海南的房地產(chǎn)市場已經(jīng)失控。政府開始第一輪的緊縮性宏觀調(diào)控，造成了大量呆壞賬、爛尾樓。之后亞洲貨幣危機爆發(fā)，造成香港等地房地產(chǎn)泡沫破裂。而當時國內(nèi)開放程度較小，對國內(nèi)并未造成太大的影響，但經(jīng)濟仍處于緊縮通道。直至1998年，中央決定發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)促進經(jīng)濟增長，并推出一系列措施。房地產(chǎn)業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展階段，并很快成為支柱產(chǎn)業(yè)之一。2003年以后，房價快速上漲，國家針對房地產(chǎn)市場秩序混亂等問題出臺了大量措施，但是并沒有什么效果。直至2008年，美國次貸危機爆發(fā)波及世界，引發(fā)全球經(jīng)濟危機。我國面對經(jīng)濟下行壓力，推出了“四萬億計劃”。房價在此后三年進一步拉高。之后每年都會出現(xiàn)“史上最嚴調(diào)控政策”的說法，但是事實上房價一直漲到2012年前后。此后雖然房價有漲有跌，但是實際上與政策的直接作用并沒有太大的關(guān)系，而是十多年的長期單向上漲，市場開始出現(xiàn)一種“整體觀望”，并且人們收入增長一直落后于GDP、稅收等增長，購買力也難以支持房價繼續(xù)上揚，但值得注意的是，2014年7月持續(xù)至今的股市上漲雖是政策拉動，但證明了市場并不缺乏流動性。所以這種市場“整體觀望”的觀點是正確的。自從1998年國務院取消了福利分房制度,全民住房均被納入商品房體系后,國家便開展了一系列以住房商品化為主導的固定資產(chǎn)投資驅(qū)動型經(jīng)濟。2.2現(xiàn)狀及特點根據(jù)中國統(tǒng)計局官方資料可以看出，從2004年到2013年，房價持續(xù)保持增長的勢頭（實際上這個勢頭從1999年就開始了）。房價一路攀升的原因，主要有如下幾點：第一，中國經(jīng)濟的高速增長促進了房價的持續(xù)上漲，明顯可以看出，房價增長與NI增長趨勢和增長率正相關(guān)。第二，我國“剛需一族”主要是80后和90后，尤其是1980——1995年這短時間出生的人，目前年齡介于20——35。80后作為計劃經(jīng)濟和市場經(jīng)濟的過度階段背景下成長的一代，既沒有享受計劃經(jīng)濟的好處，又背負了改革的成本，因此經(jīng)濟實力不支持其購房，但潛在需求極大，對房價有一個下線的支撐作用。第三，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資，類似于國際金融中的“不可貿(mào)易品”，具有極強的地域壟斷性。第四，存貸款利率增長不協(xié)調(diào)。貸款利率持續(xù)上揚，本來政策目的是通過增加財務風險、提高機會成本等限制房地產(chǎn)過熱，但是面對中國房地產(chǎn)市場的剛需結(jié)果，其實際結(jié)果只是倒閉開發(fā)商把高額利息加在房價上。而增幅較小的存款利率和極其匱乏的投資渠道（目前為止期貨工具也只有國債期貨和股指期貨，利率市場化完成之前，這一匱乏狀況難以得到改善），使得人們傾向于將儲蓄投資于房產(chǎn)，這樣從需求方面進一步推高了房價。第五，過度城市化。世界上發(fā)達國家的城市化都是經(jīng)濟發(fā)展過程中自發(fā)形成的，而中國則是政府驅(qū)動的。在反對金融自由化的理論中有一點就是發(fā)展中國家急于實現(xiàn)現(xiàn)代化，導致資金過多流入第二產(chǎn)業(yè)。2.2.1整體處于調(diào)整狀態(tài)，市場處于觀望狀態(tài)截至到2014年11月，中國房地產(chǎn)市場開始趨穩(wěn)，房價下降的城市減少?；蛟S是“新常態(tài)”的論調(diào)鼓舞了人心，更或許是2012年以來首次降息刺激了市場前一段時間受抑制的需求。2.2.2利率風險頭寸大，綁架金融業(yè)理論上資產(chǎn)價格泡沫可能有三種運行方式：其一：短期下跌達到一定幅度，價格泡沫破裂，市場持續(xù)動蕩。其二：價格緩慢下跌，價格逐漸回歸價值（在金融資產(chǎn)中均值回歸趨勢尤為明顯）。然而這一做法雖然避免了短期市場的劇烈動蕩，但是對某項資產(chǎn)的過度投資對其他資產(chǎn)尤其是實體經(jīng)濟的投資的擠出效應往往會有更深遠的影響。對于發(fā)展中國家來說，經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展是宏觀經(jīng)濟的首要目標，這一做法往往僅僅是推遲了掉入中等收入陷阱的時間。其三：泡沫在較長的時間內(nèi)一直存續(xù)。（未完成，利率風險頭寸綁架金融業(yè)未描述）2.2.3政界、商界、學界看法不一3.房地產(chǎn)投資擠出效應理論研究3.1過熱原因簡述當某一行業(yè)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象時，最明顯的現(xiàn)象是供給相對于需求增長過慢，即可以看作供給曲線十分陡峭，需求上漲時，帶來較多的價格上漲，而較少影響供給數(shù)量的增加。如圖所示。另一方面，當過熱情況出現(xiàn)時，很長一段時期內(nèi)，資本的邊際報酬率遞增。這一反?，F(xiàn)象顯然是正反饋調(diào)節(jié)。而正反饋調(diào)節(jié)的存在只會使得情況進一步按原方向發(fā)展——資金繼續(xù)流入該行業(yè)，過熱情況加劇。3.2擠出效應理論及傳統(tǒng)看法擠出效應（CrowdingOutEffect）指一個相對平面的市場上，由于供應、需求有新的增加，導致部分資金從原來的預支中擠出，而流入到新的商品中。對于不同領(lǐng)域的擠出效應，經(jīng)濟學中有不同的分析方法：對于財政政策的擠出效應，一般通過IS—LM模型進行分析；而對于FDI的擠出效應，通常是描述其強大的競爭力量導致本國企業(yè)被擠出市場。而對于房地產(chǎn)業(yè)的擠出效應，我將從資金過度流入，從而擠占流入其他行業(yè)的資金的角度出發(fā)進行探討。3.2.1擠出效應機制分析房地產(chǎn)業(yè)對鋼鐵、水泥等上游產(chǎn)業(yè)和裝修、家電等下游產(chǎn)業(yè)的帶動作用是顯而易見的，其作用也較多地得到認可。然而所謂的“帶動”作用往往是指數(shù)值上的，更深層次地考慮，這種“帶動”作用僅僅體現(xiàn)在提高就業(yè)，而究竟是否有利于上下游產(chǎn)業(yè)甚至于國民經(jīng)濟的增長是需要進一步探討的。3.2.2擠出效應的宏觀本質(zhì)分析上文已經(jīng)定義了本文所討論的擠出效應是房地產(chǎn)業(yè)的過度投資對流入其他行業(yè)的資金的擠占及其影響。房地產(chǎn)業(yè)（包括房地產(chǎn)開發(fā)投資、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介等）兼具資本密集型和勞動密集型的特征，而更主要的表現(xiàn)出得是資本密集型的特點。從資金流的角度看，房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮使得銀行貸款更傾向于流向房地產(chǎn)，致使其他行業(yè)面臨缺乏可貸資金的窘境，使得其他產(chǎn)業(yè)面臨更加開放、更加競爭性的大環(huán)境，其他行業(yè)缺乏資金進行技術(shù)更新和產(chǎn)業(yè)升級，使得大量產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“規(guī)?？招幕焙汀靶士招幕保▍呛Ｃ?012研究2001-2010年沿海民營工業(yè)的發(fā)展狀況）。其次從就業(yè)的角度看，雖然房地產(chǎn)業(yè)具有一定的勞動密集型的特性，但是與傳統(tǒng)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)比如農(nóng)、林、服裝等相比，對勞動力的吸納能力仍然有限。在反對發(fā)展經(jīng)濟學金融自由化的理論中一個重要的論點就是：發(fā)展中國家急于實現(xiàn)現(xiàn)代化，使得資金過度流入資本密集型產(chǎn)業(yè)，而限制資金流入傳統(tǒng)行業(yè)，既降低了實際產(chǎn)出，使經(jīng)濟難以長期持續(xù)發(fā)展，又面臨資本密集型產(chǎn)業(yè)難以吸納眾多勞動力的困境，而大量的失業(yè)必然地造成社會的不穩(wěn)定，從而影響經(jīng)濟的發(fā)展。不同于這種理論情況，如果資金大量流入房地產(chǎn)業(yè)，資本密集型的產(chǎn)業(yè)也會面臨資金瓶頸，使得技術(shù)進步型經(jīng)濟增長緩慢。同時造成傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，難以支撐經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。3.2.3擠出效應的微觀過程分析從生產(chǎn)要素角度出發(fā)分析，投機和預期的作用擠出效應的作用機制有兩條，一是通過商品市場的物價—工資機制，二是通過金融市場的貨幣機制。物價—工資機制：由于房地產(chǎn)業(yè)，尤其是居住用房的需求極其旺盛，導致過多的資金流入（截至2013年，居住用房的投資回報率一直高于商業(yè)用房。）。整條相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈、房地產(chǎn)行業(yè)的上下游物價都被拉高，其員工一方面由于企業(yè)利潤上升工資上升，另一方面由于生活成本上升，要求工資上漲。同時，像鮑莫爾等人描述的結(jié)構(gòu)性通貨膨脹一樣，其他行業(yè)的工人會因為“效仿”而要求增加工資。于是所有企業(yè)的成本進一步上升，在短期技術(shù)進步困難的前提下，很可能出現(xiàn)勞動力替代的情形。貨幣機制：過多的貨幣進入房地產(chǎn)業(yè)，導致市場局部貨幣供給過多，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)的市值上漲，托賓Q值上漲，企業(yè)增加新投資；同時在一段時間內(nèi)資本報酬率遞增，導致更多的資金從其他行業(yè)流出，對其他行業(yè)的投資有擠出效應。導致資本密集型產(chǎn)業(yè)資本不足，技術(shù)更新跟不上市場競爭需求；同時導致傳統(tǒng)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)資本不足，對勞動力的吸納能力受限制。對于我國這樣一個發(fā)展中國家而言，面對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的新時期，尤為重要的一點是資金的不正常配置、尤其是有悖于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的資金配置，必然導致發(fā)展中國家最重要的宏觀經(jīng)濟目標——經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展難以實現(xiàn)。（在2014年新浪金麒麟論壇上，復旦大學經(jīng)濟學院世界經(jīng)濟研究所所長華民發(fā)表了中國已經(jīng)跌入了中等收入陷阱的觀點。而吳敬璉等學者雖未明確表示這一觀點，但是都認為經(jīng)濟下行趨勢不可避免，若要避免掉入中等收入陷阱，必須找到新的增長動力——“技術(shù)創(chuàng)新”和“效率的提高”。但是對于如何實現(xiàn)，大家并沒有任何具體的意見。）3.3擠出效應的影響3.3.1擠出效應對實體經(jīng)濟的影響房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，不僅對實體經(jīng)濟中生產(chǎn)要素的供求產(chǎn)生影響，而且對于貨幣的供求也會產(chǎn)生影響，進而理論上也會影響利率。并通過資產(chǎn)組合效應、財富效應、托賓Q等影響資產(chǎn)配置。首先，當某一行業(yè)或者投資品等過熱時，其邊際資本報酬率在泡沫破裂前的很長一段時間內(nèi)是遞增的，這就通過資產(chǎn)組合效應吸引了大量資金從其他投資品中流出投入房地產(chǎn)。其次，房地產(chǎn)價格的虛高，導致“名義資產(chǎn)”的增長，從而通過財富效應，增加消費。再次，房地產(chǎn)業(yè)過熱，相關(guān)公司市價相較其重置資本增長更快，托賓Q上升，房地產(chǎn)業(yè)的新增投資不斷增加，過熱現(xiàn)象進一步嚴重?？梢钥闯?，在泡沫破裂之前，房地產(chǎn)市場的自我調(diào)節(jié)是正反饋調(diào)節(jié)，只能是不斷加重原有現(xiàn)象。同時，房地產(chǎn)行業(yè)過熱會對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和技術(shù)進步造成不良影響。在我國房地產(chǎn)業(yè)的總需求占全國鋼材產(chǎn)能的60%、水泥總產(chǎn)量的30%。而鋼材和水泥這兩種技術(shù)含量較低、污染嚴重的行業(yè)輕而易舉獲得如此大額沒有技術(shù)含量的訂單，也會使得這兩個行業(yè)技術(shù)改進的動力不足。當房地產(chǎn)業(yè)衰退時，面臨巨大的競爭壓力，必將產(chǎn)生技術(shù)進步缺口。為數(shù)據(jù)研究方便，按照統(tǒng)計局賬戶分類，將全社會固定資產(chǎn)總投資分成，全社會住宅投資和其他固定資產(chǎn)投資。全社會固定資產(chǎn)總投資（TI）=全社會住宅投資（TF）+其他固定資產(chǎn)投資（R）在二部門經(jīng)濟框架下分析，設T1=TF+R為資本約束線，則對于不同的投入比例，會有對應的產(chǎn)出。當產(chǎn)量線與資本預算線相切時，整個經(jīng)濟達到了最優(yōu)的比例結(jié)構(gòu)。如下圖所示，當經(jīng)濟發(fā)展，在圖上表示為產(chǎn)量線的右上方向移動，住宅投資與其他固定資產(chǎn)投資會以一個最佳的比例增長，移動路徑m即為最優(yōu)的生產(chǎn)路徑。當某一部門出現(xiàn)超額利潤時，該均衡被打破，資本重新分配，資本結(jié)構(gòu)偏離帕累托最優(yōu)，擠出效應產(chǎn)生。如下圖所示，當住宅投資存在超額利潤時（比如生產(chǎn)收益和資本利得高于其他行業(yè)的平均利潤），資本向住宅投資轉(zhuǎn)移，此時產(chǎn)量線與預算線相交，整個社會經(jīng)濟效用下降，不滿足帕累托最優(yōu)。隨著經(jīng)濟發(fā)展，這種偏差進一步拉大，生產(chǎn)曲線由原來的最優(yōu)路徑m變成了非均衡路徑m*。在同樣的資本約束下，整個社會的總體經(jīng)濟效用下降，擠出效應產(chǎn)生。同時可見擠出效應是正反饋的，如果存在并任其發(fā)展，只會更大程度地偏離均衡。房地產(chǎn)市場既有商品市場的屬性，也有資本市場的屬性。所以其利潤來源也可劃分為兩部分，一部分是所有行業(yè)正常的交易都會帶來的一個行業(yè)平均利潤，一個是在房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)中獲得的資本利得。為進入房地產(chǎn)業(yè)獲得的總利潤，是房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)利潤，是在房地產(chǎn)市場交易獲得的資本利得。崔寅生（2012）分析了當資本利得很大時，房地產(chǎn)收益大于了其他收益，因此資本向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。而并不會帶來實際產(chǎn)出的增加，且由于資本邊際遞減規(guī)律的存在，如果>，那么當房地產(chǎn)投資達到一定高度時，房地產(chǎn)的過度投資必將帶來社會資源的浪費。本文中，我們認為在過熱階段，可能會出現(xiàn)資本邊際遞增的情況。因為如果只存在較大使得>，則會有更多的資金進入房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)中，而非開發(fā)新的房地產(chǎn)項目。我們認為市場出現(xiàn)過熱階段時，類似于“旁氏騙局”，此時資本是邊際遞增的。由于也較大，所以開發(fā)新的房地產(chǎn)項目和流轉(zhuǎn)市場兩頭都很熱。3.3.2擠出效應對市場價格的扭曲作用這里加模型應對陳坤的5房地產(chǎn)調(diào)控政策4.1房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧1998~2003，政策支持房地產(chǎn)發(fā)展，甚至像上海等城市推出了買房辦戶口的優(yōu)惠政策。2003~2008，政策方向一直是“抑制房價過快上漲”，但是恰恰這段時間是中國房價的“騰飛”階段，期間推行的“二套房貸首付從20%提高到40%”等政策并沒有起到任何作用。2008年第四季度開始，由于全球經(jīng)濟危機的影響，政策再次支持房地產(chǎn)發(fā)展，推行了包括“利率7折”等優(yōu)惠政策，中國房價也被炒到了頂峰，居住用房的回報率也遠遠地高過了商業(yè)用房的回報率。2010開始，政策開始趨嚴，然而市場還未反應，地方政府便開始積極救市。而現(xiàn)在，面臨著“經(jīng)濟衰退”和“高杠桿和泡沫化”的兩難問題。4.2房地產(chǎn)調(diào)控政策的分析和展望2014年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議中明確指出，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，堅持以提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益為中心，主動適應經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，把轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)放到更加重要位置，狠抓改革攻堅，突出創(chuàng)新驅(qū)動，強化風險防控，加強民生保障，促進經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。連續(xù)兩年的中央經(jīng)濟工作會議并未明確談到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和調(diào)控問題。但是2013年會議的很重要的一部分就是城鎮(zhèn)化問題，而2014年會議提到了“經(jīng)濟風險總體可控，但化解以高杠桿和泡沫化為主要特征的各類風險將持續(xù)一段時間”。這意味著政府終于開始著手處理國內(nèi)企業(yè)高杠桿的問題。雖然去年一