灰湯溫泉策劃

第一部分市場(chǎng)調(diào)查一、

宏觀市場(chǎng)分析（一）

總體宏觀經(jīng)濟(jì)政策1、我國(guó)總體宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)2011

年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由政策刺激向自主增長(zhǎng)有序轉(zhuǎn)變，物價(jià)上漲勢(shì)頭初步得到控制，同時(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈平穩(wěn)減速態(tài)勢(shì)。全年

GDP

增長(zhǎng)

9.2%，CPI

上漲

5.4%。2012

年，我國(guó)將呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增速和物價(jià)漲幅“雙降”態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)

GDP

增長(zhǎng)

8.7%左右，CPI

上漲

4%左右，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總量矛盾有所緩解，但結(jié)構(gòu)性矛盾更加突出，國(guó)際環(huán)境不確定性更大。2、我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)、趨勢(shì)及政策2011

年全年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：（1）物價(jià)上漲勢(shì)頭初步得到控制，宏觀調(diào)控首要任務(wù)取得成效；（2）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平穩(wěn)減速，部分刺激政策退出力度把握適度；（3）保障房投資成為新亮點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)；（4）汽車消費(fèi)退潮明顯，其他消費(fèi)增長(zhǎng)波瀾不驚；（5）受國(guó)際市場(chǎng)影響逐步加大，進(jìn)出口增速前高后低。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的主要問(wèn)題包括：1、食品價(jià)格周期性大幅波動(dòng)的深層次矛盾并未有效解決；2、成本上升壓力持續(xù)存在導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)步入結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期；3、房?jī)r(jià)居高不下仍然是廣大百姓最為關(guān)切的社會(huì)問(wèn)題；4、沿海地區(qū)出口加工型中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)最為困難；5、國(guó)內(nèi)部分地方和企業(yè)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)調(diào)整的趨勢(shì)性要求反應(yīng)遲鈍。2012

年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將表現(xiàn)出以下三種趨勢(shì)：（1）全球經(jīng)濟(jì)將低速增長(zhǎng)。展望未來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)活力正在減弱，并且內(nèi)外部失衡進(jìn)一步加劇，市場(chǎng)信心近期大幅下降，下行風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大。發(fā)達(dá)國(guó)家正在步入滯脹的泥潭，一方面，主要國(guó)家普遍面臨主權(quán)債務(wù)壓力和金融穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，私人需求尚未接過(guò)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的接力棒，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力仍然不足；另一方面，由于貨幣政策依舊寬松，甚至存在出臺(tái)新的量化寬松政策的可能，通脹壓力相對(duì)較大。新興經(jīng)濟(jì)體面臨著外部環(huán)境復(fù)雜多變，大量熱錢沖擊以及政策緊縮對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的抑制等問(wèn)題，其經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)呈放緩態(tài)勢(shì)。根據(jù)

IMF《世界經(jīng)濟(jì)展望》秋季報(bào)告預(yù)測(cè)，2012

年世界經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng)

4%，與今年基本持平。其中，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將增長(zhǎng)

1.9%，新興和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體將增長(zhǎng)

6.1%。（2）國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體良好。一方面，“十二五”規(guī)劃第二年進(jìn)入投資項(xiàng)目集中建設(shè)階段，中西部不斷承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移逐步成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新亮點(diǎn)，擴(kuò)大居民消費(fèi)的政策體系不斷完善將進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。另一方面，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也存在一些不利因素：刺激性政策逐步退出以及嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使得經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩，地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)和土地市場(chǎng)交易趨冷對(duì)地方投資融資能力形成制約，資源、勞動(dòng)力成本上升抬高了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成本，出口放緩對(duì)工業(yè)生產(chǎn)形成一定壓力。（3）2012

年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景預(yù)測(cè)。如果

2012

年歐美債務(wù)危機(jī)在一定程度上得到控制，主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體整體不出現(xiàn)二次衰退，發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體通脹壓力得到一定緩解，世界經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)，我國(guó)把“調(diào)結(jié)構(gòu)”作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，財(cái)政政策的擴(kuò)張力度有所減弱，財(cái)政赤字率略有下降；貨幣政策則主要加大對(duì)表外業(yè)務(wù)的控制力度，使社會(huì)融資總量增長(zhǎng)進(jìn)入真正穩(wěn)健狀態(tài)。在這一國(guó)際環(huán)境和政策假設(shè)情景下，經(jīng)模型測(cè)算，我國(guó)經(jīng)濟(jì)可望在結(jié)構(gòu)調(diào)整中保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，GDP

增長(zhǎng)

8.7%左右；且經(jīng)過(guò)精心調(diào)控，妥善應(yīng)對(duì)輸入性通貨膨脹壓力，可以將居民消費(fèi)價(jià)格上漲幅度控制在

4%左右。（二）

湖南省旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀和特征1、湖南省旅游發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)2011

年，全省旅游業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，旅游總量實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全年接待入境旅游者

220

萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)

16%;實(shí)現(xiàn)入境旅游收入

10.65

億美元，同比增長(zhǎng)

20%，創(chuàng)歷史新高;接待國(guó)內(nèi)旅游者

2.45

億人次，同比增長(zhǎng)

20%;實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入

1652

億元，同比增長(zhǎng)

21%;實(shí)現(xiàn)旅游總收入

1740

億元人民幣以上，同比增長(zhǎng)

22%。同時(shí)，全省目前共有等級(jí)旅游區(qū)(點(diǎn))157

家，韶山、岳陽(yáng)樓-君山島、天門山、岳麓山—橘子洲

4

家景區(qū)新晉升為國(guó)家

5A

級(jí)景區(qū)，加上之前的張家界武陵源和南岳衡山，5A

級(jí)景區(qū)共有六個(gè)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，800

美金到

1000

美金人均

GDP

的時(shí)候，人們產(chǎn)生了旅游的動(dòng)機(jī)，到

4000

美金的時(shí)候產(chǎn)生了出國(guó)旅游的動(dòng)機(jī)。整個(gè)社會(huì)繼而邁入休閑時(shí)代。美國(guó)在六十年代，歐洲在七十年代，日本是八十年代分別進(jìn)入休閑時(shí)代。同時(shí)，我國(guó)國(guó)民的生活軸心正逐步由勞動(dòng)轉(zhuǎn)向休閑。這是因?yàn)榧夹g(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，直接導(dǎo)致勞動(dòng)時(shí)間的減少，閑暇時(shí)間增加，社會(huì)生活時(shí)間分配結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變化。按照我國(guó)現(xiàn)行的節(jié)假日制度，我國(guó)國(guó)民的年節(jié)假休息日為

115

天，再加上帶薪休假，總休息時(shí)間大約超過(guò)

1/3。2011

年，湖南人均

GDP

超過(guò)了

4000

美元，觀光旅游的份額在日漸縮小，休閑度假旅游正在蓬勃發(fā)展，一個(gè)休閑消費(fèi)時(shí)代即將快速來(lái)臨。2、湖南省旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀但是，相對(duì)于我省豐富的旅游資源來(lái)說(shuō)，湖南在休閑旅游地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域并未真正發(fā)展起來(lái)，應(yīng)該說(shuō)是方興未艾，目前并沒(méi)有什么非常成功的案例，但潛力是非常巨大的。過(guò)去不少湖南企業(yè)，以休閑旅游地產(chǎn)的名義運(yùn)作項(xiàng)目，但往往“休閑旅游掛帥，住宅開(kāi)發(fā)唱戲”，即先地產(chǎn)后休閑旅游，沒(méi)做綜合性的休閑旅游地產(chǎn)先做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，把休閑旅游做成了幌子。開(kāi)發(fā)企業(yè)在前期的住宅類產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)中獲取利潤(rùn)，卻忽視了休閑旅游項(xiàng)目自身的造血機(jī)能和經(jīng)營(yíng)能力，為將來(lái)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)埋下隱患。目前，我省休閑旅游地產(chǎn)已建和待建項(xiàng)目主要集中分布在長(zhǎng)株潭中心城市群和經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、區(qū)位交通較好的資源性城市張家界、郴州等。隨著長(zhǎng)株潭城市群兩型社會(huì)建設(shè)的深入，長(zhǎng)沙市

2011

年出臺(tái)了首個(gè)關(guān)于旅游業(yè)發(fā)展的決議指出，未來(lái)

5

年長(zhǎng)沙旅游投資和旅游總收入分別超千億元，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)躋身全國(guó)省會(huì)城市前五強(qiáng)的目標(biāo)；以及《大湘西生態(tài)文化旅游圈旅游發(fā)展總體規(guī)劃》的出臺(tái)，提出未來(lái)十年計(jì)劃投資

2000

億元，把大湘西生態(tài)文化旅游圈（包括張家界、湘西土家族苗族自治州、懷化、邵陽(yáng)、常德五市及永州市的江永縣和江華瑤族自治縣）建設(shè)成為全國(guó)重要的旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，一些優(yōu)質(zhì)的休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目也正在籌劃中。3、湖南旅游地產(chǎn)發(fā)展的特征從以上可以基本看出我省旅游地產(chǎn)發(fā)展的主要特征：（1）政策、經(jīng)濟(jì)、資源、區(qū)位、交通是發(fā)展旅游地產(chǎn)的五大要素，我省旅游地產(chǎn)的發(fā)展還處于起步階段，休閑度假旅游地產(chǎn)是旅游地產(chǎn)發(fā)展的主流，主要項(xiàng)目集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)和資源優(yōu)質(zhì)區(qū)。（2）我省旅游地產(chǎn)基本遵循先旅游后地產(chǎn)的發(fā)展模式，圍繞旅游資源，打造旅游項(xiàng)目，提升旅游人氣，建設(shè)旅游地產(chǎn)。（3）在我省旅游資源豐富的基礎(chǔ)上，受國(guó)家房控政策的影響，各種市場(chǎng)投資主體紛紛進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，旅游地產(chǎn)投資主體多元化，旅游地產(chǎn)投資活動(dòng)日趨頻繁，旅游地產(chǎn)發(fā)展速度加快。與此同時(shí)，資源的爭(zhēng)奪、市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。（4）規(guī)劃建設(shè)的項(xiàng)目向大投資、大規(guī)模、高檔次發(fā)展，少則上億元，多至幾億、幾十億元，而且往往是由一家投資商控制一個(gè)旅游區(qū)的開(kāi)發(fā)，少則幾平方公里，多則一二十平方公里乃至更多。這與旅游開(kāi)發(fā)早期小打小鬧的零星開(kāi)發(fā)大不相同。（5）我省休閑度假旅游地產(chǎn)的建設(shè)不斷提質(zhì)，不僅表現(xiàn)在與地產(chǎn)配套的硬件設(shè)施上，而且表現(xiàn)在休閑度假文化的強(qiáng)化，主題色彩的營(yíng)造上。（三）

湖南省酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和特征及發(fā)展方向1、湖南省酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀據(jù)省旅游局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到

2011

年上半年，湖南全省旅游星級(jí)酒店達(dá)到

595

家，其中五星級(jí)酒店

17

家，四星級(jí)酒店

62

家，星級(jí)酒店平均出租率達(dá)到

75.66%，位居全國(guó)第一。隨著香格里拉、瑞吉、威斯汀、萬(wàn)豪、希爾頓、洲際、凱賓斯基等國(guó)際頂級(jí)品牌的相繼入湘，目前簽約并開(kāi)工開(kāi)建的國(guó)際品牌酒店有

5

家以上，到

2015

年，長(zhǎng)沙將有

10

家以上國(guó)際品牌酒店開(kāi)業(yè)。目前，長(zhǎng)沙共有星級(jí)旅游酒店

84

家，集聚了

36

家四星級(jí)酒店，12

家五星級(jí)酒店，而全國(guó)具有

10

家五星級(jí)以上的城市僅有

19

個(gè)，全市星級(jí)酒店連續(xù)三年入住率居全國(guó)第一位。株洲、湘潭、郴州、常德各

1

家、張家界

2

家（其中

1

家為

2012

年

2

月開(kāi)業(yè)）五星級(jí)酒店。在已經(jīng)通過(guò)星級(jí)評(píng)定的

595

家酒店中，擁有

200

間以上客房的大型酒店主要密集在省會(huì)長(zhǎng)沙，就各地州市而言，擁有

120

間以上客房的酒店就稱得上是“巨無(wú)霸”了，占據(jù)行業(yè)主流的大都是

70

至

120

間規(guī)模的中型酒店，而

70

間客房以下的小型酒店也不在少數(shù)。從客源結(jié)構(gòu)來(lái)看，五星級(jí)酒店中，約

45%的客源來(lái)源于高端商務(wù)需求，會(huì)議需求占

30%，休閑娛樂(lè)約占

15%，其他占

10%；四星級(jí)酒店的主要客源來(lái)于商務(wù)和休閑娛樂(lè)，商務(wù)客源約占

40%，休閑娛樂(lè)的消費(fèi)需求約占

30%，其他占30%。同時(shí)，國(guó)際品牌酒店和本地品牌酒店客源差別明顯，國(guó)際品牌酒店以高端商務(wù)和會(huì)議需求為主，而本地品牌酒店中會(huì)議、餐飲、休閑娛樂(lè)比例較高。整體上來(lái)說(shuō)，湖南酒店業(yè)的主要利潤(rùn)來(lái)源于客房，在與社會(huì)餐飲、娛樂(lè)企業(yè)以及中低檔招待所等替代性產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中，全省酒店業(yè)最明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在客房這一環(huán)節(jié)上，酒店所擁有客房的數(shù)量和規(guī)格是衡量酒店贏利能力的核心指標(biāo)，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，湖南酒店業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式基本還是“客房經(jīng)濟(jì)”。2、湖南省酒店業(yè)發(fā)展特征（1）目前以本土知名品牌為主，隨著國(guó)際頂級(jí)酒店品牌的紛紛入湘，湖南酒店業(yè)的國(guó)際化水平日益提高，將形成國(guó)際品牌酒店和民族本土知名酒店相互促進(jìn)的良性競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，并逐步進(jìn)入國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)國(guó)內(nèi)化、國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)國(guó)際化的格局。（2）四星級(jí)和五星級(jí)酒店主要集中在長(zhǎng)沙，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，呈現(xiàn)出由城市中心區(qū)域逐步向周邊區(qū)域發(fā)展的趨勢(shì)。（3）酒店的連鎖化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)在繼續(xù)加強(qiáng)，除全國(guó)知名經(jīng)濟(jì)型酒店在省內(nèi)密集布點(diǎn)外，本土知名品牌酒店在省內(nèi)各市州也積極搶點(diǎn)進(jìn)駐。（4）隨著旅游業(yè)的高速發(fā)展，受旅游市場(chǎng)需求的推動(dòng)，旅游景區(qū)或周邊的酒店業(yè)處于黃金增長(zhǎng)期，而且高星級(jí)酒店在知名旅游景區(qū)或周邊落地的數(shù)量在逐步增加。3、湖南酒店業(yè)的發(fā)展方向國(guó)際品牌酒店在湖南的擴(kuò)張將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的勢(shì)頭，其先進(jìn)的管理、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)水平將會(huì)帶動(dòng)湖南高端酒店業(yè)的升級(jí)提質(zhì)；酒店所有權(quán)呈多元化趨勢(shì)；運(yùn)用低碳科技打造的“綠色酒店”將是未來(lái)湖南酒店業(yè)發(fā)展的方向；酒店文化向多元化、主題化、精細(xì)化發(fā)展，藝術(shù)、文化、歷史等元素將會(huì)更多滲入進(jìn)來(lái)；酒店的集團(tuán)連鎖經(jīng)營(yíng)模式會(huì)加速擴(kuò)大。（四）

湖南省溫泉旅游（休閑）產(chǎn)業(yè)投資開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)1、湖南溫泉旅游（休閑）產(chǎn)業(yè)投資開(kāi)發(fā)狀況湖南的溫泉資源和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要集中在以下四大板塊內(nèi)，據(jù)了解我省目前共有

85

個(gè)（2011

年數(shù)據(jù)）大大小小的溫泉項(xiàng)目，其溫泉旅游投資開(kāi)發(fā)狀況如下：灰湯溫泉板塊，歷史悠久、開(kāi)發(fā)較早，且位于長(zhǎng)株潭城市群內(nèi)，依托較大的消費(fèi)市場(chǎng)，區(qū)內(nèi)集中了華天城、紫龍灣、湘電、職療、金太陽(yáng)、柏楊坡等較多的溫泉企業(yè)。從

2010

以來(lái)的簽約項(xiàng)目中，投資

10

億元以上的就有

5

個(gè)，其中待建的就有北京星牌集團(tuán)的龍熙溫泉山莊，將建設(shè)成為中國(guó)首席國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)溫泉療養(yǎng)區(qū)；臺(tái)灣爵森視野有限公司的綠野香田溫泉生態(tài)城等。目前整個(gè)灰湯溫泉國(guó)際旅游區(qū)正處于深度開(kāi)發(fā)中，涉及經(jīng)營(yíng)型溫泉物業(yè)（溫泉酒店、室外溫泉洗浴和游樂(lè)場(chǎng)所以及相關(guān)的旅游產(chǎn)品）和投資型溫泉物業(yè)（溫泉旅游地產(chǎn)），灰湯溫泉逐步由功能單一化的療養(yǎng)性，向功能多樣化的休閑性發(fā)展；由個(gè)別性的休閑項(xiàng)目，逐步向溫泉沐浴、桑拿、按摩、SPA、藥浴、健身、體檢等等結(jié)合的休閑產(chǎn)業(yè)鏈及康復(fù)療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的雙產(chǎn)業(yè)交織結(jié)構(gòu)形態(tài)發(fā)展。在板塊競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先地位。郴州溫泉板塊，為全國(guó)第四個(gè)“中國(guó)溫泉之鄉(xiāng)”，溫泉資源豐富，且在長(zhǎng)株潭和珠三角之間，交通區(qū)位較好，目前處于開(kāi)發(fā)初期，有汝城溫泉、天堂溫泉、龍女溫泉、悅來(lái)溫泉等中小型溫泉企業(yè)，還有宜章的一六溫泉、資興的湯市溫泉、安仁的龍海溫泉等都在緊鑼密鼓地開(kāi)發(fā)之中，開(kāi)發(fā)潛力較大，屬于第二梯隊(duì)層次。張家界溫泉板塊，處于張家界黃金旅游線上，依托湘西秀麗的自然風(fēng)景，溫泉與清新幽靜的生態(tài)環(huán)境融為一體，具有較強(qiáng)的資源綜合優(yōu)勢(shì)，板塊內(nèi)有慈利的萬(wàn)福溫泉、江埡溫泉等溫泉企業(yè)。邵陽(yáng)、懷化零散分布一些溫泉，基本上還是開(kāi)發(fā)的處女地。懷化麻陽(yáng)的溫泉，距離鳳凰僅有

7

公里。從總體上來(lái)說(shuō)，湖南的溫泉旅游開(kāi)發(fā)還處于初步發(fā)展期，比較偏重于經(jīng)營(yíng)型溫泉物業(yè)的投資開(kāi)發(fā)，相比廣東、福建、重慶、江西等地還較落后，主體上還是本土企業(yè)在投資開(kāi)發(fā)，外省的溫泉開(kāi)發(fā)企業(yè)正在逐步進(jìn)入，除了灰湯溫泉的開(kāi)發(fā)具有相對(duì)較高的層次外，其他基本上還是小打小鬧的狀況。2、

湖南溫泉旅游（休閑）產(chǎn)業(yè)投資開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)（1）湖南溫泉旅游的投資開(kāi)發(fā)目前集中在離長(zhǎng)沙等中心城市較近的灰湯國(guó)際溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)，以及離廣州較近的郴州地區(qū)，其他地方的溫泉旅游開(kāi)發(fā)還只處于小規(guī)模狀態(tài)。（2）溫泉旅游投資開(kāi)發(fā)的主體本土化、多元化，既有華天、通程、湖南出版集團(tuán)等實(shí)力較強(qiáng)的國(guó)企，也有金太陽(yáng)、華夏廣益等民企，但隨著開(kāi)發(fā)的深入，全國(guó)性（包括臺(tái)灣、香港）的溫泉投資開(kāi)發(fā)商開(kāi)始積極涉入進(jìn)來(lái)。（3）溫泉旅游投資開(kāi)發(fā)傾重于溫泉的休閑旅游上，以經(jīng)營(yíng)型的溫泉度假物業(yè)為主，投資型的溫泉旅游地產(chǎn)還很少涉及，但溫泉旅游地產(chǎn)越來(lái)越受投資開(kāi)發(fā)商的重視。（4）溫泉旅游投資開(kāi)發(fā)向大規(guī)模、高檔次、綜合性方向發(fā)展，華天在灰湯的溫泉項(xiàng)目就占地

5000

畝，項(xiàng)目?jī)?nèi)容可謂包羅萬(wàn)象，有五星級(jí)酒店、高爾夫等高檔次產(chǎn)品。二、長(zhǎng)沙/灰湯城市功能定位與文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究（一）長(zhǎng)沙/灰湯的城市功能定位1、長(zhǎng)沙市城市功能定位長(zhǎng)沙，美稱“星城”，為國(guó)家“資源節(jié)約型

環(huán)境友好型”綜合改革配套實(shí)驗(yàn)區(qū)，是一座具有

3000

年歷史的“楚漢名城”，國(guó)務(wù)院首批公布的

24

個(gè)歷史文化名城之一和首批對(duì)外開(kāi)放的旅游城市之一，其城市旅游形象為“山水洲成，快樂(lè)之都”。長(zhǎng)沙是湖南省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、交通、通信、金融中心，是一座以機(jī)械、紡織、商貿(mào)和食品加工工業(yè)為主的綜合性工商業(yè)城市，亦是中西部地區(qū)主要的區(qū)域性中心城市之一。未來(lái)

15

年內(nèi)，在基本建成區(qū)域性中心城市的基礎(chǔ)上，長(zhǎng)沙將建設(shè)成為區(qū)域性國(guó)際城市。圍繞這個(gè)總的目標(biāo)，分三步走：第一步，2011

年到

2015

年，積極融入國(guó)際化進(jìn)程，建成區(qū)域性中心城市；第二步，2016

年到

2020

年，全面提升國(guó)際化水平，基本形成區(qū)域性國(guó)際城市框架；第三步，2021

年到

2025

年，力爭(zhēng)建成國(guó)際化城市，確立區(qū)域性國(guó)際城市功能和城市國(guó)際化形象。2、灰湯城市功能定位灰湯鎮(zhèn)的總體目標(biāo)是：“演繹溫泉文化，打造世界灰湯”，建設(shè)“中部溫泉第一城”?；覝磥?lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)將遵循“1234”戰(zhàn)略，即確立一個(gè)目標(biāo)：建設(shè)寧?kù)o、溫馨、自然、生態(tài)的現(xiàn)代溫泉城和國(guó)際旅游度假區(qū)；堅(jiān)持二個(gè)定位：把灰湯建設(shè)成縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的次中心，湖南乃至中部地區(qū)最具影響力的旅游目的地和集散地；構(gòu)建三個(gè)中心：商務(wù)會(huì)議中心、健身康體中心、休閑度假中心；打造四大品牌：溫泉文化、生態(tài)湖泊、森林氧吧、風(fēng)情小鎮(zhèn)。通過(guò)造景、造城、造勢(shì)，尤其是通過(guò)以溫泉資源為基礎(chǔ)，創(chuàng)造性地賦予溫泉旅游嶄新的文化底蘊(yùn)，深度開(kāi)發(fā)溫泉所在地域的歷史文化及民俗民風(fēng)，充實(shí)產(chǎn)品的精神內(nèi)涵；通過(guò)結(jié)合寧鄉(xiāng)本土的鄉(xiāng)土文化、民俗風(fēng)情、自然景觀，展現(xiàn)灰湯溫泉景點(diǎn)的人文特色；通過(guò)大力發(fā)展綜合“養(yǎng)生保健、娛樂(lè)休閑、度假體驗(yàn)”等主題的復(fù)合型溫泉旅游業(yè)，將溫泉旅游項(xiàng)目與旅游地產(chǎn)、旅游商業(yè)、休閑娛樂(lè)等項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合，來(lái)增強(qiáng)灰湯溫泉旅游景點(diǎn)的內(nèi)在魅力，使灰湯溫泉成為中外游客神往的勝地。（二）長(zhǎng)沙/灰湯文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及動(dòng)向1、長(zhǎng)沙文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及動(dòng)向長(zhǎng)沙市“十二五”文化發(fā)展規(guī)劃確定了長(zhǎng)沙市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的六大重點(diǎn)領(lǐng)域：影視傳媒、動(dòng)漫游戲、新聞出版、演藝娛樂(lè)、文化旅游以及創(chuàng)意設(shè)計(jì)。規(guī)劃提出要重點(diǎn)建設(shè)十大標(biāo)志性文化項(xiàng)目，即長(zhǎng)沙市文化藝術(shù)中心、長(zhǎng)沙市美術(shù)館、長(zhǎng)沙漢文化系列項(xiàng)目、銅官窯遺址公園、炭河里遺址公園、曾國(guó)藩文化園、青蘋果“華文報(bào)刊文獻(xiàn)數(shù)據(jù)庫(kù)”基地、月亮島文化樂(lè)園、長(zhǎng)沙動(dòng)漫文化創(chuàng)意園、夢(mèng)幻湘江大觀天下。制定了“一軸兩翼三城”的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局?！耙惠S”即以銅官窯、月亮島、“兩館一廳”(博物館、圖書館、音樂(lè)廳)、橘子洲及興馬洲等為依托的濱江文化軸；“兩翼”即以工藝設(shè)計(jì)、研發(fā)服務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)以及教育培訓(xùn)、文化旅游、國(guó)際會(huì)展為主的大河西文化創(chuàng)意區(qū)，以解放西路的歌廳酒吧、田漢大劇院和琴島的演藝娛樂(lè)、定王臺(tái)書市以及太平街、化龍池等歷史文化街區(qū)為依托的主城區(qū)文化休閑區(qū)；“三城”即金鷹影視文化城、麓谷動(dòng)漫游戲城、岳麓山大學(xué)城。預(yù)計(jì)到

2015

年，長(zhǎng)沙市文化產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)

2300

億元，增加值

1100

億元以上，年均增長(zhǎng)

20%以上，文化產(chǎn)業(yè)增加值占全市

GDP

的比重

10%以上。2、灰湯文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展及動(dòng)向灰湯是我國(guó)著名的三大高溫復(fù)合溫泉所在地，自

20

世紀(jì)

60

年代實(shí)現(xiàn)溫泉度假旅游開(kāi)發(fā)至今，灰湯溫泉已然成為了全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略發(fā)展的重點(diǎn)，溫泉文化成為全鎮(zhèn)深入挖掘和演繹的重中之重。由此，相繼建立了湘電灰湯溫泉山莊（湖南電力溫泉療養(yǎng)院）、湖南總工會(huì)職工療養(yǎng)院、等溫泉接待中心，近年先后引進(jìn)紫龍灣溫泉、金太陽(yáng)休閑農(nóng)莊、灰湯溫泉華天城、綠野香田生態(tài)健康城、紫龍山莊園、龍熙溫泉山莊等重大旅游項(xiàng)目，更是為灰湯溫泉的發(fā)展添加了濃墨重彩的一筆。根據(jù)灰湯溫泉國(guó)際旅游度假區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展，在未來(lái)的發(fā)展中，灰湯將打造成為國(guó)內(nèi)一流的康體休閑、溫泉療養(yǎng)旅游度假區(qū)，溫泉文化產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)展和繁榮則是灰湯文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)方向。（三）長(zhǎng)沙/灰湯路網(wǎng)規(guī)劃、市政配套系統(tǒng)、城市綠化系統(tǒng)、休閑設(shè)施規(guī)劃的研究1、長(zhǎng)沙/灰湯路網(wǎng)規(guī)劃（1）長(zhǎng)沙市路網(wǎng)規(guī)劃“十二五”期間，我市交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資規(guī)模將達(dá)到

670

億元。其中，投資

278.1

億元，建設(shè)高速公路

480

公里；投資

145.4

億元，新建和改建干線公路

1000

公里；投資

85

億元，建設(shè)農(nóng)村公路

6000

公里（含縣、區(qū)主要經(jīng)濟(jì)干線）；投資

8.6

億元，建設(shè)改造橋梁

15

座/6730

延米；投資

97.9

億元，新改建客運(yùn)站

36

個(gè)、農(nóng)村招呼站

1000

個(gè)、公交停車場(chǎng)

9

個(gè)、公路貨運(yùn)站（物流中心）11

個(gè)；投資

59.4

億元，建成湘江長(zhǎng)沙綜合樞紐，新建港區(qū)

3

個(gè)。到

2015

年，基本形成以“15

縱

5

橫”為骨架（縱向的有小河——張坊——大圍山、瀏陽(yáng)紅色旅游線路、澄潭江鎮(zhèn)——高坪鎮(zhèn)——古港鎮(zhèn)、國(guó)道

106、岳汝高速、省道

207、國(guó)道

107、長(zhǎng)株高速、京港澳高速、省道

102+芙蓉路、省道

101+西三環(huán)+長(zhǎng)潭西高速、京港澳高速?gòu)?fù)線、寧韶株高速、省道

209+橫益線、益婁衡高速；橫向有格塘——路口——張坊、國(guó)道

319（調(diào)規(guī)）、省道

309+開(kāi)元大道+繞城北連接線+繞城高速+金洲大道、長(zhǎng)益高速+大瀏高速、文家市鎮(zhèn)——普跡鎮(zhèn)——煤炭壩鎮(zhèn)——溈山），以“1

港

1

樞紐”為抓手（長(zhǎng)沙港、湘江長(zhǎng)沙綜合樞紐），以“4

鐵

1網(wǎng)”為補(bǔ)充（武廣高鐵、滬昆高鐵、城際鐵路和城市地鐵；湘江內(nèi)河航道網(wǎng)），以“1

城

2

極”為依托（長(zhǎng)沙市中心城區(qū)；東部以黃花航空港和武廣高鐵站為核心極的對(duì)外輻射樞紐，西部先導(dǎo)區(qū)以大河西綜合樞紐站為核心極的對(duì)外輻射樞紐）的客運(yùn)快速化、貨運(yùn)物流化的智能型綜合交通運(yùn)輸體系。（2）灰湯路網(wǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展灰湯鎮(zhèn)現(xiàn)有柏油路四通八達(dá)，由

X096、X043

和華天路三條主干道路連通，交通順暢。與毛澤東故居韶山、劉少奇故居花明樓成“品”字形排列，各相距

30-40km。東距長(zhǎng)沙火車站

90km，黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)

110km，石長(zhǎng)鐵路、洛湛鐵路交錯(cuò)其旁，交通便利。從長(zhǎng)沙出發(fā)，沿長(zhǎng)常高速公路、寧灰公路到灰湯共

85km，90

分鐘的車程。現(xiàn)有周邊地區(qū)前往灰湯的交通路線如下所示：株洲、湘潭方向出發(fā)（距離約

95km）：株洲-湘潭-上瑞高速-韶山出口下-韶山汽車站-白田鎮(zhèn)-灰湯鎮(zhèn)；張家界方向出發(fā)（距離約

170km）：張家界-長(zhǎng)張高速-寧鄉(xiāng)出口下-寧鄉(xiāng)大道-金洲大道-寧灰公路-灰湯鎮(zhèn)；婁底方向出發(fā)（距離約

60km）：婁底-壺天鎮(zhèn)-青山橋-流沙河-老糧倉(cāng)-楓木橋-灰湯鎮(zhèn)；韶山方向出發(fā)（距離約

32km）：韶山出口下-韶山汽車站-白田鎮(zhèn)-灰湯鎮(zhèn)。目前正在修建長(zhǎng)花灰韶高等級(jí)公路、長(zhǎng)韶婁高速公路和婁益高速公路將極大的改善灰湯的整體交通區(qū)位條件，著名旅游景點(diǎn)韶山、花明樓、灰湯將連成一體，未來(lái)從長(zhǎng)沙出發(fā)前往灰湯只需要

40

分鐘。2、灰湯市政配套系統(tǒng)全鎮(zhèn)累計(jì)共投入資金

90

多萬(wàn)元，完成了烏江河道、洞庭支渠、攔河水壩、小二型水庫(kù)及骨干山塘的整修加固。在

2010

年榮獲集鎮(zhèn)管理示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上，灰湯鎮(zhèn)進(jìn)一步強(qiáng)化城鎮(zhèn)整治，成立城管專業(yè)隊(duì)伍和

36

人的環(huán)衛(wèi)工保潔隊(duì)伍，著力改善了鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌，制定實(shí)施細(xì)則辦法，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2011

年上半年，該鎮(zhèn)投資

300

多萬(wàn)元添置了一臺(tái)垃圾清掃車，新建了

20O

個(gè)垃圾池、20O

個(gè)分類垃圾果皮箱，繼續(xù)完善了花果山村黑家灣環(huán)保示范點(diǎn)，對(duì)花果山村近

200

戶農(nóng)戶進(jìn)行改水改廁建設(shè)，啟動(dòng)了壓縮式垃圾站建設(shè)，成功申報(bào)了環(huán)境衛(wèi)生連片整治項(xiàng)目，在

2011

年“長(zhǎng)沙市十佳衛(wèi)生鄉(xiāng)鎮(zhèn)”評(píng)選中，灰湯鎮(zhèn)榜上有名。3、灰湯鎮(zhèn)城市綠化灰湯鎮(zhèn)近年來(lái)注重鎮(zhèn)域自然生態(tài)的保護(hù)，大力植樹(shù)造林，嚴(yán)禁亂砍濫伐，鎮(zhèn)內(nèi)植被茂盛，芳草菲菲，四季常青，主要道路綠化率均達(dá)到

100%。2000

畝水面面積的紫龍湖是該鎮(zhèn)投資

600

萬(wàn)建設(shè)的湖南省首個(gè)人工濕地污水處理系統(tǒng)，日處理污水能力達(dá)

4000

噸，沿湖綠化設(shè)計(jì)理念先進(jìn)，花草樹(shù)木高低錯(cuò)落，疏密有致，還是一個(gè)可應(yīng)用于劃水、游泳、垂釣的市民休閑好去處。東鶩山的萬(wàn)株桃樹(shù)更是會(huì)在春暖花開(kāi)之際，為美景灰湯增色萬(wàn)千。在城市環(huán)境美化的征途中，灰湯鎮(zhèn)先后獲得了湖南省文明單位、湖南省衛(wèi)生文明單位、湖南省園林式單位、全國(guó)部門造林

400

家單位等榮譽(yù)稱號(hào)，2011

年灰湯被評(píng)為全國(guó)生態(tài)文明先進(jìn)鎮(zhèn)，是名副其實(shí)的森林公園和天然氧吧。4、灰湯休閑設(shè)施灰湯的休閑設(shè)施主要是圍繞溫泉療養(yǎng)建立了各種酒店、度假村、休閑莊園，并衍生出了溫泉游泳、保齡健身、歌舞娛樂(lè)、棋牌競(jìng)技、電子游戲、室內(nèi)高爾夫、休閑農(nóng)業(yè)等內(nèi)容的活動(dòng)項(xiàng)目，溫泉活動(dòng)的內(nèi)容更加的豐富和充實(shí)。（四）長(zhǎng)沙/灰湯文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析1、長(zhǎng)沙文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析近年來(lái)，長(zhǎng)沙文化產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展，形成了媒體傳媒、文化旅游、出版發(fā)行、娛樂(lè)文化、文博會(huì)展、卡通動(dòng)畫等文化支柱產(chǎn)業(yè)，電視湘軍、出版湘軍、文學(xué)湘軍、“藍(lán)貓”等一批知名品牌馳名全國(guó)，文化產(chǎn)業(yè)已成為長(zhǎng)沙國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。2008

年長(zhǎng)沙市有文化經(jīng)營(yíng)戶

10.81

萬(wàn)家，全市經(jīng)營(yíng)性收入過(guò)億元的文化企業(yè)有長(zhǎng)沙晚報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)、長(zhǎng)沙廣電集團(tuán)、三辰卡通、湘繡城等

20

家單位。2008

年長(zhǎng)沙市文化產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到

480

億元，增加值

270

億元，同比增長(zhǎng)

17%，占全市

GDP

的

9%，占全省文化產(chǎn)業(yè)增加值的

50%左右，增速和對(duì)

GDP

的貢獻(xiàn)率均居全國(guó)省會(huì)城市前列。2009

年，長(zhǎng)沙市共有文化經(jīng)營(yíng)單位

4.9962

萬(wàn)個(gè)，從業(yè)人員達(dá)

47

萬(wàn)人；2009

年長(zhǎng)沙文化產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出（收入）762.2

億元，實(shí)現(xiàn)增加值

371.8

億元，增長(zhǎng)

21%，占全市

GDP

的比重

9.9%，實(shí)現(xiàn)稅收總額

58.7

億元，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和貢獻(xiàn)率在全國(guó)省會(huì)城市中居第三位，成為長(zhǎng)沙的支柱產(chǎn)業(yè)。2010

年深圳文博會(huì)，湖南

14

個(gè)文化產(chǎn)業(yè)簽約項(xiàng)目中，長(zhǎng)沙有

8

個(gè)，簽約金額達(dá)

12

億多元。長(zhǎng)沙市是中國(guó)第一個(gè)民族卡通品牌的誕生地，長(zhǎng)沙動(dòng)漫已成為國(guó)產(chǎn)卡通品牌產(chǎn)業(yè)化推廣和應(yīng)用的領(lǐng)頭雁，全市原創(chuàng)動(dòng)漫已連續(xù)多年居全國(guó)第一，宏夢(mèng)、三辰卡通被國(guó)家文化部授予全國(guó)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)示范基地；手機(jī)動(dòng)漫異軍突起，開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)商拓維集團(tuán)去年成功上市，被譽(yù)為“動(dòng)漫第一股”；繼《藍(lán)貓?zhí)詺?/p>

3000

問(wèn)》在全球

40

余個(gè)國(guó)家播出后，《山貓吉咪字母歷險(xiǎn)記》2009

年又在美國(guó)電視臺(tái)播出；目前長(zhǎng)沙動(dòng)漫已形成集研發(fā)、制作、播出、發(fā)行、教育培訓(xùn)、衍生產(chǎn)品開(kāi)發(fā)于一體的產(chǎn)業(yè)體系。目前，長(zhǎng)沙市共有規(guī)模以上（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

500

萬(wàn)元以上）文化用品、設(shè)備及相關(guān)文化產(chǎn)品生產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)

566家，限額以上（批發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

2000

萬(wàn)元以上，零售企業(yè)

500

萬(wàn)元以上）文化用品、設(shè)備及相關(guān)產(chǎn)品銷售的企業(yè)

90

家，年?duì)I業(yè)收入超過(guò)億元的文化服務(wù)業(yè)單位

56

家。2、灰湯文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析隨著灰湯溫泉國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，灰湯文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)在于溫泉文化，將注重突出本土特色，加強(qiáng)對(duì)溫泉文化、古鎮(zhèn)文化的挖掘及包裝，進(jìn)一步拓展溫泉文化內(nèi)涵，將本土文化與度假區(qū)相融合，風(fēng)貌、風(fēng)情本土化、特色化，增加度假區(qū)的文化底蘊(yùn)。（五）灰湯自然資源和溫泉度假旅游區(qū)現(xiàn)狀分析1、灰湯自然資源現(xiàn)狀灰湯溫泉，地處南方，濕度大，一年四季熱氣騰騰，如煙霧一般直往外冒。尤其一到冬春兩季，大地氣溫不高，水汽蒸發(fā)不力，故數(shù)里之遙，可見(jiàn)湯泉境內(nèi)白云浮蒸如煙，銀霧騰空，朦朧一片。好似那耕作的農(nóng)夫，在田野正撒著石灰。走進(jìn)湯泉，騰云駕霧，云里梭，霧里行，飄飄欲仙，似有流連仙境之感。境內(nèi)的東鶩山，主峰海拔

429.8

米。古為禪林圣地，山上多廟，向有四十八庵之說(shuō)，至今遺跡可尋。山峰“鷹嘴石”，獨(dú)石凌空，形奇勢(shì)險(xiǎn)，數(shù)十里外均可視見(jiàn)。2、灰湯溫泉度假旅游區(qū)現(xiàn)狀分析1996

年湖南長(zhǎng)沙灰湯溫泉國(guó)際旅游度假區(qū)成立,省、市政府批準(zhǔn)設(shè)立了湖南長(zhǎng)沙灰湯特別招商區(qū),列入湖南省和長(zhǎng)沙市對(duì)外開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。1998

年國(guó)家旅游局確定灰湯為全國(guó)

43

家“中國(guó)旅游業(yè)面向

21

世紀(jì)優(yōu)先發(fā)展項(xiàng)目”之一,是湖南唯一入選的項(xiàng)目。2000

年,灰湯溫泉開(kāi)發(fā)納入國(guó)家計(jì)委首批旅游國(guó)債基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金扶植的重點(diǎn)項(xiàng)目。目前灰湯溫泉國(guó)際旅游度假區(qū)內(nèi)設(shè)有湖南湘電溫泉山莊、湖南省總工會(huì)職工療養(yǎng)院、華天大酒店、紫龍灣溫泉、金太陽(yáng)現(xiàn)代農(nóng)莊等多個(gè)大型旅游服務(wù)接待景點(diǎn)，各種檔次溫泉賓館、山莊

6

個(gè)，農(nóng)家樂(lè)

60

多家，接待床位

4000

多個(gè)，大中小型會(huì)議室

20

個(gè)，達(dá)

4A

級(jí)標(biāo)準(zhǔn)景區(qū)兩個(gè)，達(dá)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店兩個(gè)，大型戶外溫泉體驗(yàn)區(qū)四個(gè)，共計(jì)戶外溫泉池近

100

泓，三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)溫泉體育館

1

座，中式溫泉藥浴中心

1

座，特色商貿(mào)街一條，旅游特色產(chǎn)品開(kāi)發(fā)公司一家。另外，整個(gè)旅游區(qū)的街道經(jīng)提質(zhì)改造煥然一新，10

公里東鶩山景區(qū)游道、5

公里原木步道已建成，萬(wàn)畝紅楓林、桃花谷逐步形成。目前已經(jīng)形成了“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”六大要素齊備的接待服務(wù)體系。以下是區(qū)內(nèi)

5

家主要溫泉企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀：湖南灰湯溫泉華天城，項(xiàng)目總投資

40

億，占地

7

平方公里，以溫泉為核心要素，并開(kāi)發(fā)建設(shè)

17

萬(wàn)平米五星級(jí)國(guó)際會(huì)議中心酒店、大型綜合游樂(lè)場(chǎng)、群眾體育綠地公園、優(yōu)質(zhì)果木花卉基地和部分高級(jí)住宅等項(xiàng)目，一期工程已基本竣工，已于

2011

年

9

月全面投入運(yùn)營(yíng)，2014

年將完成整體開(kāi)發(fā)建設(shè)，建成后將成為長(zhǎng)株潭城市群的“后花園”和聞名全國(guó)的旅游目的地。紫龍灣溫泉國(guó)際大酒店，項(xiàng)目總投資

3

億元，是按國(guó)家

AAAA

級(jí)旅游景區(qū)和五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型主題露天溫泉旅游度假村，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括主題溫泉

SPA、主題宴會(huì)、五星級(jí)酒店、至尊溫泉會(huì)所、養(yǎng)生保健按摩、會(huì)議會(huì)展等。紫龍灣最近還新增加了全國(guó)唯一的溫泉園區(qū)生態(tài)高空飛索。單日最高接待人數(shù)達(dá)

5000

人次，全年接待游客近

50

萬(wàn)人次，成為名副其實(shí)的“湖南人的五星溫泉”。湘電溫泉山莊項(xiàng)目，是上世紀(jì)八十年代建立的一所現(xiàn)代化山莊，占地

300

余畝，是一所集會(huì)議培訓(xùn)、休閑養(yǎng)生、療養(yǎng)體檢于一體的健康旅游山莊。目前還正在擴(kuò)建生態(tài)溫泉中心、體檢大樓、高級(jí)療養(yǎng)院等。湖南省總工會(huì)職工療養(yǎng)院，位于灰湯東鶩山麓，占地

300

畝，床位

420

多張，下設(shè)職工醫(yī)院、水療中心、溫泉山莊等多個(gè)部門，溫泉山莊以著名的灰湯溫泉為依托，遵循

SPA

傳統(tǒng)理念，結(jié)合中醫(yī)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)了一系列具有保健養(yǎng)生功能的溫泉療法。這里氣候宜人，環(huán)境幽雅，空氣新鮮，具有令人神往的莊園風(fēng)光，是湖南省第一家集療養(yǎng)、休閑、會(huì)議、度假、旅游、業(yè)務(wù)洽談?dòng)谝惑w的休養(yǎng)勝地。金太陽(yáng)現(xiàn)代休閑山莊，占地

400

畝，是一所集休閑娛樂(lè)、農(nóng)耕文化、會(huì)務(wù)中心、餐飲美食、豪華別墅、拓展訓(xùn)練為一體的現(xiàn)代休閑農(nóng)莊，有室內(nèi)外泡池近百個(gè)，逆漂、兒童水上樂(lè)園、大型室內(nèi)功能泡池；柴火飯莊；高品質(zhì)的濱江溫泉地產(chǎn)，花果、蔬菜的種植、采摘；溫泉山莊，分別有豪華別墅和普通客房，可滿足各種接待需求。（六）灰湯溫泉度假旅游區(qū)目前存在的問(wèn)題由于灰湯溫泉旅游正處于從康復(fù)療養(yǎng)向大眾休閑、養(yǎng)生保健的過(guò)渡發(fā)展期，原有的事業(yè)單位療養(yǎng)基地已經(jīng)滿足不了市場(chǎng)發(fā)展的需求，商業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)程的不斷推進(jìn)促使灰湯溫泉原有運(yùn)作的模式必須發(fā)生相應(yīng)的改變，在這個(gè)過(guò)程中，主要存在的問(wèn)題有一下幾個(gè)方面：一是溫泉產(chǎn)品開(kāi)發(fā)層次較低，低成本的取水開(kāi)店模式盛行，產(chǎn)品主題特色不夠明顯。溫泉旅游活動(dòng)項(xiàng)目大都建在室內(nèi)，較為封閉、熱氣大、礦物質(zhì)味道重、檔次不夠高、環(huán)境舒適度欠佳，而且溫泉產(chǎn)品雷同性高，衍生產(chǎn)品較少。在建的華天溫泉城是以溫泉為主題，功能和產(chǎn)品更加豐富的一個(gè)大型項(xiàng)目。二是營(yíng)銷宣傳力度薄弱，現(xiàn)有的首頁(yè)網(wǎng)站，信息覆蓋面較窄、頁(yè)面美觀度和特色性欠佳，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷力度不強(qiáng)，各種營(yíng)銷活動(dòng)的組織和參與積極性不高；營(yíng)銷范圍集中在湖南省內(nèi)，尤以長(zhǎng)株潭為主；宣傳重點(diǎn)過(guò)度集中于溫泉的療效，而沒(méi)有有效的結(jié)合衍生產(chǎn)品的豐富性、趣味性等，容易使受眾產(chǎn)生產(chǎn)品單一的印象。三是資源豐富度不夠。一方面灰湯本身的資源類型單一，除溫泉資源外，東鶩山和紫龍湖的開(kāi)發(fā)建設(shè)才剛起步，；另一方面沒(méi)有很好的與紅色旅游熱線韶山、花明樓串聯(lián)一線，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，客源共享的旅游精品游線，隨著長(zhǎng)花灰韶高等級(jí)公路的開(kāi)通，這個(gè)問(wèn)題將會(huì)得到有效的解決。四是資源充分利用和資源保護(hù)問(wèn)題。溫泉水量的過(guò)度采用會(huì)造成水資源的枯竭，如何高效的利用水資源，保護(hù)好生態(tài)環(huán)境，保持溫泉度假旅游區(qū)的可持續(xù)發(fā)展是每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)和灰湯鎮(zhèn)政府需要高度關(guān)注和解決的難題。三、灰湯旅游業(yè)、溫泉/酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究（一）溫泉資源特征灰湯擁有溫泉、冷泉、氡泉三泉合一的奇觀。三種泉型同出一地，是其它溫泉景區(qū)所沒(méi)有的獨(dú)特地質(zhì)資源現(xiàn)象。溫泉出水溫度

89.5℃，無(wú)色、透明，有微弱的硫化氫氣味，經(jīng)科學(xué)鑒測(cè)，溫泉水質(zhì)屬高溫堿性，重碳酸鈉型、氟硅酸礦泉水，PH

值為

9，礦化度為

0.222—0.32∕升，總硬度為

0.387—0.96

德度，內(nèi)含鋅、鉀、鈉、鈣、鎂、銅、鐵、硼等

29

種微量元素和重碳酸鹽、偏硅酸、氟化物等多種化合物，具有消炎、鎮(zhèn)靜、安神、調(diào)節(jié)生理機(jī)能、改善心血管功能等藥物無(wú)法替代的神奇功效，對(duì)皮膚病、運(yùn)動(dòng)消化、血液循環(huán)、神經(jīng)系統(tǒng)的多種慢性疾病具有獨(dú)特療效，素有“天然藥泉”，“神水”之稱，同時(shí)又是一種寶貴的熱能資源。冷泉之水可使雞蛋冷熟，當(dāng)?shù)厝顺ｏ嬂淙?，沐浴溫泉，食?dāng)?shù)毓呒仪?，長(zhǎng)壽之人，隨處可遇。氡泉之水對(duì)人體內(nèi)分泌功能有良好影響，能使婦女恢復(fù)通經(jīng)、延緩衰老和男子回復(fù)青春，故有人稱之為“返老還童泉”?？睖y(cè)查明，灰湯溫泉的日可供水量在

1

萬(wàn)噸以上，但常年水溫為

89.5℃，將這些高溫湯泉水摻兌成

73℃至

23℃不等的水溫用于浴場(chǎng)和療養(yǎng)的話，則富有巨大的開(kāi)發(fā)潛力和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。（二）溫泉酒店規(guī)劃建筑特征灰湯現(xiàn)有的溫泉旅游接待中心主要是灰湯溫泉華天城、紫龍灣旅游區(qū)、湘電溫泉山莊、湖南總工會(huì)職工療養(yǎng)院、金太陽(yáng)溫泉度假村和柏楊坡溫泉山莊，其建筑特征都是在中式風(fēng)格的基礎(chǔ)上，糅合現(xiàn)代風(fēng)格、田園風(fēng)格和其他風(fēng)格，尤以灰湯溫泉華天城和紫龍灣旅游區(qū)的酒店建筑體量和建筑特色突出?；覝珳厝A天城的建筑風(fēng)格整體體現(xiàn)的是現(xiàn)代中式風(fēng)格，以重檐斗拱隔開(kāi)的

3

棟

10

層建筑，頗具漢唐古風(fēng)，氣勢(shì)恢弘而獨(dú)具特色，溫泉中心則是按古典、高雅的純?nèi)帐絺鹘y(tǒng)溫泉文化風(fēng)格設(shè)計(jì)。紫龍灣旅游區(qū)的建筑風(fēng)格體現(xiàn)的也是現(xiàn)代中式風(fēng)格，融合徽式建筑和南方園林特色，整體的色調(diào)淡雅，清新脫俗，體量相對(duì)華天而言要小。（三）溫泉酒店客房設(shè)計(jì)特點(diǎn)不同消費(fèi)檔次的客房從標(biāo)準(zhǔn)間到豪華間甚至于總統(tǒng)間不等，既有商務(wù)客房，也有酒店式公寓，貼合市場(chǎng)需求，度假別墅數(shù)量較少，金太陽(yáng)溫泉山莊、紫龍灣旅游區(qū)、湘電溫泉山莊有一部分。（四）配套設(shè)施整個(gè)溫泉旅游度假區(qū)的道網(wǎng)系統(tǒng)已經(jīng)形成，水電管網(wǎng)以及綠化等公共設(shè)施覆蓋全境。投入運(yùn)營(yíng)溫泉酒店和溫泉山莊的各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，且非常重視園林綠化。除主體酒店和溫泉設(shè)施之外，湘電溫泉山莊和湖南總工會(huì)職工療養(yǎng)院的醫(yī)療康養(yǎng)設(shè)施設(shè)備和技術(shù)齊全，配備專業(yè)醫(yī)療人員；金太陽(yáng)溫泉度假村結(jié)合休閑農(nóng)業(yè)打造的生態(tài)農(nóng)業(yè)種植區(qū)、養(yǎng)殖區(qū)和柴火飯莊；紫龍灣旅游區(qū)開(kāi)創(chuàng)溫泉戶外活動(dòng)樂(lè)土，打造了泉海搏浪大型游樂(lè)園；灰湯溫泉華天城更是大手筆投入，配套建設(shè)大型戶外體育公園、大型綜合游樂(lè)場(chǎng)、優(yōu)質(zhì)果木花卉基地。（五）入住率調(diào)查目前灰湯溫泉國(guó)際旅游度假區(qū)內(nèi)有各種檔次溫泉賓館、山莊

6

個(gè)，農(nóng)家樂(lè)

60

多家，接待床位

4000

多個(gè)。溫泉旅游的旺季為當(dāng)年的

11

月至來(lái)年的

2

月，區(qū)域內(nèi)酒店的入住率能達(dá)到

80%—100%，需要預(yù)定，比淡季上漲3

成至

5

成；淡季的節(jié)假日入住率基本能達(dá)到

40%—60%。（注：數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)上綜合調(diào)查）（六）房?jī)r(jià)調(diào)查從價(jià)格上看，灰湯溫泉華天城和紫龍灣都側(cè)重于中高端客戶市場(chǎng)的服務(wù)，華天城房?jī)r(jià)從

648

元到

13888

不等，紫龍灣兼客房?jī)r(jià)格從

798

元到

88888

元不等，根據(jù)具體的價(jià)格如下圖所示：灰湯溫泉華天城紫龍灣溫泉湘電溫泉山莊、湖南總工會(huì)職工療養(yǎng)院、金太陽(yáng)溫泉度假村和柏楊坡溫泉山莊的客房?jī)r(jià)格相對(duì)要便宜很多，可以滿足大眾需求，如下圖所示：資料來(lái)源于中國(guó)灰湯網(wǎng)-湖南長(zhǎng)沙灰湯溫泉國(guó)際旅游度假區(qū)管理局和湖南總工會(huì)職工療養(yǎng)院官方網(wǎng)站金太陽(yáng)度假村廣8（七）目標(biāo)客戶群調(diào)查1、客戶職業(yè)調(diào)查及消費(fèi)水平企事業(yè)單位職員、白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、商務(wù)人員出游比重最高合計(jì)

68.9%；公務(wù)員和服務(wù)行業(yè)人員出游比重

14.4%；離退休人員為

10%；其中，企事業(yè)白領(lǐng)和商務(wù)人群消費(fèi)能力最強(qiáng)，合計(jì)人均消費(fèi)

5000

元以上占

80%以上；私營(yíng)業(yè)主占

74%；離退休人員消費(fèi)能力相對(duì)較弱，占

40%。（注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于寧鄉(xiāng)縣旅游部門）可以分析得出：企事業(yè)職員、白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、商務(wù)人群出游比重最高，消費(fèi)能力最強(qiáng)，是本項(xiàng)目發(fā)展的重點(diǎn)客群。50.00%企事業(yè)、白領(lǐng)30.00%10.00%14%企事業(yè)、白領(lǐng)私營(yíng)業(yè)主商務(wù)人群離退休人員游客職業(yè)情況其他離退休人員

10%教師9%3%服務(wù)行業(yè)人員9%

公務(wù)員4%農(nóng)民1%

商務(wù)人員22%28%私營(yíng)業(yè)主人均度假消費(fèi)60.00%40.00%20.00%0.00%2000元以內(nèi)2001-5000元5001-10000元10000元以上2、客戶溫泉度假的需求結(jié)構(gòu)由以上矩陣可知，溫泉旅游度假的主要目標(biāo)市場(chǎng)為：中高端企業(yè)市場(chǎng)、家庭出游市場(chǎng)、都市白領(lǐng)市場(chǎng)、商務(wù)會(huì)晤市場(chǎng)。主要目標(biāo)市場(chǎng)的功能需求為：養(yǎng)生保健

、主題娛樂(lè)、商務(wù)會(huì)議，培訓(xùn)修學(xué)產(chǎn)品也有較大需求空間。3、客戶區(qū)域構(gòu)成（資料來(lái)源：在寧鄉(xiāng)縣旅游部門搜集及分析）戶,

20%周邊客 境外客戶,

15% 戶,

5% 省外客省內(nèi)客戶,

60%區(qū)域構(gòu)成情況境外客戶依次為韓國(guó)、香港、臺(tái)灣、日本、其他省外客戶依次為北京、上海、浙江、廣東、其他省內(nèi)客戶長(zhǎng)沙、湘潭、韶山、婁底、株洲、益陽(yáng)、其他周邊客戶寧鄉(xiāng)及周邊村鎮(zhèn)三、

灰湯溫泉旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體情況調(diào)查（一）市場(chǎng)供應(yīng)、需求、銷售情況分析目前，區(qū)域內(nèi)只有灰湯溫泉華天城在開(kāi)發(fā)銷售別墅。而金太陽(yáng)溫泉山莊已開(kāi)發(fā)的

11

棟森林小別墅只是作為旅游度假酒店經(jīng)營(yíng)用。灰湯溫泉華天城一期“天峪”共有獨(dú)棟別墅

160

棟，占地

550

畝，首批華天城“天峪”簡(jiǎn)歐風(fēng)情的別墅

16

棟，分為

13

棟中小面積別墅（建筑面積為

413

㎡——710

㎡），與三棟大型別墅（建筑面積分別為為

1827

㎡、1945

㎡、2621

㎡），緊鄰華天灰湯溫泉大酒店，配有溫泉入戶、一墅一電梯、贈(zèng)送私家花園，享有酒店物業(yè)管理。預(yù)計(jì)

2011

年

10

月中旬開(kāi)盤，銷售均價(jià)為

13000—15000

元/㎡，目前認(rèn)籌中，已認(rèn)籌

9

套，但未交認(rèn)籌金，認(rèn)籌優(yōu)惠有：認(rèn)籌即享

10

萬(wàn)抵

30

萬(wàn)；客戶簽約選擇一次性付款可享受

97

折優(yōu)惠，按揭

99

折；簽約客戶可免

3

年華天城高爾夫球會(huì)費(fèi)；簽約自動(dòng)升級(jí)為灰湯華天溫泉酒店終身

VIP

客戶，在酒店消費(fèi)享有

8

折優(yōu)惠。（二）典型項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)1、華天城項(xiàng)目規(guī)劃圖2、華天城別墅建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)西班牙風(fēng)情（三）客戶分析通過(guò)在華天城“天峪”首期別墅項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)對(duì)看房者進(jìn)行訪談的了解客戶信息，得到客戶基本特征與關(guān)注、需求特點(diǎn)?？蛻艨春萌A天城“天峪”的原因依次為：

獨(dú)一無(wú)二的溫泉資源、優(yōu)美的自然環(huán)境、華天強(qiáng)大的品牌、完善的綜合配套。

客戶多為與華天有業(yè)務(wù)往來(lái)的企業(yè)高層。

客戶購(gòu)買的用途自住與度假結(jié)合較多，也有少量投資客。

客戶誠(chéng)意度較高，對(duì)產(chǎn)品較為認(rèn)可，購(gòu)買可能性較高。

客戶在灰湯購(gòu)買別墅首要考慮的是環(huán)境與品質(zhì)，其次是配套和物業(yè)。四、

市場(chǎng)需求與購(gòu)買研究（一）對(duì)溫泉酒店、休閑、投資類開(kāi)發(fā)物業(yè)需求的調(diào)研1、對(duì)溫泉酒店需求的調(diào)研（1）從區(qū)內(nèi)旅游人數(shù)和酒店接待能力看。2010

年灰湯溫泉國(guó)際旅游度假區(qū)旅游人數(shù)超過(guò)

100

萬(wàn)人次，增長(zhǎng)

50%；到

2011

年

9

月，隨著華天城的正式營(yíng)運(yùn)，更加推動(dòng)了區(qū)域旅游的發(fā)展，而未來(lái)

3—5

年，度假區(qū)的旅游人次還有一個(gè)飛躍式的增長(zhǎng)，樂(lè)觀估計(jì)會(huì)達(dá)到

300

萬(wàn)—500

萬(wàn)人次；按旅游人次增長(zhǎng)

30%計(jì)，預(yù)計(jì)

2012

年日均旅游人次可達(dá)到3500—4000，旅游旺季日均可達(dá)到

8000

人次以上。而目前區(qū)內(nèi)有各種檔次溫泉賓館

6

個(gè)，其中五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店

2個(gè)，農(nóng)家樂(lè)

60

多家，接待床位

4000

多個(gè)，顯然各類酒店的總接待能力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠滿足需求。例如：在

2011

年十一黃金周期間，紫龍灣溫泉大酒店、金太陽(yáng)生態(tài)農(nóng)莊

1

日至

5

日的普通客房節(jié)前就被預(yù)訂一空，湘電溫泉山莊客房節(jié)前的預(yù)訂也達(dá)到

80%。（2）從游客出游特點(diǎn)和消費(fèi)特點(diǎn)來(lái)看。游客來(lái)灰湯旅游一般逗留時(shí)間為

1—2

天，住一晚的出游情形占較大比例，而隨著區(qū)域朝規(guī)模化、綜合化發(fā)展的步伐加快，游客逗留時(shí)間也會(huì)增加，住二晚的情形會(huì)越來(lái)越多。而且游客中企事業(yè)單位職員、白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、商務(wù)人員占比為

68.9%，消費(fèi)能力較強(qiáng)，一般都選擇條件較好的酒店住宿，以滿足其休閑度假的需求，而目前區(qū)內(nèi)只有

2

家五星級(jí)酒店，高品質(zhì)的酒店相對(duì)較少。從以上兩點(diǎn)可以看出，市場(chǎng)對(duì)區(qū)內(nèi)高星級(jí)、高品質(zhì)以及中高價(jià)位的酒店住宿需求是比較旺盛的，而區(qū)內(nèi)相應(yīng)的酒店接待能力還不能滿足市場(chǎng)需求，因此區(qū)內(nèi)高星級(jí)、高品質(zhì)以及中高價(jià)位的酒店還有較大發(fā)展空間。2、對(duì)休閑開(kāi)發(fā)物業(yè)需求的調(diào)研（1）經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)休閑開(kāi)發(fā)物業(yè)的需求A.從國(guó)際溫泉的發(fā)展來(lái)看，溫泉的應(yīng)用發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)階段，目前正處于主題溫泉開(kāi)發(fā)階段，而主題溫泉的開(kāi)發(fā)就是與體育、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)等更多產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合，更加注重休閑物業(yè)的開(kāi)發(fā)，延伸溫泉的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，這根本上是由不斷變化的市場(chǎng)內(nèi)在需求推動(dòng)的。B.從國(guó)內(nèi)溫泉的發(fā)展來(lái)看，隨著國(guó)內(nèi)旅游正逐步轉(zhuǎn)向休閑度假方向，休閑度假物業(yè)的需求愈來(lái)愈旺盛，投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)模上越來(lái)越大，在綜合性上也越來(lái)越強(qiáng)，以滿足消費(fèi)者對(duì)休閑度假產(chǎn)品日益增加的需求。象知名溫泉企業(yè)天沐溫泉在江西投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的廬山溫泉旅游度假村和明月山溫泉旅游度假村，都在純粹的溫泉洗浴、療養(yǎng)外添加了娛樂(lè)、體育、農(nóng)業(yè)、地產(chǎn)等休閑度假產(chǎn)品。C.從區(qū)域內(nèi)溫泉的發(fā)展來(lái)看，也是休閑度假產(chǎn)品越來(lái)越豐富，休閑度假氛圍越來(lái)越濃厚，從最初的湘電溫泉山莊和湖南省總工會(huì)職工療養(yǎng)院僅僅只提供溫泉療養(yǎng)產(chǎn)品，發(fā)展到現(xiàn)在集療養(yǎng)、休閑、會(huì)議、度假、旅游、業(yè)務(wù)洽談?dòng)谝惑w，以及湖南灰湯溫泉華天城的五星級(jí)酒店、大型綜合游樂(lè)場(chǎng)、體育綠地公園、優(yōu)質(zhì)果木花卉基地、商業(yè)購(gòu)物街、度假別墅等休閑度假產(chǎn)品玲瑯滿目。（2）消費(fèi)者對(duì)休閑開(kāi)發(fā)物業(yè)的需求市場(chǎng)對(duì)休閑度假物業(yè)的消費(fèi)行為主要有以下三種：一是非置業(yè)型的度假、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)活動(dòng)等休閑消費(fèi)行為。這些消費(fèi)行為，主要是到旅游休閑地產(chǎn)的配套項(xiàng)目上消費(fèi)，比較典型的有：到高爾夫球場(chǎng)打球，到配套的高級(jí)酒店進(jìn)行商務(wù)或休閑、度假，到溫泉、體育等配套項(xiàng)目上進(jìn)行消費(fèi)?？蛻舻竭@些配套項(xiàng)目上進(jìn)行消費(fèi)，也是看中了高端旅游休閑地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)美的環(huán)境、清新的空氣，而到私密而高端的消費(fèi)場(chǎng)所，能讓人身心放松。二是以度假或商務(wù)接待活動(dòng)為目的的置業(yè)消費(fèi)行為。對(duì)于此類客戶，由于喜歡在節(jié)