房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課件

第四章房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地選擇第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式第四章開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用中國現(xiàn)行土地管理的法律依據(jù)：《憲法》《物權(quán)法》《土地管理法》第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得(一)開發(fā)用地含義1.土地所有制《土地管理法》第二條規(guī)定:“中華人民共和國的實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。（1）國有土地全民所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。這里所有的城市是指國家設(shè)立市建制的城市，不同于某些法律、法規(guī)中的城市含義；這里所說的市區(qū)與統(tǒng)計口徑上的市區(qū)也不相同，不包括城市郊區(qū)；（2）集體所有土地勞動群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有制的行使，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡稱集體土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有，即除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；2.開發(fā)用地的含義開發(fā)用地通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國有土地。城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中規(guī)定3.土地使用權(quán)的出讓年限居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年；（二）房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型1.按照土地區(qū)位劃分城市土地區(qū)位是指城市中不同地段上的土地，長期受自然、經(jīng)濟(jì)、社會、文化等因素的影響而形成的特殊地域、地段環(huán)境。影響土地區(qū)位的因素主要有：城市規(guī)劃的要求、商業(yè)服務(wù)繁榮程度、市政設(shè)施、交通運輸、公用設(shè)施、土地開發(fā)費用、生態(tài)環(huán)境、人口密度及有關(guān)政策法規(guī)等。（1）鬧市區(qū)（商業(yè)集中區(qū)）土地（2）城市副中心區(qū)土地（3）鬧市區(qū)邊緣地帶（亞中心區(qū)）土地（4）城市邊緣區(qū)土地（5）城市郊區(qū)土地2.按照土地利用的性質(zhì)和功能劃分（1）居住用地（2）公共設(shè)施用地（3）工業(yè)用地（4）倉儲用地（5）對外交通用地（6）道路廣場用地（7）市政公用設(shè)施用地（8）綠地3.按照對開發(fā)用地進(jìn)行認(rèn)為投入的形式及程度的不同劃分（1）生地兩種形式：未經(jīng)任何投資建設(shè)的自然地，它基本屬于農(nóng)村土地；雖進(jìn)行過建設(shè)投資，但不能滿足現(xiàn)實建設(shè)需要的城市土地；（2）熟地所謂熟地是指經(jīng)過了開發(fā)方案的選擇、規(guī)劃與設(shè)計、場地平整、附屬建筑物及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)家段的土地，它能滿足開發(fā)前所確定的土地用途的建設(shè)要求。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地選擇（一）房地產(chǎn)開發(fā)用地的來源1.城市中需再開法的土地（1）直接向政府申請出讓（2）通過收購舊房取得土地（3）以轉(zhuǎn)讓方式取得用地（4）與土地現(xiàn)使用者合作取得土地（5）參加土地使用權(quán)競投2.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)備用地3.各種開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地（二）房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇開發(fā)用地的選擇，是在上述可供開發(fā)的用地中選擇一宗適當(dāng)?shù)膱龅刈鳛殚_發(fā)用地的行為。一是投資區(qū)域的確定；二是在投資區(qū)域內(nèi)選擇、確定開發(fā)地段。1.投資區(qū)域選擇的因素分析（1）政治環(huán)境（2）經(jīng)濟(jì)增長狀況（3）投資環(huán)境（4）特大型建設(shè)投資2.開發(fā)地段的選選擇因素分析析（1）城市規(guī)劃劃（2）自然環(huán)境境和工程地地址因素（3）現(xiàn)有的建建設(shè)條件（4）地段面積積與形狀（5）投資經(jīng)營營計劃（三）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目選址原原則1.區(qū)域優(yōu)先2.注重潛力3.適應(yīng)投資特特征4.綜合評價第三節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地的取取得方式（一）獲得得土地的理理由1.城市建設(shè)2.老百姓的安安居工程3.城市景觀4.地方形象（二）土地地使用權(quán)出出讓1.概念國有土地使使用權(quán)出讓讓，是指國國家將國有有土地使用用權(quán)在一定定年限內(nèi)出出讓給使用用者，由土土地使用者者向國家支支付土地使使用權(quán)出讓讓金的行為為。土地使使用權(quán)出讓讓金是指通通過有償有有限期出讓讓方式取得得土地使用用權(quán)的受讓讓者，按照照合同規(guī)定定的期限，，一次或分分次提前支支付的整個個使用期間間的地租。。（1）協(xié)議方式式（2）招標(biāo)方式式（3）拍賣方式式（4）掛牌方式式和竟標(biāo),拍賣差不多多的形式,是土地出讓讓的一種形形式,不象拍賣那那樣現(xiàn)場竟竟價,他是一塊土土地政府要要出讓,把出讓土地地的條件公公布,然后在一段段時間(一周或一個個月)符合條件的的都可以去去出價購買買,買家出的價價格公布在在一個告示示牌上,最后以最高高的哪個買買的，且允允許多次報報價，有利利于投資者者理性決策策和競爭；；二是操作作簡便，便便于開展；；三是有利利于土地有有形市場的的形成和運運作。掛牌牌出讓是招招標(biāo)拍賣方方式出讓國國有土地使使用權(quán)的重重要補充。。（三）土地地使用權(quán)出出讓合同出讓合同包包括合同正正文和附件件《出讓宗地界界址圖》。1.合同正文的的主要內(nèi)容容（1）總則（2）出讓土地地的交付與與出讓金的的繳納（3）土地開發(fā)發(fā)建設(shè)與利利用（4）土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓、、出租、抵抵押（5）期限屆滿滿（6）不可抗力力（7）違約責(zé)任任（8）通知和說說明（9）適用法律律及解決（10）附則2.合同的履行行（1）以出讓方方式取得土土地使用權(quán)權(quán)進(jìn)行房地地產(chǎn)開發(fā)的的，必須按按照土地使使用權(quán)出讓讓合同約定定的土地用用途，動工工開發(fā)期限限開發(fā)土地地，超過合合同約定的的動工開發(fā)發(fā)日期滿一一年未動工工開發(fā)的，，可以征收收相當(dāng)于土土地使用權(quán)權(quán)出讓金20%以下的土地地閑置費；；滿二年未未動工開發(fā)發(fā)的，可以以無償收回回土地使用用權(quán)；但是是，因不可可抗力或者者政府，政政府有關(guān)部部門的行為為或者動工工開發(fā)必須須的前期工工作造成動動工開發(fā)延延遲的除外外；（2）用地單位位改變土地地利用條件件及用途，，必須取得得出讓方和和市、縣人人民政府城城市規(guī)劃行行政管理部部門的同意意。變更或或重新簽訂訂出讓合同同并相應(yīng)調(diào)調(diào)整地價款款。3.出讓合同的的變更和解解除只要在符合合以下情況況下，才能能變更和解解除出讓合合同。（1）.出讓方因社社會利益的的需要，可可以依照法法律程序提提前收回土土地使用權(quán)權(quán)，解除原原土地使用用權(quán)出讓合合同，但需需根據(jù)土地地使用者使使用土地的的設(shè)計年限限，開發(fā)、、利用土地地的實際情情況給予相相應(yīng)的補充充。（2）土地使用用者需要更更改土地使使用權(quán)出讓讓合同規(guī)定定的土地用用途和使用用條件的，，經(jīng)出讓方方同意和政政府有關(guān)部部門批準(zhǔn)，，可以解除除原土地使使用權(quán)出讓讓合同，重重新簽訂新新的土地出出讓合同；；（3）合合同同一一方方違違約約時時，，另另一一方方有有權(quán)權(quán)解解除除合合同同；；（4）因因不不可可抗抗