2022年中國物流地產(chǎn)行業(yè)研究報告

中國物流地產(chǎn)行業(yè)研究報告?2022.7iResearchInc.?2022.7iResearchInc.2?2022.7iResearchInc.2摘要中國物流地產(chǎn)行業(yè)仍處于上升期，高端物流地產(chǎn)設(shè)施缺口仍然較大近幾年基于國內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健增長，拉動物流倉儲費用逐年提升。2021年中國物流保管費用達到了5.6萬億元，同比增長了8.8%，占物流行業(yè)總費用規(guī)模的33.5%，但高端物流地產(chǎn)設(shè)施缺口仍然明顯。目前物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資規(guī)模整體成上升趨勢，但漲幅逐降，物流地產(chǎn)正由“增量時代”邁入“存量時代”。政策紅利逐漸顯現(xiàn)，經(jīng)濟大環(huán)境持續(xù)向好，制造業(yè)、消費、科技等助力物流地產(chǎn)騰飛物流地產(chǎn)作為服務(wù)于實體經(jīng)濟生產(chǎn)經(jīng)營活動的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，近年來受到政府部門的高度重視，國務(wù)院聯(lián)合多部門出臺多項紅利政策，推動物流地產(chǎn)的高速發(fā)展。同時，我國高端制造業(yè)強勢發(fā)展，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模持續(xù)擴大，后疫情時代，國內(nèi)經(jīng)濟的逆勢增長，帶動消費總量攀升，共同為物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供動力。物流地產(chǎn)逐漸成為資本追逐的熱點，探索出更多元化的盈利模式國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)由于其資產(chǎn)的稀缺性，正逐漸成為資本圈內(nèi)炙手可熱的賽道。在資產(chǎn)壁壘、規(guī)模經(jīng)濟和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的共同作用下，行業(yè)形成穩(wěn)固的行業(yè)護城河，后發(fā)者難以超越。同時，物流地產(chǎn)基金走上前臺，為企業(yè)融資、盤活資金、提升盈利提供更多機會?！耙怀鄰姟备窬殖躏@，多領(lǐng)域企業(yè)開始迅猛發(fā)力普洛斯作為最早開始在中國布局的物流地產(chǎn)企業(yè)，占據(jù)著30%以上的市場，并逐漸由“跑馬圈地”模式邁向功能性經(jīng)營的生態(tài)系統(tǒng)模式。同時，傳統(tǒng)房地產(chǎn)商、電商巨頭、金融機構(gòu)等來自不同領(lǐng)域企業(yè)同時發(fā)力，強勢布局物流地產(chǎn)。行業(yè)邁向集約化、協(xié)同化發(fā)展，規(guī)模效應(yīng)顯著，衍生出更多的經(jīng)營特性物流地產(chǎn)強者恒強，現(xiàn)在已經(jīng)入局且已經(jīng)形成了一定規(guī)模的公司具有規(guī)模上的先發(fā)優(yōu)勢，已經(jīng)持有的資產(chǎn)形成壁壘，后發(fā)者難以替代，龐大的規(guī)模同時可以形成規(guī)模經(jīng)濟。此外，行業(yè)正由傳統(tǒng)的單一倉儲功能向多經(jīng)營性功能轉(zhuǎn)變。來源：艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場綜述1中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式3中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局4中國物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向5中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場綜述1中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式3中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局4中國物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向53?2022.7iResearchInc.PAGE?2022.7iResearchInc.PAGE9初識物流地產(chǎn)物流地產(chǎn)是現(xiàn)代物流體系的重要組成部分物流地產(chǎn)分屬工業(yè)地產(chǎn)，是房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的重要存量運營細分領(lǐng)域。這一概念最早由物流地產(chǎn)行業(yè)巨頭普洛斯于上世紀(jì)80年代提出并實踐，指的是企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)代化的物流設(shè)施的不動產(chǎn)載體。物流地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)物流企業(yè)客戶的需要，選擇合適的地點，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)所需要的專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施。現(xiàn)代物流地產(chǎn)以物流園區(qū)為核心載體物流企業(yè)、零售企業(yè)等供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)上的客戶建立合作關(guān)系，提供包括園區(qū)租賃、園區(qū)運營、配送服務(wù)等在內(nèi)的增值服務(wù)。物流地產(chǎn)主要經(jīng)營環(huán)節(jié)包括選址拿地、開發(fā)建設(shè)、運營管理以及基金運作等。對于物流園區(qū)來說，高標(biāo)倉的運營效率直接決定著其園區(qū)功能的實現(xiàn)。因此，高標(biāo)倉是促進現(xiàn)代物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和發(fā)揮產(chǎn)業(yè)效能的關(guān)鍵所在。城市大倉料 消費生產(chǎn)來源：艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。初識物流地產(chǎn)高標(biāo)倉：物流地產(chǎn)開發(fā)商的核心戰(zhàn)場現(xiàn)代倉儲不是傳統(tǒng)意義上的“倉庫”或者“倉庫管理”，是利用自建或者租賃庫房或場地，進行儲存保管、裝卸搬運、配送貨物的現(xiàn)代化物流活動，在供應(yīng)鏈中扮演者資源提供者的獨特角色。按照倉儲的水平高低，可將倉儲劃分為高標(biāo)倉和傳統(tǒng)倉，高標(biāo)倉和傳統(tǒng)倉存在明顯的差異，主要表現(xiàn)在如下方面：空間利用：高標(biāo)倉儲的規(guī)劃容積率較高，部分項目的容積率達到2.5-3，空間使用效率是傳統(tǒng)倉儲的3倍左右，可大幅降低土地成本。項目選址：高標(biāo)倉儲選址靠近公路、機場、港口等交通樞紐地段，交通便捷，其輻射區(qū)域更為廣泛，能夠降低運輸成本。自動化水平：高標(biāo)倉儲可實現(xiàn)作業(yè)高機械化和自動化，既提高了運行效率，又減少了人工需求，降低了綜合管理成本。合規(guī)屬性：高標(biāo)倉項目所有權(quán)屬清晰、土地性質(zhì)明確，可避免投資開發(fā)和運營管理中產(chǎn)生糾紛，保障倉儲項目的順利推進。中國現(xiàn)代物流地產(chǎn)和非現(xiàn)代物流地產(chǎn)的區(qū)別（以高標(biāo)倉VS傳統(tǒng)倉為例）高標(biāo)倉傳統(tǒng)倉選址靠近城市中心或交通樞紐（機場、港口、公路）多位于工業(yè)園區(qū)和港口附近結(jié)構(gòu)單層：高品質(zhì)鋼結(jié)構(gòu)；多層：混凝土/鋼結(jié)構(gòu)，附帶通道/電梯非標(biāo)準(zhǔn)混凝土/鋼結(jié)構(gòu)；多層：無通道總建筑面積≥8,000平方米規(guī)模不一，一般<4,000平方米屋頂凈高≥8米4-7米承載力1樓：≥3噸/平方米；2樓：≥2噸/平方米1樓：<3噸/平方米；其他樓層：<2噸/平方米立柱間距≥8米5-7米操作設(shè)備雙邊裝卸月臺及可升降平臺、硬化防塵地坪、叉車充電間物卸貨平臺及卡車裝卸區(qū)域消防消防栓、滅火器、火災(zāi)報警裝置、自動防火灑水系統(tǒng)消防栓地面漆耐磨性環(huán)氧樹脂/混凝土地面涂裝工程非標(biāo)準(zhǔn)，無水泥地面或素填土監(jiān)控系統(tǒng)24小時安保及集中監(jiān)控服務(wù)公共警衛(wèi)或尚無采光頂裝備條形照明燈的天花板非標(biāo)準(zhǔn)空氣循環(huán)控制室內(nèi)空氣質(zhì)量不適用所屬權(quán)歸屬經(jīng)過政府正規(guī)土地出讓程序，權(quán)屬清晰，性質(zhì)為物流用地可能存在土地權(quán)屬不清晰，性質(zhì)不明確等問題來源：戴德梁行，招商證券研究院，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。初識物流地產(chǎn)高標(biāo)倉：降本增效作用明顯，客戶需求特征差異化由于特定的歷史原因，我國現(xiàn)代化倉儲業(yè)起步較晚，大部分倉儲設(shè)施都是在90年代以前建設(shè)。倉庫類型以傳統(tǒng)倉為主，占總面積80%以上，占貨運吞吐量的90%以上。傳統(tǒng)倉存在功能延展性不強、結(jié)構(gòu)不合理、存儲品類有限、土地性質(zhì)有瑕疵等缺陷，大幅增加了物流過程中的運營成本以及安全隱患。相比之下，高標(biāo)倉得益于自身先進和完善的建筑結(jié)構(gòu)，加上計算機、通訊和機器人技術(shù)的使用，輔以流暢的物流信息規(guī)劃系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)模化效應(yīng)、提高揀選效率和準(zhǔn)確性，從而降低倉儲成本并減少庫存資金占用率。根據(jù)中國倉儲協(xié)會調(diào)研，以20年為測算期間，使用高標(biāo)倉的投入成本，比使用傳統(tǒng)倉的成本降低約20%。同時，往往是供應(yīng)鏈相對成熟的企業(yè)會優(yōu)選高標(biāo)倉，而行業(yè)供應(yīng)鏈相對不成熟的往往先考慮商貿(mào)類功能的園區(qū)，或者租金成本較低的低標(biāo)倉儲園區(qū)。這里的供應(yīng)鏈成熟與否是指其深度和廣度，企業(yè)是否只有精力管采購、銷售這兩端，還是可以進行全鏈條管理。直觀的看，傳統(tǒng)供應(yīng)鏈管理成熟的大型汽車、航空領(lǐng)域，基本都是高標(biāo)倉使用的主要行業(yè)，時興SPA模式的服裝行業(yè)也是高標(biāo)倉的主要客戶。7500使用高標(biāo)倉的成本比傳統(tǒng)倉低20%高標(biāo)倉與傳統(tǒng)倉的長期使用成本對比7500使用高標(biāo)倉的成本比傳統(tǒng)倉低20%

高標(biāo)倉客戶群特征9000傳統(tǒng)倉 高標(biāo)倉（萬元/年）來源：中國倉儲與配送協(xié)會，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜供應(yīng)商眾多

供應(yīng)鏈效率要求高成本控制嚴(yán)格倉儲功能的極致化中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場情況行業(yè)規(guī)模處于上升期，但仍具有較大發(fā)展空間從物流保管費用規(guī)模來看，近幾年基于國內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健增長，拉動物流倉儲費用逐年提升。2012-2021年物流保管費用保持持續(xù)增長態(tài)勢，2021年中國物流保管費用達到了5.6萬億元，占物流行業(yè)總費用規(guī)模的33.5%。從物流地產(chǎn)設(shè)施建設(shè)角度來看，以倉儲設(shè)施總面積為例，國內(nèi)通用倉庫總面積仍大幅領(lǐng)先高標(biāo)準(zhǔn)倉庫總面積。2020年通用倉庫面積為11.45億立方米，相應(yīng)的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫面積僅為3.45億立方米。從人均物流地產(chǎn)面積看，橫向?qū)Ρ劝l(fā)達國家日本和美國，2019年日本人均現(xiàn)代物流地產(chǎn)為4.0平方米/人，美國為3.7平方米/人，這一數(shù)據(jù)在中國為0.7平方米/人。整體來看，近幾年國內(nèi)物流保管費用仍然呈現(xiàn)逐年攀升趨勢，市場規(guī)模將繼續(xù)擴大，但是高標(biāo)準(zhǔn)的物流地產(chǎn)設(shè)施仍然占總物流地產(chǎn)設(shè)施比例較低（以高標(biāo)準(zhǔn)倉庫為例），人均物流地產(chǎn)面積較發(fā)達國家差距明顯，反映出國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)仍具有較大發(fā)展空間。2011-2021年中國社會物流總費用及占GDP比重17.2%17.4%17.1%16.5%

2018-2020年中國通用倉庫及高標(biāo)準(zhǔn)倉庫面積3.003.153.4510.60 3.003.153.4515.7%14.9%14.7%14.8%14.7%14.7%14.6%12.1

14.6

16.7

2018

2019

20208.4

10.2 10.6 10.8 11.1

通用倉庫（億平方米） 高標(biāo)準(zhǔn)倉庫（億平方米）2019年中&美&日人均現(xiàn)代物流地產(chǎn)面積對比4.0 3.72019年中&美&日人均現(xiàn)代物流地產(chǎn)面積對比0.70.720112012201320142015201620172018201920202021社會物流總費用（萬億） 占GDP比重（%）來源：國家統(tǒng)計局，中國物流與采購聯(lián)合會，仲量聯(lián)行，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

日本 美國 中人均物流地產(chǎn)面積（平方米/人）中國物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈物流地產(chǎn)行業(yè)機構(gòu)穩(wěn)定，分工明確國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈主要分為三個環(huán)節(jié)，分別是上游基礎(chǔ)設(shè)施、中游物流服務(wù)、下游貨主方三個部分。產(chǎn)業(yè)鏈上游的參與者是資源的提供方，包括土地資源提供方，建材、設(shè)備的供應(yīng)商等；產(chǎn)業(yè)鏈中游環(huán)節(jié)的主體則是物流地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，主要包括專業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、零售企業(yè)、電商企業(yè)、金融機構(gòu)、物流企業(yè)等等；產(chǎn)業(yè)鏈的下游是物流地產(chǎn)的客戶，包括電商/零售、汽車、電子、醫(yī)療及?；?、大宗商品等。中國物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中國物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游 設(shè)備、建材供應(yīng)商 土地資源提供方（政府等） 中游 物流/電商平臺 順豐、中通、菜鳥、京東、蘇寧等 金融機構(gòu)專業(yè)倉儲運營方 中儲、南儲、中遠海運等黑石、厚樸、淡馬錫等地產(chǎn)商 傳統(tǒng)地產(chǎn)商：萬科、綠地、寶灣等物流地產(chǎn)商：普洛斯、安博、嘉民等下游 電商/零售 制造業(yè) 大宗商品 醫(yī)藥/?；?來源：公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。物流地產(chǎn)投資周期特征“增量”邁入“存量”，物流地產(chǎn)投資具備獨立性、長期性從倉儲固定資產(chǎn)投資完成額增速來看，2012-2016年保持高速增長趨勢，但從2017年開始國內(nèi)倉儲固定投資完成額下降明顯，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。從全社會固定投資情況看，整體呈規(guī)模上漲趨勢，但漲幅逐年下降。全社會固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟周期（GDP）有周期強相關(guān)，但是物流地產(chǎn)周期具備明顯獨立性，同時在產(chǎn)業(yè)邏輯上，對應(yīng)了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變化的特征。整體來看，近幾年國內(nèi)倉儲行業(yè)固定資產(chǎn)投資大幅收縮，但市場規(guī)模依舊保持增長態(tài)勢，反映出國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)從增量市場高速發(fā)展轉(zhuǎn)向存量市場轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展階段。2012-2021年中國倉儲業(yè)固定投資總額及

以普洛斯為例分析物流地產(chǎn)投資周期28.0%

完成額度情況662022.4%28.3%6984685667676620-1.3-0.45.55159 %-1.3-0.45.5

-7.76246-7.7

686473179.19.13120

% % %2012201320142015201620172018201920202021倉儲業(yè)固定投資總額（億元） 儲業(yè)固定投資完成比例（%）2012-2020年中國全社會固定投資規(guī)模及同比增長情況

地產(chǎn)運營5-8年地產(chǎn)運營5-8年18.0%16.9%51.452.718.0%16.9%51.452.754.528.2 33 13.5%40.643.446.148.9% %7.04.9%2.75.1%地產(chǎn)基金3-5年地產(chǎn)基金3-5年固定投資總額（萬億元） 同比增長（%）來源：國家統(tǒng)計局，中國物流與采購聯(lián)合會，普洛斯官網(wǎng)，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場綜述1中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式3中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局4中國物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向5中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場綜述1中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式3中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局4中國物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向510來源：戴德梁行，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7iResearchInc.來源：戴德梁行，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7iResearchInc.PAGE11中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史行業(yè)穩(wěn)步調(diào)整，參與主體趨于多元物流地產(chǎn)始于20世紀(jì)80年代開始在歐美等發(fā)達國家中發(fā)展，在國外發(fā)展的較為成熟后才進入中國。2003年，提出“物流地產(chǎn)”概念的普洛斯進入中國開始“圈地運動”，同時將倉儲物流設(shè)施的國際標(biāo)準(zhǔn)帶入國內(nèi)，至此國內(nèi)的物流地產(chǎn)的發(fā)展拉開序幕。外資野蠻生長

中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程

電子商務(wù)助力物流地產(chǎn)發(fā)展

市場規(guī)模擴大倍優(yōu)化調(diào)整階段優(yōu)化調(diào)整階段(2006-2015)起步發(fā)展階段(2003-2005) 起步發(fā)展階段(2003-2005)高速發(fā)展階段至今)外資叩門斯進入中國開始“圈地運動”

多元化發(fā)展?2022.7iResearchInc.PAGE?2022.7iResearchInc.PAGE21政策驅(qū)動物流地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展政策導(dǎo)向持續(xù)強化，政策紅利不斷釋放時間政策時間政策主要內(nèi)容及影響2012.12《關(guān)于促進倉儲業(yè)轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》促進倉儲業(yè)健康發(fā)展，加快推進傳統(tǒng)倉儲向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)型升級，致力于建立健全我國現(xiàn)代流通體系、降低流通成本、提高流通效率。2013.10《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013-2020年）》著重物流基礎(chǔ)設(shè)施的整合和建設(shè)，優(yōu)化空間布局，國家級示范區(qū)可獲政策支持。2014.10《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃（2014-2020年）》著力降低物流成本，提升物流企業(yè)規(guī)模化、集約化水平，加強物流基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)。2018.05《關(guān)于開展2018年流通領(lǐng)域現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系建設(shè)的通知》強化物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，夯實供應(yīng)鏈發(fā)展基礎(chǔ)。2018.12《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》指出國家物流樞紐的重要性，明確對物流用地的支持，并提出引導(dǎo)冷鏈物流設(shè)施向國家物流樞紐聚集，促進冷鏈物流規(guī)模化發(fā)展。時間政策主要內(nèi)容及影響2016.07《“互聯(lián)網(wǎng)+”高效物流實施意見》致力于提升倉儲配送智能化水平，發(fā)展高效便捷物流新模式，營造開放共贏的物流發(fā)展環(huán)境。2018.06《關(guān)于物流企業(yè)承租用于大宗商品倉儲設(shè)施的城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》降低物流地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本，促進物流地產(chǎn)企業(yè)有效發(fā)展，優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)。2020.03《物流企業(yè)大宗商品倉儲用地減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅》減按所屬土地等級適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅，進一步降低物流地產(chǎn)設(shè)施的建設(shè)成本。2020.04《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)，優(yōu)化倉儲物流行業(yè)結(jié)構(gòu)，提高資金利用率。2020.09《推動物流業(yè)、制造業(yè)深度融合創(chuàng)新發(fā)展實施方案》推動物流業(yè)制造業(yè)深度融合、創(chuàng)新發(fā)展，保持產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定，推動形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。方向性政策指導(dǎo)性政策來源：國務(wù)院及各地方政府官網(wǎng)，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制?，F(xiàn)狀1：物流地產(chǎn)整體效率偏低國內(nèi)物流費用成本控制進入瓶頸期目前，我國物流行業(yè)市場規(guī)模已位居世界第一，但從物流成本與物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平看，整體物流效率仍有待提升。16.7萬億元，占GDP比重達到14.6%，遠高于歐美國家10%占GDP比重來說，截至2016年仍處于下降趨勢，但近年來幾乎無明顯變化，物流費用控制面臨明顯瓶頸。其中，2020年中國物流費用中倉儲（保管）費用占GDP比重為5.0%，橫向?qū)Ρ让绹?，其中倉儲（保管）費用占GDP比重僅為2.5%，中國倉儲（保管）費用占比下降仍有空間。2012-2021年中國社會物流總費用結(jié)構(gòu) 2011-2020年中美物流成本占GDP比重對比 5.87.86.6 5.83.7 1.9 15.7%7.8%7.8%7.8%7.8%7.6%5.1%5.2%5.3%5.3%5.1%14.9%14.7%14.8%14.7%14.7% 3.6%

7.4% 8.0%7.8%7.6%7.4%4.7%8.0%7.8%7.6%7.4%4.7%5.1%5.0%5.0%3.1% 3.0% 2.5% 2.4% 2.2% 2.6% 2.5%2.5%2012

2013

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2011201220132014201520162017201820192020中國：物流成本占GDP比（%） 中國：保管成本占GDP比（%）物流保管費用（萬億） 物流運輸費用（萬億） 物流管理費用（萬億來源：國家統(tǒng)計局，WIND，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

美國：物流成本占GDP比（%） 美國：保管成本占GDP比（%）現(xiàn)狀2：高標(biāo)倉區(qū)域分布的不平衡物流地產(chǎn)的需求主要集中三個經(jīng)濟帶倉儲類項目的發(fā)展與繁榮的首要條件是選址，其項目能否取得成功與所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和交通布局網(wǎng)絡(luò)密切相關(guān)。由于地區(qū)發(fā)展的差異性，目前我國的高標(biāo)倉主要分布于長三角、珠三角與環(huán)渤海區(qū)域，整體出租情況良好。環(huán)渤海：區(qū)域不平衡局面有望緩解，北京疏解 ..來源：招商證券，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

非首都功能推動周邊發(fā)展由于政治重心、戰(zhàn)略定位、資源稟賦等差異，環(huán)渤海的產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，北京在高端產(chǎn)業(yè)方面獨占鰲頭，天津、山東、遼寧和河北等地則相對依賴資源、勞動密集型產(chǎn)業(yè)。但是，隨著“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展等多重戰(zhàn)略的共同推進，未來環(huán)渤海產(chǎn)業(yè)聯(lián)動有望逐步增強。環(huán)渤海地區(qū)擁有40多個港口，是中國最為密集的港口群，為高標(biāo)倉的建設(shè)提供了得天獨厚的優(yōu)勢。長三角：上海高標(biāo)倉供需兩旺，周邊城市承接外溢需求長三角城市群包括上海市、江蘇省東南部、浙江省東北部、與長江經(jīng)濟帶的重要交匯地帶，目前已形成立體化的綜合交通網(wǎng)絡(luò)，具備著扎實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。上海作為長三角的中心城市，高標(biāo)倉市場呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。蘇州、杭州、嘉興等周邊城市承接上海外溢需求，市場有望保持高景氣。珠三角作為南方地區(qū)對外開放的門戶，海上絲綢之路的起點，全國經(jīng)濟增長的重要引擎，輻射帶動華南、華中和西南地區(qū)發(fā)展。2021年珠三角GDP突破10萬億大關(guān)。創(chuàng)新轉(zhuǎn)型帶動經(jīng)濟增速持續(xù)領(lǐng)跑，打造高標(biāo)倉需求基礎(chǔ)。機遇1：制造業(yè)推動高標(biāo)倉需求上漲高端制造業(yè)表現(xiàn)強勁，逐步成為高標(biāo)倉的主要需求來源212021年，我國高技術(shù)制造業(yè)增加值增長18.2%，增速比規(guī)模以上工業(yè)增加值快8.6個百分點，全年高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模也較上年增長17.1%。分產(chǎn)品看，新能145.6%、44.9%、33.3%、22.3%汽車、機械、電子通訊、計算機等高端制造業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜、供應(yīng)商眾多、產(chǎn)品更新迭代快，因此供應(yīng)鏈效率尤為重要，這導(dǎo)致高端制造業(yè)也成為了高標(biāo)倉的重要租戶群體。2014-2021年中國高技術(shù)制造業(yè)、規(guī)模以上工業(yè)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資增加值增長變化

2021年中國高技術(shù)制造業(yè)重要分項產(chǎn)業(yè)增加值12.3%8.3%

17.0%15.8%15.9%10.8%15.8%15.9%10.8%13.4%6.0%6.6%

14.9%11.7%

17.3%8.8%

10.6%7.1%

18.2%17.1%9.6%

145.6%6.1%

6.2%

44.9%33.3%44.9%33.3%22.3%2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021高技術(shù)制造業(yè)增加值增長（%） 規(guī)模以上工業(yè)增加值增長高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資增長（%）來源：國家統(tǒng)計局，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

新能源汽車 工業(yè)機器人 集成電器 微型計算機設(shè)備增長比例（%）機遇2：消費助力物流地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展后疫情時代，中國消費市場提質(zhì)擴容，新興驅(qū)動力為物流地產(chǎn)行業(yè)保駕護航跨入新的十年，中國將面臨更復(fù)雜多變的市場環(huán)境，其中最主要的挑戰(zhàn)來自于經(jīng)濟增速的放緩及零售額增速放緩。然而，在中國消費市場提質(zhì)擴容的大背景之下，疊加新冠肺炎疫情的推動，物流地產(chǎn)行業(yè)衍生出了新興驅(qū)動力。隨著消費渠道拉直，制造效率提升，物流地產(chǎn)開始衍生出多元的中轉(zhuǎn)功能，與現(xiàn)階段商業(yè)業(yè)態(tài)的改變相輔相成，諸如冷鏈物流、生鮮電商以及社區(qū)團購開始發(fā)力，助力物流地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。2012-2021年中國社會消費品零售總額規(guī)模及占GDP比例44.5%44.7%44.3%42.3%

2012-2021年中國社會消費品零售線上&線下增速24.3% 23.2%40.5%41.8%41.2%

41.5%411649

38.6%38.5%440823

17.1%

19.2%300931262394237810210307

380987332316366262

391981

13.5%205863

232292

210869

24950522016

28794

37516

45490

51808

589532012201320142015201620172018201920202021社會消費品零售總額（億元） 占GDP比例（%）來源：國家統(tǒng)計局，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

2016 2017 2018 2019 2020 2021社會消費品零售總額:累計值（億元）社會消費品零售總額:實物商品網(wǎng)上零售額:累計值（億元）實物商品網(wǎng)上零售額占社會消費品零售總額的比重（%）機遇3：科技讓物流地產(chǎn)更高效人工智能將物流地產(chǎn)推向智慧時代不同于勞動密集型的傳統(tǒng)物流行業(yè)，智能物流體現(xiàn)出技術(shù)密集、以機器替代人力、土地利用效率大幅提升等特點，能夠有效的在物流的運輸、倉儲、配送以及客服和管理階段應(yīng)用。在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，物流行業(yè)的前沿科技的應(yīng)用主要分布在倉儲系統(tǒng)、搬運輸送系統(tǒng)、分揀揀選系統(tǒng)以及信息管理軟件四個模塊。相比于傳統(tǒng)物流倉儲系統(tǒng)，現(xiàn)代物流地產(chǎn)的智能倉儲優(yōu)勢明顯，能夠更高效的利用空間，提高存量，實現(xiàn)動態(tài)存儲，節(jié)約人力，具備極高的可視化程度和管理效率。這使得現(xiàn)代物流地產(chǎn)具備極高的市場歡迎度，進一步促進行業(yè)的蓬勃發(fā)展。智能運輸智能智能配送智能客服智能運輸智能智能配送智能客服倉儲系統(tǒng)自動化立體庫碼垛機器人搬運系統(tǒng)倉儲有軌導(dǎo)引小車無軌導(dǎo)引小車分揀系統(tǒng)水平揀選系統(tǒng)垂直揀選系統(tǒng)軟件系統(tǒng)倉儲揀選系統(tǒng)工業(yè)揀選系統(tǒng)來源：中國物流與采購聯(lián)合會，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

部分智能倉儲系統(tǒng)對比傳統(tǒng)倉儲的優(yōu)勢智能倉儲傳統(tǒng)倉儲空間利用率充分利用垂直空間需占用大面積土地，利用效率較低儲存量遠大于普通倉庫，節(jié)約70%以上土地單層倉庫儲存形態(tài)動態(tài)儲存：貨物在倉庫內(nèi)可以按需自動存取靜態(tài)儲存：只是貨物存儲的場所，保存是其主要功能作業(yè)效率按需自動存儲，效率更高主要依靠人力，存取速度慢人工成本80%的勞動力成本節(jié)約人工成本高環(huán)檢要求可適應(yīng)多數(shù)環(huán)檢受黑暗、溫度、有毒等特殊環(huán)檢影響很大可視化程度實時錄入系統(tǒng)，準(zhǔn)確度高受黑暗、溫度、有毒等特殊環(huán)檢影響很大消防具備高消防反應(yīng)能力基本無消防反應(yīng)能力機遇4：物流地產(chǎn)成為資本寵兒物流地產(chǎn)的投資回報率高于其他商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)在物流園區(qū)進行投融資的過程中，租金價格、物業(yè)出租率、土地價格和資金成本是最為核心的要素。租金價格迅速放量，未來租金價格維持上漲，但同時需要關(guān)注區(qū)域間的結(jié)構(gòu)性漲幅，這將決定房企物業(yè)布局和拿地策略。物業(yè)出率土地價格：企業(yè)獲取土地的能力與拿地價格從成本端決定企業(yè)的投資回報率，這也是本土企業(yè)的優(yōu)勢所在。資金成本周期投資對房產(chǎn)租賃企業(yè)的資金成本要求更高，因此需要關(guān)注企業(yè)的融資成本與財務(wù)風(fēng)險。根據(jù)仲量聯(lián)行評估咨詢服務(wù)部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海市的物流地產(chǎn)的資本化率表現(xiàn)均優(yōu)于辦公樓物業(yè)和無風(fēng)險投資收益。物流地產(chǎn)投資回報衡量率標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)仲量聯(lián)行評估咨詢服務(wù)部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海市的物流地產(chǎn)的資本化率表現(xiàn)均優(yōu)于辦公樓物業(yè)和無風(fēng)險投資收益。租金依據(jù)市場行情確定租金依據(jù)市場行情確定投資回報量/出租率價/租金投資回報量/出租率價/租金投資回報率

上海市物流地產(chǎn)/辦公樓/5年期國債收益率對比（截止2020年第三季度）5%投資成本建安成本投資成本建安成本土地價格一級市場購買+二級市場并購 3% 筑+安裝成本

物流地產(chǎn)收益率 辦公樓收益率5年期國債收益率收益率（%）來源：WIND，光大證券，仲量聯(lián)行，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。機遇5：物流地產(chǎn)擁有穩(wěn)定高收益首批倉儲設(shè)施公募REITs表現(xiàn)趨好，備受投資者追捧首批9支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市后先抑后揚，截至2021年底總市值較發(fā)行規(guī)模漲17%，顯著跑贏同期A股，尤其環(huán)保類、倉儲物流類REITs漲幅靠前。其中，截至2021年12月31日，中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT這兩只倉儲物流REITs較發(fā)行價漲幅分別是25%和33%。中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)2021年第四季度運營情況8,801萬元71.79%100%中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)2021年第四季度運營情況8,801萬元71.79%100%中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT上市后漲幅25%首次分25%首次分紅2021年11月12日，中金普洛斯REIT發(fā)布公告，以9月30日為收益分配基準(zhǔn)日，進行2021年度第一次分紅。本次分紅的權(quán)益登記日為11月16日，采用現(xiàn)金分紅的方式，分紅方案為0.5220元/10份基金份額，并免收分紅手續(xù)費。中金普洛斯REIT 紅土鹽田港REIT來源：WIND，普洛斯官網(wǎng)，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。挑戰(zhàn)1：拿地困境日益凸顯倉儲用地獲取難度大是高標(biāo)倉擴張的最大掣肘與住宅開發(fā)類似，物流地產(chǎn)開發(fā)起始于選址拿地，之后是開工建設(shè)，完成后客戶入住。各高標(biāo)倉在規(guī)劃建設(shè)方面區(qū)別較小，對于客戶來說最大的差別在于地理位置，因此選址拿地是關(guān)鍵。目前拿地尤其是獲取優(yōu)質(zhì)地理位置的土地是許多物流地產(chǎn)開發(fā)商的瓶頸。拿地困境主要凸顯在兩個方面，一方面是處于優(yōu)質(zhì)地段的土地是有限的，另一方面是許多城市物流用地供地少，從政府角度來說，在以財政稅收為考核指標(biāo)的背景下，物流用地帶來的單位稅收貢獻要明顯小于生產(chǎn)性的工業(yè)用地，因此供給意愿較低。一線城市坐擁大量制造業(yè)企業(yè)及四通八達的交通樞紐網(wǎng)絡(luò)，是建造高標(biāo)倉的理想城市。但是近五年來，一線城市工業(yè)用途土地出讓僅有10筆，拿地難現(xiàn)象日益嚴(yán)重。2017-2022年一線城市工業(yè)用地出讓明細序號城市宗地名稱成交總價(萬元)容積率1廣州南沙區(qū)珠江工業(yè)園區(qū)塊，靈新大道以東，南珠大道以西地塊55302.0035670.00小于或等于32廣州南沙區(qū)廣州市慶盛樞紐區(qū)塊石排新涌以南、橫二路以北地塊41114.0019836.00小于或等于43廣州南沙區(qū)慶盛樞紐地塊14308.2013715.00小于或等于3.64深圳深圳市坪地國際低碳城地塊18000.2218300.00小于或等于4.85上海松江區(qū)佘山鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)SS-19-001號（SJS90002單元28-01號地塊） 66970.3015201.00等于1.326上海松江區(qū)佘山鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)SS-19-002號（SJS90002單元27-02號地塊） 63905.2014455.00等于1.27上海201921201地塊31871.808606.00等于2.58上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)PDC1-0401單元K05-01地塊21802.008393.00等于3.59上海寶山區(qū)顧村大型居住社區(qū)BSPO-0104單元0434-04地塊11605.005805.00等于3.510上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)PDC1-0401單元K08-01地塊15091.005792.00等于2.5來源：WIND，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。挑戰(zhàn)2：存量升級路阻力極大非高標(biāo)倉儲改造難度大，存量轉(zhuǎn)型有阻礙國內(nèi)倉儲供給側(cè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重缺失，存量以低端倉、農(nóng)民倉等非高標(biāo)倉為主，在倉儲用地供應(yīng)持續(xù)緊張的背景之下，加快存量倉儲向高標(biāo)倉的改造升級成為重要出路，然而，存量倉儲轉(zhuǎn)型升級之路卻存在諸多阻礙。首先，高標(biāo)倉開發(fā)商難以獲得存量倉儲進行改造升級。目前國內(nèi)大部分傳統(tǒng)倉掌握在一些傳統(tǒng)的國營企業(yè)、蔬菜公司、建材公司手中，這類群體通常具有通過土地變性以博取增值收益的心態(tài)，因此交易并不活躍。此外，傳統(tǒng)倉儲的行業(yè)集中度偏低，且單體面積較小，這加大了開發(fā)商獲取存量的難度和成本，降低了升級改造的經(jīng)濟性。就目前市場的投融資案例來看，被投資標(biāo)的主要集中在高標(biāo)倉開發(fā)商，鮮有傳統(tǒng)倉儲企業(yè)的參與。其次，傳統(tǒng)倉持有者自發(fā)進行升級改造的動力也不充足。由于傳統(tǒng)倉的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套與高標(biāo)倉的要求相去甚遠，升級改造需投入大量資金。以2萬平方米的舊式倉儲改造為例，放棄一年400多萬的租金收入已相當(dāng)難受，更遑論3000萬元的改造投入將給持有者帶來明顯的資金壓力。此外，傳統(tǒng)倉持有者普遍缺乏對高標(biāo)倉的專業(yè)運營能力，即使改建成功，也未必能夠順利招商并收回改建成本。來源：招商證券，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

傳統(tǒng)非高標(biāo)倉改造成本測算假設(shè)條件改造投入測算改造期總建筑成本改造前月租金單位基建改造成本基建改造投入改造期減少租金收入合計12個月20,000平方米18元/平方米1,500元/平方米3,000萬432萬%3,432萬中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場綜述1中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式3中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局4中國物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向5中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場綜述1中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式3中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局4中國物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向522來源：國家統(tǒng)計局，國家郵政局，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7iResearchInc.來源：國家統(tǒng)計局，國家郵政局，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7iResearchInc.PAGE23國內(nèi)物流地產(chǎn)主流開發(fā)運營模式物流企業(yè)依托自身業(yè)務(wù)，發(fā)力物流地產(chǎn)，打造一體化供應(yīng)鏈需求端持續(xù)發(fā)力：2021年，全國社會物流總額為335.2萬億元，按可比價格計算，同比增長9.2%，是“十三五初期的1.5倍”，兩年年均增長6.2%。2021年，我國快遞業(yè)務(wù)量已超1000年穩(wěn)居世界第一，對全球市場增長貢獻率超50%，日均服務(wù)用戶近7億人次。隨著需求端的持續(xù)發(fā)力，我國社會物流規(guī)模與快遞行業(yè)規(guī)模保持持續(xù)增長，各物流企業(yè)依托自身業(yè)務(wù)的發(fā)展，開始逐步著手布局物流地產(chǎn)行業(yè)，打造一體化供應(yīng)鏈。以阿里系、京東系為首的電商企業(yè)組建的物流公司重點發(fā)力自建倉儲領(lǐng)域，以順豐為首的傳統(tǒng)物流巨頭也以“倉配一體化”為重要戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。優(yōu)點：更貼合物流本身，最大化的發(fā)揮物流地產(chǎn)的功能缺點：管理水平較低，建設(shè)非專優(yōu)點：更貼合物流本身，最大化的發(fā)揮物流地產(chǎn)的功能缺點：管理水平較低，建設(shè)非專業(yè)化的情況下，建設(shè)成本較高物流企業(yè)完全主導(dǎo)建設(shè)京東物流物流企業(yè)完全主導(dǎo)建設(shè)京東物流菜鳥物流順豐速運 。。。 直接全權(quán)管理財務(wù)經(jīng)營優(yōu)點：節(jié)省租金，享受稅收減免缺點：前期建設(shè)投入資金過大?2022.7iResearchInc.PAGE?2022.7iResearchInc.PAGE30國內(nèi)物流地產(chǎn)主流開發(fā)運營模式地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮自身傳統(tǒng)優(yōu)勢，主導(dǎo)物流地產(chǎn)的建設(shè)的模式，地產(chǎn)商們往往能在設(shè)施建設(shè)、物業(yè)管理以及資金的靈活使用方面做的更出色。物流地產(chǎn)作為具備長期穩(wěn)定收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)形式，自然受到諸多傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)的追捧。以地產(chǎn)商為主導(dǎo)的物流地產(chǎn)運營模式財務(wù)：物流企業(yè)免去建設(shè)成本，極大節(jié)約自身成本，優(yōu)化自身現(xiàn)金流經(jīng)營：地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)有著豐富的經(jīng)驗，可極大加快建設(shè)效率，靈活使用資金杠桿，縮短項目周期 地產(chǎn)商 財務(wù)：物流企業(yè)免去建設(shè)成本，極大節(jié)約自身成本，優(yōu)化自身現(xiàn)金流經(jīng)營：地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)有著豐富的經(jīng)驗，可極大加快建設(shè)效率，靈活使用資金杠桿，縮短項目周期

優(yōu)點物流地產(chǎn)設(shè)施物流企業(yè)支付相應(yīng)的租金/購買資金物流地產(chǎn)設(shè)施

將建設(shè)好的物流地產(chǎn)設(shè)施租賃/賣給物流企業(yè) 物流企業(yè) 財務(wù)：對于小規(guī)模物流企業(yè)租金/購買成本過高，入場券較昂貴缺點來源：公開資料，財務(wù)：對于小規(guī)模物流企業(yè)租金/購買成本過高，入場券較昂貴缺點國內(nèi)物流地產(chǎn)主流開發(fā)運營模式物流企業(yè)與地產(chǎn)商強強聯(lián)合物流企業(yè)與傳統(tǒng)地產(chǎn)商在進行物流地產(chǎn)開發(fā)時均有自身所具備的獨特優(yōu)勢，也均存在無法避免的劣勢。因此，在很多情況下，物流企業(yè)與傳統(tǒng)地產(chǎn)商合作往往是一個實現(xiàn)double-win的方式，在雙方都獲得足夠利益的同時還可以避免自身劣勢對于開發(fā)過程所造成的負面影響。物流企業(yè)與地產(chǎn)商合作往往有兩種模式：物流企業(yè)與地產(chǎn)商直接合作。第三方機構(gòu)牽頭，整合物流企業(yè)與地產(chǎn)商資源，進行強強聯(lián)合。財務(wù)地產(chǎn)商與物流企業(yè)聯(lián)合主導(dǎo)的物流地產(chǎn)運營模式財務(wù)1優(yōu)點：提高資金管理水平，節(jié)1優(yōu)點：提高資金管理水平，節(jié)省租金缺點：利益分配面臨考驗地產(chǎn)公司直接聯(lián)合共同建設(shè)+運營地產(chǎn)公司直接聯(lián)合共同建設(shè)+運營物流地產(chǎn)設(shè)施2地產(chǎn)公司2

第三方牽頭共同建設(shè)+運營

物流地產(chǎn)設(shè)施

經(jīng)營查功能，避免了信用風(fēng)險務(wù)?優(yōu)點：充分利用第三方獨立審查功能，避免了信用風(fēng)險務(wù)?優(yōu)點：充分利用第三方獨立審域的優(yōu)勢缺點：管理權(quán)限分配、風(fēng)險分擔(dān)可能會出現(xiàn)分歧經(jīng)營經(jīng)營缺點：對第三方中介專業(yè)要求高，需社會信用檔案的背書來源：缺點：對第三方中介專業(yè)要求高，需社會信用檔案的背書物流地產(chǎn)傳統(tǒng)盈利模式通過資源整合打造物流園區(qū)，提升供應(yīng)鏈效率，實現(xiàn)資源價值的最大化物流地產(chǎn)商通常以物流園區(qū)作為平臺，通過將地產(chǎn)資源與其它資源整合，以帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，提高供應(yīng)鏈效率，最終實現(xiàn)資源價值的最大化?？傮w上物流園區(qū)的傳統(tǒng)盈利主要來自三個方面，即租金收入、增值收益、其他收益。其他收益租金收入其他收益租金收入增值服務(wù)增值服務(wù)物業(yè)管理費用停車場收費

來源：中國物流與采購聯(lián)合會，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。物流地產(chǎn)傳統(tǒng)盈利模式租金收入是物流地產(chǎn)的主要收入方式租賃服務(wù)包括倉庫租賃、設(shè)備租賃、房屋租賃、配套設(shè)施租賃等。倉庫租賃是指經(jīng)營者將大型倉儲場地租給物流、電商、制造業(yè)企業(yè)等客戶。設(shè)備租賃指的是將一些交通設(shè)施設(shè)備如鐵路專用線，物流設(shè)備如裝卸、運輸設(shè)備等租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)，以獲取收益。配套設(shè)施租賃與物業(yè)管理都是由于租賃而產(chǎn)生一系列配套收費服務(wù)。租賃服務(wù)帶來的租金收益穩(wěn)定，是物流地產(chǎn)最主要的收益來源。倉庫租賃。倉庫租賃。設(shè)備租賃物業(yè)管理房屋租賃停車場配套設(shè)施租賃6.56%的物流園區(qū)擁有此項收益餐飲、住宿、娛樂、購物等設(shè)施或場地3.74%的物流園區(qū)擁有此項收益辦公大樓及用作各種其余用途的房屋5.56%的物流園區(qū)擁有此項收益物流園區(qū)內(nèi)存在大量運輸車輛交匯，停車場需求旺盛2.擁有設(shè)備租賃收入的物流園區(qū)占比42%將一些交通設(shè)施設(shè)備如鐵路專用線，物流設(shè)備如裝卸、運輸設(shè)備等租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)4.55%的物流園區(qū)擁有此項收益因為倉庫租賃、房屋租賃而產(chǎn)生的相應(yīng)的物業(yè)管理需求1.擁有倉庫租賃收入的物流園區(qū)占比100%經(jīng)營者將園區(qū)內(nèi)所建的大型現(xiàn)代化倉儲設(shè)施設(shè)備進行出租，這是出租收入的主要來源之一來源：公開資料，東海證券研究所，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。物流地產(chǎn)傳統(tǒng)盈利模式增值服務(wù)+其他收益，共筑物流地產(chǎn)盈利基石有66%的物流園區(qū)的主要收入包括了各種服務(wù)費用如配套裝卸、簡單加工、包裝等，增值服務(wù)如信息培訓(xùn)、融資中介、管理費等，以及各類金融服務(wù)等。這些服務(wù)收入構(gòu)成了物流地產(chǎn)商們僅次于租賃收入的主要收入。同時，對于國內(nèi)大部分物但一些成熟的物流地產(chǎn)企業(yè)可以通過將土地這類重資產(chǎn)與ABS等金融產(chǎn)品綁定，從而獲得持續(xù)融資能力。此外，物流園區(qū)匯集著大量的行業(yè)資源。故當(dāng)存在合適的投資機會，物流園區(qū)的主體會進行投資，通過資本運作獲得收益。同時，增資擴股、上市也是獲得物流地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到后期獲得盈利的一種選擇。中國物流地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)盈利模式之增值服務(wù)+其他收益土地 土地+ABS，實現(xiàn)重資產(chǎn)的輕運營，使企業(yè)具備長效寬?，F(xiàn)金流。

初加工倉庫同時提供配套裝卸、簡單加工、

金融服務(wù)與銀行等機構(gòu)合作，在保稅倉、倉單質(zhì)押等供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)中提供庫存質(zhì)押貨品的動態(tài)或靜態(tài)監(jiān)管和其他附加業(yè)務(wù)，收取管理費。

投資 物流地產(chǎn)類企業(yè)可通過增資擴股、上市的方式獲得收益。同時物流地產(chǎn)企業(yè)可以通過投資獲得收益。來源：公開資料，東海證券研究所，平安證券研究所，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。物流地產(chǎn)新興盈利模式物流地產(chǎn)逐漸成資本追逐的熱點由于我國目前房地產(chǎn)市場整體上供需轉(zhuǎn)弱，物流土地政策也隨之日漸緊張，且傳統(tǒng)融資模式如銀行資金等監(jiān)管趨嚴(yán)，物流地產(chǎn)商逐漸將目光轉(zhuǎn)移至以存量資源為基礎(chǔ)的如二手土地、持有物流物業(yè)等的ABS、基金融資模式上。根據(jù)近幾年物流物流+基金物流+基金環(huán)節(jié)引入基金以盤活現(xiàn)金流。地產(chǎn)基金地產(chǎn)基金快速兌現(xiàn)收入來源：國家發(fā)改委，WIND，光大證券，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

中國外資與內(nèi)資物流地產(chǎn)商業(yè)運營模式對比性質(zhì)典型案例商業(yè)模式特征外資普洛斯輕資產(chǎn)運營項目成熟后，發(fā)起基金收購手中成熟物業(yè)，基金到期后通過資產(chǎn)上市，或發(fā)起規(guī)模更大的新基金吸收合并舊基金。借助基金信托實現(xiàn)5-10倍杠桿，實現(xiàn)項目快速周轉(zhuǎn)，提升運營規(guī)模。內(nèi)資寶灣物流重資產(chǎn)運營自持物業(yè)為主，資金沉淀大，開發(fā)周期長，物流地產(chǎn)新興盈利模式我國倉儲物流公募REITs已開始試點2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點相關(guān)工作的通知》，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募2021年6月21日，我國首批9支基礎(chǔ)設(shè)施易所掛牌上市，國內(nèi)公募正式落地。按照底層資產(chǎn)劃分，首批試點中的中金普洛斯REIT及紅土鹽田港REIT均屬于倉儲物流類，最終認購價格分別為3.89元和2.3元。模式上兩者傾向于日本、新加坡模式，即單支REIT倉庫數(shù)量較少、單倉面積較大。收益上兩者預(yù)期年現(xiàn)金流分派率位于4.3%-4.8%區(qū)間，上市后二級市場呈小幅溢價。中金普洛斯REIT及紅土鹽田港REIT底層資產(chǎn)REIT名稱底層資產(chǎn)項目位置建面可租賃面積出租率租金及管理費估值特點單位萬平萬平%元/平/月億元中金普洛斯REIT普洛斯北京空港物流園北京市順義區(qū)13.0512.8196.9%67.3816.372002年經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)設(shè)立的北京市唯一的航空-公路國際貨運樞紐型物流基地普洛斯通州光機電物流園北京市通州區(qū)4.564.05100.0%74.354.89園區(qū)主要功能定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)和高端制造業(yè)普洛斯廣州保稅物流園廣東省廣州市4.424.39100.0%24.632.01一期主要發(fā)展商業(yè)貿(mào)易、商業(yè)性簡單加工等；二期主要用于發(fā)展電子信息制造業(yè)等高科技產(chǎn)業(yè)普洛斯廣州保稅物流園廣東省廣州市10.9111.28100.0%40.138.89周邊以工業(yè)園為主，產(chǎn)業(yè)聚集度高普洛斯順德物流園廣東省佛山市10.510.67100.0%33.055.87周邊以汽車制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)聚集度高蘇州望亭普洛斯物流園江蘇省蘇州市9.219.44100.0%33.725.09園區(qū)先后有盛豐物流、通聯(lián)物流、普洛斯等項目進駐普洛斯淀山湖物流園江蘇省昆山市17.8418.1297.0%25.2410.34周邊高端電子信息、機械制造、工業(yè)加工類企業(yè)較為集中合計70.4970.7698.7%40.0453.46紅土鹽田港REIT現(xiàn)代物流中心項目廣東省深圳市32.0426.61100.0%38.3417.05擁有海鐵、水水、公水等多式聯(lián)運，區(qū)位優(yōu)勢明顯來源：WIND，基金產(chǎn)品募集說明書，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場綜述1中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式3中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局4中國物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向5中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場綜述1中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式3中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局4中國物流地產(chǎn)行業(yè)有效投資方向531來源：戴德梁行，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7iResearchInc.來源：戴德梁行，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7iResearchInc.32“一超多強”，頭部效應(yīng)明顯外資巨頭遙遙領(lǐng)先，新入局者眾多目前我國物流地產(chǎn)行業(yè)已形成了以普洛斯、安博、嘉民為代表的外資企業(yè)和以寶灣、宇培、ESR等為代表的國內(nèi)物流地產(chǎn)商同臺競爭的格局。在規(guī)模排名上，2020年物流不動產(chǎn)市占率前五位分別為普洛斯、萬緯、寶灣、宇培、豐樹，CR5為53.9%，CR10為72.6%，行業(yè)集中度較高。根據(jù)戴德梁行資料顯示，截至2020年底，普洛斯持有已建成倉儲面積接近3000萬平方米，占全國物流地產(chǎn)總建筑面積接近30%。國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)出“一超多強”的企業(yè)競爭格局。2020年中國主要物流地產(chǎn)公司市場份額占比3%2%

2020年中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局5%5%6%7%公司名稱客戶普洛斯公司名稱客戶普洛斯嘉民物流、汽車、零售和電子零售寶灣第三方物流提供商、電子商務(wù)企業(yè)、零售商和批發(fā)商

4%4%8%其他 萬

27%

30%寶灣

梯隊特點梯隊特點代表公司第一梯隊市占率在10%以上普洛斯第二梯隊市占率在5%-10%之間萬緯、宇培、嘉民、易商第三梯隊市占率在2%-5%之間寶博、寶灣、平安、豐樹宇培 豐樹 易商紅木 安博嘉民 平安 深國際來源：普洛斯官網(wǎng)，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7iResearchInc.來源：普洛斯官網(wǎng)，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。?2022.7iResearchInc.PAGE33頭部企業(yè)分析：普洛斯全球領(lǐng)先的物流地產(chǎn)巨頭普洛斯（GLP）最初由安博（Prologis）的中國和日本資產(chǎn)拆分而來，于2009年創(chuàng)立，其創(chuàng)始人司馬景瀚和梅志明此前均來自于安博（Prologis），此前分別為安博（Prologis）全球CEO和亞洲CEO。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，普洛斯已成為全球領(lǐng)先的專注于物流、不動產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、金融及相關(guān)科技領(lǐng)域的投資管理與商業(yè)創(chuàng)新公司。目前的業(yè)務(wù)遍及巴西、中國、歐洲、印度、?本、美國及越南等17個國家和地區(qū)，資產(chǎn)管理規(guī)模超過1100億美元。普洛斯發(fā)展歷程易普洛斯(GLP)創(chuàng)立2015億美元

普洛斯金融成立2021

2020

2019

2018

2017

2016?2022.7iResearchInc.PAGE?2022.7iResearchInc.PAGE38頭部企業(yè)分析：普洛斯中國境內(nèi)排名第一的物流地產(chǎn)企業(yè)，率先開始實踐物流地產(chǎn)REITs普洛斯在中國具有領(lǐng)先的絕對優(yōu)勢，目前，普洛斯是中國境內(nèi)最大的現(xiàn)代物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商。據(jù)普洛斯中國2021年1月20日發(fā)布的2021公司債募集說明書顯示，截至2020年9月30日，普洛斯中國在境內(nèi)所持有物流倉儲面積約4042萬平方米，持有已建成的倉儲面積約為2989萬平方米，位居中國境內(nèi)現(xiàn)代倉儲行業(yè)第一。普洛斯在中國68個地區(qū)市場，投資、開發(fā)和管理著400先的另類資產(chǎn)管理機構(gòu)，普洛斯在中國的資產(chǎn)管理規(guī)模達720億美元，在中國境內(nèi)外募集并運行多支專門投資于中國的私募基金，普洛斯REIT是中國首批公募基礎(chǔ)設(shè)施之一，也是上交所首支“倉儲物流類”基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT。普洛斯物流地產(chǎn)開發(fā)運營模式 普洛斯中國控股的完工總建筑面積 普洛斯中國控股的完工總建筑資本市場物業(yè)開發(fā)部門

2020.9

19%

面積區(qū)域分布11%

48%成熟物業(yè)資產(chǎn)證券化、

2018.3

0 10001500200025003000普洛斯中國控股的完工總建筑面積(萬平方米)

22%東部 中西部 北部 南部基金管理部門

置入基金租金收入

物業(yè)管理部門

2021年6月21日，我國首批9支基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目在滬、深兩地交易所掛牌上市，國內(nèi)公募REITs正式落地。按照底層資產(chǎn)劃分，首批試點REITs中的中金普洛斯REIT屬于倉儲物流類，最終認購價格為3.89元。這也是普洛斯在中國的首次倉儲物流REIT實踐。收益REIT名稱建面(萬平)收益REIT名稱建面(萬平)可租賃面積(萬平)出租率(%)租金及管理/平/月)估值(億元)中金普洛斯REIT70.4970.7698.7%40.0453.46

服務(wù) 租金

中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)資本市場 客戶來源：普洛斯官網(wǎng)，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。頭部企業(yè)分析：萬緯物流傳統(tǒng)房企巨頭的物流地產(chǎn)布局萬科為較早涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域的房企之一，2015年萬科正式推出萬緯物流，近六年來公司加速擴張，已發(fā)展為物流地產(chǎn)行業(yè)本土龍頭企業(yè)。縱向來看，2017年7月，萬科出資168億元參與收購新加坡物流巨頭普洛斯，占股21.4%（此外，厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%）。同年7月，萬科成立萬緯冷鏈平臺，并于次年收購英國太古集團在中國的7座冷庫資產(chǎn)，進一步完善一線城市及內(nèi)陸核心港口城市倉儲布局。2020年，萬緯物流與新加坡政府投資公司（GIC）簽署合作協(xié)議，共同成立中外合資公司作為投資平臺。2020年6月，萬緯物流首期類REITs產(chǎn)品“萬緯物流-易方達資產(chǎn)-物流倉儲1期資產(chǎn)支持專項計劃”在深圳證券交易所掛牌，資產(chǎn)及經(jīng)營管理能力獲資本市場認可。萬緯物流發(fā)展歷程萬科正式進軍物流地產(chǎn)，推出全新物流獨立20142015201620142015201620172018201920202021

參與收購新加坡物流巨頭普洛斯，同年成立萬緯冷鏈物流

持續(xù)提升經(jīng)營效率、效益，大力發(fā)展冷鏈物流業(yè)務(wù)，完善業(yè)務(wù)布局

將63.2億元股東借款轉(zhuǎn)為對其股權(quán)出資萬科成立物流地產(chǎn)事業(yè)部，率先戰(zhàn)略布局物流地產(chǎn)

迅速拓展，相繼與京東、順豐、菜鳥等簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，開啟全國戰(zhàn)略布局

融合太古冷鏈加速布局冷鏈業(yè)務(wù)版圖

萬緯物流首期類REITs產(chǎn)品在深交所掛牌上市來源：萬緯官網(wǎng)，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。頭部企業(yè)分析：萬緯物流高標(biāo)倉+冷鏈，共筑萬緯核心競爭力萬緯物流聚焦高標(biāo)倉及冷鏈物流兩大核心業(yè)務(wù)。2018年7月，萬緯并購太古旗下冷鏈物流資產(chǎn)包，包括位于上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫資產(chǎn)。并購?fù)瓿珊?，萬緯冷鏈為中國規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務(wù)商，2520219879775694%4168%2020年萬緯物流管理項目（含非并表項目）18.737%12.9比增長29%；冷庫營業(yè)收入5.8億元，同比增長60%。營收高增下萬緯物流市占率也由2018年的5.7%提升至2020年的8%。2017-2020年萬緯物流高標(biāo)倉出租率96.03% 96.07%94.16%91.84%

2019-2021上半年萬緯物流營業(yè)收入2017 2018 2019 高標(biāo)倉出租率（%）冷鏈物流園25個服務(wù)企業(yè)500+冷鏈物流園25個服務(wù)企業(yè)500+倉儲規(guī)模85萬+㎡進駐城市21個來源：萬緯官網(wǎng)，戴德梁行，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。

2019 2020 2021上半年13.6518.7013.40營業(yè)收入（億元）13.6518.7013.402020上半年-2021上半年萬緯物流營業(yè)收入拆分5.7 7.2 9.22.6 3.2 4.22020上半年 2020下半年 2021上半年高標(biāo)倉營業(yè)收入（億元） 冷庫營業(yè)收入（億元）頭部企業(yè)分析：ESR亞太物流地產(chǎn)龍頭20112016ESR，201911公司在物流地產(chǎn)的開發(fā)和運營方面秉持了輕資產(chǎn)策略，加快了項目周轉(zhuǎn)率、并提升了回報率，形成了業(yè)務(wù)體量的良性擴張。目前公司業(yè)務(wù)發(fā)展重心為亞太一二線城市的物流地產(chǎn)，戰(zhàn)略選址定位在中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞以及印度的主要物流樞紐、重要海港、機場、工業(yè)園區(qū)等物資流通、信息流通的節(jié)點。公司業(yè)務(wù)包含物流地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、投資業(yè)務(wù)以及公司業(yè)務(wù)包含物流地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、投資業(yè)務(wù)以及基金管理業(yè)務(wù)三大板塊：開發(fā)業(yè)務(wù)（Development）：基金管理業(yè)務(wù)（FundManagement）：公司管理了一系列基金，覆蓋處于不同發(fā)展階段的物流項目，為市場提供多元化投資機會；投資業(yè)務(wù)（Investment）：產(chǎn)投資信托基金、直接股權(quán)投資上市公司等。收入開發(fā)利潤建設(shè)收入開發(fā)費收入開發(fā)利潤建設(shè)收入開發(fā)費租金收益比例收益上市證券股息收入推動力開發(fā)項目儲備增加開發(fā)邊際利潤增厚資產(chǎn)負債表資產(chǎn)加速循環(huán)基金管理規(guī)模增長開發(fā)項目儲備增長獎勵費提升租金增長出租率提升資本化比率壓縮上市證券派息率提高基金管理 投資

基金管理 投資來源：ESR官網(wǎng)，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。頭部企業(yè)分析：ESR專注于電商細分市場ESR的客戶分布各個領(lǐng)域，包括電子商務(wù)公司，第三方物流供應(yīng)商、傳統(tǒng)零售商、制造商、冷鏈物流供應(yīng)商及其他企業(yè)。隨著物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)就現(xiàn)代化經(jīng)濟繼續(xù)演變，ESR的大部分租戶服務(wù)于亞太區(qū)的本地消費行業(yè)。ESR格外專注于電商細分市場，2021年公司前十大租戶中來自電子商務(wù)公司的租金收入貢獻約占80%，其中韓國電商企業(yè)Coupang收入貢獻占比最高，約為9.4%。按收入劃分的物業(yè)組合終端用戶行業(yè)，電子商務(wù)及第三方物流公司占比公司收入總額的62%。2021年ESR按收入劃分的物業(yè)組合十大租戶比例 2021年ESR按收入劃分的物業(yè)組合7.2%3.4%2.5%7.2%3.4%2.5%2.3%1.8%1.7%1.6%1.4%1.3%十大租戶中有九家為電子商務(wù)公司CoupangSB.LogisticsCorpMarketKurlyNakanoShokai9.4% 9%5%7%Nitori

17%

62%WoolworthsGroupEmergentColdPtyLtd電子商務(wù)及第三方物流公司 零售 制造 冷凍鏈 其他WoolworthsGroupEmergentColdPtyLtd按收入劃分的物業(yè)組合十大租戶的比例（%）注釋：根據(jù)資產(chǎn)負債表的資產(chǎn)以及基金及投資公司持有的資產(chǎn)計算。來源：ESR官網(wǎng)，公開資料，艾瑞咨詢研究院自主研究繪制。中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場綜述1中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)2中國物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式3中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局4中國