福建商住一體項目營銷策劃方案（ppt共80P）

NO.4擊鼓鳴號之推廣傳播NO.5攻城掠地之銷售執(zhí)行NO.3運(yùn)籌帷幄之銷售策略NO.2分身解術(shù)之項目定位NO.1知己知彼之市場環(huán)境目錄NO.1讀，市場知己知彼之市場環(huán)境一、宏觀政策市場1、住宅調(diào)控政策2011年伊始的新“國八條”堪稱史上最給力的政策組合，不僅將農(nóng)歷2010年的樓市調(diào)控推到了歷史頂峰，也正式宣告了第三輪調(diào)控的提前啟動，其中涉及政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費(fèi)、土地交易、房源供應(yīng)等多方面，相對于此前兩輪調(diào)控，最大的特點(diǎn)就是“抬高門檻，強(qiáng)化力度”，再次顯現(xiàn)中央堅決擠出投資需求、抑制房價過快上漲的決心。二套房首付提高至60%：第二套首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；限購首次入新政：對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房；不滿五年房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓全額征營業(yè)稅：對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；加大保障性安居工程建設(shè)力度：各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面；嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理：要求落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明；地方政府約談問責(zé)機(jī)制：房價目標(biāo)施壓地方政府。16.50%(中小金融機(jī)構(gòu))16.00%20.00%(大型金融機(jī)構(gòu))19.50%2011年3月25日時間調(diào)整前調(diào)整后2011年2月24日(大型金融機(jī)構(gòu))19.00%19.50%(中小金融機(jī)構(gòu))15.50%16.00%2011年1月20日(大型金融機(jī)構(gòu))18.50%19.00%(中小金融機(jī)構(gòu))15.00%15.50%2010年12月20日(大型金融機(jī)構(gòu))18.00%18.50%(中小金融機(jī)構(gòu))14.50%15.00%2010年11月29日(大型金融機(jī)構(gòu))17.50%18.00%(中小金融機(jī)構(gòu))14.00%14.50%2010年11月16日(大型金融機(jī)構(gòu))17.00%17.50%(中小金融機(jī)構(gòu))13.50%14.00%2010年5月10日(大型金融機(jī)構(gòu))16.50%17.00%(中小金融機(jī)構(gòu))13.50%不調(diào)整2010年2月25日(大型金融機(jī)構(gòu))16.00%16.50%(中小金融機(jī)構(gòu))13.50%不調(diào)整2010年1月18日(大型金融機(jī)構(gòu))15.50%16.00%(中小金融機(jī)構(gòu))13.50%不調(diào)整2011年5月18日2011年4月21日17.00%(中小金融機(jī)構(gòu))16.50%20.50%(大型金融機(jī)構(gòu))20.00%17.50%(中小金融機(jī)構(gòu))17.00%21.00%(大型金融機(jī)構(gòu))20.50%2011年6月20日(大型金融機(jī)構(gòu))21.00%21.50%存款準(zhǔn)備金率從去年以來，人民銀行已經(jīng)13次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。2011年6月20日起，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)高達(dá)21.5%，屢次創(chuàng)下歷史新高。存款準(zhǔn)備金率屢創(chuàng)歷史新高2、銀行調(diào)控政策調(diào)整時間調(diào)整內(nèi)容2011年7月7日央行上調(diào)存貸款利率0.25個百分點(diǎn)2011年4月6日央行上調(diào)存貸款利率0.25個百分點(diǎn)2011年2月9日央行上調(diào)存貸款利率0.25個百分點(diǎn)2008年為應(yīng)對國際金融危機(jī)，中國4個月內(nèi)5次降息。時隔二年后，人民銀行再次加息，并且多次打開加息通道。提高首付比例和貸款利率非本地戶口限制購買增加保障性住房供給提高存款準(zhǔn)備金公開市場業(yè)操作貸款政策利率政策平抑房地產(chǎn)市場矛盾，抑制投機(jī)、投資成份，保障房產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)消除通脹的貨幣基礎(chǔ)開發(fā)貸款緊縮個人按揭貸款緊縮回收貨幣流動量緊縮信貸穩(wěn)定房地產(chǎn)市場行政手段市場手段抑制通脹維護(hù)穩(wěn)定宏觀市場分析——國家房地產(chǎn)調(diào)控政策結(jié)構(gòu)梳理限購、限貸、增加供給2011年政府政策調(diào)控的三大主力：將樂未限購，但貨幣緊縮及加息會產(chǎn)生多方影響。房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資壓力，開發(fā)現(xiàn)金需求量逐漸增大。普通客戶購房壓力也在逐步增加。限購風(fēng)已從一線城市擴(kuò)及到二、三線城市……二、將樂城市環(huán)境分析1、城市概括

一個具有1800多年歷史名城，全縣總面積2246平方公里，轄13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1個國家級自然保護(hù)區(qū)（龍棲山）、135個村委會、5個社區(qū)居委會，總?cè)丝?7.1萬人，其中城鎮(zhèn)人口約70302人。交通：境內(nèi)有福銀高速（G70）、省道S304及S204，連接全國各地。2009年全縣公路里程達(dá)到1250公里。建設(shè)中的向莆高鐵在將樂設(shè)有站點(diǎn)，將極大地提升將樂的交通地位。經(jīng)濟(jì)：2010年城市GDP53.62億元，同比增長14%；人均GDP4875美金，同比增長39.65%。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將帶來房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。產(chǎn)業(yè)：電力、電子、林產(chǎn)、礦產(chǎn)和機(jī)械制造五個產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為將樂縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“龍頭”，是縣財政的主要收入。

2010年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值53.62億元，農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值18.77億元，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值62.32億元，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資36.57億元，地方級一般預(yù)算收入2.7億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16149元，農(nóng)民人均純收入6738元。電力、電子、林產(chǎn)、礦產(chǎn)和機(jī)械制造五個產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為將樂縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“龍頭”，對縣財政的貢獻(xiàn)率占六成。2、經(jīng)濟(jì)簡析消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—302010年將樂城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)約為40%，其食品支出比重在減少，其它享受型消費(fèi)在增加。消費(fèi)整體達(dá)到小康型階段，住宅消費(fèi)比例持續(xù)加大主力經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)：三明核電站落戶將樂，一期計劃投資270億元，建成后年產(chǎn)值100億元，這對將樂的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到不可估量的推動作用。同時，核電站的建設(shè)及投產(chǎn)將引進(jìn)數(shù)千人乃至上萬人的技術(shù)主干人才，對將樂的房地產(chǎn)市場及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將是有力的推動力量之一。2009-2011將樂商住住用地出出讓情況況總攬時間項目名稱土地面積容積率總建面積成交價樓面價開發(fā)商20090622三華南路A地塊352482.79517083213478874瑞祥20091111楓昌貫政府收儲項目630001.610080085050000844鴻祥20090618三華南路B地塊58491.478598140516371634宏泰20090608新將北路地塊53982.714575329000002257三明夏華房地產(chǎn)20100505東門二期地塊40583.112580547586524353恒華20100603三華南路D地塊47933.114858390869152631鴻福20100914天源大飯店后側(cè)305043.310066320347927202國宏20110117上河洲C地塊567881.81022181308395521280天宏20110228上河洲B地塊643501.91222651783138501458民發(fā)20110228上河洲A地塊697091.91324472607116601968天宏20110413上河洲D(zhuǎn)地塊433861.9824331740646322112鴻恒昌三、房地地產(chǎn)市場場——土地市場場近三年將將樂商住住土地出出讓情況況年份出讓土地面積（萬平）規(guī)劃建筑面積（萬平）成交樓面價（元/平）備注2009年10.949522.6337951成交土地面積不包含自建房土地出讓2010年3.935512.81018852011年23.423343.93641700合計38.308379.3802從近三年年中心城城區(qū)商住住土地掛掛牌出讓讓情況看看，2011年土地出出讓樓面面價高于于2010年約兩倍倍；已出讓可可規(guī)劃建建筑面積積量為79.3802萬㎡，其中2011年上半半年出讓讓的體量量超過前前兩年的的總合，，可以預(yù)預(yù)計未來來兩年的的將樂樓樓市將面面臨激烈烈的競爭爭。三、房地地產(chǎn)市場場——土地市場場三、房地地產(chǎn)市場場——房價分析析（將樂樂樓市圖圖）數(shù)據(jù)來源源：政府府備案網(wǎng)網(wǎng)結(jié)合市市場走訪訪上河洲三項目本案位置天源水都一品上苑水木金華水木銀華三華城樂活城東方商廈華夏商廈開盤均價約5000元/㎡備案均價5042元/㎡成交均價約4675元/㎡備案均價4539元/㎡目前住宅市場均價約4700元/㎡國宏-華虹花園園三、房地地產(chǎn)市場場——在售個案案綜合分分析項目天源水都三華城一品上苑位置濱河南路天源大酒店南側(cè)水南三華南路古鏞鎮(zhèn)龍池楓昌貫總建46566㎡，7棟12層建筑118233㎡，住宅7棟15至21層7萬多平13萬㎡，6棟情景洋房，8棟15-18層住宅，112棟聯(lián)拼別墅主打賣點(diǎn)地段，觀水臨山精品住宅一線江景，集居住、購物、休閑、酒店為一體的11萬㎡的城市綜合體將樂首席城中別墅群，打造區(qū)域高端住宅區(qū)均價4539元/㎡5042元/㎡預(yù)計約5000元/㎡主力產(chǎn)品75.45㎡、99-101㎡住宅120-131㎡三房81.16㎡-157㎡主力總價34.2萬-45.8萬總均價約60.5萬-66萬40.5萬-78.58萬周邊配套五星酒店、水南中學(xué)、永輝超市、建行、農(nóng)行、新汽車站等郵政銀行、建行、農(nóng)行、將樂縣規(guī)劃局、水南中學(xué)、書店、娛樂城KTV、汽車站等實(shí)驗(yàn)幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、婦幼保健院、永輝超市、縣政府、一中、華山公園等客群分析50%以上為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、城關(guān)、少部分外地客戶（普田）將樂周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城關(guān)、沙縣、三明、明溪將樂城關(guān)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、沙縣、明溪、三明銷售情況一期4567#272套，目前備案162套，實(shí)際已接近售罄一期468#172套，目前備案105套，其中4#剩2套未備案，8#剩9套未備案，6#為8月份加推，目前已備案8套，總體去化較好未正式開盤，內(nèi)部認(rèn)購中。定金16-18萬備注二期123#144套計劃于今年第4季度推出商業(yè)量體3萬多平，未推計劃8月13日舉辦產(chǎn)品說明會活動，8月15或16日開盤目前全縣縣可售面面積84936.61㎡.其中，可可售住宅宅272套，可售售商業(yè)及及其它物物業(yè)1127套。開發(fā)商項目名稱房屋坐落可售套數(shù)可售面積住宅其他福建瑞祥房地產(chǎn)有限公司三華城將樂縣水南三華南路6514321508.12福建鴻恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天源水都將樂縣水南鎮(zhèn)濱河南路1045513783.55福建鴻圖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將樂分公司日照東門水木玉華小區(qū)日照東門水木玉華小區(qū)9442820922.97福建鴻圖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將樂分公司日照東門水木銀華小區(qū)日照東門水木銀華小區(qū)4451410.94福建省將樂縣宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宏泰名城將樂縣三華南路475870.14福建省將樂縣恒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍華小區(qū)商住樓古鏞鎮(zhèn)新華村張厝澇龍華小區(qū)1196.74福建省將樂縣恒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東方商廈將樂縣古鏞鎮(zhèn)新將北路034212214.95福建省佳盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將樂分公司錦繡江南住宅樓將樂縣新將南路0301095.33三明夏華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司夏華商夏將樂縣古鏞鎮(zhèn)新將北路0768033.87合計

272112784936.61三、房地地產(chǎn)市場場——可售房源源分析未來已知知市場推推案存量量統(tǒng)計約約110.67萬平，其其中商業(yè)業(yè)部分體體量約15萬平，住住宅體量量約80萬平，未未來兩年年住宅與與商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品將同同時面臨臨激烈競競爭。市場主要項目剩余量體（待推）備注三華城待推8.9萬㎡現(xiàn)推6#住宅水木金華約15萬㎡預(yù)計第三季度推向市場一品上苑約13萬㎡計劃8月15日或16日開盤上河國際約28萬㎡預(yù)計年底或明年年初推出國宏-華虹花園約11.7萬㎡預(yù)計明年上半年推出上河洲D(zhuǎn)地塊約8.2萬㎡預(yù)計年底或明年年初推出天源水都約1.4萬㎡剩余1、2、3#預(yù)計三季度推出東方世茂廣場約1.2萬㎡純商業(yè)項目7月10日已開盤本案約12.4萬㎡合計約110.67萬㎡

三、房地地產(chǎn)市場場——待推存量量房分析析NO.2談，項目目分身解術(shù)術(shù)之項目目定位一、項目目分析-區(qū)位分析析中心城區(qū)區(qū)水南民居居上河洲濱河新城城本案從政府規(guī)規(guī)劃及目目前的建建設(shè)重點(diǎn)點(diǎn)來看，，本案處處于重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)區(qū)區(qū)域-濱河新城城。濱河新城城的整體體規(guī)劃：：結(jié)合周周邊的自自然山水水資源，，形成““一心、、一環(huán)、、兩軸、、四區(qū)””的發(fā)展展布局。。一心：依托府前前路向北北延伸的的城市主主干道，，通過商商業(yè)、娛娛樂等公公建，形形成該片片區(qū)的公公建中心心。一環(huán)：結(jié)合基地地的內(nèi)部部環(huán)形干干道，兩兩側(cè)的綠綠化帶，，以及濱濱江公園園形成貫貫穿片區(qū)區(qū)內(nèi)的綠綠環(huán)。兩軸：依托府前前路向北北延伸的的商業(yè)公公建軸；；以及濱濱江公園園龍池溪溪兩側(cè)的的濱河生生態(tài)綠軸軸。四區(qū)：結(jié)合基地地路網(wǎng)及及河道的的劃分，，形成四四個居住住片區(qū)，，并在各各小區(qū)中中央布置置中心綠綠地、幼幼兒園等等。日照東門門片區(qū)及及中心主主城區(qū)本案一、項目目分析-區(qū)位分析析處于城市市發(fā)展的的商業(yè)交交匯處，，位置十十分優(yōu)越越。從示意圖圖上可以以看出，，沿著府府前路由由西向東東，有日日照東門門的不夜夜城、永永輝超市市、ABC地塊的規(guī)規(guī)模商業(yè)業(yè)、G地塊的規(guī)規(guī)劃酒店店，沿著著環(huán)城東東路由北北向南有有醫(yī)院、、小學(xué)、、A地塊的縱縱向商業(yè)業(yè)、已經(jīng)經(jīng)開始建建設(shè)的酒酒店、過過將樂大大橋有天天源國際際大酒店店，而本本案正處處于城市市交通主主干道及及商業(yè)主主軸的交交匯中心心，未來來主商業(yè)業(yè)圈核心心位置，，具有高高商業(yè)價價值性，，適合投投資性產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)規(guī)劃！本案規(guī)劃酒店店博物館實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)在建酒店店過河-天源國際際大酒店店購物商圈圈夏華-不夜城-永輝商圈圈未來主商圈一、項目目分析-地塊分析析一、項目目分析-規(guī)劃分析析目前規(guī)劃劃有幾點(diǎn)硬傷：：1、商業(yè)和和住宅量量體比稍稍大，難難以形成成高端住住宅項目目。2、雖有一一線江景景資源，，但規(guī)劃劃限高，，難以拔拔高項目目形象。。3、住宅單單套面積積太大，，基本主主力面積積在130-140平米，總總價上銷銷售壓力力太大。。4、沿環(huán)城城東路商商業(yè)進(jìn)深深太長，，面積大大，總價價高，銷銷售壓力力大。5、規(guī)劃設(shè)設(shè)計缺乏乏市場導(dǎo)導(dǎo)向因素素，市場場空缺投投資性產(chǎn)產(chǎn)品——單身公寓寓未被考考慮其中中。A、B、C初步規(guī)劃劃本案二、規(guī)劃劃建議1、會議中中心商業(yè)業(yè)：目前前3F以上是分分開的，，我司建建議不要要分開，，整棟商商業(yè)應(yīng)該該保持整整體性，，4、5F作為商業(yè)業(yè)或者影影院，都都需要整整體性，，將來不不管貴司司是自持持還是整整體出售售，不會會影響到到商業(yè)的的運(yùn)營。。分開外外立面是是好看，，但是商商業(yè)不像像住宅，，運(yùn)營才才是關(guān)鍵鍵！二、規(guī)劃劃建議2、地下室室出入口口：圖示示地下室室入口是是否考慮慮商業(yè)停停車位，，如果不不是，在在這個位位置會破破壞沿街街的商業(yè)業(yè)動線，，降低2#樓下面商商鋪的商商業(yè)價值值，我司司建議往往南移到到箭頭所所示位置置。二、規(guī)劃劃建議3、住宅面面積建議議：目前前項目規(guī)規(guī)劃的住住宅單套套面積偏偏大，主主力面積積為130-140，總價太太高，銷銷售壓力力大，我我司建議議整體住住宅的單單套面積積調(diào)整到到110-120為主力面面積，讓讓銷售總總價更有有競爭力力，具體體調(diào)整如如下：2、3#樓現(xiàn)在面面積約為為120㎡，我我們建議議削減為為110㎡，兩棟棟樓約削削減掉的的800㎡面積移移到以下下的單身身公寓。。1、9、8#樓現(xiàn)在面面積約為為136㎡㎡，我們建建議削減減為123㎡㎡，三棟樓樓約削減減掉的1430㎡面積移到到以下的的單身公公寓。同同時建議議中間套套面積調(diào)調(diào)整為110㎡㎡，邊套為為130㎡㎡。4、5#樓現(xiàn)在面面積約為為136㎡㎡，我們建建議改變變單體結(jié)結(jié)構(gòu)，建建議規(guī)劃劃成點(diǎn)板板式結(jié)合合的結(jié)構(gòu)構(gòu)，把4套的戶型型調(diào)整為為5套的戶型型，詳見見下頁示示意。4、5#樓現(xiàn)在面面積約為為136㎡㎡，我們建建議改變變單體結(jié)結(jié)構(gòu)，建建議規(guī)劃劃成點(diǎn)板板式結(jié)合合的結(jié)構(gòu)構(gòu)，把4套的戶戶型調(diào)調(diào)整為為5套的戶戶型，，4*136㎡㎡=5*109㎡㎡，同時時5#樓的梯梯位應(yīng)應(yīng)反向向朝南南，讓讓所有有戶型型共享享中庭庭景觀觀，詳詳見下下圖示示意。。二、規(guī)規(guī)劃建建議4、A、沿環(huán)環(huán)城東東路商商業(yè)布布局：：沿環(huán)環(huán)城東東路的的獨(dú)立立商業(yè)業(yè)，一一層店店面進(jìn)進(jìn)深太太長，，如果果開間間4米，則則獨(dú)立立店面面的主主力面面積基基本上上都要要70平米以以上，，單價價即使使按照照3.5萬元/㎡㎡，總價價也要要240萬以上上，銷銷售壓壓力較較大。。B、4、5層商業(yè)業(yè)消防防上很很不利利，需需要兩兩個消消防梯梯，我我司建建議取取消4、5樓的1972㎡㎡商業(yè)并并把4、5樓的面面積移移到單單身公公寓；；C、2、3層商業(yè)業(yè)進(jìn)深深不夠夠，難難以形形成““回型型”人人流動動線，，我司司建議議進(jìn)行行其它它方式式的布布局，，具體體規(guī)劃劃建議議見下下頁。。建議沿沿環(huán)城城東路路商業(yè)業(yè)整體體布局局分為為：單單身公公寓、、商業(yè)業(yè)別墅墅、沿沿街商商業(yè)，，詳見見下圖圖示意意。這個位位置建建議拿拿掉3#樓的一一梯住住宅，，增加加一棟棟單身身公寓寓，1-3層為商商業(yè)，，4-11層為單單身公公寓，，單層層面積積在寬寬20米*長長32米=640㎡㎡，8層合計計5120㎡㎡，約128套。前前面削削減的的1、2、3、8、9#住宅面面積2230㎡㎡及4、5F商業(yè)面面積3060㎡㎡的總和和為5290㎡㎡。注：單單身公公寓為為商業(yè)業(yè)，不不限購購！方案一一：因因?yàn)榉狈比A，，所以以值錢錢！因因?yàn)橄∠∪?，，所以以值錢錢！因因?yàn)槲ㄎㄒ?，，所以以值錢錢！在單身身公寓寓樓旁旁邊的的三層層商業(yè)業(yè)與單單身公公寓樓樓的商商業(yè)連連為一一體，，商業(yè)業(yè)定位位為餐餐飲、、娛樂樂、休休閑商商業(yè)。。一層層為獨(dú)獨(dú)立商商鋪。。將樂沒沒有！稀缺3層商業(yè)業(yè)別墅墅！全將樂樂只有有20棟！詳見下下頁。。將樂沒沒有，，商業(yè)別別墅，，我要要壹整整棟?。窙]沒有！稀缺3層商業(yè)業(yè)別墅墅！規(guī)劃建建設(shè)將將樂所所有項項目都都沒有有的餐餐飲娛娛樂型型商業(yè)業(yè)小別別墅，，單層層面積積為寬寬5米*深深13米，總總面積積為160-200㎡㎡左右。。建議沿沿環(huán)城城東路路商業(yè)業(yè)整體體布局局分為為：單單身公公寓、、商業(yè)業(yè)別墅墅、內(nèi)內(nèi)外街街商業(yè)業(yè)，詳詳見下下圖示示意。。方案二：因因?yàn)榉比A，，所以值錢錢！因?yàn)橄∠∪?，所以以值錢！因因?yàn)槲ㄒ?，，所以值錢錢！在單身公寓寓樓的轉(zhuǎn)角角破一個商商業(yè)內(nèi)街的的入口，多多規(guī)劃一條條內(nèi)接，內(nèi)內(nèi)街店面面面積為寬4米*深8米，中間人人流動線街街面寬7米。將樂沒有！稀缺3層商業(yè)別墅墅！全將樂只有有30棟！詳見下頁。。這個位置建建議拿掉3#樓的一梯住住宅，增加加一棟單身身公寓，1-3層為商業(yè)，，4-11層為單身公公寓，單層層面積在寬寬25米*長37米=925㎡㎡，8層合計7400㎡㎡，約180套。前面削削減的1、2、3、8、9#住宅面積2230㎡㎡及4、5F商業(yè)面積3060㎡㎡及拿掉的3#樓住宅面積積為2288的總和為7578㎡㎡。注：單身公公寓為商業(yè)業(yè)，不限購購！將樂沒有！稀缺3層商業(yè)別墅墅！規(guī)劃建設(shè)將將樂所有項項目都沒有有的餐飲娛娛樂型商業(yè)業(yè)小別墅，，單層面積積為寬5米*深12米，總面積積為150-160㎡㎡左右。將樂沒有，，商業(yè)別墅，，我要壹整整棟！二、規(guī)劃建建議——針對沿環(huán)城城東路商業(yè)業(yè)重新規(guī)劃劃的經(jīng)濟(jì)測測算原方案的商商業(yè)整體售售價：一層商業(yè)：：單價按3.5萬元/㎡總面積約為為：17米*〔（37+26+32）+（32+26+38）〕米=3247㎡總售價約為為：3.5*3247=11364萬元。二層商業(yè)：：單價按0.7萬元/㎡總面積為：：3247㎡㎡總銷售價約約為：0.7*3247=2272萬元。三-五層商業(yè)：：單價按0.6萬元/㎡總面積為：：3247+1972+1088=6307㎡總銷售價約約為：0.6*6307=3784萬元。合計：11364+2272+3784=17420.銷售解析：：一層商業(yè)業(yè)開間按4-5米計算，進(jìn)進(jìn)深17米，店面形形態(tài)表現(xiàn)為為小開間長長進(jìn)深，面面積約為68-85平，按單價價3.5萬/平計算，總總價約為238-297萬，單價總總價太高，，銷售難度度很大，銷銷售進(jìn)度將將嚴(yán)重滯后后，產(chǎn)生滯滯銷效應(yīng)，，影響其他他商業(yè)銷售售！方案一的商商業(yè)整體售售價：單身公寓商商業(yè)：一層單價按3.5萬元/㎡，二層單價價按0.7萬元/㎡，三層按0.6萬元/㎡單層面積約約為：640㎡總售價約為為：3.5*640+0.7*640+0.6*640=3072萬元。沿街商業(yè)：：一層單價按按3.5萬元/㎡，二層單價價按0.7萬元/㎡，三層按0.6萬元/㎡單層層面面積積約約為為：：17米*（37+26）米米=1071㎡㎡總售售價價約約為為：：3.5*1071+0.7*1071+0.6*1071=5141萬元元。。4、5F商業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成成的的單單身身公公寓寓：：單價價按按0.7萬元元/㎡㎡總面面積積約約為為：：3060㎡㎡總售售價價約約為為：：0.7*3060=2142萬元元。。商業(yè)業(yè)別別墅墅：：一層層單單價價按按3.5萬元元/㎡㎡，二二、、三三層層單單價價按按0.7萬元元/㎡㎡單棟棟售售價價約約為為：：65*3.5+95*0.7=294萬整體體一一層層售售價價約約為為：：（32+26+38）*13*3.5=4368萬元元。。整體體二二、、三三層層售售價價約約為為：（（1248+700）*0.7=1363萬元元。。合計計：：3072+5141+2142+4368+1363=16086萬元元。。方案案二二的的商商業(yè)業(yè)整整體體售售價價：：單身身公公寓寓商商業(yè)業(yè)：：一層單價按3.5萬元/㎡，二層單價按按0.7萬元/㎡，三層按0.6萬元/㎡單層面積約為為：925㎡總售價約為：：3.5*925+0.7*925+0.6*925=4439萬元。內(nèi)街一層商業(yè)業(yè)：單價按1.6萬元/㎡總面積約為：：8米*〔（30+26+32）+（32+26+38）〕米=1472㎡㎡總售價約為：：1.6*1472=2355萬元。4、5F商業(yè)轉(zhuǎn)成的單單身公寓：單價按0.7萬元/㎡總面積約為：：3060㎡總售價約為：：0.7*3060=2142萬元。商業(yè)別墅：一層單價按3.5萬元/㎡，二、三層單單價按0.7萬元/㎡單棟售價約為為：60*3.5+90*0.7=273萬整體一層售價價約為：〔（26+32）+（32+26+38）〕*12*3.5=6468萬元。整體二、三層層售價約為：（1848+1000）*0.7=1993萬元。合計：4439+2355+2142+6468+1993=17397萬元。以上分析可以以看出，原方方案中銷售總總額約為17420萬元，方案一一銷售總額約約為16086萬元，方案二二銷售總額約約為17397萬元，總銷售售金額相差不不多，但是方方案一和方案案一采用“化化整為零”的的策略，符合合市場空白點(diǎn)點(diǎn)，制造稀缺缺價值，通過過“將樂沒有有，商業(yè)別墅墅，全將樂僅僅有20棟”、“小投投資、大回報報，酒店式公公寓”等包裝裝，能夠迅速速去化商業(yè)的的銷售量體，，在激烈的市市場競爭中鶴鶴立雞群，創(chuàng)創(chuàng)造銷售奇跡跡！因?yàn)榉比A，所所以值錢！因?yàn)橄∪?，所所以值錢！因?yàn)槲ㄒ?，所所以值錢！三、項目整體體定位之前的的——價值體系梳理理及配套建議議1、外部價值A(chǔ)、城市價值——投資宜居兩相相宜的歷史名名城。將樂，素有““文化之邑””的美稱，有有著1800年歷史文化名名城，三國吳吳景帝永安三三年（公元260年）置縣，因因“邑在將溪溪之陽，土沃沃民樂”，得得名“將樂樂”；將樂又又是風(fēng)景名縣縣，縣內(nèi)擁有有國家重點(diǎn)風(fēng)風(fēng)景名勝區(qū)玉玉華洞、國家家級自然保護(hù)護(hù)區(qū)龍棲山、、國家森林公公園天階山，，自然環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，礦產(chǎn)資資源豐富，十十分宜居與適適合投資。B、區(qū)域價值——將樂高尚住居居區(qū)，匯聚城城市美好生活活。本案位于規(guī)劃劃主城區(qū)——濱河新城，具具有優(yōu)質(zhì)的發(fā)發(fā)展前景。一城擁攬盡繁繁華：本案與現(xiàn)有城城市最繁華的的步行街商圈圈、日照東門門-永輝超市商圈圈連為一體，，位于集休閑閑、娛樂、商商業(yè)于一體的的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)區(qū)域——濱河新城，未未來城市新中中心的首站，盡得得城市繁華。。交通樞紐，通通達(dá)天下：環(huán)城東路，濱濱河南路，將將樂大橋是連連接新老城區(qū)區(qū)、通往汽車車站、高速的的必經(jīng)之路……是將樂最具交交通優(yōu)勢的區(qū)區(qū)域之一。2、內(nèi)部價值A(chǔ)、品牌價值——鴻恒昌專業(yè)打打造，創(chuàng)造大大美生活。鴻恒昌地產(chǎn)專專注于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，，目前開發(fā)將將樂“天源水水都”項目，，銷售狀況良良好；鴻恒恒基建設(shè)，專專注工程建設(shè)設(shè)，在將樂久久負(fù)盛名！兩兩強(qiáng)聯(lián)合，品品牌效應(yīng)占據(jù)據(jù)有利優(yōu)勢。。B、規(guī)劃價值——12萬㎡高端商住住社區(qū)?！跽嫉?.3萬㎡、建面12萬㎡的高端商商住社區(qū)?！跎套》蛛x，動動靜區(qū)隔，動動則左右盡繁繁華，靜則內(nèi)內(nèi)外皆景色。。□板式建筑結(jié)合合，南北通透透，多面采光光，空間靈活活。□人車分流，通通暢地下停車車空間，滿足足居家便利生生活。C、內(nèi)外景觀價價值——眺山臨水，外外看一線江景景，百畝公園園，綿延青山山；內(nèi)看小區(qū)區(qū)精致園林景景觀，多重景景致悅目生活活。外部景觀：觀東南金溪河河一線江景，，賞沿江百畝畝江濱公園，，視野開闊，，美景賞不盡盡。內(nèi)部景觀：園林景觀建議議：采用東南南亞景觀設(shè)計計，流水、小小品、四季花花木，重點(diǎn)營營造舒適綠色色景觀與人文相結(jié)合合的自然生態(tài)態(tài)園林。東南亞巴厘島島園林景觀建建議：架空層建議：：項目價值梳理理五大價值體系系打造將樂2012年經(jīng)典名盤望江賞園江山如此多嬌嬌左右盡繁華內(nèi)外皆景觀歷史文化名城城居住美地商業(yè)別墅全將樂僅有20棟酒店式公寓小投資、大回回報項目整體定位位濱河新城首站站，只為繁華華而生！在這里，左右右城市，盡攬攬繁華在這里，內(nèi)外外風(fēng)景，望江江賞園在這里，影響響著這個城市市在這里，少數(shù)數(shù)人的府邸，，多數(shù)人的夢夢想地段、產(chǎn)品都都是將樂的唯唯一住宅形象定位位繁華中央，濱濱江風(fēng)景文化化名宅“繁華華中央央”突突出項項目的的中心心地段段價值值，動動則左左右盡盡繁華華；““濱江江風(fēng)景景”強(qiáng)強(qiáng)調(diào)江江景資資源的的稀缺缺性，，“文文化名名宅””東南南亞巴巴厘島島景觀觀文化化的居居住底底蘊(yùn)，，靜則則內(nèi)外外皆風(fēng)風(fēng)景。。商業(yè)形形象定定位濱河新新城商商業(yè)首首站，，將樂樂唯一一值得得期待待的投投資“商業(yè)業(yè)首站站”強(qiáng)強(qiáng)調(diào)本本案作作為濱濱河新新城與與老城城區(qū)的的鏈接接過度度，其其商業(yè)業(yè)中心心的地地位無無可取取代，，預(yù)示示增值值潛力力；““唯一一”本本案規(guī)規(guī)劃的的商業(yè)業(yè)別墅墅，整整個將將樂沒沒有，，其稀稀缺性性不言言而喻喻，市市場的的期待待性將將空前前絕后后的高高！整整體定定位，，高不不可攀攀，無無可匹匹敵！！NO.3制，策策略運(yùn)籌帷帷幄之之銷售售策略略正確的的策略略，就就是最最好的的營銷銷銷售策策略之之五步步：包裝策策略體驗(yàn)展展示活動營營銷圈層營營銷節(jié)奏控控制好的產(chǎn)產(chǎn)品需需要好好的包包裝，，銀子包包裝成成金子子它就就是金金子，，用銀子子的價價格買買金子子是誰誰都喜喜歡做做的事事情。。銷售策策略之之——包裝策策略：：通過包包裝執(zhí)執(zhí)行快快速豎豎立項項目市市場高高度，，傳達(dá)達(dá)產(chǎn)品品獨(dú)特特品質(zhì)質(zhì)，最最大化化塑造造項目目價值值。銷售策策略之之——體驗(yàn)展展示工地展展示整潔、、漂亮亮的工工地是是展現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商內(nèi)內(nèi)在實(shí)實(shí)力的的一部部分，，又可可體現(xiàn)現(xiàn)項目目的居居家品品質(zhì)。。圍墻包包裝看樓通通道銷售策策略之之——體驗(yàn)展展示售樓處處展示示售樓處處豪華華、大大氣全全情展展示，，體現(xiàn)現(xiàn)賣場場的氛氛圍，，區(qū)隔隔市場場競爭爭產(chǎn)品品。設(shè)置洽洽談、、影視視、兒兒童活活動、、模型型和接接待區(qū)區(qū)；室內(nèi)設(shè)設(shè)置展展板、、洽談?wù)剠^(qū)頂頂部懸懸掛吊吊旗；；接待區(qū)區(qū)主背背景墻墻安裝裝項目目LOGO；主入口口處擺擺放大大型盆盆栽植植物，，室內(nèi)內(nèi)種植植竹子子主要步步行通通道側(cè)側(cè)設(shè)置置紅色色地毯毯、入入口處處設(shè)置置花籃籃銷售策策略之之——體驗(yàn)展展示樣板房房營銷銷樣板房房是最最能體體現(xiàn)項項目產(chǎn)產(chǎn)品價價值的的最直直觀展展現(xiàn)，，可起起到事事半功功倍的的營銷銷效果果。項目銷銷售后后期樣樣板房房還可可高價價銷售售給喜喜歡的的客戶戶。銷售策策略之之——體驗(yàn)展展示局部景景觀體體驗(yàn)建議中中庭景景觀先先行施施工，，通過過實(shí)體體局部部景觀觀的展展示，，增強(qiáng)強(qiáng)客戶戶對建建筑品品質(zhì)、、居住住品質(zhì)質(zhì)的直直觀感感受，，與其其它項項目做做差異異化體體驗(yàn)營營銷，，有效效攔截截意向向客戶戶。銷售策策略之之——活動營營銷用不同同活動動事件件引起起市場場關(guān)注注與客客戶參參與，，產(chǎn)生生話題題；并且活活動營營銷能能凸顯顯與其其他項項目的的不同同之處處，讓對手手無法法復(fù)制制，給給予目目標(biāo)客客戶群群一種種“身身份的的象征征”。。進(jìn)場到到開盤盤到后后期，，將樂樂人談?wù)務(wù)摰牡脑掝}題都是是。。。。○江江濱天天城售售樓處處公開開了。。。。。○江江濱天天城產(chǎn)產(chǎn)品公公開了了。。。?！鸾瓰I天天城中中秋在在博餅餅。。。?！鸾瓰I天天城春春節(jié)送送春聯(lián)聯(lián)。。。。○江江濱天天城房房子賣賣光了了○江濱天天城簽簽約五五星級級電影影院。。。。。○江江濱天天城單單身公公寓賣賣瘋了了。。。?！鸾瓰I天天城情情人節(jié)節(jié)有玫玫瑰花花。。。。○江江濱天天城商商業(yè)別別墅被被搶光光了。。。。。○。。。。。。。。。銷售策策略之之——圈層營營銷老業(yè)主主介紹紹第1個和第第2個新客客戶：：每成功功介紹紹1個客戶戶獲得得3000元購鋪鋪抵用用券金金額；；老業(yè)主主介紹紹第3個或以以上新新客戶戶：每成功功介紹紹1個客戶戶獲得得5000元購鋪鋪抵用用券金金額；；說明：：老業(yè)業(yè)主需需于新新客戶戶簽定定買賣賣合同同后方方可兌兌現(xiàn)獎獎勵。。購房抵抵用券券只限限本人人使用用，可可同時時參與與其它它優(yōu)惠惠活動動.購房抵抵用券券獎勵勵現(xiàn)金紅紅包獎獎勵對“老老業(yè)主主介紹紹新客客戶””采取取遞進(jìn)進(jìn)式獎獎勵辦辦法，，并且且獎勵勵實(shí)用用，兌兌現(xiàn)及及時。。老業(yè)主主介紹紹第1個和第第2個新客客戶：：每成功功介紹紹1個客戶戶獲得得1500元現(xiàn)金金獎勵勵；老業(yè)主主介紹紹第3個或以以上新新客戶戶：每成功功介紹紹1個客戶戶獲得得3000元現(xiàn)金金獎勵勵；說明：：老業(yè)業(yè)主需需于新新客戶戶簽定定買賣賣合同同后方方可兌兌現(xiàn)獎獎勵。。老帶新新策略略：通過利利益激激勵，，激發(fā)發(fā)老業(yè)業(yè)主的的影響響力，，讓圈圈層效效應(yīng)擴(kuò)擴(kuò)大化化；有有效、、充分分調(diào)動動本地地及外外地老老客戶戶的積積極性性和資資源，，使老老業(yè)主主成為為有效效的營營銷渠渠道之之一。。銷售策策略之之——節(jié)奏控控制原則：：穩(wěn)扎扎穩(wěn)打打，小小步快快跑，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)市場場熱銷銷，逐逐步提提高市市場單單價。?？刂泼棵科谕仆瞥龅牡牧矿w體及銷銷售的的價格格，制造每每一期期都熱熱銷，，“搶搶的東東西都都是好好東西西！””?！岸?、、平、、快””去化化產(chǎn)品品是基基礎(chǔ)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品品利潤潤的最最大化化是目目的。。NO.4看，傳傳播擊鼓鳴鳴號之之推廣廣傳播播2013.42011.11.12012.22011.9.20銷售節(jié)節(jié)奏2011.10.12011.92012.5月2012.12月2011.12.1客戶認(rèn)認(rèn)籌住宅開開盤商業(yè)開開盤銷售是是最終終的目目的，，從目目的出出發(fā)，，尋找找答案案籌備階階段集客蓄蓄水期期客戶篩篩選強(qiáng)銷期期尾房消消化客戶積累曲線誠意金客戶曲線成交客戶曲線銷售節(jié)點(diǎn)推廣預(yù)預(yù)熱階階段強(qiáng)力推推廣階階段開盤滿意度度維護(hù)護(hù)開盤準(zhǔn)準(zhǔn)備階階段一、整整體推推廣傳傳播節(jié)節(jié)奏控控制表表銷售節(jié)節(jié)奏推廣節(jié)節(jié)奏08.4大眾宣宣傳渠道營營銷客戶認(rèn)認(rèn)籌籌備預(yù)預(yù)熱階階段賣場包包裝工程進(jìn)進(jìn)度預(yù)預(yù)訂銷售方方案細(xì)細(xì)則確定廣告定定位媒體預(yù)預(yù)訂異地布布點(diǎn)業(yè)內(nèi)宣宣傳梳理理客客源源尋找找渠渠道道打通通渠渠道道客戶積累曲線誠意金客戶曲線成交客戶曲線銷售節(jié)點(diǎn)強(qiáng)力力推推廣廣客客戶戶積積累累常規(guī)規(guī)推推廣廣異地地宣宣傳傳企業(yè)業(yè)宣宣傳傳—————〉項目目宣宣傳傳業(yè)內(nèi)內(nèi)宣宣傳傳活動動營營銷銷售樓樓處處公公開開、、產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)發(fā)布布圣誕誕節(jié)節(jié)活活動動元旦旦-春節(jié)節(jié)活活動動篩選選客客戶戶常規(guī)規(guī)推推廣廣住宅宅推推介介會會活動動營營銷銷情人人節(jié)節(jié)活活動動風(fēng)水水論論壇壇活活動動常規(guī)規(guī)推推廣廣異地地推推介介商業(yè)業(yè)推推介介會會活動動營營銷銷開盤盤活活動動強(qiáng)銷銷期期短信信維維護(hù)護(hù)老帶帶新新活活動動營銷銷活活動動主力力店店簽簽約約發(fā)發(fā)布布會會異地地看看房房團(tuán)團(tuán)活活動動維護(hù)護(hù)期期常規(guī)規(guī)推推廣廣異地地推推介介活動動營營銷銷短信信維維護(hù)護(hù)老帶帶新新政政策策活動動營營銷銷業(yè)主主聯(lián)聯(lián)誼誼會會短信信維維護(hù)護(hù)VIP卡升升級級營銷銷活活動動VIP認(rèn)購購專專場場VIP卡—————〉會員員累累積積非正正式式銷銷售售的的VIP卡，，該該VIP卡享有有選選購購權(quán)權(quán)，，同同時時享享有有優(yōu)優(yōu)惠惠品牌牌嫁嫁接接通過過系系列列營營銷銷活活動動，，不不斷斷制制造造話題題，，炒炒熱熱項項目目2013.42011.11.12012.22011.9.202011.10.12011.92011.12.1住宅宅開開盤盤商業(yè)業(yè)開開盤盤2012.5月2012.12月二、、整整體體推推案案思思考考A、C地塊塊為為““上上河河國國際際””項項目目，，從從整整體體的的規(guī)規(guī)劃劃可可以以看看出出，，住住宅宅量量體體至至少少20萬平以上上，因此此住宅是是他們的的重點(diǎn)；；拿地成成本平均均1600元，因此此住宅售售價應(yīng)該該要達(dá)到到5500元/㎡以上。B地塊為從從整體的的規(guī)劃可可以看出出，商業(yè)業(yè)量所占占比例較較重，因因此商業(yè)業(yè)才是他他們的重重點(diǎn)，先先商后住住基本上上應(yīng)該是是他們的的整體思思路。而而商業(yè)的的推案，，撇開招招商銷售售是很難難的，一一因此招招商會是是他們首首先要做做的事。。本案為D地塊為，，單從拿拿地的成成本來看看，樓面面價2112元/㎡表面上看看比其他他兩個項項目都高高，但是是住、商商量體比比較小，，折合成成本，本本案成本本還是相相對低。。推案上上，建議議先住宅宅后商業(yè)業(yè)，住宅宅有上河河國際為為本案抬抬價格轎轎子，商商業(yè)有B地塊為本本案招商商，只要要把握合合適的推推案時間間點(diǎn)，勝勝利在望望！D地塊整體推案案順序建建議，按按照規(guī)劃劃建議““方案一一”而制制定。公寓四期單身身公寓樓樓共推128套2012年12月五期商業(yè)業(yè)別墅共推20套2013年1月六期沿街街一層店店面共推20套2013年2月會議中心心及公寓寓樓2、3層商業(yè)及及地下車車位暫不不考慮開開盤節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，售價價二層為為12000，三層為為9000。1、整體上上建議先先推住宅宅，后推推商業(yè)。。2、住宅先先1、2、3#樓小戶型型低總價價的產(chǎn)品品，項目目樹立質(zhì)質(zhì)量，建建立信心心，緩慢慢提高價價格。3、商業(yè)的的推案靜靜待B地塊項目目的招商商，炒作作區(qū)域的的商業(yè)氛氛圍，而而本案采采取“坐坐享其成成”的策策略，以以不變應(yīng)應(yīng)萬變，，方可出出奇制勝勝，創(chuàng)造造銷售奇奇跡。一期1、2、3#樓共推124套,5200元/㎡2012年5月二期4、5、9#樓共推154套,5500元/㎡2012年8月三期6、7、8#樓共推132套,5800元/㎡2012年10月三、銷售售回款計計劃表按照目前前的市場場價位，，我司建建議住宅宅均價5600元/㎡，一層沿沿街店面面均價3.5萬元/㎡，二層商商業(yè)7000元/㎡，三層商商業(yè)6000元/㎡，內(nèi)街商商業(yè)1.8萬元/㎡，單身公公寓均價價7000元/㎡。會議中中心商業(yè)業(yè)，二層層售價預(yù)預(yù)估12000，三層9000。住宅回款款：一個個月內(nèi)首首付款30%，兩個月月內(nèi)按