開發(fā)商交付商品房常見法律問題及應(yīng)對建議課件

開發(fā)商交付商品房常見法律問題及應(yīng)對建議1開發(fā)商交付商品房常見法律問題及應(yīng)對建議1前言商品房交付階段，是商品房買賣中的極為重要的一環(huán)。對于開發(fā)商來說，履行買賣合同最主要的義務(wù)，完成標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的重要過程。而對于買受人來說，在預(yù)售時(shí)的種種憧憬，在交付時(shí)變成現(xiàn)實(shí)的答卷。購房者則終于盼到了以厚重的首付款和幾十年的貸款所換來的成果，難免會(huì)較為挑剔。因此，交付過程成為開發(fā)商與購房者爭議高發(fā)區(qū)。而司法實(shí)踐中對于交付類糾紛的案件處理也不無爭議。故對于交付過程中開發(fā)商常見法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行類型化梳理，同時(shí)為開發(fā)商提供了相關(guān)應(yīng)對建議，以期在交付時(shí)盡量避免相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。2ppt課件前言商品房交付階段，是商品房買賣中的極為重要的一環(huán)。2pptPART01商品房交付的法律含義與常見約定C目錄ONTENTS目錄PART03交付常見法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對建議——以一般交付流程為切入PART01商品房交付的法律含義和常見約定PART02開發(fā)商交付商品房的法定條件3PART01商品房交付的法律含義與常見約定C目PART01商品房交付法律含義及常見約定4ppt課件PART01商品房交付法律含義及常見約定4ppt課件1“交付“概念的厘清5ppt課件1“交付“概念的厘清5ppt課件交付商品房交付法律含義及常見約定在《物權(quán)法》中，“交付”一詞本來只適用于動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的章節(jié)中，物權(quán)法的表述是轉(zhuǎn)移“占有”。但是約定俗成的“交房”稱謂著實(shí)強(qiáng)大，故在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，將“交付”一詞用于了不動(dòng)產(chǎn)。根據(jù)解釋規(guī)定，無約定情況下，交付的概念即為轉(zhuǎn)移占有，不包括產(chǎn)證辦理。在司法實(shí)踐中，合同未約定交付標(biāo)志的情況下，一般認(rèn)定“交鑰匙”為交付。6交付商品房交付法律含義及常見約定在《物權(quán)法》中，“交付”一詞交付《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。商品房交付法律含義及常見約定7交付商品房交付法律含義及常見約定72合同中關(guān)于交付的常見約定8ppt課件2合同中關(guān)于交付的常見約定8ppt課件《上海市商品房預(yù)售合同》示范文本主協(xié)議關(guān)于交付的約定主要是第十條至十三條。第十條該房屋的交付必須符合下列第____種方案所列條件：壹、辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）；甲方對該房屋設(shè)定的抵押已注銷；甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金。貳、取得了《住宅交付使用許可證》；甲方對該房屋設(shè)定的抵押已注銷；甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金；甲方承諾在_____年____月____日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），如到時(shí)不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），乙方有權(quán)單方面解除本合同。叁、____________________________________________________________。第十一條甲方定于_______年____月____日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。第十二條甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價(jià)款日萬分之計(jì)算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過天，乙方有權(quán)選擇下列第種方案追究甲方責(zé)任：壹、乙方有權(quán)單方面解除本合同。貳、____________________________________________________________。

第十三條該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前____天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起_____天內(nèi)，會(huì)同甲方對該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。房屋交付的標(biāo)志為。在驗(yàn)收交接時(shí)，甲方應(yīng)出示符合本合同第十條約定的房屋交付條件的證明文件，因該房屋用途為____用房，甲方應(yīng)向乙方提供《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》。同時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方要求提供實(shí)測面積的有關(guān)資料。甲方如不出示和不提供前款規(guī)定的材料，乙方有權(quán)拒絕接受該房屋，由此而產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由甲方承擔(dān)。商品房交付法律含義及常見約定9ppt課件《上海市商品房預(yù)售合同》示范文本主協(xié)議關(guān)于交付的約定主要是第123交鑰匙寄送交付通知書關(guān)于交付標(biāo)志的常見約定簽署交接書10123交鑰匙寄送交付通知書關(guān)于交付標(biāo)志的常見約定簽署交接書1交鑰匙1.最傳統(tǒng)的交付標(biāo)志，但在目前重證據(jù)的觀念下，物品交付本身必須配合適當(dāng)?shù)姆晌募?，因此與交鑰匙配套的簽收文件才是最重要的部分。2.如此方式與預(yù)售合同、交付流程能夠較好的銜接，在實(shí)踐中對于開發(fā)商完成交付較有利。商品房交付法律含義及常見約定11商品房交付法律含義及常見約定11簽署交接書1.這一方式是上海地區(qū)政府示范文本中較為推行的。為此，以上海市為代表的很多一二線城市，房地產(chǎn)交易中心還專門制作了帶條形碼的《房屋交接書》，并將此作為辦理小產(chǎn)證的必要文件之一?！渡虾Ｊ猩唐贩款A(yù)售合同》示范文本主協(xié)議第十四條有約定：在甲方辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）后30日內(nèi)，由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》?！斗课萁唤訒纷鳛檗k理該房屋過戶手續(xù)的必備文件。甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起30天內(nèi)，由雙方依法向浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價(jià)格申報(bào)、過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。但是該《房屋交接書》在實(shí)踐中往往受到很大限制，因?yàn)樵谄诜拷灰字?，房屋的交付時(shí)間往往早于大產(chǎn)證的辦理時(shí)間，而交易中心又往往需要在大產(chǎn)證辦妥后才能允許打印《房屋交接書》。所以，該《房屋交接書》只能流于形式。一般，開發(fā)商如需以交接書的書面形式確認(rèn)房屋交付，需要自行擬定一份書面文件，同時(shí)應(yīng)注意在文件名稱上與交易中心的《房屋交接書》相區(qū)分，比如叫《房屋交付確認(rèn)書》、《房屋交接結(jié)算單》等等。2.以簽署文件交付的優(yōu)勢主要是涵蓋內(nèi)容全面，除確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)移占有外，還可對附贈(zèng)物品、個(gè)性化裝修、物業(yè)費(fèi)起算時(shí)間點(diǎn)等問題作出明確約定。3.但簽署文件交付也有一定的劣勢，主要是比較容易出現(xiàn)購房者因房屋質(zhì)量瑕疵而拒絕簽字的僵局。商品房交付法律含義及常見約定12商品房交付法律含義及常見約定12寄送交付通知1.目前有少量部分開發(fā)商采用寄送交付通知書的辦法作為房屋交付標(biāo)志。該方式從形式上看完全是單方行為，即開發(fā)商在預(yù)售合同中約定房屋交付的標(biāo)志是寄送交付通知書，同時(shí)在交付通知書中明確憑此通知書可以直接領(lǐng)取房屋鑰匙等物品。在開發(fā)商符合房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的前提下，避免了購房者借故拒不簽字所引起的種種繁瑣事宜，且開發(fā)商可以在交付通知書中明確載明關(guān)于房屋照管義務(wù)的轉(zhuǎn)移，是一種簡單易行的方式。2.在實(shí)踐中，對開發(fā)商舉證責(zé)任要求較高，較難為法官所支持。商品房交付法律含義及常見約定13寄送交付通知商品房交付法律含義及常見約定133做好交付工作對于開發(fā)商的意義14ppt課件3做好交付工作對于開發(fā)商的意義14ppt課件一二履行合同主要義務(wù)，避免承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任轉(zhuǎn)移房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)15一二履行合同主要義務(wù)，避免承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任轉(zhuǎn)移房屋毀損PART02開發(fā)商交付商品房的法定條件16ppt課件PART02開發(fā)商交付商品房的法定條件16ppt課件1交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)分17ppt課件1交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)分17ppt課件交付條件（法定）交付標(biāo)準(zhǔn)（約定）交付條件應(yīng)當(dāng)是法律法規(guī)規(guī)定的房屋交付使用必須具備的條件，欠缺其中任何一個(gè)條件，房屋不得交付使用。交付標(biāo)準(zhǔn)是買賣雙方約定的房屋交付時(shí)所應(yīng)達(dá)到的狀態(tài)。其內(nèi)容可以包羅萬象，質(zhì)量、環(huán)境、配套、裝修、品牌、型號(hào)，都可以自由約定。一般而言不符合法定交付條件的，房屋是不能進(jìn)行交付，會(huì)被認(rèn)定為根本違約，買受人有權(quán)解除合同，且可能因違反行政管理制度面臨行政處罰。不符合約定交付標(biāo)準(zhǔn)的，（就上海市商品房預(yù)售合同示范文本為附件4）除主體質(zhì)量問題和嚴(yán)重影響居住的外，一般認(rèn)定為瑕疵交付，承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任?，F(xiàn)實(shí)中大量的交付糾紛，并不是由于不符合交付條件，而是對是否符合交付標(biāo)準(zhǔn)存在爭議。本來可以通過違約責(zé)任來解決的問題，買方卻以拒絕受領(lǐng)來維權(quán)，這就大大增加了解決糾紛的社會(huì)成本。只有將交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)明確區(qū)分，才能看清問題的不同性質(zhì)，不滿足交付條件的不得交付使用，而不符合交付標(biāo)準(zhǔn)的，不影響交付，只承擔(dān)違約責(zé)任。明確了這樣的規(guī)則，對于保護(hù)買賣雙方的利益，對于維護(hù)市場秩序都有積極的意義。18ppt課件交付條件（法定）交付標(biāo)準(zhǔn)（約定）交付條件應(yīng)當(dāng)是法律法規(guī)規(guī)定的2法律法規(guī)層面的交付條件19ppt課件2法律法規(guī)層面的交付條件19ppt課件商品房的交付條件法定交付條件我國房地產(chǎn)法律體系中，有關(guān)交付條件的規(guī)定散見于多個(gè)規(guī)范之中?，F(xiàn)行法規(guī)對商品房交付條件的規(guī)定，主要有三項(xiàng)要求：1、竣工驗(yàn)收合格?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！?、具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任?！弊鳛樾姓ㄒ?guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，“兩書”成為交付的法定條件應(yīng)當(dāng)沒有疑問。3、基礎(chǔ)生活設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備交付使用條件。《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定了商品現(xiàn)房銷售的條件，其中，“（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期”?，F(xiàn)房是指已經(jīng)竣工、可以馬上交付使用的房屋，現(xiàn)房銷售的條件，也就是房屋交付的條件。從法理與日常生活經(jīng)驗(yàn)來看，商品房如果不具備基礎(chǔ)的生活配套設(shè)施，就不能正常使用，也就不能達(dá)到合同目的。雖然這個(gè)《辦法》只是建設(shè)部的規(guī)章，但這一規(guī)定符合法理與善良風(fēng)俗，有利于合同目的的實(shí)現(xiàn)，有利于保護(hù)當(dāng)事人利益和減少糾紛，故應(yīng)當(dāng)作為交付條件之一。20商品房的交付條件法定交付條件20商品房的交付條件法定交付條件關(guān)于竣工驗(yàn)收的標(biāo)志，在實(shí)務(wù)中存在爭議。1.一種觀點(diǎn)認(rèn)為經(jīng)建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位五方驗(yàn)收合格，即視為竣工驗(yàn)收。2.一種觀點(diǎn)認(rèn)為竣工驗(yàn)收合格要以行政機(jī)關(guān)簽章的《竣工驗(yàn)收備案表》為標(biāo)志，沒有取得備案表的，不能證明竣工驗(yàn)收合格。21商品房的交付條件法定交付條件213上海市新建住宅實(shí)行交付使用許可制度22ppt課件3上海市新建住宅實(shí)行交付使用許可制度22ppt課件上海新建住宅交付許可制度《上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定》《“上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定”實(shí)施細(xì)則》在該制度下，取得新建住宅交付許可的前提包括水電燃?xì)馔ㄐ诺壬钆涮自O(shè)施的完成、規(guī)劃要求的教育醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施完成配建或具有過渡使用設(shè)施、綠化建設(shè)完成等。新建住宅驗(yàn)收交付許可制度：第二條本市對新建住宅實(shí)行交付使用許可制度。新建住宅建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，其配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備居民入住的基本條件，并取得新建住宅交付使用許可證，方可交付使用。23ppt課件上海新建住宅交付許可制度《上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定》《商品房的交付條件法定交付條件取得交付許可的條件第五條新建住宅申請交付使用許可，其配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)。（二）住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電。（三）住宅的雨水、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨水、污水排放系統(tǒng)；確因客觀條件所限需采取臨時(shí)性排放措施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)水務(wù)、環(huán)保部門審核同意，并確定臨時(shí)排放的期限。（四）住宅小區(qū)附近有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)并與燃?xì)夤芫W(wǎng)鑲接；住宅小區(qū)附近沒有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)，并負(fù)責(zé)落實(shí)燃?xì)夤?yīng)渠道。（五）住宅小區(qū)內(nèi)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶。（六）住宅小區(qū)與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連。（七）住宅小區(qū)按照規(guī)劃要求配建的公共交通站點(diǎn)暫未開通公共交通線路，且住宅小區(qū)與已開通的公共汽車和電車、軌道交通站點(diǎn)距離均超過二公里的，住宅建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配備短途交通車輛通達(dá)公共汽車、電車或者軌道交通站點(diǎn)。（八）按照規(guī)劃要求完成教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵政、菜場及其他商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共服務(wù)設(shè)施的配建。由于住宅建設(shè)工程分期建設(shè)，上述設(shè)施尚未建成的，應(yīng)當(dāng)有可供過渡使用的相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施。（九）按照本市住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留設(shè)置空調(diào)器外機(jī)和冷凝水排放管的位置。（十）完成住宅小區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)。（十一）住宅建設(shè)工程分期建設(shè)的，建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施。24ppt課件商品房的交付條件法定交付條件取得交付許可的條件24ppt課件商品房的交付條件法定交付條件未取得交付許可的行政處罰住宅建設(shè)單位違反本規(guī)定，未取得新建住宅交付使用許可證擅自交付使用新建住宅的，市房地資源局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止交付使用，限期改正，處已交付使用住宅銷售額千分之五以上千分之十以下的罰款，并可以降低其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。25ppt課件商品房的交付條件法定交付條件未取得交付許可的行政處罰25ppPART03交付常見法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對建議——以一般交付流程為切入26ppt課件PART03交付常見法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對建議——以一般交付流程為1一般交付流程27ppt課件1一般交付流程27ppt課件實(shí)踐中交付的一般流程（各個(gè)開發(fā)商根據(jù)實(shí)際情況有所不同）一般交付流程開發(fā)商發(fā)出交付通知業(yè)主資料核驗(yàn)房產(chǎn)財(cái)務(wù)核算（核算面積差等）合同約定交付日期安排帶領(lǐng)驗(yàn)房簽訂房屋交接書、領(lǐng)取鑰匙、門卡、兩書等資料物業(yè)資料辦理代辦證費(fèi)用核算28ppt課件實(shí)踐中交付的一般流程（各個(gè)開發(fā)商根據(jù)實(shí)際情況有所不同）一般交開發(fā)商逾期交房買受人交付時(shí)未付清房款、違約金買受人不收房住宅底商的帶租約交付29開發(fā)商逾期交房買受人交付時(shí)未付清房款、違約金買受人不收房住宅2開發(fā)商逾期交房法律風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對建議30ppt課件2開發(fā)商逾期交房法律風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對建議30ppt課件開發(fā)商交付中常見法律問題逾期原因：1.自身工程進(jìn)度延誤；2.不可抗力導(dǎo)致工程進(jìn)度延誤；3.政府公建配套未建成導(dǎo)致無法取得交付許可證。認(rèn)定關(guān)鍵：逾期交付是否具有不可抗力或免責(zé)事由，且該等不可抗力或免責(zé)事由與逾期交付之間具有直接因果關(guān)系。實(shí)踐中，影響開發(fā)商交付房屋的因素除了工程本身的施工之外，還有水電等配套設(shè)施的接入、周邊道路挖掘、綠化工程施工、消防環(huán)保規(guī)劃驗(yàn)收、施工資料驗(yàn)收等諸多環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的遲延均可能影響房屋交付使用。因而判斷不可抗力是否影響交付也需要結(jié)合開發(fā)商開發(fā)的實(shí)際進(jìn)度來判斷因果關(guān)系，不應(yīng)簡單得出發(fā)生不可抗力即可免責(zé)的結(jié)論。31ppt課件開發(fā)商交付中常見法律問題逾期原因：31ppt課件1.惠南配套設(shè)施延遲交付案2.G20峰會(huì)暫停動(dòng)工影響案案例開發(fā)商交付中常見法律問題32ppt課件1.惠南配套設(shè)施延遲交付案案例開發(fā)商交付中常見法律問題32p應(yīng)對建議開發(fā)商交付中常見法律問題一、交付時(shí)間的確定。在確定交付時(shí)間時(shí)，應(yīng)當(dāng)在綜合考慮公司自身的財(cái)務(wù)安排與項(xiàng)目的施工進(jìn)度計(jì)劃以及相關(guān)可變因素（尤其是要考慮到公建配套的預(yù)計(jì)建成時(shí)間）的前提下，盡可能合理留出相對寬裕的時(shí)間，以確保在交房期限來臨前確能完成項(xiàng)目內(nèi)所有的施工，包括綠化、景觀、現(xiàn)場清理等，以盡可能確保在交房來臨之前，項(xiàng)目能夠竣工驗(yàn)收合格，并取得交付許可。二、合同條款的設(shè)計(jì)。對逾期交房約定一定的豁免期限，并且加重加粗明顯提示（當(dāng)然無法完全排除被認(rèn)定為格式條款的風(fēng)險(xiǎn)），約定免責(zé)事由，除地震、戰(zhàn)爭等這些不可抗力原因外，還可以另行約定其他的免責(zé)事由，如之前所述約定非因開發(fā)商原因出現(xiàn)的政府命令、公建配套建設(shè)延遲導(dǎo)致不能交付等等。三、逾期交付的通知義務(wù)。如有可能能夠被認(rèn)定為不可抗力或免責(zé)事由的原因，應(yīng)立即以書面形式履行及時(shí)告知義務(wù)。33ppt課件應(yīng)對建議開發(fā)商交付中常見法律問題33ppt課件3買受人未付清房款（違約金）法律風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對建議34ppt課件3買受人未付清房款（違約金）法律風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對建議34ppt開發(fā)商交付中常見法律問題實(shí)踐中，因購房人未付清房款（尤其是違約金），導(dǎo)致開發(fā)商拒絕交付房屋的爭議經(jīng)常發(fā)生。從預(yù)售合同內(nèi)容來看，未付清購房款而拒絕交付房屋應(yīng)屬開發(fā)商的正當(dāng)權(quán)利，實(shí)踐中爭議也較少。但就購房人未付清違約金開發(fā)商是否拒絕交付房屋的，在實(shí)踐中各法院的判決存在爭議

1.如合同中未約定，一般認(rèn)為未支付違約金不足以構(gòu)成根本違約，開發(fā)商無權(quán)拒絕交房。2.當(dāng)然，即使合同中明確約定，也存在認(rèn)為的格式條款的風(fēng)險(xiǎn)。35ppt課件開發(fā)商交付中常見法律問題35ppt課件（2015）閘民三(民)初字第2189號(hào)裁判觀點(diǎn)：本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。首先，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，提供格式條款的乙方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。系爭房屋預(yù)售合同中關(guān)于國廣房地產(chǎn)在黃冬香未付清房款或違約金之前可隨時(shí)解除合同以及未付清房款或違約金之前可不予履行交房義務(wù)等條款在免除已方責(zé)任的同時(shí)加重對方義務(wù)，亦未明確提醒購房人注意，應(yīng)歸屬無效。其次，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相對等原則，原告已全額履行交付購房款的義務(wù)，故國廣房地產(chǎn)理應(yīng)交付系爭房屋。本案中，國廣房地產(chǎn)拒絕交房缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予認(rèn)可。再次，關(guān)于原告要求國廣房地產(chǎn)支付逾期交房違約金一節(jié)。根據(jù)合同約定，國廣房地產(chǎn)逾期交房應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約金，但考慮到合同履行的實(shí)際情況，在國廣房地產(chǎn)逾期交房構(gòu)成違約的基礎(chǔ)上，仍應(yīng)分析違約金標(biāo)準(zhǔn)的合理性。本案中，結(jié)合原告的實(shí)際損失、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、預(yù)期利益等綜合因素考慮，原告黃冬香主張的違約金過高，本院酌情予以調(diào)整。因國廣房地產(chǎn)在審理中依法注銷，其權(quán)利義務(wù)的繼受人嘉華公司應(yīng)對上述的違約金承擔(dān)給付責(zé)任。案例開發(fā)商交付中常見法律問題36ppt課件（2015）閘民三(民)初字第2189號(hào)案例開發(fā)商交付中常見(2012)滬二中民二(民)終字第262號(hào)裁判觀點(diǎn)：據(jù)此，認(rèn)定格式條款無效應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)要件：首先，提供格式條款的一方未履行提示和說明義務(wù)；其次，該條款免除了提供格式條款者的責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利?，F(xiàn)逐一分析如下：一、保利公司是否履行了提示和說明義務(wù)。本院認(rèn)為，補(bǔ)充條款第二十三條是保利公司預(yù)先擬定并且印刷在預(yù)售合同文本之上，由保利公司在銷售系爭房屋所在樓盤時(shí)大量、重復(fù)使用。就該條款的內(nèi)容，保利公司未能提供證據(jù)證明曾與購房者進(jìn)行協(xié)商，而且該條款也未采用足以引起對方注意的文字、符號(hào)、字體等特殊標(biāo)識(shí)，故應(yīng)認(rèn)定補(bǔ)充條款第二十三條為格式條款，且保利公司未能盡到合理的提示和告知義務(wù)。二、補(bǔ)充條款第二十三條是否免除了格式條款提供者的責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利。本院認(rèn)為，從補(bǔ)充條款第二十三條的內(nèi)容來看，該條款約定的是購房者在未按約付清房款時(shí)，保利公司可以暫緩交房，并未免除保利公司所應(yīng)承擔(dān)的交房義務(wù)，也未剝奪購房者取得房屋的權(quán)利。其次，從預(yù)售合同的整體內(nèi)容來分析，預(yù)售合同約定保利公司逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約金為已付房款的日萬分之五，而戴甲、鄭某某未按期付款的違約金也是按未付款額的日萬分之五計(jì)算，雙方所應(yīng)負(fù)擔(dān)的違約金均按日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，并未顯失公平。再次，從合同的實(shí)際履行情況來看，戴甲、鄭某某未按約支付房款，違約在先。保利公司依據(jù)該條款的約定拒絕交房在后。如戴甲、鄭某某按期足額付清房款，則保利公司也將按期交付系爭房屋，該條款在戴甲、鄭某某正常履約的情況下，并不會(huì)免除保利公司的交房義務(wù)，也不會(huì)加重戴甲、鄭某某的責(zé)任。綜上所述，系爭房屋預(yù)售合同之補(bǔ)充條款第二十三條為格式條款，保利公司作為格式條款的提供者，在締結(jié)合同時(shí)未履行提示和告知義務(wù)，明顯不當(dāng)。但該條款的適用并未免除格式條款提供者保利公司的責(zé)任、加重購房者的責(zé)任、排除購房者的權(quán)利，而購房者也未申請撤銷該條款，故該條款并非無效。原審法院認(rèn)定該條款無效并判決由保利公司支付戴甲、鄭某某逾期交房違約金欠妥，本院予以糾正。當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。在本案系爭房屋預(yù)售合同的履行過程中，戴甲、鄭某某未按約支付房款，違約在先，理應(yīng)按照合同約定支付逾期付款的違約金，原審法院對逾期付款違約金的判處正確?，F(xiàn)保利公司自愿撤回對戴甲、鄭某某的原審起訴，于法不悖，本院予以準(zhǔn)許案例開發(fā)商交付中常見法律問題37ppt課件(2012)滬二中民二(民)終字第262號(hào)案例開發(fā)商交付中常應(yīng)對建議開發(fā)商交付中常見法律問題一、合同條款的設(shè)計(jì)。明確約定買受人在交付前未付清任何款項(xiàng)的（包括房款、違約金等），出賣人有權(quán)拒絕辦理交付手續(xù)，并且應(yīng)加黑加粗明顯提示。二、實(shí)踐中的處理。如遇買受人未支付完畢房款的，應(yīng)在發(fā)生違約即行使權(quán)利，并根本實(shí)際情況決定在達(dá)到合同解除條件時(shí)是否行使合同解除權(quán)。如交付中買受人未支付違約金的，如金額并非特別巨大的話，為避免就拒絕交房產(chǎn)生爭議而導(dǎo)致被認(rèn)定為逾期交付承擔(dān)違約金，可先行辦理交付手續(xù)，但應(yīng)向其發(fā)送違約金催討函件，讓其當(dāng)場簽收或保留寄送憑證，以證明并未放棄追究其違約責(zé)任的權(quán)利。38ppt課件應(yīng)對建議開發(fā)商交付中常見法律問題38ppt課件4買受人不收房法律風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對建議39ppt課件4買受人不收房法律風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對建議39ppt課件開發(fā)商交付中常見法律問題實(shí)踐中，買受人拒絕收房往往是開發(fā)商在交付過程中所碰到的最為棘手的事情。不收房的原因1.單純對房子不滿意，想通過此種方式維權(quán)。2.房價(jià)發(fā)生下跌或或出于其它原因惡意拒收房屋。不收房的情形1.根本不前往項(xiàng)目現(xiàn)場收房。2.以質(zhì)量、裝修裝飾等不符合合同約定為由拒絕收房。3.以設(shè)計(jì)變更為由拒絕收房。4.以未提供兩書為由拒絕收房。40ppt課件開發(fā)商交付中常見法律問題實(shí)踐中，買受人拒絕收房往往是開發(fā)商在開發(fā)商交付中常見法律問題商品房買賣合同司法解釋第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用？41ppt課件開發(fā)商交付中常見法律問題商品房買賣合同司法解釋41ppt課件南寧市中級(jí)人民法院（2013）南市民一終字第158號(hào)民事判決書本院認(rèn)為：本案中，方躍、韋貞以1201號(hào)房存在無法居住使用的嚴(yán)重質(zhì)量問題而不符合交房條件為由，主張桂嘉匯公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，桂嘉匯公司則以方躍、韋貞拒絕接收1201號(hào)房無事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)為由予以抗辯，故1201號(hào)房存在的質(zhì)量問題是否導(dǎo)致該房屋不符合交房條件，系判定當(dāng)事人主張能否成立的關(guān)鍵所在?！P(guān)于1201號(hào)房存在的質(zhì)量問題是否構(gòu)成交房條件不滿足的認(rèn)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》……商品房質(zhì)量問題分為房屋主體質(zhì)量不合格或嚴(yán)重影響正常居住的商品房質(zhì)量問題，以及一般質(zhì)量問題，也即房屋質(zhì)量瑕疵。一般質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，買受人并不享有合同解除權(quán)，……至于嚴(yán)重影響正常居住的商品房質(zhì)量問題，首先應(yīng)當(dāng)對“正常居住使用”概念進(jìn)行合理界定，但該概念不是一個(gè)可操作性較強(qiáng)的技術(shù)概念，更多地存在于人們的生活觀念中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合商品房是否對買受人的生命和財(cái)產(chǎn)安全及身體健康造成重大影響、是否嚴(yán)重干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復(fù)等因素，根據(jù)生活常識(shí)和經(jīng)驗(yàn)予以綜合判斷，必要時(shí)通過委托質(zhì)量鑒定的方式予以確定。其次，從可否修復(fù)的角度考察，可以修復(fù)的，不能認(rèn)為是商品房質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居??；經(jīng)反復(fù)修理不能修復(fù)的，可以認(rèn)為該瑕疵對商品房的正常使用功能產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。……本案中，桂嘉匯公司已取得大嘉匯?東城7#、8#樓的《工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，房屋驗(yàn)收日期為2010年12月3日，則1201號(hào)房系經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋?！纱藢φ战ㄔO(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第五條第3項(xiàng)的規(guī)定可知，1201號(hào)房存在的質(zhì)量問題，顯然屬于可修復(fù)的質(zhì)量瑕疵，并不產(chǎn)生嚴(yán)重影響正常居住的后果，且該質(zhì)量問題亦未被質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)確認(rèn)為嚴(yán)重影響正常居住的商品房質(zhì)量問題，故1201號(hào)房存在的質(zhì)量問題并不構(gòu)成交房條件不滿足。裁判解析1.法院認(rèn)定房屋質(zhì)量問題是否嚴(yán)重影響正常居住使用的考量因素包括：（1）是否對買受人的生命和財(cái)產(chǎn)安全及身體健康造成重大影響；（2）是否嚴(yán)重干擾和影響了買受人的正常生活（3）可否修復(fù)；2.經(jīng)反復(fù)修理不能修復(fù)的，可以認(rèn)為該瑕疵對房屋的正常使用功能產(chǎn)生了嚴(yán)重影響；3.本案中，質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)認(rèn)定房屋存在的瑕疵并未達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用的程度。案例開發(fā)商交付中常見法律問題42ppt課件案例開發(fā)商交付中常見法律問題42ppt課件重慶市江北區(qū)人民法院(2013)江法民初字第00048號(hào)民事判決書本院認(rèn)為，……根據(jù)合同約定，被告應(yīng)當(dāng)在2011年5月16日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將已經(jīng)進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付原告使用；本商品房交付時(shí)應(yīng)已通過竣工驗(yàn)收備案登記，取得了《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》；……本案中，被告于2010年12月10日取得了竣工驗(yàn)收備案登記證，并于2011年5月9日通知原告接房，此時(shí)被告向原告交付的房屋應(yīng)是符合雙方合同約定的。原告稱接房時(shí)因發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，故未接房。……同時(shí)，原、被告在合同中約定，交房時(shí)發(fā)現(xiàn)裂縫、空鼓、滲漏等非主體結(jié)構(gòu)安全質(zhì)量問題的建筑質(zhì)量通病，原告同意不拒絕接房?，F(xiàn)原告并未舉示證據(jù)證實(shí)其房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，在此情況下，原告拒絕接房無依據(jù)，被告不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，雙方繼續(xù)履行合同。裁判解析出賣人提交了國家相關(guān)部門的房屋驗(yàn)收證明文件，盡到了舉證義務(wù)；而購房人無法舉證證明房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重問題的，舉證義務(wù)未完成，解除合同的主張得不到支持。案例開發(fā)商交付中常見法律問題43ppt課件案例開發(fā)商交付中常見法律問題43ppt課件撫順市中級(jí)人民法院（2015）撫中民終字第00231號(hào)民事判決書本院認(rèn)為根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定:……本案訴爭房屋自2010年入住后至2012年10月之前，存在多次滲漏水的情形，且上訴人自認(rèn)對此房進(jìn)行了至少5次以上的維修，對上述事實(shí)，雙方均無異議。對于雙方爭議的2012年10月24日的維修是否取得了實(shí)際效果及2013年雨季該房屋是否還存在滲漏水的情形，依據(jù)被上訴人于2013年7月11日拍攝的照片，可以證明該房屋滲漏水的情形于2013年雨季仍未消除，被上訴人居住此房的幾年內(nèi)，因房屋滲漏水的問題深受困擾，可以認(rèn)定此房屋質(zhì)量問題已嚴(yán)重影響了被上訴人的正常居住使用，被上訴人請求解除合同賠償損失的訴訟主張，于法有據(jù)，一審判決支持其訴訟請求正確，二審應(yīng)予維持。裁判解析房屋質(zhì)量存在問題，購房人多次進(jìn)行修復(fù)仍無法解決房屋存在的質(zhì)量問題，購房人長時(shí)間受此困擾的，應(yīng)認(rèn)定為房屋質(zhì)量問題已嚴(yán)重影響到購房人的居住使用，其解除合同的主張應(yīng)予支持。案例開發(fā)商交付中常見法律問題44ppt課件撫順市中級(jí)人民法院（2015）撫中民終字第00231號(hào)民事判司法實(shí)踐中，出于維護(hù)正常交易秩序等因素的考量，法院認(rèn)定房屋質(zhì)量問題是否嚴(yán)重影響居住使用的尺度是比較嚴(yán)格的，一般如房屋質(zhì)量問題的嚴(yán)重程度已經(jīng)非常明顯的表現(xiàn)出來（多次修復(fù)，使用人長期受到困擾）或通過鑒定認(rèn)定房屋主體確實(shí)存在問題的，購房人的主張才可能得到支持。因此，當(dāng)買賣雙方因該房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生糾紛時(shí)，應(yīng)做如下考慮：1.判斷該房屋質(zhì)量問題是否嚴(yán)重影響正常居住使用：（1）是否對買受人的生命和財(cái)產(chǎn)安全及身體健康造成重大影響；（2）是否嚴(yán)重干擾和影響了買受人的正常生活（3）可否修復(fù)。2.使用人購買房屋的合同目的是否實(shí)現(xiàn)，一般體現(xiàn)為：（1）房屋質(zhì)量問題雖不屬于結(jié)構(gòu)性或基礎(chǔ)性問題，但經(jīng)多次修理仍無法修復(fù)；（2）購房人長期受此困擾。3.采用鑒定手段確認(rèn)并證明房屋存在質(zhì)量問題。如果購房人認(rèn)為房屋質(zhì)量存在問題，確實(shí)嚴(yán)重影響正常居住使用但又無法提供有力證據(jù)的，應(yīng)積極申請鑒定，一方面能為房屋質(zhì)量問題提供有力的支撐；另一方面也為相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)提供了依據(jù)。開發(fā)商交付中常見法律問題45ppt課件司法實(shí)踐中，出于維護(hù)正常交易秩序等因素的考量，法院認(rèn)定房屋質(zhì)應(yīng)對建議開發(fā)商交付中常見法律問題1.明確送達(dá)條款。2.約定不管任何情況如未收到通知合同約定的交付日期最后一天為交付日。3.對不屬于影響居住的質(zhì)量問題進(jìn)行列舉式約定4.約定交付標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量問題爭議可委托有資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，但不以對該房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量認(rèn)定有爭議為由拒絕或拖延交接房屋、辦理該房屋的交付手續(xù)，否則視為該房屋已交付。一、合同條款的設(shè)計(jì)46ppt課件應(yīng)對建議開發(fā)商交付中常見法律問題一、合同條款的設(shè)計(jì)46ppt應(yīng)對建議開發(fā)商交付中常見法律問題1.交房通知2.寄送的規(guī)范及憑證的保存3.拒絕收房的二次通知二、通知義務(wù)47ppt課件應(yīng)對建議開發(fā)商交付中常見法律問題二、通知義務(wù)47ppt課件應(yīng)對建議開發(fā)商交付中常見法律問題爭議交由法院判斷基于開發(fā)商高要求的舉證義務(wù)如以未交付兩書為由、以未收到交付通知為由、以質(zhì)量問題為由。三、證據(jù)的材料的留存——電子視聽資料在訴訟舉證中的重要性48ppt課件應(yīng)對建議開發(fā)商交付中常見法律問題三、證據(jù)的材料的留存——電子昆山未交付兩書為由拒絕收房案案例開發(fā)商交付中常見法律問題49ppt課件昆山未交付兩書為由拒絕收房案案例開發(fā)商交付中常見應(yīng)對建議開發(fā)商交付中常見法律問題四、現(xiàn)場應(yīng)對措施50ppt課件應(yīng)對建議開發(fā)商交付中常見法律問題四、現(xiàn)場應(yīng)對措施50ppt課5住宅底商帶租約交付的法律風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對建議51ppt課件5住宅底商帶租約交付的法律風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對建議51ppt課件開發(fā)商交付中常見法律問題住宅底商先由開發(fā)商自持并對外出租，后售出即帶租約交付，買受人并不需要占有使用房屋，房屋實(shí)際上并沒有轉(zhuǎn)移占有，這種情況下，如何認(rèn)定交付？1.合同是否明確約定帶租約交付，買受人對此明知。2.房屋交接書的簽署。3.保證金、租金的轉(zhuǎn)移交接手續(xù)。52ppt課件開發(fā)商交付中常見法律問題住宅底商先由開發(fā)商自持并對外出租，后松江底商帶租約交付案案例開發(fā)商交付中常見法律問題53ppt課件松江底商帶租約交付案案例開發(fā)商交付中常見法律問題53ppt課應(yīng)對建議開發(fā)商交付中常見法律問題1.合同約定的特別注意2.簽訂三方協(xié)議、辦理租金、保證金的交接手續(xù)54ppt課件應(yīng)對建議開發(fā)商交付中常見法律問題1.合同約定的特別注意54p開發(fā)商交付商品房常見法律問題及應(yīng)對建議55開發(fā)商交付商品房常見法律問題及應(yīng)對建議1前言商品房交付階段，是商品房買賣中的極為重要的一環(huán)。對于開發(fā)商來說，履行買賣合同最主要的義務(wù)，完成標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的重要過程。而對于買受人來說，在預(yù)售時(shí)的種種憧憬，在交付時(shí)變成現(xiàn)實(shí)的答卷。購房者則終于盼到了以厚重的首付款和幾十年的貸款所換來的成果，難免會(huì)較為挑剔。因此，交付過程成為開發(fā)商與購房者爭議高發(fā)區(qū)。而司法實(shí)踐中對于交付類糾紛的案件處理也不無爭議。故對于交付過程中開發(fā)商常見法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行類型化梳理，同時(shí)為開發(fā)商提供了相關(guān)應(yīng)對建議，以期在交付時(shí)盡量避免相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。56ppt課件前言商品房交付階段，是商品房買賣中的極為重要的一環(huán)。2pptPART01商品房交付的法律含義與常見約定C目錄ONTENTS目錄PART03交付常見法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對建議——以一般交付流程為切入PART01商品房交付的法律含義和常見約定PART02開發(fā)商交付商品房的法定條件57PART01商品房交付的法律含義與常見約定C目PART01商品房交付法律含義及常見約定58ppt課件PART01商品房交付法律含義及常見約定4ppt課件1“交付“概念的厘清59ppt課件1“交付“概念的厘清5ppt課件交付商品房交付法律含義及常見約定在《物權(quán)法》中，“交付”一詞本來只適用于動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的章節(jié)中，物權(quán)法的表述是轉(zhuǎn)移“占有”。但是約定俗成的“交房”稱謂著實(shí)強(qiáng)大，故在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，將“交付”一詞用于了不動(dòng)產(chǎn)。根據(jù)解釋規(guī)定，無約定情況下，交付的概念即為轉(zhuǎn)移占有，不包括產(chǎn)證辦理。在司法實(shí)踐中，合同未約定交付標(biāo)志的情況下，一般認(rèn)定“交鑰匙”為交付。60交付商品房交付法律含義及常見約定在《物權(quán)法》中，“交付”一詞交付《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。商品房交付法律含義及常見約定61交付商品房交付法律含義及常見約定72合同中關(guān)于交付的常見約定62ppt課件2合同中關(guān)于交付的常見約定8ppt課件《上海市商品房預(yù)售合同》示范文本主協(xié)議關(guān)于交付的約定主要是第十條至十三條。第十條該房屋的交付必須符合下列第____種方案所列條件：壹、辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）；甲方對該房屋設(shè)定的抵押已注銷；甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金。貳、取得了《住宅交付使用許可證》；甲方對該房屋設(shè)定的抵押已注銷；甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金；甲方承諾在_____年____月____日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），如到時(shí)不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），乙方有權(quán)單方面解除本合同。叁、____________________________________________________________。第十一條甲方定于_______年____月____日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。第十二條甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價(jià)款日萬分之計(jì)算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過天，乙方有權(quán)選擇下列第種方案追究甲方責(zé)任：壹、乙方有權(quán)單方面解除本合同。貳、____________________________________________________________。

第十三條該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前____天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起_____天內(nèi)，會(huì)同甲方對該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。房屋交付的標(biāo)志為。在驗(yàn)收交接時(shí)，甲方應(yīng)出示符合本合同第十條約定的房屋交付條件的證明文件，因該房屋用途為____用房，甲方應(yīng)向乙方提供《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》。同時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方要求提供實(shí)測面積的有關(guān)資料。甲方如不出示和不提供前款規(guī)定的材料，乙方有權(quán)拒絕接受該房屋，由此而產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由甲方承擔(dān)。商品房交付法律含義及常見約定63ppt課件《上海市商品房預(yù)售合同》示范文本主協(xié)議關(guān)于交付的約定主要是第123交鑰匙寄送交付通知書關(guān)于交付標(biāo)志的常見約定簽署交接書64123交鑰匙寄送交付通知書關(guān)于交付標(biāo)志的常見約定簽署交接書1交鑰匙1.最傳統(tǒng)的交付標(biāo)志，但在目前重證據(jù)的觀念下，物品交付本身必須配合適當(dāng)?shù)姆晌募?，因此與交鑰匙配套的簽收文件才是最重要的部分。2.如此方式與預(yù)售合同、交付流程能夠較好的銜接，在實(shí)踐中對于開發(fā)商完成交付較有利。商品房交付法律含義及常見約定65商品房交付法律含義及常見約定11簽署交接書1.這一方式是上海地區(qū)政府示范文本中較為推行的。為此，以上海市為代表的很多一二線城市，房地產(chǎn)交易中心還專門制作了帶條形碼的《房屋交接書》，并將此作為辦理小產(chǎn)證的必要文件之一。《上海市商品房預(yù)售合同》示范文本主協(xié)議第十四條有約定：在甲方辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）后30日內(nèi)，由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》?！斗课萁唤訒纷鳛檗k理該房屋過戶手續(xù)的必備文件。甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起30天內(nèi)，由雙方依法向浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價(jià)格申報(bào)、過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。但是該《房屋交接書》在實(shí)踐中往往受到很大限制，因?yàn)樵谄诜拷灰字?，房屋的交付時(shí)間往往早于大產(chǎn)證的辦理時(shí)間，而交易中心又往往需要在大產(chǎn)證辦妥后才能允許打印《房屋交接書》。所以，該《房屋交接書》只能流于形式。一般，開發(fā)商如需以交接書的書面形式確認(rèn)房屋交付，需要自行擬定一份書面文件，同時(shí)應(yīng)注意在文件名稱上與交易中心的《房屋交接書》相區(qū)分，比如叫《房屋交付確認(rèn)書》、《房屋交接結(jié)算單》等等。2.以簽署文件交付的優(yōu)勢主要是涵蓋內(nèi)容全面，除確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)移占有外，還可對附贈(zèng)物品、個(gè)性化裝修、物業(yè)費(fèi)起算時(shí)間點(diǎn)等問題作出明確約定。3.但簽署文件交付也有一定的劣勢，主要是比較容易出現(xiàn)購房者因房屋質(zhì)量瑕疵而拒絕簽字的僵局。商品房交付法律含義及常見約定66商品房交付法律含義及常見約定12寄送交付通知1.目前有少量部分開發(fā)商采用寄送交付通知書的辦法作為房屋交付標(biāo)志。該方式從形式上看完全是單方行為，即開發(fā)商在預(yù)售合同中約定房屋交付的標(biāo)志是寄送交付通知書，同時(shí)在交付通知書中明確憑此通知書可以直接領(lǐng)取房屋鑰匙等物品。在開發(fā)商符合房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的前提下，避免了購房者借故拒不簽字所引起的種種繁瑣事宜，且開發(fā)商可以在交付通知書中明確載明關(guān)于房屋照管義務(wù)的轉(zhuǎn)移，是一種簡單易行的方式。2.在實(shí)踐中，對開發(fā)商舉證責(zé)任要求較高，較難為法官所支持。商品房交付法律含義及常見約定67寄送交付通知商品房交付法律含義及常見約定133做好交付工作對于開發(fā)商的意義68ppt課件3做好交付工作對于開發(fā)商的意義14ppt課件一二履行合同主要義務(wù)，避免承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任轉(zhuǎn)移房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)69一二履行合同主要義務(wù)，避免承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任轉(zhuǎn)移房屋毀損PART02開發(fā)商交付商品房的法定條件70ppt課件PART02開發(fā)商交付商品房的法定條件16ppt課件1交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)分71ppt課件1交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)分17ppt課件交付條件（法定）交付標(biāo)準(zhǔn)（約定）交付條件應(yīng)當(dāng)是法律法規(guī)規(guī)定的房屋交付使用必須具備的條件，欠缺其中任何一個(gè)條件，房屋不得交付使用。交付標(biāo)準(zhǔn)是買賣雙方約定的房屋交付時(shí)所應(yīng)達(dá)到的狀態(tài)。其內(nèi)容可以包羅萬象，質(zhì)量、環(huán)境、配套、裝修、品牌、型號(hào)，都可以自由約定。一般而言不符合法定交付條件的，房屋是不能進(jìn)行交付，會(huì)被認(rèn)定為根本違約，買受人有權(quán)解除合同，且可能因違反行政管理制度面臨行政處罰。不符合約定交付標(biāo)準(zhǔn)的，（就上海市商品房預(yù)售合同示范文本為附件4）除主體質(zhì)量問題和嚴(yán)重影響居住的外，一般認(rèn)定為瑕疵交付，承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。現(xiàn)實(shí)中大量的交付糾紛，并不是由于不符合交付條件，而是對是否符合交付標(biāo)準(zhǔn)存在爭議。本來可以通過違約責(zé)任來解決的問題，買方卻以拒絕受領(lǐng)來維權(quán)，這就大大增加了解決糾紛的社會(huì)成本。只有將交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)明確區(qū)分，才能看清問題的不同性質(zhì)，不滿足交付條件的不得交付使用，而不符合交付標(biāo)準(zhǔn)的，不影響交付，只承擔(dān)違約責(zé)任。明確了這樣的規(guī)則，對于保護(hù)買賣雙方的利益，對于維護(hù)市場秩序都有積極的意義。72ppt課件交付條件（法定）交付標(biāo)準(zhǔn)（約定）交付條件應(yīng)當(dāng)是法律法規(guī)規(guī)定的2法律法規(guī)層面的交付條件73ppt課件2法律法規(guī)層面的交付條件19ppt課件商品房的交付條件法定交付條件我國房地產(chǎn)法律體系中，有關(guān)交付條件的規(guī)定散見于多個(gè)規(guī)范之中?，F(xiàn)行法規(guī)對商品房交付條件的規(guī)定，主要有三項(xiàng)要求：1、竣工驗(yàn)收合格。《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！?、具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任?！弊鳛樾姓ㄒ?guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，“兩書”成為交付的法定條件應(yīng)當(dāng)沒有疑問。3、基礎(chǔ)生活設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備交付使用條件?！渡唐贩夸N售管理辦法》第7條規(guī)定了商品現(xiàn)房銷售的條件，其中，“（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期”?，F(xiàn)房是指已經(jīng)竣工、可以馬上交付使用的房屋，現(xiàn)房銷售的條件，也就是房屋交付的條件。從法理與日常生活經(jīng)驗(yàn)來看，商品房如果不具備基礎(chǔ)的生活配套設(shè)施，就不能正常使用，也就不能達(dá)到合同目的。雖然這個(gè)《辦法》只是建設(shè)部的規(guī)章，但這一規(guī)定符合法理與善良風(fēng)俗，有利于合同目的的實(shí)現(xiàn)，有利于保護(hù)當(dāng)事人利益和減少糾紛，故應(yīng)當(dāng)作為交付條件之一。74商品房的交付條件法定交付條件20商品房的交付條件法定交付條件關(guān)于竣工驗(yàn)收的標(biāo)志，在實(shí)務(wù)中存在爭議。1.一種觀點(diǎn)認(rèn)為經(jīng)建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位五方驗(yàn)收合格，即視為竣工驗(yàn)收。2.一種觀點(diǎn)認(rèn)為竣工驗(yàn)收合格要以行政機(jī)關(guān)簽章的《竣工驗(yàn)收備案表》為標(biāo)志，沒有取得備案表的，不能證明竣工驗(yàn)收合格。75商品房的交付條件法定交付條件213上海市新建住宅實(shí)行交付使用許可制度76ppt課件3上海市新建住宅實(shí)行交付使用許可制度22ppt課件上海新建住宅交付許可制度《上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定》《“上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定”實(shí)施細(xì)則》在該制度下，取得新建住宅交付許可的前提包括水電燃?xì)馔ㄐ诺壬钆涮自O(shè)施的完成、規(guī)劃要求的教育醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施完成配建或具有過渡使用設(shè)施、綠化建設(shè)完成等。新建住宅驗(yàn)收交付許可制度：第二條本市對新建住宅實(shí)行交付使用許可制度。新建住宅建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，其配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備居民入住的基本條件，并取得新建住宅交付使用許可證，方可交付使用。77ppt課件上海新建住宅交付許可制度《上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定》《商品房的交付條件法定交付條件取得交付許可的條件第五條新建住宅申請交付使用許可，其配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)。（二）住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電。（三）住宅的雨水、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨水、污水排放系統(tǒng)；確因客觀條件所限需采取臨時(shí)性排放措施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)水務(wù)、環(huán)保部門審核同意，并確定臨時(shí)排放的期限。（四）住宅小區(qū)附近有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)并與燃?xì)夤芫W(wǎng)鑲接；住宅小區(qū)附近沒有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)，并負(fù)責(zé)落實(shí)燃?xì)夤?yīng)渠道。（五）住宅小區(qū)內(nèi)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶。（六）住宅小區(qū)與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連。（七）住宅小區(qū)按照規(guī)劃要求配建的公共交通站點(diǎn)暫未開通公共交通線路，且住宅小區(qū)與已開通的公共汽車和電車、軌道交通站點(diǎn)距離均超過二公里的，住宅建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配備短途交通車輛通達(dá)公共汽車、電車或者軌道交通站點(diǎn)。（八）按照規(guī)劃要求完成教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵政、菜場及其他商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共服務(wù)設(shè)施的配建。由于住宅建設(shè)工程分期建設(shè)，上述設(shè)施尚未建成的，應(yīng)當(dāng)有可供過渡使用的相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施。（九）按照本市住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留設(shè)置空調(diào)器外機(jī)和冷凝水排放管的位置。（十）完成住宅小區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)。（十一）住宅建設(shè)工程分期建設(shè)的，建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施。78ppt課件商品房的交付條件法定交付條件取得交付許可的條件24ppt課件商品房的交付條件法定交付條件未取得交付許可的行政處罰住宅建設(shè)單位違反本規(guī)定，未取得新建住宅交付使用許可證擅自交付使用新建住宅的，市房地資源局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止交付使用，限期改正，處已交付使用住宅銷售額千分之五以上千分之十以下的罰款，并可以降低其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。79ppt課件商品房的交付條件法定交付條件未取得交付許可的行政處罰25ppPART03交付常見法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對建議——以一般交付流程為切入80ppt課件PART03交付常見法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對建議——以一般交付流程為1一般交付流程81ppt課件1一般交付流程27ppt課件實(shí)踐中交付的一般流程（各個(gè)開發(fā)商根據(jù)實(shí)際情況有所不同）一般交付流程開發(fā)商發(fā)出交付通知業(yè)主資料核驗(yàn)房產(chǎn)財(cái)務(wù)核算（核算面積差等）合同約定交付日期安排帶領(lǐng)驗(yàn)房簽訂房屋交接書、領(lǐng)取鑰匙、門卡、兩書等資料物業(yè)資料辦理代辦證費(fèi)用核算82ppt課件實(shí)踐中交付的一般流程（各個(gè)開發(fā)商根據(jù)實(shí)際情況有所不同）一般交開發(fā)商逾期交房買受人交付時(shí)未付清房款、違約金買受人不收房住宅底商的帶租約交付83開發(fā)商逾期交房買受人交付時(shí)未付清房款、違約金買受人不收房住宅2開發(fā)商逾期交房法律風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對建議84ppt課件2開發(fā)商逾期交房法律風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對建議30ppt課件開發(fā)商交付中常見法律問題逾期原因：1.自身工程進(jìn)度延誤；2.不可抗力導(dǎo)致工程進(jìn)度延誤；3.政府公建配套未建成導(dǎo)致無法取得交付許可證。認(rèn)定關(guān)鍵：逾期交付是否具有不可抗力或免責(zé)事由，且該等不可抗力或免責(zé)事由與逾期交付之間具有直接因果關(guān)系。實(shí)踐中，影響開發(fā)商交付房屋的因素除了工程本身的施工之外，還有水電等配套設(shè)施的接入、周邊道路挖掘、綠化工程施工、消防環(huán)保規(guī)劃驗(yàn)收、施工資料驗(yàn)收等諸多環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的遲延均可能影響房屋交付使用。因而判斷不可抗力是否影響交付也需要結(jié)合開發(fā)商開發(fā)的實(shí)際進(jìn)度來判斷因果關(guān)系，不應(yīng)簡單得出發(fā)生不可抗力即可免責(zé)的結(jié)論。85ppt課件開發(fā)商交付中常見法律問題逾期原因：31ppt課件1.惠南配套設(shè)施延遲交付案2.G20峰會(huì)暫停動(dòng)工影響案案例開發(fā)商交付中常見法律問題86ppt課件1.惠南配套設(shè)施延遲交付案案例開發(fā)商交付中常見法律問題32p應(yīng)對建議開發(fā)商交付中常見法律問題一、交付時(shí)間的確定。在確定交付時(shí)間時(shí)，應(yīng)當(dāng)在綜合考慮公司自身的財(cái)務(wù)安排與項(xiàng)目的施工進(jìn)度計(jì)劃以及相關(guān)可變因素（尤其是要考慮到公建配套的預(yù)計(jì)建成時(shí)間）的前提下，盡可能合理留出相對寬裕的時(shí)間，以確保在交房期限來臨前確能完成項(xiàng)目內(nèi)所有的施工，包括綠化、景觀、現(xiàn)場清理等，以盡可能確保在交房來臨之前，項(xiàng)目能夠竣工驗(yàn)收合格，并取得交付許可。二、合同條款的設(shè)計(jì)。對逾期交房約定一定的豁免期限，并且加重加粗明顯提示（當(dāng)然無法完全排除被認(rèn)定為格式條款的風(fēng)險(xiǎn)），約定免責(zé)事由，除地震、戰(zhàn)爭等這些不可抗力原因外，還可以另行約定其他的免責(zé)事由，如之前所述約定非因開發(fā)商原因出現(xiàn)的政府命令、公建配套建設(shè)延遲導(dǎo)致不能交付等等。三、逾期交付的通知義務(wù)。如有可能能夠被認(rèn)定為不可抗力或免責(zé)事由的原因，應(yīng)立即以書面形式履行及時(shí)告知義務(wù)。87ppt課件應(yīng)對建議開發(fā)商交付中常見法律問題33ppt課件3買受人未付清房款（違約金）法律風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對建議88ppt課件3買受人未付清房款（違約金）法律風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對建議34ppt開發(fā)商交付中常見法律問題實(shí)踐中，因購房人未付清房款（尤其是違約金），導(dǎo)致開發(fā)商拒絕交付房屋的爭議經(jīng)常發(fā)生。從預(yù)售合同內(nèi)容來看，未付清購房款而拒絕交付房屋應(yīng)屬開發(fā)商的正當(dāng)權(quán)利，實(shí)踐中爭議也較少。但就購房人未付清違約金開發(fā)商是否拒絕交付房屋的，在實(shí)踐中各法院的判決存在爭議

1.如合同中未約定，一般認(rèn)為未支付違約金不足以構(gòu)成根本違約，開發(fā)商無權(quán)拒絕交房。2.當(dāng)然，即使合同中明確約定，也存在認(rèn)為的格式條款的風(fēng)險(xiǎn)。89ppt課件開發(fā)商交付中常見法律問題35ppt課件（2015）閘民三(民)初字第2189號(hào)裁判觀點(diǎn)：本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。首先，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，提供格式條款的乙方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。系爭房屋預(yù)售合同中關(guān)于國廣房地產(chǎn)在黃冬香未付清房款或違約金之前可隨時(shí)解除合同以及未付清房款或違約金之前可不予履行交房義務(wù)等條款在免除已方責(zé)任的同時(shí)加重對方義務(wù)，亦未明確提醒購房人注意，應(yīng)歸屬無效。其次，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相對等原則，原告已全額履行交付購房款的義務(wù)，故國廣房地產(chǎn)理應(yīng)交付系爭房屋。本案中，國廣房地產(chǎn)拒絕交房缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予認(rèn)可。再次，關(guān)于原告要求國廣房地產(chǎn)支付逾期交房違約金一節(jié)。根據(jù)合同約定，國廣房地產(chǎn)逾期交房應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約金，但考慮到合同履行的實(shí)際情況，在國廣房地產(chǎn)逾期交房構(gòu)成違約的基礎(chǔ)上，仍應(yīng)分析違約金標(biāo)準(zhǔn)的合理性。本案中，結(jié)合原告的實(shí)際損失、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、預(yù)期利益等綜合因素考慮，原告黃冬香主張的違約金過高，本院酌情予以調(diào)整。因國廣房地產(chǎn)在審理中依法注銷，其權(quán)利義務(wù)的繼受人嘉華公司應(yīng)對上述的違約金承擔(dān)給付責(zé)任。案例開發(fā)商交付中常見法律問題90ppt課件（2015）閘民三(民)初字第2189號(hào)案例開發(fā)商交付中常見(2012)滬二中民二(民)終字第262號(hào)裁判觀點(diǎn)：據(jù)此，認(rèn)定格式條款無效應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)要件：首先，提供格式條款的一方未履行提示和說明義務(wù)；其次，該條款免除了提供格式條款者的責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利?，F(xiàn)逐一分析如下：一、保利公司是否履行了提示和說明義務(wù)。本院認(rèn)為，補(bǔ)充條款第二十三條是保利公司預(yù)先擬定并且印刷在預(yù)售合同文本之上，由保利公司在銷售系爭房屋所在樓盤時(shí)大量、重復(fù)使用。就該條款的內(nèi)容，保利公司未能提供證據(jù)證明曾與購房者進(jìn)行協(xié)商，而且該條款也未采用足以引起對方注意的文字、符號(hào)、字體等特殊標(biāo)識(shí)，故應(yīng)認(rèn)定補(bǔ)充條款第二十三條為格式條款，且保利公司未能盡到合理的提示和告知義務(wù)。二、補(bǔ)充條款第二十三條是否免除了格式條款提供者的責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利。本院認(rèn)為，從補(bǔ)充條款第二十三條的內(nèi)容來看，該條款約定的是購房者在未按約付清房款時(shí)，保利公司可以暫緩交房，并未免除保利公司所應(yīng)承擔(dān)的交房義務(wù)，也未剝奪購房者取得房屋的權(quán)利。其次，從預(yù)售合同的整體內(nèi)容來分析，預(yù)售合同約定保利公司逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約金為已付房款的日萬分之五，而戴甲、鄭某某未按期付款的違約金也是按未付款額的日萬分之五計(jì)算，雙方所應(yīng)負(fù)擔(dān)的違約金均按日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，并未顯失公平。再次，從合同的實(shí)際履行情況來看，戴甲、鄭某某未按約支付房款，違約在先。保利公司依據(jù)該條款的約定拒絕交房在后。如戴甲、鄭某某按期足額付清房款，則保利公司也將按期交付系爭房屋，該條款在戴甲、鄭某某正常履約的情況下，并不會(huì)免除保利公司的交房義務(wù)，也不會(huì)加重戴甲、鄭某某的責(zé)任。綜上所述，系爭房屋預(yù)售合同之補(bǔ)充條款第二十三條為格式條款，保利公司作為格式條款的提供者，在締結(jié)合同時(shí)未履行提示和告知義務(wù)，明顯不當(dāng)。但該條款的適用并未免除格式條款提供者保利公司的責(zé)任、加重購房者的責(zé)任、排除購房者的權(quán)利，而購房者也未申請撤銷該條款，故該條款并非無效。原審法院認(rèn)定該條款無效并判決由保利公司支付戴甲、鄭某某逾期交房違約金欠妥，本院予以糾正。當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。在本案系爭房屋預(yù)售合同的履行過程中，戴甲、鄭某某未按約支付房款，違約在先，理應(yīng)按照合同約定支付逾期付款的違約金，原審法院對逾期付款違約金的判處正確?，F(xiàn)保利公司自愿撤回對戴甲、鄭某某的原審起訴，于法不悖，本院予以準(zhǔn)許案例開發(fā)商交付中常見法律問題91ppt課件(2012)滬二中民二(民)終字第262號(hào)案例開發(fā)商交付中常應(yīng)對建議開發(fā)商交付中常見法律問題一、合同條款的設(shè)計(jì)。明確約定買受人在交付前未付清任何款項(xiàng)的（包括房款、違約金等），出賣人有權(quán)拒絕辦理交付手續(xù)，并且應(yīng)加黑加粗明顯提示。二、實(shí)踐中的處理。如遇買受人未支付完畢房款的，應(yīng)在發(fā)生違約即行使權(quán)利，并根本實(shí)際情況決定在達(dá)到合同解除條件時(shí)是否行使合同解除權(quán)。如交付中買受人未支付違約金的，如金額并非特別巨大的話，為避免就拒絕交房產(chǎn)生爭議而導(dǎo)致被認(rèn)定為逾期交付承擔(dān)違約金，可先行辦理交付手續(xù)，但應(yīng)向其發(fā)送違約金催討函件，讓其當(dāng)場簽收或保留寄送憑證，以證明并未放棄追究其違約責(zé)任的權(quán)利。92ppt課件應(yīng)對建議開發(fā)商交付中常見法律問題38ppt課件4買受人不收房法律風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對建議93ppt課件4買受人不收房法律風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對建議39ppt課件開發(fā)商交付中常見法律問題實(shí)踐中，買受人拒絕收房往往是開發(fā)商在交付過程中所碰到的最為棘手的事情。不收房的原因1.單純對房子不滿意，想通過此種方式維權(quán)。2.房價(jià)發(fā)生下跌或或出于其它原因惡意拒收房屋。不收房的情形1.根本不前往項(xiàng)目現(xiàn)場收房。2.以質(zhì)量、裝修裝飾等不符合合同約定為由拒絕收房。3.以設(shè)計(jì)變更為由拒絕收房。4.以未提供兩書為由拒絕收房。94ppt課件開發(fā)商交付中常見法律問題實(shí)踐中，買受人拒絕收房往往是開發(fā)商在開發(fā)商交付中常見法律問題商品房買賣合同司法解釋第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用？95ppt課件開發(fā)商交付中常見法律問題商品房買賣合同司法解釋41ppt課件南寧市中級(jí)人民法院（2013）南市民一終字第158號(hào)民事判決書本院認(rèn)為：本案中，方躍、韋貞以1201號(hào)房存在無法居住使用的嚴(yán)重質(zhì)量問題而不符合交房條件為由，主張桂嘉匯公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，桂嘉匯公司則以方躍、韋貞拒絕接收1201號(hào)房無事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)為由予以抗辯，故1201號(hào)房存在的質(zhì)量問題是否導(dǎo)致該房屋不符合交房條件，系判定當(dāng)事人主張能否成立的關(guān)鍵所在?！P(guān)于1201號(hào)房存在的質(zhì)量問題是否構(gòu)成交房條件不滿足的認(rèn)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》……商品房質(zhì)量問題分為房屋主體質(zhì)量不合格或嚴(yán)重影響正常居住的商品房質(zhì)量問題，以及一般質(zhì)量問題，也即房屋質(zhì)量瑕疵。一般質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，買受人并不享有合同解除權(quán)，……至于嚴(yán)重影響正常居住的商品房質(zhì)量問題，首先應(yīng)當(dāng)對“正常居住使用”概念進(jìn)行合理界定，但該概念不是一個(gè)可操作性較強(qiáng)的技術(shù)概念，更多地存在于人們的生活觀念中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合商品房是否對買受人的生命和財(cái)產(chǎn)安全及身體健康造成重大影響、是否嚴(yán)重干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復(fù)等因素，根據(jù)生活常識(shí)和經(jīng)驗(yàn)予以綜合判斷，必要時(shí)通過委托質(zhì)量鑒定的方式予以確定。其次，從可否修復(fù)的角度考察，可以修復(fù)的，不能認(rèn)為是商品房質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居?。唤?jīng)反復(fù)修理不能修復(fù)的，可以認(rèn)為該瑕疵對商品房的正常使用功能產(chǎn)生了嚴(yán)重影響?！景钢校鸺螀R公司已取得大嘉匯?東城7#、8#樓的《工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，房屋驗(yàn)收日期為2010年12月3日，則1201號(hào)房系經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋?！纱藢φ战ㄔO(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第五條第3項(xiàng)的規(guī)定可知，1201號(hào)房存在的質(zhì)量問題，顯然屬于可修復(fù)的質(zhì)量瑕疵，并不產(chǎn)生嚴(yán)重影響正常居住的后果，且該質(zhì)量問題亦未被質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)確認(rèn)為嚴(yán)重影響正常居住的商品房質(zhì)量問題，故1201號(hào)房存在的質(zhì)量問題并不構(gòu)成交房條件不滿足。裁判解析1.法院認(rèn)定房屋質(zhì)量問題是否嚴(yán)重影響正常居住使用的考量因素包括：（1）是否對買受人的生命和財(cái)產(chǎn)安全及身體健康造成重大影響；（2