標(biāo)桿高端房地產(chǎn)項目營銷策劃方案127P(新技術(shù)應(yīng)用)

xx項目營銷初案2009.10CATALOG目錄PART1：市場分析PART2：項目定位PART3：附加值提升市場現(xiàn)狀今年“十一”黃金周，廣州市場呈現(xiàn)如下特征：供應(yīng)：新推樓盤少，中心六區(qū)缺貨尤為嚴(yán)重大多數(shù)樓盤9月底搶閘出貨、十一新貨供應(yīng)減少成交：十一總體成交（2500套）低于五一（3500套），少數(shù)樓盤熱銷熱銷樓盤代表：1、恒大綠洲：短期內(nèi)密集推廣、低價入市2、翠城花園、江南新苑：海珠區(qū)居家成熟盤3、星河灣海怡半島、玖瓏湖：高端項目成交暢旺價格：價格小幅拉升，整體已處于高位水平人氣：“價格洼地”效應(yīng)使金沙洲成廣州西部熱點板塊商用物業(yè)市場淡靜，人氣較差一、市場概況1、十一期間廣州樓市表現(xiàn)去年十一今年五一今年十一同比變動率可售貨量3.5萬套2.4萬套2.5萬套-29%新推貨量近2萬套1.3萬套1.3萬套-35%十一廣州十區(qū)供應(yīng)情況十一廣州十區(qū)簽約情況海珠成簽約大戶廣州別墅市場二、廣州別墅市場1、廣州別墅市場供應(yīng)全廣州主要別墅項目40個金沙洲、蘿崗、番禺板塊最近廣州市區(qū)，但供貨量非常稀缺未來別墅供貨主要集中在花都、從化、增城3大外圍片區(qū)市區(qū)漸無供貨，本案將成為新一代城市別墅金沙洲板塊花都板塊從化板塊增城板塊蘿崗板塊番禺板塊4個別墅盤代表項目：中信山語湖、恒大御景半島、中海金沙熙岸聯(lián)排：360-500萬，獨棟：500-1400萬13個別墅盤代表項目：玖瓏湖、xx城、美林湖、假日半島低端：140-220萬中端：280-450萬高端：500-1300萬7個別墅盤代表項目：方圓明月山溪、富力泉天下、居禮潤園聯(lián)排：180-300萬，獨棟：350-1000萬南沙板塊3個別墅盤代表項目：xx香雪山雙拼：500-600萬4個別墅盤代表項目：鳳凰城、恒大山水城、金地荔湖城聯(lián)排：150-300萬，獨棟：400-800萬3個別墅盤代表項目：南沙碧桂園、南沙境界、南沙濱?；▓@聯(lián)排：180萬－300萬，獨棟：300萬－800萬4個別墅盤代表項目：新光城市花園聯(lián)排：500-600萬，獨棟：800-1200萬頤和高爾夫莊園聯(lián)排：1200-1800萬，獨棟：1500-1.68億二、廣州別墅市場2、主要競爭別墅別墅市場面向大廣州客群，從總價分流的角度看，500-700萬聯(lián)排別墅，700-900萬雙拼別墅，面臨什么樣的競爭？項目名類型套數(shù)面積（㎡）單價(元/㎡)總價(萬元)成交率月均銷售速度預(yù)計明年貨量玖瓏湖雙拼、獨棟245雙拼：350，獨棟：430-870雙拼：17000，獨棟：21000-25000雙拼：595，獨棟：138091%45200以上頤和高爾夫莊園聯(lián)排、雙拼、獨棟166聯(lián)排：360-690，雙拼：360-800，獨棟：460-500300001000-250055%7151新光城市花園獨棟、聯(lián)排161聯(lián)排：270-280，獨棟：320-600聯(lián)排：18000，獨棟：22000聯(lián)排：500，獨棟：800-120088%10127中信山語湖獨棟、聯(lián)排246聯(lián)排：250-290，獨棟：320-620聯(lián)排：13000，獨棟：20000聯(lián)排：400，獨棟：600-120080%40200以上恒大御景半島獨棟、雙拼346256-700雙拼：18000售磬，獨棟：24000－35000雙拼：300-400：獨棟：500-140085%150中海金沙熙岸聯(lián)排、雙拼156280-530聯(lián)排：13000，雙拼：22000400-1200售罄1332本項目雙拼、聯(lián)排194聯(lián)排：235-250雙拼：328-334/////合計/1514/////710套以上500-900萬的廣州高端別墅市場，聯(lián)排主力面積為240－280㎡，雙拼主力面積為260－350㎡玖瓏湖、中信山語湖成交好，月均40－45套；其他別墅月均10-15套御景半島、金沙熙岸即將售完；預(yù)計本項目入市至少有710套以上競爭貨量本項目入市將面臨710套以上500-1200萬級別墅競爭華南快速西二環(huán)佛山一環(huán)迎賓路山前大道二、廣州別墅市場3、主要競爭別墅PK——位置、交通項目名位置交通距珠江新城車程過路費玖瓏湖廣州1小時20元頤和高爾夫莊園廣州30分鐘無新光城市花園廣州40分鐘無中信山語湖佛山1小時10元恒大御景半島佛山30分鐘無中海金沙熙岸廣州30分鐘無本項目廣州30分鐘無御景半島金沙熙岸本項目中信山語湖新光城市花園頤和高爾夫莊園玖瓏湖珠江新城CBD金沙洲板塊番禺板塊南海和順板塊南湖板塊花都板塊本項目是最近珠江新城CBD的別墅，但當(dāng)前交通通達(dá)性一般二、廣州別墅市場4、主要競爭別墅PK——風(fēng)格、產(chǎn)品項目名建筑風(fēng)格產(chǎn)品花園面積車位地下室Golf水景山景景觀排序其他玖瓏湖現(xiàn)代簡約1：0.721：0.35√√1檔-頤和高爾夫莊園現(xiàn)代簡約1:0.4-0.61-21:0.37√√1檔部分為電梯別墅新光城市花園南加州1：0.2-0.511:0.224檔-中信山語湖地中海1：0.71-21:0.4-0.5√√1檔30㎡下沉式庭院恒大御景半島歐式1：0.61-21:0.25-0.3√2檔-中海金沙熙岸歐式1：0.4-0.52-41:0.5√2檔24㎡下沉式庭院，電梯別墅本項目英倫1：0.5-0.62-41：0.6√3檔120-200㎡下沉式庭院，電梯別墅本項目產(chǎn)品力突出，是最大競爭優(yōu)勢，但無稀缺景觀資源風(fēng)格：廣州市場主要為歐式、南加州（地中海）、現(xiàn)代簡約三種風(fēng)格，純粹的英倫風(fēng)格別墅非常少（只有花都xx城）產(chǎn)品：贈送花園面積配比高達(dá)1：0.7以上、贈送地下室面積配比1：0.5以上、贈送2個以上車位的產(chǎn)品，客戶認(rèn)為附加值高；景觀：按照外部自然景觀稀缺性，高爾夫景觀＞水景＞山景＞園景二、廣州別墅市場5、主要競爭別墅PK——內(nèi)外配套項目名小區(qū)配套外部環(huán)境學(xué)校商業(yè)會所酒店交通玖瓏湖香港耀中國際學(xué)校歐陸式度假小鎮(zhèn)有，7個公主酒店樓巴、機(jī)場穿梭巴士九龍湖高爾夫球會，三萬畝九龍湖森林公園，27洞高爾夫頤和高爾夫莊園頤和山莊國際學(xué)校商業(yè)街有頤和大酒店無南湖國際旅游度假區(qū)，高爾夫新光城市花園社區(qū)幼兒園無有無無1公里范圍內(nèi)各類生活配套較為齊全中信山語湖廣東實驗中學(xué)南海學(xué)校

商業(yè)街有有樓巴2000余畝森林公園，1500多畝國際體育公園，500畝生態(tài)濕地公園恒大御景半島華師附小、伊頓雙語幼兒園無有五星級恒大酒店樓巴1公里范圍內(nèi)各類配套較缺乏中海金沙熙岸慧思國際雙語幼兒園商業(yè)街有無樓巴1公里范圍內(nèi)各類配套較缺乏本項目幼兒園有少量無無無1公里范圍內(nèi)各類配套較缺乏與競爭別墅相比，本項目小區(qū)配套較少，沒有會所、沒有酒店，商業(yè)面積小且分散與同檔別墅項目相比，定位高端的本項目小區(qū)配套及外部配套缺失，沒有像樣的會所是最大硬傷，極大影響項目高端性二、廣廣州別別墅市市場6、熱銷銷個盤盤分析析——玖瓏湖湖項目玖瓏湖地址花都區(qū)九龍湖國際社區(qū)類別/風(fēng)格獨棟，雙拼/現(xiàn)代風(fēng)格占地/建面占地117萬平米，總建面80萬平方米；一期占地25萬㎡，總建12萬㎡總貨量將分為6期開發(fā)建設(shè)，總貨量4000套，獨立別墅為主現(xiàn)推產(chǎn)品悅源組團(tuán)，430-870㎡的獨棟別墅為主，348-352㎡的雙拼別墅開盤時間2009年五一現(xiàn)行價格雙拼16500－18000，獨棟21000－25000銷售情況推269套，已售245套月均銷售速度45套客戶判研大廣州私企主、花都獅嶺專業(yè)市場主、港澳投資客物業(yè)費5元/平方米一期“悅源源”組團(tuán)規(guī)規(guī)劃圖二、廣州別別墅市場6、熱銷個盤盤分析——玖瓏湖產(chǎn)品價格：：350聯(lián)排17000，430-870獨立21000-25000銷售情況：：目前銷售售約220套，月均45套生態(tài)環(huán)境好好、眾多高高端配套：：坐擁約13.3平方公里連連綿群山及及約2.5平方公里湖湖面香港耀中國國際學(xué)校11萬㎡歐陸式式度假小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、公主酒酒店馬術(shù)學(xué)校歐洲小鎮(zhèn)沖沖擊擊力強(qiáng)大的的現(xiàn)場展示示新鴻基華南南首發(fā)，集集最好高爾爾夫、最美美湖泊、最最頂級物管管、最完善善配套于一一身的豪宅宅盤稀缺資源：：27洞高爾夫球球場，廣州2010年亞運(yùn)會高高爾夫球比比賽主場地未來將拓展展成54洞，華南最最好的高爾爾夫球場產(chǎn)品附加加值高：：1、整體建筑面積積與贈送送面積比例達(dá)到到1：12、雙車位新鴻基——香港知名名豪宅品品牌發(fā)展展商啟勝物業(yè)業(yè)管理公公司——香港頂級級物業(yè)管管家二、廣州州別墅市市場6、熱銷個個盤分析析——玖瓏湖Slogan傳奇相遇·非偶然所成產(chǎn)品定位廣州九龍湖畔世界級華貴府邸品牌形象關(guān)鍵詞華貴、奪目、壯麗、世界級推廣思路提前半年在香港舉辦新聞發(fā)布會，推廣滲透提前2個月在中信、麗柏做為期10天的巡展蓄客期以電視、大牌、報廣（軟文硬做+形象硬廣）、網(wǎng)絡(luò)等為主要推廣手段熱銷期以電視廣告為主要推廣手段主要傳播表現(xiàn)電視、報廣、大牌均以樹立高端形象為主雞尾酒會/舞蹈/《傳奇》全球首映/名模時裝表表演/玖瓏湖亮燈燈儀式/明星助陣演演出/焰火匯演/星級晚宴起勢動作：：一條斥資近近千萬元的的廣告片《傳奇》一場售樓部部揭幕儀式式盛典二、廣州別別墅市場6、熱銷個盤盤分析——玖瓏湖大事記2009.1在香港召開開新聞發(fā)布布會2009.2月底3月初在在中信、麗麗柏舉辦為為期共10天的巡展2009.4.18售樓部開放放儀式盛典典2009.6特約《財經(jīng)》論壇2009.8中國現(xiàn)代住住宅發(fā)展趨趨勢論壇二、廣州別別墅市場6、熱銷個盤盤分析——中信山語湖湖項目中信山語湖地址佛山南海里水北部位處廣佛交界類別/風(fēng)格獨棟別墅,聯(lián)體別墅/地中海風(fēng)格占地7000畝，466萬㎡總建面約161萬㎡現(xiàn)推產(chǎn)品已推246套，售197套開盤時間首期天竺區(qū)別墅：2009年6月初

二期翰竺區(qū)別墅：2009年7月底

三期海竺區(qū)果嶺別墅：2009年9月19日；四期臨湖別墅：2009年11月現(xiàn)行價格獨棟由一期的20000升至26000聯(lián)排12000－14000暫無推貨月均銷售速度40套物業(yè)費物業(yè)費：5.5元/平方米*月項目優(yōu)劣勢項目擁有2000余畝郊野森林公園，1500多畝國際體育公園，500畝生態(tài)濕地公園臨湖別墅大大宅，獨棟棟，20多套，11月推，600-800㎡，價格未定定三期海竺區(qū)區(qū)，獨棟，，40套，在售，，余20套，300-600㎡，26000/㎡二期翰竺區(qū)區(qū)，聯(lián)排，，余10套，300㎡，12000-14000元/㎡首期天竺區(qū)區(qū)，獨棟，，104套，余10套，300-600㎡㎡，2萬/㎡產(chǎn)品價格：：250-290聯(lián)排13000，320-620獨立20000銷售情況：：目前銷售售約240套，月均40套生態(tài)環(huán)境好好、配套高高端：1000多畝的3個水庫、2000余畝郊野森森林公園1500多畝國際體體育公園、、500畝生態(tài)濕地地公園500余畝五星級級酒店、特色商業(yè)業(yè)用地近1800畝居住用地地，廣東實驗中中學(xué)南海學(xué)學(xué)校純粹地中海海風(fēng)格沖沖擊力力強(qiáng)大的現(xiàn)現(xiàn)場展示集高爾夫、、生態(tài)、配配套、品牌牌、品質(zhì)于于一身的超超級大盤。。二、廣州別別墅市場6、熱銷個盤盤分析——中信山語湖放大目標(biāo)客群群：佛山客、廣州州客為主，深圳、港澳投投資客、日本本、韓國、美美國人等全國國性國際性客客源稀缺資源：18洞高爾夫球場場產(chǎn)品附加值高高：1、整體建筑面積與贈贈送面積比例達(dá)到1：1.32、附送180平方米超大陽陽光地下室，，贈送比例達(dá)達(dá)到1：0.63、贈送的花園園面積和建筑筑面積比例高高達(dá)1：0.74、雙車位二、廣州別墅墅市場6、熱銷個盤分分析——中信山語湖Slogan我在亞洲的一生產(chǎn)品定位森林與山脈高爾夫湖區(qū)品牌形象關(guān)鍵詞綠色生態(tài)、高爾夫推廣思路4月份在北京、深圳、佛山三地的“中國綠色價值生活”盛典，廣東副省長、佛山市委書記、3個外國大使、胡潤等各界極具影響力的人物參加道路包裝方面：與佛山政府密切合作，中信大道命名、佛山一環(huán)6塊大牌、市政指示牌上增加項目名、廣州機(jī)場大屏幕鳳凰衛(wèi)視財經(jīng)類節(jié)目中間插播，航空雜志、財經(jīng)雜志、Golf雜志投放廣告推廣渠道：電視、雜志、報廣、巡展、網(wǎng)絡(luò)等主要傳播表現(xiàn)電視、報廣、大牌均以樹立高端形象為主亞洲綠色價值值人居獎頒發(fā)發(fā)/胡潤百富榜2009中國財富報告告首度面世/“中國綠色價值值摩巖石刻””落戶起勢動作：北京、深圳、、佛山連續(xù)3期“中國綠色色價值生活””盛典二、廣州別墅墅市場6、熱銷個盤分分析——中信山語湖大事記：2006年9月21日30.3億拍地成功；；2007年11月11日中信山語語湖奠基；2008年8月3日，在佛山山南海桃園高高爾夫球會舉舉辦“世界的的湖山主場—中信山語湖高高爾夫球邀請請賽暨中信會會廣佛分會名名流晚宴”活活動；2008年12月6日,“第一屆中信山山語湖高爾夫夫精英邀請賽賽”在東莞舉舉行2009年1月中信大道道開通暨山湖湖會館開放接接待；2009年3月16日高壓線改改遷成功；2009年4月中信山語語湖“中國綠色價值值盛典”倒計時新聞聞發(fā)布會在北京、深圳先期發(fā)布；2009年4月18日，“中國綠綠色價值生活活”盛典在佛山中信山語湖山山湖會館舉辦辦，榮膺聯(lián)合合國人居署、、綠色亞洲人人居環(huán)境協(xié)會會頒發(fā)“綠色價值人人居環(huán)境獎””；“綠色人居居價值”摩崖崖石刻落戶中中信山語湖；；“中信山語湖湖休閑度假區(qū)區(qū)”掛牌；百年名校廣東東實驗中學(xué)南南海學(xué)校簽約約進(jìn)駐；2009年5月25日，在中信廣廣場展開了巡巡展活動，并并在此段時間間開通了專線線樓巴，接送送vip客戶往返2009年6月初天竺區(qū)區(qū)別墅已售罄罄；2009年7月底翰竺區(qū)區(qū)別墅已售罄罄；2009年9月海竺區(qū)別別墅開盤售罄罄；2009年年底山山湖鄉(xiāng)村俱樂樂部國際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)18洞私家精品球球場即將開打打；朝向高爾爾夫?qū)W院即將將進(jìn)駐。二、廣州別墅墅市場7、別墅市場小小結(jié)城市別墅漸無無供貨，郊區(qū)區(qū)別墅成主力力，本項目有有望成最大體量的城城市別墅500－900萬高端別墅市市場對比發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，本項目核心優(yōu)勢為位置、產(chǎn)品、、建筑風(fēng)格，推廣方面應(yīng)應(yīng)放大宣傳；短板是交通、商業(yè)配配套、高端服服務(wù)配套，必須改善或弱化負(fù)面影影響。廣州江景盤市市場三、廣州江景景盤市場1、廣州在售江江景盤富力桃園80-180㎡2-3房精裝修12000-15000元/㎡100-240萬元恒大御景半島島96-201㎡3-4房精裝修8900元/㎡90-280萬恒大綠洲85-211㎡2-4房精裝修8700-13000元/㎡82-250萬中海清瀾水境境149-201㎡3-4房、精裝修報價10000-15000元/㎡149-280萬中海金金沙灣灣·西堤85-187㎡2-4房精裝修修8500-11000元/㎡78-224萬星河灣灣海怡怡半島島93-518㎡㎡3-5房精裝修修17000-25000元/㎡158-1295萬錦繡半半島81-120㎡㎡2-3房毛坯8800-10000元/㎡72-130萬珠江御御景灣灣176-375㎡5-10房毛坯15000-20000元/㎡270-750萬荔江美美筑73-104㎡㎡2-3房精裝修修11000-12000元/㎡75-120萬嶺南灣灣畔81-102㎡㎡2-3房精裝修修價格格未定定博雅首首府200-390㎡㎡4-5房精裝修修31172元/㎡600-1300萬中糧萬萬科金金域藍(lán)藍(lán)灣88-100㎡㎡2-3房精裝修修11000-14000元/㎡110-150萬元凱旋新新世界界小戶型型、復(fù)復(fù)式，，預(yù)計計2010年上市市金沙洲洲是唯唯一江江景盤盤主力力供應(yīng)應(yīng)板塊塊本項目目2、金沙沙洲板板塊整整體供供銷情情況項目名已推貨量①其中已售②其中未售③后續(xù)未推貨量④整盤貨量⑤銷售期月均速度萬科金域藍(lán)灣271319817321232（至少）39452007.11至今，23個月86恒大綠洲76658418290016662009.9，1個月584中海金沙灣（含西區(qū)、中區(qū)西堤、東區(qū)清瀾水境）41983952236307272702007.1，33個月120恒大御景半島26912546145247451652007.10至今，24個月106時代糖果174517450017452008.1-2009.1,12個月145本項目///45004500//xx好望角///360360//合計121131080812951130624651//三、廣廣州江江景盤盤市場場2007至今3年時間間內(nèi)，，金沙沙洲板板塊已已消化化1.08萬套洋洋房，，個盤盤的月月均消消化速速度在在90－140套不完全全統(tǒng)計計，后后續(xù)金金沙洲洲板塊塊還將將有1.15萬套洋洋房供供應(yīng)（（含本本案，，未包包括鴻鴻榮源源、元元邦、、城建建、凱凱德項項目貨貨量）），仍仍是廣廣州洋洋房供供應(yīng)熱熱點板板塊本項目目洋房房貨量量巨大大，約約4500套，按按照金金沙灣灣120套/月測算算，約約需3年（37個月））時間間消化化邏輯關(guān)關(guān)系：：①＋＋④＝＝⑤；；②＋＋③③＝①①；；以以上貨貨量僅僅計算算洋房房，不不計別別墅洋房的的客戶戶群存存在明明顯地地緣特特性，，從區(qū)區(qū)域角角度考考慮，，主要要競爭爭對手手仍在在金沙沙洲及及附近近金沙洲洲洋房房供銷銷兩旺旺，個個盤去去貨速速度高高達(dá)90－140套/月項目名戶型面積（㎡）套數(shù)當(dāng)前單價(元/㎡)裝修標(biāo)準(zhǔn)月均銷售速度萬科金域藍(lán)灣88-100，2－3房37511000大綠洲85-211，2－4房7668700-130003000推600套開盤售出九成中海清瀾水境149-201，3－4房491報價10000-150002500－中海金沙灣西堤85-187，2－4房8918500-110001800120恒大御景半島96-201，3－4房40389003000106三、、廣廣州州江江景景盤盤市市場場當(dāng)前前主主力力成成交交價價格格：：當(dāng)前前洋洋房房主主力力成成交交價價格格為為9000－14000元/㎡㎡，其中中園園景景洋洋房房9000－12000，江江景景洋洋房房13000－15000受當(dāng)當(dāng)前前市市場場及及推推貨貨類類型型影影響響，，金金沙沙洲洲洋洋房房價價格格有有一一定定提提升升3、金金沙沙洲洲板板塊塊當(dāng)當(dāng)前前銷銷售售情情況況4、金金沙沙洲洲板板塊塊成成交交結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)三、、廣廣州州江江景景盤盤市市場場兩房房小三三房房大三三房房四房房大四四房房五房房2007－2009，金金沙沙洲洲洋洋房房成成交交面面積積主主要要集集中中在在90－145㎡㎡三房房，，占占60％150㎡㎡以上上四四房房、、五五房房大大戶戶型型，，與與80㎡㎡以下下兩兩房房，，比比例例相相當(dāng)當(dāng)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)首首次次置置業(yè)業(yè)、、首首次次改改善善型型換換房房的的剛剛性性需需求求最最多多290㎡㎡以上上奢奢侈侈型型購購房房需需求求幾幾乎乎沒沒有有5、主主要要競競爭爭對對手手PK———產(chǎn)品品三、、廣廣州州江江景景盤盤市市場場項目名產(chǎn)品主力戶型兩房小三房大三房四房大四房萬科金域藍(lán)灣8597-103㎡///小三房恒大綠洲85/144/211-290大四房中海清瀾水境//149-160/184-201大三房、大四房中海金沙灣西堤85102128-147151187三房恒大御景半島/97125-138159177-201三房本項目74－7788－103117－146144－153160－240三房供應(yīng)應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：當(dāng)前前金金沙沙洲洲江江景景洋洋房房以以150－200㎡大三三房房、、大大四四房房為為主主；；園園景景洋洋房房以以100－145㎡㎡小三三房房、、舒舒適適三三房房為為主主，，兩兩房房供供應(yīng)應(yīng)較較少少本項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品線線豐豐富富，，涵涵蓋蓋各各面面積積段段5、主主要要競競爭爭對對手手PK———產(chǎn)品品三、、廣廣州州江江景景盤盤市市場場當(dāng)前前金金沙沙洲洲戶戶型型走走兩兩種種路路線線，，以以中海海為代代表表的的方正正實實用用派派；以以萬科科為代代表表的的贈送送面面積積派派萬科科金金域域藍(lán)藍(lán)灣灣廳房房面面積積偏偏小??；；贈贈送送面面積積主主要要分分布布在在入入戶戶花花園園、、景景觀觀陽陽臺臺，，對對擴(kuò)擴(kuò)大大廳廳房房空空間間感感無無幫幫助助，，感感覺覺不不實實用用本項項目目實實用用型型戶戶型型創(chuàng)創(chuàng)新新是是最最大大競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢，，金金沙沙洲洲無無人人可可及及中海海清清瀾瀾水水境境傳統(tǒng)統(tǒng)的的方方正正實實用用戶戶型型，，無無戶戶型型創(chuàng)創(chuàng)新新，，無無附附加加值值提提升升本項項目目非常常實用用的的偷偷面面積積，通通過過外外飄飄板板、、陽陽臺臺等等手手法法，，送送臥臥房房、、送送空空中中花花園園、、送送工工人人房房、、送送洗洗手手間間三、、廣廣州州江江景景盤盤市市場場6、主主要要競競爭爭對對手手PK———位置置、、交交通通金沙沙洲洲地地區(qū)區(qū)道道路路交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)規(guī)規(guī)劃劃圖圖沉香香島島大大橋橋橫沙沙站站沙貝貝站站白沙河大橋金沙洲大橋大坦沙大橋地鐵6號線御景半島本項目金域藍(lán)灣恒大綠洲中海金沙灣·西堤中海清瀾水境境中海金沙熙岸岸潯峰崗站金沙洲路以金沙洲路為為界，金沙洲洲板塊初步形形成南區(qū)、北北區(qū)兩大區(qū)域域南區(qū)開發(fā)較早早、樓盤集中中，交通相對對更完善；北區(qū)現(xiàn)狀交通通不如南區(qū)項目名所屬區(qū)域樓巴公交地鐵萬科金域藍(lán)灣廣州無7條公交線地鐵上蓋恒大綠洲廣州有，8個樓巴候車點，半小時一班近金沙洲大橋西站近中海清瀾水境中海金沙灣西堤南海有業(yè)主專巴，半小時一班3條公交線較遠(yuǎn)恒大御景半島南海有，接駁以太廣場（地鐵越秀公園站），半小時一班無較遠(yuǎn)本項目廣州//較遠(yuǎn)區(qū)內(nèi)對比，本本項目地理位位置處于中游游水平，交通通條件最差8、主要競爭對對手PK——小區(qū)配套三、廣州江景景盤市場項目名學(xué)校商業(yè)街會所其他萬科金域藍(lán)灣1所公立小學(xué)、1所幼兒園不小于7370萬㎡商業(yè)街，緊鄰金沙洲最大的商業(yè)中心3所已引入華潤萬家超市、KFC、7－11便利店、工商銀行恒大綠洲1所小學(xué)、1所幼兒園0.6萬㎡商業(yè)，臨近金沙洲商業(yè)中心1所運(yùn)動會所/中海清瀾水境中海金沙灣西堤1所小學(xué)、2所幼兒園（含慧思國際雙語幼兒園）1萬㎡商業(yè)街，1萬㎡大型商業(yè)設(shè)施3所已經(jīng)引入宏城超市、農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行恒大御景半島華師附小、2所幼兒園（含伊頓雙語幼兒園）無1所五星級恒大酒店、游艇碼頭本項目1所公立小學(xué)、1所幼兒園1萬㎡商業(yè)，但比較分散無/作為城市新區(qū)區(qū)大盤，在售售各項目均有有較為完備的的小區(qū)配套，，均設(shè)有1個以上會所本項目商業(yè)面面積偏少，且且缺乏1處集中式商業(yè)業(yè)設(shè)施作為高端別墅墅社區(qū)，本項項目未設(shè)置像像樣的會所，，是一大硬傷傷區(qū)內(nèi)對比，本本項目的小區(qū)區(qū)配套處于最最差水平?jīng)]有像樣的會會所是一大硬硬傷，嚴(yán)重影影響本項目高高端形象9、江景盤市場場小結(jié)三、廣州江景景盤市場濱江東等傳統(tǒng)統(tǒng)江景板塊沉沉寂，未來幾年金沙沙洲成唯一江景盤供供應(yīng)板塊中心城區(qū)樓價價高企、供應(yīng)應(yīng)較少，“價價格洼地”、、大規(guī)模供貨貨促金沙洲成供銷銷熱點板塊本項目與同區(qū)區(qū)域競品比較較，核心優(yōu)勢為產(chǎn)品、建筑風(fēng)風(fēng)格，短板是交通、社區(qū)配配套，若要實現(xiàn)略高高于當(dāng)前金沙沙洲市場售價價（9000-14000元/㎡）的銷售價格格，本項目必必須放大長板、提提高短板項目定位站在區(qū)域?qū)Ρ葏^(qū)域域的角度，作為高端項目，是否應(yīng)跳出金沙洲說說南中國？說大廣州？？說……讓我們來重讀金沙洲Ｑ１站在區(qū)域內(nèi)部分析析的角度，如何在混沌的區(qū)域中亮出項目鮮明形象？Ｑ21、區(qū)域之間對對比一、重讀金沙沙洲金沙洲，是廣廣州中心六區(qū)區(qū)最后一次大大規(guī)模的造城城運(yùn)動數(shù)字金沙洲定位：廣佛都市中心心的居住新城規(guī)劃人口：廣廣州部分16萬，加上南海部部分估計20－30萬人規(guī)劃住宅總建建面：廣州部部分719.8萬㎡2007－2009，金沙洲已銷銷售洋房1.08萬套預(yù)計后續(xù)板塊塊供貨至少1.15萬套xx在金沙洲擁有有最大量的可可售貨量，并并集中式爆發(fā)發(fā)；最有機(jī)會、最最有能力成為為造城運(yùn)動的的領(lǐng)軍人物新發(fā)現(xiàn)１一、重讀金金沙洲規(guī)劃利好：：新版金沙沙洲控規(guī)提提高了金沙沙洲公益及及服務(wù)設(shè)施施的用地面面積和配套套標(biāo)準(zhǔn)，降降低了住宅宅用地的面面積。交通利好：：金沙洲大大橋擴(kuò)建、大坦沙大大橋、沉香香沙大橋建設(shè)，地鐵6號線2011年通車交通利好：：2009年10月底前將基基本建成整整個金沙洲的主主干路網(wǎng)；與佛山路網(wǎng)網(wǎng)對接，推動廣佛佛同城交通利好：：途經(jīng)及在在金沙洲地地區(qū)始發(fā)的的公交線路共有16條,基本覆蓋了了金沙洲周周邊地區(qū)的的各主要干干道及商住住區(qū)域配套利好：：金沙洲擬擬建38萬平米商業(yè)業(yè)配套配套利好：：金沙洲三甲醫(yī)院——廣州中醫(yī)藥藥大學(xué)附屬屬醫(yī)院2011年將投入使用廣佛同城等等政府規(guī)劃劃傾斜，交交通及社區(qū)區(qū)配套逐步步兌現(xiàn)1、區(qū)域之間間對比一、重讀金金沙洲客戶對金沙沙洲的認(rèn)識識正在發(fā)生生根本性變變化越來越多的的老城區(qū)客客戶認(rèn)可金金沙洲是一一個市區(qū)的的、生態(tài)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、配套套即可兌現(xiàn)現(xiàn)的地方金沙洲一個很低檔、很雜亂、沒配套的地方一個市區(qū)里、居住環(huán)境很好、配套正在兌現(xiàn)的地方客戶訪談實實錄：李生，35歲現(xiàn)住淘金，，需求140㎡改善型三房房金沙洲離淘淘金很近2年前也來金金沙洲看過過，當(dāng)時覺覺得什么配配套都沒有有，雖然很很便宜也沒沒考慮現(xiàn)在覺得2－3年內(nèi)金沙洲洲交通、配配套都能有有一個比較較大的改善善，2011年就通地鐵鐵了，而且且這邊的居居住環(huán)境真真的不錯，，有空到江江邊走一走走，在園林林里走一走走，還是很很不錯的金沙洲增槎路、羅羅沖圍等廣廣州西部越秀/東山/荔灣/芳村老城區(qū)購買客戶擴(kuò)大提升新發(fā)現(xiàn)２1、區(qū)域之間間對比一、重讀金金沙洲2006－20093年時間，金金沙洲已悄悄然發(fā)生巨巨大變化昔日原生態(tài)態(tài)的農(nóng)田，，如今已初初具大型居居住區(qū)的形形態(tài)三年蓄勢，，金沙洲正正化繭成蝶蝶金沙洲，一個最不缺缺乏品牌開開發(fā)商的板板塊一個板塊形形象混沌、、四層次階階梯型消費費的板塊一個廣佛同同城的最先先受惠板塊塊一個成熟日日漸兌現(xiàn)、、夢想逐漸漸成真的板板塊金沙洲三三年蝶蝶變1、區(qū)域之間間對比金沙洲有有中心六六區(qū)宜居島島岸生活，，也是最后一一次大規(guī)模模的造城運(yùn)運(yùn)動，更是希望在在市區(qū)置業(yè)業(yè)客戶的最最后一次置置業(yè)機(jī)會1、金金沙沙洲洲——中心六六區(qū)的的最后后一次次造城城運(yùn)動動2、越來來越多多客戶戶認(rèn)可可金沙沙洲是是市區(qū)區(qū)里、、生態(tài)態(tài)環(huán)境境優(yōu)美美、可可以改改善置置業(yè)的的板塊塊3、金沙沙洲正正在吸吸納更更多老老城區(qū)區(qū)剛性性改善善型置置業(yè)對比高高密度度、居居住條條件差差的越越秀/荔灣老老城區(qū)區(qū)，我我們需需要對對外輸輸送的的是2、區(qū)內(nèi)內(nèi)特點點一、重重讀金金沙洲洲廣州中中醫(yī)藥藥大學(xué)學(xué)附屬屬醫(yī)院院中學(xué)中學(xué)中學(xué)九年一一貫制制學(xué)校校九年一一貫制制學(xué)校校商業(yè)娛娛樂中中心集中商商業(yè)集中商商業(yè)御景半半島本項目目金域藍(lán)藍(lán)灣鴻榮源源地塊塊恒大綠綠洲中海金金沙灣灣西子灣灣/西江月月中海金金沙馨馨園/金沙苑苑金沙洲洲新社社區(qū)金沙洲洲路橫沙站沙貝站潯峰崗站1、金沙沙洲路路是區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)、交交通最最便利利的地地方，，商業(yè)業(yè)、醫(yī)醫(yī)療、、地鐵鐵沿線線布局局2、金沙沙洲路路成分分水嶺嶺，南南北分分區(qū)印印象隱隱現(xiàn)3、現(xiàn)狀狀南區(qū)區(qū)交通通、配配套比比北區(qū)區(qū)更加加便利利一、重重讀金金沙洲洲金沙洲洲地區(qū)區(qū)道路路交通通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)規(guī)劃劃圖橫沙站站沙貝站站御景半半島本項目目金域藍(lán)藍(lán)灣恒大綠綠洲中海金金沙灣灣·西堤中海清清瀾水水境中海金金沙熙熙岸潯峰崗崗站金沙洲洲路金沙洲北區(qū)金沙洲南區(qū)以金沙沙洲路路為界界，初初步形形成兩兩大板板塊金沙洲洲北區(qū)區(qū)江景豪豪宅項項目居居多，，居住住素質(zhì)質(zhì)均一一具備開開發(fā)江江畔豪豪宅區(qū)區(qū)的潛潛質(zhì)，，但目目前板板塊形形象不不清晰晰已開發(fā)發(fā)項目目較少少，配配套、、交通通相對對不完完善金沙洲洲南區(qū)區(qū)限價房房、廉廉租房房、普普通商商品房房、江江景豪豪宅混混雜，，四級級階梯梯消費費板塊形形象不不清晰晰，混混沌已開發(fā)發(fā)項目目多、、開發(fā)發(fā)早，，配套套、交交通相相對完完善北區(qū)：：純粹粹、先先天條條件好好，但但不便便利南區(qū)：：便利利，但但居住住層次次混雜雜、形形象混混沌2、區(qū)內(nèi)內(nèi)特點點思考：：區(qū)內(nèi)競競爭的的區(qū)隔隔是什什么？？研究其其他城城市類類似區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展經(jīng)經(jīng)驗，，尋找新新思路路香港淺淺水灣灣模式式：一個依依山傍傍水的的豪宅宅區(qū)，，豪宅宅與公公屋共共存1、淺水水灣是是港島島著名名的高高級住住宅區(qū)區(qū)之一一，區(qū)區(qū)內(nèi)遍遍布豪豪華住住宅，，其中中包括括香港港巨商商李嘉誠誠、包包玉剛剛的豪華華私宅宅。2、在豪豪宅最最集中中的淺水灣灣，也有有一個個公屋邨邨——馬坑邨邨，部部分單單位可可以看看海景景。距距離馬馬坑邨邨三四分分鐘車車程的地方方就是是每套以以億元元計的豪宅宅項目目“富豪豪海灣灣”金沙洲洲北區(qū)區(qū)可借借鑒，，重塑塑“香香港淺淺水灣灣”價價值模模式在項目目導(dǎo)入入之前前，必須對對金沙沙洲北北區(qū)導(dǎo)導(dǎo)入一一個全全新的的區(qū)域域形象象，就就是在金沙沙洲北北區(qū)重重塑““香港港淺水水灣””價值值模式式1、以金金沙洲洲大橋橋為界界，南南北分分區(qū)逐逐漸形形成2、北區(qū)區(qū)先天天條件件好于于南區(qū)區(qū)，如如消除除了交交通、、配套套等短短板，，有望望發(fā)展展為新新一代代“二二沙島島、濱濱江東東”項目本本體分分析1、項目目概況況二、項項目本本體分分析潯峰山山珠江A02A04A09A05成本高企：：土地成本高高，4塊地攤薄后后樓面地價價仍為7383元/㎡超大規(guī)模：總占地26萬㎡、總建面面84萬㎡的超大江岸社區(qū)區(qū)，相當(dāng)于金域域藍(lán)灣的2倍，xx在廣州最大規(guī)模模的項目前江后山：背山面江，江景與山景景兼得產(chǎn)品豐富：別墅、小高層層、高層江景景洋房共存進(jìn)入性、通達(dá)達(dá)性：現(xiàn)狀依賴金配套：周邊有政府規(guī)劃的公立小學(xué)、醫(yī)療、集中商業(yè)、公交站場等，但目前沒有任何配套地塊位置用地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）成交價（萬元）樓面地價（元/㎡）限制條件A02863472.8241772212000876990平方米以下戶型≥80%A04915792.82564222080008112A05270352.87569832100424190平方米以下戶型達(dá)到80%A09548542.815359185000553490平方米以下戶型占80％合計2598152.87274835371007383/3、小區(qū)路網(wǎng)、、停車二、項目本體體分析別墅：道路盡端環(huán)路路設(shè)計，保障私密性性/地下集中車庫庫/戶均2－4個車位洋房：人車分分流設(shè)計/接近1：1的高車位配比比道路盡端環(huán)路路設(shè)計別墅地下集中中車庫5、產(chǎn)品線二、項目本體體分析別墅：類獨棟棟創(chuàng)新產(chǎn)品/面積偏大洋房：產(chǎn)品線線異常豐富/三房為主力戶戶型05＋09地塊——洋房戶型建面(㎡)套數(shù)比例兩房（5%）74-771205%三房（65％）88-103110949%117-12730714%131-146502%四房（29％）

144-1531547%160-16827212%178502%202-2401918%合計-2253100%04地塊——別墅戶型建面(㎡)送地下室面積（㎡）套數(shù)比例雙拼328-334180-1927840%多聯(lián)235-251125-15011660%合計--194100%04＋05＋09地塊合計規(guī)劃用地：173486㎡總建面積：465207㎡其中住宅建面面：340368㎡，商業(yè)建面：：10847㎡容積率：2.8總套數(shù)：2447套05地塊：江景大大戶型——117-240㎡三房、四房09地塊：園景小小戶型——77-103㎡兩房、小三房房江景大戶型——131-178㎡三房、四房320㎡，中信山語湖湖可以做到小小獨棟6、產(chǎn)品特點二、項目本體體分析雙拼別墅負(fù)1層雙拼別墅1層贈送200㎡下沉式庭院面積配比1：0.5-0.6贈送4個車位贈送地下室，，面積配比1：0.6電梯別墅別墅：附加值值非常高贈送面積高達(dá)達(dá)1：1.2/2-4個充裕車位/電梯別墅7、商業(yè)配套二、項目本體體分析02040509原有商鋪規(guī)劃劃09地塊主入口彩濱北路商業(yè)面積不足足對于一個總建建面84萬㎡的定位高端別別墅大盤，現(xiàn)現(xiàn)有規(guī)劃商業(yè)業(yè)僅10847㎡，商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠缺少集中式商商業(yè)設(shè)施現(xiàn)有商業(yè)均為為沿街商鋪，，鋪位面積分分割零散，不不適于引入入1000-2000㎡的社區(qū)綜合超超市、中高檔檔酒樓等提升升檔次、積聚聚人氣的主力力店缺少像樣會所所作為定位高端端、總價500-900萬的別墅社區(qū)區(qū)，沒有像樣樣會所是一大大硬傷商業(yè)配套面積積少缺乏集中式商商業(yè)設(shè)施缺乏體現(xiàn)項目目高端性的像像樣會所7、小結(jié)二、項目本體體分析背山望江的自自然環(huán)境純粹英倫風(fēng)情情產(chǎn)品創(chuàng)新、高高附加值項目自身優(yōu)勢勢小結(jié)：雙拼別墅面積積較大商業(yè)配套少、、無會所項目自身劣勢勢小結(jié)：改善、弱化不不利因素加強(qiáng)、放大有有利因素產(chǎn)品本身出發(fā)發(fā)，我們可能能面對的問題題：1、產(chǎn)品線過于豐豐富，推廣上如何何給市場一個個清晰的印象？2、規(guī)模大盤，如何在市場場形成不斷的認(rèn)知？3、優(yōu)良產(chǎn)品（雙拼別墅））會否因觸及及總價天花板而帶來銷售難題？4、09地塊與“大部隊””隔了鴻榮源源地塊，如何聯(lián)系？項目市場定位位作為高端項目目，是否應(yīng)跳跳出江景說項目？讓我們來看看看別人怎么說中海金沙灣西西堤：廣州的的灣區(qū)生活中海金沙熙岸岸清瀾水境：：一線江景大宅宅萬科金域藍(lán)灣灣：成就你的質(zhì)感感人生說社區(qū)配套說江景說江畔灣區(qū)對比項目推廣廣形象、主訴訴求點1、市場對比角角度看定位恒大綠洲：領(lǐng)珠江·居城央·廣州江景王說廣州、說江江景價格刺激恒大御景半島島：2.8公里私家島岸岸生活說規(guī)模、說江江景價格刺刺激對比項項目推推廣形形象、、主訴訴求點點1、市場場對比比角度度看定定位玖瓏湖湖：廣州九九龍湖湖畔世世界級級華貴貴府邸邸說九龍龍湖、、說世世界星河灣灣海怡怡半島島：獻(xiàn)給世世界的的島說島居居生活活、說說世界界對比項項目推推廣形形象、、主訴訴求點點1、市場場對比比角度度看定定位金沙洲洲區(qū)內(nèi)內(nèi)項目目：中海金金沙灣灣西堤堤說灣灣區(qū)中海清清瀾水水境說江景景恒大綠綠洲說江景景王恒大御御景半半島說江景景萬科金金域藍(lán)藍(lán)灣說配套套區(qū)內(nèi)項項目：：仍在說說江景景（金域域藍(lán)灣灣已從從前期期說江江景轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向說說配套套）廣州高高端項項目：：玖瓏湖湖核心優(yōu)優(yōu)勢：：華南南最好好高爾爾夫不說高爾爾夫，說說九龍湖湖星河灣海海怡半島島核心優(yōu)勢勢：豪華華裝修不說裝修修，說島島居生活活廣州豪宅宅：跳出核心心資源說說項目換一個思思路，跳出江景景說項目目2、定位思思考三、整體體定位從市場、、項目自自身、客客戶三個個緯度分分別進(jìn)行行論證分分析，定位高端端的本項項目，要要實現(xiàn)高高于當(dāng)前前市場價價格的銷銷售，必必須揚(yáng)長避短短、增加加優(yōu)勢放大長板板弱化短板板增加賣點點區(qū)域：廣廣州產(chǎn)品：高高附加值值景觀：前前江后山山品牌：xx交通配套新技術(shù)應(yīng)應(yīng)用風(fēng)格：英英倫現(xiàn)場展示示沖擊力力規(guī)模：84萬㎡策略：跳出江景景體驗純純粹英倫倫風(fēng)情擯棄傳統(tǒng)統(tǒng)的“賣賣點羅列列”，以以純粹鮮鮮明英倫倫風(fēng)情作作為突破破口，以以高形象象區(qū)隔區(qū)區(qū)內(nèi)競品品3、項目定定位項目市場場定位廣州至大大英倫風(fēng)風(fēng)情別墅墅社區(qū)形象定位位廣州與英英倫的一一次美麗麗邂逅三、整體體定位各地塊定定位解構(gòu)構(gòu)1、中海金金沙灣的的借鑒案例借鑒：中海金沙灣——130萬㎡超級大盤盤的包裝策略略分組團(tuán)獨立命命名每個組團(tuán)當(dāng)成成一個全新項項目，獨立包包裝、獨立推推廣各組團(tuán)可同期期進(jìn)行銷售，，但產(chǎn)品方面面形成錯位，，不會引起同同期內(nèi)部競爭爭策略考慮：項目規(guī)模太大大，推廣銷售售期長達(dá)3－5年，如沿用同同一個項目、、同一形象，，會令市場和和客戶審美疲疲勞、麻木，，新貨感不強(qiáng)強(qiáng)中海金沙灣（（西區(qū)）中海金沙灣·西堤中海金沙熙岸岸中海清瀾水境境借鑒意義：規(guī)規(guī)模大盤要根根據(jù)產(chǎn)品差異異，分組團(tuán)獨獨立推廣四、分組團(tuán)定定位2、恒大御景半半島的借鑒案例借鑒：恒大御景半島島——淡市下“新瓶瓶裝舊酒”的的包裝策略將一個項目多多次重新命名名、重新推出出原案名與新新案名分別別以獨立硬硬廣形象，，同時出現(xiàn)現(xiàn)在同一期期報紙營造新盤、、新貨感效果：一定程度上上達(dá)到新盤盤新貨的效效果借鑒意義：：規(guī)模大盤盤頻頻“換換馬甲”，，有效營造造新盤新貨貨感原案名：恒恒大御景半半島曾用名：恒大水岸恒大海逸灣灣恒大御江首首府四、分組團(tuán)團(tuán)定位1、本項目體量巨大、銷售周期長長：84萬㎡總建面面的巨無霸霸體量，至至少3年銷售期2、各地塊產(chǎn)品特點鮮明：：04是純別墅地地塊；05是純正第一一排江景大大宅；09以90/70小戶型為主主，產(chǎn)品的的實用型贈贈送面積特特點突出3、分組團(tuán)定定位思考1、中中海海、、恒恒大大針針對對項項目目組組團(tuán)團(tuán)獨獨立立包包裝裝，，是是營營造造新新盤盤新新貨貨感感，，持持續(xù)續(xù)保保持持市市場場熱熱度度的的有有效效方方法法市場場借借鑒鑒：：策略略思思考考：：各地地塊塊獨獨立立組組團(tuán)團(tuán)定定位位、、包包裝裝09040205四、、分分組組團(tuán)團(tuán)定定位位4、04地塊塊四、、分分組組團(tuán)團(tuán)定定位位02潯峰山珠江040905雙拼、聯(lián)排超高層小高層、高層04地塊塊定定位位方方向向：：突出出山景景坡坡地地別別墅墅特點點，，著著重重渲渲染染英倫倫風(fēng)情情組組團(tuán)團(tuán)特特色色，，從從外立立面面、、裝裝修修、、細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)進(jìn)行氛圍圍營造純英倫山山地美墅墅地塊特征征有山景的的坡地別別墅，英英式別墅墅組團(tuán)定位位突出山景景、風(fēng)情情特色4、04地塊案名名090402052010年五一2010年十一工程節(jié)點04別墅達(dá)到預(yù)售條件05、09洋房達(dá)到預(yù)售條件04別墅地塊塊組團(tuán)名：：案名釋義義：1、約克是是一座純純正而精精致的小小鎮(zhèn)，紅紅墻灰瓦瓦掩映在在一片綠綠色中，，也是見見證英格格蘭歷史史、最有有英國味味道的小小鎮(zhèn)2、取名約克郡，表現(xiàn)地地塊純正英倫倫別墅社社區(qū)的感覺。。四、分組組團(tuán)定位位約克郡案名彰顯顯原汁原原味英倫倫風(fēng)4、04地塊英倫倫外立面面高貴典雅雅的純粹粹英倫風(fēng)風(fēng)情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)域首席席、廣州州罕有四、分組組團(tuán)定位位09040205為配合英英倫風(fēng)情情別墅社社區(qū)，設(shè)置一間間英倫風(fēng)風(fēng)格樣板板房，大量運(yùn)用用格子、、紅、黑黑等英倫倫元素，，營造原汁汁原味的的英倫生生活英倫風(fēng)格格樣板房房展示4、英倫風(fēng)風(fēng)板房展展示四、分組組團(tuán)定位位4、04地塊別墅墅定制裝裝修別墅為毛毛坯交樓樓，為滿足部部分高端端客戶需需求，推推出別墅墅定制裝裝修服務(wù)務(wù)合作方建建議：麥克斯：尤其擅長長清新自自然的歐歐式風(fēng)格格美克美家家：專業(yè)設(shè)設(shè)計顧問問提供特特色家居居定制服服務(wù)定制裝修修彰顯尊尊貴、私私屬服務(wù)務(wù)四、分組組團(tuán)定位位4、04地塊園林林細(xì)節(jié)四、分組組團(tuán)定位位細(xì)節(jié)處處處散發(fā)英英式優(yōu)雅雅和驕傲傲雅致、親親切的路路燈、導(dǎo)導(dǎo)示、井井蓋等，，一切為為英倫貴貴族的優(yōu)優(yōu)雅情調(diào)調(diào)而生。。5、05地塊四、分組組團(tuán)定位位02潯峰山珠江040905雙拼、聯(lián)排超高層小高層、高層05地塊定位位方向：：突出臨江第一一排、新新科技應(yīng)應(yīng)用特點，打打造新型豪宅宅組團(tuán)特色色，從純一線江江景、裝修、新新材料應(yīng)應(yīng)用進(jìn)行包裝裝輸出純一線江江景新式式豪華府府邸地塊特征征組團(tuán)定位位突出江景景、新技技術(shù)一線江景景超高層層，大戶戶型豪宅宅0904020505洋房地塊塊組團(tuán)名：：案名釋義義：1、05地塊是純純粹一線線臨江的的大戶型型產(chǎn)品，，2、唐寧街街位于英英國倫敦敦的西敏敏內(nèi)，在在過往200年來，都都是英國國首相、、財政大大臣的官官邸。3、取名唐寧郡，表現(xiàn)地地塊尊貴府邸邸、豪門門大宅的的氣質(zhì)2010年五一2010年十一工程節(jié)點04別墅達(dá)到預(yù)售條件05、09洋房達(dá)到預(yù)售條件四、分組組團(tuán)定位位唐寧郡5、05地塊案名名案名彰顯顯尊貴、、大氣江景大戶戶型——5000元/㎡特點：1、大面積運(yùn)運(yùn)用石材材，注重客客廳、玄玄關(guān)、餐餐廳、走走廊等位位置的拼拼花2、贈送一線線品牌家電、衣衣柜、衛(wèi)衛(wèi)浴、中中央空調(diào)調(diào)等，如如大金、、西門子子、索非非亞、博博洛尼等等類比項目目：星河河灣05地塊四、分組組團(tuán)定位位5、05地塊裝修修裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)看齊星星河灣，，打造豪豪宅硬件件品質(zhì)傳統(tǒng)豪宅宅四、分組組團(tuán)定位位5、05地塊新技技術(shù)運(yùn)用用引入新材材料、新新技術(shù)，，打造有有別于傳傳統(tǒng)的新新豪宅新豪宅宅稀缺景景觀大戶型型豪華裝裝修＝＋＋稀缺景景觀大戶型型豪華裝裝修＝＋＋建筑新新科技技＋在控制成成本的前提提下，，從最能打打動客客戶的細(xì)節(jié)節(jié)入手手，引引入入建筑筑建材材新技術(shù)術(shù)創(chuàng)新建建議本項目目生態(tài)態(tài)節(jié)能能創(chuàng)新新建議議環(huán)保技技術(shù)是是未來來發(fā)展展的方方向，，目前前市場場上稀稀缺，，可以以做為為考慮成成本基基礎(chǔ)上上，采采取取大部部分客客戶認(rèn)認(rèn)同，，并切切身感感知到到價值值的技技術(shù)，，如中中空隔隔音玻玻璃、、保溫溫墻體體智能化化技術(shù)術(shù)應(yīng)適適當(dāng)選選取，，只需需比一一般市市場做做法略略有領(lǐng)領(lǐng)先，，做為為營銷銷賣點點，概概念不不能太太超前前推薦生生態(tài)節(jié)節(jié)能型型住宅宅技術(shù)術(shù)節(jié)能技術(shù)價格單位建筑面積價格（元/平方米）備注新風(fēng)系統(tǒng)30~50變壓式止逆煙道10元不銹鋼雙封地漏60元/個1元此價格為直徑63毫米規(guī)格外保溫墻系統(tǒng)85元中水、直飲水、雨水收集系統(tǒng)10元中空鍍膜LOW-E玻璃650元/平方米（窗面積）100元鍍膜按150元/平方米計算斷熱鋁材窗框1500元/平方米（窗面積）250元世界頂級德國旭格食物垃圾處理機(jī)1060元/戶10元住宅規(guī)格地下車庫防水層50元/平方米（車庫地面）11元包括材料費和人工費生態(tài)滅蚊機(jī)6000元/臺0.76元1臺/10000平建面同層側(cè)向排水系統(tǒng)3500元/個衛(wèi)生間55元住宅規(guī)格若采用選中部分，則成本約提高550元/平方米左右。四、分分組團(tuán)團(tuán)定位位5、05地塊新新技術(shù)術(shù)運(yùn)用用新技術(shù)術(shù)－通通風(fēng)通風(fēng)——新風(fēng)系系統(tǒng)①不用開開窗即即可獲獲得新新鮮空空氣，，減少少室內(nèi)內(nèi)熱損損失，，節(jié)省省能源源驅(qū)除室室內(nèi)裝裝飾造造成的的可能能長時時間存存在的的有害害氣體體在客廳廳、臥臥室安安裝進(jìn)進(jìn)風(fēng)器器，在在廚房房、衛(wèi)衛(wèi)生間間安裝裝排風(fēng)風(fēng)氣。。保證證室內(nèi)內(nèi)擁有有均衡衡的連連續(xù)的的清新新空氣氣四、分分組團(tuán)團(tuán)定位位新技術(shù)術(shù)－保保溫防防曬防曬——外墻保保溫防防曬系系統(tǒng)②采用歐歐洲標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)四四層外外墻防防護(hù)技技術(shù)，，總厚厚度420至520厘米能嚴(yán)密密阻止止冷熱熱輻射射和傳傳導(dǎo)干掛幕幕墻起起到““遮陽陽傘””的功功能，，保護(hù)護(hù)外保保溫板板不受受雨雪雪侵蝕蝕，可可以抵抵擋輻輻射外保溫溫方式式防止止冷/熱橋產(chǎn)產(chǎn)生，，優(yōu)于于內(nèi)保保溫流動空空氣層層揮發(fā)發(fā)保溫溫板水水汽，，永久久保持持保溫溫板的的干燥燥及保保溫效效果傳熱系系數(shù)低低至0.2至0.3室內(nèi)室外外墻保溫截截面斷橋加厚混凝土土外墻加厚保溫層層流動空氣層層干掛磚幕墻墻干掛幕墻進(jìn)氣散熱伸縮縫空氣層外保溫混凝土層干掛彩釉玻璃斷橋干掛龍骨架四、分組團(tuán)團(tuán)定位新技術(shù)－保保溫防曬防曬——外窗保溫防防曬系統(tǒng)②外窗子系統(tǒng)統(tǒng)中空Low-E玻璃，透光、隔隔熱、降噪噪音新型斷橋鋁鋁合金窗框框，配高強(qiáng)度度密封膠條條，使窗結(jié)結(jié)構(gòu)不再成成為熱橋遮陽百葉調(diào)節(jié)日光防防止西曬外窗的傳熱熱系數(shù)達(dá)到到了2.7W/m2門窗保溫方方式可有效效節(jié)能30%~40%夏季使用遮遮陽卷簾，，室內(nèi)柔和和溫馨的采采光效果四、分組團(tuán)團(tuán)定位新技術(shù)－其其它隔音——隔音樓板③阻隔垂直方方向噪音水處理——中水系統(tǒng)④處理后的中中水用于景景觀補(bǔ)水四、分組團(tuán)團(tuán)定位新技術(shù)－其其它防倒灌煙道道⑤廚房采用防防串煙、防防倒灌的變變壓式煙道道，有效解解決廚房煙煙道串味問問題四、分組團(tuán)團(tuán)定位新技術(shù)－其其它同層側(cè)向排排水系統(tǒng)⑥同層側(cè)向排排水系統(tǒng)，，避免直接接垂直排水水帶來的噪噪音，解決決漏水隱患患四、分組團(tuán)團(tuán)定位家居智能化化食物垃圾粉粉碎機(jī)①廚房中的垃垃圾桶以及及洗碗槽地地濾網(wǎng)是家家里面容易易孳生病媒媒以及招引引蟑螂，老老鼠的地方方通過安置在在水池旁的的粉粹機(jī)將將每天的骨骨刺廢料等等粉粹后統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)過排排污口輸送送走，徹底改善廚廚房的衛(wèi)生生條件和美美化廚房，，

快速清清除因食物物垃圾的存存集而造成成的腐爛變變質(zhì)、異臭臭味及滋生生的病菌、、蚊蠅等害害蟲，除惱人的管管道堵塞現(xiàn)現(xiàn)象，即減輕了家家務(wù)雜事，，保障全家家人健康，，

同時減減少了小區(qū)區(qū)的垃圾量量四、分組團(tuán)團(tuán)定位家居智能化化安防智能化化系統(tǒng)智能家庭網(wǎng)網(wǎng)關(guān)提供了了多種類型型的安防探探測器接口口，當(dāng)有警警情發(fā)生時，家家庭網(wǎng)關(guān)能能夠?qū)缶畔⒂羞x選擇的發(fā)送送到業(yè)主的的手機(jī)或者者發(fā)送到小區(qū)區(qū)的報警中中心。功能描述述GuardPhoneAPWebPadLocalNetworkInternetMobilewap門/窗磁火災(zāi)探測測移動探測測煤氣探測測緊急按鈕鈕APTServerMobileServiceProviderServer家庭終端端對講分機(jī)機(jī)廚房電視視電話浴室分機(jī)家庭網(wǎng)關(guān)關(guān)專門為別墅、江江景豪宅宅量身定做做②四、分組組團(tuán)定位位6、09地塊四、分組組團(tuán)定位位02潯峰山珠江040905雙拼、聯(lián)排超高層小高層、高層09地塊定位方向向：突出濱江組組團(tuán)、、新空空間拓拓展特點，，凸現(xiàn)現(xiàn)空間高高效利利用的組組團(tuán)團(tuán)特特色色，，從從戶型型、裝修修、、園園林林進(jìn)行行包包裝裝輸輸出出高效效宜宜居居濱濱江江組組團(tuán)團(tuán)地塊塊特特征征組團(tuán)團(tuán)定定位位突出出濱濱江江、、生生活活感感、、空空間間利利用用最最大大化化小戶戶型型為為主主，，少少部部分分江江景景大大戶戶型型0904020509洋房房地地塊塊組團(tuán)團(tuán)名名：：案名名釋釋義義：：1、諾諾丁丁山山是是倫倫敦敦西西部部的的一一個個區(qū)區(qū)，，一一個個很很多多元元化化、、很很包包容容、、很很休休閑閑的的街街區(qū)區(qū)3、取取名名諾丁丁郡郡，表表現(xiàn)現(xiàn)項項目目精致致、、宜宜人人的的休休閑閑生生活活2010年五一2010年十一工程節(jié)點04別墅達(dá)到預(yù)售條件05、09洋房達(dá)到預(yù)售條件四、、分分組組團(tuán)團(tuán)定定位位諾丁丁郡郡6、09地塊塊案案名名居住住空空間間的的外外拓拓最最大大化化陽臺臺變變洗洗手手間間空中中花花園園變變臥臥房房外飄飄板板擴(kuò)擴(kuò)大大空空中中花花園園面面積積空中中花花園園變變臥臥房房改造造前前改造造后后改造造前前改造造后后四、、分分組組團(tuán)團(tuán)定定位位6、09地塊塊產(chǎn)產(chǎn)品品特特色色高實實用用性性的的戶戶型型創(chuàng)創(chuàng)新新，，向向外外部部要要空空間間，，增加加贈贈送送面面積積提提高高附附加加值值園景景小小戶戶型型———2000元/㎡㎡特點點：：1、局局部部運(yùn)運(yùn)用用石石材材，，并并注注重重色色調(diào)調(diào)、、拼拼花花搭搭配配2、非常注重收納空間間的整合利用用3、贈送廚衛(wèi)的的必備家電、、衛(wèi)浴類比項目：萬萬科國際A＋居洗面臺上的收收納空間玄關(guān)鞋柜水槽下的收納納空間廚房立體收納納09地塊四、分組團(tuán)定定位6、09地塊裝修收納空間的的內(nèi)部整合合最大化考慮業(yè)主有有1－10歲小孩的特特性，園林林中設(shè)置木木座椅、休休閑座椅、、兒童活動動設(shè)施、親親水水景等等參與性設(shè)設(shè)施，增強(qiáng)強(qiáng)園林的趣趣味性、互互動性更具參與性性的園林四、分組團(tuán)團(tuán)定位6、09地塊園林園林空間的的高效使用用最大化附加值提升升項目印象市場印象區(qū)域印象金沙洲北區(qū)區(qū)比南區(qū)純純粹，但交交通、配套套不如南區(qū)區(qū)完善廣佛同城利利好金沙洲洲金沙洲漸被被廣州西部部客戶認(rèn)可可，但區(qū)域域交通、配配套仍是瓶瓶頸高難難度度““地地王王””項項目目，，最最高高地地價價8769元/㎡84萬㎡城市新區(qū)區(qū)大盤，相當(dāng)當(dāng)于2個金域藍(lán)灣位于相對不成成熟的金沙洲洲北區(qū)，交通通/配套較弱城市別墅、120-160㎡江景洋房稀缺缺南加洲、現(xiàn)代代風(fēng)格別墅盛盛行競爭項目均為為自身配套完完善的大中社社區(qū)競爭項目產(chǎn)品品附加值不高高500-900萬高端別墅市市場，銷售難難度較大如何從眾多別別墅盤中跳出出來？如何支撐洋房房12000、別墅20000-25000的高價？Question交通體系建立立生活配套先行行，教育配套套為亮點，高高端商業(yè)服務(wù)務(wù)配套提升檔檔次1、大盤啟動，，交通配套先先行，重塑區(qū)區(qū)域價值體系系我司建議，從從配套、產(chǎn)品、、附加值、展展示方面提升項目目價值重塑價值體系系2、高附加值產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新，