經(jīng)典市調(diào)表格

2004/04某某花園市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告市區(qū)土地供應(yīng)量市區(qū)商品房供應(yīng)量

在售樓盤共19個(gè)，總建筑面積達(dá)1355450㎡，其中商業(yè)辦公總面積達(dá)266128㎡，住宅面積為1089322㎡市區(qū)供應(yīng)量特征城東：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，基礎(chǔ)設(shè)施完善，住宅布點(diǎn)密集，建筑類型以多層、小高層、獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅、排屋為主；城南：以旅游觀光、休閑度假為主，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，新開發(fā)的樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)中逐步提高，建筑類型以多層為主；城西：越城區(qū)和柯橋?yàn)橹?，城西房產(chǎn)開發(fā)的時(shí)間較短，主要以安置房為主；由于緊鄰著柯橋，而柯橋的開發(fā)量開始減少，城西則占有了地理位置的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于在柯橋經(jīng)商的客戶極具吸引力，建筑類型還是以多層為主；城北：新的發(fā)展力理，建筑類型以多層、小高層為主；城中：樓盤供應(yīng)量主要集中在中興路、勝利路、府山西路沿線，以高層、小高層為主。某市土地供應(yīng)量某市商品房供應(yīng)量某市在售的樓盤達(dá)到11個(gè)，總建筑面積達(dá)1546493㎡，其中回購(gòu)房面積達(dá)到628100㎡，比率達(dá)到60%。其中商業(yè)辦公總面積達(dá)548850㎡，住宅總面積達(dá)369543㎡。某市供應(yīng)量特征某市作為最大規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)，除了獲得政府的大力支持外，更在利用“組團(tuán)效應(yīng)”獲得投資者的信心，一系列大型企業(yè)進(jìn)駐，使該區(qū)的商業(yè)、居住都處于蠢蠢欲動(dòng)的狀態(tài)，房?jī)r(jià)也在不斷上漲，整個(gè)區(qū)域的建筑類型以多層為主，目前而言，發(fā)展商與政府聯(lián)合開發(fā)的住宅多以安置房為主，因此供應(yīng)量需要大，但未正式進(jìn)入市場(chǎng)化操作，而這種情況將會(huì)逐步有所改變，必然會(huì)帶動(dòng)某市的房產(chǎn)業(yè)。戶型配比市區(qū)樓盤戶型方面均是以120㎡為主部分樓盤設(shè)置單身公寓，面積很小。別墅設(shè)計(jì)上也考慮到買家的承受能力，面積的總體規(guī)劃都是以200-250㎡為主某市樓盤同樣地，市場(chǎng)的樓盤也是以120㎡的面積作為主力面積，該面積的劃分在功能上更能完善家居的生活，120㎡的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)不單可以滿足家人之間的生活需求，更可以擁有自我的天地?，F(xiàn)時(shí)，在購(gòu)買一套120-140㎡的住宅，其總價(jià)只是市中心的1/2，因此，大受本地人及老城區(qū)居民的歡迎。消費(fèi)客戶群地段以本區(qū)域消費(fèi)者為多，受到價(jià)格的影響不排除在城郊購(gòu)買置業(yè)；職業(yè)公寓以白領(lǐng)人士為主，別墅購(gòu)買者多為私營(yíng)企業(yè)老板；年齡35-55歲之間，年齡層較為偏大，但隨著市場(chǎng)的變化，年輕購(gòu)房一族越來(lái)越多；價(jià)格及銷售情況市區(qū)樓盤的價(jià)格在近一、兩年內(nèi)一直直線上升，市區(qū)樓盤價(jià)格的增長(zhǎng)率幾乎是每年45~50%左右，由最初市區(qū)樓價(jià)的3000~4000元/㎡的價(jià)格，漲至現(xiàn)今5000~6000元/㎡，樓價(jià)的迅速上漲使市場(chǎng)懷疑有泡沫，但因?yàn)檎膰?yán)格控制，發(fā)展商開發(fā)程序的規(guī)劃化，致使到目前為止還未出現(xiàn)崩盤的效應(yīng)。緊跟其后樓盤也不甘示弱，由最初的不到千元的價(jià)位上升至現(xiàn)時(shí)的2500元/㎡，更有部分現(xiàn)房的價(jià)格達(dá)到3000元/㎡以上。對(duì)于商鋪的價(jià)格市區(qū)樓盤大多控制在20000~30000元/㎡之間，商鋪價(jià)格則在4000~7000元/㎡，商鋪價(jià)格是市區(qū)的1/3左右。中原建議：1、整體規(guī)劃盡量利用本案得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢(shì)，使樓盤成為各符其實(shí)的景觀小區(qū)；小區(qū)的布局應(yīng)該錯(cuò)落有致，做到有點(diǎn)有面，使每一個(gè)進(jìn)入小區(qū)后都可以移步換景；整體的動(dòng)線應(yīng)該是流暢，沒有死角；配備足的停車位，可考慮半地下車庫(kù)以節(jié)約成本；2、產(chǎn)品要求產(chǎn)品質(zhì)量必須領(lǐng)先整個(gè)袍江市場(chǎng)，接近市區(qū)樓盤；為了盡可能發(fā)揮景觀資源，可適當(dāng)增加小高層單位，但對(duì)于較差的區(qū)域則采用市場(chǎng)都能接受的多層作為主力；戶型設(shè)計(jì)應(yīng)該走大眾化路線，更可在現(xiàn)時(shí)基礎(chǔ)上有所提高；面積配比上應(yīng)該以120㎡作為主力單位；室內(nèi)功能分布應(yīng)該主次明晰，并有較強(qiáng)的使用的功能；3、景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)對(duì)于于湖湖邊邊的的景景色色應(yīng)應(yīng)該該大大力力利利用用，，景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上可可考考慮慮將將其其作作為為重重點(diǎn)點(diǎn)著著色色點(diǎn)點(diǎn)；；對(duì)于宅前前宅后的的景觀應(yīng)應(yīng)該有延延續(xù)性和和可觀賞賞性；注意景觀觀之中應(yīng)應(yīng)帶有參參與性活活動(dòng)的場(chǎng)場(chǎng)所，例例如網(wǎng)球球場(chǎng)、半半場(chǎng)藍(lán)球球場(chǎng)等戶戶外活動(dòng)動(dòng)設(shè)施，，可作為為會(huì)所向向外的延延伸；大門的設(shè)設(shè)計(jì)除了了有氣魄魄之外，，更應(yīng)該該注意社社區(qū)始終終是居住住點(diǎn)，不不適宜設(shè)設(shè)計(jì)得過(guò)過(guò)于奢豪豪與浪費(fèi)費(fèi)；要充分考考慮到人人流動(dòng)線線及活動(dòng)動(dòng)區(qū)域的的分布；；考慮到兒兒童天地地和老人人活動(dòng)中中心；4、宣傳推推廣重點(diǎn)要體體現(xiàn)本案案在袍江江區(qū)域是是高尚住住宅區(qū)的的特征；；充分制造造除了自自然景觀觀的優(yōu)勢(shì)勢(shì)外的更更多自己己的特點(diǎn)點(diǎn)（例如如產(chǎn)品力力的加強(qiáng)強(qiáng)及獨(dú)特特優(yōu)點(diǎn)發(fā)發(fā)掘）；；擴(kuò)大項(xiàng)目目的宣傳傳面，宣宣傳除了了在袍江江以外，，更可涉涉及到市市區(qū)、馬馬山、斗斗門鎮(zhèn)等等；在現(xiàn)場(chǎng)布布置售樓樓部、樣樣板房、、樣板綠綠化，形形成第一一個(gè)樣板板小區(qū)；；市中心售售樓部盡盡快使用用，加快快積累客客戶時(shí)間間。市場(chǎng)需求求分析調(diào)研手段段：中原于4月初在某某市各大大人氣旺旺盛的地地段采用用了隨機(jī)攔攔截訪問(wèn)問(wèn)，本次次問(wèn)卷調(diào)調(diào)查計(jì)劃劃采樣300份，實(shí)際際采樣299份，其中中有效問(wèn)問(wèn)卷287份，問(wèn)卷有效率率達(dá)95.98%。調(diào)研目的的：了解客戶戶對(duì)于房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的具具體想法法，包括括規(guī)模、價(jià)格格、戶型型、配套套等一系系列的措措施，尋尋找市場(chǎng)錯(cuò)位位，確定定本案定定位。問(wèn)卷所涵涵蓋的內(nèi)內(nèi)容如下下：購(gòu)買目的的及首選選意向購(gòu)購(gòu)買區(qū)域域?qū)е聟^(qū)域域偏好的的影響因因素產(chǎn)品偏好好（建筑筑類型、、戶型、、面積、、裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）購(gòu)房心理理預(yù)算（（單價(jià)、、總價(jià)、、車位價(jià)價(jià)格）影響購(gòu)房房決策的的因素（（產(chǎn)品配配套等細(xì)細(xì)節(jié)）受眾認(rèn)可可的有效效宣傳途途徑民眾普遍遍對(duì)地區(qū)區(qū)的心理理認(rèn)知受訪對(duì)象象的個(gè)人人資料（（特別關(guān)關(guān)注家庭庭結(jié)構(gòu)與與收入水水平）重點(diǎn)分析析訪問(wèn)內(nèi)內(nèi)容區(qū)域偏好好結(jié)論：原先不受受關(guān)注的的遠(yuǎn)郊（（低價(jià)商商品房開開始受到到市場(chǎng)熱熱捧，需需求量的的增加從從而可能能導(dǎo)致該該區(qū)域的的房產(chǎn)價(jià)價(jià)格以更更加快的的速度上上升，接接近部分分城區(qū)內(nèi)內(nèi)商品房房?jī)r(jià)格；；城區(qū)內(nèi)商商品房開開發(fā)出現(xiàn)現(xiàn)明顯的的“戶型型回歸””，更小小、更經(jīng)經(jīng)濟(jì)的戶戶型將取取代目前前主流大大面積供供應(yīng)，客客戶的““需要””與實(shí)際際有效的的“需求求”將被被無(wú)奈的的完全分分離開來(lái)來(lái)?？刂浦茟粜兔婷娣e以便便控制總總價(jià)將成成為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)趨勢(shì)。。建筑類型型結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)正逐漸漸認(rèn)可小小高層和和高層的的居住狀狀態(tài)，對(duì)對(duì)這方面面抗性的的下降顯顯示出紹紹興地區(qū)區(qū)小高層層和高層層住宅發(fā)發(fā)展的良良好前景景；另外，客客戶存在在改善居居住條件件的客觀觀需要，，并且已已逐漸認(rèn)認(rèn)識(shí)到別別墅類物物業(yè)（包包括排屋屋）的稀稀缺價(jià)值值和良好好的增值值潛力，，在強(qiáng)勁勁的經(jīng)濟(jì)濟(jì)購(gòu)買力力支持的的紹興地地區(qū)，別別墅類物物業(yè)漸成成消費(fèi)熱熱點(diǎn)。戶型需求求結(jié)論：中原認(rèn)為為在空間間形式上上，區(qū)域域市場(chǎng)仍仍較為青青睞傳統(tǒng)統(tǒng)的平層層設(shè)計(jì)，，但有變變化的空空間形式式（如躍躍層、錯(cuò)錯(cuò)層等））仍受到到相當(dāng)大大部分人人群喜愛愛。將主主要取決決于銷售售時(shí)對(duì)客客戶的引引導(dǎo)影響響。在本次調(diào)調(diào)查中，，選擇三三房的比比例占到到60.28%，有17.42%的受訪對(duì)對(duì)象選擇擇二房，，14.98%的受訪對(duì)對(duì)象選擇擇四房，，6.97%的受訪對(duì)對(duì)象選擇擇五房及及以上。。從統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)上上看，三三房已逐逐漸普遍遍成為““社會(huì)習(xí)習(xí)慣性購(gòu)購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)”，成成為需求求的主流流。在針對(duì)各各個(gè)房間間數(shù)指標(biāo)標(biāo)的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)顯顯示，客客戶認(rèn)為為二房的的合理面面積更多多應(yīng)在70~90平方米區(qū)區(qū)間內(nèi)；；三房的的合理面面積更多多100~120平方米；；四房的的合理面面積更多多應(yīng)在150~170平方米。。結(jié)論：客戶對(duì)自自身實(shí)際際使用需需求的了了解越發(fā)發(fā)成熟，，即認(rèn)識(shí)識(shí)到面積積與房間間數(shù)（代代表著居居住愿望望）以及及購(gòu)買能能力之間間的更為為合理的的關(guān)聯(lián)。。從這個(gè)個(gè)角度上上，本次次的統(tǒng)計(jì)計(jì)結(jié)果更更能說(shuō)明明未來(lái)客客戶需求求的主流流方向。。市場(chǎng)的面面積需求求逐漸形形成向兩兩端發(fā)展展的態(tài)勢(shì)勢(shì)：四房房、五房房的戶型型更加追追求由于于面積增增加而帶帶來(lái)的尊尊貴與舒舒適；兩兩房則期期望向更更加經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)用方方面靠攏攏。價(jià)格預(yù)算算心理價(jià)位位的眾數(shù)數(shù)由2500~3000元/平方米區(qū)區(qū)間躍升升至3000~3500元/平方米區(qū)區(qū)間。心心理價(jià)位位高于4000元/平方米的的比重大大大增加加。中原原認(rèn)為這這從一定定程度上上也反映映了地區(qū)區(qū)市場(chǎng)供供應(yīng)價(jià)格格的短期期快速上上升狀況況以及人人們對(duì)房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)注注度和了了解的增增加。本次調(diào)研研數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)反映映出：26~40萬(wàn)元區(qū)間間及46~60萬(wàn)元區(qū)間間的物業(yè)業(yè)已形成成需求熱熱點(diǎn)。由于心理理總價(jià)在在整個(gè)購(gòu)購(gòu)房決策策中起到到?jīng)Q定性性因素，，是最終終決定““需要””轉(zhuǎn)化為為“有效效需求””的關(guān)鍵鍵，因此此，中原原認(rèn)為，，由總價(jià)價(jià)因素決決定的物物業(yè)面積積將對(duì)目目前的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)有指導(dǎo)導(dǎo)意義。。最值得信信任的宣宣傳途徑徑客戶對(duì)““朋友介介紹”的的選擇比比例僅次次于“親親自了解解”，這這從一定定程度上上體現(xiàn)出出一種比比較強(qiáng)的的推廣銷銷售的連連帶效應(yīng)應(yīng)。中原原認(rèn)為這這從一方方面提示示了發(fā)展展商應(yīng)充充分利用用報(bào)紙、、電視、、售樓處處和房展展會(huì)這四四大傳播播渠道；；另外一一方面，，在項(xiàng)目目的推廣廣過(guò)程中中，應(yīng)該該充分認(rèn)認(rèn)識(shí)到口口碑的樹樹立和維維護(hù)相當(dāng)當(dāng)重要。。項(xiàng)目定位位——項(xiàng)目研判判優(yōu)勢(shì)：獨(dú)一無(wú)二二的湖景景資源成熟完善善的市政政道路體體系區(qū)域的居居住與行行政辦公公氛圍已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)劣勢(shì)：傳統(tǒng)工業(yè)業(yè)區(qū)印象象根深蒂蒂固地段遠(yuǎn)離離市區(qū)，，且區(qū)域域公共交交通條件件尚不成成熟周邊長(zhǎng)住住人口素素質(zhì)相對(duì)對(duì)不高無(wú)品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)可言言機(jī)會(huì)：區(qū)域商品品住宅供供應(yīng)出現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)結(jié)構(gòu)構(gòu)性“真真空”，，有極大大的填補(bǔ)補(bǔ)空間區(qū)域價(jià)格格仍相對(duì)對(duì)市區(qū)有有更大的的上升空空間，有有望成為為投資熱熱點(diǎn)市場(chǎng)存在在大批““兩極””客戶，，形成急急切的需需求力量量劣勢(shì)：不斷迅速速上升的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格將提提前透支支項(xiàng)目的的銷售前前景，增增加壓力力和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)下半年城城區(qū)近郊郊大盤的的推出將將影響到到本案尾尾盤的銷銷售日益緊縮縮的貸款款政策