【完整版】XX市蔬菜農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)招商推廣項(xiàng)目策劃案

XX市蔬菜產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)招商推廣項(xiàng)目策劃案1目

錄第一章策劃導(dǎo)語(yǔ)第二章市場(chǎng)研究

行業(yè)分析1宏觀環(huán)境及項(xiàng)目所在地概況2區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查對(duì)標(biāo)榜樣項(xiàng)目SWOT析第三章市場(chǎng)定位

市場(chǎng)定位商業(yè)概念項(xiàng)目賣點(diǎn)定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目功能區(qū)定位市場(chǎng)細(xì)分區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)細(xì)分經(jīng)營(yíng)種類市場(chǎng)細(xì)分第四章招商策略

租金標(biāo)準(zhǔn)建議招商優(yōu)惠政策具體措施2第一章

策劃導(dǎo)語(yǔ)我國(guó)是世界農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)大國(guó)，農(nóng)產(chǎn)品及其制成品生產(chǎn)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際水平有較強(qiáng)的價(jià)格和成本競(jìng)爭(zhēng)力國(guó)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整正在向縱深推進(jìn)實(shí)把市場(chǎng)流通產(chǎn)業(yè)作為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的著力點(diǎn)主攻方向一步搞活農(nóng)產(chǎn)品流通快農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系建設(shè)別是發(fā)展與實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的有效需求拓潛在需求相適應(yīng)的新型業(yè)態(tài)和營(yíng)銷方式正發(fā)揮市場(chǎng)流通產(chǎn)業(yè)在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的作用。而樂(lè)平有著“江南菜鄉(xiāng)”美譽(yù)，是全國(guó)無(wú)公害蔬菜示范縣蔬菜種植面積達(dá)29.8,總產(chǎn)量85.7噸,總產(chǎn)值接近億元,這一大背景下，樂(lè)平蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批發(fā)大市場(chǎng)的建設(shè)可謂占天時(shí)地利人和。做為正在興建的蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批發(fā)市場(chǎng)，找準(zhǔn)自身定位，分析目標(biāo)消費(fèi)群，對(duì)標(biāo)行業(yè)榜樣，學(xué)習(xí)行業(yè)成功經(jīng)驗(yàn)，是其運(yùn)作前期不可或缺的環(huán)節(jié)，如何找準(zhǔn)市場(chǎng)定位何鎖定目標(biāo)客戶群何制定招商優(yōu)惠政策何進(jìn)行有針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)推廣，便是本案試著要解決的問(wèn)題。3第二章

市場(chǎng)研究一行業(yè)分析1宏觀環(huán)境及項(xiàng)目所在地概況（一）宏觀環(huán)境“民以食為天是最基本、最高頻率消費(fèi)的產(chǎn)品，擁有最廣泛的消費(fèi)群體。支持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，保證農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)，穩(wěn)定農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格是事關(guān)國(guó)家穩(wěn)定，人民安居樂(lè)業(yè)的大事抓糧袋子抓菜藍(lán)子已然成為我國(guó)的政治生態(tài)。商務(wù)部2006年印農(nóng)村市場(chǎng)體系建十一五劃時(shí)期全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃為農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的政策基礎(chǔ)。目前已具備相當(dāng)規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)家，年成交金額億，其中年成交金額上億元的有600多家。從宏觀環(huán)境上看，農(nóng)產(chǎn)品流通市場(chǎng)的建設(shè)有市場(chǎng)的需要，也有政策的保障。（二）項(xiàng)目所在地概況樂(lè)平地處贛東北腹地，轄區(qū)面積方公里，有人口，其中城市人口約25萬(wàn)，農(nóng)業(yè)人口約60萬(wàn)。交通便利，皖贛鐵路穿境而過(guò)，新建的濟(jì)廣高速通過(guò)該市與杭瑞高速連接安河四季通航贛東北交通樞紐平是江西省最大的蔬菜生產(chǎn)基地和第一個(gè)蔬菜產(chǎn)值高于糧食產(chǎn)值的縣（市久負(fù)盛名的“江南菜鄉(xiāng)”和全國(guó)無(wú)公害蔬菜示范縣（市平還是贛東北地區(qū)的商貿(mào)重鎮(zhèn)，商貿(mào)流通業(yè)發(fā)達(dá)，商賈云集，周邊景德鎮(zhèn)、萬(wàn)年、德興、弋陽(yáng)、鷹潭、貴溪等客商均有長(zhǎng)期到樂(lè)平進(jìn)貨，輻射能力強(qiáng)，商業(yè)基礎(chǔ)好。2區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查（一）樂(lè)平市場(chǎng)4樂(lè)平是本次區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查的重點(diǎn)，是樂(lè)平市蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批發(fā)大市場(chǎng)今后招商的基礎(chǔ)。主要從標(biāo)準(zhǔn)攤位面積、租金、市場(chǎng)配套等方面進(jìn)行調(diào)查分析。標(biāo)準(zhǔn)攤位

攤位數(shù)量

租金（元年）

市場(chǎng)配套

備注（㎡）贛東北大市場(chǎng)

275005000-10000

較好

為產(chǎn)權(quán)買斷式市場(chǎng)，功能區(qū)劃分不明顯，經(jīng)營(yíng)品種非常雜。老火車站水果批發(fā)市場(chǎng)

26203000-5000

差

位于居民區(qū)內(nèi)，是市政府限期關(guān)閉的市場(chǎng)之一。安平南路蔬菜批發(fā)市場(chǎng)人民路水產(chǎn)

121002000-300020262000-3000

差差

是市政府限期關(guān)閉的市場(chǎng)之一。是市政府限期批發(fā)市場(chǎng)結(jié)論

關(guān)閉的市場(chǎng)之一。上述市場(chǎng)均位于老城區(qū)，與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)，大部分是市政府限期關(guān)閉的市場(chǎng)。市場(chǎng)配套差，規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)模式落后，物業(yè)管理與衛(wèi)生條件多受垢病，不適應(yīng)現(xiàn)代流通業(yè)的發(fā)展。標(biāo)準(zhǔn)攤位小，功能區(qū)規(guī)劃凌亂，管理落后粗放。（二）周邊縣市5周邊縣市主要是萬(wàn)年、翻陽(yáng)、余干、弋陽(yáng)、鶩源、浮梁、景德鎮(zhèn)、德興等八個(gè)縣市要商戶數(shù)戶貨渠道等方面做調(diào)查中商戶數(shù)量?jī)H限于調(diào)查人員所走訪統(tǒng)計(jì)到的。商戶數(shù)量（批發(fā)商）

進(jìn)貨渠道

從樂(lè)平進(jìn)貨情況

備注萬(wàn)年26中鄱陽(yáng)50

南昌有3鷹潭南昌10余戶。其

沒(méi)有規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。沒(méi)有成規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品樂(lè)平中蔬菜3，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。副食10。余干60弋陽(yáng)20

南昌有3。樂(lè)平南昌10戶。其中

沒(méi)有成規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。沒(méi)有成規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品鷹潭蔬菜3專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。婺源58

樂(lè)平。食7。南昌只2戶蔬菜

沒(méi)有成規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品上饒經(jīng)戶從專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。平進(jìn)貨。浮梁17景德鎮(zhèn)200

景德鎮(zhèn)南昌副食4戶從武漢樂(lè)平進(jìn)貨。6

沒(méi)有成規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。沒(méi)有成規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。德興50

翻陽(yáng)南昌有6

沒(méi)有成規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品樂(lè)平。

蔬菜4專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。產(chǎn)2。結(jié)論1述周邊八縣市均沒(méi)有成規(guī)模設(shè)施先進(jìn)功能區(qū)布局合理的蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批發(fā)市場(chǎng)。2進(jìn)貨渠道上以南昌為主，但對(duì)樂(lè)平蔬菜市場(chǎng)和贛東北大市場(chǎng)均有認(rèn)知星從樂(lè)平進(jìn)蔬菜和從樂(lè)平的贛東北大市場(chǎng)進(jìn)副食等。3大多經(jīng)營(yíng)戶規(guī)模小，品種單一，資金實(shí)力在十萬(wàn)元以內(nèi)。二對(duì)標(biāo)榜樣1壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)始建于1984年月20來(lái)，市場(chǎng)本著“先育市、后建場(chǎng)”的發(fā)展思路，先后10次進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)建積,是亞洲最大的農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)。建有全封閉鋼架結(jié)構(gòu)交易大廳14萬(wàn)平方米；理貨區(qū)13萬(wàn)平方米。市場(chǎng)還建有電子物流區(qū)、物流配送中心、電子拍賣中心、質(zhì)量檢測(cè)中心、安全監(jiān)控中心、冷庫(kù)區(qū)、汽車修理及配件區(qū)、生資交易中心、種子公司、居住區(qū)、酒店辦公綜合大樓、電子結(jié)算中心等，總投資20余元。年上市蔬菜品種300多個(gè)，年成交蔬菜15公斤，年交易額元。全國(guó)除新疆維吾爾自治區(qū)外30個(gè)省、區(qū)、直轄市的蔬菜在該市場(chǎng)大量銷售。壽光市80畝蔬菜基地生產(chǎn)的蔬菜占該市場(chǎng)交易量的百分之三十，外來(lái)菜占百分之七十。交易旺季日交易量5000噸，兩廣、海南三省區(qū)僅7辣椒一個(gè)品種在該市場(chǎng)的交易量達(dá)1000噸以上場(chǎng)管理人員300人含清潔工和搬運(yùn)裝卸工易旺季場(chǎng)內(nèi)務(wù)工人員達(dá)到萬(wàn)人以上動(dòng)周邊多家汽車修配廠，100多家餐飲店，帶動(dòng)農(nóng)戶100萬(wàn)戶以上。壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)以“高標(biāo)準(zhǔn)高地位、大實(shí)力大影響、大平臺(tái)大貿(mào)易、大物流大網(wǎng)絡(luò)、大行情大商機(jī)”立市，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，成為國(guó)內(nèi)及國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的翹楚。2東莞江南農(nóng)批該市場(chǎng)位于東莞市中堂鎮(zhèn)深圳市市市三角區(qū)的中心位置，市場(chǎng)占地面積600，于2004年月破土動(dòng)工2004年30日投入運(yùn)營(yíng)。市場(chǎng)第一期工程占地平方米，建有1500個(gè)固定鋪位1.2萬(wàn)噸冷庫(kù)、1500噸級(jí)碼頭2平方米鮮活專區(qū)8平方米的庫(kù)房、400畝倉(cāng)儲(chǔ)冷庫(kù)基地畝加工基地方米專用農(nóng)產(chǎn)品展覽館和個(gè)專用停車泊位?？偨ㄖ娣e達(dá)25平方米，總投資6元人民幣。市場(chǎng)干品類已形成糧油、調(diào)味品、干貨、副食、臘味、香系列的批發(fā)客戶群已成為廣東省內(nèi)的一級(jí)批發(fā)點(diǎn)類現(xiàn)已形成鮮蛋、水產(chǎn)、野味、家禽、凍7系列的批發(fā)客戶群。該市場(chǎng)還將引進(jìn)水果、高檔淡水產(chǎn)品、特色蔬菜、進(jìn)口輔料、酒店用品等配套產(chǎn)品入駐市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。江南農(nóng)批硬件設(shè)施完善，有鋪位、倉(cāng)庫(kù)（常溫倉(cāng)庫(kù)、配送倉(cāng)庫(kù)）、冷庫(kù)（高溫冷庫(kù)、低溫冷庫(kù)即冷藏庫(kù)、冷凍庫(kù)）、碼頭、加工基地、商務(wù)中心、展覽館、科技平臺(tái)等8類專用設(shè)施，合成多快好?。╪b購(gòu)銷一條龍服務(wù)平臺(tái)。3深圳農(nóng)產(chǎn)品公司自1989年成立以來(lái)本運(yùn)營(yíng)和管理創(chuàng)新為主要手段初517萬(wàn)元的注冊(cè)資本發(fā)展成為總資產(chǎn)65.9元資產(chǎn)約元的上市公司8年公司連續(xù)五次入選“中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Φ纳鲜泄?0強(qiáng)”。公司以投資管理農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)為核心業(yè)務(wù)，集農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、包裝、儲(chǔ)運(yùn)、批發(fā)、拍賣零售經(jīng)營(yíng)口貿(mào)易配送及電子商務(wù)等多功能于一體，基本形成了符合現(xiàn)階段我國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化要求的產(chǎn)業(yè)體系和流通模式公司始終堅(jiān)持“以農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)為中心筑全國(guó)性農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系設(shè)農(nóng)產(chǎn)品拍賣、電子商務(wù)、物流配送三個(gè)交易平臺(tái)，向生產(chǎn)、零售領(lǐng)域兩頭延伸，努力實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化”的發(fā)展戰(zhàn)略。15年來(lái)通過(guò)收購(gòu)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)質(zhì)量高較好發(fā)展前景的企業(yè)，將一、二、三產(chǎn)業(yè)融為一體，延長(zhǎng)了農(nóng)產(chǎn)品流通的鏈條。公司開創(chuàng)“企業(yè)辦市場(chǎng)、市場(chǎng)企業(yè)化”的“布吉模式”，首開我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品流通體制改革之先河深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)迅速成長(zhǎng)為全國(guó)規(guī)模最大的農(nóng)批市場(chǎng)吉批發(fā)市場(chǎng)在多年發(fā)展中探索出物資集散、價(jià)格生成、信息發(fā)布、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、商品促銷、服務(wù)引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)等七大功能，并使這些功能得到淋漓盡致的發(fā)揮，構(gòu)建了“公司+銷地批發(fā)市場(chǎng)+產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)+中介組織+基地+農(nóng)戶”的產(chǎn)業(yè)化模式。近年來(lái)，公司加快了擴(kuò)張的步伐，先后投資控股了深圳福田、南昌、上海、廣西柳州、山東壽光、合肥、西安、北京、成都、長(zhǎng)沙、惠州等地的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)步形成了覆蓋珠江三角洲江三角洲津唐渤海灣三角區(qū)、西北、中南和大西南地區(qū)的全國(guó)性批發(fā)市場(chǎng)體系。4結(jié)論（一）要樹立“大市場(chǎng)、大流通”的發(fā)展理念?！芭d建一個(gè)市場(chǎng)，帶動(dòng)一批產(chǎn)業(yè)，搞活一方經(jīng)濟(jì)，致富一方百姓”。就是政府通過(guò)招商引資建設(shè)培育市場(chǎng)，帶動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；瘎?dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的崛起動(dòng)了城市的繁榮動(dòng)了地9方經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)、政府、經(jīng)營(yíng)戶、農(nóng)民等農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)生態(tài)鏈上的多贏。（二）積極尋求政府支持，強(qiáng)化政府對(duì)培育市場(chǎng)的指導(dǎo)。從上述行業(yè)榜樣發(fā)展軌跡上我們還可以看出府對(duì)市場(chǎng)培育的支持與否是一個(gè)市場(chǎng)生存與發(fā)展的關(guān)鍵老城區(qū)市場(chǎng)多而不專力不強(qiáng)形成大市場(chǎng)、大流通的格局，不能適應(yīng)現(xiàn)代流通發(fā)展的新形勢(shì)。通過(guò)政府之手，關(guān)閉老市場(chǎng)，使老市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐新市場(chǎng)可以讓新市場(chǎng)的招商事半功倍動(dòng)新市場(chǎng)的人氣，優(yōu)化市場(chǎng)資源，減少內(nèi)耗，分流客源。（三）東莞江南農(nóng)批與樂(lè)平市蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批發(fā)市場(chǎng)在功能布局與發(fā)展定位上最有可比性為綜合性的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)招商范圍上擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品范圍，農(nóng)資、飼料、農(nóng)機(jī)農(nóng)具、酒店用品、鮮肉、花卉苗木等涉農(nóng)商品均可納入招商范圍，在經(jīng)營(yíng)推廣上，以“農(nóng)產(chǎn)品”展銷會(huì)等活動(dòng)帶動(dòng)市場(chǎng)人氣，增強(qiáng)市場(chǎng)影響力和輻射力。三項(xiàng)目SWOT析1機(jī)會(huì)點(diǎn)國(guó)家支農(nóng)政策帶來(lái)的機(jī)會(huì)。國(guó)家對(duì)農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)一直持支持鼓勵(lì)的政策，從中央到地方均有類似文件出臺(tái)。城市規(guī)劃帶來(lái)的機(jī)會(huì)。樂(lè)平市對(duì)安平南路老蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、老火車站水果批發(fā)市場(chǎng)等均位于城市中心商業(yè)區(qū)處于居民區(qū)重影響了城市交通和附近居民的正常生活，與樂(lè)平城市發(fā)展不相適應(yīng)，在樂(lè)平市“十二五城市規(guī)劃”中均屬于取締的市場(chǎng)。（三市優(yōu)勢(shì)蔬菜產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)重鎮(zhèn)帶來(lái)的機(jī)會(huì)市是享譽(yù)全國(guó)10南菜鄉(xiāng)”和全國(guó)無(wú)公害蔬菜示范縣（市量大，質(zhì)量?jī)?yōu)，同時(shí)樂(lè)平還是贛東北地區(qū)商貿(mào)重鎮(zhèn)品流通業(yè)發(fā)達(dá)邊縣市從樂(lè)平進(jìn)貨的商家很多樂(lè)平市蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展提供了貨源基礎(chǔ)和市場(chǎng)基礎(chǔ)。（四）周邊沒(méi)有高起點(diǎn)第四代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)帶來(lái)的機(jī)會(huì)。通過(guò)對(duì)周邊八縣（市）的市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)樂(lè)平周邊縣市沒(méi)有集農(nóng)產(chǎn)品展示、交易、拍賣、保鮮、貯藏、加工、分選、包裝、配送、電子商務(wù)、無(wú)公害檢驗(yàn)檢測(cè)等多功能為一體的新型農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)態(tài)第四代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)為傳統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的升級(jí)換代，樂(lè)平市蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批發(fā)大市場(chǎng)是周邊地區(qū)的首家，無(wú)疑占據(jù)了市場(chǎng)先機(jī)，大大提升了本市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。2威脅點(diǎn)（一）樂(lè)平僅為縣級(jí)市，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，市場(chǎng)容量有限，市場(chǎng)輻射能力僅為周邊方圓100公里內(nèi)，從市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，也應(yīng)證了這一威脅。周邊八縣市中，進(jìn)貨渠道來(lái)自南昌為主，蔬菜來(lái)自樂(lè)平的也僅有2-6。（二）樂(lè)平雖為贛東北的商貿(mào)重鎮(zhèn)，但從商環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、政府的服務(wù)意識(shí)較發(fā)達(dá)地區(qū)還有很大差距城市衛(wèi)生差安環(huán)境不盡人意路交道擁堵破舊場(chǎng)存在欺行霸市府職能部門亂收費(fèi)與不作為還不時(shí)發(fā)生外地客商到樂(lè)平投資興業(yè)還有顧慮，即城市硬件與軟件上還有待改善。（三）樂(lè)平雖為“江南菜鄉(xiāng)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)并無(wú)優(yōu)勢(shì)，如水果、水產(chǎn)、糧食作物、家離家畜養(yǎng)殖等，農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)并沒(méi)有規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化、品牌化，農(nóng)產(chǎn)品加工農(nóng)商品的生產(chǎn)更是樂(lè)平的短板而動(dòng)搖了樂(lè)平農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)繁榮的基礎(chǔ)，影響了樂(lè)平市蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批發(fā)市場(chǎng)今后招商。3優(yōu)勢(shì)點(diǎn)11（一）地方政府對(duì)本項(xiàng)目的強(qiáng)力支持。本項(xiàng)目是經(jīng)江西省發(fā)改委立項(xiàng)，樂(lè)平市政府做為農(nóng)業(yè)開發(fā)招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)予了樂(lè)平市蔬）批發(fā)大市場(chǎng)諸多優(yōu)惠政策和強(qiáng)力支持非常低的土地價(jià)格閉老城區(qū)內(nèi)的蔬菜批發(fā)市場(chǎng)水果批發(fā)市場(chǎng)、20不再審批同類項(xiàng)目等。（二）標(biāo)準(zhǔn)化第四代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)是現(xiàn)代新型批發(fā)市場(chǎng)的主流。傳統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)必將升級(jí)換代成第四代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)平市蔬農(nóng)產(chǎn)品發(fā)市場(chǎng)將嚴(yán)格按照第四代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)要求高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)建設(shè)，做到功能分區(qū)明確，交易流程合理，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方便，物流人流車流組織順暢，配套齊全。（三）開發(fā)商江西中遠(yuǎn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資開發(fā)有限公司是省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)遠(yuǎn)農(nóng)業(yè)本身在樂(lè)平已運(yùn)作有萬(wàn)畝蔬菜科技產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)作為該公司打通農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的一環(huán)其蔬菜產(chǎn)業(yè)園的銷售渠道和產(chǎn)品展示窗口時(shí)蔬菜產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)品又成為農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的主要貨源，二者互補(bǔ)互為依托。（四）本項(xiàng)目臨街建有100間寫字樓，為農(nóng)產(chǎn)品、副食的生產(chǎn)商和代理商提供辦公場(chǎng)所是開發(fā)商在本項(xiàng)目附近開發(fā)有中遠(yuǎn)名城房地產(chǎn)項(xiàng)目批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶提供購(gòu)房?jī)?yōu)惠，成為本項(xiàng)目錯(cuò)位營(yíng)銷捆綁營(yíng)銷的極好題材。4弱勢(shì)點(diǎn)（一）本項(xiàng)目地處東湖新區(qū)，偏離蔬菜生產(chǎn)基地和城市商圈。偏離蔬菜生產(chǎn)基地老蔬菜批發(fā)市場(chǎng)遠(yuǎn)了近十公里菜種植戶不愿送菜到新市場(chǎng)時(shí)項(xiàng)目周邊還沒(méi)有成熟社區(qū)和商圈，人氣不旺，市場(chǎng)培育周期較長(zhǎng)。（二）本項(xiàng)目攤位鋪面數(shù)量達(dá)900多間，面積除干貨區(qū)是平米，其他均在60米以上，面積較大。對(duì)比贛東北大市場(chǎng)，其有效營(yíng)業(yè)鋪面僅為間，標(biāo)準(zhǔn)攤位的實(shí)際營(yíng)業(yè)面積為30米左右。攤位數(shù)量多，而市場(chǎng)容量有限，面積12大，相應(yīng)租金就高，增加了經(jīng)營(yíng)戶的成本，無(wú)形加大了招商難度。（三）開發(fā)商江西中遠(yuǎn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資開發(fā)有限公司在運(yùn)作現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)沒(méi)有成熟經(jīng)驗(yàn)，人才儲(chǔ)備不足，招商網(wǎng)絡(luò)欠缺。第三章

市場(chǎng)定位一

市場(chǎng)定位1商業(yè)概念項(xiàng)目定位應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目在商業(yè)片區(qū)唯一的特性，即差異化競(jìng)爭(zhēng)，并能充分整合開發(fā)商所能撐控的資源及有效利用資源，使客戶利益最大化。商業(yè)概念亦即項(xiàng)目定位。本項(xiàng)目定位為：贛東北最具規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品交易物流配送中農(nóng)產(chǎn)品集散、價(jià)格形成和信息傳遞中心）2項(xiàng)目賣點(diǎn)定位項(xiàng)目賣點(diǎn)實(shí)際上就是項(xiàng)目能提供給客戶的利益。商業(yè)項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)即利益點(diǎn)就是高額的投資回報(bào)率據(jù)本項(xiàng)目SWOT析優(yōu)勢(shì)包括政府支持、區(qū)位便于集散物流和商流，規(guī)模大、起點(diǎn)高、成本低，劣勢(shì)就是沒(méi)有品牌知名度、非成熟口岸（專業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)是可變因素，暫且不計(jì)合顯示它的近期投資回報(bào)是可以預(yù)期的，但是同時(shí)也存在著相當(dāng)大的不確定性；遠(yuǎn)期投資回報(bào)即增值潛力巨大，但需假以時(shí)日，培養(yǎng)人氣、光大品牌。因此，賣點(diǎn)選擇必須考慮兩點(diǎn)：即必須最大限度地使客戶忽略近期回報(bào)的不確定性，最大限度地使客戶相信遠(yuǎn)期增值的確定性。也就是說(shuō)，我們一方面要改變客戶的思想觀念，指出現(xiàn)在的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)已到了升級(jí)換代的關(guān)鍵13時(shí)期，而本項(xiàng)目則提供了這樣一個(gè)現(xiàn)代專業(yè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的標(biāo)版，另一方面盡管“產(chǎn)品讓人心動(dòng)價(jià)格讓人心動(dòng)強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和優(yōu)惠政策，以低風(fēng)險(xiǎn)投入獲得高額回報(bào)，加強(qiáng)客戶的經(jīng)營(yíng)信心。3項(xiàng)目形象定位本項(xiàng)目在塑造品牌形象時(shí)應(yīng)突出兩點(diǎn)一代農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)概念。正是這一概念將本項(xiàng)目與傳統(tǒng)市場(chǎng)形象區(qū)分開來(lái)。規(guī)模受到限制、配套設(shè)施滯后、環(huán)境臟亂差的“大齡市場(chǎng)大、秩序井然、技術(shù)先進(jìn)、信息靈通的新型專業(yè)市場(chǎng)取代，時(shí)勢(shì)造英雄，本項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。其二：贛東北地區(qū)最大最先進(jìn)的農(nóng)產(chǎn)品交易平臺(tái)。樂(lè)平蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)）符合國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)符合以物流帶動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的國(guó)家政策，在國(guó)家大力扶持下，建成后將成為這一領(lǐng)域的龍頭。理解“品牌市場(chǎng)”的內(nèi)涵。首先“品牌”應(yīng)包括三個(gè)層次內(nèi)容。滿足投資者需求的核心內(nèi)容。有形支持，即基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。附加支持，即一系列服務(wù)策劃如年度訂貨會(huì)據(jù)處理中心息發(fā)布中心等品牌”是信譽(yù)保證和依賴與認(rèn)同。市場(chǎng)信譽(yù)保證應(yīng)包括對(duì)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、核心支持內(nèi)容及服務(wù)和宣傳等一系列的全方位保證功能。只有上述保證完全兌現(xiàn)的前提下，投資者才會(huì)對(duì)品牌市場(chǎng)建立依賴與認(rèn)同。最后品牌的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值。品牌經(jīng)過(guò)公眾的認(rèn)同和傳播，則產(chǎn)生其無(wú)形而龐大的資產(chǎn)價(jià)值。這種價(jià)值來(lái)自于企業(yè)的綜合實(shí)力和公眾的認(rèn)同與傳播。4項(xiàng)目功能區(qū)定位本項(xiàng)目規(guī)劃六大功能區(qū)，分別是蔬菜水果交易區(qū)、糧油副食品交易區(qū)、水產(chǎn)食品凍品交易區(qū)、貯藏加工冷鏈物流區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)、大型停車配14貨區(qū)。其中產(chǎn)品交易區(qū)為蔬菜水果交易區(qū)、糧油副食交易區(qū)、水產(chǎn)食品凍品交易區(qū)，共825個(gè)攤位與鋪面，其中交易區(qū)各推位數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)攤面積如下表：蔬菜

水果

干貨

水產(chǎn)凍品

糧油副食

沿街?jǐn)?shù)量

36

40

86

23240400（間）面積

969648846672（㎡）規(guī)格8*128*124*127*125．5*126*12其中沿街鋪面除銀行、餐飲、郵政等商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)外，應(yīng)把農(nóng)資、農(nóng)機(jī)農(nóng)具、花卉苗木、寵物及寵物用品、酒店用品等納入沿街鋪面的招商范圍，功能區(qū)的定位原則就是：大品種集聚原則、食與非食分開原則。二

市場(chǎng)細(xì)分1、區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分區(qū)域市細(xì)分為樂(lè)平地客戶周邊縣市客、本省圍客戶、外客戶及境客戶。其中樂(lè)平本地客戶是本項(xiàng)目的招商基礎(chǔ)，從市場(chǎng)研究章可以看出樂(lè)平老蔬菜批發(fā)市場(chǎng)100戶果批發(fā)市場(chǎng)20水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)26戶東北批發(fā)市場(chǎng)糧油副食農(nóng)資戶、知名酒水飲料景德鎮(zhèn)或樂(lè)平辦事處40戶知名副食酒水飲料代理商100戶，另鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)戶200戶，共計(jì)586戶。這是本項(xiàng)目招商基礎(chǔ)。周邊縣市客500戶，是本項(xiàng)目招商的次重點(diǎn)；本省外圍客戶、外省客戶及境外客戶是本項(xiàng)目招商的補(bǔ)充。其招商比例依次為：15樂(lè)平本地客戶60%周邊縣市客戶20%本省外圍客戶10%外省及境外客戶10%其中樂(lè)平本是客戶中，城區(qū)現(xiàn)有農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)戶占鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)戶及副食品經(jīng)營(yíng)戶占20%2經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)細(xì)分經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)細(xì)分為種植養(yǎng)殖大戶、農(nóng)產(chǎn)品合作社、農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)戶、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)商代理商。其中農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)戶、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)商代理商是本項(xiàng)目的招商優(yōu)先對(duì)象。其招商比例依次為：農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)戶：60%農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)商代理商：20%種植養(yǎng)殖大戶：10%其他：10%3經(jīng)營(yíng)種類的市場(chǎng)細(xì)分蔬菜、水果、糧油、調(diào)味品、干貨、副食、臘味、香料、鮮蛋、鮮肉、水產(chǎn)海鮮、野味、土特產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品深加工、家禽、凍品、高檔淡水產(chǎn)品、特色蔬菜、酒店用品、農(nóng)資、飼料、農(nóng)機(jī)農(nóng)具、花卉苗木、寵物及寵物用品及配套商業(yè)機(jī)構(gòu)。其中第一招商梯隊(duì)產(chǎn)品為：蔬菜、水果、糧油、調(diào)味品、水產(chǎn)海鮮、干貨臘16味、凍品、禽蛋、食品小吃、酒水飲料。占約410攤位。第二招商梯隊(duì)產(chǎn)品為飼料、農(nóng)資、農(nóng)機(jī)農(nóng)具、花卉苗木、寵物及寵物用品、酒店用品、鄉(xiāng)村風(fēng)格的手工產(chǎn)品及工藝品。占約250間攤位。第三招商梯隊(duì)為生活超市、社區(qū)醫(yī)藥、電信、郵政、通訊、銀行、餐飲等為市場(chǎng)提供生活及商業(yè)服務(wù)的商業(yè)機(jī)構(gòu)。占約170間鋪面攤位。第四章

招商推廣策略一、招商方案1租金標(biāo)準(zhǔn)建議從本項(xiàng)目的SWOT分中可以看出，規(guī)劃中的樂(lè)平蔬菜（農(nóng)產(chǎn)品）批發(fā)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)攤位過(guò)大，不適應(yīng)本地經(jīng)營(yíng)戶的實(shí)際需求與成本承受能力，阻礙了中小經(jīng)營(yíng)戶的進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，也與消費(fèi)階梯式分層模式相違。在市場(chǎng)的啟動(dòng)培育期，一般采取租金優(yōu)惠策略魚家共同把市場(chǎng)做旺，達(dá)到“多方共贏后達(dá)到中心的標(biāo)準(zhǔn)租金水平金水平低于當(dāng)前贛東北大市場(chǎng)租金水平，給經(jīng)營(yíng)戶一定增值空間。本人建議標(biāo)準(zhǔn)攤位分486672㎡㎡五個(gè)檔次。相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)租金為：交易區(qū)：48：7200/年66：9900/72：10800/年84：12600/年96：14400/年沿街商鋪：1772㎡12960/標(biāo)準(zhǔn)租金說(shuō)明：交易區(qū)標(biāo)準(zhǔn)攤位按每平米150/年（12.5元）計(jì)算,沿街商鋪按每平米180元/(15元/)計(jì)算。單位價(jià)格均略低于樂(lè)平市商業(yè)區(qū)平均租金水平。2招商優(yōu)惠政策（一）交易區(qū)優(yōu)惠政策一：免租一年，一次性簽約三年攤位類型

優(yōu)惠方法

備注4866728496

合同期三年?duì)I押金7200一年免押金合同到期租年標(biāo)準(zhǔn)租金90%年標(biāo)準(zhǔn)租金。退。合同期三年，經(jīng)營(yíng)押金9900元。第一押金合同到期年免租，第二年標(biāo)準(zhǔn)租金90%第三年標(biāo)準(zhǔn)退。租金。合同期三年，經(jīng)營(yíng)押金10800。第一押金合同到期年免租，第二年標(biāo)準(zhǔn)租金90%第三年標(biāo)準(zhǔn)退。租金。合同期三年，經(jīng)營(yíng)押金12600。第一押金合同到期年免租，第二年標(biāo)準(zhǔn)租金90%第三年標(biāo)準(zhǔn)退。租金。合同期三年，經(jīng)營(yíng)押金14400。第一押金合同到期年免租，第二年標(biāo)準(zhǔn)租金90%第三年標(biāo)準(zhǔn)退。租金。18優(yōu)惠政策二：免租五年，一次性簽約五年攤位類型48

優(yōu)惠方法合同期五年，經(jīng)營(yíng)押金36000元。

備注五年內(nèi)共省租擁有5經(jīng)營(yíng)權(quán)營(yíng)期內(nèi)全額免收租金36000。賃費(fèi)，期滿經(jīng)營(yíng)押金全額返還。66

合同期五年，經(jīng)營(yíng)押金49500元。

五年內(nèi)共省租擁有5經(jīng)營(yíng)權(quán)營(yíng)期內(nèi)全額免收租金49500。賃費(fèi)，期滿經(jīng)營(yíng)押金全額返還。72

合同期五年，經(jīng)營(yíng)押金54000元。

五年內(nèi)共省租擁有5經(jīng)營(yíng)權(quán)營(yíng)期內(nèi)全額免收租金54000。賃費(fèi)，期滿經(jīng)營(yíng)押金全額返還。84

合同期五年，經(jīng)營(yíng)押金63000元。

五年內(nèi)共省租擁有5經(jīng)營(yíng)權(quán)營(yíng)期內(nèi)全額免收租金63000。賃費(fèi)，期滿經(jīng)營(yíng)押金全額返還。96

合同期五年，經(jīng)營(yíng)押金72000元。

五年內(nèi)共省租擁有5經(jīng)營(yíng)權(quán)營(yíng)期內(nèi)全額免收租金72000。賃費(fèi)，期滿經(jīng)營(yíng)押金全額返還。交易區(qū)無(wú)論是上述哪種簽約優(yōu)惠，均可同時(shí)享有以下優(yōu)惠政策：免收一年安保費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)。為經(jīng)營(yíng)戶提供小額融資貸款擔(dān)保服務(wù)。解決外地（遠(yuǎn)離市區(qū)、偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)）經(jīng)營(yíng)戶子女上學(xué)問(wèn)題。19免收2年網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布費(fèi)用。在前購(gòu)買，雙倍抵現(xiàn)金。發(fā)行、2000元兩種VIP現(xiàn)金2000年的商戶只能購(gòu)買1000元的VIP。進(jìn)市場(chǎng)的創(chuàng)業(yè)失業(yè)人員、大中專畢業(yè)生、轉(zhuǎn)業(yè)退伍軍人、返鄉(xiāng)農(nóng)民工，兩年內(nèi)免收管理類、登記類和證照類收費(fèi)。以年度為單位評(píng)選“市場(chǎng)文明商戶獎(jiǎng)名標(biāo)兵獎(jiǎng)年組織榮獲此項(xiàng)稱號(hào)的前20獲獎(jiǎng)?wù)呙赓M(fèi)出國(guó)或國(guó)內(nèi)市場(chǎng)考察學(xué)習(xí)。（二）沿街商鋪優(yōu)惠政策一：免租一年，一次性簽約三年合同期三年，經(jīng)營(yíng)押金12960。第一年免租，第二年標(biāo)準(zhǔn)租金，第三年標(biāo)準(zhǔn)租金。押金合同到期退。優(yōu)惠政策二：免租五年，一次性簽約五年合同期五年，經(jīng)營(yíng)押金。擁有5經(jīng)營(yíng)權(quán)，在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)全額免收租賃費(fèi)，期滿經(jīng)營(yíng)押金全額返還。五年內(nèi)共省租金64800。交易區(qū)無(wú)論是上述哪種簽約優(yōu)惠，均可同時(shí)享有以下優(yōu)惠政策：免收半年安保費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)。免收一年網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布費(fèi)用。在前購(gòu)買，雙倍抵現(xiàn)金。發(fā)行、3000元兩種VIP現(xiàn)金4000年的商戶只能購(gòu)買200020元的VIP。⑷以年度為單位評(píng)選“市場(chǎng)文明商戶獎(jiǎng)名標(biāo)兵獎(jiǎng)年組織榮獲此項(xiàng)稱號(hào)的前20獲獎(jiǎng)?wù)呙赓M(fèi)出國(guó)或國(guó)內(nèi)市場(chǎng)考察學(xué)習(xí)。⑸期滿后優(yōu)先續(xù)租。二、具體措施1措施一：展會(huì)推廣參加國(guó)內(nèi)大型農(nóng)產(chǎn)品交易會(huì)酒交易會(huì)置展位進(jìn)行推廣展會(huì)上發(fā)布招商信息，收集相關(guān)客商資料，吸引省外知名農(nóng)副產(chǎn)品、飲料酒水、糖果小吃食品生產(chǎn)商、經(jīng)銷代理商進(jìn)駐本項(xiàng)目。2措施二：新聞推廣通過(guò)策劃邀請(qǐng)農(nóng)業(yè)部市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行工作指導(dǎo)視察知名農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)接與壽光農(nóng)批結(jié)成友好市場(chǎng)辦本項(xiàng)目專題新聞發(fā)布會(huì)請(qǐng)臺(tái)灣果農(nóng)在市場(chǎng)設(shè)立臺(tái)灣水果專區(qū)等多種新聞事件高本項(xiàng)目在媒體上的爆光度舉辦研討會(huì)和新聞發(fā)布會(huì)等形式行透視性的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位優(yōu)勢(shì)發(fā)