spa休閑會所投資可行性分析報(bào)告

spa休閑會所投資可行性分析報(bào)告（此文檔為word格式，下載后您可任意修改編輯?。㏕OC\o"1-5"\h\z一、 項(xiàng)目概述 3（-）項(xiàng)目背景 3（二）項(xiàng)目計(jì)劃投資額 5二、 市場分析 6（-）宏觀環(huán)境分析 6（二）微觀環(huán)境分析 4三、 經(jīng)營定位 7（一） 定位基本理念： 8（二） 功能定位： 8（三） 經(jīng)營理念地位： 8（四） 、理念支持： 9四、 項(xiàng)目組織管理 9五、 效益評估和風(fēng)險(xiǎn)分析 9（-）收益估算 9（-）風(fēng)險(xiǎn)分析 11六、可行性研究項(xiàng)目結(jié)論 12一、項(xiàng)目概述(-)項(xiàng)目背景當(dāng)今的人們過著快節(jié)奏和充滿壓力的生活，所以，人們非常注重身體的健康和精神的放松，希望在日常生活中找到一種緩解壓力和緊張的辦法，不光要使身體得到恢復(fù)，也要使精神和心智回歸到本原的和諧狀態(tài)，因此，他們希望在工作之余能去一個(gè)能讓自己充分放松，擺脫紛擾和喧囂的地方，而SPA就是這樣的地方。近年來，SPA在世界各地如火如荼的蔓延，已成為時(shí)尚、高品位休閑的代名詞。在中國包括酒店業(yè)者已充分領(lǐng)悟到SPA的誘惑力，紛紛在星級酒店內(nèi)大打SPA牌，以滿足客人的要求，提升競爭力，SPA已成為國內(nèi)休閑的新趨勢，并形成一股龐大的、高影響力的生活時(shí)尚。據(jù)臺灣工研院研究調(diào)查顯示，2006年SPA在全球賺走2020億美元。對于許多酒店經(jīng)營者來說，SPA已幾乎與餐飲同等重要，成功的SPA甚至可以與成功的餐飲獲取同等的利潤，甚至超過餐飲。一間客房每天只出租一次，而在SPA,—間房一天內(nèi)可能被出租10次，由于SPA的市場前景及利潤回報(bào)的誘惑，可以說對于酒店將是一劑功效快速的良藥，因其不僅可以提升酒店競爭力，增加營收，而且還可以帶動酒店主業(yè)發(fā)展——提高開房率。在合肥，SPA多數(shù)存在于專業(yè)美容機(jī)構(gòu)，而且因規(guī)模較小，專業(yè)所限，達(dá)不到純正SPA從氛圍、布局、療程上的要求和閑適、自然、飄逸的韻味。根據(jù)國際SPA協(xié)會的統(tǒng)計(jì)，最近幾年，全球SPA產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出驚人的快速成長，高達(dá)20%-30%的年發(fā)展率。在美國的休閑旅游產(chǎn)業(yè)中，SPA已連續(xù)三年發(fā)展率最高，在歐洲，平均每年使用SPA的人次超過2000萬。2015年國際SPA協(xié)會統(tǒng)計(jì)，在美國。SPA已成為第四大休閑產(chǎn)業(yè)，比主題樂園和電影票房還要賺錢。2015年全美SPA收入為290億美金，每年以一倍成長。在泰國更高達(dá)200%的驚人成長。在全球的SPA消費(fèi)年齡為41歲，在亞洲則為30?35歲之間，而且有年輕化的趨勢。因此假日酒店以SPA為投資項(xiàng)目，極具開發(fā)前景?。ǘ╉?xiàng)目計(jì)劃投資額根據(jù)目前市場行情，投資一間酒店式spa會所裝修費(fèi)每平米1000元，我們投資的古井酒店spa會所面積2000平方米，裝修總價(jià)為200萬元，加盟SPA國際加盟費(fèi)51.98萬元。SPA項(xiàng)目工程投資預(yù)算表功能分區(qū)建筑面積（平米）單位造價(jià)/M?（萬）總投資（丿J元）備注Spa會所20000.12599251.98蒸氣浴室6000.1259975.594美容區(qū)6000.1259975.594水療區(qū)4000.1259950.396休閑區(qū)2000.1259925.198更衣室2000.1259925.198水療美容設(shè)備:使用運(yùn)口東麗湖的天然溫泉水，專業(yè)的按摩理療師，并引進(jìn)專業(yè)的某某公司提供專業(yè)支持，打造高檔休閑中心二、市場分析(一)宏觀環(huán)境分析1、 社會因素：近兒年來，隨著人們可支配的收入和可支配時(shí)間增加，人們對休閑、康樂、健身等更高層次的精神消費(fèi)需求也隨之增加。人們越來越認(rèn)識到康樂的重要，也越來越多在康樂上做快樂投資，康樂正在改變著不同地區(qū)人們的生活。中國的酒店為了適應(yīng)這種需要，適時(shí)調(diào)整酒店康樂市場定位，康樂投資變得越來越重要。2、 經(jīng)濟(jì)因素：2020年，GDP達(dá)2702.5億元，鎮(zhèn)居民人均家庭總收入21125元,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19051元，人民的消費(fèi)水平正不斷提高，這意味著康樂業(yè)的消費(fèi)市場有著巨大的開發(fā)潛力。3、 競爭環(huán)境因素：隨著競爭越來越激烈，酒店行業(yè)的平均利潤水平越來越低，酒店除了在住宿、餐飲競爭外，不定期必須并發(fā)新的收入來源。隨著現(xiàn)代人越來越多地追求精神生活享受的同時(shí)，康樂項(xiàng)目必然成為酒店開發(fā)項(xiàng)目的首選，又因康樂項(xiàng)目的種類繁多，文化性強(qiáng)，容易形成經(jīng)營特色和利潤倍增的效應(yīng)。(-)微觀環(huán)境分析客源分析：假日酒店是商務(wù)型酒店，其消費(fèi)群體以商務(wù)客人居多。一般商務(wù)客人的各項(xiàng)費(fèi)用基本上都是公司花費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)較高，商務(wù)客對價(jià)格的敏感度不大，同時(shí)商業(yè)上的壓力使得他們對放松身心的酒店服務(wù)顯得更加敏感和挑剔，從這個(gè)意義上說，一家好的商務(wù)酒店要能夠成為那些常年奔波在旅途中的商務(wù)旅行者得以盡享人文關(guān)懷的有機(jī)載體，因此康樂設(shè)施的發(fā)展變得很有必要。SWOT分析:

SWOT分析內(nèi)部能力外部因素優(yōu)勢(strength)劣勢(weakness)公司擁有較有實(shí)力的資源平臺。充分把握了中高端用戶的心理需求，實(shí)現(xiàn)客戶讓渡價(jià)值最大化。項(xiàng)目整體可復(fù)制性不強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的建設(shè)。忽略了中低端的市場，消費(fèi)容量有限。對項(xiàng)目管理水平要求較高。前期推廣難度較大。機(jī)會(opportunities)SOW0隨著招商環(huán)境的不斷改善，對養(yǎng)生理念的普遍接受，和新概念商務(wù)文化的追求?？茖W(xué)養(yǎng)生方法和先進(jìn)檢驗(yàn)技術(shù)提供了強(qiáng)有力的技術(shù)支持。以養(yǎng)生為主線，采用科學(xué)的管理方法，建立完善客戶養(yǎng)生檔案，奠定堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)；養(yǎng)生休閑、商務(wù)交流和文化傳播三位一體的有機(jī)結(jié)合，整合出擊。果斷的按棄屮低端市場，以穩(wěn)定的中高端客戶為基礎(chǔ)，以質(zhì)取勝，在優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)上尋求量的突破，優(yōu)化管理，引進(jìn)人才，在養(yǎng)生方法和文化理念上不斷創(chuàng)新。風(fēng)險(xiǎn)(threats)STWT

沒有有效的觀念引導(dǎo)下，可能會被中端客戶忽略。短期內(nèi)容易被參差不齊的娛樂休閑場所混淆。有效利用公司資源，注重人際傳播、體驗(yàn)營銷。協(xié)調(diào)短期收益沒有有效的觀念引導(dǎo)下，可能會被中端客戶忽略。短期內(nèi)容易被參差不齊的娛樂休閑場所混淆。有效利用公司資源，注重人際傳播、體驗(yàn)營銷。協(xié)調(diào)短期收益與長期發(fā)展的關(guān)系，從理念、服務(wù)、格調(diào)三個(gè)角度做到與其他競爭對手的有效區(qū)將整合形象傳播作為公司的發(fā)展戰(zhàn)略之一，前期立體傳播，屮期精確投放，將概念轉(zhuǎn)化為體驗(yàn)，將體驗(yàn)轉(zhuǎn)化為習(xí)慣，形成品牌效應(yīng)。優(yōu)勢(Strengths)分析：地理位置優(yōu)越，五大道地處商業(yè)及繁華鬧市區(qū)中心，周邊景點(diǎn)眾多，購物便利，交通便捷。酒店配套齊備，且擁有良好的客源基礎(chǔ)擁有較高的社會知名度及指名消費(fèi)率擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為項(xiàng)目的啟動提供了投資保障劣勢(Weaknesses)分析：Spa規(guī)模仍屬偏小，不具備規(guī)模效應(yīng)項(xiàng)目優(yōu)勢目前明顯，但后期可能因地塊受限及該項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展過快，再次拓展的機(jī)會很小機(jī)會(Opportunities)分析：潛在客源較多：近年來，隨著進(jìn)駐企業(yè)增多，越來越多的企業(yè)會把全國性的大型會議放在天津，據(jù)公安局統(tǒng)計(jì)，每天入住的人流量，包括本地和外地，達(dá)到五萬。同時(shí)隨著交通的發(fā)展，來辦公的高端消費(fèi)者會越來越多

威脅(Threats)分析：同行業(yè)的競爭：除了假日酒店，天津市現(xiàn)五星級酒店數(shù)十家，行業(yè)之間的競爭激烈。下表列出了天津幾家知名五星級酒店的建筑優(yōu)勢和特色。酒店名稱星級建筑優(yōu)勢特色天津?yàn)I江萬麗酒店五星級由美式酒店企業(yè)管理酒店周圍有凱旋門購物中心、金皇大廈、音樂廳

天津喜來登大酒店五星級目前天津市最好的五星級豪華酒店之一，座落在天津市黃金住宅區(qū)紫金山路上，距天津市屮心僅5公里遠(yuǎn)的一片花園綠地之屮。臨近天津國際展覽中心及天津廣播電視塔，距天津機(jī)場25分鐘車程天津萬麗泰達(dá)酒店五星級所有的客房都可俯瞰美麗的市容街景和綠草如茵的高爾夫球場。同時(shí)擁有逾5,000平方米的頂級宴會及會議設(shè)施，包括可容納1,200名賓客的演藝廳/會議中心；面積1,056平方米的展覽館；十二個(gè)多功能會議廳以及大宴會廳。酒店還可根據(jù)客戶的不同需求，安排主題宴會及公司團(tuán)隊(duì)建設(shè)活動。

天津泰達(dá)國際酒店暨會館五星級位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，靠近京津高速公路，于1996年開業(yè),2004年重新裝修，主樓高7層，共有客房236套。天津天保國際酒店五星級集客房、餐飲、商務(wù)會議、某某、娛樂、培訓(xùn)于一體的五星級綜合性國際酒店。總建筑面積4萬平方米。投資近800萬元的全封閉透明恒溫空中走道橫跨京門大道，將南北兩座樓連為一體。三、經(jīng)營定位休閑娛樂養(yǎng)生文化傳播(一)定位基本理念：1、 項(xiàng)目定位：集養(yǎng)生服務(wù)，休閑娛樂，商務(wù)交流，文化傳播休于一體的養(yǎng)生休閑會所。2、 功能地位：休閑、養(yǎng)生，商務(wù)交流，文化傳播。3、 銷售定位：高級會員制與普通消費(fèi)者有機(jī)結(jié)合(-)功能定位:項(xiàng)目定位消費(fèi)者特征消費(fèi)人群消費(fèi)者以政府官員、企業(yè)家及商務(wù)人士為主，以男士為主，同時(shí)個(gè)人消費(fèi)及家庭消費(fèi)不斷上升。消費(fèi)形式以商務(wù)消費(fèi)為主，主要體現(xiàn)為商務(wù)接待、商務(wù)洽談、聚會約會等。消費(fèi)頻率通過對各種類型的場所的考察，通常消費(fèi)頻率高的達(dá)兩三天一次，消費(fèi)頻率低的也會到一月一次。消費(fèi)周期以一周為一個(gè)周期的話，從周一到周四消費(fèi)者不斷上升，周四達(dá)到頂點(diǎn)、周五周六有下降的趨勢消費(fèi)心理該場所的基本特點(diǎn)就是休閑、舒適，消費(fèi)人群的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較高，再提供養(yǎng)生主題的服務(wù)，將能強(qiáng)化對消費(fèi)者的吸引力。1、 高節(jié)奏的工作必須得到合理的調(diào)節(jié)，運(yùn)動休閑講成為現(xiàn)代人的時(shí)尚潮流2、 利用酒店原有設(shè)施，在傳統(tǒng)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，突出運(yùn)動養(yǎng)生休閑之買點(diǎn)（三）經(jīng)營理念地位：主題理念：SPA氣新派芳療SPA）養(yǎng)生文化”經(jīng)營理念。衍生理念：芬芳與寧靜專業(yè)與時(shí)尚自然與自在美麗與健康（四）、產(chǎn)品組合：SPA針灸SPA香薰SPA草藥療法四、項(xiàng)目組織管理Xx公司信息技術(shù)中心養(yǎng)生體驗(yàn)中心行政管理部客戶脂務(wù)中心營銷服務(wù)中心建立井管理

啟戶健康檔

家、網(wǎng)絡(luò)技

術(shù)宵理維護(hù)，

行業(yè)情況收

集'硏究并制定

養(yǎng)生方案.

為客戶提供

診療服務(wù),

井提供相應(yīng)

咨詢，對外

制定傳播內(nèi)Lj信息技術(shù)中心養(yǎng)生體驗(yàn)中心行政管理部客戶脂務(wù)中心營銷服務(wù)中心建立井管理

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制定傳播內(nèi)Lj經(jīng)營營理.人力資源調(diào)Is.后勤保障、設(shè)爸維IP、人員覽訓(xùn)等穹戶接待.

商努服努、

配合養(yǎng)體中

心對客戶逬

行鬲品質(zhì)的

養(yǎng)生服芻客戶的開發(fā)

W.會踣

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播策昭五、效益評估和風(fēng)險(xiǎn)分析收益估算成本分析:基本情況：項(xiàng)目建筑2000平米，按投資規(guī)模800萬計(jì)算。投入成本前期費(fèi)用50萬項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)圖紙、使用圖紙，200-250/M2裝修費(fèi)用300萬硬裝和軟裝，成本控制在1200-1500元/M?設(shè)備購置150萬凈水設(shè)備、增氧負(fù)氧設(shè)備、養(yǎng)生保健設(shè)備以及辦公設(shè)備等，廣告費(fèi)50萬網(wǎng)站建設(shè)、網(wǎng)絡(luò)推廣和制作展示樣品等，200-250/M2景觀費(fèi)用50萬請專業(yè)景觀設(shè)計(jì)、施工單位改造景觀，

200-250/M2不可預(yù)估及各項(xiàng)雜費(fèi)50丿j預(yù)算在200-250/M2流動資金150萬前期的推廣傳播，中期的運(yùn)營投入，需要充足的流動資金支持。收入預(yù)測:收入預(yù)測容量預(yù)算年客流2萬人保守估計(jì)在2-3萬人次/年消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)非會員200元/人次按100的高級會員計(jì)算高級會員有鉗金卡、黃金卡、和鉗銀卡，為了方便計(jì)算按照均價(jià)26000元/每年代入估算。年收入20000人次X200元/人次+100人X26000元=6600000660萬元運(yùn)營成本:運(yùn)營成本

場地租金40萬/年按照選定區(qū)域的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)每平米的租金在200元/每年左右，配套停車場。設(shè)備折舊30萬/年按照行業(yè)財(cái)務(wù)通行標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備報(bào)廢期計(jì)為5年。150萬/5年=30萬/年維護(hù)費(fèi)用5萬/年主要用于固定投入和設(shè)備的檢修和維護(hù)物料水電消耗100萬/年除了水電消耗外，還涉及原材料的使用人力資源及管理成本150萬/年按照管理模式的要求，結(jié)合本地實(shí)際情況，定員24人，其中基層員工18人年薪3萬,中高層6人年薪5萬。管理費(fèi)按年收入的10%計(jì)算（同行業(yè)在6%左右）18人X3萬元+6人X5萬元+660萬元X10%~150萬元。稅金40萬元/年按6%計(jì)算660萬元X6%~40萬元合計(jì)365萬元/年收益預(yù)估收益預(yù)估稅前利潤295萬元/年660萬元?365萬元二295萬元稅前利潤198萬元/年按33%的所得稅計(jì)算295萬元X(1-33%)?198萬元/年投資回報(bào)率(ROI)25%198萬元/800萬元X100%~25%投資回收期4年800萬元/198萬元/年?4年為了方便分析，以上數(shù)據(jù)均未慮資金成本以及擴(kuò)展的項(xiàng)目收益根據(jù)市場預(yù)測，本項(xiàng)目投資回收期需4年，投資回報(bào)率達(dá)到了25%?？紤]到地塊特殊區(qū)域優(yōu)勢，是經(jīng)濟(jì)效益比較理想的開發(fā)項(xiàng)目。風(fēng)險(xiǎn)分析市場風(fēng)險(xiǎn)：養(yǎng)生會所在我國的發(fā)展處于起步階段，也是目前國際發(fā)展最為迅速的一塊業(yè)務(wù)。整個(gè)市場利潤空間大，但企業(yè)規(guī)模普遍較小，主導(dǎo)品牌尚未完全形成，市場還未完全成熟;新進(jìn)入的企業(yè)除了耍應(yīng)對大的養(yǎng)生類公司的擠壓,還要應(yīng)付中小型公司的惡性競爭，成長過程屮充滿了風(fēng)險(xiǎn)。傳播養(yǎng)生文化是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最佳途徑。養(yǎng)生體驗(yàn)?zāi)壳耙呀?jīng)有比較成熟的發(fā)展模式可供借鑒，市場將越來越規(guī)范，前景也長期看好。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：養(yǎng)生會所的每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開信息技術(shù)的支撐，從客戶基本信息的錄入，到體檢結(jié)果的收集、傳輸，再到數(shù)據(jù)的分析、發(fā)布與管理，信息技術(shù)都起到了不可替代的作用。養(yǎng)生體驗(yàn)的整套流程需要通過一個(gè)信息平臺來實(shí)現(xiàn)，需要與相關(guān)的行業(yè)進(jìn)行深度的合作。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)最終能否在激烈的市場競爭屮勝出，很大程度上取決于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理能力的強(qiáng)弱。對于養(yǎng)生類機(jī)構(gòu)，穩(wěn)定客戶和開發(fā)潛力資源是實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)大規(guī)模，降低整體運(yùn)營成本，樹立品牌的有效辦法，但前提是要建立一個(gè)可復(fù)制、成熟有效的模板，而要建立這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的模板，需要在實(shí)踐屮不斷試錯(cuò)和調(diào)整，其屮的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。（4） 人才風(fēng)險(xiǎn)：養(yǎng)生類機(jī)構(gòu)主要提供的是服務(wù)，所以那些掌握獨(dú)特技能的服務(wù)和管理類人才是公司得以發(fā)展的核心資源，他們一旦流失，將造成公司品牌損失、會員流失和經(jīng)營波動，如何在競爭激烈的市場屮爭取到他們，并想辦法將其留住，也是企業(yè)時(shí)時(shí)需要面對的挑戰(zhàn)。（5） 政策和法律風(fēng)險(xiǎn)：新的《體檢機(jī)構(gòu)管理辦法》和一系列健康產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的出臺對于已進(jìn)入這個(gè)市場的企業(yè)來說，為了達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求，增加投入是必然的，這也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。會員服務(wù)屬于約定服務(wù)關(guān)系，如果服務(wù)出現(xiàn)問題,可能導(dǎo)致法律糾紛甚至造成會員流失，新政策的出臺和經(jīng)營過程中的法律糾紛，都是難以回避的風(fēng)險(xiǎn)。（6） 退出風(fēng)險(xiǎn)：養(yǎng)生類機(jī)構(gòu)的品牌及無形資產(chǎn)含量高，適合長期運(yùn)營，若中途結(jié)束運(yùn)營，轉(zhuǎn)行的空間比較小，可回收價(jià)值很低。檢測設(shè)備專用性很強(qiáng)，固定資產(chǎn)投入也比較大，如果退出，其資產(chǎn)也將會遭遇“縮水”風(fēng)險(xiǎn)。通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目資金收回較快，而且，投資收益率略高于其它行業(yè)收益率，因此，雖然本項(xiàng)目具有較大的投資吸引力，但其潛在的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。但是，由于在會所的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資