房地產(chǎn)融資幾種常見方式

房地產(chǎn)融資幾種常見方式房地產(chǎn)融資幾種常見方式房地產(chǎn)融資幾種常見方式資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產(chǎn)融資幾種常見方式版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：房地產(chǎn)融資幾種常見方式信托、私募基金、短拆、過橋、土地抵押、在建工程抵押一、房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Q&AQ:什么是土地抵押貸款？A：指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。Q：什么叫做土地抵押？A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護財產(chǎn)的合法性和有效性。Q：辦理土地抵押長期貸款流程？A：1.首先根據(jù)需要申請的貸款額度及貸款機構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應(yīng)達到的評估總價值.2.咨詢不動產(chǎn)評估機構(gòu)對于目標(biāo)抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根據(jù)第一步算出的抵押物應(yīng)達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數(shù).3.根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域.4.帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖.5.根據(jù)抵測繪圖到不動產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估出具評估報告6.與貸款機構(gòu)信貸人員一起帶著評估報告及公司的關(guān)證件(營業(yè)執(zhí)照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向貸款機構(gòu)提供貸款申請書及公司同意就目標(biāo)地塊進行抵押貸款的股東會(或董事會決議)等資料.7.填好最高額抵押貸款合同按貸款機投要求提供所需的相關(guān)資料后,等待放貸即可.至此整個抵押貸款程序基本操作完畢.Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？A：1、項目方提供用于初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃；B、項目方營業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；C、抵押物所有權(quán)證明（國有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等），D、評估機構(gòu)出具的抵押物價值評估報告或預(yù)評估資料；E、項目可行性研究報告；F、上一年度資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計的財務(wù)報告，最近一個月的財務(wù)報表。2、資金方初審?fù)ㄟ^后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；3、項目方按《房地產(chǎn)項目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；4、資金方對項目資料審查通過后，資金方向項目方發(fā)出商務(wù)邀請函，在資金方與項目方就融資具體事宜進行初步溝通，達成合作協(xié)議后，資金方前往項目地考察項目進展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集資金；

6、資金方與項目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測項目的建設(shè)和經(jīng)營情況。7、抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：（1）產(chǎn)權(quán)證明；（2）最近的產(chǎn)權(quán)評估證報告；（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；（4）抵押貸款申請書（5）最近的資產(chǎn)負債表，利潤表。二、房地產(chǎn)融資之短期借貸Q&AQ：房地產(chǎn)開發(fā)過程中有哪些需要短期借貸？A:1、開發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費等，可通過短期借貸；2、開發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費用，可通過短期借貸；3、開發(fā)商已擁有四證，但開工建設(shè)需要前期費用，開通過短期借貸。Q：開發(fā)商何時還款？A：1、開發(fā)商通過申請商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；2、開發(fā)商通過項目出售，回收資金償還；3、開發(fā)商通過其他方式還款。Q：項目需要符合哪些融資條件？A:1、地區(qū)限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；2、項目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；3、融資期限：一般情況下6個月以內(nèi)；

4、融資額度：1千萬至2億；

5、配資比例：土地登記價或土地評估價的70%；6、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付；三、房地產(chǎn)融資之短期拆借Q&AQ:什么是房地產(chǎn)短期拆借?A:房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機構(gòu)先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機構(gòu)的一種融資模式。Q：如何操作的？A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機構(gòu)墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。Q：利率情況是怎樣的？A：1、日利率3‰~4‰；

2、五天%、10天%、15天%；

3、月利率5~6%Q：短拆有什么特點？

A:1.對進入市場的主體即進行資金融通的雙方都有嚴(yán)格的限制；2.融資期限較短：一般6個月以內(nèi)；3.交易手段先進、手續(xù)簡便，因而成交時間較短；4.交易額大，一般需要擔(dān)?；虻盅海耆且环N短期交易；5.利率按照實際使用時間計算。Q：項目方需提供哪些資料？A:1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2.金融機構(gòu)營業(yè)許可證副本復(fù)印件；3.公司代碼證書復(fù)印件；4.公司法人代表證明書或授權(quán)委托書，法人身份證復(fù)印件；5.公司法人、負責(zé)人、財務(wù)主管的簡歷；6.經(jīng)公司董事會決議授權(quán)的申請；7.公司近兩年經(jīng)過審計的財務(wù)報表；8.公司的驗資報告；9.公司章程；10.公司的基本情況介紹(包括經(jīng)營情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計劃)；近年來獲境內(nèi)、境外評級機構(gòu)評級情況，近三年來有無違規(guī)經(jīng)營、遭受處罰及重大事件情況。Q：運作流程是怎樣的？A：1.貸款方將所需資料報資金方審核；2.資金方現(xiàn)場評估；3.雙方協(xié)商費用及貸款期限；4.成交；5.資金劃撥；6.抵押登記。四、房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Q&AQ:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資?A:1、非經(jīng)營類物業(yè)：紅本房、集資房；2、經(jīng)營中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓；Q：需要具備哪些基本條件？A:1、證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；2、債權(quán)債務(wù)：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項權(quán)證；3、貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；4、擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；5、城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經(jīng)濟發(fā)達城市。Q：項目方需提交哪些資料？A:1、個人：土地證、房產(chǎn)證；

2、企業(yè)：營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質(zhì)評估所）。Q：如何操作？A：1、審理2、考察3、復(fù)審4、簽約5、抵押登記6、放款7、還款Q：放款時間需要多長？A：正常情況下兩個月以內(nèi)；Q：貸款期限是怎樣的？A：1、借款期限為1年以上，5年以下。Q：融資成本是多少呢？A:1、貸款是通過商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；2、貸款是通過其它金融機構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；3、貸款是通過擔(dān)保公司擔(dān)保，那么需增加保費~3%；4、貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費1~3%。五、房地產(chǎn)融資之民間借貸Q&AQ:什么是房地產(chǎn)民間借貸？A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，作為民間資金的載體，很無奈。因為，投資其實不都是高利貸，不是同一個概念。Q：開發(fā)商一定要慎用民間借貸！A：1、我國沒有形成資本市場和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會廣泛缺乏誠信，也不存在社會信用體系，法律實施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以使債權(quán)人的資金得到保護。2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實現(xiàn)民間資金的流通與流動。3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實際負擔(dān)的額外成本（如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費用等）來看，兩者的差距并不是很大。4、實際上，同類經(jīng)濟區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險都要大大低于銀行信貸。Q：怎樣才能獲得民間資金呢？A:1、開發(fā)商的項目價值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；2、開發(fā)商的各項資質(zhì)及法律和經(jīng)濟關(guān)系清潔無瑕疵；3、開發(fā)商的還款來源在借款期間有保障：如有多個項目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮；4、開發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地、項目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；5、開發(fā)商在進行借款時必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備；6、開發(fā)商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權(quán)。Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？A:1、就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規(guī)模應(yīng)該遠遠大于銀行對房地產(chǎn)行的信貸投放。2、私募資金操作，具有封閉性的特點，及針對特定的項目和特定的企業(yè)和團隊，它也可以是專門化的投資機構(gòu)和投資基金，以尋求快速進入和快速退出，獲得較高的資本回報為動力。3、在中國房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項目，問題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項目與資本直接對接？答案是可以通過優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。4、開發(fā)商與資金方對于房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔(dān)那種可以計算和承受的風(fēng)險；而如果項目投資的風(fēng)險還完全掌握在開發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。5、資金方往往非常關(guān)注項目的流動性風(fēng)險，項目投入的回報（即資金的退出）只有是將項目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開發(fā)商通過降價出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開發(fā)商的利益訴求是相悖的。六、房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)銀行理財計劃投資信托收益權(quán)，達到“曲線”為開發(fā)商融資的目的主要有兩種模式：1.找開發(fā)商“過橋”，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；2.或是開發(fā)商設(shè)立自益型財產(chǎn)權(quán)信托計劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用?！斑^橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、金融機構(gòu)等)以單一信托方式投資一個信托計劃，這個信托計劃給A企業(yè)發(fā)放一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財計劃。這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費”。更激進的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。B企業(yè)投資信托計劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。整個流程只需一兩個小時。但是，此種模式已被銀監(jiān)會覺察。實質(zhì)貸款行―――（理財資金投資非登記轉(zhuǎn)讓）―→過橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計劃）―→信托公司―――（信托貸款）―→借款企業(yè)―――――――→信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同←―――――――――――――――→信托投資合同←――――――――――――→信托貸款合同←――若同一天簽署，可一天放款理財受讓財產(chǎn)權(quán)信托計劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對其發(fā)放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人?！皠?chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個財產(chǎn)權(quán)信托計劃，物業(yè)過戶到信托公司名下，這個信托計劃的受益人是M企業(yè)自己。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財計劃，交易價格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財計劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補足。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時，M企業(yè)一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協(xié)議。這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財計劃擁有長期的現(xiàn)金流(此類模式下，期限一般長達6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。其結(jié)果與銀行理財計劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分6-8年還款，效果相當(dāng)。在這個案例中，用以設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過此模式操作。銀行理財資金之所以愿意投資一個回收期限長達6-8年的現(xiàn)金流，是因為現(xiàn)在“長期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實際是銀行控制的，長期來看是升值的，抵押率也很低?！币晃汇y行理財投資經(jīng)理說。而至于沒有進行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對此有明確的強制性規(guī)定。一位信托法務(wù)人士表示。信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，風(fēng)險權(quán)重由%提升至150%，一般業(yè)務(wù)為%七、房地產(chǎn)融資之定向信托Q&AQ:什么是定向信托？A：定向信托還沒有一個官方的說法，是為了與集合信托區(qū)別開來，而約定俗成的一個概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時，其募集的對象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發(fā)。Q:開發(fā)商為何要選擇定向信托？A：因為1、非銀信合作，受法律保護；2、能夠被信托公司優(yōu)先選擇；3、能快速協(xié)助客戶完成融資；4、為項目提供信用增級以提高成功發(fā)行的幾率。Q：怎樣操作？A：首先為項目方設(shè)計信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對我方提交的客戶信息和融資方案充分評估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。Q：定向信托的投資范圍有哪些？A：有以下投資標(biāo)的：1、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的流通股；2、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的非流通股；3、二級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的金融類股權(quán)；4、特殊條件下三級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。*注意以下限制條件：1、省會城市和部分經(jīng)濟發(fā)達的二線城市，三線以下城市無法操作；2、ST類股票不屬于信托計劃投資標(biāo)的；3、虧損和業(yè)績披露預(yù)虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計劃投資標(biāo)的；4、近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計劃投資標(biāo)的5、監(jiān)管認定股價被惡意操縱的股票也不屬于信托計劃投資標(biāo)的。Q：什么是增信作用？A：有兩作用，一是對質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信（1）流通股股票（含信托計劃到期前流通的限售股股票）信托折扣率融資增信4-5折（制定倍的資金追加線）不超過折(以自有資金認購次級受益權(quán)方式)質(zhì)押物總體折扣率不超過折（2）對信托計劃到期后仍未流通的限售股股票信托折扣率融資增信給予的折扣率再適當(dāng)下浮折（根據(jù)對股票質(zhì)地和流通時間的判斷）不超過折(以自有資金認購次級受益權(quán)方式)質(zhì)押物總體折扣率在中信信托折扣率的基礎(chǔ)上上浮不超過折（3）對未上市金融類股權(quán)信托折扣率融資增信凈資產(chǎn)9折不超過折(以自有資金認購次級受益權(quán)方式)質(zhì)押物總體折扣率不超過折二是對質(zhì)押標(biāo)的信用增級（1）我們可作為信托計劃的次級受益人，為項目提供信用增級。以投入資金作為優(yōu)先級受益人預(yù)期固定收益率實現(xiàn)的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據(jù)；（2）我們也可為客戶融資進行直接擔(dān)保。Q：開發(fā)商需要提交哪些資料？A：以下全部資料1、報批的項目建議書及批準(zhǔn)材料；2、項目提出的有關(guān)背景材料；3、可行性研究報告及批準(zhǔn)文件；4、自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實資金來源的證明材料；5、項目前期準(zhǔn)備工作完成情況報告；6、開戶證明，商務(wù)合同、訂單或意向書；8、經(jīng)營計劃、年度財務(wù)收支計劃、流動資金補充計劃；9、房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開工許可證；Q：利率？A：主要跟開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)1、一級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%2、二級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%3、三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上%七、房地產(chǎn)融資之集合信托Q&A集合信托=銀信合作Q：什么是銀信合作？A：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟過熱而出臺政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟本身對貸款的需求增量很大，這時候商業(yè)銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發(fā)放貸款。Q：集合信托有哪些模式？A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財產(chǎn)信托型。Q：具體操作是怎樣的？A：1、由銀行作為發(fā)起端，通過銷售理財產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。這些公司基本都是銀行的長期穩(wěn)定客戶，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險是在銀行端。2、如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟政策的工具失靈，所以最近央行出臺政策叫停銀信合作。金融創(chuàng)新的動力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。3、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機構(gòu)永遠是矛盾的對立體。4、銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進一步規(guī)范商業(yè)銀行個人理財業(yè)務(wù)。*小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個重要通知：《中國銀監(jiān)會關(guān)于進一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項的通知》《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號》《銀監(jiān)發(fā)〔2010〕72號》1、本通知所稱銀信理財合作業(yè)務(wù)，是指商業(yè)銀行將客戶理財資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為。上述客戶包括個人客戶(包括私人銀行客戶)和機構(gòu)客戶。商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。2、信托公司在開展銀信理財合作業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)堅持自主管理原則，嚴(yán)格履行項目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開展通道類業(yè)務(wù)。3、信托公司開展銀信理財合作業(yè)務(wù)，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。4、商業(yè)銀行和信托公司開展融資類銀信理財合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：(1)自本通知發(fā)布之日起，對信托公司融資類銀信理財合作業(yè)務(wù)實行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開展該項業(yè)務(wù)，直至達到規(guī)定比例要求。(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計為開放式。上述融資類銀信理財合作業(yè)務(wù)包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。5、商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。6、商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財合作業(yè)務(wù)，信托資金同時用于融資類和投資類業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項規(guī)定的考核比例范圍。7、對本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計提撥備，同時大型銀行應(yīng)按照%、中小銀行按照10%的資本充足率計提資本。(2)商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實加強堆存續(xù)銀信理財合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，及時做好風(fēng)險處置預(yù)案和到期兌付安排。(3)對設(shè)計為開放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理財產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續(xù)事宜。8、鼓勵商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。信托公司的理財要積極落實國家宏觀經(jīng)濟政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻。9、本通知自發(fā)布之日起實施。房地產(chǎn)融資之私募基金Q&A房地產(chǎn)私募基金房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項目。對項目進行可行性評估，并與開發(fā)商協(xié)商合作計劃，達成一致后簽署合作計劃。基金以合伙制的形式成立其項目基金公司，項目基金公司以股東的名義投資于開發(fā)商的項目公司。基金的出資額原則上不超過總投資的70%，同時要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%?；饡箝_發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。在項目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監(jiān)管，確保資金用于項目合理開發(fā)?；鸬耐顺龇绞揭皂椖夸N售清算、參與項目利潤分配或開發(fā)商回購基金所持有的項目公司股權(quán)。Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？A:1、開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗，有一定的口碑和品牌。2、開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；3、開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團隊。Q:怎樣的項目符合我們的要求？A：1、區(qū)域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟較好的地級市。2、規(guī)模要求：單個項目總投資3億以內(nèi)，建筑面積20萬平方米以下。3、地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點開發(fā)地段，項目鄰近已有開發(fā)商投資）。4、形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。5、土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊，樓面地價合理。6、土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級開發(fā)為主。7、舊改項目：已獲得拆遷許可證,居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議,土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。8、銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。10、融資金額：1億以上。11、融資周期：1年~3年。Q：有哪些基金？A：1、股權(quán)式基金，2、夾層式基金，3、債權(quán)式基金，4、單一固定收益基金,5、結(jié)構(gòu)化固定收益基金,6、主動型基金,7、完全主動型基金,8、城市發(fā)展基金。Q：需要多少成本？A：基金模式不同，成本各不一樣：1、股權(quán)式基金，基金對外投資的收益計算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅*基金方總收益的計算方式：可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計X項目風(fēng)險系數(shù)（4~7）協(xié)議分紅=項目稅后利潤的10~