房地產(chǎn)、建安企業(yè)涉稅相關(guān)法律解析

房地產(chǎn)、建安業(yè)涉稅相關(guān)法律

2022/11/20引言

眾所周知，房地產(chǎn)、建安業(yè)的稅務(wù)處理是十分復(fù)雜的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)、建安業(yè)開發(fā)產(chǎn)品周期長，涉及資金額大，業(yè)務(wù)運作復(fù)雜，相應(yīng)的會計、稅務(wù)處理也因此錯綜復(fù)雜，而涉及的相關(guān)法律也繁多。但其業(yè)務(wù)基本是法律框架內(nèi)運作的，因此，對房地產(chǎn)、建安業(yè)開相關(guān)法律制度的學(xué)習(xí)，將有助于對該行業(yè)稅務(wù)業(yè)務(wù)的理解、把握和研判。2022/11/20教學(xué)目標(biāo)

通過對房地產(chǎn)、建安業(yè)開相關(guān)法律制度的分析、研討與交流

，能夠了解該行業(yè)的業(yè)務(wù)流程，從相關(guān)法律的角度進(jìn)一步理解、把握和研判該行業(yè)稅收政策及其會計處理方法，為該行業(yè)的稅務(wù)處理工作提供法律背景和支撐。土地使用權(quán)的會計處理企業(yè)會計準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)：第三條無形資產(chǎn)，是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價值應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本。2022/11/20主要教學(xué)內(nèi)容房地產(chǎn)、建安業(yè)基本工作流程土地法律制度城市規(guī)劃法律制度建筑業(yè)法律制度房產(chǎn)交易法律制度合同法律制度2022/11/20一、房地產(chǎn)、建安業(yè)基本工作流程

買地施工準(zhǔn)備建筑施工產(chǎn)品銷售售后服務(wù)

2022/11/20二、土地法律制度

1.我國土地所有制：社會主義公有制全民所有制土地（國有土地）房地產(chǎn)開發(fā)勞動群眾集體所有制土地征收房地產(chǎn)開發(fā)2022/11/20二、土地法律制度

2.

土地登記制度：國家依法實行土地登記發(fā)證制度。土地登記簿應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：（一）土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；（二）土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、取得時間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況；（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格；

（四）地上附著物情況。

2022/11/20二、土地法律制度

3.土地查詢制度：縣級以上人民政府國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)土地登記資料的公開查詢工作。具體見《土地登記資料公開查詢辦法

》

4.土地用途管制

與土地利用規(guī)劃制度2022/11/20二、土地法律制度

5.

國有土地使用權(quán)有償出讓制度國家依法實行國有土地有償使用制度（劃撥除外）。土地使用權(quán)出讓年限限制制度。出讓方式：招標(biāo)拍賣掛牌、協(xié)議。

成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點等內(nèi)容。6.土地閑置處置制度

2022/11/15二、土地地法律制制度7.拆遷補(bǔ)償償、安置制制度拆遷補(bǔ)償償協(xié)議的的內(nèi)容：：補(bǔ)償方方式和補(bǔ)補(bǔ)償金額額、安置置用房面面積和安安置地點點、搬遷遷期限、、搬遷過過渡方式式和過渡渡期限等等事項。。拆遷補(bǔ)償償?shù)姆绞绞娇梢詫崒嵭胸泿艓叛a(bǔ)償，，也可以以實行房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)，也也可以以二者組組合。注意的問題2022/11/15注意的問問題1.實行房屋屋產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換的，可能被被拆遷人人要付給房產(chǎn)產(chǎn)公司差差價。2.拆遷費用用包括：：被拆遷遷的房屋屋補(bǔ)償、、搬遷補(bǔ)補(bǔ)助費、臨時安置置補(bǔ)助費費、停業(yè)業(yè)、停產(chǎn)產(chǎn)損失，，拆遷管管理費、、被拆遷遷房屋室室內(nèi)自行行裝修裝裝飾的補(bǔ)補(bǔ)償金等等。2022/11/15三、城市市規(guī)劃法法律制度度1.施工前，，開發(fā)企企業(yè)需要要辦理《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》和《建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》。2.規(guī)劃的具具體內(nèi)容容：建筑筑高度、、建筑密密度、容容積率、、綠地率率等控制制指標(biāo)；；確定公公共設(shè)施施配套要要求、交交通出入入口方位位、停車車泊位、、建筑后后退紅線線距離等等要求。（具體體見《城市規(guī)劃劃編制辦辦法》）3.注意查詢詢《建筑物分分戶實測測成果表》。2022/11/15四、建筑筑業(yè)法律律制度1.建筑工程程依法實實行招標(biāo)標(biāo)發(fā)包制制度。開標(biāo)由招招標(biāo)人主主持，邀邀請所有有投標(biāo)人人參加招標(biāo)人和和中標(biāo)人人應(yīng)當(dāng)自自中標(biāo)通通知書發(fā)發(fā)出之日日起三十十日內(nèi)，，按照招招標(biāo)文件件和中標(biāo)標(biāo)人的投投標(biāo)文件件訂立書書面合同同。2.建筑工程程竣工驗驗收和竣竣工驗收收備案管管理制度度，尤其其注意技技術(shù)檔案案和施工工管理資資料和按合同約約定支付付工程款款的情況況。2022/11/15四、建筑筑業(yè)法律律制度3.建筑工程程依法實實行質(zhì)量量保證金金制度（（5%）。4.建設(shè)工程程價款結(jié)結(jié)算制度度合同條款款中對涉涉及工程程價款結(jié)結(jié)算約定定事項。。工程進(jìn)度度款結(jié)算算與支付付的規(guī)規(guī)定，包包括工程程進(jìn)度款款結(jié)算方方式、、工程量量計算、、工程程進(jìn)度款款支付、、工程程竣工結(jié)結(jié)算等等內(nèi)容。。2022/11/15五、房產(chǎn)產(chǎn)交易法法律制度度1.房產(chǎn)交易易實行基基準(zhǔn)地價價、標(biāo)定定地價和和各類房房屋的重重置價格格定期確確定與公公布制度度。2.國家房地地產(chǎn)權(quán)屬屬登記制制度，但但對房屋屋的轉(zhuǎn)移移占有，，視為房房屋的交交付使用用。注意意初始登記記的內(nèi)容容：房屋已已竣工的的證明與與房屋測測繪報告告。而且且建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)依依法屬于于全體業(yè)業(yè)主共有有的公共共場所、、公用設(shè)設(shè)施和物物業(yè)服務(wù)務(wù)用房等等房屋一一并申請請登記。。3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的方方式：買賣、、贈與、、以房地地產(chǎn)作價價入股、、提供供土地使使用權(quán)合合作、、合資、、收購、、兼并或或合并、、以房地產(chǎn)抵抵債等形式。。2022/11/15五、房產(chǎn)產(chǎn)交易法法律制度度4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同的主要要內(nèi)容5.國家實行行房地產(chǎn)產(chǎn)成交價價格申報報制度。。房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)應(yīng)當(dāng)以申申報的房房地產(chǎn)成成交價格格作為繳繳納稅費費的依據(jù)據(jù)。成交交價格明明顯低于于正常市市場價格格的，以以評估價價格作為為繳納稅稅費的依依據(jù)。（（《城市房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理規(guī)規(guī)定》T14）6.城市地下下空間開發(fā)利用用管理規(guī)規(guī)定。本本著“誰誰投資、、誰所有有、誰受受益、誰誰維護(hù)””的原則則，允許許建設(shè)單單位對其其投資開開發(fā)建設(shè)設(shè)的地下下工程自自營或者者依法進(jìn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓讓、租賃賃。建筑筑區(qū)劃內(nèi)內(nèi)，規(guī)劃劃用于停停放汽車車的車位位、車庫庫的歸屬屬，由當(dāng)當(dāng)事人通通過出售售、附贈贈或者出出租等方方式約定定。（《城市地下空空間開發(fā)利利用管理規(guī)規(guī)定》T25、《物權(quán)法》T74）2022/11/15五、房產(chǎn)交交易法律制制度7.禁止采取售售后包租或或者變相售售后包租方方式銷售未未竣工商品品房。（《商品房銷售售管理辦法法》T42）8.房產(chǎn)交易實實行商品房房預(yù)售許可可制度。申申請預(yù)售許許可，還應(yīng)提供商商品房預(yù)售售方案。預(yù)預(yù)售方案應(yīng)應(yīng)當(dāng)說明預(yù)預(yù)售商品房房的位置、、面積、竣竣工交付日日期等內(nèi)容容，并應(yīng)當(dāng)當(dāng)附預(yù)售商商品房分層層平面圖。。（《城市商品房房預(yù)售管理理辦法》T6、T7）2022/11/15五、房產(chǎn)交交易法律制制度9.已竣工但尚尚未出售或或者尚未交交給物業(yè)買買受人的物物業(yè)，物業(yè)業(yè)服務(wù)費用用由建設(shè)單單位交納。。（《物業(yè)管理條條例》T42）10.建筑區(qū)劃內(nèi)內(nèi)的道路、、綠地、、公共場所所、公用設(shè)設(shè)施和物業(yè)業(yè)服務(wù)用房房，屬于于業(yè)主共有有。2022/11/15六、合同法法律制度1.合同成立的要件件雙方當(dāng)事人人經(jīng)過協(xié)商商，就合同同內(nèi)容意思思表示一致致，合同就就成立。具具體要件為為：（1）有兩個以以上的相互互獨立的訂訂約當(dāng)事人人。（2）訂約各方方意思一致致。2022/11/152.合同成立的的時間（1）書面合同同，以最后后簽字或者者蓋章的時時間為合同同成立時間間。（2）當(dāng)事人要要求在合同同成立之前前簽訂確認(rèn)認(rèn)書的，簽簽訂確認(rèn)書書的時間為為合同成立立時間。2022/11/153.合同成立的的地點（1）承諾生效效的地點為為合同成立立的地點。。（2）當(dāng)事人采采用合同書書形式訂立立合同的，，雙方當(dāng)事事人簽字或或者蓋章的的地點為合合同成立的的地點。雙雙方當(dāng)事人人簽字或者者蓋章的地地點不為同同一地的，，以最后簽簽字或者蓋蓋章的時間間為合同成成立時間。。（3）采用數(shù)據(jù)據(jù)電文形式式訂立合同同的，當(dāng)當(dāng)事人有約約定合同成成立地點的的，以其約約定；沒有有約定的，，收件人的的主營業(yè)地地為合同成成立的地點點；沒有主主營業(yè)地的的，其經(jīng)常常居住地為為合同成立立的地點。。2022/11/154.合同的條款款（1）當(dāng)事人的名稱或者者姓名和住住所；（2）標(biāo)的；（3）數(shù)量；（4）質(zhì)量；（5）價款或者者報酬；（6）履行期限限、地點和和方式；（7）違約責(zé)任任；（8）解決爭議議的方法。。2022/11/155.審查合同注注意事項當(dāng)事人、標(biāo)標(biāo)的、報酬酬為合同的的必須條款款，否則合合同不成立立；其他條條款為一般般條款，沒沒有約定或或者約定不不明的，可可以由當(dāng)事事人協(xié)商補(bǔ)補(bǔ)充。協(xié)商商不成的，，按照合同同有關(guān)條款款或者交易易習(xí)慣確定定；仍不能能確定的，，按照《合同法》62條處理。2022/11/156.違約金比例的規(guī)定定7.違約金與定定金的償付2009年8月15日，某市地地稅稽查局局對新華房房地產(chǎn)公司司2008年度涉稅情情況進(jìn)行檢檢查。發(fā)現(xiàn)現(xiàn)該公司在在2008年所得稅賬賬務(wù)處理時時，有一筆筆扣除為：：定金支出出20萬元，違約約金支出20萬元。稽查查人員查到到相關(guān)合同同，原來該該公司與張張