物業(yè)管理實務(wù)案例業(yè)主自治管理課件

物業(yè)管理實務(wù)案例

業(yè)主自治管理ShanghaiTechnicalCollegeofUrbanManagement

滕永健上海城市管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院

1．業(yè)主委員會有權(quán)解聘物業(yè)管理公司的工作人員嗎?

A小區(qū)的許多業(yè)主多次向業(yè)主委員會反映，物業(yè)公司的保安人員陳某上班時間不在崗，以致外來人員頻繁進出小區(qū)，近期有些住戶物品失竊，故要求解聘陳某。某日，業(yè)主委員會主任以業(yè)主委員會的名義將書面解聘通知送達陳某。夏季來臨，P小區(qū)的物業(yè)公司按規(guī)定打算清洗屋頂水箱，并向小區(qū)的業(yè)主委員會提出依據(jù)物價局的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取有關(guān)費用開支。但業(yè)主委員會主任還是感到物業(yè)公司的收費太高，為節(jié)省開支，他決定自行在外找?guī)酌麩o任何健康證明的民工來清洗水箱。物業(yè)公司得知后表示反對。雙方各持己見，相持不下。

2．屋頂水箱應(yīng)由誰來清洗?3．業(yè)主委員會可否要求業(yè)主、使用人拒付物業(yè)管理服務(wù)費？

某小區(qū)業(yè)主委員會在與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同的三個月后，感到物業(yè)公司未按合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，且小區(qū)業(yè)主對此反映強烈。一天，業(yè)主委員會在小區(qū)張貼告示，要求業(yè)主和使用人拒付物業(yè)管理費。

4．業(yè)主可否自發(fā)組建業(yè)主委員會?

2005年2月，某新建商品房小區(qū)出售建筑面積已逾50％，業(yè)主多次催促開發(fā)商成立業(yè)主委員會，開發(fā)商以種種理由推脫。在此情況下，業(yè)主汪某、胡某等于2005年6月15日召集業(yè)主籌備了“業(yè)主委員會”，并由汪某、胡某擔(dān)任業(yè)委會正、副主任。2005年6月20日，汪某、胡某持相關(guān)材料區(qū)房地局辦理登記時被告知不予核準(zhǔn)登記成立業(yè)主委員會。5．在何種情況下應(yīng)召開業(yè)主代表大會?

某小區(qū)共有住房2萬平方米建筑面積，業(yè)主近200人，已符合成立業(yè)主委員會條件。在醞釀選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會時，業(yè)主夏某等人提議召開全體業(yè)主大會選舉，以示公正；開發(fā)商則要求推選業(yè)主代表，召開業(yè)主代表大會選舉。

6．開發(fā)商產(chǎn)生業(yè)主代表大會成員數(shù)或業(yè)主委員會成員數(shù)有何限制條件?

S小區(qū)有300套房屋，計3萬平方米建筑面積。從第一套房屋開始交付使用至今已滿二年，開發(fā)商仍有60％計l．8萬平方米建筑面積的物業(yè)。某日，S小區(qū)在區(qū)房地局的主持下成立了業(yè)主代表大會籌建組。開發(fā)商提出按其在小區(qū)內(nèi)所占產(chǎn)權(quán)的比例產(chǎn)生業(yè)主代表大會成員數(shù)和業(yè)主委員會人數(shù)。

7．單位對包銷的房產(chǎn)是否享有業(yè)主的權(quán)利進入業(yè)主委員會?

A單位為解決職工住房問題，以包銷形式向開發(fā)商擔(dān)保所屬單位職工將認(rèn)購一幢商品房，并先行支付全部房款，而且辦理了公證手續(xù)。此后，A單位的職工逐個開始與開發(fā)商簽訂商品房出售合同。在職工購買商品房簡未全部結(jié)束期間，恰逢住房所在小區(qū)業(yè)主委員會籌備成立。A單位對其所擔(dān)保但未實現(xiàn)銷售部分主張業(yè)主權(quán)利，要求進入業(yè)主委員會。8．不同類型的住宅在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可否成立多個業(yè)主委員會?B封閉小區(qū)有住房計4萬平方米建筑面積，公共設(shè)施共享。由2幢商品房，2幢售后公房組成。部分業(yè)主要求按商品房與售后公房的類型分別成立業(yè)主委員會以適用不同的管理標(biāo)準(zhǔn)。

9．出售單位不提供業(yè)主名單，小區(qū)內(nèi)無法召開業(yè)主大會怎么辦?

2006年9月，A小區(qū)出售已滿兩年，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會：業(yè)主要求出售單位提供售房名單，但出售單位拒不提供已售住房的購房人和小業(yè)主名單。時至99年6月，小區(qū)內(nèi)無法召開業(yè)主大會，而業(yè)主委員會也因此一直無法成立。與此同時，小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)越來越差。10．電梯大修費的支用由誰決定?某商品房小區(qū)物業(yè)公司建議對大樓電梯進行大修，約需費用2萬元。業(yè)主委員會為此進行了討論表決，業(yè)主委員會7名委員中，4名贊成，主任及另外2名委員等3人反對。該業(yè)主委員會主任認(rèn)為費用過高，于是決定召開業(yè)主代表大會，征求業(yè)主代表的意見。11．業(yè)主委員會任期已滿且運作正常，可否不進行換屆選舉?2006年4月，某業(yè)主委員會任期已滿。2006年1月業(yè)委員告知業(yè)主準(zhǔn)備換屆選舉，而大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為本屆業(yè)委會運作良好，物業(yè)公司的管理也不錯，覺得沒有換屆選舉的必要。本屆業(yè)委會在征求了多數(shù)業(yè)主意見后也就決定不進行換屆選舉而繼續(xù)運作下去。12．該開發(fā)商可否直接派員進人業(yè)委會?

某內(nèi)銷商品房小區(qū)有6幢大樓，計5萬平方米建筑面積，2007年4月出售率已逾50％，符合成立業(yè)委會的條件。而開發(fā)商拖延到年底才配合房地產(chǎn)管理部門建立業(yè)主大會籌備組，著手成立業(yè)委會。此時開發(fā)商尚未銷售的房產(chǎn)部分只占總量的5％，并要求指定人員直接進入業(yè)委會。

13．如何解決一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)多家管理的問題?

根據(jù)某區(qū)房地局的劃定，甲小區(qū)因歷史遺留問題，目前的現(xiàn)狀是整個小區(qū)有5家業(yè)主委員會，分別由3家物業(yè)公司管理。5家業(yè)委會和3家物業(yè)公司在劃定甲小區(qū)后，仍堅持按現(xiàn)狀管理。14．怎樣限制業(yè)主委員會主任個人的經(jīng)營行為?

業(yè)主張某與小區(qū)的開發(fā)商素有經(jīng)濟業(yè)務(wù)往來，而該小區(qū)的物業(yè)管理單位系開發(fā)商的子公司。某日，在業(yè)主委員會選舉中，張某被推選為業(yè)主委員會主任。業(yè)委會經(jīng)區(qū)房地局批準(zhǔn)成立后，張某即向開發(fā)商暗示，要對方“拎拎清”。開發(fā)商為下屬物業(yè)公司能順利續(xù)簽物業(yè)管理合同，不得已在以后的生意中多次讓利給張某。

15．如何領(lǐng)會《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中有關(guān)成立業(yè)主委員會方面的規(guī)定?某小區(qū)業(yè)主大會籌備組成立后，因不少成員來自不同工作領(lǐng)域，對《上海住宅物業(yè)管理規(guī)定》及相關(guān)政策不甚了解，不知按怎樣的具體程序成立業(yè)委會，并履行其職能。16．業(yè)主代表大會中非業(yè)主代表能否當(dāng)選業(yè)主委員?

某小區(qū)召開業(yè)主代表大會，在選舉產(chǎn)生業(yè)委會過程中，20名業(yè)代表推選業(yè)主王某(非業(yè)主代表)任業(yè)委會委員。其余業(yè)主代表則為王某不是業(yè)主代表，沒有資格選為業(yè)委會委員。業(yè)主大會上此事爭論不休。

17．該業(yè)主代表的代理繼續(xù)有效嗎?小李是業(yè)主老李的代理人。根據(jù)業(yè)主大會籌備組關(guān)于業(yè)主代表可以代理的規(guī)定，小李當(dāng)了業(yè)主代表老李的代理人，并且出席了第一屆業(yè)主大會第一次會議。同時小李還被籌備組推薦為業(yè)主委員會候選人老李的代理人。在審議章程時，不少代表紛紛表示反對代理。結(jié)果大會表決：超過半數(shù)的代表反對代理。最后，大會通過的章程中刪除了代理的條款。要求取消小李以業(yè)主代表老李的代理人資格。

18．業(yè)主委員會主任不再是業(yè)主以后是否可以繼續(xù)履行主任的職責(zé)？一小業(yè)主委員會章程規(guī)定，業(yè)主代表、業(yè)委會委員、副主任均適用代理制。但主任必須由業(yè)主擔(dān)任。業(yè)委會主任黃某當(dāng)選不久，就將物業(yè)贈與其未成年的女兒黃某某。根據(jù)章程，因黃某不再是業(yè)主，黃某應(yīng)及時辭去主任職務(wù)?？牲S某欲繼續(xù)當(dāng)主任，故隱瞞事實。數(shù)月后，部分委員聞訊，聯(lián)名向區(qū)房地辦事處反映，要求黃某辭職。

19．開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)減少，業(yè)主代表人數(shù)如何調(diào)整?

一小區(qū)業(yè)主委員會委員共9名，其中開發(fā)商委派代表4名。業(yè)委會成立不久，房產(chǎn)銷售形勢看好，開發(fā)商擁有的物業(yè)僅占小區(qū)物業(yè)建筑面積總量的三分之一。此時，業(yè)委會主任提出要減少開發(fā)商的業(yè)主委員會委員人數(shù)。

20．業(yè)主代表的人數(shù)比例和具體人選如何確定?參與籌備組工作的業(yè)主代表是否是小區(qū)內(nèi)的當(dāng)然業(yè)主代表?某小區(qū)按《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定已符合成立業(yè)委會條件，欲先成立業(yè)主大會籌備組。房地部門、房屋出售單位、居委會方面的人選已確定，但不知如何確定業(yè)主代表，籌備組的業(yè)主代表是否是業(yè)主大會的當(dāng)然業(yè)主代表。21．業(yè)主委員會自治管理是否就是自行管理?

某小區(qū)成立了業(yè)主委員會。業(yè)主委員會主任李某認(rèn)為，本小區(qū)的物業(yè)面積不大，如請物業(yè)公司管理開銷太大，不如自行直接聘用退休工人任保潔、保安、報修工作。

22．業(yè)主委員會換屆選舉籌備組中業(yè)主代表如何產(chǎn)生?比例是多少?某業(yè)主委員會于2005年11月30日屆滿。8月初，業(yè)委會提前3個月開始建立換屆籌備組。但在此期間，業(yè)委會成員對籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生無法達成共識。23．房地產(chǎn)權(quán)證中載明的共同權(quán)利人是否都可作為業(yè)主參加業(yè)主大會?某新建商品房住宅小區(qū)欲召開業(yè)主大會，大會籌備組在小區(qū)內(nèi)張貼告示稱，凡業(yè)主均可參加業(yè)主大會。一日，小區(qū)X號302室業(yè)主朱某持產(chǎn)權(quán)證前往籌備組，要求按房產(chǎn)證上的共同權(quán)利人數(shù)登記參加大會人數(shù)(302室的共有權(quán)利人數(shù)為3人)，對此要求籌備組予以明確拒絕。

24．選聘物業(yè)公司要經(jīng)業(yè)主大會決定嗎?

一小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會在如何選聘了物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理時產(chǎn)生了分歧，一種意見認(rèn)為，應(yīng)召開業(yè)主大會討論決定，另一種意見認(rèn)為，無需開大會決定，業(yè)委會有權(quán)決定選聘物業(yè)公司的事宜。

25．業(yè)主委員會成員是否可從業(yè)委會獲得津貼?

某日，T小區(qū)的業(yè)主魏某向區(qū)房地局反映，本小區(qū)業(yè)委會主任王某每月從業(yè)委會處領(lǐng)取津貼，王某整天大吃大喝，好不瀟灑，魏某認(rèn)為王某是在揩小區(qū)業(yè)主的油，要求處理。26。被解聘的物業(yè)公司不向業(yè)委會辦理資料移交怎么辦?

某業(yè)主委員會成立后即另聘了一家物業(yè)公司實施物業(yè)管理服務(wù)，負(fù)責(zé)前期管理的物業(yè)公司以需清理前期物業(yè)管理中發(fā)生的債權(quán)債務(wù)為由，拒絕向業(yè)主委員會移交物業(yè)檔案和財務(wù)收支帳目。27．選聘物業(yè)公司是否需經(jīng)全體業(yè)主表決?

某商品房小區(qū)經(jīng)首屆業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成立后，業(yè)委會選聘了一家新的物業(yè)公司。而原物業(yè)公司則廣泛征集業(yè)主的簽名，要求保留原公司。原物業(yè)公司在征求大部分業(yè)主簽名同意后，進而要求就物業(yè)公司的選聘問題征求全體業(yè)主的意見，由全體業(yè)主表決。28．居委會的工作能否由業(yè)委會和物業(yè)公司替代?

某商品房小區(qū)成立了業(yè)主委員會，但居委會未建立。業(yè)主委員會主任認(rèn)為，目前本市要求物業(yè)公司、業(yè)主委員會、居委會三位一體，因此，居委會不用成立了，它的工作可以由物業(yè)公司和業(yè)主委員會兼任。29．要求返還誤交的業(yè)委會公章及財物的請求合法嗎?

某小區(qū)業(yè)主委員會成立于2005年4月，主任為吳某，此后因任期已滿，業(yè)委會定于2007年4月進行換屆選舉。業(yè)主賀某被擬定為新一屆業(yè)主委員會主任。新一屆的業(yè)委會在向區(qū)房地局備案及核準(zhǔn)期間，吳某將業(yè)委會的公章、財務(wù)專用章、帳號章，還有計算器、帳冊、支票以及現(xiàn)金、存款等財物移交給了賀某。而新一屆業(yè)委會向區(qū)房管局申請備案時，因換屆選舉工作違反規(guī)定而未批準(zhǔn)，并被責(zé)令規(guī)范操作重新選舉。吳某即與賀某交涉，要求收回已移交的公章、賬冊和財物。

30．是職務(wù)侵占，還是中介所得?

2003年3月，A小區(qū)成立了業(yè)委會。同年4月，經(jīng)業(yè)委會討論決定尋找一家利率高于銀行的金融機構(gòu)，將維修基金保值增值，年息不低于11％。此后，業(yè)委會委員盧某通過其朋友顧某聯(lián)系了B投資公司經(jīng)理樓某，B公司許以22％的年息。盧某要求將年息中的一半，即11％的年息提前領(lǐng)取，作為好處費。同年7月，盧某經(jīng)業(yè)委會同意后，把200萬元的維修基金存入B公司，期限兩年。存款當(dāng)日，B公司與顧某自己的C私營公司簽訂了咨詢中介合同，由B公司以咨詢費的名義支付給C私營公司兩年本應(yīng)屬22％年息中的一半利息款計44萬元。收款后，顧將其中的25萬元給了盧某，余款19萬元由其和樓某瓜分。2006年3月，該案事發(fā)。區(qū)人民檢察院