城市商品房預售管理辦法

城市商品房預售管理辦法

（1994年11月15日建設(shè)部令第40號發(fā)布，根據(jù)2001年8月15日《建設(shè)部關(guān)于修改<城市商品房預售管理辦法>的決定》、2004年7月20日《建設(shè)部關(guān)于修改<城市商品房預售管理辦法>的決定》修正）1《城市商品房預售管理辦法》第一章總則1.為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本辦法。2.商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱開發(fā)經(jīng)營企業(yè)）將正式建設(shè)中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。3.適用于城市商品房預售的管理。24.國務院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預售管理；

城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預售管理。35.商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。46.商品房預售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

7.開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交下列證件（復印件）及資料：（一）商品房預售許可申請表；（二）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；（五）工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；（六）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附預售商品房分層平面圖。58.商品房預售許可依下列程序辦理：（一）受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應當當場出具受理通知書；材料不齊的，應當當場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補充的材料。（二）審核。房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進行審核。開發(fā)企業(yè)對所提交材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負責。（三）許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達開發(fā)企業(yè)。商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。（四）公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權(quán)查閱。69.開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

710.商品房預售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起３０日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

商品房的預售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。

811.開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售所得的款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

城市、縣房地產(chǎn)管理部門應當制定對商品房預售款監(jiān)管的有關(guān)制度。

12.預售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應當依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。 由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。913.開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。（開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款。）1014.開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)不不按按規(guī)規(guī)定定使使用用商商品品房房預預售售款款項項的的，，由由房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門責責令令限限期期糾糾正正，，并并可可處處以以違違法法所所得得3倍以以下下但但不不超超過過3萬元元的的罰罰款款（新新增增））1115.開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)隱隱瞞瞞有有關(guān)關(guān)情情況況、、提提供供虛虛假假材材料料，，或或者者采采用用欺欺騙騙、、賄賄賂賂等等不不正正當當手手段段取取得得商商品品房房預預售售許許可可的的，，由由房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門責責令令停停止止預預售售，，撤撤銷銷商商品品房房預預售售許許可可，，并并處處3萬元元罰罰款款。。1216.省、、自自治治區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)行行政政主主管管部部門門、、直直轄轄市市建建設(shè)設(shè)行行政政主主管管部部門門或或房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行政政主主管管部部門門可可以以根根據(jù)據(jù)本本辦辦法法制制定定實實施施細細則則。。17.本辦辦法法由由建建設(shè)設(shè)部部負負責責解解釋釋。。18.本辦辦法法自自１１９９９９５５年年１１月月１１日日起起施施行行。。13預售售合合同同舉舉例例14城市市商商品品房房銷銷售售管管理理辦辦法法15第一一章章總總則則第一一條條為為了了規(guī)規(guī)范范商商品品房房銷銷售售行行為為，，保保障障商商品品房房交交易易雙雙方方當當事事人人的的合合法法權(quán)權(quán)益益，，根根據(jù)據(jù)《中華華人人民民共共和和國國城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理法法》?！冻鞘惺蟹糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營管管理理條條例例》，制制定定本本辦辦法法。。說說明明：：本本條條規(guī)規(guī)定定了了本本《辦法法》的立立法法目目的的和和依依據(jù)據(jù)。?！掇k法法》立法法目目的的有有兩兩個個方方面面：：一一是是規(guī)規(guī)范范商商品品房房銷銷售售行行為為；；二二是是保保障障商商品品房房交交易易雙雙方方當當事事人人的的合合法法權(quán)權(quán)益益。。規(guī)規(guī)范范商商品品房房銷銷售售行行為為，，主主要要是是建建立立商商品品房房銷銷售售規(guī)規(guī)范范和和市市場場行行為為準準則則，，維維護護良良好好的的市市場場秩秩序序。。商商品品房房的的惟惟一一性性和和不不可可流流動動性性，，決決定定了了商商品品房房銷銷售售中中，，銷銷售售商商往往往往處處于于更更加加主主動動的的地地位位，，銷銷售售商商的的行行為為是是否否規(guī)規(guī)范范，，決決定定著著整整個個交交易易活活動動能能否否公公平平、、公公正正地地進進行行。。因因此此，，本本《辦法法》中規(guī)規(guī)范范銷銷售售行行為為，，主主要要是是針針對對銷銷售售商商而而言言的的。。保保障障商商品品房房交交易易雙雙方方當當事事人人的的合合法法權(quán)權(quán)益益，，是是針針對對市市場場參參與與者者而而言言的的，，既既保保護護銷銷售售商商，，也也保保護護購購房房者者。。但但由由于于目目前前我我國國購購房房者者從從總總體體講講，，法法律律意意識識、、自自我我保保護護意意識識還還不不是是很很強強，，再再加加上上為為住住房房消消費費者者服服務務的的中中介介機機構(gòu)構(gòu)行行為為又又不不是是很很規(guī)規(guī)范范，，購購房房者者的的權(quán)權(quán)益益更更易易受受到到侵侵害害；；因因而而，，在在制制定定《辦法法》中，，側(cè)側(cè)重重于于維維護護住住房房消消費費者者的的合合法法權(quán)權(quán)益益。。同同時時，，從從推推進進市市場場發(fā)發(fā)展展的的角角度度來來看看，，保保護護銷銷售售商商的的利利益益也也是是非非常常必必要要的的，，只只有有在在市市場場各各主主體體的的利利益益都都能能得得到到法法律律保保障障時時，，才才能能激激發(fā)發(fā)他他們們參參與與市市場場的的積積極極性性，，才才能能促促進進市市場場的的發(fā)發(fā)展展。。16《辦法法》屬于于部部門門規(guī)規(guī)章章，，根根據(jù)據(jù)立立法法法法的的規(guī)規(guī)定定，，制制定定規(guī)規(guī)章章應應有有法法律律、、行行政政法法規(guī)規(guī)（（決決定定、、命命令令））為為依依據(jù)據(jù)。?！掇k法》是以1995年頒布的的《中華人民民共和國國城市房房地產(chǎn)管管理法》（以下簡簡稱《房地產(chǎn)法法》）、1998年發(fā)布的的《城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理條例例》（國務院院令第248號，以下下簡稱《開發(fā)條例例》）為依據(jù)據(jù)制定的的?！斗康禺a(chǎn)法法》是我國房房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域內(nèi)的的基本法法，規(guī)定定了商品品房銷售售活動的的一些基基本準則則；《開發(fā)條例例》秉承《房地產(chǎn)法法》，對商品品房銷售售，尤其其是商品品房預售售，作了了一些原原則性規(guī)規(guī)定。《辦法》根據(jù)實踐踐的需要要，對《房地產(chǎn)法法》和《開發(fā)條例例》中抽象和和原則性性的規(guī)定定進行細細化，增增強了法法律規(guī)定定的可操操作性。。同時，，《辦法》根據(jù)《中華人民民共和國國合同法法》（以下簡簡稱合同同法》）、《中華人民民共和國國擔保法法》（以下簡簡稱《擔保法》）、《中華人民民共和國國建筑法法》、《中華人民民共和國國廣告法法》、《中華人民民共和國國行政處處罰法》（以下簡簡稱《行政處罰罰法》）、《建設(shè)工程程質(zhì)量管管理條例例》（以下簡簡稱《質(zhì)量條例例》）等法律律、法規(guī)規(guī)，對商商品房銷銷售涉及及到的相相關(guān)具體體問題作作了進一一步規(guī)定定。17第二條商商品房房銷售及及商品房房銷售管管理應當當遵守本本辦法。。說說明：：本條規(guī)規(guī)定了《辦法》調(diào)整范圍圍。從從地域域范圍分分析，因因本《辦法》屬于《房地產(chǎn)法法》和《開發(fā)條例例》的配套法法規(guī)，所所以，其其調(diào)整的的地域范范圍應與與《房地產(chǎn)法法》。價發(fā)條條例》一致，即即城市規(guī)規(guī)劃區(qū)國國有土地地上進行行商品房房銷售以以及銷售售管理。。從行為為角度分分析，既既調(diào)整商商品房交交易行為為，也調(diào)調(diào)整商品品房銷售售行為的的管理；；從主體體角度分分析，本本《辦法》既規(guī)范銷銷售商（（出賣人人）、消消費者（（買受人人），也也規(guī)范行行使銷售售管理職職能的行行政主管管部門。。商商品品房是指指由房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)開開發(fā)建設(shè)設(shè)并出售售的房屋屋。從該該定義可可以看出出，本《辦法》只規(guī)范房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)建建設(shè)的房房屋的銷銷售行為為，包括括房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)自行行銷售，，也包括括委托中中介機構(gòu)構(gòu)銷售。。對于非非房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)開發(fā)發(fā)建設(shè)的的房屋不不屬于該該協(xié)法》的調(diào)整范范圍。換換句話說說，只規(guī)規(guī)范增量量房屋的的交易管管理，存存量房屋屋的交易易管理不不適用本本《辦法》。值得指指出的是是，經(jīng)濟濟適用住住房屬于于商品房房的范疇疇，同樣樣適用于于本《辦法》。18第三條商商品房房銷售包包括商品品房現(xiàn)售售和商品品房預售售。本本辦法法所稱商商品房現(xiàn)現(xiàn)售，是是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)將將竣工駿駿收合格格的商品品房出售售給買受受人，并并由買受受人支付付房價款款的行為為。本本辦法所所稱商品品房預售售，是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)將正正在建設(shè)設(shè)中的商商品房預預先出售售給買受受人，并并由買受受人支付付定金或或者房價價款的行行為。說說明：：本條規(guī)規(guī)定了商商品房銷銷售的分分類及商商品房預預售和商商品房現(xiàn)現(xiàn)售的定定義。商商品房房現(xiàn)售與與預售是是根據(jù)標標的物狀狀態(tài)的不不同而區(qū)區(qū)分的，，現(xiàn)售對對象是已已經(jīng)竣工工驗收合合格的商商品房，，預售對對象是正正在建設(shè)設(shè)中尚未未竣工的的商品房房。本本條將商商品房銷銷售進行行分類，，主要目目的是為為了便于于根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)售與與預售的的不同，，進行分分類管理理。商品品房預售售，銷售售行為比比較普遍遍，由于于實踐中中出現(xiàn)的的問題比比較多，，因此，，在《房地產(chǎn)法法》及《開發(fā)條例例》中對預售售條件及及預售許許可制度度等進行行了規(guī)定定，但對對現(xiàn)房銷銷售，無無論是《房地產(chǎn)法法》還是《開發(fā)條例例》都未作規(guī)規(guī)定。本本《辦法》將視售和和預售分分開，對對預售的的條件、、預售許許可等內(nèi)內(nèi)容，執(zhí)執(zhí)行已經(jīng)經(jīng)發(fā)布的的法律、、法規(guī)，，對現(xiàn)房房銷售條條件，作作了明確確規(guī)定。。19第四條房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)可以以自行銷銷售商品品房，也也可以委委托房地地產(chǎn)中介介服務機機構(gòu)銷售售商品房房。說說明：本本條規(guī)定定了商品品房的銷銷售完成成途徑。。房房地地產(chǎn)銷售售有自行行銷售和和委托銷銷售兩大大類，根根據(jù)《民法通則則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)規(guī)定，委委托銷售售的責任任主體仍仍是委托托方。因因此，商商品房銷銷售中的的買賣合合同主體體只能是是買受人人和房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)，而而不是買買受人和和房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務機構(gòu)構(gòu)。換言言之，中中介機構(gòu)構(gòu)作為房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的代理理人，只只能以房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的名義義與消費費者簽訂訂合同。。就就房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)而言，，自行銷銷售商品品房和委委托他人人銷售商商品房各各有其利利弊。自自行銷售售商品房房，可以以減少中中間環(huán)節(jié)節(jié)，節(jié)約約銷售成成本；委委托他人人銷售商商品房，，可以利利用中介介機構(gòu)的的專業(yè)優(yōu)優(yōu)勢，較較快打打開市場場，加速速資金回回流。從從目前情情況看，，由于中中介機構(gòu)構(gòu)魚龍混混雜，中中介人員員素質(zhì)不不高，中中介行為為尚不規(guī)規(guī)范，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)多數(shù)是是成立自自己的銷銷售公司司或者銷銷售部門門自行售售房。隨隨著中介介市場的的規(guī)范，，委托中中介機構(gòu)構(gòu)售房將將成為主主流?！掇k法》允許房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)根根據(jù)自身身情況選選擇銷售售途徑。。須明確確的是，，在委托托銷售商商品房時時，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)與與房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務機構(gòu)構(gòu)是委托托代理關(guān)關(guān)系，交交易主體體仍然是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)和買買受人，，房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務機構(gòu)構(gòu)不是交交易一方方當事人人，不享享有出賣賣人的權(quán)權(quán)利義務務。20第五條國國務院院建設(shè)行行政主管管部門負負責全國國商品房房的銷售售管理工工作。省省、、自治區(qū)區(qū)人民政政府建設(shè)設(shè)行政主主管部門門負責本本行政區(qū)區(qū)域內(nèi)商商品房的的銷售管管理工作作。直直轄市、、市、縣縣人民政政府建設(shè)設(shè)行政主主管部門門、房地地產(chǎn)行政政主管部部門（以以下統(tǒng)稱稱房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主主管部門門）按照照職責分分工，負負責本行行政區(qū)域域內(nèi)商品品房的銷銷售管理理工作。。說說明明：本條條規(guī)定了了商品房房銷售的的主管部部門。《房地產(chǎn)法法》規(guī)定，‘‘國務院院建設(shè)行行政主管管部門、、土地管管理部門門依照國國務院規(guī)規(guī)定的職職權(quán)劃分分，各司司其職，，密切配配合，管管理全國國房地產(chǎn)產(chǎn)工作。?？h級以以上地方方人民政政府房產(chǎn)產(chǎn)管理、、土地管管理部門門的機構(gòu)構(gòu)設(shè)置及及其職權(quán)權(quán)由省、、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市人民民政府確確定?！薄边@里的的房產(chǎn)管管理部門門是一個個大概念念，地方方的建委委、房地地局、開開發(fā)辦，，只要有有房地產(chǎn)產(chǎn)管理職職能，就就屬于這這個范疇疇。1998年頒發(fā)的的《城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理條例例》規(guī)定，““縣級以以上地方方人民政政府房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)主管部部門負責責本行政政區(qū)域內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動動的監(jiān)督督管理工工作”。。這里規(guī)規(guī)定“房房地產(chǎn)開開發(fā)主管管部門””，是根根據(jù)全國國各地機機構(gòu)設(shè)置置的不同同情況而而簡稱的的，是一一個靈活活性的規(guī)規(guī)定。考考慮到地地方負責責房地產(chǎn)產(chǎn)銷售管管理工作作的部門門有的在在建委，，有的在在房地局局，也有有的在獨獨立設(shè)置置的開發(fā)發(fā)辦，因因此，《辦法》規(guī)定，““直轄市市。市市、縣人人民政府府建設(shè)行行政主管管部門、、房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門（以下下簡稱房房地產(chǎn)開開發(fā)主管管部門））按照職職責分工工，負責責本行政政區(qū)域內(nèi)內(nèi)商品房房的銷售售管理工工作21第二章銷銷售條條件第六條商商品房房預售實實行預售售許可制制度。商商品品房預售售條件及及商品房房預售許許可證明明的辦理理程序，，按照《城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理條例例》和《城市商品品房預售售管理辦辦法》的有關(guān)規(guī)規(guī)定執(zhí)行行。說說明：本本條是對對商品房房預售條條件的規(guī)規(guī)定。1992、1993年，由于于“房地地產(chǎn)熱””的影響響，不少少地方出出現(xiàn)了大大量的““爛尾””樓盤，，不僅使使購房者者蒙受了了損失，，也對房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)育產(chǎn)生生了極壞壞的影響響。為了了避免上上述情況況的發(fā)生生，在起起草《房地產(chǎn)法法》時，規(guī)定定商品房房預售實實行許可可制度。?！堕_發(fā)條例例》和1995年1月1日起施行行的《城市商品品房預售售管理辦辦法》對商品房房預售條條件及商商品房預預售許可可證明的的辦理程程序已有有明確規(guī)規(guī)定。這這些規(guī)定定，從目目前來看看，仍然然是比較較合理的的，個別別地方出出現(xiàn)問題題，主要要是由于于已有的的規(guī)定不不能真正正落到實實處，有有法不依依、執(zhí)法法不嚴而而造成的的，因此此本《辦法》對預售條條件與程程序不再再作重復復性規(guī)定定，只重重申商品品房預售售實行預預售許可可制度，，并規(guī)定定預售條條件及商商品房預預售許可可證明的的辦理程程序這兩兩個方面面的內(nèi)容容，按照照《開發(fā)條例例》和《城市商品品房預售售管理辦辦法》的有關(guān)規(guī)規(guī)定執(zhí)行行，其他他方面仍仍應按照照本《辦法》的規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。22第七條商商品房房現(xiàn)售，，應當符符合以下下條件：：（（－）現(xiàn)現(xiàn)售商品品房的房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)應當具具有企業(yè)業(yè)法人營營業(yè)執(zhí)照照和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資資質(zhì)證書書；（（二）取取得土地地使用權(quán)權(quán)證書或或者使用用土地的的批準文文件；（（三））持有建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證和和施工許許可證；；（（四四）已通通過竣工工驗收；；（（五五）拆遷遷安置已已經(jīng)落實實；（（六）供供水、供供電、供供熱、燃燃氣、通通訊等配配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施具具備交付付使用條條件，其其他配套套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公公共設(shè)施施具備交交付使用用條件或或者已確確定施工工進度和和交付日日期；（（七））物業(yè)管管理方案案已經(jīng)落落實。23說明：本本條規(guī)定定了商品品房現(xiàn)售售的條件件。隨隨著房地地產(chǎn)市場場競爭的的日趨激激烈和房房地產(chǎn)市市場規(guī)范范的不斷斷完善，，現(xiàn)房銷銷售的比比重會越越來越大大，《房地產(chǎn)法法》及《開發(fā)條例例》都未對現(xiàn)現(xiàn)房銷售售條件作作出規(guī)定定。為了了防止不不合法的的商品房房進入流流通領(lǐng)域域，避免免出現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)售商品品房開發(fā)發(fā)主體資資格不合合法、房房屋質(zhì)量量不合格格等問題題，《辦法》對商品房房現(xiàn)售條條件進行行了明確確規(guī)定。。要要求求現(xiàn)售商商品房的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應當當具有企企業(yè)法人人營業(yè)執(zhí)執(zhí)照和房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書，主主要是為為了確保保現(xiàn)售商商品房的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)主體體資格合合法?！斗康禺a(chǎn)管管理法》規(guī)定，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)，應當當?shù)焦ど躺绦姓芄芾聿块T門進行登登記并取取得營業(yè)業(yè)執(zhí)照。。《開發(fā)條例例》規(guī)定，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)應當?shù)降椒康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主主管部門門備案并并取得相相應的資資質(zhì)等級級證書。?！斗康禺a(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)管管理規(guī)定定》規(guī)定，未未取得房房地產(chǎn)開開發(fā)資質(zhì)質(zhì)等級證證書的企企業(yè)，不不得從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務務。因此此，沒有有營業(yè)執(zhí)執(zhí)照和資資質(zhì)證書書的企業(yè)業(yè)是不能能從事商商品房銷銷售業(yè)務務的。24要求取得得土地使使用權(quán)證證書或者者使用土土地的批批準文件件，主要要是為了了確保現(xiàn)現(xiàn)售商品品房的用用地合法法。用地地合法文文件有二二，一是是土地使使用權(quán)證證書，二二是使用用土地的的批準文文件。從從理論上上講，商商品房現(xiàn)現(xiàn)售時，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應當當已經(jīng)取取得土地地使用證證。但在在實踐中中存在一一些特殊殊情況，，有不少少地方還還存在土土地使用用權(quán)證發(fā)發(fā)放較晚晚，有的的甚至根根本未開開始發(fā)放放土地使使用權(quán)證證，難以以做到一一刀切。。因此，，《辦法》規(guī)定，使使用土地地的批準準文件也也可以作作為可以以現(xiàn)售的的條件。。需要注注意的是是，這里里所說的的使用土土地的批批準文件件是指已已經(jīng)交付付全部土土地使用用權(quán)出讓讓金的證證明文件件和劃撥撥土地的的批準文文件。25要求持有有建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證和施工工許可證證，主要要是要確確保現(xiàn)售售商品房房的規(guī)劃劃、建設(shè)設(shè)手續(xù)合合法。根根據(jù)《城市規(guī)劃劃法》規(guī)定，建建設(shè)項目目在申請請辦理開開工手續(xù)續(xù)之前，，應當取取得一書書兩證：：即選址址意見書書、建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證、建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證；；根據(jù)《建筑法》規(guī)定，建建設(shè)項目目在開工工前，應應當領(lǐng)取取施工許許可證。。因此，，沒有建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證（（擁有另另一書一一證是取取得該證證的前提提）。施施工許可可證，就就意味著著商品房房是不合合法建筑筑，自然然不能出出售。要要求已通通過竣工工驗收，，主要是是確?，F(xiàn)現(xiàn)售商品品房符合合工程建建設(shè)質(zhì)量量標準。。同時，，也是現(xiàn)現(xiàn)售區(qū)別別于預售售的主要要條件。。竣工驗驗收，是是指工程程主體竣竣工驗收收。按《質(zhì)量條例例》的規(guī)定，，建設(shè)單單位收到到施工單單位提出出的工程程竣工報報告后，，應當組組織設(shè)計計、施工工、工程程監(jiān)理等等有關(guān)單單位進行行竣工驗驗收?？⒖⒐を炇帐諔邆鋫涞臈l件件是：（（1）完成建建設(shè)工程程設(shè)計和和合同約約定的各各項內(nèi)容容；（2）有完整整的技術(shù)術(shù)檔案和和施工管管理資料料；（3）有工程程使用的的主要建建筑材料料、建筑筑構(gòu)配件件和設(shè)備備的進場場試驗報報告；（（4）有勘察察、設(shè)計計、施1、1程監(jiān)理等等單位分分別簽署署的質(zhì)量量合格文文件；（（5）有施工工單位簽簽署的工工程保修修書。并并有規(guī)劃劃、公安安消防、、環(huán)保等等部門出出具的認認可文件件或者準準許使用用文件。。建設(shè)工工程經(jīng)驗驗收合格格，方可可交付使使用。26要求拆拆遷安安置已已經(jīng)落落實，，主要要是為為了充充分保保障被被拆遷遷人的的合法法權(quán)益益，防防止房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目竣工工銷售售后被被拆遷遷人的的權(quán)益益仍未未得到到落實實。目目前，，有部部分開開發(fā)商商，只只注重重銷售售商品品房的的建設(shè)設(shè)，能能賣的的房子子賣完完了，，拆遷遷安置置用房房卻遲遲遲不不進行行建設(shè)設(shè)。此此處的的拆遷遷安置置已經(jīng)經(jīng)落實實主要要是指指拆遷遷安置置行為為符合合相關(guān)關(guān)法律律法規(guī)規(guī)的規(guī)規(guī)定，，被拆拆遷人人已經(jīng)經(jīng)得到到合理理的補補償安安置。。要要求求供水水、供供電、、供熱熱、燃燃氣、、通訊訊等配配套基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施具具備交交付使使用條條件，，其他他配套套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施和公公共設(shè)設(shè)施具具備交交付使使用條條件或或者已已確定定施工工進度度和交交付日日期，，主要要是為為了確確?，F(xiàn)現(xiàn)售商商品房房能夠夠達到到基本本使用用條件件。配配套基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和和公共共設(shè)施施是商商品房房能夠夠正常常使用用的必必備內(nèi)內(nèi)容。。我國國房地地產(chǎn)開開發(fā)建建設(shè)實實行““全面面規(guī)劃劃、合合理布布局、、綜合合開發(fā)發(fā)、配配套建建設(shè)””的方方針，，對于于現(xiàn)房房而言言，供供水、、供電電、供供熱、、燃氣氣、通通訊等等配套套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施具備備交付付使用用條件件是現(xiàn)現(xiàn)售商商品房房能夠夠達到到基本本使用用條件件的前前提，，其他他配套套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施和公公共設(shè)設(shè)施并并不一一定能能在該該商品品房現(xiàn)現(xiàn)售的的同時時就具具備交交付使使用條條件，，但為為了充充分保保護買買受人人的合合法權(quán)權(quán)益，，對于于不具具備交交付使使用條條件的的，應應當確確定好好施工工進度度和交交付日日期。。27需要說說明的的是，，對于于按照照國家家及地地方的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定，沒沒有或或不需需要配配備供供熱、、燃氣氣、通通訊等等配套套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施和公公共設(shè)設(shè)施的的，不不在此此條件件之列列。要要求物物業(yè)管管理方方案已已經(jīng)落落實，，主要要是為為了避避免售售房后后產(chǎn)生生糾紛紛。物物業(yè)管管理是是買受受人購購買商商品房房的重重要選選擇因因素之之一。。物業(yè)業(yè)管理理方案案，主主要包包括物物業(yè)管管理的的區(qū)域域范圍圍、物物業(yè)管管理企企業(yè)的的選聘聘。物物業(yè)管管理協(xié)協(xié)議的的簽訂訂、物物業(yè)管管理公公約的的訂立立、物物業(yè)管管理收收費標標準和和費用用的分分擔、、物業(yè)業(yè)管理理服務務的主主要內(nèi)內(nèi)容等等。28第八條條房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應當當在商商品房房現(xiàn)售售前將將房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目手手冊及及符合合商品品房現(xiàn)現(xiàn)售條條件的的有關(guān)關(guān)證明明文件件報送送房地地產(chǎn)開開發(fā)主主管部部門備備案。。說說明明：本本條是是關(guān)于于商品品房現(xiàn)現(xiàn)售條條件的的證明明文件件備案案的規(guī)規(guī)定。。通過過備案案管理理，行行政管管理部部門來來檢查查商品品房現(xiàn)現(xiàn)售條條件是是否滿滿足，，對不不符合合條件件的，，及時時予以以糾正正。商商品房房銷售售應當當符合合一定定條件件，預預售由由于不不確定定因素素很多多，法法律規(guī)規(guī)定實實行強強制性性的許許可制制度，，不取取得預預售許許可證證，不不得預預售；；對于于現(xiàn)房房銷售售，《辦法》第七條條規(guī)定定了視視售的的條件件，但但現(xiàn)售售工程程已經(jīng)經(jīng)竣工工驗收收合格格，只只要符符合一一定條條件，，沒有有必要要再進進行強強制性性許可可。因因此，，《辦法》對現(xiàn)售售實行行備案案制。。要求求房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)在在現(xiàn)售售前將將符合合商品品房現(xiàn)現(xiàn)售條條件的的證明明文件件報送送主管管部門門備案案。房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)主管管部門門發(fā)現(xiàn)現(xiàn)商品品房現(xiàn)現(xiàn)售條條件不不具備備的，，應當當責令令停止止銷售售，并并依法法處以以罰款款?！堕_發(fā)條條例》第十九九條的的規(guī)定定，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應當當將房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目建設(shè)設(shè)工程程中的的主要要事項項記錄錄在房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目手冊冊中，，并定定期送送房地地產(chǎn)開開發(fā)主主管部部門備備案。。《辦法》要求房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在銷銷售前前將項項目手手冊備備案，，是《開發(fā)條條例》的具體體化。。29第九條條房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)銷售售設(shè)有有抵押押權(quán)的的商品品房，，其抵抵押權(quán)權(quán)的處處理按按照《中華人人民共共和國國擔保保法》、《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理辦法法》的有關(guān)關(guān)規(guī)定定執(zhí)行行。說說明：：本條條是關(guān)關(guān)于銷銷售設(shè)設(shè)有抵抵押權(quán)權(quán)商品品房的的規(guī)定定。目目前，，部分分房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)在在銷售售已設(shè)設(shè)定抵抵押權(quán)權(quán)的商商品房房，既既不不征得得抵押押權(quán)人人同意意，也也不告告知購購買人人該商商品房房已經(jīng)經(jīng)設(shè)定定抵押押，既既侵犯犯了抵抵押權(quán)權(quán)人的的權(quán)益益，也也侵害害了購購買人人的利利益。。因為為一旦旦作為為抵押押人的的房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營不不善或或因其其他原原因無無法及及時解解除抵抵押權(quán)權(quán)時，，抵押押權(quán)人人將依依法處處置抵抵押財財產(chǎn)并并優(yōu)先先受償償，這這樣購購房人人既得得不到到所購購房屋屋，也也很可可能得得不到到已付付購房房款。。為了了解決決這一一問題題，特特作本本條規(guī)規(guī)定。。對對于于抵押押物的的處置置，《擔保法法》、《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理辦法法》已有規(guī)規(guī)定。?！稉７ǚā返谒氖艞l條規(guī)定定，抵抵押期期間，，抵押押人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓已已辦理理登記記的抵抵押物物的，，應當當通知知抵押押權(quán)人人并告告知受受讓人人轉(zhuǎn)讓讓物已已經(jīng)抵抵押的的情況況；抵抵押人人未通通知抵抵押權(quán)權(quán)人或或者未未告知知受讓讓人的的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓行行為無無效。?！冻鞘蟹糠康禺a(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理辦法法》第三十十七條條規(guī)定定，經(jīng)經(jīng)抵押押人同同意，，抵押押房地地產(chǎn)可可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或或者出出租。。抵押押房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或或者出出租所所得價價款，，應向向抵押押權(quán)人人提前前清償償所擔擔保的的債權(quán)權(quán)。第第四十十八條條規(guī)定定，抵抵押人人擅自自以出出售、、出租租、交交換、、贈與與或者者以其其他方方式處處理或或者處處分抵抵押房房地產(chǎn)產(chǎn)的，，其行行為無無效；；造成成第三三人損損失的的，由由抵押押權(quán)人人予以以賠償償。30第十條條房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)木得得在未未解除除商品品房買買賣合合同前前，將將作為為合同同標的的物的的商品品房再再行銷銷售給給他人人。說說明明：本本條是是關(guān)于于禁止止“一一房多多售””的規(guī)規(guī)定。?！啊耙灰环慷喽嗍邸薄?，是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)將同同一商商品房房重復復銷售售的行行為。?！耙灰环慷喽嗍邸薄弊疃喽嘁仓恢荒苡杏幸粋€個人得得到房房屋，，其他他購房房人既既得不不到所所購房房屋，，甚至至有的的購房房人的的購房房款都都難以以退回回，其其實質(zhì)質(zhì)是一一種欺欺詐行行為。。對于于“欺欺詐””行為為的處處理，，相關(guān)關(guān)的法法律法法規(guī)都都有明明確的的規(guī)定定，本本條規(guī)規(guī)定禁禁止““一房房多售售”，，第三三十九九條規(guī)規(guī)定了了相應應的處處罰，，是房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)主管管部門門作為為行業(yè)業(yè)主管管部門門對““一房房多售售”行行為的的行政政處罰罰。從從目前前權(quán)屬屬管理理的規(guī)規(guī)定看看，已已經(jīng)辦辦理房房屋所所有權(quán)權(quán)登記記過戶戶手續(xù)續(xù)的買買受人人將優(yōu)優(yōu)先獲獲得該該房的的所有有權(quán)，，而其其他買買受人人只能能依據(jù)據(jù)買賣賣合同同追究究房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)的的違約約責任任。31第十一一條房房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)不不得采采取返返本銷銷售或或者變變相返返本銷銷售的的方式式銷售售商品品房。。房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)不得得采取取售后后包租租或者者變相相售后后包租租的方方式銷銷售未未竣工工商品品房。。說說明明：本本條是是關(guān)于于返本本銷售售、售售后包包租的的規(guī)定定。本本條規(guī)規(guī)定旨旨在規(guī)規(guī)范商商品房房銷售售方式式，杜杜絕返返本銷銷售、、售后后包租租等銷銷售行行為。。近年年來，，一些些開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)以返返本銷銷售、、售后后包租租等方方式銷銷售商商品房房，對對消費費者許許以潛潛在的的收益益，以以吸引引購房房者。。在市市場法法制環(huán)環(huán)境尚尚不健健全的的情況況下采采取這這種方方法，，極易易出現(xiàn)現(xiàn)因兌兌現(xiàn)不不了承承諾而而侵犯犯消費費者權(quán)權(quán)益的的現(xiàn)象象，特特別是是對未未竣工工的商商品房房尤為為嚴重重。目目前，，已經(jīng)經(jīng)有個個別地地方發(fā)發(fā)生了了開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)無法法兌現(xiàn)現(xiàn)承諾諾，又又無力力妥善善處理理由此此帶來來的后后續(xù)問問題而而引發(fā)發(fā)了老老百姓姓集體體上訪訪的案案例。。32從法律律角度度分析析，返返本銷銷售的的實質(zhì)質(zhì)是房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)以其其房屋屋所有有權(quán)交交換買買受人人一定定數(shù)額額貨幣幣（房房價款款）一一定年年限內(nèi)內(nèi)（返返本期期限））的使使用權(quán)權(quán)。售售后包包租中中實際際上包包含兩兩層法法律關(guān)關(guān)系，，一層層是買買賣合合同關(guān)關(guān)系，，另一一層是是租賃賃合同同關(guān)系系。返返本銷銷售和和售后后包租租，費費者而而言，，返本本銷售售的有有利之之處是是可以以獲得得比銀銀行利利潤更更高的的回報報，售售后包包租則則可以以保證證自己己一定定時期期內(nèi)的的租金金收益益。然然而，，問題題在于于，在在目前前的法法制狀狀況下下，沒沒有強強有力力的監(jiān)監(jiān)管手手段來來保證證房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)返返本和和保證證租金金收益益。從從實際際情況況來看看，大大多數(shù)數(shù)房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)確確定的的返本本年限限和包包租期期限與與回報報率都都是不不合理理的，，而且且銷售售價格格都偏偏高，，近本本、包包租僅僅僅是是促銷銷手段段，且且往往往帶有有一定定的欺欺騙性性。所所謂““羊毛毛出在在羊身身上””，消消費者者往往往上當當受騙騙，權(quán)權(quán)益受受損。。因此此，本本條規(guī)規(guī)定全全面禁禁止返返本銷銷售，，同時時禁止止售后后包租租未竣竣工的的商品品房。。至于于已竣竣工的的商品品房，，考慮慮到售售后包包租畢畢竟屬屬于一一種市市場行行為，，而且且在商商品房房已竣竣工的的前提提下，，購房房人可可以保保證得得到房房屋的的所有有權(quán)，，《辦法》沒有作作禁止止規(guī)定定。33第十二二條商商品品住宅宅按套套銷售售，不不得分分割拆拆零銷銷售。。說說明：：本條條是關(guān)關(guān)于分分割拆拆零銷銷售的的規(guī)定定。從從房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)制度度的角角度來來看，，開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)采取取分割割拆零零銷售售商品品住宅宅的做做法，，違反反了國國家建建設(shè)部部關(guān)于于不得得給一一平方方米單單位產(chǎn)產(chǎn)權(quán)頒頒發(fā)““房屋屋所有有權(quán)證證”的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定。拆拆零銷銷售實實質(zhì)上上是誘誘導購購買人人對預預期收收益回回報的的增值值進行行投資資，這這具有有相當當大的的風險險，含含有一一定的的非法法“集集資””性質(zhì)質(zhì)。一一旦市市場變變化，，可能能導致致購房房人既既得不不到預預期的的升值值回報報，也也得不不到完完整的的產(chǎn)權(quán)權(quán)，因因此極極易引引發(fā)糾糾紛。。而且且，一一套住住宅由由于拆拆零銷銷售，，導致致多人人擁有有產(chǎn)權(quán)權(quán)，也也不符符合目目前產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管管理的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定。從從法律律角度度分析析，一一套住住宅，，在觀觀念上上視為為一物物，根根據(jù)““一物物一權(quán)權(quán)”原原則，，只能能作為為整體體進行行銷售售，不不能分分割拆拆零銷銷售。。這種種行為為有悼悼于物物權(quán)法法的基基本原原則，，故應應禁止止。從從住宅宅的技技術(shù)規(guī)規(guī)范來來看，，根據(jù)據(jù)國家家的《住宅設(shè)設(shè)計規(guī)規(guī)范》，住宅宅應按按套型型設(shè)計計，每每套住住宅應應設(shè)臥臥室、、起居居室（（廳））、廚廚房和和衛(wèi)生生間等等基本本空間間。如如果商商品住住宅可可分割割拆零零銷售售，就就會造造成不不成套套型的的住宅宅，這這就違違反了了國家家的強強制性性標準準的規(guī)規(guī)定。。34第十三三條商商品品房銷銷售時時，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)選聘聘了物物業(yè)管管理企企業(yè)的的，買買受人人應當當在訂訂立商商品房房買賣賣合同同時與與房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)選選聘的的物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)訂立立有關(guān)關(guān)物業(yè)業(yè)管理理的協(xié)協(xié)議。。說說明：：本條條是關(guān)關(guān)于銷銷售商商品房房與售售后物物業(yè)管管理如如何銜銜接的的規(guī)定定。消消費費者購購房不不僅關(guān)關(guān)心房房屋質(zhì)質(zhì)量的的好壞壞，也也越來來越關(guān)關(guān)心所所購房房屋物物業(yè)管管理的的好壞壞。目目前，，物業(yè)業(yè)管理理出現(xiàn)現(xiàn)的糾糾紛，，有很很大一一部分分是因因為在在購房房時未未就物物業(yè)管管理的的收費費標準準、服服務內(nèi)內(nèi)容等等進行行詳細細約定定。為為了更更好地地貫徹徹執(zhí)行行物業(yè)業(yè)管理理方面面的法法規(guī)，，規(guī)范范商品品房銷銷售后后物業(yè)業(yè)管理理的相相關(guān)內(nèi)內(nèi)容，，并充充分考考慮到到與即即將出出臺的的《物業(yè)管理條條例》的銜接，本本條作出了了上述規(guī)定定。從從目前前物業(yè)管理理的實踐來來看，為了了增加所銷銷售項目的的吸引力，，大多數(shù)開開發(fā)商在銷銷售商品房房時已經(jīng)委委托物業(yè)管管理企業(yè)進進行前期物物業(yè)管理。。買受人在在購房時，，應當就物物業(yè)管理的的收費標準準、服務內(nèi)內(nèi)容、業(yè)主主應當遵守守的有關(guān)事事項等與原原業(yè)主（開開發(fā)商）選選定的物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)簽訂合同同，以保持持物業(yè)管理理活動的連連續(xù)性。待待業(yè)主入住住一定比例例后，業(yè)主主可以通過過業(yè)主自治治組織（業(yè)業(yè)主委員會會或者業(yè)主主會）另行行選定物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)。關(guān)于物物業(yè)管理合合同的簽訂訂及其他問問題，《物業(yè)管理條條例》將會作出詳詳細規(guī)定。。35需說明的是是，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)（作為業(yè)業(yè)主）雖然然有權(quán)在售售樓之前選選定物業(yè)管管理企業(yè)，，但在售樓樓合同中，，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)無無權(quán)就具體體的物業(yè)服服務事項、、收費標準準等作出規(guī)規(guī)定。具體體的物業(yè)管管理事宜，，應由業(yè)主主（買受周周與物業(yè)管管理企業(yè)約約定。這是是因為，買買受人與開開發(fā)商之間間，是買賣賣合同關(guān)系系；買受人人與物業(yè)管管理企業(yè)之之間，是服服務合同關(guān)關(guān)系。這兩兩層法律關(guān)關(guān)系不宜混混淆。本條條也從側(cè)面面提醒購房房人在簽訂訂商品房買買賣合同前前要把該商商品房物業(yè)業(yè)管理方面面的詳細內(nèi)內(nèi)容了解清清楚，以避避免由于物物業(yè)管理方方面的因素素造成買賣賣合同的糾糾紛。另另外外，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)銷售商品品房時選聘聘物業(yè)管理理企業(yè)，必必須明確管管理期限，，待業(yè)主自自治組織成成立后，由由業(yè)主自治治組織決定定續(xù)聘或者者另行選聘聘物業(yè)管理理公司。36第三章廣廣告與合同同第十四條房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)、、房地產(chǎn)中中介服務機機構(gòu)發(fā)布商商品房銷售售宣傳廣告告，應當執(zhí)執(zhí)行《中華人民共共和國廣告告法》、《房地產(chǎn)廣告告發(fā)布暫行行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定定，廣告內(nèi)內(nèi)容必須真真實、合法法?？茖W、、準確。說說明：本條條是有關(guān)商商品房廣告告的規(guī)定，，旨在解決決商品房廣廣告不實的的問題。商商品房銷售售廣告是房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)、房房地產(chǎn)中介介服務機構(gòu)構(gòu)宣傳商品品房、吸引引購房人的的主要方式式。目前，，商品房買買賣中出現(xiàn)現(xiàn)的糾紛有有很大比例例是由于廣廣告不實或或購房者得得到的商品品房與廣告告宣傳不一一致而引起起的。為了了解決這一一問題，本本條規(guī)定了了房地產(chǎn)開開發(fā)

企業(yè)業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務務機構(gòu)發(fā)布布商品房銷銷售宣傳廣廣告時應當當遵循的基基本準則。?！稄V告法》規(guī)定廣告應應當真實、、合法，不不得含有虛虛假的內(nèi)容容，不得欺欺騙和誤導導消費者，，并對廣告告準則作了了明確的規(guī)規(guī)定一房地地產(chǎn)廣告發(fā)發(fā)布暫行規(guī)規(guī)定》依據(jù)河告法法》，結(jié)合房地地產(chǎn)廣告中中的突出問問題，對房房地產(chǎn)廣告告的發(fā)布作作了一系列列規(guī)定。開開發(fā)商以及及其委托的的中介服務務機構(gòu)應當當遵守這些些規(guī)定，不不得發(fā)布虛虛假廣告，，損害消費費者的利益益，否則將將承擔相應應的責任。。37第十五條房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)、、房地產(chǎn)中中介服務機機構(gòu)發(fā)布的的商品房銷銷售廣告和和宣傳資料料所明示的的事項，當當事人應當當在商品房房買賣合同同中約定。。說說明：本本條是關(guān)于于商品房銷銷售廣告明明示事項的的規(guī)定。為為了進一步步解決虛假假廣告問題題，本條要要求當事人人在合同中中約定商品品房銷售廣廣告和宣傳傳資料所明明示的事項項。通過合合同約定，，一方面促促使房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務務機構(gòu)發(fā)布布真實的廣廣告和宣傳傳資料，另另一方面也也提醒買受受人要通過過法定方式式行使自己己的正當權(quán)權(quán)利，確保保自己的權(quán)權(quán)益不受侵侵害。廣廣告告是一種要要約邀請，，要確保這這種要約邀邀請實現(xiàn)，，代為要約約最好的辦辦法就是通通過合同，，將廣告中中自己關(guān)心心的問題通通過合同進進行約定。。如果合同同中沒有明明確廣告和和宣傳資料料中明示的的事項，買買受人的權(quán)權(quán)益很難得得到保護。。需指出的的是，鑒于于合同自由由原則，《辦法》只是規(guī)定當當事人應當當就相關(guān)事事項作出約約定，并沒沒有規(guī)定相相應的罰則則，當事人人未作此項項約定時也也不影響合合同的效力力。38第十六條商商品房銷銷售時，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)和買買受人應當當訂立書面面商品房買買賣合同。。商商品房房買賣合同同應當明確確以下主要要內(nèi)容：（（一）當事事人名稱或或者姓名和和住所；（（二）商品品房基本狀狀況；（（三三）商品房房的銷售方方式；（（四四）商品房房價款的確確定方式及及總價款、、付款方式式、付款時時間；（（五五）交付使使用條件及及日期；（（六）裝飾飾、設(shè)備標標準承諾；；（（七）供供水、供電電、供熱、、燃氣、通通訊、道路路、綠化等等配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和公公共設(shè)施的的交付承諾諾和有關(guān)權(quán)權(quán)益、責任任；（（八））公共配套套建筑的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬；；（（九）面面積差異的的處理方式式；（（十））辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)登記有關(guān)關(guān)事宜；（（十一）解解決爭議的的方法；（（十二）違違約責任；；（（十三））雙方約定定的其他事事項。39說明：本條條是關(guān)于商商品房買賣賣合同的形形式和內(nèi)容容的規(guī)定。。本本條是對對《開發(fā)條例》第二十八條條規(guī)定的細細化，《開發(fā)條例》第二十八條條規(guī)定，商商品房銷售售，當事人人雙方應當當簽訂書面面合同，合合同應當載載明商品房房的建筑面面積和使用用面積、價價格、交付付日期。質(zhì)質(zhì)量要求、、物業(yè)管理理方式以及及雙方的責責任。需要要說明的是是，《開發(fā)條例》第二十八條條規(guī)定的建建筑面積、、使用面積積應當在商商品房基本本狀況中明明確。商商品品房買賣合合同管理是是商品房銷銷售環(huán)節(jié)管管理的重要要內(nèi)容，商商品房買賣賣糾紛有很很大比例是是由于合同同不規(guī)范或或者對合同同條款的內(nèi)內(nèi)涵不清楚楚而貿(mào)然簽簽訂等原因因引發(fā)的。。由于購房房人基本上上處于弱勢勢地位，導導致合同糾糾紛中的受受害者往往往是購房者者。因此本本條對商品品房買賣合合同的簽訂訂方式及應應當明確的的主要內(nèi)容容進行了詳詳細規(guī)定。。有關(guān)合同同條款的具具體約定內(nèi)內(nèi)容請參看看《商品房買賣賣合同示范范文本》。需需要特別別指出的是是，合同是是當事人雙雙方自愿意意志的表述述，合同雙雙方是平等等的民事主主體。在實實際經(jīng)濟活活動中，有有的開發(fā)商商制訂格式式合同，要要求消費者者逐一填寫寫。而不少少消費者或或者出于對對合同的無無知，或者者是急于想想買特定的的房，勉強強簽訂含有有不利于自自身利益內(nèi)內(nèi)容的合同同。訂立合合同時，消消費者應當當認識合同同的基本原原則：平等等、互利。。合同的任任一條款都都是在協(xié)商商的基礎(chǔ)上上形成一致致的，絕不不能單方強強加于人。。40第十七條商商品房銷銷售價格由由當事人協(xié)協(xié)商議定，，國家另有有規(guī)定的除除外。說說明：本條條是關(guān)于商商品房銷售售價格的規(guī)規(guī)定。本條條是對《開發(fā)條例》第三十條規(guī)規(guī)定的細化化，《開發(fā)條例》第三十條規(guī)規(guī)定，房地地產(chǎn)開發(fā)項項目轉(zhuǎn)讓和和商品房銷銷售價格，，由當時人人協(xié)商議定定；但是，，享受國家家優(yōu)惠政策策的居民住住宅價格，，應當實行行政府指導導價或者政政府定價。。商品房分分為兩大類類，一類是是完全意義義上的商品品房；一類類是含有政政府保障性性的商品房房，目前主主要包括經(jīng)經(jīng)濟適用住住房、集資資合作建房房等。由于于商品房的的性質(zhì)不同同，國家對對其價格管管理方式也也有所不同同，對于完完全意義上上的商品房房，銷售價價格完全根根據(jù)市場需需求，由雙雙方當事人人自主約定定；對于含含有社會保保障性的住住房，實行行政府指導導價。41第十八條商商品房銷銷售可以按按套（單元元）計價，，也可以按按套內(nèi)建筑筑面積或者者建筑面積積計價。商商品房建建筑面積由由套內(nèi)建筑筑面積和分分攤的共有有建筑面積積組成，套套內(nèi)建筑面面積部分為為獨立產(chǎn)權(quán)權(quán)，分攤的的共有建筑筑面積部分分為共有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，買受受人按照法法律、法規(guī)規(guī)的規(guī)定對對其享有權(quán)權(quán)利，承擔擔責任。按按套（單元元）計價或或者按套內(nèi)內(nèi)建筑面積積計價的，，商品房買買賣合同中中應當注明明建筑面積積和分攤的的共有建筑筑面積。42說明：本條條及以下的的第十九條條、第二十十條、第二二十一條是是關(guān)于計價價方式和面面積誤差的的規(guī)定，主主要是為了了解決面積積誤差、公公用建筑面面積分攤不不合理以及及解決“面面積縮水””等問題。。面積糾紛紛是目前消消費者投訴訴的熱點問問題之一，，也是購房房者十分關(guān)關(guān)注的問題題。面積糾糾紛的產(chǎn)生生有部分不不法開發(fā)商商出于牟取取私利的有有意欺詐，，也有計算算規(guī)范等制制度不健全全的原因。。面積糾紛紛的受害者者多為購房房者，要么么沒有得到到應有的面面積，要么么得了不該該得的公用用建筑面積積，或者得得了自己并并不想要的的面積而需需要增加購購房價款。。43本條主要從從計價方式式入手，在在原有的接接建筑面積積計價的基基礎(chǔ)上，又又增加了按按套或按套套內(nèi)建筑面面積計價的的方式。目目前，房屋屋設(shè)計的變變化越來越越多，不斷斷有新的結(jié)結(jié)構(gòu)形式出出現(xiàn)，對于于這些新的的結(jié)構(gòu)形式式如何計算算面積，現(xiàn)現(xiàn)有的規(guī)范范、標準沒沒有規(guī)定，，一旦發(fā)生生糾紛，缺缺乏處罰依依據(jù)。增加加計價方式式，開發(fā)企企業(yè)可以根根據(jù)自己所所售房屋的的情況，靈靈活地選擇擇計價方式式。另外，，增加的兩兩種方式是是國際通行行的計價方方式。按套套（單元））計價具有有計算簡單單、直觀，，易于當事事人雙方結(jié)結(jié)算房價款款等優(yōu)點，，有助于解解決“面積積縮水”問問題。按套套內(nèi)建筑面面積計價則則可以有效效地避免個個別開發(fā)商商利用公用用建筑面積積坑害老百百姓問題的的發(fā)生。44需要說明的的是，計價價方式的調(diào)調(diào)整并不影影響產(chǎn)權(quán)登登記中面積積的標注。。計價方式式可以采取取按套、按按套內(nèi)建筑筑面積、按按建筑面積積等三種方方式進行，，但產(chǎn)權(quán)登登記方式需需要按建筑筑面積方式式進行；計計價方式用用于確定商商品房銷售售的總價款款，產(chǎn)權(quán)登登記方式用用于確認商商品房所有有人的權(quán)益益。按套、、按套內(nèi)建建筑面積計計價并不影影響用建筑筑面積進行行產(chǎn)權(quán)登記記。本本條第第二款對商商品房建筑筑面積的組組成部分及及其相應權(quán)權(quán)益進行了了規(guī)定，明明確提出了了獨立產(chǎn)權(quán)權(quán)和共有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念，，進一步明明確和細化化了按建筑筑面積進行行的產(chǎn)權(quán)登登記制度。。45本條第三款款的規(guī)定進進一步明確確了按套、、按套內(nèi)建建筑面積計計價方式下下，也應當當在商品房房買賣合同同中對體現(xiàn)現(xiàn)買受人權(quán)權(quán)益的建筑筑面積數(shù)據(jù)據(jù)予以明示示。但這里里明示的建建筑面積，，只是參考考數(shù)據(jù)，實實際面積以以產(chǎn)權(quán)登記記面積為準準。而且這這里標明的的建筑面積積不作為計計價的依據(jù)據(jù)。本本條規(guī)規(guī)定的計價價方式未規(guī)規(guī)定按使用用面積計價價，主要基基于以下幾幾個方面考考慮：1．便于和目目前的產(chǎn)權(quán)