現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)條例解析

房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)主要內(nèi)容目前，現(xiàn)行的與我們的工作相關(guān)的的規(guī)范主要有：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國土地管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)的地方性法律法規(guī)法律實(shí)施條例等其他行政法規(guī)和規(guī)范文件……１、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的限定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件：有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有固定的經(jīng)營場所；有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

——房地產(chǎn)管理法，1995設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)的具體條件除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立一般條件外，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：有100萬元以上的注冊資本；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。（最低限定）向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記；企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)持相關(guān)文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 ——城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例，1998２、開發(fā)土地的相關(guān)規(guī)定土地所有權(quán)包括城市土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)。前者歸國家，后者歸集體。城市土地和集體土地城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。土地使用權(quán) 在保持土地所有權(quán)不變的情況下，個人或者單位對土地的使用、收益等權(quán)利。2.1土地使用權(quán)的獲取土地使用權(quán)的劃撥，是指縣級以上政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償撥付給土地使用者使用的行為?！獙ο螅汗病⒄?、軍事、基礎(chǔ)設(shè)施、其他等。土地使用權(quán)的出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！袃斒褂谩７康禺a(chǎn)開發(fā)用地的唯一途徑。2.2土地出讓的3種方式協(xié)議出讓（2004.8已終止）以土地的公告市場價格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。招標(biāo)出讓由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。土地拍賣是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。2.3土地使用權(quán)的年限土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。劃撥獲得土地?zé)o使用期限；居住用地７０年；工業(yè)用地５０年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

——城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，19902.4土地使用權(quán)的收回出讓合同規(guī)定的使用期滿、未申請延期的；因用地單位遷移停止使用原劃撥的國有土地；政府根據(jù)社會公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的；（協(xié)議補(bǔ)償）實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地；

公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢；土地自然滅失；土地使用者死亡而無合法承繼人等法律規(guī)定的其他情況?！恋毓芾矸ǎ?9992.5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。方式——出售、交換和贈與。轉(zhuǎn)讓條件——按照出讓合同規(guī)定的期限和條件進(jìn)行投資開發(fā)、利用土地。用途不變。結(jié)果——出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；土地使用權(quán)為剩余年限。假設(shè)——轉(zhuǎn)讓價格太低，政府優(yōu)先購買；價格過高（炒地皮），政府采取措施。2.6集體土地的獲獲得農(nóng)民集體所有有的土地的使使用權(quán)不得出出讓、轉(zhuǎn)讓或或者出租用于于非農(nóng)業(yè)建設(shè)設(shè)；但是，符符合土地利用用總體規(guī)劃并并依法取得建建設(shè)用地的企企業(yè)，因破產(chǎn)產(chǎn)、兼并等情情形致使土地地使用權(quán)依法法發(fā)生轉(zhuǎn)移的的除外。獲取方式：先先通過土地征征用（征購）），由集體土土地所有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型镣恋厮袡?quán)，，再行出讓讓。2.7土地使用權(quán)的的其他規(guī)定土地使用者在在支付全部土土地使用權(quán)出出讓金后，依依照規(guī)定辦理理登記，領(lǐng)取取土地使用證證，取得土地地使用權(quán)?！辉诩s定時間間內(nèi)支付完，，合同失效。。土地使用者應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照土地地使用權(quán)出讓讓合同的規(guī)定定和城市規(guī)劃劃的要求，開開發(fā)、利用、、經(jīng)營土地。?！缓弦?guī)劃、合合同的警告、、罰款、收回回。土地使用權(quán)的的出讓，由市市、縣人民政政府負(fù)責(zé)。——無出讓權(quán)限的的審批無效。。以出讓方式取取得土地使用用權(quán)進(jìn)行房地地產(chǎn)開發(fā)的，，必須按照出出讓合同約定定的土地用途途、動工開發(fā)發(fā)期限開發(fā)土土地。超過１年不動動工，20％土地閑置費(fèi)費(fèi)；超２年，，收回；特殊殊原因除外。。土地使用權(quán)期期滿，使用者者可以申請續(xù)續(xù)期?！俸灪贤⒌鹊韧谠俅纬龀鲎?。3、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)規(guī)規(guī)定房地產(chǎn)交易中中的基本制度度：房地產(chǎn)價格評評估制度。房地產(chǎn)成交價價格申報(bào)制度度。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，，應(yīng)當(dāng)向縣級級以上地方人人民政府規(guī)定定的部門如實(shí)實(shí)申報(bào)成交價價格。權(quán)屬登記制度度。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押時，當(dāng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦辦理權(quán)屬登記記?！鞘蟹康禺a(chǎn)管管理法，19953.1開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符符合土地利用總體體規(guī)劃、年度度建設(shè)用地計(jì)計(jì)劃和城市規(guī)規(guī)劃、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)計(jì)劃的要求；按照照有關(guān)規(guī)定經(jīng)經(jīng)主管部門批批準(zhǔn)。建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)或經(jīng)批準(zhǔn)后后，建設(shè)單位位應(yīng)持項(xiàng)目建議書或批準(zhǔn)文件向向城市規(guī)劃部部門申請選址址，辦理建設(shè)設(shè)項(xiàng)目選址意意見書。建設(shè)設(shè)項(xiàng)目可行性性研究報(bào)告報(bào)報(bào)請批準(zhǔn)時，，必須附有選址意見書。建設(shè)單位需要要改變城市規(guī)規(guī)劃已經(jīng)確定定的土地用途途的，必須經(jīng)經(jīng)城市規(guī)劃部部門、土地管管理部門批準(zhǔn)準(zhǔn)，由城市規(guī)規(guī)劃行政主管管部門發(fā)給建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證。經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)設(shè)用地的性質(zhì)質(zhì)、位置、界界線若需變更更，須經(jīng)城市市規(guī)劃行政主主管部門審查查同意并辦理理變更手續(xù)。。在城市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)建建設(shè)工程，建建設(shè)單位必須須向城市規(guī)劃劃行政主管部部門提出申請請，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證?！鞘幸?guī)劃法，，1990開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收的的資料料證明明（一））竣工工驗(yàn)收收申請請；(二)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目批批準(zhǔn)文文件；；(三)有關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)圖圖紙；；(四)《房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)條件件意見見書》；(五)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目手冊冊；(六)商品住住宅的的質(zhì)量量保證證書和和使用用說明明書；；(七)需要交交驗(yàn)的的其他他資料料?！嵵菔惺谐鞘惺蟹康氐禺a(chǎn)開開發(fā)管管理?xiàng)l條例實(shí)實(shí)施細(xì)細(xì)則，，2002住宅小小區(qū)竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收住宅小小區(qū)等等群體體房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)行分分期開開發(fā)的的，可可以以分期期驗(yàn)收收。住宅小小區(qū)等等群體體房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目竣竣工要要進(jìn)行行綜合合驗(yàn)收收：城城市規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條條件的的落實(shí)實(shí)、、配套套的基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和和公共共設(shè)施施、、單項(xiàng)項(xiàng)工程程的工工程質(zhì)質(zhì)量、、拆拆遷安安置方方案、、物物業(yè)管管理。。——城市房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營管理理?xiàng)l例例，19983.2關(guān)于房房地產(chǎn)產(chǎn)交付付的規(guī)規(guī)定房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照照合同同約定定，將將符合合交付付使用用條件件的商商品房房按期期交付付給買買受人人。未未能按按期交交付的的，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)違約約責(zé)任任。因因不可可抗力力或者者當(dāng)事事人在在合同同中約約定的的其他他原因因需延延期交交付的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)及及時告告知買買受人人。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)銷售售商品房時時設(shè)置樣板板房的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)說明實(shí)實(shí)際交付的的商品房質(zhì)質(zhì)量、設(shè)備備及裝修與與樣板房是是否一致，，未作說明明的，實(shí)際際交付的商商品房應(yīng)當(dāng)當(dāng)與樣板房房一致。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)實(shí)行質(zhì)量保保證書和住住宅使用說說明書制度度的規(guī)定》，向買受人人提供《住宅質(zhì)量保保證書》、《住宅使用說說明書》。房產(chǎn)保修規(guī)規(guī)定房產(chǎn)測繪規(guī)規(guī)定——城市商品房房預(yù)售管理理辦法，1995房屋保修的的相關(guān)規(guī)定定房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)對所售商商品房承擔(dān)擔(dān)質(zhì)量保修修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)當(dāng)在合同中中就保修范范圍、保修修期限、保保修責(zé)任等等內(nèi)容做出出約定。保保修期從交交付之日起起計(jì)算。商商品品住宅的保保修期限不得低于建建設(shè)工程承承包單位向向建設(shè)單位位出具的質(zhì)質(zhì)量保修書書約定保修修期的存續(xù)續(xù)期；存續(xù)續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最最低保修期期限的，保保修期不得得低于《規(guī)定》中確定的最最低保修期期限。非住宅商品品房的保修修期限不得得低于建設(shè)設(shè)工程承包包單位向建建設(shè)單位出出具的質(zhì)量量保修書約約定保修期期的存續(xù)期期。房屋建筑工工程的最低低保修期限限為：地基基礎(chǔ)工工程和主體體結(jié)構(gòu)工程程，為設(shè)計(jì)計(jì)文件規(guī)定定的該工程程的合理使使用年限；；屋面防水水工程、有有防水要求求的衛(wèi)生間間、房間和和外墻面的的防滲漏，，為5年；供熱與與供冷系統(tǒng)統(tǒng)，為2個采暖期、、供冷期；；電氣管線線、給排水水管道、設(shè)設(shè)備安裝為為2年；裝修工工程為2年。（——房屋建筑工工程質(zhì)量保保修辦法，，2000）3.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓一般條件：：按照出讓合合同約定已已經(jīng)支付全全部土地使使用權(quán)出讓讓金，并取取得土地使使用權(quán)證書書；按照出讓合合同約定進(jìn)進(jìn)行投資開開發(fā)，屬于于房屋建設(shè)設(shè)工程的，，完成開發(fā)發(fā)投資總額額的２５％％以上，屬屬于成片開開發(fā)土地的的，形成工工業(yè)用地或或者其他建建設(shè)用地條條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)時房屋已已經(jīng)建成的的，還應(yīng)當(dāng)當(dāng)持有房屋屋所有權(quán)證證書。（如如現(xiàn)房銷售售或二手房房）其他要求：：如果土地使使用權(quán)以劃劃撥方式取取得，轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)時時，應(yīng)當(dāng)報(bào)報(bào)批。如果果需要補(bǔ)辦辦土地使用用權(quán)出讓手手續(xù)，由受受讓方辦理理，繳納出出讓金。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的具體形形式一方提供以以出讓方式式取得的國國有土地使使用權(quán)，另另一方或多多方提供資資金建房的的；收購企業(yè)或或者企業(yè)合合并、兼并并，房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給新新權(quán)利人的的；以房地產(chǎn)作作價入股，，房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬發(fā)生變變更的；以房地產(chǎn)抵抵債或以房房地產(chǎn)換物物的；以房屋所有有權(quán)作為獎獎品的。——鄭州市城市市房地產(chǎn)市市場管理?xiàng)l條例，1995禁止轉(zhuǎn)讓的的房地產(chǎn)無合法房屋屋所有權(quán)證證、國有土土地使用證證的；房屋所有權(quán)權(quán)或土地使使用權(quán)有爭爭議的；司法機(jī)關(guān)和和行政機(jī)關(guān)關(guān)依法裁定定、決定查查封或者以以其他形式式限制房地地產(chǎn)權(quán)利的的；縣級以上人人民政府依依法決定收收回土地使使用權(quán)的；；共有房地產(chǎn)產(chǎn)，未經(jīng)其其他共有人人書面同意意的；設(shè)定抵押的的房地產(chǎn)未未書面通知知抵押權(quán)人人的；依法公告拆拆遷范圍內(nèi)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)；法律、法法規(guī)、規(guī)規(guī)章規(guī)定定禁止轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的其其他房地地產(chǎn)。3.4房地產(chǎn)抵抵押是指抵押押人以其其合法的的房地產(chǎn)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有有的方式式向抵押權(quán)權(quán)人提供供債務(wù)履履行擔(dān)保保的行為為。土地使用用權(quán)可以以單獨(dú)抵抵押，也也可以連連同地上上房屋共共同抵押押。房地產(chǎn)抵抵押，應(yīng)應(yīng)當(dāng)憑土土地使用用權(quán)證書書、房屋屋所有權(quán)權(quán)證書辦辦理。房地產(chǎn)抵抵押合同同簽訂后后，土地地上新增增的房屋屋不屬于于抵押財(cái)財(cái)產(chǎn)。需需要拍賣賣該抵押押的房地地產(chǎn)時，，可以一一同拍賣賣，但拍拍賣新增增房屋所所得，抵抵押權(quán)人人無權(quán)優(yōu)優(yōu)先受償償。設(shè)有抵押押權(quán)的商商品房銷銷售抵押期間間，抵押押人轉(zhuǎn)讓讓已辦理理登記的的抵押物物的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)通知抵押押權(quán)人并并告知受受讓人轉(zhuǎn)讓物已已經(jīng)抵押押的情況況；抵押押人未通通知抵押押權(quán)人或或者未告告知受讓讓人的，，轉(zhuǎn)讓行行為無效效。擔(dān)保法））經(jīng)抵押人人同意，，抵押房房地產(chǎn)可可以轉(zhuǎn)讓讓或者出出租。抵抵押房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓或者出出租所得得價款，，應(yīng)向抵抵押權(quán)人人提前清清償所擔(dān)擔(dān)保的債債權(quán)。（（城市房房地產(chǎn)抵抵押管理理辦法））抵押人擅擅自以出出售、出出租、交交換、贈贈與或者者以其他他方式處處理或者者處分抵抵押房地地產(chǎn)的，，其行為無無效；造成第三三人損失失的，由由抵押權(quán)權(quán)人予以以賠償。。3.5商品房預(yù)預(yù)售預(yù)售條件件：已交付全部土地使用用權(quán)出讓讓金，取取得土地地使用權(quán)權(quán)證書；；持有建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證和施工許可可證；按提供的的預(yù)售商商品房計(jì)計(jì)算，投投入開發(fā)發(fā)建設(shè)的的資金達(dá)達(dá)到工程程建設(shè)總總投資的的25％以上，并已確確定施工工進(jìn)度和和竣工交交付日期期；已辦理預(yù)售登記記，取得商品房預(yù)預(yù)售許可可證明。——城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理?xiàng)l例例，1998企業(yè)申請請預(yù)售提提交的材材料1、商品房房預(yù)售許許可申請請表；2、開發(fā)企企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照照》和資質(zhì)證證書；3、土地使用用權(quán)證、、建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證、施工工許可證證；4、投入開開發(fā)建設(shè)設(shè)的資金金占工程程建設(shè)總總投資的的比例符符合規(guī)定定條件的的證明；；5、工程施施工合同同及關(guān)于于施工進(jìn)進(jìn)度的說說明；6、商品房房預(yù)售方案案。商品房預(yù)預(yù)售程序序受理。開發(fā)企企業(yè)提交交有關(guān)材材料，房房地產(chǎn)管管理部門門應(yīng)當(dāng)當(dāng)當(dāng)場出具具受理通通知書。。審核。房地產(chǎn)管管理部門門對開發(fā)發(fā)企業(yè)提提供的有有關(guān)材料料是否符符合法定定條件進(jìn)進(jìn)行審核核。許可。經(jīng)審查，，申請符符合法定定條件，，房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門依法法作出行行政許可可決定，，送達(dá)《商品房預(yù)預(yù)售許可可證》。如果不不符合法法定條件件的，房房地產(chǎn)管管理部門門依法作作出不予予許可的的書面決決定，送送達(dá)開發(fā)發(fā)企業(yè)。。公示。房地產(chǎn)管管理部門門作出的的準(zhǔn)予商商品房預(yù)預(yù)售許可可的決定定，應(yīng)當(dāng)當(dāng)公開，，公眾有有權(quán)查閱閱?！鞘猩唐菲贩款A(yù)售售管理辦辦法，1995商品房預(yù)預(yù)售的其其他規(guī)定定開發(fā)企業(yè)業(yè)預(yù)售商商品房時時，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向預(yù)購購人出示示商品房房預(yù)售許許可證明明。預(yù)售合同簽訂訂之日起30日內(nèi)，到商品品房所在地的的縣級以上人人民政府房地地產(chǎn)開發(fā)主管管部門和土地地管理部門備案。商品房銷售合合同應(yīng)當(dāng)載明明商品房的建建筑面積和使使用面積、價價格、交付日日期、質(zhì)量要要求、物業(yè)管管理方式以及及雙方的違約約責(zé)任?！鞘蟹康禺a(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管理理?xiàng)l例，1998“定金”與““訂金”的辨辨析“訂金”在法法律上并沒有有嚴(yán)格的界定定“定金”在法法律上有比較較嚴(yán)格的界定定。其作用有兩種種情形：1、合同正常履履行時，定金金充作價款或或由交付方收收回；2、合同不履行行時，適用定定金罰則：即即交付方違約約的，無權(quán)收收回定金；接接受方違約的的，應(yīng)雙倍返返還定金。關(guān)于定金的規(guī)規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在訂立商商品房買賣合合同之前向買買受方收取預(yù)預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)費(fèi)用的，訂立立商品房買賣賣合同時，所所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款款；當(dāng)事人未未能訂立商品品房買賣合同同的，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)向買受方方返還所收費(fèi)費(fèi)用；當(dāng)事人人之間另有約約定的，從其其約定。（商品房銷售售管理辦法））出賣人通過認(rèn)認(rèn)購、訂購、、預(yù)訂等方式式向買受人收收受定金作為為訂立商品房房買賣合同擔(dān)擔(dān)保的，如果果因當(dāng)事人一一方的原因未未能訂立商品品房買賣合同同，應(yīng)當(dāng)按照照法律關(guān)于定定金的規(guī)定處處理；因不可可歸責(zé)于當(dāng)事事人雙方的事事由，導(dǎo)致商商品房買賣合合同未能訂立立的，出賣人人應(yīng)當(dāng)將定金金返還買受人人。（最高法關(guān)于于審理商品房房買賣合同糾糾紛案件適用用法律若干問問題的解釋）——買房人簽訂認(rèn)認(rèn)購書、正式式簽訂《商品房買賣合合同》前，如果因?yàn)闉橘I方的原因因未能訂立合合同的，出賣賣人可以不退退還定金。但但是，如果因因?yàn)橘I賣雙方方的原因，比比如合同不能能協(xié)商一致，，出賣人應(yīng)當(dāng)當(dāng)將定金返還還買受人。非法預(yù)售的罰罰則無證擅自預(yù)售售商品房，停止違法行行為，沒收違違法所得，并并處已收取的的預(yù)付款1％以下的罰款款。不按規(guī)定使用用商品房預(yù)售售款項(xiàng)，由房地產(chǎn)管管理部門責(zé)令令限期糾正，，并可處以違違法所得3倍以下但不超超過3萬元的罰款。。以不正當(dāng)手段段取得商品房房預(yù)售許可，由房地產(chǎn)管管理部門責(zé)令令停止預(yù)售，，撤銷商品房房預(yù)售許可，，并處3萬元罰款?！鞘猩唐贩款A(yù)預(yù)售管理辦法法，19953.6現(xiàn)房銷售的條條件開發(fā)企業(yè)具有有合法身份及及資質(zhì)；（開開發(fā)主體資格格合法）取得土地使用用權(quán)證書或者者使用土地的的批準(zhǔn)文件；；（商品房的的用地合法））取得建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證、施工許可可證、銷售許許可證；（商商品房的規(guī)劃劃、建設(shè)手續(xù)續(xù)合法）已通過竣工驗(yàn)驗(yàn)收；（商品品房符合工程程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）拆遷安置已經(jīng)經(jīng)落實(shí)；供水、供電、、供熱、燃?xì)鈿?、通訊等配配套基礎(chǔ)設(shè)施施和公共設(shè)施施具備交付使使用條件或者者已確定施工工和交付日期期；（商品房房能夠達(dá)到基基本使用條件件）物業(yè)管理方案案已落實(shí)?！唐贩夸N售管管理辦法，2001商品房買賣合合同的內(nèi)容（一）當(dāng)事人人名稱或者姓姓名和住所；；（二）商品房房基本狀況；；（三）商品房房的銷售方式式；

（四））商品房價款款的確定方式式及總價款、、付款方式、、付款時間；；（五）交付使使用條件及日日期；（六）裝飾、、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承承諾；（七）供水、、供電、供熱熱、燃?xì)?、通通訊、道路、、綠化等配套套礎(chǔ)設(shè)施和公公共設(shè)施的交交付承諾和有有關(guān)權(quán)益、責(zé)責(zé)任；（八）公共配配套建筑的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差差異的處理方方式；（十）辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)關(guān)事宜；（十一）解決決爭議的方法法；（十二）違約約責(zé)任；（十三）雙方方約定的其他他事項(xiàng)?！唐贩夸N售管管理辦法16p，2001銷售禁止行為為及法律責(zé)任任開發(fā)企業(yè)不得得在未解除商商品房買賣合合同前，將作作為合同標(biāo)的的物的商品房房再行銷售給給他人。（禁禁止“一房多多售”）開發(fā)企業(yè)不得得采取返本銷售或變變相返本銷售售的方式銷售商商品房。開發(fā)企業(yè)不得得采取售后包租或者者變相售后包包租的方式銷售未未竣工的商品品房。商品住宅按套套銷售，不得分割拆零零銷售。不符合商品房房銷售條件的的，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)不得得銷售商品房房，不得向買買受人收取任任何預(yù)訂款性性質(zhì)費(fèi)用。商品房銷售后后，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)不得擅自變更更規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)。（通知買受人人，有權(quán)退房房）“五證”&“兩書”“五證”指的的是：“國有土地使使用證”，我我國《土地管理法》規(guī)定，只有在在國有土地上上建設(shè)的房屋屋才能用于出出售。開發(fā)商商向國家交納納土地出讓金金，即可取得得土地使用權(quán)權(quán)，房屋才能能正常合法的的進(jìn)行交易。?！敖ㄔO(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證””，根據(jù)我國國《土地管理法法》規(guī)定，建設(shè)設(shè)用地要符符合國家的的土地利用用總體規(guī)劃劃?！敖ㄔO(shè)工程程規(guī)劃許可可證”，房房子建在什什麼地方、、要建多高高，容積率率是多少，，都要經(jīng)過過規(guī)劃部門門的許可。?！敖ㄔO(shè)工程程開工許可可證”，只只有擁有此此證工程才才能施工。?！颁N售許可可證（預(yù)售售許可證））”，沒有有此證，房房子就不能能銷售或預(yù)預(yù)售。“兩書”指指的是：《住宅質(zhì)量保保證書》及《住宅使用說說明書》，開發(fā)商應(yīng)應(yīng)在交付房房屋時向購購房者提交交。3.7銷售代理的的相關(guān)規(guī)定定房地產(chǎn)中介介服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)不得代理理銷售不符符合銷售條條件的商品品房。代理銷售商商品房的，，中介機(jī)構(gòu)構(gòu)銷售商品品房時，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向購買買人出示商商品房的有有關(guān)證明文文件和商品品房銷售委委托書。受托房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)在代代理銷售商商品房時不不得收取傭傭金以外的的其他費(fèi)用用。代理銷售關(guān)關(guān)系不改變變購房人和和開發(fā)者之之間的轉(zhuǎn)讓讓關(guān)系，因因此不承但但相應(yīng)責(zé)任任。3.8銷售廣告及及銷售承諾諾問題廣告的內(nèi)容容并不當(dāng)然然成為合同同一個組成成部分，不不具有合同同效力，不不受法律保保護(hù)。只有將廣告告宣傳的內(nèi)內(nèi)容在購房房合同中約約定，使之之成為合同同的一個組組成部分，，才具有法法律約束力力。銷售人員的的口頭宣傳傳介紹及銷銷售承諾，，作為口頭頭表示可以以構(gòu)成合同同，受法律律保護(hù)。但但在出現(xiàn)糾糾紛時，取取證有一定定難度。只有當(dāng)銷售售人員的承承諾在合同同的補(bǔ)充條條款中加以以約定了，，買賣雙方方承擔(dān)法律律責(zé)任。通常廣告中中注明“樓樓書最終解解釋權(quán)歸本本公司”、、“房屋面面積最終以以政府房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)部部門之測定定為準(zhǔn)”等等詞句，避避免糾紛。。在廣告的發(fā)發(fā)布方面，，《合同法》、《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告告發(fā)布暫行行規(guī)定》、《商品房銷售售管理辦法法》等有相關(guān)約約束。4房屋面積測測算包括計(jì)算全全部房屋建建筑面積的的部分、計(jì)計(jì)算一半建建筑面積的的部分、、不計(jì)算面面積的部分分。房屋面面積測算包包括房屋建建筑面積、、使用面積積、產(chǎn)權(quán)面面積、共有有共用建筑筑面積等的的測算。房屋建筑面面積系指房房屋外墻(柱)勒腳以上各各層的外圍圍水平投影影面積。。房屋使用面面積系指房房屋戶內(nèi)全全部可供使使用的空間間面積，按按房屋的內(nèi)內(nèi)墻面水平平投影面積積計(jì)算。房屋產(chǎn)權(quán)面面積系指產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主依法法擁有房屋屋所有權(quán)的的房屋建筑筑面積。房房屋產(chǎn)權(quán)面面積由市、、縣(市)房產(chǎn)行政主主管部門登登記確權(quán)認(rèn)認(rèn)定房屋共有共共用建筑面面積系指各各產(chǎn)權(quán)主共共同占有或或共同使用用的建筑面面積。4.1成套房屋建建筑面積測測算成套房屋建建筑面積由由成套房屋屋套內(nèi)建筑筑面積和分分?jǐn)偹霉补灿泄灿媒ńㄖ娣e兩兩部分組成成。套內(nèi)建筑面面積由套內(nèi)內(nèi)使用面積積、套內(nèi)墻墻體面積、、套內(nèi)陽臺臺面積三部部分組成。。共有共用建建筑面積包包括：電梯梯井、管道道井、樓梯梯間、垃圾圾道、變電電室、設(shè)備備間、公共共門廳、過過道、值班班警衛(wèi)室等等，以及為為整幢房屋屋服務(wù)的公公共用房和和管理用房房的建筑面面積，以水水平投影面面積計(jì)算。。

共有共共用建筑面面積還包括括套與公共共建筑之間間的分隔墻墻，以及外外墻(包括山墻)水平投影面面積一半的的建筑面積積。

獨(dú)立立使用的地地下室、車車棚、車庫庫等和為多多幢房屋服服務(wù)的管理理用房、公公共用房以以及作為人人防工程的的地下室都都不計(jì)入共有共用建建筑面積。?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)規(guī)范》對不計(jì)入建建筑面積的的規(guī)定層高小于2.2米以下的夾夾層、插層層、技術(shù)層層、地下室室、半地下下室；突出房屋墻墻面的構(gòu)件件、配件、、裝飾柱、、裝飾性的的玻璃幕墻墻、垛、勒勒腳、臺臺階、無柱柱雨篷；房屋之間無無上蓋的架架空通廊；；房屋的天面面、挑臺、、天面上的的花園、泳泳池；建筑物內(nèi)的的操作平臺臺、上料平平臺及建筑筑物的空間間平臺及建建筑物的空空間安置箱箱、罐的平平臺；騎樓、過街街樓的底層層用作道路路街巷通行行的部分；；利用引橋、、高架橋、、高架路、、路面作為為頂蓋的房房屋；活動簡易房房屋；與房屋室內(nèi)內(nèi)不相通的的房屋間伸伸縮縫?！嵵菔蟹课菸萁ㄖ娣e積測算及共共有共用建建筑面積分分?jǐn)傄?guī)則，，20024.2有關(guān)面積誤誤差問題的的規(guī)定商品房銷售售可以按套套（單元））計(jì)價，也也可以按套套內(nèi)建筑面面積或者建建筑面積計(jì)計(jì)價。（無無按使用面面積計(jì)價））按套內(nèi)建筑筑面積或者者建筑面積積計(jì)價的，，當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在合同同中載明合合同約定面面積與產(chǎn)權(quán)權(quán)登記面積積發(fā)生誤差差的處理方方式。合同同未作約定定的，面積積誤差比絕絕對值在3％以內(nèi)，據(jù)據(jù)實(shí)結(jié)算房房價款；面面積誤差比比絕對值超超出3％時，買受受人有權(quán)退退房（拿回回房款、利利息）。買買受人不退退房，按面積多多退少補(bǔ)（（面積大于于合同，僅僅補(bǔ)3%，以上自付付；面積小小于合同，，3%以上退雙倍倍）按建筑面積積計(jì)價的，，當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在合同同中約定套內(nèi)建筑面面積和分?jǐn)倲偟墓灿薪ńㄖ娣e，并約定建建筑面積不不變而套內(nèi)內(nèi)建筑面積積發(fā)生誤差差以及建筑筑面積與套套內(nèi)建筑面面積均發(fā)生生誤差時的的處理方式式。5房地產(chǎn)權(quán)屬屬登記管理理國家實(shí)行土土地使用權(quán)權(quán)和房屋所所有權(quán)登記記發(fā)證制度度。在依法取得得的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地地上建成房房屋的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)憑土地使用用權(quán)證書向縣級以上上地方政府府房產(chǎn)管理理部門申請請登記，經(jīng)經(jīng)核實(shí)頒發(fā)發(fā)房屋所有有權(quán)證書。。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓或者變更更時，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向縣級以以上地方人人民政府房房產(chǎn)管理部部門申請房房產(chǎn)變更登登記，并憑變更后的的房屋所有有權(quán)證書向同級政府府土地管理理部門申請請土地使用用權(quán)變更登登記。房地產(chǎn)抵押押時，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向縣級以以上地方人人民政府規(guī)規(guī)定的部門門辦理抵押押登記。鄭州市的房房屋產(chǎn)權(quán)管管理基本規(guī)定：：城市房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，是指指城市房屋屋的所有權(quán)權(quán)。城市房房屋產(chǎn)籍，，是指城市市房屋的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案、、地籍圖紙紙及帳、表表卡、冊和和其他反映映產(chǎn)權(quán)狀況況的資料。?？h(市)房產(chǎn)管理部部門代表本本級人民政政府核發(fā)的的《房屋所有權(quán)權(quán)證》，是房屋所所有權(quán)人據(jù)據(jù)以享有房房屋所有權(quán)權(quán)的法律憑憑證。在辦辦理房屋的的擴(kuò)建、改改建、翻建建、買賣、、交換、兼兼并、贈與與、繼承、、析產(chǎn)、租租賃、抵押押、調(diào)撥、、拆遷安置置等轉(zhuǎn)移變變更手續(xù)時時，都必須須憑《房屋所有權(quán)權(quán)證》，凡沒有《房屋所有權(quán)權(quán)證》的房屋，國國家法律不不予保護(hù)。。——鄭州市產(chǎn)權(quán)權(quán)產(chǎn)籍管理理辦法實(shí)施施辦法新建房屋的的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍籍管理凡新建的各各類房屋，，在房屋竣竣工三個月月內(nèi)，由房房屋所有權(quán)權(quán)人(自然然人人或或法法人人)按規(guī)規(guī)定定辦辦理理申申請請產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記手手續(xù)續(xù)。。并并提提交交上上級級主主管管機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的文文件件、、城城市市規(guī)規(guī)劃劃部部門門批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的建建筑筑許許可可證證、、建建筑筑紅紅線線圖圖、、工工程程質(zhì)質(zhì)量量檢檢驗(yàn)驗(yàn)證證和和土土地地使使用用證證等等有有關(guān)關(guān)資資料料。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司建建造造的的商商品品房房，，應(yīng)應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格格按按照照國國家家建建設(shè)設(shè)部部《關(guān)于于加加強(qiáng)強(qiáng)商商品品房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)產(chǎn)產(chǎn)籍籍登登記記管管理理的的通通知知》，在在房房屋屋竣竣工工三三個個月月內(nèi)內(nèi)(銷售售前前)，持持房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)資資質(zhì)質(zhì)證證書書和和營營業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照、、投投資資計(jì)計(jì)劃劃批批文文、、用用地地手手續(xù)續(xù)、、建建筑筑許許可可證證及及紅紅線線圖圖、、工工程程質(zhì)質(zhì)量量檢檢驗(yàn)驗(yàn)證證、、集集資資、、合合資資、、合合建建商商品品房房屋屋的的協(xié)協(xié)議議書書或或合合同同書書等等證證件件，，到到鄭鄭州州市市房房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)監(jiān)監(jiān)理理處處辦辦理理商商品品房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記(備案案)，領(lǐng)領(lǐng)取取《商品品房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記備備案案證證》后，，方方可可辦辦理理銷銷售售手手續(xù)續(xù)。。商品品房房屋屋的的購購買買方方須須在在購購買買房房屋屋三三個個月月內(nèi)內(nèi)(預(yù)售售商商品品房房，，自自結(jié)結(jié)算算之之日日起起三三個個月月內(nèi)內(nèi))，持持《商品品房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記備備案案證證》復(fù)印件，，購房協(xié)協(xié)議書或或合同書書，交易易管理部部門出具具的交易易契證等等手續(xù)，，到鄭州州市房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)監(jiān)理處辦辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)登記手手續(xù)，領(lǐng)領(lǐng)取《房屋所有有權(quán)證》。6物業(yè)管理理?xiàng)l例6.1對建設(shè)單單位的相相關(guān)規(guī)定定P22-23，建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)在銷售售物業(yè)之之前，制制定業(yè)主主臨時公公約，對對有關(guān)物物業(yè)的使使用、維維護(hù)、管管理、業(yè)業(yè)主利益益，業(yè)主主義務(wù)，，違約責(zé)責(zé)任等事事項(xiàng)依法法作出約約定。物物業(yè)買受受人在與與建設(shè)單單位簽訂訂物業(yè)買買賣合同同時，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對遵遵守業(yè)主主臨時公公約予以以書面承承諾。P24,住宅物業(yè)業(yè)的建設(shè)設(shè)單位，，應(yīng)當(dāng)通通過招投投標(biāo)的方方式選聘聘具有相相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)；投投標(biāo)人少少于３個個或者住住宅規(guī)模模較小的的，可以以采用協(xié)協(xié)議方式式選聘。。P25,建設(shè)單位位與物業(yè)業(yè)買受人人簽訂的的買賣合合同應(yīng)當(dāng)當(dāng)包含前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定的內(nèi)容容。P27,業(yè)主依法享享有的物物業(yè)共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的所有有權(quán)或者者使用權(quán)權(quán)，建設(shè)設(shè)單位不不得擅自自處分。。6.2物管條例例對物管管方的規(guī)規(guī)定從事物業(yè)業(yè)管理的的人員應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照國家有有關(guān)規(guī)定定，取得得職業(yè)資資格證書書。一個物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域由一一個物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)實(shí)施施物業(yè)管管理。物物業(yè)管理理企業(yè)可可以將物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的專項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)委托托給專業(yè)業(yè)性服務(wù)務(wù)企業(yè)，，但不得得將該區(qū)區(qū)域內(nèi)的的全部物物業(yè)管理理一并委委托給他他人。——物業(yè)管理理?xiàng)l例，，20036.3物管條例對業(yè)主的的規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的約定交交納物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用。已已竣工但但尚未出出售或者者尚未交交給物業(yè)業(yè)買受人人的物業(yè)業(yè)，物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用由建建設(shè)單位位交納。。業(yè)主依法法確需改改變公共共建筑和和共用設(shè)設(shè)施用途途的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在辦辦理有關(guān)關(guān)手續(xù)后后告知物物業(yè)管理理企業(yè)；；物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)確需改改變的，，應(yīng)當(dāng)首首先提請請業(yè)主大大會討論論決定同同意?！飿I(yè)管理理?xiàng)l例，，20036.4鄭州市物物業(yè)管理理的規(guī)定定物業(yè)管理理服務(wù)單單位與業(yè)業(yè)主委員員會按照照物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商約定具體體的收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目和和標(biāo)準(zhǔn)，，報(bào)市價價格主管管部門備案。定價方式式。為物價產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、、使用人人提供的的公共衛(wèi)衛(wèi)生清潔潔、公共共設(shè)施的的維修保保養(yǎng)和保保安、綠綠化等有有公共性性的服務(wù)務(wù)以及代代收繳水水電費(fèi)、、煤氣費(fèi)費(fèi)、有線線電視費(fèi)費(fèi)、電話話費(fèi)等公公眾代辦辦性質(zhì)的的服務(wù)收收費(fèi)，實(shí)實(shí)行政府定價價或者政政府指導(dǎo)導(dǎo)價。凡屬于于物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、、使用人人個別需需求提