懷化某地產(chǎn)項目投資評估報告

****項目

[投資可行性分析報告]導(dǎo)言

?導(dǎo)言地塊特性的觀察解讀地塊，因地制宜（兼顧地塊與市場）

?導(dǎo)言市場特性的觀察珍惜資源，嚴防熱銷陷阱

?導(dǎo)言效益的觀察方案，較比利潤和風(fēng)險的平衡市場環(huán)境了解項目發(fā)展的基礎(chǔ)：宏觀投資環(huán)境主要分為宏觀政策環(huán)境以及懷化房地產(chǎn)投資環(huán)境分析。挖掘項目發(fā)展的空間：市場背景分析主要分為懷化房地產(chǎn)市場概況以及當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場分析。項目未來競爭的預(yù)測：中方及周邊市場分析（包括市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品形態(tài)、戶型以及價格分析）。目標客戶特性分析：針對當(dāng)?shù)叵M者的調(diào)研分析，包括目標客群的定位以及消費者生活習(xí)性、需求特點分析。

過程：宏觀、中觀、微觀等三方面，四個階段

?市場環(huán)境推演過程報告推演過程市場研究與分析宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況宏觀投資環(huán)境競爭市場分析市場背景分析目標客戶研究政策對房地產(chǎn)影響房地產(chǎn)市場概況區(qū)域市場研究客戶演變特征周邊市場分析競爭環(huán)境預(yù)測結(jié)論一：區(qū)域快速上行的經(jīng)濟發(fā)展推動了城市化的進程，居民購房消費持續(xù)活躍，加之政府傾斜型的多元化激勵，未來懷化房地產(chǎn)消費需求將不斷增長。

?市場環(huán)境推演結(jié)論結(jié)論二：房地產(chǎn)市場整體呈波浪式向上走勢，市場規(guī)模不斷放大，市場價格穩(wěn)步上揚，市場需求和價格空間依然較大；住宅需求由單一化的傳統(tǒng)居住需求階段走向多元化、精細化的品質(zhì)生活需求，產(chǎn)品的可提升空間較大。結(jié)論三：建立在“兩大片區(qū)、四大細分市場”的基礎(chǔ)上，本項目可挖掘的的市場機會點可概括為兩大方向:一是升級型的公寓產(chǎn)品市場，二是經(jīng)濟型的別墅產(chǎn)品市場。

結(jié)論四：項目現(xiàn)階段的目標客戶可初步定位為以懷化市區(qū)人為主體的中產(chǎn)階層，主動郊區(qū)化為主，其次為以中方縣為工作或生活載體的購房群體。

多方案比較我們已經(jīng)找到了市場空間和目標客戶，并且知道了他們的需求，這只是項目成功的第一步。接下來，我們還需要

?多方案比較尋找——客戶需求、市場空間、地塊條件、開發(fā)商收益這四者之間的平衡點。這個平衡點，就是“容積率”。規(guī)劃相關(guān)指標標?多方案比較方案設(shè)定占地面積166668平方米，綜合合容積率1.6，限高18米。參照不同物業(yè)業(yè)類型容積率率根據(jù)經(jīng)驗和項項目的具體數(shù)數(shù)據(jù)，確定獨獨棟、單純TH、單純情景洋洋房的容積率率分別為0.3、0.65、1.2建筑形式高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率低品質(zhì)，高容積率獨立雙拼別墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5層疊加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16層多層1.1—1.31.3—1.51.5—1.711層小高層1.7—2.02.0—2.22.2—2.5以1.3和0.60為規(guī)劃上下限限。?多方案比較方案設(shè)定多方案規(guī)劃指指標（暫不考考慮商業(yè)等其其他配套物業(yè)業(yè)，假定純住住宅規(guī)劃）方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容積率1.31.21.11.00.90.80.70.6總建筑面積（㎡）216668200002183335166668150001133334116668100001方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八別墅建筑面積（㎡）001666733334500006666783334100001建筑比例009％20%33%50%71%100%洋房建筑面積（㎡）21666820000216666813333410000166667333340建筑比例100％100％91%80%67%50%29%0相對取大值。。?多方案比較編制說明項目貸款的年年利率根據(jù)中中國人民銀行行最新公布的的三至五年期期商業(yè)貸款利利率，并考慮慮到本項目自自身的一些因因素取9.7％為本項目的年年貸款利率。。本次估價選用用無風(fēng)險貼現(xiàn)現(xiàn)率加風(fēng)險調(diào)調(diào)整值法來確確定貼現(xiàn)率，，取一年期政政府債券7％作為無風(fēng)險險貼現(xiàn)率，考考慮到本項目目對象所在區(qū)區(qū)域現(xiàn)在和未未來的經(jīng)濟狀狀況及用途等等因素，本報報告認為類似似物業(yè)風(fēng)險調(diào)調(diào)值取3%較適宜，相加加后得出其貼貼現(xiàn)率為10％?？紤]到開開發(fā)本項目企企業(yè)面對的經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險、財財務(wù)風(fēng)險，基基準收益率確確定為12%。三個層次，多多角度。?多方案比較編制流程項目投資分析析：取項目開開發(fā)成本和開開發(fā)費用等最最可能的取值值，計算項目目總投資方案案的經(jīng)濟評價價及資金來源源。項目評估分析析：在項目總總投資的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，通過對對項目的財務(wù)務(wù)各項指標，，如：投資利利潤率、累計計凈現(xiàn)金流值值、內(nèi)部收益益率等一系列列經(jīng)濟指標的的測算來分析析項目的可行行與否。項目風(fēng)險評估估：本報告根根據(jù)對項目未未來的一系列列不確定因素素的分析，對對未來投資、、收入等因素素排列組合成成項目敏感性性項目盈虧平平衡分析。銷售定價?多方案比較評估依據(jù)區(qū)域價格走勢勢：從2006至2008年以來，懷化化市商品房價價格呈向上走走勢，平均年年度漲幅達到到19.4%，2007年甚至達到了了近年來的最最高峰38%。按照最保守守的增長速度度計算，本項項目未來三、、四年的年度度平均價格增增長速度設(shè)定定為8%。年份2006年2007年2008年銷售價格（元/平方米）126017391939增長率8.8%38%11.5%參考個案價格格：主城區(qū)小小高層洋房的的單價在2600元/㎡，較同一區(qū)域域普通公寓產(chǎn)產(chǎn)品高出20％以上。聯(lián)體體別墅的銷售售單價達到3500元/㎡，相對小高層層洋房的溢價價比例在40％左右。中方方地區(qū)公寓以以配套及定向向福利房為供供應(yīng)主流，產(chǎn)產(chǎn)品檔次偏低低，售價不具具備參考意義義。別墅產(chǎn)品品的市場可參參考的單價在在2600-3700元/㎡，獨立對聯(lián)列列產(chǎn)品的溢價價空間在40％左右。銷售定價。?多方案比較評估依據(jù)地段價差的界界定：城區(qū)是是懷化的城市市中心，地段段成熟度和認認知度的差異異對新區(qū)構(gòu)成成了地段價值值的不同，土土地價值的差差異是構(gòu)成項項目地段價差差的衡量標準準，地價差是是量化指標。。目前紫園所所在的城西地地區(qū)與本項目目所在的中方方片區(qū)的樓板板價差在400元/㎡上下?；▓@洋房的定定價：以紫園園2600元/㎡小高層為價格格參考原點，，剔除地段因因素，中方地地區(qū)同類產(chǎn)品品可達到的市市場售價在2200元/㎡。但考慮到本本項目多層電電梯洋房的稀稀缺性以及產(chǎn)產(chǎn)品的附加值值優(yōu)勢，產(chǎn)品品的溢價保守守設(shè)定為100元/㎡。因此，本項項目花園洋房房目前可達到到的銷售價格格初步設(shè)定為為2300元/㎡。兩類別墅的定定價：以花園園洋房為價格格原點，參照照聯(lián)列別墅相相對花園洋房房40％的產(chǎn)品溢價，，常規(guī)聯(lián)體別別墅可達到的的銷售價格為為3200元/㎡，考慮到本項項目聯(lián)列別墅墅品質(zhì)升級因因素，目前可可達到的銷售售價格初步設(shè)設(shè)定在3400元/㎡，獨立別墅作作為項目的標標桿性資源最最大化占有產(chǎn)產(chǎn)品，市場溢溢價在35%左右，獨立別別墅可達到的的銷售價格在在4600元/㎡。成本測算依據(jù)據(jù)。?多方案比較評估依據(jù)土地費用：土土地出讓金、、動拆遷費、、契稅及相關(guān)關(guān)手續(xù)費。按按實際發(fā)生額額21.5萬元/畝；建安工程費：：洋房和別墅墅造價按照750元/平方米和800元/平方米；前期費用：包包括規(guī)劃設(shè)計計研究費、可可行性研究費費、大市政配配套費等，按按行業(yè)標準上上限計提；基礎(chǔ)設(shè)施費用用：供電、水水、氣、排污污、綠化、環(huán)環(huán)衛(wèi)等，按行行業(yè)標準上限限計提；公共配套設(shè)施施費：為居民民服務(wù)配套建建設(shè)的各種非非營利性的配配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費，本項目目主要配套為為會所；開發(fā)間接費用用：開發(fā)現(xiàn)場場組織管理所所發(fā)生的各項項費用，按前前五項（除土土地成本外））的2%計提；不可預(yù)見費用用：開發(fā)經(jīng)營營活動中不可可預(yù)見的各項項費用，按前前五項（除土土地成本外））的2%計提；財務(wù)費用:開發(fā)企業(yè)為籌籌集資金而發(fā)發(fā)生的各項費費用，按實際際發(fā)生額計提提；銷售費用：房房地產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售過程中發(fā)發(fā)生的各項費費用，按項目目銷售收入的的3%計提。擬定開發(fā)計劃劃。?多方案比較評估依據(jù)工程計劃：每年4期，每期3個月方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容積率1.31.21.11.00.90.80.70.6開發(fā)分期18期18期18期14期14期22期22期30期開發(fā)周期4.5年4.5年4.5年3.5年3.5年5.5年5.5年7.5年擬定開發(fā)計劃劃。?多方案比較評估依據(jù)銷售計劃：方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容積率1.31.21.11.00.90.80.70.6銷售分期16期16期16期12期12期20期20期28期銷售周期4年4年4年3年3年5年5年7年總投資：方案案一至方案八八依次遞減?多方案比較投資分析項目總投資估算表序號項目單位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1土地費用萬元548354835483548354835483548354832前期費用萬元472343603997363332702907254321803基礎(chǔ)設(shè)施費用萬元256524822473246524572448244024324建筑安裝工程費萬元173331600014500130001150010000850070005公共配套設(shè)施費萬元112711101093107710601043102710106開發(fā)間接費萬元5154794414043663282902527不可預(yù)見費萬元5154794414043663282902528資本化財務(wù)費用萬元7287287287287287287287289費用（銷售及管理）萬元1789171616591509148214101479153710合計萬元3477732837308152870126711246752278020873總收入：建設(shè)設(shè)規(guī)模與銷售售收入呈非正正相關(guān)性?多方案比較投資分析項目總銷售收入估算表序號項目單位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1銷售數(shù)量㎡2166682000021833351666681500011333341166681000012銷售收入萬元59635572025530450297494074701249298512243平均銷售價格元/㎡27522860301730183294352642255122靜態(tài)盈利能力力：隨著容積積率降低，投投資利潤率逐逐步增大?多方案比較評估分析項目靜態(tài)盈利能力估算表序號項目單位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1成本萬元32988311202915627192252282326421301193372收入萬元59635572025530450297494074701249298512243營業(yè)稅金及附加萬元332531893083280427542621274828564凈收入萬元56310540135222147493466534439146549483685毛利萬元23322228932306520301214252112725249290326毛利率%41.4242.3844.1742.7445.9247.5954.2460.027費用萬元178917161659150914821410147915378土地增值稅萬元451745424949429050075442694584729稅前利潤萬元170161663516456145021493614274168251902310所得稅萬元4254415941143626373435684206475611凈利潤萬元127621247612342108771120210705126191426712項目總投資萬元347773283630815287012671124675227802087313投資利潤率（ROI）%36.738.0040.0537.941.9443.4955.3968.35動態(tài)盈利能力力：方案四和和方案五的IRR最大，回收期期最短?多方案比較評估分析項目動態(tài)盈利能力估算表序號項目單位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1財務(wù)內(nèi)部收益率%43.7347.4353.2267.1573.7231.9927.9828.392靜態(tài)投資回收期年3.052.932.712.112.043.623.965.34投資評估比較較：多方案各各有優(yōu)劣?多方案比較結(jié)論方案八屬于最最具激進的組組合方案，靜靜態(tài)收益最優(yōu)優(yōu)，動態(tài)指標標卻最差方案五動態(tài)指指標最優(yōu)，項項目投資能在在最短的時間間回收，但靜靜態(tài)指標并沒沒有突出的優(yōu)優(yōu)勢。方案一投資最最大，需要占占用大量的資資本金，對資資金籌措的要要求最高方案四以及方方案六凈利潤潤和投資利潤潤率處于最低低水平。方案二、三以以及方案七的的各項指標相相對中庸，盈盈利指標的說說服力不強。。序號指標名稱單位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1項目總投資萬元34777328363081528701267112467522780208732凈利潤萬元12762124761234210877112021070512619142673投資利潤率（ROI）%36.738.0040.0537.941.9443.4955.3968.354財務(wù)內(nèi)部收益率%43.7347.4353.2267.1573.7231.9927.9828.395靜態(tài)投資回收期年3.052.932.712.112.043.623.965.34我們已經(jīng)設(shè)定定了容積率的的上下限方案案，并且知道道了上述方案案的優(yōu)劣，這只是容積率率選取的第一一步。接下來，我們們還需要?多方案比較結(jié)論尋找——在已確立的上上下限之間的的最優(yōu)點。這個最優(yōu)點，，就是項目的的“最佳容積積率”。?多方案比較結(jié)論項目總投資與與容積率指標標基本呈線性性直線關(guān)系，，隨著容積率率的增大，總總投資額亦不不斷增大?？偼顿Y額的增增加對開發(fā)資資金籌措提出出了更高的要要求。以方案案八為投資基基數(shù)，其余七七個方案的投投資增加值以以及因貸款增增加產(chǎn)生的財財務(wù)費用增加加值依次遞增增?；貧w模型：各方案總投資資走勢圖方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容積率1.31.21.11.00.90.80.70.6增加值（萬元）1390411963994278285838380219070財務(wù)費用增加值（萬元）3304284223621395104011295660?多方案比較結(jié)論在不考慮各方方案的財務(wù)增增加值情況下下，項目凈利利潤與容積率率指標呈非線線性關(guān)系，當(dāng)當(dāng)容積率指標標低于0.8，即別墅物業(yè)業(yè)的配比達到到50％以上，別墅墅的高利潤空空間得到較為為明顯的體現(xiàn)現(xiàn)。而當(dāng)容積積率指標大于于1.0之后，隨著建建筑面積的增增大，實現(xiàn)的的收益亦隨之之增加。在考慮各方案案的財務(wù)增加加值情況下，，項目凈利潤潤與容積率指指標呈非線性性關(guān)系，整體體而言，項目目的容積率指指標越低，凈凈利潤越大，，在容積率0.8-1.3間容積率0.9的凈利潤實現(xiàn)現(xiàn)最高。各方案凈利潤潤走勢圖各方案凈利潤潤走勢圖（剔剔除財務(wù)增加加值）回歸模型：回歸模型：?多方案比較結(jié)論投資利潤率與與容積率指標標呈非線性直直線關(guān)系，但但隨著容積率率的增大，投投資利潤率逐逐步降低。項目內(nèi)部收益益率與容積率率指標呈非線線性關(guān)系，在在容積率0.6-0.9之間，隨著容容積率的增大大，項目內(nèi)部部收益率逐步步增大。但0.9-1.3間，隨著容積積率的增大,內(nèi)部收益率逐逐步減小。各方案投資利利潤率走勢圖圖各方案內(nèi)部收收益率走勢圖圖回歸模型：?多方案比較結(jié)論方案0.9-1.3之間，在0.9處形成三個峰峰值和一個谷谷池，三個峰峰值包括凈利利潤最高值、、投資利潤率率最高值以及及財務(wù)內(nèi)部收收益率最大值值,一個谷池指項項目總投資最最小值，顯而而易見此規(guī)劃劃指標在0.9-1.3區(qū)間內(nèi)處于最最優(yōu)狀態(tài)。多曲線擬合模模型回歸模型：?多方案比較結(jié)論方案0.6-0.9之間，方案0.6-0.8間靜態(tài)收益和和動態(tài)收益形形成了較大的的反差，將兩兩者指標結(jié)合合來看。多曲線線擬合合模型型回歸模模型：：?多方案案比較較結(jié)論論對比以以上方方案的的單位位回收收期內(nèi)內(nèi)投資資收益益，方方案五五（容容積率率0.9）取得得最大大值，，即該該方案案的綜綜合盈盈力能能力最最強，，有著著最優(yōu)優(yōu)的投投資資資金恢恢復(fù)能能力。。方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容積率1.31.21.11.00.90.80.70.6項目凈利潤（萬元）1276212476123421087711202107051261914267投資回收期3.052.932.712.112.043.623.965.34單位回收期收益（萬元）41844258455451555491295731872672√?多方案案比較較結(jié)論論容積率0.9的方案具備了最佳的盈利能力、最優(yōu)的投資資金恢復(fù)能力。

本項目目的優(yōu)優(yōu)選容容積率率方案案為：：0.9優(yōu)選方方案評評估?優(yōu)選方方案評評估方案案概況況以上規(guī)規(guī)劃方方案僅僅限于于投資資評估估模擬擬，未未計入入商業(yè)業(yè)等公公建配配套面面積，，與實實際規(guī)規(guī)劃方方案存存有一一定偏偏差。。規(guī)劃相關(guān)經(jīng)濟指標模擬面積配比模擬占地面積166668M2套均面積130M2200M2300M2綜合容積率0.9戶數(shù)769戶213戶25戶總建筑面積150001M2比例76％21％3％建筑密度％面積100001425007500綠地率40％比例5％28％67％總戶數(shù)1007戶?優(yōu)選方方案評評估投資資分析析項目總總投資資為26711萬元，主要要由土土地成成本、、以及及建安安成本本構(gòu)成成，分分別占占了總總投資資的21%、43%，其中中建安安成本本所占占比重重最大大。其中財財務(wù)費費用主主要是是指銀銀行貸貸款成成本，，項目目以土土地費費用作作為企企業(yè)自自有資資金投投資；；以前前期費費用、、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施費用用、建建筑安安裝工工程費費用以以及其其它投投入為為貸款款來源源，貸貸款金金額暫暫定為為2500萬元，以利利率9.7％計算算，貸貸款三三年滾滾動開開發(fā)，，產(chǎn)生生財務(wù)務(wù)費用用728萬元。?？偼顿Y資項目總投資估算表序號項目單位數(shù)量1土地費用萬元54832前期費用萬元32703基礎(chǔ)設(shè)施費用萬元24574建筑安裝工程費萬元115005公共配套設(shè)施費萬元10606開發(fā)間接費萬元3667不可預(yù)見費萬元3668資本化財務(wù)費用萬元7289費用（銷售及管理）萬元148210合計萬元26711總收入入?優(yōu)選方方案評評估投資資分析析本項目目總的的銷售售收入入為49407萬元，，可銷銷售數(shù)數(shù)量為為150001平方米米，項項目的的整體體均價價為3294元/平方米米。銷售收入(萬元)銷售數(shù)量（M2）平均銷售價格（元/M2）494071500013294靜態(tài)盈盈利能能力?優(yōu)選方方案評評估評估估分析析本項目目總的的銷售售收入入為49407萬元，總投投資為為26711萬元，，稅前利利潤為為14936萬元，，凈利利潤11202萬元，投資資利潤潤率（（ROI）41.94%。序號指標名稱單位數(shù)量1成本萬元252282收入萬元494073營業(yè)稅金及附加萬元27544凈收入萬元466535毛利萬元214256毛利率%45.927費用萬元14828土地增值稅萬元50079稅前利潤萬元1493610所得稅萬元373411凈利潤萬元1120212項目總投資%2671113投資利潤率（ROI）%41.94動態(tài)盈盈利能能力?優(yōu)選方方案評評估評估估分析析全部自自有資資金內(nèi)內(nèi)部收收益率率：IRR=73.72%累計凈凈現(xiàn)金金流量量：9607萬元財務(wù)凈凈現(xiàn)值值：NPV=9115萬元靜態(tài)投投資回回收期期：2.04年動態(tài)盈盈利能能力?優(yōu)選方方案評評估評估估分析析融資狀狀態(tài)內(nèi)內(nèi)部收收益率率：IRR=93.81%累計凈凈現(xiàn)金金流量量：6379萬元財務(wù)凈凈現(xiàn)值值：NPV=7338萬元靜態(tài)投投資回回收期期：1.0年盈虧平平衡分分析?優(yōu)選方方案評評估風(fēng)險險評估估本項目目的盈盈虧平平衡點點適中中，項項目盈盈利機機會多多，所所承擔(dān)擔(dān)風(fēng)險險的能能力較較強。。本項目目銷售售的價價格位位于平平衡點點上的的變化化幅度度相對對較小小，特特別是是售價價允許許降低低的最最大幅幅度為為-42.93％，考考慮到到其受受到市市場變變化較較大。。在實實際操操作中中，是是要控控制好好價格格這個個因素素。變化因素基本方案收入或費用（萬元）盈虧平衡點（利潤=0）臨界點（內(nèi)部收益率=12%）變化率（%）收入或費用（萬元）變化率（%）收入或費用（萬元）銷售價格49407-42.9328198-42.0728620土地費用5483351.1224735241.8418743建安成本11500162.6130200159.1329800其它費用8245234.6127589213.1725821敏感性性分析析?優(yōu)選方方案評評估風(fēng)險險評估估土地成成本敏敏感性性分析析土地成成本變變化對對動態(tài)態(tài)指標標的影影響較較大，，財務(wù)務(wù)指標標差別別范圍圍在正正負24個百分分點內(nèi)內(nèi)主要經(jīng)濟指標土地成本（↓15％）土地成本（↓10％）土地成本（↓5％）土地成本（基本方案）土地成本（↑5％）土地成本（↑10％）土地成本（↑15％）毛利率(%)47.747.146.545.945.344.744.2投資利潤率(%)44.643.742.841.941.140.339.5不融資IRR(%)86.381.777.673.770.266.963.9融資IRR(%)117.8108.9101.093.887.381.576.2敏感性性分析析?優(yōu)選方方案評評估風(fēng)險險評估估銷售收收入敏敏感性性分析析銷售收收入變變化對對財務(wù)務(wù)指標標的影影響明明顯，，當(dāng)銷銷售收收入變變化正正負15個百分分點，，財務(wù)務(wù)指標標差別別范圍圍在正正負10-40個百分分點內(nèi)內(nèi)主要經(jīng)濟指標銷售價格（↓15％）銷售價格（↓10％）銷售價格（↓5％）銷售價格（基本方案）銷售價格（↑5％）銷售價格（↑10％）銷售價格（↑15％）毛利率(%)36.439.943.145.948.550.853.0投資利潤率(%)29.933.937.941.945.949.853.4不融資IRR(%)51.558.666.073.781.789.898.1融資IRR(%)57.569.581.693.8106.2118.7131.3敏感性性分析析?優(yōu)選方方案評評估風(fēng)險險評估估銀行借借貸敏敏感性性分析析銀行借借貸變變化對對財務(wù)務(wù)指標標的影影響不不大。。銀行行借貸貸變化化正負負15個百分分點，，財務(wù)務(wù)指標標差別別范圍圍正負負1個百分分點內(nèi)內(nèi)主要經(jīng)濟指標銀行貸款（↓15％）銀行貸款（↓10％）銀行貸款（↓5％）銀行貸款（基本方案）銀行貸款（↑5％）銀行貸款（↑10％）銀行貸款（↑15％）毛利率(%)46.1646.0846.045.945.8545.7745.69投資利潤率(%)42.4242.2642.1041.941.7841.6241.46不融資IRR(%)73.4273.5273.6273.773.8173.9174.01融資IRR(%)93.3993.5393.6793.893.9594.0994.23敏感性性分析析?優(yōu)選方方案評評估風(fēng)險險評估估價格變變化曲曲線的的斜率率較大大，導(dǎo)導(dǎo)致未未來本本項目目的內(nèi)內(nèi)部收收益率率的變變動幅幅度較較大，，說明明本項項目對對于項項目的的未來來售價價的敏敏感性性相對對較強強，需需要加加強項項目后后期銷銷售中中價格格的控控制力力度。。通過對對優(yōu)選選方案案的投投資評評估和和風(fēng)險險評估估我們發(fā)發(fā)現(xiàn)，，?優(yōu)選方方案評評估結(jié)論論財務(wù)評評估結(jié)結(jié)論——優(yōu)選方方案（（容積積率0.9）具備備較強強的可可行性性該方方案具具備了了最佳佳的盈盈利能能力和和投資資資金金恢復(fù)復(fù)能力力,在多方方案的的比較較中，，項目目的凈凈利潤潤最高高,內(nèi)部收收益率率最大大。按照照保守守測算算(成本費費用均均按照照行業(yè)業(yè)及可可比項項目的的上限限為標標準,售價按按照目目前市市場平平均水水平),該方案案的投投資收收益率率高于于社會會平均均收益益率。。對方方案風(fēng)風(fēng)險評評估得得出，，項目目的盈盈利機機會多多，抗抗風(fēng)險險能力力較強強，但但項目目對未未來售售價的的敏感感性較較強。。設(shè)計計初期期需要要強調(diào)調(diào)戶型型面積積的控控制，，以利利于在在一定定總價價范圍圍內(nèi)提提升單單價按按照。?？尚行孕钥偨Y(jié)結(jié)總體體市市場場定定位位?可行行性性總總結(jié)結(jié)市市場場研研究究總總論論從從區(qū)區(qū)域域市市場場發(fā)發(fā)展展空空間間來來看看，，目目前前市市場場主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品為為普普通通小小高高層層、、多多層層公公寓寓，，部部分分別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品。。升升級級型型公公寓寓以以及及品品質(zhì)質(zhì)型型別別墅墅是是目目前前市市場場產(chǎn)產(chǎn)品品空空白白點點。。創(chuàng)創(chuàng)新新產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型比比較較少少，，各各類類物物業(yè)業(yè)的的價價值值區(qū)區(qū)分分不不明明顯顯。。單單純純的的普普通通公公寓寓開開發(fā)發(fā)，，項項目目將將被被周周邊邊龐龐大大的的競競爭爭市市場場所所包包圍圍，，售售價價實實現(xiàn)現(xiàn)亦亦難難以以突突破破區(qū)區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)有有的的價價格格體體系系，，不不具具備備市市場場可可行行性性。。單單純純的的高高端端別別