寧波某廣場(chǎng)項(xiàng)目建議書T報(bào)告模板

寫字樓部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)估方案實(shí)施策略項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容寫字樓市場(chǎng)分布注明：左圖僅列出寧波目前品質(zhì)相對(duì)尚可的已投入使用的寫字樓圓圈的大小與該項(xiàng)目可使用辦公面積的體量成正比顏色代表相對(duì)品質(zhì)，深藍(lán)色最高，紅色其次，淺藍(lán)色最低寧波現(xiàn)已投入使用的寫字樓分布較為分散，以海曙區(qū)寫字樓數(shù)量最多，而東部新城的開(kāi)發(fā),使江東區(qū)成為目前寧波寫字樓發(fā)展最快的區(qū)域。市場(chǎng)分析---租金寫字樓租金報(bào)價(jià)分布注明:由于絕大多數(shù)寫字樓為銷售型寫字樓,不同業(yè)主報(bào)價(jià)會(huì)存在比較大的差異項(xiàng)目名稱租金報(bào)價(jià)（元/平方米/天）波特曼中心4人民保險(xiǎn)大廈3.2(含物業(yè)費(fèi))華聯(lián)寫字樓2.3天寧大廈1.9(含物業(yè)費(fèi))世貿(mào)中心1.5崇光大廈1.4現(xiàn)有寫字樓租金以1-1.5元/平方米/天為主，品質(zhì)相對(duì)較高的寫字樓租金多在2-3元/平方米/天，個(gè)別項(xiàng)目租金突破3元/平方米/天市場(chǎng)分析---售價(jià)項(xiàng)目名稱銷售報(bào)價(jià)（元/平方米）中農(nóng)信國(guó)際商務(wù)大廈9,000華聯(lián)寫字樓11,000都市仁和中心12,000華宏國(guó)際中心10,000金隆國(guó)際16,000波特曼中心19,000奧麗賽大廈6,000麒鱗大廈8,000上東國(guó)際8,000月湖銀座8,500恒隆中心12,000寧波市中心寫字樓售價(jià)達(dá)10000元/平方米以上，隨著2005年初政府宏觀調(diào)控及大量寫字樓陸續(xù)上市，售價(jià)基本保持穩(wěn)定上東國(guó)際約70,000平方米萬(wàn)豪中心約20,000平方米金隆國(guó)際約34,000平方米月湖國(guó)際約25,000平方米參考項(xiàng)目-波特曼中心地址：彩虹北路52號(hào)開(kāi)發(fā)商：辦公體量：約30,000平方米寫字樓樓層數(shù)：地上26層（名義29層），地下2層樓層凈高：2.7米單層面積：約1,300平方米單元面積：91-292平方米得房率：65%電梯系統(tǒng)：5部富士通客梯，載重1.15噸，3米/秒空調(diào)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)盤管中央空調(diào)，約克機(jī)組停車位：200銷售均價(jià)：約15,000元/平方米參考項(xiàng)目-波特曼中心客戶名稱APL美集物流運(yùn)輸伊藤忠商事達(dá)升物流志英（香港）投資咨詢長(zhǎng)品油品遼寧朝暉駿光國(guó)際貨運(yùn)明敏投資咨詢伊松公司唐寧街在線寧波東夢(mèng)制衣面積約1,300平方米約300平方米約1,300平方米約300平方米約300平方米約100平方米約140平方米約100平方米約100平方米約100平方米寧波市現(xiàn)有最高端寫字樓之一，聚集了大量的外資企業(yè)客戶,現(xiàn)入住率80%左右參考項(xiàng)目-金隆國(guó)際地址：鎮(zhèn)明路、靈橋路交界處開(kāi)發(fā)商：建筑面積：總計(jì)52,000平方米，辦公區(qū)34,000平方米樓層數(shù)：地上26層，地下2層樓層凈高：2.7米單層面積：1,350平方米單元面積：120-160平方米得房率：70%架空地板：10厘米電梯系統(tǒng)：5部奧的斯客梯空調(diào)系統(tǒng)：麥克維爾VRV車位：422個(gè)竣工時(shí)間：2007年銷售均價(jià)：約15,000元/平方米寧波在售最高端寫字樓之一，從品質(zhì)上基本超過(guò)現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)參考項(xiàng)目-萬(wàn)豪中心競(jìng)爭(zhēng)分析地處三江口黃金地段，周邊文化氛圍濃厚，江景優(yōu)勢(shì)突出和義大道為集酒店、辦公、商業(yè)、休閑等功能為一體綜合性項(xiàng)目，萬(wàn)豪品牌的引入顯著提升了其整體檔次綜合硬件配置在寧波已有及在建寫字樓項(xiàng)目中是最高的周邊辦公氛圍略顯不足，平面設(shè)計(jì)降低了其得房率和使用效率項(xiàng)目概況該項(xiàng)目由寧波xx開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，是和義大道項(xiàng)目的一期項(xiàng)目，高159米，為海曙區(qū)在建最高建筑，包含酒店、寫字樓及商務(wù)配套，寫字樓為4-19層，總體量約2萬(wàn)平方米項(xiàng)目預(yù)計(jì)2007年底交付使用，目前正在進(jìn)行地上結(jié)構(gòu)施工，尚未正式開(kāi)盤，正在進(jìn)行前期的客戶積累工作寫字樓基本配置：Low-e中空玻璃幕墻；11米挑高大堂；標(biāo)準(zhǔn)層凈高2.65米，150毫米架空地板；VAV空調(diào)系統(tǒng)，提供24小時(shí)冷卻水；5部迅達(dá)客梯，預(yù)計(jì)平均等待時(shí)間在30秒以內(nèi)；六類布線系統(tǒng)；約400個(gè)車位寧波市目前售價(jià)最高的寫字樓之一，無(wú)論從地理位置還是產(chǎn)品包裝上,都體現(xiàn)了頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn),但項(xiàng)目的平面上問(wèn)題較大參考項(xiàng)目分析-新天地國(guó)際70%得房率：總計(jì)3.3萬(wàn)平方米停車場(chǎng)停車位：物業(yè)管理：主樓約2,200平方米，小樓約700平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積：72平方米最小面積：主樓13.7米挑高大堂大堂：2006年竣工時(shí)間3.7米樓層高度：7,000-9,000元/平方米銷售均價(jià)：主樓8部電梯電梯系統(tǒng)：21-26層地上層數(shù)：5幢寫字樓，建筑面積120,000平方米，辦公約100,000平方米建筑面積：開(kāi)發(fā)商：民安路1066號(hào)地址：東部新城區(qū)域的第一個(gè)寫字樓項(xiàng)目,在售的二期項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到9800元/平方米,體現(xiàn)了區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)近期的迅速增長(zhǎng)區(qū)域分析東部新城鄞州新城中心城區(qū)高新區(qū)區(qū)域域分分析析-租售售方方式式租賃賃市市場(chǎng)場(chǎng)銷售售市市場(chǎng)場(chǎng)上東東國(guó)國(guó)際際雷迪迪森森中中心心廣廣場(chǎng)場(chǎng)東城城國(guó)國(guó)際際銀城城國(guó)國(guó)際際萬(wàn)特特商商務(wù)務(wù)新天天地地國(guó)國(guó)際際區(qū)域分分析-項(xiàng)目品品質(zhì)上東國(guó)國(guó)際雷迪森森新天地地國(guó)際際９５商商務(wù)萬(wàn)特商商務(wù)中中心東城國(guó)國(guó)際本項(xiàng)目目準(zhǔn)甲級(jí)級(jí)甲級(jí)國(guó)際甲甲級(jí)區(qū)域分分析-銷售價(jià)價(jià)格上東國(guó)國(guó)際理想價(jià)價(jià)格新天地地國(guó)際際９５商商務(wù)萬(wàn)特商商務(wù)中中心4000500060007000800090001100012000平方米米8000~98007700~90006000~70006000~670011000~1200010000區(qū)域分分析-客戶來(lái)來(lái)源東部新新城中心城城區(qū)高新區(qū)區(qū)1.區(qū)域性性強(qiáng)2.市中心心遷移移(原租賃賃客戶戶)3.寧波本地客客戶為主4.外資客戶缺缺少上東國(guó)際:30%新天地國(guó)際際:30%９５商務(wù):10%萬(wàn)特商務(wù)中中心:10%區(qū)域分析-客戶置業(yè)原原因目前寧波本本地的客戶戶心態(tài)樂(lè)觀觀,認(rèn)為區(qū)域未未來(lái)規(guī)劃,政府的遷入入將有效帶帶動(dòng)寫字樓樓價(jià)格上升升,周邊住宅價(jià)價(jià)格達(dá)到7000-8000元/平方米購(gòu)買原因價(jià)格低品質(zhì)高租房不如買買房區(qū)域發(fā)展?jié)摑摿^(qū)域分析-置業(yè)面積5070100150200300400500600平方米300~400上東國(guó)際理想面積新天地國(guó)際際９５商務(wù)萬(wàn)特商務(wù)中中心區(qū)域?qū)懽謽菢欠指钪髁αγ娣e為100-150平方米,但根據(jù)目前前實(shí)際成交交情況,300-400平方米的客客戶比例明明顯上升,考慮到市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì),建議以300-400為主力面積積項(xiàng)目分析-項(xiàng)目簡(jiǎn)介競(jìng)爭(zhēng)分析開(kāi)發(fā)商為知知名發(fā)展商商，其開(kāi)發(fā)發(fā)的上海xx廣場(chǎng)成功塑塑造了高端端物業(yè)的市市場(chǎng)形象總部寫字樓樓暫定只租租不售，在在吸引高端端寫字樓客客戶方面具具有吸引力力周邊多為中中低檔住宅宅，商務(wù)氛氛圍較差項(xiàng)目概況該項(xiàng)目由xx集團(tuán)投資資的寧波波xx有限公司司開(kāi)發(fā)，，包含寫寫字樓、、沃爾瑪瑪購(gòu)物中中心及休休閑購(gòu)物物商場(chǎng)，，寫字樓樓部分包包含一棟棟近4萬(wàn)平方米米的總部部寫字樓樓和一棟棟2萬(wàn)平方米米的分割割較為靈靈活的銷銷售型寫寫字樓項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)2009年交付使使用，目目前正在在進(jìn)行基基礎(chǔ)工程程施工總部寫字字樓基本本配置：：Low-e中空玻璃璃幕墻；；12米挑高大大堂；標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層層高3.6米；風(fēng)機(jī)機(jī)盤管空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)；5部客梯；；整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目總計(jì)計(jì)約600個(gè)車位項(xiàng)目分析析-本項(xiàng)目機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)通過(guò)寫字字樓產(chǎn)品品品質(zhì)的的塑造，，建設(shè)寧寧波市場(chǎng)場(chǎng)上頂級(jí)級(jí)寫字樓樓形象，，形成與與其他寫寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目差異異化的產(chǎn)產(chǎn)品定位位。利用xx品牌市場(chǎng)場(chǎng)知名度度所產(chǎn)生生的公信信價(jià)值，，以及軟軟件服務(wù)務(wù)特色優(yōu)優(yōu)勢(shì)，促促成高于于寧波市市場(chǎng)上所所有寫字字樓項(xiàng)目目市場(chǎng)形形象。品牌價(jià)值產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)域發(fā)展通過(guò)對(duì)區(qū)區(qū)域發(fā)展展影響力力的資源源利用，，突顯本本項(xiàng)目地地段上的的增值潛潛力，結(jié)結(jié)合高端端的產(chǎn)品品定位,提升項(xiàng)目目市場(chǎng)影影響力。。項(xiàng)目分析析-項(xiàng)目定位位價(jià)格售價(jià):12500-13000元/平方米租金:3.5-4.0元/平方米面積租賃:半層/整層客戶戶為主,部分分割割客戶300平方米銷售:半層/整層客戶戶超過(guò)30%,主力面積積300-400平方米客戶租賃:外資企業(yè)業(yè)/本地知名名企業(yè)銷售:區(qū)域企業(yè)業(yè)客戶/市中心遷遷移客戶戶/其他區(qū)域域遷移客客戶/投資客戶戶產(chǎn)品租賃:國(guó)際甲級(jí)級(jí)寫字樓樓銷售:甲級(jí)產(chǎn)權(quán)權(quán)寫字樓樓寧波市最頂級(jí)的寫字樓,東部新城商務(wù)王座東部新城城商務(wù)王王座東部新城城將成為為商務(wù)和和市政中中心，也也是東部部工業(yè)和和生態(tài)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)的的商業(yè)和和金融中中心，主主要承擔(dān)擔(dān)商務(wù)金金融、行行政管理理、會(huì)議議博覽、、科技資資訊、公公共文化化、居住住等城市市功能，，并配套套完善的的商業(yè)服服務(wù)、生生活休閑閑等設(shè)施施。新城城將在提提高寧波波城市的的形象與與品質(zhì)上上扮演重重要角色色，是寧寧波面向向二十一一世紀(jì)的的形象和和標(biāo)志。。寧波xx廣場(chǎng)必將成為為東部新城商商務(wù)區(qū)的標(biāo)桿桿高地。借勢(shì)東部新城城規(guī)劃發(fā)展動(dòng)動(dòng)力東部新城商務(wù)務(wù)王座xx的強(qiáng)大品牌資資源合誠(chéng)汽車車大廈廈中信大廈廈陸家嘴新金融融區(qū)項(xiàng)目上海xx廣場(chǎng)中信泰富富擁有有一支對(duì)對(duì)香港港及中國(guó)國(guó)大陸陸物業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)具具備豐富富知識(shí)識(shí)及經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的專專業(yè)隊(duì)伍伍。隊(duì)隊(duì)伍一直直參與與物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的每每個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)───由物物色投資資機(jī)會(huì)會(huì)到工程程興建建、以至至物業(yè)業(yè)建成后后的日日常管理理，均均鉅細(xì)無(wú)無(wú)遺。。專業(yè)而資深的的團(tuán)隊(duì)完全具具備打造寧波波頂級(jí)寫字樓樓的開(kāi)發(fā)實(shí)力力。東部新城商務(wù)務(wù)王座卓越領(lǐng)先的硬硬件品質(zhì)xx廣場(chǎng)的寫字樓樓采用國(guó)際甲甲級(jí)寫字樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),無(wú)柱式、超大大空間的平面面利于自由分分割，同時(shí)滿滿足了現(xiàn)代企企業(yè)總部辦公公的需求，挑挑空大堂、VAV空調(diào)，高速電電梯以及架空空地板等內(nèi)部部設(shè)施更將領(lǐng)領(lǐng)先于寧波其其他高端寫字字樓項(xiàng)目，成成為寧波寫字字樓發(fā)展的新新標(biāo)桿。東部部新新城城商商務(wù)務(wù)王王座座國(guó)際際化化的的商商務(wù)務(wù)社社區(qū)區(qū)xx廣場(chǎng)場(chǎng)在在寫寫字字樓樓及及裙裙房房商商業(yè)業(yè)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上設(shè)設(shè)置置了了一一應(yīng)應(yīng)俱俱全全的的綜綜合合配配套套項(xiàng)項(xiàng)目目和和設(shè)設(shè)施施，，為為融融商商務(wù)務(wù)、、商商業(yè)業(yè)、、休休閑閑、、文文化化等等功功能能于于一一體體的的國(guó)國(guó)際際化化、、高高端端的的城城市市綜綜合合體體，，是是商商務(wù)務(wù)社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)企企業(yè)業(yè)客客戶戶，，提提升升商商務(wù)務(wù)效效率率，，享享受受休休閑閑商商務(wù)務(wù)環(huán)環(huán)境境以以及及全全方方位位專專業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)的的地地方方。。總建筑面面積：約約14萬(wàn)平方米米總體定位位：多多功能集集合體的的商業(yè)賣賣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布布：兩兩幢甲級(jí)級(jí)智能化化商務(wù)樓樓一個(gè)大型型精品商商業(yè)、國(guó)國(guó)際連連鎖大賣賣場(chǎng)市場(chǎng)推廣廣顧問(wèn)+租售代理理合作方式式價(jià)格目標(biāo)標(biāo)：售價(jià):12500-13000元/平方米,通過(guò)戴德德梁行的的專業(yè)能能力能夠夠達(dá)到一一定比例例的增長(zhǎng)長(zhǎng)租金:平均租金金為3.5-4.0元/平方米/天目標(biāo)客客戶：租賃:外資企企業(yè)/本地知知名企企業(yè)銷售:區(qū)域企企業(yè)客客戶/市中心心遷移移客戶戶/其他區(qū)區(qū)域遷遷移客客戶/投資客客戶銷售目目標(biāo)簽約率率(%)全面實(shí)實(shí)現(xiàn)銷銷售目目標(biāo)項(xiàng)目竣竣工678910111212345620082009100806050403020100市場(chǎng)預(yù)預(yù)熱及及客戶戶累積積簽約率率:60%簽約率率:90%戴德梁梁行提提議進(jìn)進(jìn)行四四步走走計(jì)劃劃，即即準(zhǔn)備期期:2007年7月至2008年2月強(qiáng)銷期期:2008年6月至2009年3月預(yù)熱期期:2008年3月至2008年5月鞏固期期:2009年4月至2009年6月銷售策策略導(dǎo)入期2007年6月-2008年5月階段目標(biāo)市場(chǎng)導(dǎo)入，項(xiàng)目形象初步建立主要工作內(nèi)容1.銷售工具準(zhǔn)備：DM、樓書、項(xiàng)目網(wǎng)站、售樓處布置、銷售價(jià)格表、項(xiàng)目效果圖、銷售合同等）２.客戶積累：最大限度積累有效客戶，項(xiàng)目周邊DM派發(fā)、掃樓、DTZ客戶資源salescall)，爭(zhēng)取鎖定一家大型客戶購(gòu)買。３.租賃部分：主力租戶尋找，確定意向客戶前期主主推項(xiàng)項(xiàng)目2號(hào)樓的的銷售售，為為后期期1號(hào)樓的租賃賃推廣奠定定基礎(chǔ)銷售策略階段一推出樓層4，5，9，13層推出面積5400平方米銷售目標(biāo)5000平方米推出時(shí)間項(xiàng)目開(kāi)盤推盤理由：給第一批客戶足夠的選擇范圍，即高中低區(qū)各一個(gè)層面，以滿足不同需求盡可能保留連續(xù)樓層以預(yù)留給大型客戶保留最低幾個(gè)層面，以便后期的價(jià)格提升銷售策略階段二推出樓層6，7，8，10，11，12層推出面積8100平方米銷售目標(biāo)8400平方米推出時(shí)間第一批銷售80%以后推盤理由：在順利完成第一批銷售任務(wù)以后，將價(jià)格略高的中間樓層推出，以得到適當(dāng)?shù)膬r(jià)格提升盡可能以半層或整層銷售面對(duì)市場(chǎng)合理銷控，4個(gè)整層，2個(gè)小分隔單元銷售策略階段三推出樓層2，3，14，15，16，17層推出面積8100平方米銷售目標(biāo)7200平方米推出時(shí)間先期部分銷售80%以上推盤理由：高區(qū)部分在最后時(shí)刻銷售有利于提升整體銷售均價(jià)低區(qū)樓層在最后銷售的價(jià)格將受到整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升的帶動(dòng)通過(guò)高低區(qū)的價(jià)差比，合理分配目標(biāo)客戶租賃目標(biāo)簽約率(%)全面實(shí)現(xiàn)租租賃目標(biāo)1234567891011121234562009100806050403020100簽約率:90%戴德梁行提提議進(jìn)行兩兩步走計(jì)劃劃，即預(yù)租期:2008年10月至2009年2月強(qiáng)租期:2009年3月至2009年12月租賃策略根據(jù)租戶品品質(zhì)的好壞壞，分配樓樓層；以大面積租租戶需求為為主；大中小面積積在各層均均勻分布，，滿足大中中型租戶對(duì)對(duì)面積擴(kuò)租租的需求。。在出租率達(dá)達(dá)到50%以后，在品品質(zhì)相同的的情況下，，優(yōu)先考慮慮預(yù)算較高高的租戶；；考慮到項(xiàng)目目要求,整層客戶比比例達(dá)到50%。充分考慮層層差因素,以保證價(jià)格格的穩(wěn)步遞遞增xx廣場(chǎng)1號(hào)辦公樓分隔面積名義層實(shí)際層單元分隔2225整層/半層2123單元分隔2022單元分隔1921整層/半層1820整層1719單元分隔1618整層1517單元分隔1416單元分隔1315整層1212單元分隔1111整層1010單元分隔99整層/半層88單元分隔77主力租戶6655大堂/裙房商業(yè)租賃策略xx廣場(chǎng)1號(hào)辦公樓分隔面積名義層實(shí)際層單元分隔2225整層/半層2123單元分隔2022單元分隔1921整層/半層1820整層1719單元分隔1618整層1517單元分隔1416單元分隔1315整層1212單元分隔1111整層1010單元分隔99整層/半層88單元分隔77主力租戶6655大堂/裙房商業(yè)階段一：推出部分低低區(qū)樓面，，引入主力力租戶階段二：推出部分中中區(qū)小分割割樓面，迅迅速提升租租金階段三：推出剩余低低區(qū)小分割割樓面，提提升低區(qū)租租金階段四：推出高區(qū)部部分整層或或半層樓面面，加快消消化速度階段五：推出高區(qū)部部分小分割割樓面，進(jìn)進(jìn)一步提升升項(xiàng)目平均均租金階段六：推出最高層層保留樓面面，爭(zhēng)取最最高租金戴德梁行服服務(wù)內(nèi)容建立立專專業(yè)業(yè)、、專專職職市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣小小組組寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)定定期期分分析析及及研研究究對(duì)xx廣場(chǎng)場(chǎng)軟軟件件的的專專業(yè)業(yè)建建議議項(xiàng)目目定定位位及及市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣的的專專業(yè)業(yè)建建議議市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣工工具具的的討討論論與與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商業(yè)業(yè)、、法法律律文文件件的的起起草草和和專專業(yè)業(yè)建建議議面對(duì)對(duì)特特定定客客戶戶的的軟軟性性市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣定期期工工作作進(jìn)進(jìn)度度匯匯報(bào)報(bào)市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣活活動(dòng)動(dòng)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)及及管管理理2.寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)定定期期分分析析及及研研究究戴德德梁梁行行會(huì)會(huì)按按月月提提供供不不間間斷斷的的寧寧波波寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)最最新新行行情情。。分分析析在在該該項(xiàng)項(xiàng)目目竣竣工工前前后后會(huì)會(huì)影影響響該該項(xiàng)項(xiàng)市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣的的主主要要因因素素。。4.項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位及及市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣的的專專業(yè)業(yè)建建議議為幫幫助助貴貴司司能能更更好好地地為為xx廣場(chǎng)場(chǎng)作作市市場(chǎng)場(chǎng)策策略略定定位位，，戴戴德德梁梁行行會(huì)會(huì)在在不不同同的的市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣階階段段提提供供相相應(yīng)應(yīng)的的租租售售價(jià)價(jià)格格以以及及進(jìn)進(jìn)度度策策略略。。物業(yè)業(yè)管管理理資產(chǎn)產(chǎn)管管理理租客客組組合合結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)租客客與與業(yè)業(yè)主主關(guān)關(guān)系系6.面對(duì)對(duì)特特定定客客戶戶的的軟軟性性市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣在xx廣場(chǎng)開(kāi)開(kāi)展展正正式式竣竣工工之之前前，，戴戴德德梁梁行行會(huì)會(huì)組組織織幾幾次次軟軟性性市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣活活動(dòng)動(dòng)作作為為正正式式推推廣廣的的前前奏奏。。戴戴德德梁梁行行會(huì)會(huì)協(xié)協(xié)同同各各類類媒媒體體從從上上海海商商界界中中挑挑選選一一些些非非常常知知名名的的公公司司我我們們會(huì)會(huì)通通過(guò)過(guò)富富有有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的的專專業(yè)業(yè)人人員員聯(lián)聯(lián)絡(luò)絡(luò)和和跟跟進(jìn)進(jìn)他他們們。。其其主主要要目目的的在在于于：：在xx廣場(chǎng)正式推廣廣前引起市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注及強(qiáng)烈烈興趣。確認(rèn)可能的大大型前期客戶戶收集更多的市市場(chǎng)最新信息息為順利貫徹徹市場(chǎng)推廣作作更好的規(guī)劃劃及改進(jìn)押金及付款方方式面積實(shí)用率稅收及及運(yùn)營(yíng)營(yíng)成本本標(biāo)識(shí)大堂控控制分租及及轉(zhuǎn)租租權(quán)利利（租租賃部部分））擴(kuò)租權(quán)權(quán)、續(xù)續(xù)租權(quán)權(quán)（租租賃部部分））大廈命命名權(quán)權(quán)停車位位及費(fèi)費(fèi)用業(yè)主交交付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)9.市市場(chǎng)推推廣活活動(dòng)的的開(kāi)發(fā)發(fā)及建建議一旦各各類市市場(chǎng)工工具及及專職職推廣廣小組組準(zhǔn)備備完畢畢，戴戴德梁梁行會(huì)會(huì)迅速速對(duì)所所有目目標(biāo)客客戶進(jìn)進(jìn)行大大量的的推廣廣工作作，包包括各各類常常規(guī)市市場(chǎng)推推廣活活動(dòng)和和特別別營(yíng)銷銷活動(dòng)動(dòng)租售目目標(biāo)確定階階段廣廣告預(yù)預(yù)算及及推廣廣計(jì)劃劃設(shè)立現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)接接待中中心、、樣板板層圍板、、燈箱箱、橫橫幅、、標(biāo)識(shí)識(shí)牌發(fā)發(fā)布海報(bào)、、多媒媒體媒媒介制制作準(zhǔn)準(zhǔn)備禮品、、手袋袋等促促銷用用品準(zhǔn)準(zhǔn)備公關(guān)活活動(dòng)準(zhǔn)準(zhǔn)備與與執(zhí)行行平面媒媒體發(fā)發(fā)布(報(bào)紙、、雜志志)開(kāi)展軟軟性媒媒體宣宣傳記者招招待會(huì)會(huì)準(zhǔn)備備與執(zhí)執(zhí)行新聞發(fā)發(fā)布會(huì)會(huì)準(zhǔn)備備與執(zhí)執(zhí)行本公司司尋找找大型型機(jī)構(gòu)構(gòu)客戶戶本公司司數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)客客戶資資源利利用本公司司企業(yè)業(yè)客戶戶資源源利用用準(zhǔn)備期期簽約率率(%)全面實(shí)實(shí)現(xiàn)租租售目目標(biāo)1008060504030201007912369123691232007200820092010準(zhǔn)備期期銷售率率:90%項(xiàng)目竣竣工出租率率:90%租售目目標(biāo)樓書、、海報(bào)報(bào)、單單張、、多媒媒體發(fā)發(fā)布平面媒媒體發(fā)發(fā)布(報(bào)紙、、雜志志)繼續(xù)開(kāi)開(kāi)展軟軟性媒媒體宣宣傳本公司司刊物物、互互連網(wǎng)網(wǎng)宣傳傳發(fā)布布開(kāi)盤儀儀式準(zhǔn)準(zhǔn)備與與執(zhí)行行行政研研討會(huì)會(huì)準(zhǔn)備備與執(zhí)執(zhí)行公關(guān)活活動(dòng)準(zhǔn)準(zhǔn)備與與執(zhí)行行大型機(jī)機(jī)構(gòu)客客戶跟跟進(jìn)本公司司內(nèi)部部數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)客客戶跟跟進(jìn)本公司司企業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)客戶戶跟進(jìn)進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)人人員銷銷售推推廣調(diào)整推推廣進(jìn)進(jìn)度銷銷控表表建立客客戶服服務(wù)管管理系系統(tǒng)預(yù)熱期簽約率(%)全面實(shí)現(xiàn)租租售目標(biāo)1008060504030201006912369123691232007200820092010預(yù)熱期銷售率:90%項(xiàng)目竣工出租率:90%租售目標(biāo)圍板、燈箱箱、橫幅、、標(biāo)識(shí)導(dǎo)向向牌發(fā)布樓書、海報(bào)報(bào)、單張、、多媒體媒媒介發(fā)布平面媒體發(fā)發(fā)布(報(bào)紙、雜志志)繼續(xù)開(kāi)展軟軟性媒體宣宣傳戴德梁行定定期刊物、、互聯(lián)網(wǎng)主主頁(yè)宣傳發(fā)發(fā)布大型機(jī)構(gòu)客客戶跟進(jìn)戴德梁行內(nèi)內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)客戶跟進(jìn)進(jìn)戴德梁行企企業(yè)服務(wù)客客戶跟進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)人員銷銷售推廣大范圍上門門拜訪潛在在客戶房地產(chǎn)同業(yè)業(yè)中介客戶戶推廣與跟跟進(jìn)調(diào)整推廣進(jìn)進(jìn)度銷控表表調(diào)整售價(jià)策策略建立客戶服服務(wù)管理系系統(tǒng)強(qiáng)銷期簽約率(%)全面實(shí)現(xiàn)租租售目標(biāo)1008060504030201006912369123691232007200820092010銷售率:90%項(xiàng)目竣工出租率:90%強(qiáng)銷期租售目標(biāo)2007200820092010繼續(xù)開(kāi)展軟軟性媒體宣宣傳戴德梁行定定期刊物、、互連網(wǎng)主主頁(yè)宣傳發(fā)發(fā)布客戶服務(wù)管管理程序化化、制度化化戴德梁行內(nèi)內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)客戶跟進(jìn)進(jìn)戴德梁行企企業(yè)服務(wù)客客戶跟進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)人員銷銷售推廣繼續(xù)上門拜拜訪潛在客客戶房地產(chǎn)同業(yè)業(yè)中介客戶戶推廣與跟跟進(jìn)篩選客戶提提升大廈市市場(chǎng)價(jià)值調(diào)整售價(jià)策策略鞏固期簽約率(%)全面實(shí)現(xiàn)租租售目標(biāo)1008060504030201006912369123691232007200820092010鞏固期銷售率:90%項(xiàng)目竣工工出租率:90%預(yù)租期租售目標(biāo)標(biāo)2007200820092010繼續(xù)開(kāi)展展軟性媒媒體宣傳傳戴德梁行行定期刊刊物、互互連網(wǎng)主主頁(yè)宣傳傳發(fā)布客戶服務(wù)務(wù)管理程程序化、、制度化化戴德梁行行內(nèi)部數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)客客戶跟進(jìn)進(jìn)戴德梁行行企業(yè)服服務(wù)客戶戶跟進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)人員員推廣繼續(xù)上門門拜訪潛潛在客戶戶房地產(chǎn)同同業(yè)中介介客戶推推廣與跟跟進(jìn)篩選客戶戶提升大大廈市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值租賃價(jià)格格調(diào)整強(qiáng)租期簽約率(%)全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)租售目目標(biāo)1008060504030201006912369123691232007200820092010銷售率:90%項(xiàng)目竣工工出租率:90%強(qiáng)租期寧波xx——商業(yè)部分分市場(chǎng)分析析項(xiàng)目定位位服務(wù)內(nèi)容容宏觀商業(yè)業(yè)市場(chǎng)寧波商業(yè)業(yè)地產(chǎn)自自2003年以來(lái)，，呈現(xiàn)供供過(guò)于求求的現(xiàn)象象。截止止至2005年第三季季度的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，供供需結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)一步步失調(diào)，，供需比比達(dá)到1.6。寧波市商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的租售售價(jià)格未未受供需需失衡的的影響，，保持上上漲趨勢(shì)勢(shì)，但上上漲幅度度有所減減緩。截止至2005年第三季季度的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，寧寧波商業(yè)業(yè)市場(chǎng)1樓的整體體平均租租金約為為4元/平方米/天。商業(yè)業(yè)的平均均售價(jià)約約為8000元/平方米/天。注：最新的數(shù)數(shù)據(jù)有待進(jìn)一一步市場(chǎng)研究究后取得。主要商業(yè)市市場(chǎng)分布寧波現(xiàn)有商商業(yè)分布主主要集中在在市中心三三江口區(qū)域域。現(xiàn)已形形成兩大主主要商業(yè)中中心：1、天一廣場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)區(qū)寧波最繁華華的商業(yè)區(qū)區(qū)域，以中中山東路為為主要干道道，以天一一廣場(chǎng)為核核心，眾多多百貨商店店、購(gòu)物中中心及超市市為輻射的的商業(yè)中心心區(qū)，是寧寧波最主要要的商業(yè)中中心地帶。。2、老外灘商商業(yè)區(qū)位于三江交交匯處的江江北區(qū)三江江口區(qū)域，，具有當(dāng)?shù)氐丶爱悋?guó)建建筑風(fēng)貌的的建筑群，，豐富的餐餐飲、休閑閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)態(tài)，使得該該區(qū)域形成成為寧波市市內(nèi)最具個(gè)個(gè)性的特色色商業(yè)街區(qū)區(qū)。代表性商業(yè)業(yè)項(xiàng)目—天一廣場(chǎng)總占地面積積：19.3萬(wàn)平方米總建筑面積積：22萬(wàn)平方米1F平均租金：：9.8元/平方米/天整體入駐率率：100%天一廣場(chǎng)內(nèi)內(nèi)部業(yè)態(tài)涵涵蓋零售、、餐飲、休休閑娛樂(lè)等等各方面，，整體以零零售主力為為主，其次次為餐飲和和休閑娛樂(lè)樂(lè)類。注：最新的的數(shù)據(jù)有待待進(jìn)一步市市場(chǎng)研究后后取得。代表性商業(yè)業(yè)項(xiàng)目—老外灘注：最新的的數(shù)據(jù)有待待進(jìn)一步市市場(chǎng)研究后后取得。配合老外灘灘的建筑特特色及沿江江景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)內(nèi)業(yè)態(tài)以餐餐飲、休閑閑娛樂(lè)為主主，形成市市內(nèi)最具特特色的休閑閑商業(yè)區(qū)。?？傉嫉孛娣e積：4.89萬(wàn)平方米總建筑面積積：7.45萬(wàn)平方米1F平均租金：：5.2元/平方米/天整體入駐率率：70%未來(lái)商業(yè)發(fā)發(fā)展未來(lái)寧波商商業(yè)將形成成3個(gè)層次的發(fā)發(fā)展格局。。項(xiàng)目周邊商商業(yè)環(huán)境分分析注：最新的的數(shù)據(jù)有待待進(jìn)一步市市場(chǎng)研究后后取得。家樂(lè)福及天天倫商廈組組成區(qū)域內(nèi)內(nèi)唯一的商商業(yè)中心，，為周邊區(qū)區(qū)域居民提提供必要的的生活類商商業(yè)。地塊周邊多多為沿街店店鋪，并以以生活服務(wù)務(wù)類為主，，滿足居民民日常生活活需要。未來(lái)項(xiàng)目周周邊規(guī)劃的的七里墊商商業(yè)中心、、東部新城城內(nèi)均有大大量商業(yè)供供應(yīng)，區(qū)域域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將更為激激烈。同時(shí)，周邊邊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)的整體環(huán)環(huán)境和消費(fèi)費(fèi)檔次仍以以中檔為主主，待進(jìn)一一步發(fā)展和和提高。項(xiàng)目周邊商商業(yè)與中心心商業(yè)的對(duì)對(duì)比分析注：最新的的數(shù)據(jù)有待待進(jìn)一步市市場(chǎng)研究后后取得。租金水平商業(yè)租金最最高的為家家樂(lè)福內(nèi)商商鋪，租金金約為20元/平方米/天。主要由由于家樂(lè)福福內(nèi)良好的的人流效應(yīng)應(yīng)和租賃商商鋪的供不不應(yīng)求造成成。依靠賣場(chǎng)的的品牌號(hào)召召力和穩(wěn)定定的客流，，同時(shí)考慮慮到賣場(chǎng)內(nèi)內(nèi)鋪位的小小分割特點(diǎn)點(diǎn)和以零售售為主的業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn)，，賣場(chǎng)內(nèi)租租金的水平平往往高于于其他區(qū)域域租金水平平。項(xiàng)目地塊周邊邊由于未形成成良好的商業(yè)業(yè)環(huán)境和氛圍圍，因而租金金水平偏低。。項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)與中心商業(yè)業(yè)的對(duì)比分析析注：最新的數(shù)數(shù)據(jù)有待進(jìn)一一步市場(chǎng)研究究后取得。入駐率作為全市最重重要的商業(yè)區(qū)區(qū)，天一廣場(chǎng)場(chǎng)商鋪目前基基本滿租，入入駐率達(dá)到100%。項(xiàng)目附近的家家樂(lè)福大賣場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)部商鋪，，依靠大賣場(chǎng)場(chǎng)的外在強(qiáng)勢(shì)勢(shì)驅(qū)動(dòng)，經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況較佳，，入駐率也達(dá)達(dá)到100%。地塊周邊由于于商鋪形態(tài)、、檔次、經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況參差不不齊，有少量量的空置房，，入駐率約為為90%老外灘商業(yè)區(qū)區(qū)由于尚處在在市場(chǎng)培育期期，入駐率約約為75%。項(xiàng)目初析-目標(biāo)消費(fèi)群設(shè)設(shè)想周一~周五（工作日）本項(xiàng)目辦公樓人員區(qū)內(nèi)政府、機(jī)關(guān)人員其他商務(wù)性消費(fèi)者當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)老板當(dāng)?shù)刂懈呤杖氚最I(lǐng)和個(gè)體老板區(qū)域內(nèi)居民重要性引發(fā)需求商務(wù)餐飲、娛娛樂(lè)特色、休閑餐餐飲精致生活體驗(yàn)驗(yàn)商務(wù)配套服務(wù)務(wù)周六、周日（節(jié)假日）區(qū)域內(nèi)居民、新家庭周邊區(qū)域居民過(guò)境、休閑的商務(wù)、旅游客其他區(qū)域中高消費(fèi)力的居民重要性時(shí)尚潮流服飾、配飾、精品生活、家居、家電、百貨休閑餐飲、娛樂(lè)配套服務(wù)引發(fā)需求*以上只是是初步設(shè)想，，仍應(yīng)在后續(xù)續(xù)服務(wù)工作中中進(jìn)行論證及及深化。項(xiàng)目初析-商業(yè)業(yè)態(tài)配比比20-25%20-25%25-30%15-20%5-10%*上述業(yè)態(tài)態(tài)配比將在后后續(xù)服務(wù)工作作中進(jìn)行論證證及深化。目標(biāo)零售商國(guó)際、國(guó)內(nèi)具具知名度、具具經(jīng)營(yíng)性的中中端零售商為本項(xiàng)目引入入商業(yè)新概念念為本項(xiàng)目打造造商務(wù)、商業(yè)業(yè)的中心寧波xx——合作方式服務(wù)收費(fèi)團(tuán)隊(duì)組成DTZ介紹戴德梁行介紹紹TheStaubachCompanyUSHeadquarters,Dallas,Texas,USA1784年,其中一家參參與合資組成成戴德梁行的的ChesshireGibson公司于英英國(guó)正式開(kāi)業(yè)業(yè).1987年,戴德梁行行集團(tuán)母公司司Debenham,Tewson&ChinnocksHoldingsplc在倫倫敦交易所上上市。隨后,公司更名為為DTZHoldingsplc.DTZ全球網(wǎng)絡(luò)40個(gè)國(guó)家200分公司10,000員工DTZ大中華網(wǎng)絡(luò)13分公司4,700員工67城市1,870,000,000元投融資2006年中國(guó)區(qū)62個(gè)2,837,316平方米商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目租售代理127個(gè)12,866,118平方米商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目市場(chǎng)顧問(wèn)429個(gè)61,342,577平方米物業(yè)管理服務(wù)務(wù)物業(yè)管理發(fā)展商/投資者物業(yè)用戶建筑/裝修物業(yè)/設(shè)施管理研究顧問(wèn)估價(jià)及及顧問(wèn)問(wèn)投資顧顧問(wèn)建筑顧顧問(wèn)物業(yè)管管理酒店店管管理理設(shè)施施管管理理物業(yè)業(yè)買買賣賣及及租租賃賃代代理理?住宅宅?寫字字樓樓?商鋪鋪