2006年大連某商業(yè)大廈投資項目咨詢報告

AA商業(yè)大廈投資項目咨詢報告目錄序言正文第一部分、商業(yè)大廈現(xiàn)狀與歷史沿革介紹.........................................................11、商業(yè)大廈現(xiàn)狀調(diào)查....................................................................................12、商業(yè)大廈歷史背景介紹............................................................................4第二部分、抵債資產(chǎn)情況介紹....................................................................................51、抵債資產(chǎn)取得情況介紹...................................................................................52、抵債資產(chǎn)歷史處置情況介紹...........................................................................6第三部分、商業(yè)大廈存在的問題情況說明.........................................................71、產(chǎn)權(quán)瑕疵問題...................................................................................................72、法律糾紛問題...................................................................................................73、租賃問題...........................................................................................................84、房屋主體及配套設(shè)施損壞問題.....................................................................10第四部分、2003年拍賣情況分析.............................................................................10

第五部分、物業(yè)價值的分析......................................................................................12一、大連市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場價格走勢判斷...................................12（一）大連市宏觀經(jīng)濟(jì)運行現(xiàn)狀................................................................12

（二）大連市房地產(chǎn)價格走勢判斷............................................................15

（三）大連市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢判斷........................................................17

（四）商業(yè)大廈項目市場定位分析.....................................................22二、商業(yè)大廈市場價值判斷........................................................................29第六部分、重新投入成本分析..................................................................................31（一）完善產(chǎn)權(quán)費用...........................................................................................32（二）租戶清理費用的統(tǒng)計...............................................................................34（三）商業(yè)大廈的裝飾費和設(shè)施設(shè)備改造費............................................36第七部分、2008年商業(yè)大廈無瑕疵狀態(tài)價值判斷.........................................38

第八部分、結(jié)論及建議..............................................................................................401AA商業(yè)大廈投資項目咨詢報告序言中國某某資產(chǎn)管理公司：商業(yè)大廈投資項目的可行性進(jìn)行論證?；谏鲜鑫惺马?，某某咨詢有限公司于2006年4月日至2006年4月24日，對商業(yè)大廈投資項目進(jìn)行了現(xiàn)場調(diào)查，收集資料，并以調(diào)查收集的某資產(chǎn)管理公司提出的關(guān)于商業(yè)大廈投資項目的下述三個問題提供了咨詢商業(yè)大廈投資改造的必要性、投資預(yù)算的合理性和大廈改造完成后的價值分析，經(jīng)營收入預(yù)測的合理性，可實現(xiàn)市場價格的可行性。咨詢意見詳細(xì)結(jié)論見報告正文。某某咨詢有限公司2006年4月29日1AA商業(yè)大廈投資項目咨詢報告正文第一部分、AA商業(yè)大廈現(xiàn)狀與歷史沿革介紹1、商業(yè)大廈現(xiàn)狀調(diào)查（1）商業(yè)大廈地理位置大連商業(yè)大廈位于大連市沙河口區(qū)南平街60處。大廈北側(cè)近河川街，南側(cè)臨南沙街，西側(cè)為南平街，東側(cè)為住宅區(qū)。AA商業(yè)大廈綜合樓，東西朝向，配貨梯1部。地上四層，地下一層（隨南低北高坡勢，商業(yè)大廈占地面積4191.75平方米，建筑面積14676.40平方米，1999年5月取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，土地用途為商服用地。大廈所在區(qū)域為大連市三類區(qū)，土地級別為四級地二類區(qū)，見下表：建類物業(yè)名稱建成時間筑類功能占地面積建筑面積層數(shù)區(qū)級土地類別批復(fù)土地用途土地出讓年限證件編號型別大連AA商業(yè)大廈1999年鋼混結(jié)構(gòu)獨棟、綜合商服樓4195.75平方米14676.40平方米地上四一層三類區(qū)四級地二類區(qū)商業(yè)服務(wù)用地至2040年大民權(quán)證沙單字第1999506592號（3）商業(yè)大廈目前使用狀況根據(jù)現(xiàn)場走訪和收集到的大廈資料顯示，商業(yè)大廈地下1層至地上4層的使用狀況如下：地下一層：北側(cè)目前由臺山建材倉庫使用，用途為倉庫；南側(cè)：做餐飲用途，分別為松江春餅店和品一品烤肉店使用；地上一層北側(cè)地上一層南側(cè)地上一層：藍(lán)夢園超市、零售服裝店和新疆烤肉店；2目前空置；地上三層：出租給個人－李順憲，做倉儲使用；32000置；頂層：頂層為電梯機(jī)房，部分租賃給電信公司頂層部分做機(jī)房和信號發(fā)射臺之用。頂層機(jī)房頂層2、商業(yè)大廈歷史背景介紹根據(jù)現(xiàn)場訪談了解：AA建造該大廈，向大連農(nóng)業(yè)銀行借款1600萬元。建造完成后，大連裝飾工程有限公司出資2600萬元購買1600萬元用于償還大連三環(huán)裝飾工程公司在取得商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)后，辦理了房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，證載權(quán)屬人為大連裝飾工程公司。4第二部分、抵債資產(chǎn)情況介紹1、抵債資產(chǎn)取得情況介紹2000年至2001年期間，中國建設(shè)銀行大連沙河口支行（以下簡稱“建行商業(yè)大廈有限公司簽訂了3份貸款協(xié)議：序號貸款金額期限1200萬元2000年8月18日——2002年8月17日21,600萬元2000年9月5日——2002年9月4日3700萬元2001年1月3日——2002年1月2日貸款協(xié)議約定由大連市裝飾工程公司（以下簡稱“供抵押擔(dān)保，抵押物為裝飾公司所有的位于大連市沙河口區(qū)南平街60號的房屋，抵押建筑面積14,676.40平方米。2001年月12日，建行大連沙河口支行就上述三筆貸款起訴大連商業(yè)大廈和其抵押擔(dān)保人2001）大經(jīng)初字第653、654、655號民事判決，判決建行大2003年3月25日2003年3月31日立案執(zhí)200萬及利息789,580.211,600萬元及利息6,273,037.83元，本金700萬及利息3,006,842.22元。在執(zhí)行過程中，大連中院對上述三筆貸款的抵押物－被執(zhí)行人裝飾公司所有的位于大連市沙河口區(qū)南平街60號的房屋進(jìn)行評估、拍賣，三次拍賣均流拍。根據(jù)調(diào)查，大連中院主持第三次拍賣的時間為2003年，拍賣底價為25,920,000.00元。大連中院執(zhí)行過程中，原申請執(zhí)行人于2004年6月28日與中國信達(dá)資產(chǎn)裝飾公司的上述三筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司沈陽辦事處。中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司沈陽辦事處于2004年月29日又將該債權(quán)轉(zhuǎn)讓給5了建行大連沙河口支行所享有的對大連商業(yè)大廈有限公司的債權(quán)合計人民幣3148.28萬元，其中本金計人民幣2500萬元，截止2004年6月30日催收利息人民幣648.28萬元。某某大連辦接受債權(quán)后，向大連中院申請恢復(fù)執(zhí)行，大連中院于2005年4月182001653、654655裝飾公司所有的大連市沙河口區(qū)南平街60號房屋－大連商業(yè)大廈以第三次拍賣保留價25,920,000.00元抵償給某某大連辦所有，以償還其所欠等額債務(wù)。2、抵債資產(chǎn)歷史處置情況介紹（12005年4月182001653654655大連中院在2003年進(jìn)行了最后一次拍賣，拍賣底價2592萬元，拍賣流拍。（2）根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查了解：某某大連辦接收該抵債資產(chǎn)后，經(jīng)辦事處資產(chǎn)處26002500商業(yè)大廈的拍賣中止建2006年2月，拍賣公司反饋消息有意向買受人對該資產(chǎn)感興趣，但建議某某大連辦將拍賣底價降致2000萬元，才能確保成交?？紤]到該價格已低于某某大連辦的預(yù)期，經(jīng)營部門再到實地了解情況，對并該地的房地產(chǎn)市場進(jìn)行初步摸底，認(rèn)為以低于2600萬元的價格處置該抵債資產(chǎn)不符合最大化的要求，建議某某大6資產(chǎn)處置審查委員會審查，同意了經(jīng)營部門的意見。第三部分、AA商業(yè)大廈存在的問題情況說明通過我們對現(xiàn)場勘查和收集資料顯示，商業(yè)大廈主要存在如下的問題：1、產(chǎn)權(quán)瑕疵問題權(quán)證沙單字第1999506592號）和土地使用權(quán)證（大國用（2000）字第0003038實際情況我們無法核實。根據(jù)在大連市國土資源和房屋局了解到，AA商業(yè)大廈欠繳土地出讓金3,644,475,124,555,593.920%元；另欠繳土地出讓金滯納金21,943,384.70元。據(jù)大連市房地產(chǎn)交易所提供的數(shù)據(jù)，商業(yè)大廈欠繳交易所交易費420,038.56元，契稅1,680,154.24元。從上述情況判斷，由于某某大連辦未獲得該大廈的房屋所有權(quán)證和使用權(quán)證的原件，其原件流失在外，為了規(guī)避風(fēng)險，我們建議：某某大連辦應(yīng)盡快與有關(guān)房產(chǎn)和土地管理部門取得聯(lián)系，提出申請辦理原土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的作廢手續(xù)。2、法律糾紛問題商業(yè)大廈在于2000年8月18日全部抵押給建行大2001年9月20日全部抵押給大連華育科技發(fā)展有限公司，限公司現(xiàn)已向大連中院申請執(zhí)行回轉(zhuǎn)。但現(xiàn)場調(diào)查過程中未見正式的法律文件。商業(yè)大廈的73筆債權(quán)全部由2000年9月5日、2000年8月18日和2001年1月3日，而某某大連辦調(diào)查的商業(yè)大廈抵押給大連華育科技發(fā)展有限公司的登記時間為2001年9月20日。物發(fā)展有限公司申請執(zhí)行回轉(zhuǎn)缺乏法律依據(jù)。根據(jù)律師提供的意見，我們認(rèn)為，大連華育科技發(fā)展有限公司提出的申請執(zhí)行回轉(zhuǎn)事宜，缺乏足夠的法律依據(jù)。但為了規(guī)避風(fēng)險，某某大連辦應(yīng)盡快著手調(diào)查原房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的下落，通過法律手段，盡快的取得房屋和土地的產(chǎn)權(quán)，辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。3、租賃問題我們根據(jù)收集到的租賃協(xié)議和現(xiàn)場對部分租戶的調(diào)查，結(jié)果顯示：（1）商業(yè)大廈目前存在不合理的長期租賃、不合理的低租價、不合理有關(guān)情況租賃情況介紹如下：8其中：地上一層的新疆烤肉店未見租約，無法判斷其是從原業(yè)主處租賃取用者為眾達(dá)外語培訓(xùn)學(xué)校，其租賃來源無法調(diào)查獲得。（2）各租戶在取得AA商業(yè)大廈的租約時，商業(yè)大廈的實際業(yè)主為：大連裝飾工程公司，而租賃協(xié)議的出租方（除轉(zhuǎn)租協(xié)議外）均為：大連AA綜合超市有限公司；（3）2003年12月5日，大連市中級人民法院發(fā)布通告，對于被執(zhí)行人大連裝飾工程公司擅自將已經(jīng)查封的負(fù)。針對上述有關(guān)情況，遼寧某某律師事務(wù)所出具了相關(guān)的法律意見：2000年8月18日建行大連沙河口支行與大連AA裝飾工程公司簽訂抵押協(xié)裝飾工程公司不得出租抵押物；而所有檔案中商業(yè)大廈的出租協(xié)議均在2000年8月18日之后簽訂，且并非房屋所有權(quán)人大連議應(yīng)屬無效。通過對上述問題進(jìn)行分析，并結(jié)合有關(guān)租約的約定情況，我們認(rèn)為商業(yè)大廈簽訂的租約存在如下問題：?租約主體不合理：大連綜合超市有限公司非商業(yè)大廈的業(yè)主，在未經(jīng)大廈業(yè)主－大連主簽訂租賃協(xié)議；?商業(yè)大廈有關(guān)協(xié)議均未辦理備案手續(xù)；?租約約定期限長、租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場租金水平；9?租戶中存在普遍的轉(zhuǎn)租問題，甚至部分樓層存在2次以上的轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，部分樓層在繼續(xù)的招租過程中；?供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主存在實際上的違約行為。4、房屋主體及配套設(shè)施損壞問題在漏水情況，目前由租戶做了臨時維護(hù)。根據(jù)上述情況和實地詢問顯示：?保養(yǎng)；?損壞，如不及時的注意該問題，大廈的損壞程度將更加的嚴(yán)重。第四部分、2003年拍賣情況回顧及分析根據(jù)我們的現(xiàn)場調(diào)查和收集的資料顯示，商業(yè)大廈在2003年進(jìn)行了最后一次的拍賣，拍賣保留價為2592萬元，結(jié)果未拍賣成功。本數(shù)據(jù)，和我們通過現(xiàn)場調(diào)查所了解到的商業(yè)大廈的歷史，我們對2003年商業(yè)大廈在完全產(chǎn)權(quán)情況下的各項價值進(jìn)行了回顧和分析，分析比較如下：10項目賬面價值成本價值市場價值總價（萬元）4,564.453,685.805,541.47單價（元平方米）3,110.062,511.383,775.77需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金；成本價值：代表在2003年，重置建造商業(yè)大廈的建筑成本和土地取得成本成本；市場價值：根據(jù)對2003年大連市房地產(chǎn)市場調(diào)查，測算得到的商業(yè)大廈的市場價格。如按2003年最后拍賣保留價2592費用應(yīng)為：2592萬元＋691.64萬元（完善產(chǎn)權(quán)應(yīng)繳納的稅費）＝3283.64萬元?？梢钥闯觯弘m然該拍賣價已經(jīng)低于最低的成本價3,685.80萬元，但是2003年仍未拍賣成交。我們對導(dǎo)致拍賣流拍的原因分析如下：1、產(chǎn)權(quán)問題納金等，作為競買人對此存在加大的疑慮，影響競買人出價購買；2、管理問題重新改造，需投入較大的資金；3、租戶問題實力、社會背景及綜合整合能力的競買人，存在較大的障礙；4、市場定位－四層主要為倉儲用途，市場定位不合理，沒有充分挖掘大廈潛在的商業(yè)價值，導(dǎo)致競買人對項目的價值判斷偏低；5、片區(qū)發(fā)展?fàn)顩r2003年，臺山片區(qū)處于改造階段，主要分布有大型工業(yè)企業(yè)和原企業(yè)職工規(guī)模，沒有對競買者形成足夠的吸引力。第五部分、物業(yè)價值的分析商業(yè)大廈在完整產(chǎn)權(quán)、建筑功能完善、無外界負(fù)面影響情況下的市場價值進(jìn)行分析。一、大連市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場價格走勢判斷（一）大連市宏觀經(jīng)濟(jì)運行現(xiàn)狀?經(jīng)濟(jì)總量根據(jù)統(tǒng)計，2005年大連全市生產(chǎn)總值2335億元，按可比價格計算比2004年增長19.02%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14.1億元，增長9.21%；第二產(chǎn)業(yè)增加值200.620.40%158.519.20%產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為7.2:50.7:42.1。2001-2005年大連GDP的增長及其結(jié)構(gòu)(單位：億元)2500983.9

2000825.415001000550626.5714.51183.9983.3782.5661.1574.2500111.4118.5135.5153.1167.2020012002200320042005第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)12從上述數(shù)據(jù)可見，大連市經(jīng)濟(jì)增長勢頭明顯，產(chǎn)業(yè)發(fā)展均衡，保持了良好的發(fā)展態(tài)勢。?消費支出2005年大連市城鎮(zhèn)居民可支配性收入為119942004年增長了15.6%.對應(yīng)的城鎮(zhèn)居民消費性支出為9996元，比上年增長了15.3%.城鎮(zhèn)居民消費性支出18.0%16.0%14.0%80006000400012.0%10.0%8.0%6.0%200004.0%2.0%0.0%0.0%9.3%9.0%11.8%15.3%消費支出增長比例從上圖中可看出，大連市城鎮(zhèn)居民的消費支出逐年增長，年增長幅度也逐年增加。?全社會投資總量2005年固定資產(chǎn)投資總量達(dá)1110.512年來最高水平完成。其中，1995年－2004年歷年固定資產(chǎn)投資額及增速情況如下：1319992001年外，其年增幅均達(dá)到20％以上。根據(jù)最新的統(tǒng)計，2005年的固定資產(chǎn)投資總額更增加到1110.5億元，增幅到達(dá)50％。?建筑與房地產(chǎn)業(yè)年房屋施工建筑面積2705萬平方米,相比上年增長屋竣工建筑面積1255.1萬平方米,相比上年增長31.8%。其中：房地產(chǎn)開發(fā)施工面積1333.8萬平方米,比上年下降421萬平方米,下降27.3%。完成商品房銷售額151.5億元，增長4.1%，其中住宅銷售額132.4億元,增長9.8%。商品房銷售面積486.2萬平方米，下降2.3%，其中住宅銷售445.4萬平方米,下降0.2%（見下表）。16001333.8

140012001000977.9800600400421352.1486.2445.42000市內(nèi)四區(qū)存量房累計成交2.52萬宗，比上年增長26.1%；成交面積206.2萬平方米，增長19.4%；成交額50.84億元，增長39.4%。根據(jù)上述數(shù)據(jù)顯示，大連市房地產(chǎn)業(yè)的商品房和住宅銷售額有所增加，而對應(yīng)的銷售面積呈下降走勢，反映大連市房地產(chǎn)業(yè)商品房價格持續(xù)的上揚(yáng)；而隨著大連市房地產(chǎn)建筑施工面積和竣工面積的減少，以及存量房的成交幅度的上揚(yáng)，未來大連房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)商品房的供給減少的狀況，由此將進(jìn)一步的推動大年房地產(chǎn)價格的上揚(yáng)，并吸引更多的資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)大年房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步的繁榮。?十一五期間政府未來規(guī)劃14預(yù)計在未來5年，地區(qū)生產(chǎn)總值年均遞增13％左右；全社會固定資產(chǎn)投資年均遞增16％左右；社會消費品零售總額年均增長13％左右。通過上述宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的分析，我們可以預(yù)計：在未來發(fā)展趨勢中，大連市整體經(jīng)濟(jì)將保持持續(xù)增長的趨勢，固定資產(chǎn)投資有計劃增長，帶來整個社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展；對居民消費而言，居民收入水平增長，可支配收入的消費性支出的穩(wěn)步增長。大連市房地產(chǎn)市場隨著社會資金的進(jìn)入，其房地產(chǎn)開發(fā)的供應(yīng)量也將逐步的跟上社會的需求，整體房地產(chǎn)市場將進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期。（二）大連市房地產(chǎn)價格走勢判斷1、大連房地產(chǎn)價格長期走勢分析歷年變化情況如下：商品房價格500040003000323131994477200010000年度1985年到1994的房價平均漲了5倍；從1994年到2005年，大連房價又漲了2.5倍。15小結(jié)：大連市商品房市場保持了持續(xù)增長的趨勢。2、大連房地產(chǎn)市場近期變化分析2005年大連市均高于歷史同期水平，市場風(fēng)險逐漸增大，而進(jìn)入2006年1季度，大連房地產(chǎn)矛盾，影響了購房者的消費心理和需求實現(xiàn)。據(jù)大連市商品住宅綜合價格指數(shù)顯示：2005年度，商品住宅綜合價格指數(shù)表現(xiàn)出持續(xù)上漲態(tài)勢，截至12月，大連市商品住宅綜合價格指數(shù)為1330.9點，同比去年上漲了2006年21346.1一月上升0.97％，見下圖：分區(qū)指數(shù)顯示，2006年2月，四區(qū)住宅價格指數(shù)繼續(xù)上場。中山區(qū)住宅價格指數(shù)為1234.81204.21211.4平持平；甘井子區(qū)住宅價格指數(shù)為1609.0點，比一月上升了1.37％。16小結(jié)：根據(jù)上述數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場價格上揚(yáng)仍是整個市場的主基調(diào)。（三）大連市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢判斷1、大連商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具體指標(biāo)（1）大連市商業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)值根據(jù)收集資料顯示，大連市商業(yè)產(chǎn)值已經(jīng)從2001年的161.1億元增加至2005年的257億元，保持逐年增長的趨態(tài)。2001-2005年大連市商業(yè)增加值及增長率300257250200161.1178.6200.7227.91501005002001年2002年2003年2004年2005年（2）大連社會消費品零售額增長率根據(jù)收集的資料顯示，2001－2005年期間，大連市社會消費品零售額保持的穩(wěn)定的增長。2004、2005年增長率均達(dá)到13.5%的幅度。2001-2005年大連社會消費品零售額

增長率13.50%13.50%12.40%10.82%9.30%2001年2002年2003年2004年2005年小結(jié)：大連市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目前正處于穩(wěn)步上升的趨勢。172、大連商業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀和商業(yè)網(wǎng)點分布（1）大連整體商業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理統(tǒng)計，2004年新建各類便民連鎖店267個和社區(qū)大型綜合超市6個。大連商業(yè)整體已經(jīng)形成以五大商圈為主、各類綜合批發(fā)市場和各片區(qū)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施為輔的完善的商業(yè)體系。大連市商業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃業(yè)已明確提商業(yè)，以實現(xiàn)在便利性、服務(wù)性、多功能方面滿足居民消費的需要。（2）大連市中心城區(qū)大型商業(yè)網(wǎng)點分布情況18從上述圖中可以看出，大連市中心城區(qū)的大型商業(yè)的布局情況如下：城區(qū)大型網(wǎng)點分布35

3130252017151210505中山西崗沙河口甘井子網(wǎng)點主要集中在青泥洼和天津路商圈。大連大型商業(yè)網(wǎng)點的分布集中在中山和沙河口區(qū)，而從沙河口區(qū)的商業(yè)布局來看，又集中于西安路商圈范圍內(nèi)。（3）大連人均占有商業(yè)面積水平根據(jù)收集的資料顯示，大連市人均零售商業(yè)面積達(dá)已達(dá)到1.12平方米，這個數(shù)字位居于國內(nèi)各城市的前列，已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國家水平。部分城市人均零售商業(yè)面積比較如下：21.81.61.41.210.80.60.40.201.21.120.81.751.020.70.919根據(jù)我們到大連市政府商業(yè)局走訪了解，目前大連市已執(zhí)行相關(guān)的控制措施，要求新開設(shè)建筑面積在2000平方米以上的商業(yè)項目時，需舉行聽證會。同時我們對大連市沙河口區(qū)的人均占有商業(yè)面積進(jìn)行了測算，沙河口區(qū)的人均占有商業(yè)面積達(dá)到了1.33，已經(jīng)超過了大連市的平均水平。已超過大連市的平均水平。（4）零售商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展情況200510％的比例，而中山區(qū)為4％，西崗區(qū)為3％，甘井子區(qū)為9％；全市零售網(wǎng)點普查個數(shù)按區(qū)（市）縣比重分布圖10%9%4%2%3%26%5%9%7%17%8%根據(jù)大連市人口統(tǒng)計，沙河口、中山、西崗和甘井子的人口比例占全市總?cè)丝诒戎厝缦拢?1.14%12.00%10.56%10.00%8.00%6.00%6.34%5.68%4.00%2.00%0.00%沙河口中山西崗甘井子20從上述數(shù)據(jù)看來，目前沙河口區(qū)的零售商業(yè)網(wǎng)點按照人均分布，略高于大連市平均水平。（5）大連大型超市分布狀況根據(jù)收集資料情況統(tǒng)計，大連市內(nèi)現(xiàn)有大型超市32個，具體分布如下：大連市大型超市分布圖中山區(qū)6沙河口區(qū)9甘井子區(qū)4西崗區(qū)2開發(fā)區(qū)3旅順2莊河1瓦房店3普蘭店20246810沙河口區(qū)占有個數(shù)最多，為9個，占整體比例的28％。而沙河口區(qū)人口占大連市的整體人口的比例在％左右。分析：1發(fā)展的重點方向為社區(qū)商業(yè)設(shè)施；2列，商業(yè)市場規(guī)模趨于飽和；3分布較為密集，略高于全市平均水平，沙河口區(qū)的人均占有的商業(yè)面積也已經(jīng)超過了大連市的平均水平，未來整個沙河口區(qū)的商業(yè)發(fā)展競爭激烈。21（四）商業(yè)大廈項目市場定位分析1、臺山居住區(qū)現(xiàn)狀及區(qū)域功能分析AA80健龍苑、鵬順園、市場小區(qū)、星臺花園，臺山小筑、蘭亭山水、幸福e家等20多個居住小區(qū)。9萬余戶，人口在30萬人。根據(jù)現(xiàn)場調(diào)研走訪顯示，臺山地區(qū)的居民分為如下兩濃；二是新近建設(shè)的住宅小區(qū)的業(yè)戶。臺山小區(qū)附近現(xiàn)有部分居住規(guī)模清單樓盤名稱建筑面積（萬平方米）總戶數(shù)星海自由港1．1220套星河璞園1．5120套福居家園1．89200套飛揚(yáng)LOFT3400套幸福E家一期．5900套幸福E家二期101000套水芙山竹5500套錦繡·臺山小筑1．3130套星臺花園一期2200套星臺花園二期8850套健龍苑4450套鵬順園4500套蘭亭山水131380套桃山新居0．6約50套星海中龍園7850套幸福E家三期約1000套幸福E家四期13幸福E家五期36規(guī)劃中522近100010000300000心面積最大，人口最密集的大型居住區(qū)。商圈和星海灣商務(wù)圈相配套的中高檔居住區(qū)。區(qū)域內(nèi)14的素質(zhì)及購買力也不斷提高，消費力逐日增強(qiáng)。根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查和大連規(guī)劃局了解情況顯示：臺山片區(qū)在未來的城市發(fā)展中，將形成大連市純住宅功能區(qū)域，其人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，居民消費水平逐步提高。2、臺山片區(qū)主要商業(yè)網(wǎng)點現(xiàn)狀調(diào)查（1）周邊大型商圈分布根據(jù)現(xiàn)場走訪情況顯示，臺山居住區(qū)周邊臨近的區(qū)域商圈有西安路商圈、和平廣場商圈、馬欄廣場商圈，如下圖示：目前臺山片區(qū)的情況顯示，臺山片區(qū)臨近的三個商圈中：西安路商圈定位為城市一級商圈，其輻射范圍涵蓋了整個沙河口區(qū)范圍內(nèi)的居23民，對于臺山居住區(qū)域的居民來說，一般情況下如進(jìn)行大宗購物會選擇該3公里的路程并不適合作為日常消費中心。（2）專業(yè)市場分布在該區(qū)域的東側(cè)和西側(cè)分別是大連市最大的家居建材綜合市場和大連市最占有相當(dāng)?shù)牡匚?。東側(cè)的大連中國裝飾城和大連幸福家具世界是最大的家居裝飾市場。幸福家居世界占地31435平方米，建筑面積12萬平方米，共6層，地上5層，地下1各個層次。大連市西南路熟食批發(fā)市場，是大連市最大的專業(yè)市場。內(nèi)部經(jīng)營范圍包2萬平方米。輻射范圍包含整個臺山片區(qū)在內(nèi)。（3）未來待建公建情況根據(jù)我們對現(xiàn)場的走訪和通過大連市規(guī)劃局有關(guān)部門了解，臺山片區(qū)除了上述兩個專業(yè)市場外，上存在兩個較大規(guī)模的公建待開發(fā)。其一、幸福e家小區(qū)四期公建根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查了解，四期公建位于臺山片區(qū)北部，目前開發(fā)商尚在論證階1e家小區(qū)銷24未建設(shè)，但如動工，預(yù)計在2007年上半年投入使用。其二、幸福e家小區(qū)五期公建幸福e家五期為位于五一路南側(cè)，臺山片區(qū)南部，根據(jù)介紹，整個五期小區(qū)占地規(guī)模約10萬平方米，規(guī)劃建筑面積36萬平方米，約有12萬平方米將作為獨立公建推出市場。根據(jù)開發(fā)商介紹了解，該小區(qū)預(yù)計在2006年下半年開始動工，2007年底－2008年年初左右推出。公建規(guī)劃用途尚在論證中。其三、拆遷改造中的西南路綜合批發(fā)市場根據(jù)大連市規(guī)劃局介紹，目前的西南路綜合批發(fā)市場擬進(jìn)行改造，根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查，工程已進(jìn)入拆遷階段，未來擬建建筑規(guī)模2萬平方米左右。（4）臺山片區(qū)現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)設(shè)施統(tǒng)計和人均占有商業(yè)面積分析根據(jù)實地調(diào)查顯示，目前臺山片區(qū)的社區(qū)消費中心主要由貫穿該區(qū)域的南90%以上是滿足該區(qū)域居民的日200平方米以內(nèi)的小型設(shè)施。根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查和收集資料進(jìn)行分析，我們對臺山片區(qū)的人均占有商業(yè)面積進(jìn)行了統(tǒng)計，結(jié)果顯示，臺山片區(qū)人均占有商業(yè)面積為0.78平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于大連市和沙河口區(qū)域的人均商業(yè)面積指標(biāo)。1.331.41.121.210.780.80.60.40.20大連市沙河口區(qū)臺山片區(qū)25通過上述調(diào)查顯示，臺山片區(qū)目前的商業(yè)形態(tài)存在如下的特點：?存在商圈輻射真空，其未來發(fā)展前景為各方所看好；?臺山片區(qū)人均商業(yè)面積指標(biāo)遠(yuǎn)低于大連市和沙河口區(qū)的平均水平；?根據(jù)規(guī)劃，在未來的－2年內(nèi)，將有3個較大規(guī)模的公建推向市場，未來商業(yè)競爭將較為激烈；?場，對同業(yè)競爭形成了較大的壓力；?社區(qū)商圈初成規(guī)模，商業(yè)大廈正處社區(qū)商圈中心地帶，現(xiàn)階段尚不存在同類型的大型商業(yè)設(shè)施。3、臺山片區(qū)居民對商業(yè)物業(yè)的需求調(diào)查根據(jù)收集的有關(guān)數(shù)據(jù)，我們對臺山片區(qū)不同年齡層的居民生活習(xí)慣和消費特點進(jìn)行了分析。（1）居民最希望設(shè)立的設(shè)施調(diào)查其它3%醫(yī)院14%大型的連鎖超市28%健身會所19%中型超市10%小商品批發(fā)城16%大、中型的餐飲連鎖店10%從上圖表可知，大型連鎖超市和中型超市占有的比例達(dá)38％，健身會所為19％；（2）24歲以下居民最希望設(shè)立的設(shè)施調(diào)查2624歲以下年齡居民最希望設(shè)立的設(shè)施35%

32%醫(yī)院30%25%20%19%22%健身會所大、中型的餐飲連鎖店15%

15%小商品批發(fā)城中型超市10%5%0%5%5%2%大型的連鎖超市麥當(dāng)勞年輕人群希望建立設(shè)施為健身會所和大型超市，分別在32％和22％。（3）24－35歲居民最希望設(shè)立的設(shè)施調(diào)查25-35歲年齡段居民最希望設(shè)立的設(shè)施28%30%醫(yī)院24%25%健身會所20%15%10%10%17%13%8%大、中型的餐飲連鎖店小商品批發(fā)城中型超市5%0%大型的連鎖超市25－35歲居民希望建立設(shè)施為大型超市和健身會所，分別在28％和24％（4）35－55歲居民最希望設(shè)立的設(shè)施調(diào)查36-55歲年齡段居民最希望設(shè)立的設(shè)施35%30%29%醫(yī)院健身會所25%20%15%15%19%14%17%大、中型的餐飲連鎖店小商品批發(fā)城中型超市10%大型的連鎖超市5%0%4%1%1%社區(qū)服務(wù)中心書店2735－55歲居民最希望設(shè)立的設(shè)施仍然集中在大型連鎖超市和健身會所，分別在28％和24％。（5）56歲以上居民最希望設(shè)立的設(shè)施調(diào)查56歲以上年齡段居民最希望設(shè)立的設(shè)施35%29%

30%醫(yī)院健身會所25%20%23%21%大、中型的餐飲連鎖店小商品批發(fā)城15%11%中型超市大型的連鎖超市10%8%社區(qū)服務(wù)中心5%2%2%2%2%書店0%浴池調(diào)查結(jié)果顯示，目前各個年齡階段的人群均認(rèn)可的是大型的連鎖超市，其次為健身會所、小商品批發(fā)市場。4、商業(yè)大廈市場定位結(jié)論通過對大連市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展走勢分析、臺山片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查和認(rèn)為商業(yè)大廈的定位主要應(yīng)考慮如下幾個方面：?大連市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；?大連市的商業(yè)地產(chǎn)價格具備穩(wěn)步上升的趨勢；?大連市政府規(guī)劃未來商業(yè)重點在于社區(qū)商圈的發(fā)展；?大連市人均商業(yè)面積位居全國前列，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模整體趨于飽和；?沙河口區(qū)人均商業(yè)面積高于大連市全市平均水平，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模飽和；?臺山片區(qū)人均商業(yè)面積低于大連市全市平均水平，也低于沙河口區(qū)平均水平，存在商業(yè)發(fā)展空間；?臺山片區(qū)尚未形成大型商圈，存在商圈覆蓋真空；?臺山片區(qū)在未來的1－23棟較大規(guī)模的大型公建推向市場，未來競爭激烈；28?臺山片區(qū)現(xiàn)有的專業(yè)市場發(fā)展形態(tài)完善，市場成熟，具有較強(qiáng)的競爭力；?臺山片區(qū)現(xiàn)有的社區(qū)商圈尚不成規(guī)模，存在市場空缺，周邊居民呼喚連鎖超市的進(jìn)入。商業(yè)大廈目前正處在一個敏感而重要的時機(jī)，商業(yè)大廈的市場價值。我們認(rèn)為商業(yè)大廈未來的定位應(yīng)注重于如下方面：?商業(yè)大廈應(yīng)定位于輻射整個臺山居住區(qū)域的大中型商業(yè)、娛樂配套身設(shè)施和餐飲設(shè)施。?具體的樓層用途規(guī)劃上，可考慮：地下一層北側(cè)改建倉庫，也可根據(jù)需要改建為地下停車場，緩解周邊停車位少的壓力；地下一層南側(cè)引進(jìn)大眾餐飲業(yè)，如考慮引進(jìn)麥當(dāng)勞等洋式快餐；地上一至三層，引入大型連鎖超市；地上四層，部分做辦公用房和倉庫，部分做健身會所之用。?商業(yè)大廈應(yīng)考慮在其他的大型公建配套設(shè)地產(chǎn)價值。二、商業(yè)大廈市場價值判斷對商業(yè)疵狀態(tài)下商業(yè)大廈在2006年4月1日的市場價值進(jìn)行測算。測算選用的方法為租金收益還原法。29益還原法的基本公式如下：P=a/r[1-1/(1+r)]P——有限年期房地產(chǎn)收益價格；a——年純收益；r——還原利率；收益年期。根據(jù)調(diào)查，商業(yè)大廈可出租建筑面積為14676.4平方米，大廈占有土地使用年限至20402006年底可完成的全部的改造和產(chǎn)權(quán)完善手續(xù)，2007年可正式的重新投入使用。其剩余的收益年期按34年計算。根據(jù)對商業(yè)地產(chǎn)的分析數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)的市場培育期在3－5年左右，氣，在租金上也將會略低于正常市場水平，市場培育成熟后，租金將恢復(fù)正常，2007年－年前五年的收益價格進(jìn)行預(yù)測。首先根據(jù)市場調(diào)查和詢問，我們選取三個商業(yè)公建的租金價格做為比較對e家一期臨街大面積公建和西南路熟食批發(fā)市場。通過比較分析，我們認(rèn)為商業(yè)大廈整棟大廈在2007年的市場平均租金元/如下：從2007年1月1日到2007年12月31日，租金38.4元/平方米·天，空置率為50%；從2008年1月1日到2008年12月31日，租金40.7元/平方米·天，空置率為35%；從2009年1月1日到2009年12月3143.15元/率為20%；從2010年1月1日到2010年12月3147.46元/30率為10%；從年1月1日到年12月3152.21元/率為10％；從2012年1月1日到2012年12月3157.43元/率為10％；從2013年以后，租金維持在63.17元/平方米·天，空置率維持在10％。2007年占有效年租金收入的19.142008年占有效年租金收入的17.37％，2009年占有效年租金收入的16.28%，2010年占有效年租金收入的15.59%，年占有效年租金收入的15.33%，2012年占有效年租金收入的15.09%2013年以后保持在14.87％的比例。的一年期定期存款利率2.25%；風(fēng)險調(diào)整值考慮大連商業(yè)公建的投資風(fēng)險補(bǔ)償、6.75%定資本化率為9%。由此測算假設(shè)商業(yè)大廈在2006年5月，進(jìn)行合理的商業(yè)定位，選擇合適的入市時機(jī)，并進(jìn)行了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)完善手續(xù)、租戶清理程序和大廈整體的裝飾和配套設(shè)施完善后，其市場價值為：74,752,200元。第六部分、重新投入成本分析通過對商業(yè)大廈歷史背景的了解和調(diào)查，該大廈存在如下的幾個問題，直接影響價值。其一、大廈產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，欠繳土地出讓金和相關(guān)的交易稅費；其二、大廈目前存在不合理的長期租賃、不合理的低租價、不合理的租戶再轉(zhuǎn)包，需要對相關(guān)租戶進(jìn)行清理；其三、大廈相關(guān)的水、電、暖、中央空調(diào)設(shè)施損毀嚴(yán)重，且需重新進(jìn)行外墻和內(nèi)部裝修以及設(shè)備設(shè)施的完善。我們以下分別就解決上述問題可能需要花費的成本費用進(jìn)行分析。31（一）完善產(chǎn)權(quán)費用1、土地出讓金與滯納金商業(yè)大廈欠繳土地出讓金3,644,475,12元（土地出讓金總額4,555,593.9元，已交20%，即21,943,384.70元。2、欠繳交易稅費根據(jù)大連市房地產(chǎn)交易所提供的數(shù)據(jù)，商業(yè)大廈欠繳交易所交易費420,038.56元，契稅1,680,154.24元。如AA商業(yè)大廈最終能實現(xiàn)行為，首先需要補(bǔ)繳原欠大年房地產(chǎn)交易所的要繳納由某某大連辦轉(zhuǎn)讓至受讓方的交易稅費。根據(jù)計算，相關(guān)稅費合計如下表：321、欠繳交易費420,038.56交易費買方0.50%賣方0.50%25,920,000元25,920,000元129,600129,600契稅買方4%25,920,000元1,036,800AA裝飾公司過戶至某某大連辦印花稅買方0.5‰賣方0.5‰25,920,000元25,920,000元12,96012,9601,321,920營業(yè)稅及其附加費賣方5.50%如須評估具體金額另計——土地增值稅賣方——如須評估具體金額另計——交易費買方0.50%賣方0.50%30,000,000元30,000,000元150,000150,000契稅買方4%30,000,000元1,200,000某某大連辦過戶至買受人印花稅買方0.5‰賣方0.5‰30,000,000元30,000,000元15,00015,0001,530,000營業(yè)稅及其附加費賣方5.50%如須評估具體金額另計——土地增值稅賣方——如須評估具體金額另計——2、二次過戶稅、費合計2,851,9203、欠繳土地出讓金3,644,475.12總合計6,916,433.68通過上述統(tǒng)計，即如商業(yè)大廈再次出售，總計需繳納的交易稅、費和補(bǔ)繳的土地出讓金合計為：6,916,433.68元。注意，上述數(shù)據(jù)的獲得前提是：33（1）可獲得大連市國土資源和房屋局對商業(yè)大廈欠繳的滯納金21,943,384.70元的減免優(yōu)惠；（21,680,154.24元的減免優(yōu)惠；（3）假定某某大連辦在辦理產(chǎn)權(quán)過戶至受讓方時，可按照3000萬的轉(zhuǎn)讓價繳納稅費。（二）租戶清理費用的統(tǒng)計雖然律師已經(jīng)就AA商業(yè)大廈的租賃關(guān)系發(fā)表了相關(guān)的意見，認(rèn)為：出租議應(yīng)屬無效。但是就此類型項目在實際操作中來看，仍然存在較大的不確定性。我們根據(jù)同類型項目的清理情況和租戶清理費用進(jìn)行了預(yù)測。按照可行的租戶清退程序，我們分別進(jìn)行測算：方式1具體工作由律師為主，必要時商請執(zhí)行法官和法警協(xié)助。這里有兩條至關(guān)重要：（1）法院要有充分的積極性；（2具體的清退資金包括租戶補(bǔ)償金、律師費及公關(guān)費用。我們根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查5801503450萬元，合計費用金額為780萬元。方式22046.77萬元。方式3、根據(jù)與現(xiàn)有租戶進(jìn)行商談，按照租戶現(xiàn)有經(jīng)營情況，買斷其租約，無法判斷其清理費用。以上三種方式的清理補(bǔ)償明晰見下表：序號租戶面積租期租金補(bǔ)償(萬元)(萬/年)方式1方式2方式31藍(lán)夢園3,400m22003.6-2013.5492501544.42臺山建材倉庫1,200220172.83品一品燒烤20022003.5.3-2008.5.364021.64松江春餅店8822003.9.23-2006.9.23153.1685新疆燒烤店1006服裝店5007顧軍2003.6.29-2010.6.29120218.48馬友德1009許憲生10010張金玲55022003.6.1-2008.6.10.83039.611李順憲2600m22003.7.20-2007.7.2047546.812馮業(yè)春200022003.11.25-2012.11.241500合計5802046.77無法判斷1需要支付的律師費用1505035中進(jìn)行統(tǒng)計。1補(bǔ)償計為780萬元，方式2，租戶清理補(bǔ)償計為2046.77萬元。由于租戶清理事項的復(fù)雜性，涉及到方方面面的社會關(guān)系的協(xié)調(diào)，且作為一般的租戶而言，他們在心理上存在對國有企業(yè)出面進(jìn)行清退補(bǔ)償一般具有較高的心理期望，因此，在清理事項的操作上，清退方應(yīng)需要有一定的技巧性，2時間和成本的影響，相比于方式1，是較為難操作的。（三）商業(yè)大廈的裝飾費和設(shè)施設(shè)備改造費10,263,646.104,294,295.00元；電氣工程：877,951.101,812,400.003,279,000.00元。我們根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查收集的資料和建筑平面圖，對商業(yè)大廈功能性恢復(fù)改造和裝飾工程的報價進(jìn)行核算，結(jié)果如下：1、室內(nèi)裝飾部分1852、室外裝飾部分估算該部分造價為140萬元。3、室內(nèi)采暖部分因無暖通結(jié)構(gòu)設(shè)計圖紙，按造價估算指標(biāo)估算，該部分造價為55萬元（含4、電氣強(qiáng)電部分該部分造價為62萬元（含地下室部分）5、電氣弱電部分36弱電改造部分工程量及單價基本與市場貼近，估算造價為7萬元。6、消防部分為1607、空調(diào)通風(fēng)部分327.99361026萬元的改造資金，下調(diào)約90萬元。內(nèi)原有的配管等可利用部分。因時間短，無建筑結(jié)構(gòu)施工圖紙，且沒有相應(yīng)的裝修改造標(biāo)準(zhǔn)，我們僅根據(jù)現(xiàn)有的建筑平面圖和社會平均指標(biāo)進(jìn)行了初步的估算。不排除在將來的實際施工改造過程中，由于標(biāo)準(zhǔn)的變化、結(jié)構(gòu)的細(xì)化而導(dǎo)致該等費用高于或低于上述估算價格。根據(jù)上述分析，我們認(rèn)為AA商業(yè)大廈進(jìn)行產(chǎn)權(quán)完善費用、租戶清理費用和裝飾費和設(shè)施設(shè)備改造費，其需要花費的成本區(qū)間如下：單位：元區(qū)間產(chǎn)權(quán)完善費用租賃清理費用裝飾費和設(shè)施設(shè)備改造費合計一6,916,433.687,800,000.009,360,000.0024,076,433.68二6,916,433.6820,467,700.009,360,000.0036,744,133.68三6,916,433.68無法判斷9,360,000.00無法判斷由上可知，在重新投入成本分析中，最具有可變性的是大廈的租賃清理費用，由于采用的清理方式的不同，其變動空間在780萬－2046.77萬之間。2407.64萬元較為可行。37第七部分、2008年AA商業(yè)大廈無瑕疵狀態(tài)價值判斷我們分別采集了2000年－2005年大連市61985年到19945倍；從1994年到2005年，大連房價又漲了2.5倍。根據(jù)采集的2000年－20052008年AA商業(yè)大廈完善產(chǎn)權(quán)情況下的最高最佳市場價值進(jìn)行測算。