在建筑工程轉(zhuǎn)讓的條件

Word文檔在建筑工程轉(zhuǎn)讓的條件工程建設(shè)并不是一件小事情，它涉及到多方的利益，假如工程需要轉(zhuǎn)讓，也需要滿意肯定的條件，并且繳納肯定的稅費(fèi)，只有這樣，才能維護(hù)好雙方的利益。

一、在建工程轉(zhuǎn)讓的條件

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、第四十條所規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法定條件。即：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合下列條件：

(1)根據(jù)出讓合同商定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

(2)根據(jù)出讓合同商定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋全部權(quán)證書。

(3)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

二、關(guān)于在建工程轉(zhuǎn)讓的限制問題

1、在建工程是否被司法查封。假如在建工程已經(jīng)遭到司法查封，則是禁止轉(zhuǎn)讓的。只有依法解除了司法查封，才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

2、在建工程是否已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。依據(jù)法律規(guī)定，假如不符合這一條件，也是不行以轉(zhuǎn)讓的。需留意的是，取得了土地使用權(quán)證書，乃至取得的商品房預(yù)售許可證，在事實(shí)上也不肯定就支付了全部土地使用權(quán)出讓金，由于有時(shí)地方政府對(duì)企業(yè)會(huì)實(shí)行一些變通做法，因此肯定要審查土地使用金的繳納單據(jù)或由房管部門出具已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金的證明。

3、在建工程的抵押狀況?！段餀?quán)法》第一百九十一條規(guī)定："抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人全部，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)毀滅抵押權(quán)的除外。'因此可見，除非受讓人代為清償債務(wù)毀滅抵押權(quán)，已經(jīng)設(shè)定抵押的在建工程，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。

4、在建工程的施工狀況。建設(shè)工程施工合同是就建設(shè)工程的進(jìn)場(chǎng)施工到最終竣工業(yè)主與施工方關(guān)于權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，在建工程是建設(shè)工程施工合同的標(biāo)的，業(yè)主與施工方都對(duì)該在建工程擁有肯定的權(quán)利，在業(yè)主拖欠巨額工程款的前提下，即使工程竣工，施工方就工程款還有六個(gè)月的優(yōu)先受償期。因此，雖然無法律明文規(guī)定，編者認(rèn)為在建工程的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)經(jīng)過施工方的同意方可進(jìn)行。

5、在建工程是否取得合法手續(xù)。不僅是土地出讓金的繳納，在建工程的其他方面的合法手續(xù)也應(yīng)具備，例如施工許可證等。由于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后這些手續(xù)均要進(jìn)行依法變更，因此，在建工程取得合法手續(xù)也是在建工程可以轉(zhuǎn)讓的前提條件。

6、關(guān)于已經(jīng)取得預(yù)售許可證并部分預(yù)售的在建工程轉(zhuǎn)讓是否需要預(yù)購(gòu)人同意的問題。

《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理方法》第五十一條規(guī)定："已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目依法轉(zhuǎn)讓的，項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)本方法其次十九條的規(guī)定申請(qǐng)預(yù)售許可。原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起10日內(nèi)書面通知預(yù)購(gòu)人，預(yù)購(gòu)人在收到書面通知之日起30日內(nèi)有權(quán)解除預(yù)售合同。預(yù)購(gòu)人未解除預(yù)售合同的，預(yù)售合同中商定原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，由項(xiàng)目受讓人擔(dān)當(dāng)。'可見，在建工程的轉(zhuǎn)讓并不需要預(yù)購(gòu)人同意，只是原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同簽訂后10日內(nèi)有通知義務(wù)。對(duì)于受讓人來說，必需熟悉到自己受讓在建工程后，如原預(yù)購(gòu)人不愿解除原預(yù)售合同的話，自己則有連續(xù)履行的義務(wù)；因此，應(yīng)充分了解原預(yù)售合同的內(nèi)容、預(yù)付款的收付狀況等，并在建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓合同中設(shè)定發(fā)生原預(yù)購(gòu)人不同意解除原預(yù)售合同的處理措施，

三、轉(zhuǎn)讓在建工程項(xiàng)目需提交的主要資料

依據(jù)有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓在建工程項(xiàng)目需向負(fù)責(zé)承辦開發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓政府職能部門提交如下材料：

1、轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請(qǐng)報(bào)告；

2、市、區(qū)縣（自治縣、市）計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)和商品房方案；

3、紅線定點(diǎn)批文及規(guī)劃方案看法書；

4、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國(guó)有土地使用證及土地出讓合同；

5、工程建設(shè)總平面圖；

6、房管部門拆遷批文及安置清單和安置狀況說明；

7、市建委對(duì)工程初步設(shè)計(jì)批復(fù)文件；

8、開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；

9、受讓方公司財(cái)務(wù)報(bào)表（上一季度資產(chǎn)負(fù)債表及銀行當(dāng)月對(duì)帳單）和銀行資信證