2006年上半年成都房地產(chǎn)市場研究報(bào)告之商業(yè)篇

2006年上半年成都房地產(chǎn)市場研究報(bào)告之商業(yè)篇一、2006年上半年成都市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)狀況研究06年上半年成都市新開商業(yè)樓盤僅7個(gè),其中不包含還未正式銷售的潛在商業(yè)樓盤及商業(yè)面積小于1000070.315900高校商鋪(大地新光華廣場)，專業(yè)市場(三九九峰汽配城)和商業(yè)街(醉香街)等，涵手機(jī)專業(yè)市場——賽格廣場；城東僅一個(gè)商業(yè)樓盤——尖東時(shí)尚生活廣場，現(xiàn)已全部呈現(xiàn)并交房；城南、城北由于過去幾年商業(yè)發(fā)展較快，今年對商業(yè)樓盤的需求量少，因此今年上半年暫無商業(yè)樓盤銷售。1、供應(yīng)總量特征2006年新開盤商業(yè)項(xiàng)目共7個(gè)，商業(yè)物業(yè)總建面積約70.3萬㎡左右，平均體量為10.04萬㎡/個(gè)，大部分較大規(guī)模樓盤均為分期項(xiàng)目。新開商業(yè)樓盤全部集中在市區(qū)，郊區(qū)僅有規(guī)模極小的住宅底商，沒有納入研究范圍。這也在一定程度上說明了近幾年雖然近郊經(jīng)濟(jì)狀況有一定發(fā)展，但作為商品交易場所的商業(yè)物業(yè)市場還有待開發(fā)。上述商業(yè)樓盤大部分將在2007年投入經(jīng)營使用，市場能否消化現(xiàn)在仍然未知；部分項(xiàng)目，如熊貓城?尚品館、尖東時(shí)尚生活廣場目前已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)營階段。2、供應(yīng)區(qū)域分析1城西商業(yè)樓盤在總量上占絕對優(yōu)勢，但體量上次于城中。因該區(qū)域高檔社區(qū)較多，滿足日常生活所需的購物、休閑、餐飲、娛樂、及?城南、城北由于過去幾年商業(yè)發(fā)展較快，近年對商業(yè)樓盤的需求量少，因此今年上半年無商業(yè)樓盤銷售；整體商業(yè)市場影響不大；?各區(qū)域商業(yè)樓盤總建筑面積相差較大，城中供應(yīng)體量居72.5%；??家居城中輻射全市的成熟商業(yè)氛圍使該區(qū)商業(yè)物業(yè)的需求量較大，主要為綜合性的大體量分期項(xiàng)目，集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體，對整個(gè)成都市商業(yè)地產(chǎn)投資市場的影響較大。?、建材等商業(yè)物業(yè)需求量大，所以商業(yè)樓盤開發(fā)活躍，既有綜合性樓盤又有專業(yè)性市場；3、供應(yīng)環(huán)域研究2大型商業(yè)中心仍以一環(huán)內(nèi)區(qū)域?yàn)橹?，商業(yè)樓盤的總建筑面積最大，占了總供應(yīng)量的72.55%。二、三環(huán)之間商業(yè)樓盤的供應(yīng)數(shù)量最多，占了總供應(yīng)量的42.86%；三環(huán)以內(nèi)是商業(yè)樓盤的主要分布區(qū)域。三環(huán)外仍為商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的薄弱區(qū)域，今年上半年占無新盤發(fā)售；?4、供應(yīng)產(chǎn)品研究(1)產(chǎn)品規(guī)模城西與城中有部分大體量的商業(yè)項(xiàng)目，城西代表性大體量商業(yè)項(xiàng)目為三九九峰汽配業(yè)中的影響力也相對較小。?城中、城西在50000平方米以上的大盤較多，各區(qū)域樓盤規(guī)模以30000平方米下的為主，30000-50000平方米之間沒有樓盤。?310000-30000平方米之間的中等規(guī)模項(xiàng)目為主，其次50000平方米以上的大體量項(xiàng)目占有一定的比例，主要分布在金沙-光華片區(qū)以及紅牌樓一帶。?30000-50000平方米之間無樓盤供應(yīng)；?一環(huán)以內(nèi)以及二、三環(huán)之間建筑面積在50000平方米以上的大盤數(shù)量較其它環(huán)域多，其余環(huán)域商業(yè)樓盤多在30000平方米以下；?(2)業(yè)態(tài)構(gòu)成根據(jù)目前新開商業(yè)樓盤業(yè)態(tài)的規(guī)劃及定位，成都市的商業(yè)樓盤的業(yè)態(tài)大致可以分為三類：以購物、休閑、餐飲、娛樂為主的綜合性消費(fèi)場所；以某一類專業(yè)商品為主的專業(yè)市場；以及以休閑、娛樂、餐飲為主的休閑場所。具體情況見以下圖表：4休閑、娛樂、餐飲為主的樓盤數(shù)量和建筑面積均最少，且多位于城西二、三環(huán)之間的金沙—光華片區(qū)。專業(yè)市場為主的樓盤供應(yīng)數(shù)量次之，總建筑面積也居第二。主要代表是城西二、三環(huán)之間的汽配城以及城中的一個(gè)手機(jī)專賣市場；?以購物、休閑、餐飲、娛樂為主的綜合性消費(fèi)樓盤數(shù)量多，體量大，除城北、城南外，其余?從以上圖表可見，各類經(jīng)營業(yè)態(tài)商業(yè)樓盤主要有以下供應(yīng)特征：5、供應(yīng)價(jià)格研究全市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)均價(jià)為15900形態(tài)以及銷售方式等的差異，導(dǎo)致各個(gè)項(xiàng)目之間的價(jià)格差異很大，從最低的4300元/㎡左右到最高價(jià)格達(dá)到40000元/㎡左右。城西的項(xiàng)目的供應(yīng)均價(jià)為6960元/㎡左右，低于全市平均水平，主要由于城西部分中小項(xiàng)目的影響拉低了區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的均價(jià)。?城中的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)均價(jià)高于全37500價(jià)格較高；57600元/㎡左右。?從各環(huán)域的均價(jià)比較來看，一環(huán)-二環(huán)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)銷售均價(jià)較低僅在6770元/㎡左右，其中城東方向的項(xiàng)目供應(yīng)價(jià)格略高于此價(jià)格；?一環(huán)以內(nèi)由于土地的稀缺性，商業(yè)樓盤數(shù)量少，又因其地處CBD區(qū)，成熟的商業(yè)環(huán)境使該環(huán)域商業(yè)樓盤的均價(jià)在30000元/㎡以上，其余環(huán)域商業(yè)樓盤價(jià)格依次向外環(huán)遞減；小結(jié)城中的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)均價(jià)高于全市平均價(jià)格，城西一、二環(huán)之間的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)價(jià)格略低。成都商業(yè)樓盤大多仍偏向大而全的經(jīng)營理念，以購物、休閑、餐飲、娛樂為主的綜合性樓盤分布廣，供應(yīng)數(shù)量多，缺乏目標(biāo)集中的差異化定位；?二、三環(huán)之間商業(yè)樓盤供應(yīng)體量大，二、三環(huán)之間商業(yè)樓盤供應(yīng)數(shù)量最多；商業(yè)樓盤供應(yīng)數(shù)量多、體量大，城東商業(yè)樓盤開發(fā)少，城東南住宅項(xiàng)目已日漸趨于成熟，對日后的商業(yè)發(fā)展具備一定潛力和機(jī)會(huì)；?市區(qū)商業(yè)樓盤開發(fā)較附近區(qū)縣活躍，郊區(qū)商業(yè)樓盤開發(fā)有待發(fā)展;?成都市06年上半年新開商業(yè)樓盤總體呈現(xiàn)以下特征：二、2006年上半年成都市商業(yè)地產(chǎn)需求狀況研究1、近年成都市商業(yè)地產(chǎn)需求總量變化研究6成都市商業(yè)營業(yè)房銷售情況表(1)2006年，國六條對住宅的限制，商業(yè)地產(chǎn)反彈的良機(jī)已到。遠(yuǎn)鴻房產(chǎn)將推商業(yè)動(dòng)商業(yè)部分，臺(tái)灣的群光百貨則選址春熙南段,啟動(dòng)了10萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目，時(shí)代廣場、第一商業(yè)廣場、利都廣場二期等項(xiàng)目都開始籌措。(2)2006年6月30日，成都東方萬達(dá)商業(yè)廣場有限公司在以240萬/畝的價(jià)格競得錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)永興村616城建實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司競得青羊區(qū)一環(huán)路西二段13號的7.2343畝地塊；南部新區(qū)新園組團(tuán)南片區(qū)，成都首宗規(guī)定業(yè)態(tài)的16畝4S品牌汽車銷售維修店地塊則被實(shí)力雄厚的建國汽貿(mào)取得。(3)由于2005年開的商業(yè)項(xiàng)目較多，商業(yè)項(xiàng)目的銷售周期較長，部分現(xiàn)在還處街、大地新光華廣場、熊貓城二期、時(shí)代空間、三九九峰汽配城、賽格廣場、尖東旺座幾個(gè)新項(xiàng)目開盤。2、項(xiàng)目銷售情況研究(1)銷售價(jià)格以及租金分析7很多位于市中心的商鋪價(jià)格只有5000的廣告。2)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格暴跌，直接波及到了商業(yè)地產(chǎn)地價(jià)的拍賣上。2006年3月，成都市推出的某商業(yè)地塊成交價(jià)僅5002000多萬的第一商業(yè)廣場地塊僅一街之隔。(2)以市中心三大商圈租金價(jià)格對比分析鹽市口、騾馬市是成都傳統(tǒng)的三大商圈,如今這三大商圈連成一個(gè)整體,構(gòu)成了成都的CBD,成為成都最繁華的商業(yè)中心。以三大傳統(tǒng)商圈來分析,可以看出成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。1)春熙路――成都商業(yè)之眼春熙路商圈作為老牌商業(yè)街，在成都具有不可替代的重要地位，它集餐飲、娛年至今，新投入市場銷售商業(yè)物業(yè)面積約50000平方米，商場的商業(yè)賣場也向二、三、四樓發(fā)展。300-800元/平方米/月，2006年已增長到400-1200元/平方米/月，而春熙路北段的租金甚至高達(dá)20005-10租值已跨過200-1500元/平方米/月，存在著較大的升值空間。82)鹽市口――成都幾何中心與春熙路相鄰的鹽市口，位于成都行政區(qū)劃的幾何中心。其商圈以大中型百貨商場、小商品批零為主要構(gòu)成群體。鹽市口商圈以本地中地段消費(fèi)群體、外來消費(fèi)群體為主，是目前成都市外來消費(fèi)人口最為集中的傳統(tǒng)商圈。隨著多年的發(fā)展，鹽市口商圈與以往相比有著天壤之別，其租金也有較大的提升，目前商品租金的均價(jià)為200-700元/平方米/月。3)騾馬市――在改造中蘇醒200-400250-500元/平方米/月，部分商業(yè)鋪面租金為400-500元/平方米/月。(3)總體銷售情況研究1)2005年仍然在售。這表明商鋪的銷售不能與住宅一樣實(shí)現(xiàn)快速銷售，在短期內(nèi)難以在量上達(dá)到一定的銷售高度。2)2006年，新政后的樓市漸漸趨于平穩(wěn)。雖然仍然有小幅波動(dòng)，但其幅度明顯月22月2810名總成交量達(dá)16380平方米，比前周上漲26.55%；6月5日-11日，商業(yè)銷售前10名共成交11990平方米，較前周上漲了45.14%。(4)區(qū)域銷售情況分析以2006年6月成都區(qū)域銷售狀況分析4436平方米的銷售面積取得了商業(yè)銷售第一。在商業(yè)銷售前10名項(xiàng)目中，城南2個(gè)項(xiàng)目上榜，總成交5496平方米。一江城花的商業(yè)部分銷售了1016平方米。92)城北2個(gè)項(xiàng)目上榜共銷售1810平方米。億家天下國際建匯中心銷售了1284平方米的面積。3)城西4個(gè)項(xiàng)目上榜，總成交僅3455平方米。天鵝星座、上城生活館和懋園.西沿風(fēng)景的商業(yè)配套引起了投資者的關(guān)注，與集餐飲、娛樂、休閑、購物于一體的項(xiàng)目吾家.錦西生活廣場一起上榜。4)城中位置絕佳的財(cái)富中心和熊貓城也分別以888平方米和341平方米的成交面積登上了商業(yè)銷售10強(qiáng)排行榜。(5)區(qū)域不同類型產(chǎn)品銷售情況研究2006年，城北專業(yè)市場的興起。成都市荷花池?cái)U(kuò)建改造的成功，說明了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入了以專業(yè)市場開發(fā)為主的時(shí)期，像青年路的服裝市場、紅牌樓的汽配市場、五塊石電器市場等都是這一類型。但是隨著業(yè)態(tài)不斷延生，規(guī)模不斷擴(kuò)大，很快市場就出現(xiàn)業(yè)態(tài)資源枯竭、同類競爭極度加劇的狀況。而以經(jīng)營者為主要消費(fèi)者的消化體量有限，市場供求矛盾再次顯現(xiàn)出來。(6)商業(yè)空置情況分析資料來源：成都統(tǒng)計(jì)年鑒200510年商業(yè)營業(yè)房的空置面積達(dá)到41.18年商業(yè)營業(yè)房在建規(guī)模達(dá)到323.5萬平方米，而實(shí)際竣工面積只有81.46萬平方米，呈現(xiàn)出負(fù)增長54.92新開工的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目面積超過200萬平方米，空置率超過56%。2006年成都商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商和新商業(yè)盤的開發(fā)帶來了一定的壓力。3、商業(yè)地產(chǎn)投資者特征分析20061230萬元/畝的價(jià)4.56商也以高價(jià)成交，首創(chuàng)集團(tuán)以近4億元的高價(jià)拿下建設(shè)路2號地塊，萬科集團(tuán)與華信大足各斥資約2年土地年1土開發(fā)商和中小型開發(fā)商提供了拿地的好機(jī)會(huì)。(1)城西金沙、光華片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)力的趨勢最為明顯。1)金沙――成都的“第四商圈”購物等商業(yè)需求日漸加大，金沙片區(qū)除了特色商業(yè)外，集中式商業(yè)中心的銷售也很有利。位于金沙光華西大高檔住宅區(qū)之間的集中式商業(yè)中心——金沙銀座其銷售、招商進(jìn)程加快，憑借交通樞紐優(yōu)勢和前期招商，吸引了大量周邊城市以及臺(tái)灣投資者。除少量二、三樓大鋪發(fā)售、招商外，其余鋪面已所剩無幾。另外，依托占據(jù)金沙遺址旁的優(yōu)勢地理位置，天韻金沙風(fēng)情走廊打造為“餐飲品牌基地，總店經(jīng)濟(jì)特區(qū)”。2)光華――商業(yè)中心地位凸現(xiàn)光華片區(qū)是近年來新興的中產(chǎn)聚集區(qū)，有著巨大的市場需求和高消費(fèi)人群，周邊有西南財(cái)大、省委黨校、行政學(xué)院等高校經(jīng)濟(jì)消費(fèi)個(gè)已建、在建或即將開發(fā)的高質(zhì)量樓盤，金沙――光華片區(qū)商業(yè)直接輻射人口目前已達(dá)100艦店、博瑞優(yōu)品道引進(jìn)的易初蓮花、水木光華的底商、中華家園小區(qū)商業(yè)等這一系列的大體量、高質(zhì)量的商業(yè)入駐，使得光華片區(qū)商業(yè)中心的地位開始凸現(xiàn)。3)外雙楠——高檔商業(yè)需求加大家樂福、人人樂、伊藤洋華堂等大型零售巨頭相繼入駐雙楠片區(qū)。2001年，雙楠臨街旺鋪的租金每月不過45元/平方米，2006年已高達(dá)每月100麗都花園城、中海常青藤、龍灣半島、花間集等高檔樓盤的相繼亮相，將進(jìn)一步提升該片區(qū)消費(fèi)力，對高檔商業(yè)物業(yè)的需求將進(jìn)一步加大。4)浣花――商業(yè)地產(chǎn)延續(xù)了繁華的盛唐遺風(fēng)高端別墅小區(qū)云集的浣花片區(qū)以旅游商業(yè)地產(chǎn)為特色?！颁交ㄏ?dú)v史文化風(fēng)景20臺(tái)路、青羊正街、青羊橫街、草堂東路和浣花南路五個(gè)街區(qū)。目前，在售的浣花長樂坊以及即將亮相的成都古玩城在延續(xù)該片區(qū)建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上，將有力地提升浣花片區(qū)的高尚人居環(huán)境。12(2)城東長期以來，城東南因?yàn)槿狈ι虡I(yè)中心，而在成都的商業(yè)布局中長期處于落后狀態(tài)。成都東方萬達(dá)商業(yè)廣場有限公司在6月30日，以240萬/畝的價(jià)格競得錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)永興村6組地塊。該地塊占地共110多畝，萬達(dá)商業(yè)廣場公司的這一地塊將包括大型的超市、影城、寫字樓及商務(wù)公寓。三、2006年上半年成都商業(yè)土地市場分析1、商業(yè)土地交易量(1)商業(yè)用地總量增加在20052006年經(jīng)營性用地總量將增加安排1000余畝拆遷安置房用地，增加3000余畝工業(yè)及產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目用地。單宗土地規(guī)模將適度控制，原則上控制在200畝以內(nèi)。(2)商住用地供應(yīng)量所占比例最大2006年1月成都土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌宗地211宗商業(yè)用地和1885%。4月成交的土地共能向市場供貨商品房約179.76萬平方米，其中可供貨商品住宅129.3850.38月拍賣和掛牌的土地中包括20宗商住用地、2宗居住用地和1宗商業(yè)用地。商住用地規(guī)模越來越大，所占比例也越來越高，其供應(yīng)比例達(dá)到了74%?？梢姡瑸榱嗽黾油恋亻_發(fā)利用強(qiáng)度，具有住宅和商業(yè)開發(fā)雙重功能的商住用地已成為目前最主要的土地用途。集居住和商業(yè)功能于一體的商住用地已成為目前最主要的土地供應(yīng)類型。2、不同物業(yè)類型可開發(fā)量情況13根據(jù)2006年1-5月住宅可開發(fā)面積和商業(yè)物業(yè)可開發(fā)面積的比例和發(fā)展趨勢來地產(chǎn)的過熱局勢，也有利于控制房價(jià)增幅；而另一方面，供應(yīng)量增長過快有可能會(huì)帶來供需失衡的問題，打亂成都房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。3、不同區(qū)域可開發(fā)量情況(1)城東由于主城區(qū)成交的土地中有一半多位于城東區(qū)域，城東區(qū)域大量的存量土地所帶來的潛在開發(fā)量，區(qū)域內(nèi)商品房的可開發(fā)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于區(qū)域內(nèi)的消化量，這將對區(qū)域內(nèi)近幾年的房地產(chǎn)供需格局帶來較大沖擊，對城東區(qū)域的房地產(chǎn)市場的發(fā)展也將帶來較大的影響。(2)城南4月，城南區(qū)域成交的1宗土地面積達(dá)到123.25畝，其可開發(fā)面積達(dá)到了4120今年下半年開始開發(fā)，3年半就要完工，這將對整個(gè)城南副中心的商業(yè)構(gòu)成帶來沖640業(yè)建筑面積可以開發(fā)近20的綜合樓盤。14(3)城西近幾年來,城西的商業(yè)樓盤開發(fā)量很大。眾多商業(yè)投入,讓城西的商業(yè)開發(fā)量達(dá)到了一定的飽和,城西的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨于成熟。而商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)周期較長,城西年上半年,城西可供土地相對其它方位較少。(4)城北2006年1季度成交的兩塊土地，一塊緊鄰會(huì)展中心，另一塊位于九里堤板塊，關(guān)注度也較大。尤其以成都東北、西北為兩大供地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。隨著政府投資對基礎(chǔ)設(shè)施的完善，沙河改造與拆遷工作的完成，這兩大區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境日益成熟。(5)郊區(qū)土地供應(yīng)比例大，溫江土地供應(yīng)居首位從2006年1季度成都土地市場發(fā)布拍賣和掛牌的51城區(qū)和高新區(qū))23628.26282431.35畝，在供應(yīng)面積上是主城區(qū)的4倍。這有利于郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；l(fā)展。5月份龍泉的土地供應(yīng)量比較大，899.88畝的供應(yīng)面積占了5月份總供應(yīng)面積的48%；溫江、5月的350余畝土地，溫江今年已經(jīng)累計(jì)供應(yīng)了2000多畝土地，是目前供應(yīng)土地最多的區(qū)域，充足的土地供應(yīng)是溫江的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)，使溫江具備了成為成都衛(wèi)星城的必要條件。溫江今年土地市場良好的發(fā)展前景，優(yōu)越的地理位置，便利的交通和良好的居住氛圍吸引了許多開發(fā)商在溫江投資置地，溫江已成為成都主要的土地供應(yīng)區(qū)域。但是值得關(guān)注的是去年存量土地的消化可能會(huì)對今年溫江土地的成交量帶來影響。4、環(huán)域分析152006年成都市1季度供應(yīng)土地共計(jì)3059.6160城區(qū)土地供應(yīng)平均規(guī)模為27.32畝/宗，遠(yuǎn)小于郊區(qū)86.83畝/宗的平均規(guī)模，這是由于1季度主城區(qū)供應(yīng)的土地多位于三環(huán)內(nèi)，導(dǎo)致主城區(qū)地塊規(guī)模偏小。從環(huán)線分布來看，5月份近郊(區(qū))縣成交土地較多，僅龍泉就成交了近900畝土地，加上雙流成交的143.44年1季度成都的土地市場供應(yīng)面積呈現(xiàn)持續(xù)走低的趨勢，土地供應(yīng)量逐月下降。1月份土地供宗共計(jì)1844.58月的供應(yīng)面積則持續(xù)減少，3月的供應(yīng)面積降到了432.08畝，僅為1月的23%。3月份供應(yīng)的地塊多位于三環(huán)以內(nèi)，地塊規(guī)模較小，因此造成了供應(yīng)數(shù)量大，但供應(yīng)面積小的現(xiàn)象。四、成都市商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢研究1、發(fā)展特征于求的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，瓶頸問題依舊未得到有效解決，商業(yè)開發(fā)模式值得再次深入探討，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式面臨新的選擇和全面升級。1)商業(yè)地產(chǎn)供需失衡自2005年以來，許多世界零售巨頭便紛紛在成都選新址。摩爾百盛正式入駐會(huì)展中心，易初蓮花攜手匯龍灣商業(yè)廣場，沃爾瑪在交大對面圈地，家樂福雙橋店開業(yè)。百聯(lián)天府等大型零售業(yè)在內(nèi)的眾多零售企業(yè)，2006年2005年投放市場的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，卻面臨招商不到10%的尷尬處境。目前成都市場上的確有不少商業(yè)項(xiàng)目，但是大都因?yàn)樵O(shè)計(jì)或配置的局限性，不能適合用作賣場。2)商業(yè)用房空置面積不斷上漲2006年一季度，成都五城區(qū)商業(yè)用房供應(yīng)面積為14.58萬平方米，同比下降18.41162003年開始出現(xiàn)20051.5倍，商業(yè)地產(chǎn)市場嚴(yán)重飽和。這種嚴(yán)重飽和的后果便是成都商業(yè)用房的空置面積不斷上漲。這種供需失衡引發(fā)的空置問題一直持續(xù)到2006年，依然沒有得到解決。3)生活配套商業(yè)的供應(yīng)與需求基本上處于平衡狀態(tài)大部分生活配套商業(yè)的銷售情況均不錯(cuò)。但是從經(jīng)營上看，由于受到區(qū)域商業(yè)中心的沖擊，生活配套類商業(yè)在經(jīng)營上并不成功，同時(shí)還受到來自于區(qū)域小區(qū)配套大型超市的影響。例如城西的小區(qū)商業(yè)受到西單商場以及即將開業(yè)的易初蓮花的影響，空置率達(dá)到60%以上。4)區(qū)域商業(yè)中心為近期區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的政策下引發(fā)的新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮，目前城南商業(yè)中心已趨于飽和。城西商業(yè)中心隨著規(guī)劃以及金沙光華片區(qū)商業(yè)的開發(fā)，目前處于轉(zhuǎn)型階段。大部分傳統(tǒng)商業(yè)的存活空間較小，處于空置狀態(tài)。5)專業(yè)市場為目前市場是最受歡迎的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)類型從目前市場上各類專業(yè)市場以及各個(gè)行業(yè)聚集地的商業(yè)中心來看，均未能完全滿足市場需求。服裝專業(yè)市場主要分布在荷花池區(qū)域，區(qū)域商家承受能力以及市場容量均已達(dá)到飽和，但是在其它區(qū)域仍有發(fā)展服裝專業(yè)市場的可能性。農(nóng)貿(mào)市場為目前市場新興的專業(yè)市場形式，市場反應(yīng)不錯(cuò)。目前成都市上規(guī)模上檔次的農(nóng)貿(mào)市場不超過30市場隨著市場開發(fā)，區(qū)域逐漸飽和。(2)供給特征分析1)區(qū)域供給量分析――成交土地大部分來自于主城區(qū)172006年1月市場土地共計(jì)成交261.08畝，除彭州有一宗成交土地外，其余全部來自于主城區(qū)。主城區(qū)6宗土地全部成交，城西、城北、城中分別成交3120.81月拍賣和掛牌的土地中包括14宗約957.1畝商住用地、2宗約414.52畝居住用地和1宗70.77畝商業(yè)用地。主城區(qū)土地?zé)豳u體現(xiàn)了開發(fā)商對城區(qū)土地的青睞，也反映出目前城區(qū)土地的緊缺。2)土地性質(zhì)――商住、教育用地面積較大16237.3123.787宗共517.11畝土地全部用于商住用地，其供應(yīng)比例達(dá)到了66%?？梢姙榱嗽黾油恋亻_發(fā)利用強(qiáng)度，具有住宅和商業(yè)開發(fā)雙重功能的商住用地已成為目前最主要的土地用途之一。3)成交價(jià)格――城中區(qū)域單價(jià)高高在上1月土地總成交金額為78279.81萬元，地塊的平均交易單價(jià)為每畝300萬元。1119萬元。城北本月成交的1宗土地位于會(huì)展中心附近且臨2環(huán)路，地理位置十分優(yōu)越，472萬元/畝的單價(jià)應(yīng)該是物有所值。而地處郊區(qū)(縣)的彭州成交單價(jià)最低，僅為35萬元/畝，與去年彭州的單價(jià)基本一致。4)成交價(jià)與起拍價(jià)比率1月成交的土地的成交價(jià)與起拍價(jià)比率在100%到240%200%的土地有32的成交價(jià)分別達(dá)到了1230萬元/畝和960萬元/畝，比率分別為212%和240%，競爭程度十分激烈。主城區(qū)過高的成交價(jià)與起拍價(jià)比率反映出開發(fā)商在拿地時(shí)的激烈競爭程度令人驚訝，也反映出城區(qū)土地的日益緊缺。185)成交樓面地價(jià)分析1月成交土地的平均樓面地價(jià)為1436元/平方米，平均樓面地價(jià)最高達(dá)2677元/㎡，這主要是由于城中區(qū)域地價(jià)高。城北其次，1573的平均樓面價(jià)比城中低了10001167元/㎡的平均樓面價(jià)高了400州平均樓面地價(jià)在1月成交地塊的區(qū)域中最低，僅為328元/㎡。(3)商務(wù)發(fā)展面臨新格局隨著城市向南發(fā)展，商務(wù)區(qū)域面臨重新整合和劃分，未來城市CBD中心將借用人南延線向外進(jìn)一步拓展和延伸，商務(wù)開發(fā)模式面臨新的選擇和升級。受國家宏觀調(diào)控的影響也較大。因此，成都商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展面臨著極大的挑戰(zhàn)。(1)供過于求，空置面積不斷增大成都市區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)相對過剩，且供過于求的趨勢日漸明顯。商業(yè)房地產(chǎn)有著一個(gè)自有的開發(fā)循環(huán)周期，一般在一年到一年半左右的時(shí)間，去年施工的大部分商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)在今年陸續(xù)投放市場。而目前成都商業(yè)地產(chǎn)市場的需求呈現(xiàn)一個(gè)平穩(wěn)的增長態(tài)勢，短期內(nèi)大量商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市就會(huì)造成一個(gè)供大于求的不均衡局面，對整個(gè)成都商業(yè)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的沖擊。再加上無序開發(fā)的存在，更加劇了這種供過于求的程度。年商業(yè)營業(yè)房的空置面積達(dá)到41.18年商業(yè)營業(yè)房在建規(guī)模達(dá)到323.5萬平方米，而實(shí)際竣工面積只有81.46萬平方米，呈現(xiàn)出負(fù)增長1954.92新開工的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目面積將超過200萬平方米，空置率超過56%。(2)投資風(fēng)險(xiǎn)大2005年成都的商業(yè)房地產(chǎn)市場將有19個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，其中商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營面積最小的為16000141600業(yè)面積將近100萬平方米，而這其中僅有不到10%的面積完成招商。由于成都及周邊地區(qū)的無序開發(fā)和市場情況嚴(yán)重供過于求，使得一些商業(yè)房地產(chǎn)樓盤出現(xiàn)冷盤、空盤，爛尾樓的現(xiàn)象，投資風(fēng)險(xiǎn)很大。而今年6月1日國務(wù)院頒布的房產(chǎn)新政將使得開發(fā)商拿地更加困難，資本投入也更大，將進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性。(3)脫離市場實(shí)際需求成都市不少商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目脫離市場實(shí)際需要，盲目追求大體量，延長了資金的回報(bào)周期。但是由于大規(guī)模項(xiàng)目需要更為豐富的商業(yè)資源，商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)管理也更為復(fù)雜，所以其操作要求通常高于小規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目，這就使得項(xiàng)目本身承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)。而在制定項(xiàng)目的時(shí)候缺乏市場定位分析和規(guī)劃，對當(dāng)?shù)氐膶?shí)際消費(fèi)能力和交通容量分析不當(dāng)，直接導(dǎo)致資金、成本的惡性循環(huán)。所以出現(xiàn)大部分商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營上的失敗。例如城中的歐萊特、城南與城北的燦坤以及金沙片區(qū)的諾瑪特等。(4)銀行緊縮商業(yè)房地產(chǎn)貸款銀行是商業(yè)房地產(chǎn)的主要融資渠道，但隨著成都市商業(yè)開發(fā)量迅速增長，空置率增加，銀行意識(shí)到了商業(yè)房地產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)施放貸緊縮。2005年一季度，成都銀行貸款的房地產(chǎn)開發(fā)資金為23.29年下半年，除國有商業(yè)銀行在信貸方面對部分商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還有選擇性支持外，所有股份制銀行基本已停止對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款發(fā)放，限制了成都商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。203、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),投資成都商業(yè)房地產(chǎn)市場的建議(1)結(jié)合成都商業(yè)房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，發(fā)展適應(yīng)成都市場需要的商業(yè)房地產(chǎn)市場，突出成都自身的特色和優(yōu)勢?？梢园l(fā)展特色商業(yè)房地產(chǎn)，把旅游業(yè)、餐飲業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)