前期物業(yè)管理服務課件

主講：黃安心廣州市廣播電視大學管理學部中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)《物業(yè)管理實務Ⅰ》第四章前期物業(yè)管理服務中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)《物業(yè)管理實務Ⅰ》中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物本章講授前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理與前期介入竣工驗收與接管接收交樓的程序與管理綜合驗收前期物業(yè)管理的職責中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)本章講授中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)學習目的與要求1．了解建筑物前期物業(yè)管理工作的重要性、階段性的特殊性建設單位的職責受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責2．掌握前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托3．重點掌握重點掌握前期物業(yè)管理的概念及

其界定中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)學習目的與要求1．了解2．掌握3．重點掌握中央廣播電視大學、前期物業(yè)管理的含義《物業(yè)管理條例》第二十四條：前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理的含義《物業(yè)管理條例》第二十四條：中央前期物業(yè)管理的含義﹁理解﹂時段確定業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前一般始于收樓前3-6個月不等權責關系費用問題業(yè)主、開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)復雜的責權關系交付使用前為建設單位交付使用后為業(yè)主及其使用人中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理的含義﹁理解﹂時段確定業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽前期物業(yè)管理的內(nèi)容

前期物業(yè)管理的工作是最復雜、難度最大而又最全面的管理工作，可歸納為八個方面中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的工作是最復雜、難度最前期物業(yè)管理的內(nèi)容﹁續(xù)﹂建立管理機構(gòu)設計管理模式，草擬管理制度招聘人才，培訓上崗深入工程建設現(xiàn)場，熟悉物業(yè)的概況參與物業(yè)的竣工驗收工作，為接管驗收做準備重點開展物業(yè)的接管驗收工作---籌辦交樓前期管理的一個關鍵工序逐步展開日常的管理工作成立業(yè)主委員會中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理的內(nèi)容﹁續(xù)﹂建立管理機構(gòu)中央廣播電視大學、廣州前期物業(yè)管理的委托委托的含義委托－代理理論前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理委托的幾個基本問題中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理的委托委托的含義委托－代理理論前期物業(yè)管理的委托委托(Principal)的含義首先是一個法律用語，是指當事人一方（委托人）托付他方以委托人的名義進行法律上的行為又是一個經(jīng)濟學上的名詞。是指委托方通過一定的交易方式由被委托人去完成某一目標的行為中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)委托(Principal)的含義首先是一個法律用語，委托(Principal)的含義﹁續(xù)﹂委托存在三個基本問題交易必須有費用必須由一定的契約來予以約束委托雙方的行為以追求共同利益最大化為目標中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)委托(Principal)的含義﹁續(xù)﹂委托存在三個基本問題交委托－代理(Agent)理論運用委托－代理理論分析我國現(xiàn)階段物業(yè)管理市場的發(fā)展及其存在問題是有其特別重要的意義在物業(yè)管理前期階段，絕大多數(shù)的開發(fā)建設單位選擇自建的物業(yè)公司管理其開發(fā)的物業(yè)，實質(zhì)是一個降低交易成本的市場化取向中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)委托－代理(Agent)理論運用委托－代理理論分析我前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理的委托是指物業(yè)開發(fā)建設單位為追求利益的最大化，選擇委托代理人，并與其簽定前期物業(yè)管理合同的行為既是一種法律行為也是一種經(jīng)濟行為中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理的委托是指物業(yè)開發(fā)建物業(yè)管理的委托關系物業(yè)管理市場委托者需求者代理者供給者契約形式業(yè)主或早期的開發(fā)建設單位物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理服務合同或前期物業(yè)管理服務協(xié)議中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理的委托關系物業(yè)管理市場委托者代理者契約形式業(yè)主或物業(yè)前期物業(yè)管理的委托代理是對投資商、發(fā)展商、承建商、代理商、和物業(yè)管理企業(yè)是一個有機資源整合大多數(shù)房地產(chǎn)項目在開發(fā)早期就已有前期物業(yè)管理的合作協(xié)議中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理的委托代理是對投資商、發(fā)展商、承建商、代理商、和前期物業(yè)管理委托方式

委托方式顧問管理合作管理全權委托管理中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理委托方式顧問管理合作管理全權委托管理中央廣播電視前期物業(yè)管理的委托的幾個基本問題:委托人選擇代理人的取向在委托活動中信息的作用前期物業(yè)管理委托的法律形式前期物業(yè)管理的委托的幾個基本問題中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理的委托的幾個基本問題:前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期介入前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期介入：概念作用方式及工作注意事項中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期介入前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期前期介入的概念指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設計和建設的過程，從業(yè)主與非業(yè)主使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設和今后使用管理提出建議，并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準備中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期介入的概念指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物前期介入的作用積極作用：完善物業(yè)的使用功能改進物業(yè)的具體設計能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量為竣工驗收和接管驗收打基礎便于日后對物業(yè)的管理中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期介入的作用積極作用：中央廣播電視大學、廣州廣播電視大前期介入的方式及主要工作前期介入三種情況早期介入積極參與物業(yè)的規(guī)劃設計晚期介入中期介入開始前期管理嚴格監(jiān)理施工的每一環(huán)節(jié)中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期介入的方式及主要工作前期介入三種情況早期介入積極參與物業(yè)注意事項前期介入的咨詢服務對象，主要是開發(fā)建設單位，其費用應由開發(fā)建設單位承擔物業(yè)管理企業(yè)早期介入一般不設固定人員進駐開發(fā)現(xiàn)場，工作方式可根據(jù)開發(fā)建設單位的需要確定中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)注意事項前期介入的咨詢服務對象，主要是開發(fā)建設單位，其費用應前期介入與前期管理的時間劃分項目前期與建設單位簽訂管理合同始（收樓前3-6個月）與業(yè)委會簽訂

第一份合同前期介入前期管理中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期介入與前期管理的時間劃分項目前期與建設單位簽與業(yè)委會簽訂前期介入與前期管理的主要區(qū)別前期介入與前期管理的主要區(qū)別在于：是否已經(jīng)確立了物業(yè)管理的委托合同關系兩點標志：是否擁有對于物業(yè)的經(jīng)營管理權是否承擔相應的民事責任中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期介入與前期管理的主要區(qū)別前期介入與前期管理的主要竣工驗收與接管驗收中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)竣工驗收與接管驗收中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)竣工驗收竣工是指該物業(yè)的工程項目經(jīng)過建筑安裝施工以后，達到了該工程項目設計文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)竣工驗收竣工是指該物業(yè)的工程項目經(jīng)過建筑安裝施工以后竣工驗收及其種類工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)建設單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時，需經(jīng)開發(fā)建設單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理交付手續(xù)。建筑商把物業(yè)交給開發(fā)建設單位，這一交接過程稱之為竣工驗收中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)竣工驗收及其種類工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)建設單竣工驗收及其種類﹁續(xù)﹂

驗收在建工程驗收全部工程驗收竣工隱蔽工程驗收單項工程驗收分期驗收中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)竣工驗收及其種類﹁續(xù)﹂驗收在建工程驗收全部工程驗收竣工隱竣工驗收依據(jù)：經(jīng)過審批的項目建議書年度開工計劃施工圖紙和設計說明文件施工過程中的設計變更文件現(xiàn)行法律、法規(guī)、施工技術規(guī)程施工驗收規(guī)范質(zhì)量檢驗評定標準以及合同中有關竣工驗收的條款竣工驗收的依據(jù)、標準及主要工作中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)竣工驗收依據(jù)：竣工驗收的依據(jù)、標準及主要工作中央廣播電視大學竣工驗收的法規(guī)依據(jù)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目，都要按照1990年9月11日國家建設部頒發(fā)的《建設項目（工程）竣工驗收辦法》進行竣工驗收；城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗收，應依據(jù)1993年12月1日國家建設部頒發(fā)的《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)竣工驗收的法規(guī)依據(jù)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目，都要按照199竣工驗收標準：工程項目按照工程合同規(guī)定和設計，圖紙要求已全部施工完畢，達到國家規(guī)定的質(zhì)量標準，能夠滿足使用要求竣工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮、采暖通風設備運轉(zhuǎn)正常設備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達到設計要求建筑物周圍2米以內(nèi)的場地清理完畢技術檔案資料齊全竣工驗收的標準中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)竣工驗收標準：竣工驗收的標準中央廣播電視大學、廣州廣播電視大做好以下竣工驗收工作：建筑商準備和提交竣工資料開發(fā)建設單位收到竣工資料后，逐項檢查和鑒定進行設備的單體試車、無負荷聯(lián)動試車、有負荷聯(lián)動試車辦理工程交接手續(xù)竣工驗收的主要工作中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)做好以下竣工驗收工作：竣工驗收的主要工作中央廣播電視大學、廣建筑商應準備和提交的竣工資料包括：竣工工程項目一覽表、圖紙施工記錄竣工圖隱蔽工程驗收單、工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄單；材料、半成品的試驗和檢測記錄永久性的水準點坐標記錄建筑物或構(gòu)筑物沉陷觀測記錄材料、構(gòu)件和設備的質(zhì)量保證；土建施工的試驗記錄竣工驗收的主要工作﹁續(xù)一﹂中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)建筑商應準備和提交的竣工資料包括：竣工驗收的主要工作﹁續(xù)一﹂土建施工記錄設備安裝施工和檢驗記錄建筑商和設計單位提供的建筑物使用注意事項該工程的有關技術決定工程結(jié)算資料、文件和簽證等竣工驗收的主要工作﹁續(xù)二﹂中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)土建施工記錄竣工驗收的主要工作﹁續(xù)二﹂中央廣播電視大學、廣州物業(yè)的接管驗收定義：是開發(fā)建設單位對已竣工驗收合格的建筑工程，向接管的物業(yè)管理企業(yè)進行全面移交的過程。地位：是指物業(yè)管理公司接交開發(fā)建設單位或業(yè)主委托管理的新建成或原有物業(yè)時、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗這是物業(yè)歷經(jīng)的第二次驗收過程中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)的接管驗收定義：是開發(fā)建設單位對已竣工驗收合格的建筑工程接管驗收與竣工驗收的區(qū)別接管驗收與竣工驗收的區(qū)別驗收的目的不同驗收條件不同交接對象不同中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)接管驗收與竣工驗收的區(qū)別驗收的目的不同驗收條件不同交接對象不接管驗收的內(nèi)容物業(yè)接管驗收資料接管驗收內(nèi)容中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)接管驗收的內(nèi)容物業(yè)接管驗接管驗中央廣播電視大學、廣州廣播電視接管驗收資料：產(chǎn)權資料技術資料設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料物業(yè)管理所必需的其他資料接管驗收資料中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)接管驗收資料：接管驗收資料中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學交樓的程序與管理交樓的程序與管理交樓與收樓交樓工作的策劃交樓應注意的問題中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)交樓的程序與管理交樓與收樓交樓工作的策劃交樓應注意的問題中央交樓與收樓交樓：指物業(yè)建成并通過綜合驗收合格后，建設單位根據(jù)預售的合同要求，按時按質(zhì)將物業(yè)交付給業(yè)主，實現(xiàn)房屋物業(yè)買賣過程的物與權屬的移交過程

收樓：業(yè)主接收新房屋

兩者的實質(zhì)：業(yè)主對物業(yè)的接管驗收是物業(yè)被第三次驗收中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)交樓與收樓交樓：指物業(yè)建成并通過綜合驗收合格后，建設竣工驗收、接管驗收、收樓比較比較內(nèi)容竣工驗收接管驗收交樓時間物業(yè)建設完好竣工驗收合格接管驗收完畢交界對象承建單位與建設單位建設單位與物業(yè)公司物業(yè)公司與業(yè)主重點滿足設計要求滿足安全、使用功能的要求滿足具體使用要求依據(jù)《建設項目（工程竣工驗收辦法》

《房屋接管驗收標準》售樓或預售合同中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)竣工驗收、接管驗收、收樓比較比較內(nèi)容竣工驗收接管驗收交樓交樓工作的策劃交樓工作的策劃文件的準備交樓的組織準備形象的設計、環(huán)境的營造中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)交樓工作的策劃文件的準備交樓的組織準備形象的設計、環(huán)境的營造交樓應注意的問題：交樓時應讓業(yè)主清楚物業(yè)各部分或設施的保質(zhì)期限和具體范圍，以確保業(yè)主應得的權益交樓時管理人員應站在業(yè)主的立場上，問答和解決房屋質(zhì)量問題交樓應注意的問題中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)交樓應注意的問題：交樓應注意的問題中央廣播電視大學、廣州廣播綜合驗收指開發(fā)項目按規(guī)劃、設計要求全部建設完成，并符合施工驗收標準后，即應按規(guī)定要求組織進行的物業(yè)建設質(zhì)量認證的工作綜合驗收工作實質(zhì)是物業(yè)建設質(zhì)量合格的認證過程定義性質(zhì)中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)綜合驗收指開發(fā)項目按規(guī)劃、設計要求全部建設完成，并符合施工驗前期物業(yè)管理的職責前期物業(yè)管理的職責開發(fā)建設單位的工作職責受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理的職責開發(fā)建設單位的工作職責受聘物業(yè)管理企業(yè)的職按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的物業(yè)管理合同要充分配合物業(yè)管理企業(yè)開展前期管理工作的，提供符合要求的管理辦公的場所提供機會，讓物業(yè)管理企業(yè)參加相關設備設施的安裝與調(diào)試，使物業(yè)管理企業(yè)盡快熟悉物業(yè)的具體情況開發(fā)建設單位的工作職責中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)開發(fā)建設單位的工作職責中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建參加竣工驗收的全過程，確?？⒐を炇蘸细窈?，才向物業(yè)管理企業(yè)移交根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè)移交相關的資料依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè)交納前期物業(yè)管理費用要按國家規(guī)定的保修期限和范圍，承攬物業(yè)的保修責任開發(fā)建設單位的工作職責﹁續(xù)﹂中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)開發(fā)建設單位的工作職責﹁續(xù)﹂中央廣播電視大學、廣州廣播電視大物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家的規(guī)定，承攬相應的物業(yè)管理業(yè)務根據(jù)與建設單位簽定的物業(yè)管理合同，提供相應的管理服務對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等各個項目進行仔細的進行接管驗收根據(jù)有關法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《員工守則》并書面告知乙方受聘物業(yè)管理的職責中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)受聘物業(yè)管理的職責中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》的行為物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項管理與服務業(yè)務，但不得將本物業(yè)的整體管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費用受聘物業(yè)管理的職責﹁續(xù)一﹂中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)受聘物業(yè)管理的職責﹁續(xù)一﹂中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學不得占用本物業(yè)的共同部位、共用設施設備或改變其使用功能向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養(yǎng)護等有償服務在前期物業(yè)管理合同終止時，辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，須經(jīng)業(yè)主委員會確認，必須移交所有的管理資料受聘物業(yè)管理的職責﹁續(xù)二﹂中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)受聘物業(yè)管理的職責﹁續(xù)二﹂中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學前期物業(yè)管理的含義《物業(yè)管理條例》對前期物業(yè)管理的有關含義對前期物業(yè)管理的理解前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托委托的含義委托－代理理論前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理的委托的幾個基本問題前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期介人前期介入的概念前期介入的作用前期介入的方式及工作應注意的事項竣工驗收與接管驗收竣工驗收物業(yè)接管驗收本章要點中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托委托的交摟的程序與管理交摟與收摟交樓工作的策劃交樓應注意的問題綜合驗收綜合驗收的定義綜合驗收的性質(zhì)住宅小區(qū)竣工綜合驗收必須符合下列要求申請住宅小區(qū)竣工綜合驗收，應當提交下列文件住宅小區(qū)竣工綜合驗收程序前期物業(yè)管理的職責開發(fā)建設單位的工作職責受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責本章要點中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)交摟的程序與管理綜合驗收前期物業(yè)管理的職責本章要點中央廣播電第4章完了！中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)第4章完了！中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專主講：黃安心廣州市廣播電視大學管理學部中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)《物業(yè)管理實務Ⅰ》第四章前期物業(yè)管理服務中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)《物業(yè)管理實務Ⅰ》中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物本章講授前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理與前期介入竣工驗收與接管接收交樓的程序與管理綜合驗收前期物業(yè)管理的職責中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)本章講授中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)學習目的與要求1．了解建筑物前期物業(yè)管理工作的重要性、階段性的特殊性建設單位的職責受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責2．掌握前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托3．重點掌握重點掌握前期物業(yè)管理的概念及

其界定中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)學習目的與要求1．了解2．掌握3．重點掌握中央廣播電視大學、前期物業(yè)管理的含義《物業(yè)管理條例》第二十四條：前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理的含義《物業(yè)管理條例》第二十四條：中央前期物業(yè)管理的含義﹁理解﹂時段確定業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前一般始于收樓前3-6個月不等權責關系費用問題業(yè)主、開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)復雜的責權關系交付使用前為建設單位交付使用后為業(yè)主及其使用人中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理的含義﹁理解﹂時段確定業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽前期物業(yè)管理的內(nèi)容

前期物業(yè)管理的工作是最復雜、難度最大而又最全面的管理工作，可歸納為八個方面中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的工作是最復雜、難度最前期物業(yè)管理的內(nèi)容﹁續(xù)﹂建立管理機構(gòu)設計管理模式，草擬管理制度招聘人才，培訓上崗深入工程建設現(xiàn)場，熟悉物業(yè)的概況參與物業(yè)的竣工驗收工作，為接管驗收做準備重點開展物業(yè)的接管驗收工作---籌辦交樓前期管理的一個關鍵工序逐步展開日常的管理工作成立業(yè)主委員會中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理的內(nèi)容﹁續(xù)﹂建立管理機構(gòu)中央廣播電視大學、廣州前期物業(yè)管理的委托委托的含義委托－代理理論前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理委托的幾個基本問題中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理的委托委托的含義委托－代理理論前期物業(yè)管理的委托委托(Principal)的含義首先是一個法律用語，是指當事人一方（委托人）托付他方以委托人的名義進行法律上的行為又是一個經(jīng)濟學上的名詞。是指委托方通過一定的交易方式由被委托人去完成某一目標的行為中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)委托(Principal)的含義首先是一個法律用語，委托(Principal)的含義﹁續(xù)﹂委托存在三個基本問題交易必須有費用必須由一定的契約來予以約束委托雙方的行為以追求共同利益最大化為目標中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)委托(Principal)的含義﹁續(xù)﹂委托存在三個基本問題交委托－代理(Agent)理論運用委托－代理理論分析我國現(xiàn)階段物業(yè)管理市場的發(fā)展及其存在問題是有其特別重要的意義在物業(yè)管理前期階段，絕大多數(shù)的開發(fā)建設單位選擇自建的物業(yè)公司管理其開發(fā)的物業(yè)，實質(zhì)是一個降低交易成本的市場化取向中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)委托－代理(Agent)理論運用委托－代理理論分析我前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理的委托是指物業(yè)開發(fā)建設單位為追求利益的最大化，選擇委托代理人，并與其簽定前期物業(yè)管理合同的行為既是一種法律行為也是一種經(jīng)濟行為中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理的委托是指物業(yè)開發(fā)建物業(yè)管理的委托關系物業(yè)管理市場委托者需求者代理者供給者契約形式業(yè)主或早期的開發(fā)建設單位物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理服務合同或前期物業(yè)管理服務協(xié)議中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理的委托關系物業(yè)管理市場委托者代理者契約形式業(yè)主或物業(yè)前期物業(yè)管理的委托代理是對投資商、發(fā)展商、承建商、代理商、和物業(yè)管理企業(yè)是一個有機資源整合大多數(shù)房地產(chǎn)項目在開發(fā)早期就已有前期物業(yè)管理的合作協(xié)議中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理的委托代理是對投資商、發(fā)展商、承建商、代理商、和前期物業(yè)管理委托方式

委托方式顧問管理合作管理全權委托管理中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理委托方式顧問管理合作管理全權委托管理中央廣播電視前期物業(yè)管理的委托的幾個基本問題:委托人選擇代理人的取向在委托活動中信息的作用前期物業(yè)管理委托的法律形式前期物業(yè)管理的委托的幾個基本問題中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理的委托的幾個基本問題:前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期介入前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期介入：概念作用方式及工作注意事項中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期介入前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期前期介入的概念指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設計和建設的過程，從業(yè)主與非業(yè)主使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設和今后使用管理提出建議，并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準備中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期介入的概念指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物前期介入的作用積極作用：完善物業(yè)的使用功能改進物業(yè)的具體設計能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量為竣工驗收和接管驗收打基礎便于日后對物業(yè)的管理中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期介入的作用積極作用：中央廣播電視大學、廣州廣播電視大前期介入的方式及主要工作前期介入三種情況早期介入積極參與物業(yè)的規(guī)劃設計晚期介入中期介入開始前期管理嚴格監(jiān)理施工的每一環(huán)節(jié)中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期介入的方式及主要工作前期介入三種情況早期介入積極參與物業(yè)注意事項前期介入的咨詢服務對象，主要是開發(fā)建設單位，其費用應由開發(fā)建設單位承擔物業(yè)管理企業(yè)早期介入一般不設固定人員進駐開發(fā)現(xiàn)場，工作方式可根據(jù)開發(fā)建設單位的需要確定中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)注意事項前期介入的咨詢服務對象，主要是開發(fā)建設單位，其費用應前期介入與前期管理的時間劃分項目前期與建設單位簽訂管理合同始（收樓前3-6個月）與業(yè)委會簽訂

第一份合同前期介入前期管理中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期介入與前期管理的時間劃分項目前期與建設單位簽與業(yè)委會簽訂前期介入與前期管理的主要區(qū)別前期介入與前期管理的主要區(qū)別在于：是否已經(jīng)確立了物業(yè)管理的委托合同關系兩點標志：是否擁有對于物業(yè)的經(jīng)營管理權是否承擔相應的民事責任中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)前期介入與前期管理的主要區(qū)別前期介入與前期管理的主要竣工驗收與接管驗收中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)竣工驗收與接管驗收中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)竣工驗收竣工是指該物業(yè)的工程項目經(jīng)過建筑安裝施工以后，達到了該工程項目設計文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)竣工驗收竣工是指該物業(yè)的工程項目經(jīng)過建筑安裝施工以后竣工驗收及其種類工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)建設單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時，需經(jīng)開發(fā)建設單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理交付手續(xù)。建筑商把物業(yè)交給開發(fā)建設單位，這一交接過程稱之為竣工驗收中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)竣工驗收及其種類工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)建設單竣工驗收及其種類﹁續(xù)﹂

驗收在建工程驗收全部工程驗收竣工隱蔽工程驗收單項工程驗收分期驗收中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)竣工驗收及其種類﹁續(xù)﹂驗收在建工程驗收全部工程驗收竣工隱竣工驗收依據(jù)：經(jīng)過審批的項目建議書年度開工計劃施工圖紙和設計說明文件施工過程中的設計變更文件現(xiàn)行法律、法規(guī)、施工技術規(guī)程施工驗收規(guī)范質(zhì)量檢驗評定標準以及合同中有關竣工驗收的條款竣工驗收的依據(jù)、標準及主要工作中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)竣工驗收依據(jù)：竣工驗收的依據(jù)、標準及主要工作中央廣播電視大學竣工驗收的法規(guī)依據(jù)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目，都要按照1990年9月11日國家建設部頒發(fā)的《建設項目（工程）竣工驗收辦法》進行竣工驗收；城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗收，應依據(jù)1993年12月1日國家建設部頒發(fā)的《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)竣工驗收的法規(guī)依據(jù)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目，都要按照199竣工驗收標準：工程項目按照工程合同規(guī)定和設計，圖紙要求已全部施工完畢，達到國家規(guī)定的質(zhì)量標準，能夠滿足使用要求竣工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮、采暖通風設備運轉(zhuǎn)正常設備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達到設計要求建筑物周圍2米以內(nèi)的場地清理完畢技術檔案資料齊全竣工驗收的標準中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)竣工驗收標準：竣工驗收的標準中央廣播電視大學、廣州廣播電視大做好以下竣工驗收工作：建筑商準備和提交竣工資料開發(fā)建設單位收到竣工資料后，逐項檢查和鑒定進行設備的單體試車、無負荷聯(lián)動試車、有負荷聯(lián)動試車辦理工程交接手續(xù)竣工驗收的主要工作中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)做好以下竣工驗收工作：竣工驗收的主要工作中央廣播電視大學、廣建筑商應準備和提交的竣工資料包括：竣工工程項目一覽表、圖紙施工記錄竣工圖隱蔽工程驗收單、工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄單；材料、半成品的試驗和檢測記錄永久性的水準點坐標記錄建筑物或構(gòu)筑物沉陷觀測記錄材料、構(gòu)件和設備的質(zhì)量保證；土建施工的試驗記錄竣工驗收的主要工作﹁續(xù)一﹂中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)建筑商應準備和提交的竣工資料包括：竣工驗收的主要工作﹁續(xù)一﹂土建施工記錄設備安裝施工和檢驗記錄建筑商和設計單位提供的建筑物使用注意事項該工程的有關技術決定工程結(jié)算資料、文件和簽證等竣工驗收的主要工作﹁續(xù)二﹂中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)土建施工記錄竣工驗收的主要工作﹁續(xù)二﹂中央廣播電視大學、廣州物業(yè)的接管驗收定義：是開發(fā)建設單位對已竣工驗收合格的建筑工程，向接管的物業(yè)管理企業(yè)進行全面移交的過程。地位：是指物業(yè)管理公司接交開發(fā)建設單位或業(yè)主委托管理的新建成或原有物業(yè)時、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗這是物業(yè)歷經(jīng)的第二次驗收過程中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)的接管驗收定義：是開發(fā)建設單位對已竣工驗收合格的建筑工程接管驗收與竣工驗收的區(qū)別接管驗收與竣工驗收的區(qū)別驗收的目的不同驗收條件不同交接對象不同中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)接管驗收與竣工驗收的區(qū)別驗收的目的不同驗收條件不同交接對象不接管驗收的內(nèi)容物業(yè)接管驗收資料接管驗收內(nèi)容中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)接管驗收的內(nèi)容物業(yè)接管驗接管驗中央廣播電視大學、廣州廣播電視接管驗收資料：產(chǎn)權資料技術資料設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料物業(yè)管理所必需的其他資料接管驗收資料中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)接管驗收資料：接管驗收資料中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學交樓的程序與管理交樓的程序與管理交樓與收樓交樓工作的策劃交樓應注意的問題中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)交樓的程序與管理交樓與收樓交樓工作的策劃交樓應注意的問題中央交樓與收樓交樓：指物業(yè)建成并通過綜合驗收合格后，建設單位根據(jù)預售的合同要求，按時按質(zhì)將物業(yè)交付給業(yè)主，實現(xiàn)房屋物業(yè)買賣過程的物與權屬的移交過程

收樓：業(yè)主接收新房屋

兩者的實質(zhì)：業(yè)主對物業(yè)的接管驗收是物業(yè)被第三次驗收中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)交樓與收樓交樓：指物業(yè)建成并通過綜合驗收合格后，建設竣工驗收、接管驗收、收樓比較比較內(nèi)容竣工驗收接管驗收交樓時間物業(yè)建設完好竣工驗收合格接管驗收完畢交界對象承建單位與建設單位建設單位與物業(yè)公司物業(yè)公司與業(yè)主重點滿足設計要求滿足安全、使用功能的要求滿足具體使用要求依據(jù)《建設項目（工程竣工驗收辦法》

《房屋接管驗收標準》售樓或預售合同中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)竣工驗收、接管驗收、收樓比較比較內(nèi)容竣工驗收接管驗收交樓交樓工作的策劃交樓工作的策劃文件的準備交樓的組織準備形象的設計、環(huán)境的營造中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)交樓工作的策劃文件的準備交樓的組織準備形象的設計、環(huán)境的營造交樓應注意的問題：交樓時應讓業(yè)主清楚物業(yè)各部分或設施的保質(zhì)期限和具體范圍，以確保業(yè)主應得的權益交樓時管理人員應站在業(yè)主的立場上，問答和解決房屋質(zhì)量問題交樓應注意的問題中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)交樓應注意的問題：交樓應注意的問題中央廣播電視大學、廣州廣播綜合驗收指開發(fā)項目按規(guī)劃、設計要求全部建設完成，并符合施工驗收標準后，即應按規(guī)定要求組織進行的物業(yè)建設質(zhì)量認證的工作綜合驗收工作實質(zhì)是物業(yè)建設質(zhì)量合格的認證過程定義性質(zhì)中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè)綜合驗收指開發(fā)項目按規(guī)劃、設計要求全部建設完成，并符合施工驗前期物業(yè)管理的職責前期物業(yè)管理的職責開發(fā)建設單位的工作職責受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責中央廣播電視大學、