房地產(chǎn)管理法概述

第五章

房地產(chǎn)管理法思考1.什么是房地產(chǎn)？2.近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況？房產(chǎn)：指土地上的建筑物及構筑物等建筑。房產(chǎn)區(qū)別于房屋：房屋指建筑物的自然形態(tài)，客體。房產(chǎn)則指其法律形態(tài)、社會形態(tài)，調整對象。地產(chǎn)：在一定土地所有制下作為財產(chǎn)的土地以及地下基礎設施。房地產(chǎn)：房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)與地產(chǎn)有時可分，有時不可分。

進入21世紀以來，國內的房地產(chǎn)市場日趨火爆，創(chuàng)造出了一個又一個的財富奇跡，在很多地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的支柱。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌向房地產(chǎn)領域，不論之前做過何種工作，仿佛一旦進入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。中國房地產(chǎn)的發(fā)展及預測然而，經(jīng)過幾年盲目的火爆之后，房地產(chǎn)市場的泡沫不斷增大。投機，不同于投資，是指貨幣所有者以其所持有的貨幣購入非貨幣資產(chǎn)，然后在未來將購得的非貨幣資產(chǎn)再次轉換為貨幣資產(chǎn)，以賺取較低的購入價格和較高的出售價格之間的利潤，即差價。進行投機活動的人被稱為投機者。投機風險導致大量資金消耗，造成房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮，致使其他相關產(chǎn)業(yè)局面混亂，引發(fā)通貨膨脹，甚至經(jīng)濟危機。虛增長房地產(chǎn)供求嚴重失衡，房產(chǎn)大量滯留在開發(fā)商手中，而沒有實際銷售出去。中國房地產(chǎn)泡沫破滅的后果

房地產(chǎn)泡沫破滅的后果一：經(jīng)濟和社會結構失衡房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報率。在泡沫經(jīng)濟期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機活動猖獗。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，經(jīng)濟和社會結構將受到嚴重影響。房地產(chǎn)泡沫破滅的后果二：金融危機房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產(chǎn)項目中來自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。房地產(chǎn)泡沫破滅的后果三：生產(chǎn)萎縮、消費銳減房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟蕭條，股價下跌，企業(yè)財務營運逐漸陷入困境。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導致雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，由于收益的下降要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。房地產(chǎn)泡沫破滅的后果四：引發(fā)政治和社會危機隨著中國房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟危機的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經(jīng)濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。工人、學生反政府的示威游行引起暴亂，社會動蕩不安。

國家和政府也已經(jīng)意識到了這個問題，一些調控措施不斷出臺，房地產(chǎn)市場終于開始逐漸回歸理性。我國頒布的與房地產(chǎn)有關的法律法規(guī)包括：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》等。房地產(chǎn)管理法是指調整在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和各種服務活動中形成的一定社會關系的法律規(guī)范的總稱；1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，并于1995年1月1日施行；2009年8月27日第十一屆全國人民代表大會常委會第十次會議修改《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)管理法的概念第一章為總則，論述了立法目的、適用范圍、立法基本原則及房地產(chǎn)管理體制等；第二章為房地產(chǎn)開發(fā)用地，論述了土地使用權的出讓制度和土地使用權的劃撥制度；第三章為房地產(chǎn)開發(fā)，論述了房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則、開發(fā)土地的期限、房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工及竣工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立等；第四章為房地產(chǎn)交易，論述了房地產(chǎn)交易的一般規(guī)定、房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃和中介服務機構等；第五章為房地產(chǎn)權屬登記制度。第六章為法律責任；第七章為附則；全文共7章，72條。二、房地產(chǎn)管理法立法目的（1）加強對房地產(chǎn)的管理（首要目的）；國民經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)、汽車、鋼鐵。房地產(chǎn)業(yè)國家重要財源！（2）維護房地產(chǎn)市場秩序；開發(fā)投資結構不合理：中下等收入階層居民住房困難、城鎮(zhèn)居民住房不均衡。。。市場行為不規(guī)范：虛假廣告、炒二手房、假離婚、雇人買房、房子買的差不多了，小區(qū)里面原有的園林湖景不見了。。。。。。。。。。。。（3）保障房地產(chǎn)權利人的合法利益。涉及抵押、遺囑、贈與等行為的權利人。（4）促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展（根本目的）房地產(chǎn)發(fā)展首先要穩(wěn)定。房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱，對相關行業(yè)有明顯的促進和帶動作用。其上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長，從輕工業(yè)到重工業(yè)，交通運輸業(yè)、金融業(yè)、乃至農(nóng)民工就業(yè)都與之有關。三、房地產(chǎn)管理法的調整對象

和適應范圍調整對象：是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務活動中所形成的一定的社會關系；調整對象民事關系行政管理經(jīng)濟關系（1）房地產(chǎn)民事關系是指平等主體之間依法形成的權利義務關系，如土地使用權出讓法律關系、房地產(chǎn)租賃法律關系、房地產(chǎn)轉讓關系等；（2）房地產(chǎn)行政管理關系是指政府及其職能部門之間，政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間、因行政管理依法形成的權利義務關系，如土地征用關系、房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批法律關系等；（3）房地產(chǎn)經(jīng)濟關系是指政府及其職能部門與房地產(chǎn)開發(fā)公司、公民及其法人和社會組織之間因宏觀調控依法形成的權利義務關系，如房地產(chǎn)開發(fā)的計劃和計劃法律關系，房地產(chǎn)價格管理法律關系等；房地產(chǎn)管理法的適應范圍房地產(chǎn)管理法調整范圍是指在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)，國有土地范圍內取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，從事房屋開發(fā)、房地產(chǎn)交易及實施房地產(chǎn)管理；調整范圍限定在我國城市規(guī)劃區(qū)；按照《城市規(guī)劃法》第三條的規(guī)定：“本法所稱城市規(guī)劃區(qū)：是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域”；區(qū)別于中華人民共和國境內。房地產(chǎn)開發(fā)是指依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施，房屋建設的行為；房地產(chǎn)開發(fā)具體包括新城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)和舊城區(qū)的拆遷改造兩種形式；新城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，是為城市的新建擴建和改造提供新的建設地段、為城市各項建設事業(yè)順利進行提供基礎條件，一般需要經(jīng)過依法征用土地和進行基礎設施建設來實現(xiàn)；房地產(chǎn)管理法的調整對象和適應范圍舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)是拆遷和改造；舊城區(qū)的土地屬于國家所有，不需要通過征用土地這個環(huán)節(jié)，但需要服從城市的總體規(guī)劃，進行必要的拆遷工作；房地產(chǎn)管理法的調整對象和適應范圍

房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃；（1）房地產(chǎn)轉讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為，包括交換、繼承等；（2）房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為；債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣的價款優(yōu)先受償；房地產(chǎn)管理法的調整對象和適應范圍房地產(chǎn)抵押是抵押擔保中的一種最普遍、最重要的形式；設定房地產(chǎn)抵押的目的是為了保證債權人債權地實現(xiàn)，以維護交易安全，穩(wěn)定經(jīng)濟秩序，促進資金的融通，房地產(chǎn)抵押的抵押權人為債權人，抵押人可以為債務人，也可以為第三人；（3）房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，有承租人向出租人支付租金的行為；實施對城市房地產(chǎn)的管理，

具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)用地的管理；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理；房地產(chǎn)交易價格的管理；商品房預售的管理；房屋租賃的管理；房地產(chǎn)中介服務機構的管理；房地產(chǎn)權屬登記管理；四、房地產(chǎn)管理法的基本原則1.節(jié)約用地，保護耕地的原則；我國耕地面積少，人均耕地面積僅占世界人均數(shù)3.73畝的47%，隨著人口的增長，到2010年和2030年，人均耕地將下降到1.43畝和1.34畝。保護耕地就是保護我們的生命線！2.國家實行國有土地有償、有限期使用原則獲得土地使用權的方式出讓劃撥有償無償經(jīng)濟適用房：社會保障性商品住宅。新房。劃撥。中低收入家庭。3.國家扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件的原則廉租房：最低保障住房。新房、控制樓盤、改造危房等特困戶4.國家保護房地產(chǎn)權利人合法權益和房地產(chǎn)權利