建筑物樓頂空間的權(quán)屬爭(zhēng)議及解決策

逢統(tǒng)卻樓頂空間的權(quán)屬爭(zhēng)議及解決

辦島中文摘要伴隨城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，樓房已經(jīng)成為人們生活和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可缺少的一部分，由此引發(fā)了種種建筑物區(qū)分所有權(quán)的爭(zhēng)議也屢見不鮮，在開發(fā)商的售樓手段中的贈(zèng)送樓頂天臺(tái)這種樓頂權(quán)屬糾紛格外突出?？罩谢▓@、樓頂別墅、最牛違建，一次接著一次的挑戰(zhàn)者公眾的承受能力。而在我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)的規(guī)定來看，關(guān)于樓房樓頂?shù)囊仓挥袑?duì)樓頂一些維修建設(shè)方面來加以規(guī)范。還沒有關(guān)注到樓頂平臺(tái)深層利用所產(chǎn)生的利益關(guān)系。依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對(duì)樓頂空間權(quán)屬進(jìn)行界定，確定解決爭(zhēng)議的規(guī)則，對(duì)理論、司法實(shí)踐和完善立法都是非常重要的。關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán)；樓頂平臺(tái)；共有部分；權(quán)屬界定目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"序言1\o"CurrentDocument"一、樓頂空間所有權(quán)的含義及范圍2\o"CurrentDocument"（一）樓頂空間所有權(quán)的含義2\o"CurrentDocument"（二）樓頂空間所有權(quán)的范圍2\o"CurrentDocument"二、當(dāng)前國(guó)內(nèi)外相關(guān)法律對(duì)樓頂權(quán)屬的規(guī)定2\o"CurrentDocument"三、樓頂空間權(quán)屬爭(zhēng)議的主要形式3\o"CurrentDocument"（一）房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑物區(qū)分所有權(quán)人彼此間的權(quán)利糾紛3\o"CurrentDocument"（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間的權(quán)利糾紛3\o"CurrentDocument"（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)人與第三人的權(quán)利糾紛4\o"CurrentDocument"四、處理因樓頂空間及外墻產(chǎn)生的沖突時(shí)需注意的問題5\o"CurrentDocument"（一）明確共有產(chǎn)權(quán)人5\o"CurrentDocument"（二）如何分配所有權(quán)產(chǎn)生的收益及分配5\o"CurrentDocument"五、樓頂空間權(quán)屬糾紛的解決辦法5\o"CurrentDocument"結(jié)語(yǔ)6\o"CurrentDocument"參考文獻(xiàn)7序言近幾年來，土地資源的日漸緊張和城市人口的不斷增加，導(dǎo)致我國(guó)各地區(qū)房?jī)r(jià)瘋狂攀升，人們也開始對(duì)住房的需求越發(fā)強(qiáng)烈。這就不得不使城市的建筑物愈建愈高，建筑物區(qū)分所有權(quán)成為了居民居住方式的主導(dǎo)。一般的房屋買賣中，頂層向來都是消費(fèi)者不愿待見的樓層，而開發(fā)商就將頂層空間可由業(yè)主支配來引起消費(fèi)者的關(guān)注，本來幾乎無人問津的樓房頂層卻變成了炙手可熱的明星房，甚是槍手。然而，空間的不斷利用，空間的價(jià)值不可估量，導(dǎo)致權(quán)利糾紛不斷。住在頂層的業(yè)主就理所當(dāng)然將樓頂進(jìn)行裝潢，像是鋪土養(yǎng)花種菜，多搭建一個(gè)房屋。頂層業(yè)主的個(gè)人喜好得到了充分滿足，但的確隨之而來的沖突也只增不減。例如：其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)樓頂?shù)恼加袡?quán)利問題。再者，加蓋在頂層的房屋增加了原房屋的承重量，對(duì)其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人造成了安全隱患。第三影響小區(qū)整體美觀等等的問題源源不斷的涌現(xiàn)。這些問題單用物權(quán)法136條努力支撐著。空間權(quán)制度在我過是一個(gè)新新事務(wù)，我們又不能照搬其他國(guó)家的空間權(quán)制度。所以在學(xué)說上分歧很大。建筑物樓頂空間的權(quán)屬爭(zhēng)議及解決辦法一、樓頂空間所有權(quán)的含義及范圍（一）樓頂空間所有權(quán)的含義一棟樓房屋頂空間及外墻只與樓房最上層住戶有關(guān)，那么樓頂空間是否為最上層建筑物所有者所擁有，對(duì)于這一部分的權(quán)利歸屬，我國(guó)現(xiàn)行法律并沒有給出明確的解釋。而其所擁有的經(jīng)濟(jì)效益卻越發(fā)凸顯，由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛越來越多。這就不得不使我們闡述物權(quán)法的法律特點(diǎn)：1、樓頂平臺(tái)的空間權(quán)是擁有物權(quán)性質(zhì)的。所有權(quán)人不單享有對(duì)樓房的合法權(quán)利，還包括占有、使用、受益、處分樓頂平臺(tái)空間、及樓房的外墻的權(quán)利，可依法處分并享有排他的權(quán)利。2、樓頂平臺(tái)的空間權(quán)是具有從屬性的。樓頂平臺(tái)所產(chǎn)生的空間、樓房的外墻都是各個(gè)專有部分結(jié)合的產(chǎn)物，具有從屬性。各個(gè)所有權(quán)人，在擁有對(duì)其自己專有權(quán)的基礎(chǔ)下，方可有用使用、受益、合法處分樓頂空間、樓房外墻的權(quán)能。3、樓頂空間權(quán)具有不可分割性。樓頂平臺(tái)和樓房的其他專有部分是連接在一起的，是一個(gè)整體構(gòu)造。是由整棟樓的各個(gè)房屋專有權(quán)的自由部分和共有部分而出現(xiàn)的空間權(quán)?？臻g專有權(quán)也是指與房屋相連的限定區(qū)域①。（二）樓頂空間所有權(quán)的范圍1、樓頂平臺(tái)空間專屬權(quán)人依法享受對(duì)樓頂空間、外墻部分的權(quán)利，這種權(quán)屬于所有者的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，所有者依法享有對(duì)空間的占有。2、所有者依法享有對(duì)樓頂空間權(quán)及外墻的使用權(quán)力。所有在在法律容許的范圍內(nèi)，在不損害其他人權(quán)益時(shí)，不妨礙其他共有人權(quán)利實(shí)現(xiàn)時(shí)，依法享有對(duì)樓頂空間及外墻的使用權(quán)，這種使用權(quán)是得到法律保護(hù)的，圣神不可侵犯。3、所有者依法享有對(duì)所有空間權(quán)及外墻使用的收益權(quán)。這項(xiàng)權(quán)利對(duì)于所有者來說是一項(xiàng)很很重要的權(quán)利，它是所有者所擁有的空間權(quán)及外墻價(jià)值的體現(xiàn)，主要表現(xiàn)在，一是所有人直接收益權(quán)，即權(quán)利人通過在樓頂開展一些經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而獲得的收益；：二是間接收益權(quán)，即權(quán)利所有者將樓頂空間及外墻的使用權(quán)進(jìn)行出租，從而獲得利息收入。4、所有權(quán)人依法享有處分權(quán)，也就是所有權(quán)人可對(duì)樓頂平臺(tái)、外墻依法享受處分權(quán)，行使權(quán)利需在合法范圍內(nèi)。比如，空間專屬權(quán)人可講樓頂平臺(tái)或外墻向他人轉(zhuǎn)讓等②。二、當(dāng)前國(guó)內(nèi)外相關(guān)法律對(duì)樓頂權(quán)屬的規(guī)定一直以來關(guān)于樓頂平臺(tái)所有權(quán)歸屬問題幾乎多在非規(guī)范性法律文件中零星涉及到，實(shí)踐中處理辦法也不統(tǒng)一，樓頂空間權(quán)屬的種種爭(zhēng)議，首當(dāng)其沖解決確定其性質(zhì)。關(guān)于樓頂平臺(tái)權(quán)屬，中國(guó)臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》第七條、第八條都有涉及到具體的界定內(nèi)容，明確“屋頂是共有部分，不得設(shè)立或者約定為專有。樓頂平臺(tái)如果不是依法通過決議，也不得改變其原有的狀態(tài)，像顏色、構(gòu)劉凱.區(qū)分所有狀態(tài)下共有部分的權(quán)屬歸屬□].法學(xué)雜志，2007，（4）.唐先鋒，鄭愉.如何平息共有部分使用糾紛□].現(xiàn)代物業(yè)（新業(yè)主），2005，（6）.造等”③。澳門地區(qū)的《澳門民法典》中也對(duì)共有部分的范圍做了鮮明的界定，確定了“樓房的天臺(tái)、屋頂都是樓房各個(gè)所有權(quán)人共有”④。在美國(guó)，《聯(lián)邦公寓所有權(quán)法》也用例舉的方式明確表示“除了所有人特別的約定以外，原則上建筑物的基地、墻壁、樓板、出入口、第下屬、樓頂平臺(tái)等等都屬于共有部分”⑤。德國(guó)的《住宅所有權(quán)法》中明確規(guī)定“房屋所有權(quán)的共有部分包括的部分中也有外墻、承重墻、樓頂平臺(tái)，天花板等”。統(tǒng)而言之，向我國(guó)臺(tái)灣、澳門地區(qū)，國(guó)外多數(shù)國(guó)家的有關(guān)空間權(quán)尤其是建筑物空間權(quán)方面的規(guī)定比我國(guó)具體、明確很多，立法也比較完善。而在我國(guó)大陸地區(qū)有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分是依據(jù)《物權(quán)法》來進(jìn)行界定，用列舉或者高度概括的方法說明規(guī)范，卻規(guī)避了現(xiàn)實(shí)生活中最常出現(xiàn)的開放商贈(zèng)送樓頂平臺(tái)，頂層用戶擁有專有權(quán)的這種熱點(diǎn)問題⑥。僅僅在建設(shè)部頒布的法規(guī)中涉及到一小部分。在我國(guó)學(xué)術(shù)界，大部分學(xué)者都趨向于對(duì)樓頂平臺(tái)的共同共有。但法律上的規(guī)定存在缺失，所以面對(duì)現(xiàn)生活中的附贈(zèng)樓頂平臺(tái)問題就沒有強(qiáng)有力的制約和解決法辦。三、樓頂空間權(quán)屬爭(zhēng)議的主要形式（一）房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑物區(qū)分所有權(quán)人彼此間的權(quán)利糾紛這種糾紛主要表現(xiàn)為，在房地產(chǎn)開發(fā)商眼里，在售房前，整棟樓包括樓頂平臺(tái)的所有權(quán)是歸自己所有的，所以他們認(rèn)為有權(quán)利在樓頂平臺(tái)上設(shè)立樓頂空間所有權(quán)的專屬性，即歸頂層用戶所專屬使用。開發(fā)商這種行為在我國(guó)學(xué)說界中大部分是持否定的態(tài)度的，他們認(rèn)為這樣的搭售行為是侵犯了其他住戶的共有部分，限制了建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)樓頂?shù)恼加校褂?，處分的合法?quán)利。然而從另一角度考慮，從建筑物對(duì)大經(jīng)濟(jì)效益和開發(fā)利用方面考慮，開發(fā)商的做法的確促進(jìn)了頂層的銷售量，算是一種物盡其用的方式，也不能完全的否定。（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間的權(quán)利糾紛區(qū)分所有人之間的權(quán)利糾紛一般由于對(duì)樓頂空間的不當(dāng)使用造成的，頂層用戶對(duì)樓頂不當(dāng)使用會(huì)阻礙其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)樓頂平臺(tái)的使用，而且因?yàn)檫^度過分的使用，對(duì)其他住戶的居住質(zhì)量造成嚴(yán)重的影響，例如噪音污染，及整棟樓的安全隱患，構(gòu)成侵權(quán)行為。日常生活中，很多頂層用戶私自在屋頂平臺(tái)增建房屋，將其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人排除在外。前不久在北京某小區(qū)一幢26層高的樓頂平臺(tái)上驚現(xiàn)龐大的“空中別墅”，上面綴滿假山花草，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去好像大型盆景，其他住戶反應(yīng)整個(gè)天臺(tái)都被“空中別墅”占用，并把很多管道口的遮水檐破壞了，導(dǎo)致其他住戶一到下雨天就要拿著大盆小盆接水，墻體漚裂，樓房的整體結(jié)構(gòu)被破壞了，同時(shí)也由于加蓋房屋造成了巨大的安全隱患，算得上是京城的最牛違建。除此之外還有蘇州的“空中園林”，自貢的“空中農(nóng)場(chǎng)，樓頂滿是菜棚，貴陽(yáng)的“童話世界”，在樓頂修建歐式城堡，色彩繽紛，深圳的“樓頂廟宇”等一系列嚴(yán)重過度使用樓頂平臺(tái)造成對(duì)其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利侵犯，造成整棟樓其他住戶居住品質(zhì)直線下降。尹章華，王惠光，林旺根，張德周，詹文凱，溫豐文.公寓大廈管理?xiàng)l例解讀皿］.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003.王利明.物權(quán)法研究（修訂版上卷）［M］.北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007.林致寬.區(qū)分所有建筑物樓頂平臺(tái)相關(guān)法律問題研究［D］.臺(tái)灣大學(xué)法律學(xué)研究所，2000.溫豐文.建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究［M］.臺(tái)北：三民書局，1992.（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)人與第三人的權(quán)利糾紛經(jīng)過整棟樓的所有業(yè)主的同意，特定第三人會(huì)獲得樓頂平臺(tái)的專屬權(quán)。而第三人使用共有部分時(shí)方式多樣，生活中客觀問題又不是一成不變，因第三人一般將樓頂平臺(tái)用于經(jīng)營(yíng)目的，所以一般會(huì)超出約定使用的范圍增添一些對(duì)建筑物的構(gòu)造有不利方面的設(shè)備。因此，也會(huì)居住的其他所有權(quán)人造成噪音污染，妨礙采光等其他安全隱患或者私自轉(zhuǎn)租第四人對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的人身財(cái)產(chǎn)或多或少造成損失。四、處理因樓頂空間及外墻產(chǎn)生的沖突時(shí)需注意的問題（一）明確共有產(chǎn)權(quán)人樓頂平臺(tái)空間、外墻使用中而產(chǎn)生的利息誰承擔(dān)、怎樣確認(rèn)其所有權(quán)？這些問題在作者所持的觀點(diǎn)認(rèn)為樓頂平臺(tái)、外墻即使只與頂層住戶相連，但就因此來剝奪樓房其他各個(gè)所有權(quán)人對(duì)該棟樓房的共有權(quán)利是牽強(qiáng)的，從樓頂空間權(quán)的屬性來看，樓頂平臺(tái)應(yīng)該由整幢樓房的各個(gè)所有權(quán)人共有，不能專屬于頂層用戶。因?yàn)闃琼?、外墻的商業(yè)價(jià)值隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)化、商業(yè)化的發(fā)展其商業(yè)價(jià)值不斷增加，開放商會(huì)在售房前保留樓頂?shù)膹V告專屬權(quán)，同過合同上約定后再轉(zhuǎn)讓。若業(yè)主是在知情情況下購(gòu)買房屋，就“有約從約”，被理所當(dāng)然的視為開發(fā)商對(duì)樓頂空間、外墻的所有權(quán)保留的認(rèn)可。而我國(guó)是實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度，我國(guó)實(shí)施的《城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記管理辦法》中規(guī)定：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)。所以，房屋權(quán)屬證書是產(chǎn)權(quán)的重要憑證，按照規(guī)定、整棟樓房的各個(gè)房屋所有權(quán)人都平等的對(duì)樓空間和外墻享受權(quán)利⑦。（二）如何分配所有權(quán)產(chǎn)生的收益及分配既然整棟樓房各個(gè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)樓頂空間、外墻享受平等的權(quán)利，那么，各個(gè)建筑物區(qū)分所有權(quán)人就可以對(duì)樓頂、外墻的共有部分有效的利用，如過出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)的行為，經(jīng)全體所有權(quán)人一致通過才可實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓行為，其中得到的受益各個(gè)所有權(quán)人按份享有。在分配方式上，注意從各個(gè)所有人的房屋面積和購(gòu)房的價(jià)金兩方面權(quán)衡后分配。相同的，依據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則，對(duì)樓房樓頂、外墻驚醒管理、維修等也必須得到多數(shù)所有權(quán)人的同意，造成的維修費(fèi)用也是按份出資⑧。五、樓頂空間權(quán)屬糾紛的解決辦法一、當(dāng)解決開發(fā)商和建筑物區(qū)分所有權(quán)人兩者的糾紛時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該是附條件的適當(dāng)?shù)臏?zhǔn)予設(shè)定專屬權(quán)。在《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》（人大版）中規(guī)定：：在出售建筑物的樓房時(shí)，若出賣人與各買受人特別約定保留建筑物的房頂平臺(tái)等共用部分的所有權(quán)，該約定不應(yīng)該影響各買受人對(duì)其使用的權(quán)利。開發(fā)商為獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益，在對(duì)建筑物規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，會(huì)更加注重對(duì)空間的合理利用，以滿足不同業(yè)主的需要，更好發(fā)揮共有部分資源的利用效率。根據(jù)我國(guó)客觀實(shí)際問題，需從以下幾點(diǎn)限制開放商的專用權(quán)的設(shè)立：李開國(guó)，張玉敏.中國(guó)民法學(xué)[M].北京：法律出版社，2002394-400.陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1995136.1、對(duì)專用權(quán)人進(jìn)行限制，開發(fā)商僅僅只能針對(duì)對(duì)業(yè)主設(shè)立專用。2、在形式上的限制，房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立專屬權(quán)必須經(jīng)過其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人的全體同意才能有效。3、需在內(nèi)容上也有一定的限制，在設(shè)立專屬權(quán)時(shí)，不得改變共有部分，使用的目的及方式。對(duì)屋頂平臺(tái)的專屬權(quán)規(guī)定一定的專用范圍。如沒有明確規(guī)定具體范圍的，專屬權(quán)人應(yīng)該默認(rèn)不得違反共有部分來的的構(gòu)造、性質(zhì)和使用目的。不能對(duì)公共安全造成危害。二、解決區(qū)分所有人之間的權(quán)利沖突應(yīng)從以下兩點(diǎn)考慮：一方面，全體業(yè)主應(yīng)該對(duì)共有部分進(jìn)行正當(dāng)?shù)钠降鹊氖褂?。不得將共有部分私自占有影響其他人的使用，?duì)所有區(qū)分所有人的共同利益造成損害。另一方面，權(quán)利救濟(jì)方面來看。任何一個(gè)業(yè)主越權(quán)行使權(quán)利，造成其他業(yè)主的權(quán)利受到侵害時(shí)，可以要求施害方停止侵害、賠償損失。三、第三人使用樓頂空間具有多樣性，大部分用經(jīng)營(yíng)為目的，因此應(yīng)首先保證在樓頂上增添的設(shè)施不會(huì)對(duì)建筑物的構(gòu)造產(chǎn)生影響，并且對(duì)居住人不產(chǎn)生噪音、采光等的不利影響，不得造成安全隱患。另一方面，擁有專有權(quán)的第三人需合法的使用專用權(quán)，比如，設(shè)置廣告牌要符合工商部等有關(guān)部門的規(guī)章制度等。不能說是協(xié)議中沒有約定就視為可行對(duì)樓頂平臺(tái)空間過度不當(dāng)使用。凡造成其他業(yè)主生活質(zhì)量下降的行為均視為侵權(quán)。當(dāng)然，區(qū)分所有人因此受到損害，可以要求專屬權(quán)人消除危險(xiǎn)、排除妨