房地產(chǎn)行業(yè)融資途徑課件

融資途徑銀行貸款房地產(chǎn)信托項(xiàng)目融資符合我公司融資途徑的有：聯(lián)合開發(fā)融資銀行貸款房地產(chǎn)信托項(xiàng)目融資符合我公司融資途徑的有：一.銀行貸款融資成本：利率較低。目前最高在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮50%。但是加上手續(xù)費(fèi)之后一般實(shí)際為12%/年左右。審核標(biāo)準(zhǔn)：滿足基本條件（房地產(chǎn)開發(fā)“四證”齊全、房企自投資金不低于35%、取得二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)、資產(chǎn)負(fù)債率不高于某一比例等）和抵質(zhì)押要求，還應(yīng)結(jié)合銷售回款預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。一.銀行貸款融資成本：利率較低。目前最高在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上受理階段遞交申請(qǐng)受理調(diào)查評(píng)價(jià)階段項(xiàng)目評(píng)估審批階段核查審批房地產(chǎn)銀行貸款流程發(fā)放階段辦理手續(xù)資料歸檔貸后階段貸后管理收貸拆保受理階段遞交申請(qǐng)?jiān)u價(jià)階段項(xiàng)目評(píng)估審批階段核查審批房地產(chǎn)銀行貸（一）貸款型信托融資模式1、操作流程在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計(jì)劃期限屆滿之時(shí)支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。融資成本:成本較高,2014年目前已達(dá)到25%左右基于融資過程中形成產(chǎn)權(quán)關(guān)系及現(xiàn)實(shí)的運(yùn)用，房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、財(cái)產(chǎn)受益型信托、混合型信托四種模式。

二、房地產(chǎn)信托（一）貸款型信托融資模式融資成本:成本較高,2014年目前已貸款型信托融資模式特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)貸款型信托融資模式特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)（二）股權(quán)型信托融資模式1、操作流程

在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式(收購股權(quán)或增資擴(kuò)股)向項(xiàng)目公司注入資金，同時(shí)項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價(jià)回購信托投資公司持有的股權(quán)。（二）股權(quán)型信托融資模式股權(quán)型信托融資模式特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)股權(quán)型信托融資模式特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)(三)財(cái)產(chǎn)受益型信托融資模式1、操作流程

利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金購買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。(三)財(cái)產(chǎn)受益型信托融資模式股權(quán)型信托融資模式特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)股權(quán)型信托融資模式特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)（四）混合型信托融資模式（夾層融資型）

債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的基本特點(diǎn)，同時(shí)也有自身方案設(shè)計(jì)靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色，通過股權(quán)和債權(quán)和組合滿

足開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目資金的需求。（四）混合型信托融資模式（夾層融資型）案例案例案例案例三、聯(lián)合開發(fā)聯(lián)合兩個(gè)投資主體共同對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，項(xiàng)目立在雙方名下，由雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)模式。根據(jù)雙方的出資情況又可分為以下兩種開發(fā)模式：（一）投資方作為共有權(quán)模式

此方案是將土地登記的使用權(quán)人變更為雙方名下，雙方聯(lián)合報(bào)建、共同出資。雙方以共同名義通過公開出讓方式或其他方式取得土地使用權(quán)，以雙方共同名義取得土地使用證，即該權(quán)利為雙方共同共有或按份共有，共同取得發(fā)改委的立項(xiàng)和規(guī)劃部門出具的規(guī)劃用地條件。雙方的合作基礎(chǔ)是共同出資，共同管理，共同決策（或按出資比例），此種合作的關(guān)鍵在于雙方的日常管理和決策，比如雙方應(yīng)制定日常的人員配置任用制度、財(cái)務(wù)制度、重大事項(xiàng)的決策制度。該種開發(fā)模式是人合形式，雙方合作的當(dāng)事人在合作中往往具有決定性作用，否則雙方的合作很難進(jìn)行。從合作的最終分配方式來看可以有兩種方式：1、利潤(rùn)分成方式。2、實(shí)物分配。雙方在樓盤竣工后，按照各自的出資比例，分配已經(jīng)建成的商品房，該種分配方式簡(jiǎn)單易行，采用此種模式，是我們?cè)谠摲N合作模式中比較鼓勵(lì)的一種，容易取得較好的結(jié)果，避免了因結(jié)算中產(chǎn)生矛盾，導(dǎo)致分配不能或無法達(dá)成最終的雙方滿意分配結(jié)果。但如規(guī)劃變更，如事前無明確約定，也容易產(chǎn)生糾紛。三、聯(lián)合開發(fā)聯(lián)合兩個(gè)投資主體共同對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，項(xiàng)目立在（二）一方出地，另一方投資方式此方式是在不改變土地使用權(quán)基礎(chǔ)上的合作方式，投資方只是提供項(xiàng)目所需資金、技術(shù)等支持，其付出的精力較少，該方案主要建立在投資方對(duì)供地方的高度信任，但對(duì)于投資方的風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目的運(yùn)作無法控制，有可能基于供地方資金和管理欠缺而成為爛尾樓，因此，為了確保投資方的利益，若使用此方案運(yùn)作，需要供地方提供相應(yīng)第三人擔(dān)保，或在土地上設(shè)立抵押權(quán)利，若出現(xiàn)合作風(fēng)險(xiǎn)，則投資方可以抵押權(quán)對(duì)投資所產(chǎn)生的債務(wù)優(yōu)先受償，最起碼可以取得與投資等值的土地，避免投資無法收回的局面。選擇聯(lián)合開發(fā)需注意的事項(xiàng)：1.合作的基本原則2.合作的目的3.合作的方式4.供地方的權(quán)利與義務(wù)5.非供地方的權(quán)利與義務(wù)6.風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方式7.利益分配方式8.房屋銷售9.物業(yè)管理10.違約責(zé)任11.協(xié)議的變更和終止12.其他必要內(nèi)容三、聯(lián)合開發(fā)選擇聯(lián)合開發(fā)需注意的事項(xiàng)：三、聯(lián)合開發(fā)四、項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目的名義籌措一年期以上的資金，以項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)收入承擔(dān)債務(wù)償還責(zé)任的融資形式。形式有很多，也比較靈活，四、項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目的名義籌措一年期以上的資金，以項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資流程一.項(xiàng)目融資流程1.房地產(chǎn)公司提出地產(chǎn)項(xiàng)目融資需求意向；2.房地產(chǎn)公司提供初步資料：土地證、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，如果項(xiàng)目特別好的，可以先提供前兩證；3.對(duì)項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及融資項(xiàng)目作初步了解、考察與評(píng)估，判斷項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)及可行性，如果可行將繼續(xù)下一步，如果風(fēng)險(xiǎn)大，則本項(xiàng)目終止；4.與項(xiàng)目方方簽訂房地產(chǎn)融資服務(wù)協(xié)議，明確融資傭金比例、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司所需融資金額及可接受的融資年利息比例；協(xié)議期限一般為半年至一年，可根據(jù)實(shí)際情況順延；5.出資方（地產(chǎn)信托、地產(chǎn)基金或銀行合作公司）實(shí)地考察項(xiàng)目并與項(xiàng)目決策人會(huì)談，6.出資方正式項(xiàng)目核實(shí)調(diào)研；7.出資方給出項(xiàng)目融資正式意見；8.項(xiàng)目符合條件，決定放款；9.如果決定放款，出資方與項(xiàng)目方簽訂項(xiàng)目貸款協(xié)議，明確項(xiàng)目借款的金額、期限、利息及資金管理方法；10.提供貸款所需資料（見附件），執(zhí)行貸款手續(xù)。11.放款成功后，按融資服務(wù)協(xié)議支付服務(wù)費(fèi)等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資流程一.項(xiàng)目融資流程二.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資料清單：

1.經(jīng)年檢的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件2.組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件3.稅務(wù)登記證復(fù)印件（國稅、地稅）4.開戶許可證5.房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書6.最近一期公司章程（修正案）7.法人身份證明、法人身份證復(fù)印件8.最近一期驗(yàn)資報(bào)告9.最近三年經(jīng)審計(jì)的完整財(cái)務(wù)報(bào)告和最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表10.公司最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表主要科目明細(xì)11.公司貸款卡復(fù)印件（卡號(hào)、密碼）12.公司介紹

13.股權(quán)結(jié)構(gòu)圖（直到最終股東），股東介紹14.公司實(shí)際控制人簡(jiǎn)歷、公司高管簡(jiǎn)歷

二.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資料清單：15.項(xiàng)目批復(fù)文件（立項(xiàng)、環(huán)保等）16.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或盡職調(diào)查報(bào)告17.已投入資金憑證。如股東投資憑證、契稅繳納憑證、出讓金繳納憑證、土地補(bǔ)償費(fèi)支付憑證等

18.存量借款明細(xì)表（銀行、金額、起止日期、用途、抵/質(zhì)押物）19.《土地使用權(quán)出讓合同》、轉(zhuǎn)讓合同及補(bǔ)充協(xié)議等20.土地證、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、預(yù)售許可證（或規(guī)劃意見書、審定設(shè)計(jì)方案等）21.項(xiàng)目形象進(jìn)度說明22.項(xiàng)目預(yù)計(jì)進(jìn)度（規(guī)證辦理、施工、銷售等）23.項(xiàng)目客戶群定位、主力戶型分布、戶數(shù)24.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)：已開發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介；目前在建項(xiàng)目簡(jiǎn)介（位置、項(xiàng)目公司、總建筑面積、建筑類型、工程進(jìn)度、銷售情況等）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資料清單：房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資料清單：

謝謝，請(qǐng)指教！謝謝，請(qǐng)指教！融資途徑銀行貸款房地產(chǎn)信托項(xiàng)目融資符合我公司融資途徑的有：聯(lián)合開發(fā)融資銀行貸款房地產(chǎn)信托項(xiàng)目融資符合我公司融資途徑的有：一.銀行貸款融資成本：利率較低。目前最高在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮50%。但是加上手續(xù)費(fèi)之后一般實(shí)際為12%/年左右。審核標(biāo)準(zhǔn)：滿足基本條件（房地產(chǎn)開發(fā)“四證”齊全、房企自投資金不低于35%、取得二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)、資產(chǎn)負(fù)債率不高于某一比例等）和抵質(zhì)押要求，還應(yīng)結(jié)合銷售回款預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。一.銀行貸款融資成本：利率較低。目前最高在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上受理階段遞交申請(qǐng)受理調(diào)查評(píng)價(jià)階段項(xiàng)目評(píng)估審批階段核查審批房地產(chǎn)銀行貸款流程發(fā)放階段辦理手續(xù)資料歸檔貸后階段貸后管理收貸拆保受理階段遞交申請(qǐng)?jiān)u價(jià)階段項(xiàng)目評(píng)估審批階段核查審批房地產(chǎn)銀行貸（一）貸款型信托融資模式1、操作流程在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計(jì)劃期限屆滿之時(shí)支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。融資成本:成本較高,2014年目前已達(dá)到25%左右基于融資過程中形成產(chǎn)權(quán)關(guān)系及現(xiàn)實(shí)的運(yùn)用，房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、財(cái)產(chǎn)受益型信托、混合型信托四種模式。

二、房地產(chǎn)信托（一）貸款型信托融資模式融資成本:成本較高,2014年目前已貸款型信托融資模式特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)貸款型信托融資模式特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)（二）股權(quán)型信托融資模式1、操作流程

在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式(收購股權(quán)或增資擴(kuò)股)向項(xiàng)目公司注入資金，同時(shí)項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價(jià)回購信托投資公司持有的股權(quán)。（二）股權(quán)型信托融資模式股權(quán)型信托融資模式特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)股權(quán)型信托融資模式特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)(三)財(cái)產(chǎn)受益型信托融資模式1、操作流程

利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金購買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。(三)財(cái)產(chǎn)受益型信托融資模式股權(quán)型信托融資模式特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)股權(quán)型信托融資模式特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)（四）混合型信托融資模式（夾層融資型）

債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的基本特點(diǎn)，同時(shí)也有自身方案設(shè)計(jì)靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色，通過股權(quán)和債權(quán)和組合滿

足開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目資金的需求。（四）混合型信托融資模式（夾層融資型）案例案例案例案例三、聯(lián)合開發(fā)聯(lián)合兩個(gè)投資主體共同對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，項(xiàng)目立在雙方名下，由雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)模式。根據(jù)雙方的出資情況又可分為以下兩種開發(fā)模式：（一）投資方作為共有權(quán)模式

此方案是將土地登記的使用權(quán)人變更為雙方名下，雙方聯(lián)合報(bào)建、共同出資。雙方以共同名義通過公開出讓方式或其他方式取得土地使用權(quán)，以雙方共同名義取得土地使用證，即該權(quán)利為雙方共同共有或按份共有，共同取得發(fā)改委的立項(xiàng)和規(guī)劃部門出具的規(guī)劃用地條件。雙方的合作基礎(chǔ)是共同出資，共同管理，共同決策（或按出資比例），此種合作的關(guān)鍵在于雙方的日常管理和決策，比如雙方應(yīng)制定日常的人員配置任用制度、財(cái)務(wù)制度、重大事項(xiàng)的決策制度。該種開發(fā)模式是人合形式，雙方合作的當(dāng)事人在合作中往往具有決定性作用，否則雙方的合作很難進(jìn)行。從合作的最終分配方式來看可以有兩種方式：1、利潤(rùn)分成方式。2、實(shí)物分配。雙方在樓盤竣工后，按照各自的出資比例，分配已經(jīng)建成的商品房，該種分配方式簡(jiǎn)單易行，采用此種模式，是我們?cè)谠摲N合作模式中比較鼓勵(lì)的一種，容易取得較好的結(jié)果，避免了因結(jié)算中產(chǎn)生矛盾，導(dǎo)致分配不能或無法達(dá)成最終的雙方滿意分配結(jié)果。但如規(guī)劃變更，如事前無明確約定，也容易產(chǎn)生糾紛。三、聯(lián)合開發(fā)聯(lián)合兩個(gè)投資主體共同對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，項(xiàng)目立在（二）一方出地，另一方投資方式此方式是在不改變土地使用權(quán)基礎(chǔ)上的合作方式，投資方只是提供項(xiàng)目所需資金、技術(shù)等支持，其付出的精力較少，該方案主要建立在投資方對(duì)供地方的高度信任，但對(duì)于投資方的風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目的運(yùn)作無法控制，有可能基于供地方資金和管理欠缺而成為爛尾樓，因此，為了確保投資方的利益，若使用此方案運(yùn)作，需要供地方提供相應(yīng)第三人擔(dān)保，或在土地上設(shè)立抵押權(quán)利，若出現(xiàn)合作風(fēng)險(xiǎn)，則投資方可以抵押權(quán)對(duì)投資所產(chǎn)生的債務(wù)優(yōu)先受償，最起碼可以取得與投資等值的土地，避免投資無法收回的局面。選擇聯(lián)合開發(fā)需注意的事項(xiàng)：1.合作的基本原則2.合作的目的3.合作的方式4.供地方的權(quán)利與義務(wù)5.非供地方的權(quán)利與義務(wù)6.風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方式7.利益分配方式8.房屋銷售9.物業(yè)管理10.違約責(zé)任11.協(xié)議的變更和終止12.其他必要內(nèi)容三、聯(lián)合開發(fā)選擇聯(lián)合開發(fā)需注意的事項(xiàng)：三、聯(lián)合開發(fā)四、項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目的名義籌措一年期以上的資金，以項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)收入承擔(dān)債務(wù)償還責(zé)任的融資形式。形式有很多，也比較靈活，四、項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目的名義籌措一年期以上的資金，以項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資流程一.項(xiàng)目融資流程1.房地產(chǎn)公司提出地產(chǎn)項(xiàng)目融資需求意向；2.房地產(chǎn)公司提供初步資料：土地證、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，如果項(xiàng)目特別好的，可以先提供前兩證；3.對(duì)項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及融資項(xiàng)目作初步了解、考察與評(píng)估，判斷項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)及可行性，如果可行將繼續(xù)下一步，如果風(fēng)險(xiǎn)大，則本項(xiàng)目終止；4.與項(xiàng)目方方簽訂房地產(chǎn)融資服務(wù)協(xié)議，明確融資傭金比例、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司所需融資金額及可接受的融資年利息比例；協(xié)議期限一般為半年至一年，可根據(jù)實(shí)際情況順延；5.出資方（地產(chǎn)信托、地產(chǎn)基金或銀行合作公司）實(shí)地考察項(xiàng)目并與項(xiàng)目決策人會(huì)談，6.出資方正式項(xiàng)目核實(shí)調(diào)研；7.出資方給出項(xiàng)目融資正式意見；8.項(xiàng)目符合條件，決定放款；9.如果決定放款，出資方與項(xiàng)目方簽訂項(xiàng)目貸款協(xié)議，明確項(xiàng)目借款的金額、期限、利息及資金管理方法；10.提供貸款所需資料（見附件），執(zhí)行貸款手續(xù)。11.放款成功后，按融資服務(wù)協(xié)議支付服務(wù)費(fèi)等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資流程一.項(xiàng)目融資流程二.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資料清單：

1.經(jīng)年檢的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件2.組織機(jī)構(gòu)