大樓管理方案4篇

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【第1篇】辦公大樓房屋建筑公用設(shè)施管理維護(hù)方案

科技園辦公大樓房屋建筑與公用設(shè)施管理維護(hù)方案

一、房屋建筑管理維護(hù)方案

(一)房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求

目的:通過(guò)對(duì)建筑有方案的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長(zhǎng)其使用壽命。

原則:日常發(fā)覺(jué)建筑有缺陷的,準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行修理;并有方案地對(duì)建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。

職責(zé):一般狀況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班根據(jù)有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫(xiě)相應(yīng)的清潔記錄;其它保養(yǎng)內(nèi)容由工程部負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫(xiě)公共設(shè)施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初依據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)方案標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合管理公司實(shí)際狀況,制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)方案。

(二)房屋建筑本體共用部位的修理管理

1、標(biāo)志明顯(由清潔工進(jìn)行日常清潔,修理班依據(jù)損壞狀況進(jìn)行保養(yǎng)):

1)在商業(yè)設(shè)施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號(hào)標(biāo)志,每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖(其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門(mén)、疏散樓梯的位置),安全出口疏散指示燈;

2)地下室設(shè)備房門(mén)貼設(shè)備房標(biāo)志牌,各類設(shè)備應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌。

3)物業(yè)的主入口處設(shè)大廈總平面圖、不銹鋼宣揚(yáng)欄(電子公告屏)。

4)警示牌,如:“設(shè)備重地非公勿入”、“機(jī)房重地閑人免入”、“高壓帶電打開(kāi)危急”、“庫(kù)房重地?zé)熁鸾搿薄ⅰ熬€路工作請(qǐng)勿合閘”、“高壓危急請(qǐng)勿靠近”、“設(shè)備故障暫停運(yùn)行”、“火警無(wú)情通道禁?！?、“有電危急閑人免進(jìn)”、“消防通道禁止停車”、“安靜致遠(yuǎn)一鳴驚人”、“涂污毀面廣告?zhèn)瘛薄ⅰ案呖諕佄锶嗽固炫?、“吐痰棄物?qǐng)移玉步”、“袖手旁觀風(fēng)度翩翩”、“你停我停寸步難行”等。

5)為便于管理,對(duì)全部的強(qiáng)弱電配電箱、接線箱以及箱內(nèi)的進(jìn)出線加設(shè)標(biāo)識(shí)。

6)物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)指示牌標(biāo)識(shí),并應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)置管理處導(dǎo)向牌。

7)綠化物種應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌,綠化地應(yīng)標(biāo)有“小草休息,請(qǐng)勿打攪”等警示牌。

8)兒童嬉戲場(chǎng)等場(chǎng)地應(yīng)標(biāo)明“兒童玩耍時(shí)需有大人伴隨”的警示標(biāo)志。

9)施工場(chǎng)地應(yīng)設(shè)有“施工危急,請(qǐng)繞行”的警示標(biāo)志。

10)自行車、摩托車庫(kù)按指定位置做標(biāo)識(shí)。

11)各棟樓梯走道的消防栓應(yīng)注明“當(dāng)心碰頭”。

12)衛(wèi)生間打掃時(shí),有黃色標(biāo)志牌“路滑,當(dāng)心滑倒”

2、各部位無(wú)亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強(qiáng)裝修管理,有效制止違章裝修行為,保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一,維護(hù)環(huán)境干凈、美觀,協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序,使物業(yè)使用人有一個(gè)安全、清潔、美麗、舒適的工作環(huán)境,凡業(yè)戶進(jìn)行室內(nèi)裝修,應(yīng)當(dāng)保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃?xì)?、環(huán)境愛(ài)護(hù)等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),并需遵守對(duì)房屋裝修有關(guān)問(wèn)題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司托付清運(yùn)公司集中統(tǒng)一清運(yùn)。各戶裝修垃圾必需裝袋后按管理公司指定的方式和時(shí)間堆放到裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。

原則上戶內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)時(shí)間定為每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。嚴(yán)禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場(chǎng)所(包括公共走廊及公路上),違者視情節(jié)賜予懲罰。嚴(yán)禁高空拋物,違者處以經(jīng)濟(jì)懲罰,并由肇事者擔(dān)當(dāng)由此造成的全部責(zé)任。如經(jīng)通告后,裝修工作未能作出適當(dāng)?shù)那謇碇?物業(yè)公司將自行雇用工人進(jìn)行清理,而費(fèi)用則從有關(guān)裝修戶的裝修保證金中扣除。

以下內(nèi)容為禁止之列:

1)擅自占用樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上進(jìn)行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)。

2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標(biāo)志等。

3、建筑物外觀始終保持完好、干凈;外墻建材貼面無(wú)脫落;玻璃幕墻清潔光明、無(wú)破損;無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象。

1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)峻的,應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換;不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn),若影響安全使用的,大修時(shí)應(yīng)整修改做;對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件,如有稍微剝落、破損的應(yīng)準(zhǔn)時(shí)修補(bǔ);混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴(yán)峻的,應(yīng)通過(guò)檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力,實(shí)行加固或替代措施。

2)裝修工程:門(mén)窗修繕后應(yīng)堅(jiān)固、平整、美觀,開(kāi)關(guān)敏捷,接縫嚴(yán)密,不動(dòng)。門(mén)窗開(kāi)關(guān)不敏捷、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的,應(yīng)修理更換,小五金應(yīng)修換配齊;大修時(shí),內(nèi)外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門(mén)窗損壞嚴(yán)峻、無(wú)法修復(fù)的,應(yīng)更換,更換的門(mén)窗應(yīng)與原門(mén)窗全都;掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修,屬一般損壞的,應(yīng)原樣修復(fù);嚴(yán)峻損壞的,應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應(yīng)修復(fù)。

3)樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復(fù);損壞超過(guò)25%以上或缺乏材料時(shí),可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪。一般水泥地面起砂、空鼓、開(kāi)裂,應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做;水磨石或塊料地面損壞時(shí),應(yīng)盡量修復(fù),實(shí)在無(wú)法修復(fù)的,應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。面磚地面損壞、破裂、凹凸不平的,應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪,室內(nèi)潮濕嚴(yán)峻的,可增設(shè)防潮層或做塊料地面。

4)屋面工程:屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應(yīng)修復(fù)或拆換;不穩(wěn)固的應(yīng)加固;如由于原結(jié)構(gòu)本身的緣由造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)峻,按原樣修復(fù)仍不能排解屋漏的應(yīng)翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí),應(yīng)修復(fù);損壞嚴(yán)峻時(shí),應(yīng)翻做。內(nèi)墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)峻的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除。

5)飾面工程:外墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的,應(yīng)照原樣修復(fù);損壞面積過(guò)大的,可全部鏟除重做,重做時(shí),在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。外墻勒腳損壞的,應(yīng)修復(fù)。內(nèi)墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的,應(yīng)修復(fù);每面墻損壞超過(guò)一半以上時(shí),可鏟除重抹;原無(wú)踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的狀況應(yīng)依據(jù)墻身的需要予以修復(fù);因室內(nèi)外高差等緣由,引起墻面長(zhǎng)期潮濕,如有必要,可加做防水層。天棚損壞:抹灰層松動(dòng),有下墜危急的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復(fù);損壞嚴(yán)峻的簡(jiǎn)單線腳,應(yīng)全部鏟除后,原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略。

6)油漆粉飾工程:木門(mén)、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去愛(ài)護(hù)作用的,應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng),上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。鋼門(mén)、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應(yīng)先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門(mén)或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2-3年。木地板原油漆褪落的,應(yīng)重做。室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新,其用料應(yīng)實(shí)行新型涂料,如膠白等;高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。高層建筑外墻原油漆損壞的,應(yīng)修復(fù),其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持全都。

4、不得轉(zhuǎn)變建筑物結(jié)構(gòu)和外觀。

以下內(nèi)容

為禁止之列:

1)隨便改動(dòng)或損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu)(柱、梁、板、承重墻)。

2)在承重墻上穿洞,隨便剔鑿梁、板、柱,拆除連接陽(yáng)臺(tái)門(mén)窗的墻體,擴(kuò)大原有門(mén)窗尺寸或者另建門(mén)窗。

3)改動(dòng)上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。

4)隨便增加樓地面靜荷載,在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等。

5)任意蝕鑿頂板,不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或者改線。

6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施。

7)改動(dòng)屋面的防水隔熱層。

8)轉(zhuǎn)變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能,嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。

9)轉(zhuǎn)變建筑的外觀及造型,廳、房外陽(yáng)臺(tái)封閉或安裝防盜網(wǎng),轉(zhuǎn)變外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。

10)改動(dòng)進(jìn)戶門(mén)的位置;轉(zhuǎn)變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。

11)安裝防盜門(mén)不得阻礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準(zhǔn)轉(zhuǎn)變?cè)虚T(mén)洞尺寸,不得損壞門(mén)洞四周的墻面。

12)窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花,允許在廚房?jī)?nèi)陽(yáng)臺(tái)安裝防盜網(wǎng)。

13)空調(diào)支架符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求,必需安裝在管理公司指定的位置,必需使用不銹鋼材質(zhì),固定螺栓須經(jīng)防銹處理,以確保建筑美觀整齊。

二、共用設(shè)施的管理維護(hù)方案

1、共用設(shè)施完好,無(wú)隨便轉(zhuǎn)變用途。

1)屋頂:每2年對(duì)隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次,對(duì)面磚破裂或裂縫較大的應(yīng)準(zhǔn)時(shí)更換,并對(duì)面磚表面用白水泥勾縫;

2)外墻飾面:每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗;每3年進(jìn)行全面清洗;在清洗時(shí),發(fā)覺(jué)有外墻飾面脫落的應(yīng)準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行修補(bǔ),恢復(fù)原樣;對(duì)于外墻滲水的,須作防水補(bǔ)漏后,恢復(fù)原樣。

3)內(nèi)墻飾面:每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對(duì)粉刷面發(fā)覺(jué)有裂縫應(yīng)修補(bǔ);對(duì)磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換,對(duì)認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕小扣擊,發(fā)覺(jué)有空鼓的地方,進(jìn)行更換或在以后日常巡查中留意,發(fā)覺(jué)有脫落準(zhǔn)時(shí)修補(bǔ)。

4)樓梯間:樓梯間踏步每3年進(jìn)行保養(yǎng)一次,發(fā)覺(jué)問(wèn)題準(zhǔn)時(shí)修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)覺(jué)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)準(zhǔn)時(shí)修理;每3年進(jìn)行一次全面保養(yǎng),對(duì)粉刷內(nèi)部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕小扣擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ);

5)門(mén):對(duì)防火門(mén)日常發(fā)覺(jué)有生銹或掉漆的,應(yīng)準(zhǔn)時(shí)修理;每年全面保養(yǎng)一次,對(duì)生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆;對(duì)防火門(mén)軸承上油一次。對(duì)其它類型門(mén)每年對(duì)軸承上油一次。

6)防盜網(wǎng)、花園圍欄:依據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應(yīng)刷油一次,最長(zhǎng)時(shí)間不超過(guò)4年。

7)窗:每年保養(yǎng)一次,對(duì)門(mén)窗框松動(dòng)、翹曲,應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開(kāi),將鐵腳取出扭正,損壞的應(yīng)焊接好,并將門(mén)窗框矯正后,用木楔固定,墻清理潔凈灑水潤(rùn)濕后,用高強(qiáng)度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實(shí)墻洞,等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后,撤去木楔,把門(mén)窗框與墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。對(duì)斷裂損壞部位可按原截面型號(hào)用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)峻的門(mén)窗扇,應(yīng)卸下進(jìn)行矯正,焊接后重新安裝。每年對(duì)配件上油一次。

8)公共地磚:日常發(fā)覺(jué)損壞準(zhǔn)時(shí)修理,每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次,發(fā)覺(jué)地磚損壞或裂縫嚴(yán)峻的應(yīng)更換。

9)吊頂:日常對(duì)吊頂進(jìn)行檢查,發(fā)覺(jué)有破損的應(yīng)準(zhǔn)時(shí)更換,每3年揭開(kāi)石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴(yán)峻的應(yīng)取下更換。

10)玻璃幕墻(包括玻璃門(mén)):每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng),對(duì)玻璃幕墻(玻璃門(mén))的玻璃膠進(jìn)行檢查,發(fā)覺(jué)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠,對(duì)玻璃門(mén)軸上油一次。

11)擋雨篷:每年全面檢查一次,對(duì)螺絲部位進(jìn)行加固,對(duì)脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠;在大雨或臺(tái)風(fēng)等天氣來(lái)臨前,應(yīng)視狀況增加保養(yǎng)次數(shù)。

12)在臺(tái)風(fēng)、大雨等來(lái)臨前夕,應(yīng)對(duì)窗戶、玻璃幕墻認(rèn)真檢查,發(fā)覺(jué)問(wèn)題準(zhǔn)時(shí)處理,以免發(fā)生意外。

2、共用管線完好無(wú)損,使用正常,無(wú)礙觀瞻。

1)管道:原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次,但對(duì)重點(diǎn)部位,有必要時(shí)可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對(duì)室內(nèi)管道,嚴(yán)峻污染的應(yīng)隨時(shí)刷油)。

2)污水井:每年揭蓋檢查清理污泥一次。

3、院內(nèi)路燈,公共照明完好。

1)保證路燈及公共照明的完好,確保樓宇電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行,維護(hù)用戶正常的工作秩序和生活秩序。

2)物業(yè)公司對(duì)樓宇進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動(dòng)設(shè)備和電動(dòng)工具的用電量必需限度在不影響樓宇正常運(yùn)作和在樓宇供電負(fù)荷量允許范圍。

3)以恢復(fù)原正常用電為標(biāo)準(zhǔn),在修理完畢后應(yīng)盡量保持原狀。

4)應(yīng)達(dá)到原來(lái)照明標(biāo)準(zhǔn),對(duì)物料需進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)證。

5)使電器能達(dá)到正常使用,保持原有外觀并試用效果。

6)使用便利、安全為標(biāo)準(zhǔn),并把故障作好記錄。

4、建筑物范圍內(nèi)的道路通暢,路面平整、無(wú)阻礙。

【第2篇】科技園辦公大樓安全消防、車輛管理方案

科技園辦公大樓安全消防、車輛管理方案

一、基本方案

1、服務(wù)范圍

科技園辦公大廈紅線內(nèi)與房屋本體以外的公共區(qū)域。主要任務(wù)是做好防火、防盜搶、防破壞、防停車場(chǎng)停放車輛丟失、防人身?yè)p害、防自然災(zāi)難工作及相關(guān)配套設(shè)施的日常管理。

2、管理思路

依據(jù)科技園辦公大廈人流(訪客、內(nèi)部人員)密度大,各區(qū)域功能不一的特點(diǎn),安全護(hù)衛(wèi)工作將實(shí)行劃區(qū)域管理,主要實(shí)行兩個(gè)“結(jié)合”,即重點(diǎn)部位與一般區(qū)域的相結(jié)合,固定崗與巡邏崗的結(jié)合。竭力為科技園辦公大廈供應(yīng)既有安全性、又富人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù),給人以溫馨、自然、親切的感覺(jué)。

3、管理架構(gòu)

科技園辦公大廈安全管理設(shè)護(hù)衛(wèi)一班、二班及護(hù)衛(wèi)三班,早、中、晚輪番值班;

5、崗位設(shè)置

依據(jù)該項(xiàng)目的物業(yè)特點(diǎn),分別要設(shè)置以下崗位,即巡邏崗、車場(chǎng)崗、道口崗以及不同位置的固定崗,如大堂禮儀崗、監(jiān)控值班崗等。另外白天要增加設(shè)置四人組合的巡邏應(yīng)急小分隊(duì),重點(diǎn)負(fù)責(zé)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域每小時(shí)全面巡邏一次,以預(yù)防突發(fā)大事的發(fā)生。準(zhǔn)確的崗位及護(hù)衛(wèi)員總?cè)藬?shù)將依據(jù)后期詳細(xì)狀況再行確定。

大堂禮儀堂要求形象好,有親和力。

二、要求

1、護(hù)衛(wèi)員條件與素養(yǎng)要求

護(hù)衛(wèi)員聘請(qǐng)時(shí),建議全部以復(fù)退軍人為主,直接到地方部隊(duì)選擇。年齡在18―25周歲之間;身體健康、五官端正、平均身高在1.75米以上;具有高中(同等學(xué)歷)以上文化程度;護(hù)衛(wèi)員入職時(shí)必需供應(yīng)由戶口所在地派出所出具的無(wú)犯罪記錄證明材料原件;上崗前必需通過(guò)保安服務(wù)公司組織的結(jié)業(yè)考試,取得保安員上崗證和資格證后方可上崗。

護(hù)衛(wèi)員素養(yǎng)要求:具有嚴(yán)格的組織紀(jì)律性和良好的職業(yè)道德;要有較強(qiáng)的觀看、記憶、分析和辨別力量,有責(zé)任心;聽(tīng)從領(lǐng)導(dǎo)、聽(tīng)從安排、樂(lè)觀主動(dòng)、仔細(xì)負(fù)責(zé),能嫻熟處理本崗位的各項(xiàng)工作。實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)軍事化管理,努力打造一支敬業(yè)愛(ài)崗形象好、業(yè)務(wù)熟、政治思想合格,作風(fēng)過(guò)硬、閱歷豐富、敬業(yè)愛(ài)崗、紀(jì)律嚴(yán)明、管理到位、服務(wù)周到的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍。

2、服務(wù)時(shí)間、班次、著裝要求

*服務(wù)時(shí)間、班次

(1)實(shí)行24小時(shí)全天候服務(wù);

(2)實(shí)行“三班制”作業(yè),為早班7:00―15:00,中班15:00―23:00,夜班23:00―翌日7:00。實(shí)際操作中,可依據(jù)科技園辦公大廈工作時(shí)間及要求進(jìn)行調(diào)整。

*著裝要求

為保持科技園辦公大廈整體文化的和諧統(tǒng)一,可考慮:停車場(chǎng)、地面巡邏、巡樓、消防監(jiān)控中心值班護(hù)衛(wèi)員統(tǒng)一著科技園辦公大廈護(hù)衛(wèi)服裝,表現(xiàn)男士的莊重與威武。

3、隊(duì)伍管理

新入職的護(hù)衛(wèi)員上崗前應(yīng)接受業(yè)務(wù)學(xué)問(wèn)專項(xiàng)培訓(xùn)。內(nèi)容包括物業(yè)管理有關(guān)的政策和法規(guī)、禮節(jié)禮儀、服務(wù)技巧、突發(fā)大事的處理、隊(duì)列、擒敵拳、車輛指揮手勢(shì)、體能及獎(jiǎng)懲制度等。上崗后應(yīng)堅(jiān)持每周應(yīng)支配一次業(yè)務(wù)學(xué)問(wèn)培訓(xùn),二次實(shí)操訓(xùn)練,每次訓(xùn)練、學(xué)習(xí)時(shí)間不少于2小時(shí)。護(hù)衛(wèi)員在崗的培訓(xùn)內(nèi)容包括科技園辦公大廈的基本概況及相關(guān)管理制度、物業(yè)管理有關(guān)的政策和法規(guī)、安全保衛(wèi)工作手冊(cè)、消防工作手冊(cè)、服務(wù)技巧、突發(fā)大事的處理等崗位專業(yè)學(xué)問(wèn)及實(shí)操學(xué)問(wèn)。

4、護(hù)衛(wèi)員宿舍

全部護(hù)衛(wèi)員必需考慮駐扎在科技園辦公大廈區(qū)域內(nèi),以預(yù)防突發(fā)大事的發(fā)生,如火警,匪警等。建議護(hù)衛(wèi)員宿舍要按區(qū)域設(shè)置,且護(hù)衛(wèi)員宿舍內(nèi)必需安裝警鈴,并要求與總控室連接,確保緊急狀況保持聯(lián)動(dòng),使不當(dāng)班護(hù)衛(wèi)員能在最短時(shí)間集合待命。或者集中設(shè)置在其次區(qū)域。

5、護(hù)衛(wèi)、消防重要裝備

為保證科技園辦公大廈區(qū)域的消防安全,必需配備足夠的消防專用器械。

6、技防設(shè)施

公共區(qū)域必需安裝足夠數(shù)量且辨別率高的監(jiān)控?cái)z像探頭。重點(diǎn)區(qū)域應(yīng)每隔25―40米處安裝帶遙控全方位電動(dòng)云臺(tái)變焦距攝像機(jī),焦距為f1.4或f4。

a、重點(diǎn)區(qū)域必需安裝紅外線報(bào)警系統(tǒng),與“110”聯(lián)動(dòng),確保晚間該區(qū)域關(guān)門(mén)后,能有布防設(shè)防功能。

b、消防掌握中心與監(jiān)控室要求分開(kāi)設(shè)置,且要求室內(nèi)必需設(shè)置衛(wèi)生間。確保值班員能24小時(shí)嚴(yán)守崗位。

c、進(jìn)入監(jiān)控室的門(mén),要求按兩道門(mén)設(shè)置,第一道門(mén)用鑰匙,其次道門(mén)用密碼,并派雙人值班,確保不相關(guān)人員進(jìn)入值班室內(nèi),更改或刪除記錄。交接班采納雙線平行交接法,即拿鑰匙的與知道密碼的相互不交叉交接。

d、監(jiān)控錄像存錄調(diào)放由級(jí)別較高的人負(fù)責(zé),并實(shí)行專人負(fù)責(zé)制。

【第3篇】工業(yè)園區(qū)辦公大樓管理方案名目

管理方案名目

工業(yè)園區(qū)辦公大樓管理方案名目(例文)

名目

第一章前言

其次章××物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介

第三章工業(yè)園物業(yè)管理方案

第一節(jié)提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃

其次節(jié)擬實(shí)行的管理方式、工作方案和物質(zhì)需求狀況

第三節(jié)各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾的措施

第四節(jié)管理人員的配備、人員培訓(xùn)及人員管理

第五節(jié)管理規(guī)章制度和建筑及附屬物檔案、設(shè)施、設(shè)備、業(yè)主檔案的建立與管理

第六節(jié)便民服務(wù)

第七節(jié)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測(cè)算

第八節(jié)日常物業(yè)管理

第四章部分公眾制度及應(yīng)急措施

第一節(jié)精神文明公約

其次節(jié)安全防范方法管理規(guī)定

第三節(jié)消防安全管理規(guī)定

第四節(jié)道路及車輛管理規(guī)定

第五節(jié)工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度

第六節(jié)智能掌握中心管理規(guī)定

第七節(jié)消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度

第八節(jié)空調(diào)設(shè)備巡察管理制度

第九節(jié)電梯巡察監(jiān)控管理制度

第十節(jié)水泵房運(yùn)行操作規(guī)程

第十一節(jié)水泵房運(yùn)行留意事項(xiàng)

第十二節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)制度

第十三節(jié)清潔衛(wèi)生管理規(guī)定

第十四節(jié)清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領(lǐng)

第十五節(jié)清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢測(cè)方法

第十六節(jié)意外大事處理方法

第十七節(jié)消防應(yīng)急方案

第十八節(jié)停水及事故處理方案

第五章物業(yè)管理托付合同

第六章工業(yè)園區(qū)辦公大樓清洗(拓荒)方案及報(bào)價(jià)

第七章結(jié)束語(yǔ)

【第4篇】辦公大樓房屋建筑與公用設(shè)施管理維護(hù)方案

一、房屋建筑管理維護(hù)方案

(一)房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求

目的:通過(guò)對(duì)建筑有方案的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長(zhǎng)其使用壽命。

原則:日常發(fā)覺(jué)建筑有缺陷的,準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行修理;并有方案地對(duì)建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。

職責(zé):一般狀況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班根據(jù)有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫(xiě)相應(yīng)的清潔記錄;其它保養(yǎng)內(nèi)容由工程部負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫(xiě)公共設(shè)施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初依據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)方案標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合管理公司實(shí)際狀況,制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)方案。

(二)房屋建筑本體共用部位的修理管理

1、標(biāo)志明顯(由清潔工進(jìn)行日常清潔,修理班依據(jù)損壞狀況進(jìn)行保養(yǎng)):

1)在商業(yè)設(shè)施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號(hào)標(biāo)志,每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖(其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門(mén)、疏散樓梯的位置),安全出口疏散指示燈;

2)地下室設(shè)備房門(mén)貼設(shè)備房標(biāo)志牌,各類設(shè)備應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌。

3)物業(yè)的主入口處設(shè)大廈總平面圖、不銹鋼宣揚(yáng)欄(電子公告屏)。

4)警示牌,如:“設(shè)備重地非公勿入”、“機(jī)房重地閑人免入”、“高壓帶電打開(kāi)危急”、“庫(kù)房重地?zé)熁鸾搿?、“線路工作請(qǐng)勿合閘”、“高壓危急請(qǐng)勿靠近”、“設(shè)備故障暫停運(yùn)行”、“火警無(wú)情通道禁停”、“有電危急閑人免進(jìn)”、“消防通道禁止停車”、“安靜致遠(yuǎn)一鳴驚人”、“涂污毀面廣告?zhèn)瘛薄ⅰ案呖諕佄锶嗽固炫?、“吐痰棄物?qǐng)移玉步”、“袖手旁觀風(fēng)度翩翩”、“你停我停寸步難行”等。

5)為便于管理,對(duì)全部的強(qiáng)弱電配電箱、接線箱以及箱內(nèi)的進(jìn)出線加設(shè)標(biāo)識(shí)。

6)物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)指示牌標(biāo)識(shí),并應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)置管理處導(dǎo)向牌。

7)綠化物種應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌,綠化地應(yīng)標(biāo)有“小草休息,請(qǐng)勿打攪”等警示牌。

8)兒童嬉戲場(chǎng)等場(chǎng)地應(yīng)標(biāo)明“兒童玩耍時(shí)需有大人伴隨”的警示標(biāo)志。

9)施工場(chǎng)地應(yīng)設(shè)有“施工危急,請(qǐng)繞行”的警示標(biāo)志。

10)自行車、摩托車庫(kù)按指定位置做標(biāo)識(shí)。

11)各棟樓梯走道的消防栓應(yīng)注明“當(dāng)心碰頭”。

12)衛(wèi)生間打掃時(shí),有黃色標(biāo)志牌“路滑,當(dāng)心滑倒”

2、各部位無(wú)亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強(qiáng)裝修管理,有效制止違章裝修行為,保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一,維護(hù)環(huán)境干凈、美觀,協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序,使物業(yè)使用人有一個(gè)安全、清潔、美麗、舒適的工作環(huán)境,凡業(yè)戶進(jìn)行室內(nèi)裝修,應(yīng)當(dāng)保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃?xì)?、環(huán)境愛(ài)護(hù)等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),并需遵守對(duì)房屋裝修有關(guān)問(wèn)題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司托付清運(yùn)公司集中統(tǒng)一清運(yùn)。各戶裝修垃圾必需裝袋后按管理公司指定的方式和時(shí)間堆放到裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。

原則上戶內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)時(shí)間定為每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。嚴(yán)禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場(chǎng)所(包括公共走廊及公路上),違者視情節(jié)賜予懲罰。嚴(yán)禁高空拋物,違者處以經(jīng)濟(jì)懲罰,并由肇事者擔(dān)當(dāng)由此造成的全部責(zé)任。如經(jīng)通告后,裝修工作未能作出適當(dāng)?shù)那謇碇?物業(yè)公司將自行雇用工人進(jìn)行清理,而費(fèi)用則從有關(guān)裝修戶的裝修保證金中扣除。

以下內(nèi)容為禁止之列:

1)擅自占用樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上進(jìn)行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)。

2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標(biāo)志等。

3、建筑物外觀始終保持完好、干凈;外墻建材貼面無(wú)脫落;玻璃幕墻清潔光明、無(wú)破損;無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象。

1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)峻的,應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換;不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn),若影響安全使用的,大修時(shí)應(yīng)整修改做;對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件,如有稍微剝落、破損的應(yīng)準(zhǔn)時(shí)修補(bǔ);混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴(yán)峻的,應(yīng)通過(guò)檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力,實(shí)行加固或替代措施。

2)裝修工程:門(mén)窗修繕后應(yīng)堅(jiān)固、平整、美觀,開(kāi)關(guān)敏捷,接縫嚴(yán)密,不動(dòng)。門(mén)窗開(kāi)關(guān)不敏捷、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的,應(yīng)修理更換,小五金應(yīng)修換配齊;大修時(shí),內(nèi)外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門(mén)窗損壞嚴(yán)峻、無(wú)法修復(fù)的,應(yīng)更換,更換的門(mén)窗應(yīng)與原門(mén)窗全都;掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修,屬一般損壞的,應(yīng)原樣修復(fù);嚴(yán)峻損壞的,應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應(yīng)修復(fù)。

3)樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復(fù);損壞超過(guò)25%以上或缺乏材料時(shí),可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪。一般水泥地面起砂、空鼓、開(kāi)裂,應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做;水磨石或塊料地面損壞時(shí),應(yīng)盡量修復(fù),實(shí)在無(wú)法修復(fù)的,應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。面磚地面損壞、破裂、凹凸不平的,應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪,室內(nèi)潮濕嚴(yán)峻的,可增設(shè)防潮層或做塊料地面。

4)屋面工程:屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應(yīng)修復(fù)或拆換;不穩(wěn)固的應(yīng)加固;如由于原結(jié)構(gòu)本身的緣由造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)峻,按原樣修復(fù)仍不能排解屋漏的應(yīng)翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí),應(yīng)修復(fù);損壞嚴(yán)峻時(shí),應(yīng)翻做。內(nèi)墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)峻的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除。

5)飾面工程:外墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的,應(yīng)照原樣修復(fù);損壞面積過(guò)大的,可全部鏟除重做,重做時(shí),在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。外墻勒腳損壞的,應(yīng)修復(fù)。內(nèi)墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的,應(yīng)修復(fù);每面墻損壞超過(guò)一半以上時(shí),可鏟除重抹;原無(wú)踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的狀況應(yīng)依據(jù)墻身的需要予以修復(fù);因室內(nèi)外高差等緣由,引起墻面長(zhǎng)期潮濕,如有必要,可加做防水層。天棚損壞:抹灰層松動(dòng),有下墜危急的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復(fù);損壞嚴(yán)峻的簡(jiǎn)單線腳,應(yīng)全部鏟除后,原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略。

6)油漆粉飾工程:木門(mén)、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去愛(ài)護(hù)作用的,應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng),上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。鋼門(mén)、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應(yīng)先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門(mén)或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2-3年。木地板原油漆褪落的,應(yīng)重做。室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新,其用料應(yīng)實(shí)行新型涂料,如膠白等;高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。高層建筑外墻原油漆損壞的,應(yīng)修復(fù),其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持全都。

4、不得轉(zhuǎn)變建筑物結(jié)構(gòu)和外觀。

以下內(nèi)容為禁止之列:

1)隨便改動(dòng)或損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu)(柱、梁、板、承重墻)。

2)在承重墻上穿洞,隨便剔鑿梁、板、柱,拆除連接陽(yáng)臺(tái)門(mén)窗的墻體,擴(kuò)大原有門(mén)窗尺寸或者另建門(mén)窗。

3)改動(dòng)上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。

4)隨便增加樓地面靜荷載,在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等。

5)任意蝕鑿頂板,不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或者改線。

6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施。

7)改動(dòng)屋面的防水隔熱層。

8)轉(zhuǎn)變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能,嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。

9)轉(zhuǎn)變建筑的外觀及造型,廳、房外陽(yáng)臺(tái)封閉或安裝防盜網(wǎng),轉(zhuǎn)變外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。

10)改動(dòng)進(jìn)戶門(mén)的位置;轉(zhuǎn)變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。

11)安裝防盜門(mén)不得阻礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準(zhǔn)轉(zhuǎn)變?cè)虚T(mén)洞尺寸,不得損壞門(mén)洞四周的墻面。

12)窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花,允許在廚房?jī)?nèi)陽(yáng)臺(tái)安裝防盜網(wǎng)。

13)空調(diào)支架符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求,必需安裝在管理公司指定的位置,必需使用不銹鋼材質(zhì),固定螺栓須經(jīng)防銹處理,以確保建筑美觀整齊。

二、共用設(shè)施的管理維護(hù)方案

1、共用設(shè)施完好,無(wú)隨便轉(zhuǎn)變用途。

1)屋頂:每2年對(duì)隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次,對(duì)面磚破裂或裂縫較大的應(yīng)準(zhǔn)時(shí)更換,并對(duì)面磚表面用白水泥勾縫;

2)外墻飾面:每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗;每3年進(jìn)行全面清洗;在清洗時(shí),發(fā)覺(jué)有外墻飾面脫落的應(yīng)準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行修補(bǔ),恢復(fù)原樣;對(duì)于外墻滲水的,須作防水補(bǔ)漏后,恢復(fù)原樣。

3)內(nèi)墻飾面:每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對(duì)粉刷面發(fā)覺(jué)有裂縫應(yīng)修補(bǔ);對(duì)磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換,對(duì)認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕小扣擊,發(fā)覺(jué)有空鼓的地方,進(jìn)行更換或在以后日常巡查中留意,發(fā)覺(jué)有脫落準(zhǔn)時(shí)修補(bǔ)。

4)樓梯間:樓梯間踏步每3年進(jìn)行保養(yǎng)一次,發(fā)覺(jué)問(wèn)題準(zhǔn)時(shí)修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)覺(jué)