富邦物業(yè)管理方案

某物業(yè)管理方案第一章

某物業(yè)物業(yè)管理總體方案

一、“某物業(yè)”概況

某物業(yè)大廈座落于廣州市某區(qū)，地理位置優(yōu)越，大廈總建筑面積為54020平方米，地上建筑面積約45220平方米，主體住宅部分22900平方米；地下建筑面積約8800平方米，設(shè)二層地下車庫(kù)，主體部分1—4層為商場(chǎng)，面積為12300平方米，五層以上為住宅；規(guī)劃總住戶為360多戶，該大廈由廣州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，于1997年12月開始建設(shè)，計(jì)劃2000年10月底投入使用。該大廈的地理位置優(yōu)越，交通方便，其建筑、設(shè)備現(xiàn)代先進(jìn)，屬高檔商住大廈。

廣州某公司將對(duì)該大廈實(shí)行專業(yè)化、智能化、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理與服務(wù)，組織專業(yè)的物業(yè)管理人才隊(duì)伍，采用國(guó)優(yōu)大廈的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該大廈進(jìn)行管理。根據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的（94）33號(hào)令和廣東省人大常委會(huì)1998年10月1日頒布實(shí)施的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的規(guī)定，按全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該大廈實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理，并與大廈業(yè)主簽訂《物業(yè)管理委托合同》（在業(yè)主委員會(huì)成立后）。我物業(yè)公司將依據(jù)合同及本物業(yè)管理方案對(duì)大廈進(jìn)行管理，計(jì)劃管理一周年使該大廈成為廣州市一流的物業(yè)管理大廈，第二年創(chuàng)廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈。

二、“某物業(yè)”物業(yè)管理的目標(biāo)與管理指標(biāo)

（一）管理目標(biāo)：

某物業(yè)物業(yè)管理最終的目標(biāo)是“創(chuàng)一方文明，保一方平安”，給業(yè)主/住戶創(chuàng)造一個(gè)舒適、優(yōu)美、和諧、安全的生活居住環(huán)境與氣氛，使所管理的物業(yè)得到保值、增值，延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限與使用價(jià)值。一方面通過高質(zhì)量的管理提高開發(fā)單位的市場(chǎng)聲譽(yù)，增加公眾對(duì)開發(fā)商的信心，促進(jìn)某物業(yè)的銷售量，使開發(fā)單位滿意，廣大業(yè)主滿意與上級(jí)主管部門滿意；另一方面通過專業(yè)化、高質(zhì)量的管理，將某物業(yè)管理成為一流的物業(yè)管理商住大廈，創(chuàng)建某物業(yè)的物業(yè)品牌，樹立某物業(yè)在市場(chǎng)上的地位與影響力，達(dá)到社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的良性循環(huán)。

某物業(yè)大廈是一個(gè)新建成的商住大廈，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)等方面都融入了“以人為本”、“環(huán)境與健康，自身完美組合”的建筑特色。處處立意為先，以人為本，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧，每一細(xì)節(jié)都能想人所想，隨人所愿，無(wú)論從整體規(guī)劃還是從局部設(shè)計(jì)來(lái)看，某物業(yè)大廈都可稱為一個(gè)高質(zhì)量、高檔次、大規(guī)模的商住大廈。

針對(duì)某物業(yè)大廈物業(yè)的本身特點(diǎn)與物業(yè)管理的各個(gè)要素，我們展開了全面的市場(chǎng)調(diào)查與研究，在深入挖掘設(shè)計(jì)和開發(fā)思路、地理位置、物業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，充分了解到某物業(yè)大廈未來(lái)住戶的需求與以后物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)定位，在仔細(xì)分析某物業(yè)大廈，作為經(jīng)濟(jì)適用房及其配套設(shè)施、設(shè)備所具有的各項(xiàng)特點(diǎn)以及物業(yè)管理工作將面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)。對(duì)此，我們確立了以下對(duì)某物業(yè)大廈物業(yè)管理的整體構(gòu)想和管理策劃思路。

一種模式：

我公司在管理中創(chuàng)造出“一手抓物業(yè)管理，一手抓精神文明建設(shè)，高質(zhì)量管理、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、高素質(zhì)的管理人員、一體化的管理”的物業(yè)管理模式，得到了有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)與廣大業(yè)主的認(rèn)同與贊賞，同時(shí)也符合我國(guó)國(guó)家安定團(tuán)結(jié)的需要；符合物業(yè)管理企業(yè)管理的需要，滿足了廣大業(yè)主/住戶的自身需求。

經(jīng)過我公司的反復(fù)論證，我們認(rèn)為某物業(yè)是一個(gè)高檔次的商住大廈，居住的人們已不單單地滿足于日常的物業(yè)管理服務(wù)，精神上的需求是他們?nèi)找鎻?qiáng)烈的要求，在做好物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，如何加強(qiáng)大廈精神文明建設(shè)，搞活社區(qū)的文化氛圍，已是他們關(guān)注的話題，我們認(rèn)為創(chuàng)造性地采用我公司的管理模式是某物業(yè)大廈物業(yè)管理最佳的選擇。

我們的管理模式是：高質(zhì)量的管理、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、高素質(zhì)的管理人員，一體化的管理，一手抓物業(yè)管理，一手抓精神文明建設(shè)。

我們的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。

我們追求的目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。

兩個(gè)意識(shí)：管理意識(shí)與服務(wù)意識(shí)

管理意識(shí)：寓管理于服務(wù)之中，以改革、開拓精神探索大廈管理新

思路，樹立業(yè)主就是顧客，管理就是服務(wù)的觀念。

服務(wù)意識(shí)：全方位酒店式的主動(dòng)服務(wù)，樹立服務(wù)就是商品的觀念。

三項(xiàng)承諾：

1．自接管某物業(yè)之日起，一周年內(nèi)管理創(chuàng)建成為廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈；第二年創(chuàng)建達(dá)到廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈；第三年創(chuàng)建成為全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈，

2．自接管某物業(yè)大廈之日起，全面實(shí)行人性化管理，嚴(yán)格把好裝修關(guān)，實(shí)施“有章可循，違章必糾”的裝修管理辦法，確保某物業(yè)大廈無(wú)一例違章裝修事件發(fā)生。

3．全面實(shí)行廣州市環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例，使某物業(yè)大廈成無(wú)污染、無(wú)噪音、無(wú)廢氣的“三無(wú)”環(huán)保大廈。

五個(gè)重點(diǎn)：

重點(diǎn)一：入住裝修管理

某物業(yè)是一個(gè)新建大廈，入住的業(yè)主/住戶在二次裝修中給物業(yè)管理工作帶來(lái)了很大的工作量，為確保某物業(yè)無(wú)一例違章裝修，我公司貫通以人性化管理的手段，加強(qiáng)宣傳工作，在業(yè)主/住戶入住時(shí)對(duì)其進(jìn)行宣傳培訓(xùn)，制定住戶裝修手冊(cè)，明示制度，有據(jù)可依。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系。不講情面，不留縫隙，加強(qiáng)裝修戶的追蹤監(jiān)管，采用管理員、水電工、保安員三級(jí)巡查齊抓共管的方法，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。一旦發(fā)生違章裝修，我們首先曉之以理，耐心作業(yè)主思想工作，作好人性化的協(xié)調(diào)工作。解決不了的，通過扣除裝修押金、停水停電等手段強(qiáng)制執(zhí)行。我們最后的解決辦法就是訴諸法律，直到解決拆除為止。

重點(diǎn)二：治安防范管理

“創(chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)w員工肩負(fù)的職責(zé)與義務(wù)，在治安防范工作中，我們實(shí)行24小時(shí)的保安服務(wù)工作，實(shí)施人防、物防與技防的相結(jié)合。人防由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，實(shí)行多重巡查；物防上通過封閉式的圍墻、圍欄、防盜花窗等手段提高防范能力，在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運(yùn)用某物業(yè)大廈的智能化保安設(shè)施，如閉路電視、紅外探頭、門禁、巡更器等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安防范萬(wàn)無(wú)一失。

重點(diǎn)三：智能化管理

針對(duì)智能化設(shè)施的要求高、操作嚴(yán)，范圍廣，涉及到管理、安防、通訊等方方面面，為保證智能化設(shè)施的有效運(yùn)作，在智能化管理上，我們做到“三個(gè)到位”，一是住戶宣傳培訓(xùn)到位。住戶能否使用智能設(shè)施是降低管理難度，提高管理效率的關(guān)鍵。為此我們擬定制編某物業(yè)大廈智能化設(shè)施的宣傳資料手冊(cè)，使住戶能理解智能化設(shè)施的使用辦法與性能特點(diǎn)等特征，讓住戶真正感受到智能化給生活帶來(lái)的無(wú)限好處并積極配合管理；二是專業(yè)技術(shù)人員到位和管理人員培訓(xùn)到位。我公司在配置智能化設(shè)施、專業(yè)化技術(shù)人員外，對(duì)全體員工都要求必須懂得使用智能化設(shè)施的運(yùn)作特性，我們成立了智能化技術(shù)改良小組，在給住戶宣傳培訓(xùn)講解的同時(shí)，對(duì)全體員工也進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)，提高智能化管理的效益，不斷完善智能設(shè)施的不足；三是管理維護(hù)到位。在管理中根據(jù)智能化系統(tǒng)的具體情況，制定科學(xué)合理、切實(shí)可行的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、運(yùn)行計(jì)劃，并按計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行管理。

重點(diǎn)四：設(shè)備管理

設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是大廈住戶生活的基本保障。對(duì)此，我們組建一支專業(yè)化水平高的水電技術(shù)人才，制定一套完善、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理的設(shè)備管理、操作流程的規(guī)章制度，運(yùn)用電腦技術(shù)對(duì)設(shè)備進(jìn)行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計(jì)劃，日常保養(yǎng)安排及出勤事項(xiàng)進(jìn)行管理，做到設(shè)備故障發(fā)生率控制在1%以下。

重點(diǎn)五：社區(qū)文化建設(shè)

社區(qū)文化是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。進(jìn)入21世紀(jì)的人們對(duì)自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來(lái)的單一的物來(lái)管理服務(wù)，住宅區(qū)對(duì)他們來(lái)說(shuō)是工作八小時(shí)以外的重要集聚地，是人們接受精神文明熏陶的重要場(chǎng)所，所以他們都希望生活在文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿足。因此，對(duì)于社區(qū)文化建設(shè)，采取我公司多年以來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)以社區(qū)成員為中心，尊重住戶，相信住戶，依靠住戶，充分調(diào)動(dòng)住戶的積極性，通過富教于樂，循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè)，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質(zhì)，整合共享價(jià)值觀念，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。我們的目標(biāo)是使某物業(yè)大廈的文化建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使之成為整個(gè)文化生活中的一個(gè)標(biāo)志性典范。

十大措施：

在具體操作管理過程中，我們采取如下的十項(xiàng)措施：

1．實(shí)施高素質(zhì)人才隊(duì)伍，加強(qiáng)培訓(xùn)、動(dòng)態(tài)管理；

2．全面施入CS思想，主動(dòng)為住戶提供動(dòng)態(tài)的、主動(dòng)的服務(wù)；

3．對(duì)整個(gè)大廈全面導(dǎo)入CI識(shí)別系統(tǒng)，規(guī)范管理；

4．實(shí)施制度化服務(wù)、人性化管理，執(zhí)行激勵(lì)機(jī)制和末尾淘汰機(jī)制；

5．采取人防與技防相結(jié)合，建立健全各種值班制度，堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施，加強(qiáng)各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，做到萬(wàn)無(wú)一失；

6．按“預(yù)防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”指導(dǎo)思想，做好消防設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)與檢測(cè)，并建立各項(xiàng)消防安全管理制度，組建一支義務(wù)消防隊(duì)，實(shí)行軍事化管理，提高員工突發(fā)事件的處理能力。

7．清潔保潔是大廈管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，我們制定完善的保潔細(xì)則及部門各崗位的責(zé)任制，實(shí)行劃分區(qū)域，定期清洗樓宇及公共通道，保持大廈整潔，垃圾日產(chǎn)日清，做到路無(wú)樹葉影，走道無(wú)煙頭。

8．美化大廈環(huán)境，維護(hù)大廈的綠化地帶，定期對(duì)大廈內(nèi)外的花草樹木洗淋、修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給住戶創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧的環(huán)保大廈，做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。

9．設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是大廈住戶生活的基本保障，我們?cè)诩訌?qiáng)設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)、保養(yǎng)，對(duì)設(shè)備的故障及時(shí)維修與處理，定期檢查等日常工作外，做到因管理責(zé)任造成的責(zé)任事故率為0，正常供水、供電率為98%，設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)100%。

10．為方便大廈住戶，滿足其要求，我們擬在大廈內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心，配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù)，使大廈內(nèi)的住戶足不出區(qū)就能解決生活中的各種需求。

通過我們到位的管理、主動(dòng)的服務(wù)，讓業(yè)主/住戶住的安心、舒適，形成一種良好的口碑和宣傳效果，使我們的物業(yè)管理成為銷售中的一個(gè)賣點(diǎn)，這將掀起某物業(yè)樓宇銷售的高潮，促進(jìn)某物業(yè)樓宇、商鋪的租賣，我們的目標(biāo)是將該大廈管理成為全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈。

（二）管理指標(biāo)

堅(jiān)持以高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求和實(shí)事求是，使大廈的各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到或超過全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈的指標(biāo)。

序號(hào)

指標(biāo)名稱

國(guó)家評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)

管理指標(biāo)

管理指標(biāo)、實(shí)施措施

1

房屋

完好率

98%以上

100%

分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人，實(shí)行日巡視制度，建立完善檔案設(shè)備，確保房屋完好。

2

大廈外觀

完好、整潔

100%

定期組織技術(shù)人員對(duì)大廈房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定檢查，定期對(duì)外墻清洗。

3

房屋零修、急修及時(shí)率

99%以上

100%

明確維修內(nèi)容時(shí)，維修人員5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)完成并做好記錄

4

維修工

程質(zhì)量

合格率

100%

100%

確保工作的維修質(zhì)量，做到小修當(dāng)時(shí)好，中修不過夜，維修有跟蹤，完工有記錄。

5

綠化完好率

95%

99%

建立專業(yè)化綠化管理人員，實(shí)行不同形象的大廈盆栽綠化設(shè)計(jì)，做到每月有不同形象的綠化設(shè)計(jì)。

6

清潔

保潔率

99%

100%

實(shí)行24小時(shí)保潔工作，垃圾日產(chǎn)日清，責(zé)任到人，做到路無(wú)樹葉影，走道無(wú)煙頭，公共場(chǎng)所抹干凈。

7

管理費(fèi)

收繳率

98%

100%

按規(guī)定收取費(fèi)用，超值服務(wù)。

8

化糞池

雨水井

防水井

完好率

95%以上

100%

對(duì)市政公用配套設(shè)施等進(jìn)行編號(hào)入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，不因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。

9

排水管

明暗溝

完好率

95%以上

100%

10

停車場(chǎng)

完好率

95%以上

100%

實(shí)行個(gè)人工作責(zé)任制，監(jiān)督機(jī)制，檢查考核機(jī)制，制定各項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視的管理規(guī)章制度，工作人員嚴(yán)格按照規(guī)章制度執(zhí)行。

11

路燈

完好率

95%以上

99%以上

12

廣場(chǎng)路面完好率

95%以上

99%以上

13

消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)行完好率

100%以上

100%

級(jí)建成義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳隱患及時(shí)處理，對(duì)其設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行編號(hào)、檢查、防止銹化、確保正常啟動(dòng)運(yùn)行。

14

火災(zāi)

發(fā)生率

1‰以下

0

15

治安、

刑事案件

發(fā)生率

1‰以下

1‰以下

實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度，三級(jí)巡邏，管理中心24小時(shí)值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。

16

車輛

被盜率

0

0

17

檔案資料完善率

99%

按照全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理大廈評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)收集資料并歸檔。

18

管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率

100%

100%

實(shí)行崗前培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。

19

管理人員持證

上崗率

100%

100%

要求各崗位工作人員需持證上崗。

20

業(yè)主/租戶有效投訴率與處理率、回訪率

投訴率2‰（年）以下

1‰（年）以下

以人性化管理，按照政策法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主/租戶投訴處理辦法，接待制度，回訪制度，發(fā)生投訴及時(shí)跟蹤解決，回訪并記錄入檔。

處理率95%以上

100%

回訪率95以上

100%

21

大廈

CI形象完善率

要求有明顯標(biāo)志

98%

全面實(shí)行CI形象管理，員工、大廈組團(tuán)有明顯標(biāo)志，行有規(guī)范，動(dòng)有準(zhǔn)則。

22

現(xiàn)代化管理普及率

要求實(shí)行計(jì)算機(jī)現(xiàn)代化管理

98%

全面實(shí)行計(jì)算機(jī)電腦管理，在原有的智能化管理上不斷完善與改進(jìn)。

23

智能及

管理維護(hù)保養(yǎng)率

95%

99%

設(shè)立智能化管理小組，定期對(duì)智能化設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢測(cè)、保養(yǎng)、維護(hù)、保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，不因管理責(zé)任造成損害。

24

空調(diào)系統(tǒng)管理

95%

100%

按照季節(jié)不同，調(diào)節(jié)空調(diào)的冷卻度，節(jié)約成本開支，對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行運(yùn)行、保養(yǎng)、維修等詳細(xì)的工作記錄。

25

精神文明建設(shè)

有階段性計(jì)劃

設(shè)置大廈宣傳告示欄，向大廈業(yè)主/租戶宣傳國(guó)家的有關(guān)政策法規(guī)，定期組織各業(yè)主/租戶及組團(tuán)單位開展文化沙龍活動(dòng)。

26

電梯系統(tǒng)管理

定期對(duì)電梯系統(tǒng)保養(yǎng)，制定電梯困人的求援緊急流程，停電時(shí)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)發(fā)電，保持電梯的正常運(yùn)行。

27

業(yè)主/

租戶對(duì)

物業(yè)管理

滿意率

95%

99%

定期、不定期向業(yè)主/租戶咨詢、普查、收集意見，不斷改進(jìn)管理服務(wù)工作，加強(qiáng)雙方的溝通，使為業(yè)主/租戶理解—接受—支持我們的工作。

三、“某物業(yè)”的物業(yè)管理模式

設(shè)置某物業(yè)管理中心，由一批素質(zhì)高、責(zé)任強(qiáng)、專業(yè)性強(qiáng)的人員組成管理隊(duì)伍。

其組織架構(gòu)圖如下：

部門的設(shè)置力求精簡(jiǎn)、高效；人員的配置力求合理、科學(xué)，管理中心經(jīng)理及經(jīng)理助理必須有大學(xué)文化程度以上，精通物業(yè)管理，懂經(jīng)營(yíng)，懂法律，為人正直，善于協(xié)調(diào)處理各種關(guān)系等。管理中心全體員工須持證上崗。

各部門、各專業(yè)分工明確，在管理中心經(jīng)理的指導(dǎo)下，各司其職，各負(fù)其責(zé)，以協(xié)調(diào)的、高效率的，相互促進(jìn)的管理模式來(lái)實(shí)現(xiàn)管理的良性循環(huán)。

管理事務(wù)部：負(fù)責(zé)大廈日常的房屋管理、進(jìn)住管理、特約服務(wù)、商鋪的租賃等工作。

督導(dǎo)部：負(fù)責(zé)大廈的信息發(fā)布處理，大廈的廣場(chǎng)文化活動(dòng)、大堂的形象策劃設(shè)計(jì)（定期變換）、檔案管理、各部門工作質(zhì)量的監(jiān)督工作，及時(shí)收集部門意見和建議。

工程設(shè)備維修部：負(fù)責(zé)大廈的機(jī)電、電梯、空調(diào)、配電、消防等各種設(shè)備、設(shè)施的管理、維護(hù)、負(fù)責(zé)監(jiān)督專業(yè)公司的保養(yǎng)工作，負(fù)責(zé)大廈的二次裝修審批、監(jiān)督、檢查、驗(yàn)收工作，抄水表等。

保安消防部：負(fù)責(zé)大廈的治安、消防的管理工作，負(fù)責(zé)出租屋的管理、大廈的二次裝修過程，確保大廈的安全。

環(huán)衛(wèi)綠化部：負(fù)責(zé)大廈各公共部門的清潔、保潔，負(fù)責(zé)垃圾的清運(yùn)，滅鼠、滅蚊、滅蟑、修剪、補(bǔ)種、清潔綠化苗木、施肥，防治病蟲害等工作。

交通車輛管理部：負(fù)責(zé)地下車庫(kù)車輛的保管工作，防止車輛被盜、被損；負(fù)責(zé)地下車庫(kù)的清潔衛(wèi)生工作。

行政財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)人事的培訓(xùn)、配置以及工資、考核考勤、收費(fèi)理財(cái)、倉(cāng)管后勤等工作。

四、人員的配備、培訓(xùn)及物資裝備計(jì)劃

(一)、管理中心人員的配備

管理中心配置工作人員45人（可根據(jù)工作實(shí)際進(jìn)行調(diào)整）。

管理中心經(jīng)理

1人

經(jīng)理助理

1人

管理事務(wù)部

5人（部長(zhǎng)1人（經(jīng)理助理兼任），管理員4人）；

督導(dǎo)部：（由公司總部人員兼任）

財(cái)務(wù)部

2人

工程設(shè)備部6人（部長(zhǎng)1人，水電2人，電梯2人，給排水2人）

保安隊(duì)16人（隊(duì)長(zhǎng)1人，保安員15人）

交通車輛管理部10人（部長(zhǎng)1人，管理員9人）

環(huán)衛(wèi)綠化部5人（部長(zhǎng)1人，綠化技工1人（并兼任清潔工），清潔員4人）（商場(chǎng)清潔除外）

（二）管理中心人員的素質(zhì)要求

1．管理中心經(jīng)理：必須具備大學(xué)本科以上學(xué)歷（中級(jí)以上職稱），政治面貌必須是中共黨員，有相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，具備物業(yè)管理上崗證書，從事物業(yè)管理工作五年以上，具有強(qiáng)烈的責(zé)任感，并有成功的物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）經(jīng)營(yíng)管理范例。

2．各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)。

管理中心管理人員中，擬配置大學(xué)本科文化素質(zhì)的4人，大專文化素質(zhì)的10人，保安、車管人員須高中以上文化素質(zhì)，黨、團(tuán)員，且經(jīng)派出所和交警訓(xùn)練合格，方能上崗工作；清潔工5人，初中以上文化，經(jīng)過集中訓(xùn)練合格上崗工作；綠化技工1人，高中文化素質(zhì)，經(jīng)過園藝培訓(xùn)合格人員；工程設(shè)備部6人，配置各種工程師職稱以上3人，技術(shù)工種須中專以上學(xué)歷。

3．各崗位人員配置要求

（1）經(jīng)理助理：大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，從事物業(yè)管理工作二年以上，有相當(dāng)組織與協(xié)調(diào)能力。

（2）管理事務(wù)部長(zhǎng)：大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷。

（3）財(cái)務(wù)部長(zhǎng)：大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷。

（4）工程設(shè)備部部長(zhǎng)：工程師、本科以上學(xué)歷。

（5）保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)：退伍軍人，170cm以上，高中以學(xué)歷，黨員。

（6）交通車輛管理部部長(zhǎng)：中專以上文化。

（7）長(zhǎng)相要求：為保證大廈的整體形象，我們對(duì)大廈的所有管理員及服務(wù)人員要求五官端正，相貌平和，易接近。

（三）人員的培訓(xùn)與考核

為適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益向市場(chǎng)化、專業(yè)化、綜合化、社會(huì)化發(fā)展的趨勢(shì)，在管理人員隊(duì)伍上，除嚴(yán)格調(diào)選，公開向社會(huì)招聘具有專業(yè)水平，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，公司還定期組織學(xué)習(xí)培訓(xùn)，采取集中與分工種培訓(xùn)，本單位內(nèi)部與派出培訓(xùn)相結(jié)合，培養(yǎng)一批房屋管理、電腦與檔案管理、治安管理、消防管理、水電管理、設(shè)備管理、財(cái)務(wù)管理、經(jīng)營(yíng)管理等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍。

員工培訓(xùn)分二個(gè)階段：

1．新員工入職培訓(xùn)；

主要有以下幾方面：

（1）公司及大廈的概況介紹。包括公司的經(jīng)營(yíng)狀況和特點(diǎn)，企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)現(xiàn)狀、企業(yè)發(fā)展前景以及服務(wù)質(zhì)量方針和目標(biāo)，所管理大廈的設(shè)施、環(huán)境。

（2）公司及大廈的組織架構(gòu)。讓員工熟悉公司及大廈的管理運(yùn)作，基本了解公司及大廈各部門運(yùn)行操作的特點(diǎn)及其相應(yīng)的職責(zé)要求。

（3）《員工手冊(cè)》的培訓(xùn)。熟悉掌握公司的規(guī)章制度和勞動(dòng)人事制度，包括考勤制度、請(qǐng)假制度、獎(jiǎng)懲制度、福利制度、培訓(xùn)制度、考核制度、晉級(jí)制度等（將編制某物業(yè)《員工手冊(cè)》，在其中反映）。

（4）基本服務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)。包括員工的職業(yè)道德規(guī)范、行業(yè)規(guī)范、禮貌知識(shí)、儀容儀表等。

（5）崗位工作的具體要求的培訓(xùn)。包括員工崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)基本知識(shí)，工作流程、工作要求和操作要領(lǐng)等。

（6）治安工作的培訓(xùn)。向新員工介紹大廈治安工作的要求，同時(shí)進(jìn)行法制宣傳教育。

（7）消防安全工作。介紹大廈的消防設(shè)施，掌握?qǐng)?bào)警程序和滅火的基本方法。

（8）大廈設(shè)施設(shè)備的基本情況介紹。

2．在職員工的培訓(xùn)

對(duì)在職的員工，可通過業(yè)余學(xué)習(xí)、崗位培訓(xùn)、專題培訓(xùn)、社會(huì)培訓(xùn)、脫產(chǎn)進(jìn)修技術(shù)等級(jí)考核等方式，針對(duì)不同工種開展員工履行崗位職責(zé)所必需的業(yè)務(wù)知識(shí)和專業(yè)技能的培訓(xùn)。

（1）管理人員（含行政人員、文員、財(cái)務(wù)人員、信息員、檔案員）

①

物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)

②

各崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制

③

文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范

④

土建、水電、消防、市政、電梯、空調(diào)與設(shè)備、設(shè)施檢查的基本要求

⑤

物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī)

⑥

物業(yè)管理實(shí)用的技巧

⑦

物業(yè)管理常用英語(yǔ)對(duì)話

（2）工程部技工

①

物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)

②

各崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制

③

文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范

④

本大廈的機(jī)電、空調(diào)、電梯等設(shè)施設(shè)施的管理制度、維修保養(yǎng)規(guī)定，操作規(guī)定等

⑤

電工安全操作規(guī)程應(yīng)知應(yīng)會(huì)

⑥

物業(yè)管理應(yīng)知的法律知識(shí)

（3）保安消防員（含車管員）

①

物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)

②

本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制

③

文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范

④

土建、水電、消防、市政等設(shè)備、設(shè)施檢查的基本要求

⑤

物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī)（重點(diǎn)）、治安、消防

⑥

突發(fā)事件的處理技巧

⑦

保安員應(yīng)知應(yīng)會(huì)20條

（4）清潔工

①

物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)

②

本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制

③

文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范

④

不同區(qū)域、不同項(xiàng)目清潔、保潔的標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)范

⑤

環(huán)衛(wèi)方面的法律法規(guī)

⑥

清潔用品（具）的使用規(guī)范及安全操作事項(xiàng)

（5）綠化技工

①

物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)

②

本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制

③

文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范

④

不同綠化品種管理養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)

⑤

園林綠化方面的法律法規(guī)

⑥

常見病蟲害及防治

⑦

噴撒農(nóng)藥殺蟲安全操作

⑧

常用農(nóng)藥的稀釋配量

⑨

綠化用具的使用規(guī)定

3．培訓(xùn)考核

培訓(xùn)考核是對(duì)在職員工進(jìn)行學(xué)習(xí)后的考核，目的是檢驗(yàn)員工是否掌握培訓(xùn)要求。分為二方面：內(nèi)部培訓(xùn)考核和送外培訓(xùn)考核。內(nèi)部培訓(xùn)考核的依據(jù)是各部門制定的《員工培訓(xùn)大綱》，通過口試、筆試、實(shí)際操作、工作鑒定等的方式來(lái)進(jìn)行；送外培訓(xùn)考核以獲得專業(yè)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)頒發(fā)的培訓(xùn)成績(jī)證明或取得培訓(xùn)合格證書作為依據(jù)，為達(dá)到培訓(xùn)考核的目的，抓好以下幾方面的工作：

（1）根據(jù)員工崗位職責(zé)及所要掌握的專業(yè)知識(shí)，工作技能制訂《員工培訓(xùn)大綱》。

（2）以《大綱》作為培訓(xùn)考核的主要依據(jù)，制定切實(shí)可行的考核方案。

（3）將員工每一項(xiàng)的培訓(xùn)考核成績(jī)（包括送外培訓(xùn)的考核成績(jī)）詳細(xì)記錄在《員工考核成績(jī)表》上，作為員工調(diào)配與職務(wù)升降、確定員工薪金報(bào)酬、對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì)的依據(jù)。

（4）對(duì)一線員工績(jī)能考核

對(duì)一線員工進(jìn)行績(jī)能考核的前堤：根據(jù)員工不同崗位的崗位職責(zé)，訂出詳細(xì)、具體、操作性強(qiáng)的考核方案和客觀具體的考核標(biāo)準(zhǔn)，盡量將考核標(biāo)準(zhǔn)化，充分增加考核的內(nèi)容，采取動(dòng)態(tài)考核方式，以達(dá)到考核目的。

主要包括以下幾方面：

（1）動(dòng)手操作力和專業(yè)知識(shí)技能

（2）應(yīng)知應(yīng)會(huì)能力、學(xué)習(xí)能力和思維能力

（3）鉆研能力、敬業(yè)精神和創(chuàng)新能力

（4）口頭表達(dá)能力和文字表達(dá)能力

（5）業(yè)務(wù)知識(shí)水平和綜合分析能力

（6）團(tuán)結(jié)合作能力和溝通技巧

（7）服務(wù)意識(shí)、服務(wù)態(tài)度和禮貌

（8）工作責(zé)任心和工作態(tài)度

（9）舉止所為、儀容儀表

（10）工作數(shù)量、質(zhì)量、效率和效益

（11）出勤率和遵守紀(jì)律情況

（三）物資準(zhǔn)備計(jì)劃

為使某物業(yè)的業(yè)主/?。ㄓ茫粽嬲馗械健拔逍羌?jí)”的管理服務(wù)水準(zhǔn)，大廈管理中心必須為每個(gè)部門配置先進(jìn)的設(shè)施、設(shè)備，保證大廈以現(xiàn)代化的管理手段對(duì)大廈實(shí)施科學(xué)化的管理。

1．管理用房按國(guó)家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，由開發(fā)建設(shè)單位提供，用房計(jì)劃：

管理中心經(jīng)理一間

檔案室一間

管理事務(wù)部二間

辦公財(cái)務(wù)室一間

工程設(shè)備部一間

保安消防隊(duì)一間

環(huán)衛(wèi)綠化部一間

值班房二間

倉(cāng)庫(kù)一間

合計(jì)：150m2

另：業(yè)主委員會(huì)成立后，須提供業(yè)主委員會(huì)辦公用房；

管理公司員工宿舍用房須另外提供。

2、辦公用品的配置

編號(hào)

名

稱

數(shù)量

單

位

單

價(jià)（元）

合

計(jì)（元）

1

電

腦

2

臺(tái)

7000

14000

2

打

印

機(jī)

2

部

3000

6000

3

復(fù)

印

機(jī)

1

臺(tái)

18000

18000

4

掃

描

儀SM3600

1

臺(tái)

1000

1000

5

傳

真

機(jī)

1

臺(tái)

3000

3000

6

電

視

機(jī)

2

臺(tái)

2000

4000

7

VCD

機(jī)

1

臺(tái)

500

500

8

照

相

機(jī)

1

部

2000

2000

9

電

話

機(jī)

6

部

1000

6000

10

對(duì)

講

機(jī)

5

部

1500

7500

11

物業(yè)管理軟件

1

套

20000

12

財(cái)務(wù)軟件

1

套

15000

13

攝

像

機(jī)

1

部

10000

10000

14

錄

像

機(jī)

1

部

3000

3000

15

資料、文件、檔案柜

10000

16

計(jì)算器等耐用辦公文具用品

12000

17

保

險(xiǎn)

柜

2

1500

3000

18

辦公桌椅

8000

19

會(huì)議室桌椅

5000

20

寢具

40

套

300

12000

21

BP

10

部

300

3000

22

手

機(jī)

5

部

2000

10000

3．工程設(shè)備部

編號(hào)

名

稱

數(shù)量

單

位

單

價(jià)（元）

合

計(jì)（元）

1

紅外線可視疏通機(jī)

1

臺(tái)

4000

4000

2

75型室外疏通機(jī)

1

臺(tái)

2000

2000

3

電

焊

機(jī)

1

臺(tái)

800

800

4

沖

擊

鉆

1

臺(tái)

1500

1500

5

手槍電鉆

2

臺(tái)

400

800

6

拉

釘

槍

1

把

150

150

7

玻

璃

槍

1

把

100

100

8

切

割

機(jī)

1

臺(tái)

2500

2500

9

對(duì)

講

機(jī)

3

部

1500

45000

10

工

具

柜

2

個(gè)

800

1600

11

材

料

柜

2

個(gè)

600

1200

12

鋁合金梯

3

把

500

1500

13

電工工具

2

套

180

360

14

水工工具

2

套

100

200

15

木工工具

2

套

300

600

16

高空作業(yè)工具

2

套

2500

5000

17

空調(diào)工工具

1

套

2000

2000

18

萬(wàn)

用

表

2

塊

250

500

19

丈量工具

1

套

200

200

20

常用材料及配件

1

批

5000

4．治安消防隊(duì)

編

號(hào)

名

稱

數(shù)量

單

位

單價(jià)（元）

合計(jì)（元）

1

警

棍

16

根

40

640

2

對(duì)

講

機(jī)

5

臺(tái)

1500

7500

3

專用手電筒

8

個(gè)

20

160

4

保

安

服

100

套

500

25000

5

電子巡更器

16

個(gè)

150

2400

6

消防器材一批

10000

7

防毒面具

10

套

200

2000

8

消防云梯

2

把

1200

2400

9

消防爺頭、專用板手

4

把

50

200

10

消

防

靴

10

雙

80

800

5．交通車輛管理部

編

號(hào)

名

稱

數(shù)

量

單

位

單

價(jià)（元）

合

計(jì)（元）

1

對(duì)

講

機(jī)

3

臺(tái)

1500

4500

2

文

件

柜

1

個(gè)

800

800

3

辦公桌椅

2

套

500

1000

4

專用手電筒

3

個(gè)

20

60

6．環(huán)衛(wèi)綠化部

編

號(hào)

名

稱

數(shù)

量

單

位

單

價(jià)（元）

合

計(jì)（元）

1

吸

塵

機(jī)

2

臺(tái)

1000

2000

2

多功能地毯清洗機(jī)

2

1500

3000

3

高壓噴水機(jī)

1

500

500

4

鋁合金梯

2

把

500

1000

5

噴霧器

2

臺(tái)

200

400

6

手

推

車

2

臺(tái)

500

1000

7

80CM萬(wàn)向塵推

10

把

200

2000

8

清潔用具

1

批

15000

9

清潔用品

1

批

12000

10

玻

璃

刮

10

把

150

1500

11

吸

水

機(jī)

1

臺(tái)

1500

1500

12

綠化工具一批

3000

以上物質(zhì)的配備，本公司可以自行配備的由我公司自行配備，沒有的由開發(fā)建設(shè)單位所撥的一次性用以購(gòu)置管理辦公用品的費(fèi)用進(jìn)行購(gòu)置。

五、“某物業(yè)”物業(yè)管理規(guī)章制度

為保證對(duì)大廈以現(xiàn)代化方式進(jìn)行科學(xué)的管理，我公司對(duì)大廈的

正常運(yùn)作建立系列的規(guī)章制度，使各項(xiàng)工作有章可依，有法可循。提要：（1）力求健全完善，可操作性強(qiáng)

（2）力求科學(xué)化、規(guī)范化管理

（3）把最先進(jìn)物業(yè)管理、企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和國(guó)家及省、市的物業(yè)管理要求融于各項(xiàng)制度之中

（4）依據(jù)ISO9000質(zhì)量保證體系制定，確保服務(wù)高水準(zhǔn)

（5）大廈管理制度中包括公眾制度、內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作制度、管理工作規(guī)定、考核標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)懲制度等。

（一）

公眾管理制度

1．某物業(yè)大廈精神文明建設(shè)公約

2．某物業(yè)大廈裝修管理

3．某物業(yè)大廈裝修驗(yàn)收及違章處罰規(guī)定

4．某物業(yè)大廈消防及安全管理規(guī)定

5．電梯管理規(guī)定觀

6．某物業(yè)大廈安全保衛(wèi)管理規(guī)定

7．某物業(yè)大廈地下停車場(chǎng)管理規(guī)定

8．某物業(yè)大廈摩托車、自行車停放管理規(guī)定

9．某物業(yè)大廈水泵房管理規(guī)定

10．某物業(yè)大廈配電房管理規(guī)定

11．某物業(yè)大廈空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定

12．某物業(yè)大廈電梯機(jī)房管理規(guī)定

13．某物業(yè)大廈消防控制中心管理規(guī)定

14．某物業(yè)大廈車庫(kù)機(jī)房管理規(guī)定

15．某物業(yè)大廈應(yīng)急發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定

（二）

內(nèi)部崗位職責(zé)

1．管理中心經(jīng)理崗位職責(zé)

2．管理中心助理崗位職責(zé)

3．會(huì)計(jì)員崗位職責(zé)

4．出納員崗位職責(zé)

5．管理中心文員崗位職責(zé)

6．管理中心檔案資料員崗位職責(zé)

7．大廈管理中心美工崗位職責(zé)

8．大廈管理中心管理部部長(zhǎng)崗位職責(zé)

9．大廈管理中心管理員崗位職責(zé)

10．大廈管理中心保安部長(zhǎng)崗位職責(zé)

11．大廈管理中心保安員崗位職責(zé)

12．高級(jí)消防助理崗位職責(zé)

13．消防助理崗位職責(zé)

14．大廈管理中心交通車輛管理部長(zhǎng)崗位職責(zé)

15．大廈管理中心車管員崗位職責(zé)

16．大廈管理中心工程設(shè)備部長(zhǎng)崗位職責(zé)

17．大廈管理中心工程部副部長(zhǎng)崗位職責(zé)

18．大廈管理中心工程部系統(tǒng)工程師崗位職責(zé)

19．大廈管理中心水工班長(zhǎng)崗位職責(zé)

20．大廈管理中心維修電工崗位職責(zé)

21．大廈管理中心電梯維修工崗位職責(zé)

22．大廈管理中心空調(diào)班長(zhǎng)崗位職責(zé)

23．大廈管理中心機(jī)電管理人員崗位職責(zé)

24．大廈管理中心維修工崗位職責(zé)

25．大廈管理中心綠化技工崗位職責(zé)

26．大廈管理中心室內(nèi)清潔工崗位職責(zé)

27．大廈管理中心室外清潔工崗位職責(zé)

28．大廈管理中心綠化技工崗位職責(zé)

29．大廈管理中心工程值班部長(zhǎng)崗位職責(zé)

30．辦理租賃手續(xù)及管理規(guī)定

31．大廈設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定

32．某物業(yè)大廈裝修管理規(guī)定

33．停車場(chǎng)管理規(guī)定

（四）管理運(yùn)作制度

1．某物業(yè)大廈管理中心工作制度

2．某物業(yè)大廈管理中心員工職業(yè)道德規(guī)范

3．某物業(yè)大廈管理中心廉潔制度

4．某物業(yè)大廈管理中心回訪制定

5．某物業(yè)大廈管理中心接待來(lái)訪投訴制度

6．某物業(yè)大廈管理中心有償服務(wù)收費(fèi)工作制度

7．某物業(yè)大廈管理中心員工守則

8．某物業(yè)大廈管理中心值班管理規(guī)定

9．某物業(yè)大廈管理中心員工培訓(xùn)制度

10．某物業(yè)大廈管理中心器械管理制度

11．某物業(yè)大廈管理中心財(cái)務(wù)管理制度

12．某物業(yè)大廈管理中心檔案資料管理制度

13．某物業(yè)大廈管理中心工程設(shè)備部工作制度

14．某物業(yè)大廈管理中心清潔部工作制度

15．某物業(yè)大廈管理中心綠化部工作制度

16．某物業(yè)大廈保安部工作制度

17．某物業(yè)大廈保安部紀(jì)律暫行規(guī)定

18．某物業(yè)大廈保安部執(zhí)勤程序

19．某物業(yè)大廈保安部?jī)?nèi)務(wù)衛(wèi)生制度

20．某物業(yè)大廈保安部?jī)x容儀表制度

21．某物業(yè)大廈保安部員工宿舍管理規(guī)定

（五）考核標(biāo)準(zhǔn)

1．某物業(yè)大廈管理中心經(jīng)理考核標(biāo)準(zhǔn)

2．某物業(yè)大廈管理中心經(jīng)理助理考核標(biāo)準(zhǔn)

3．某物業(yè)大廈管理中心工程設(shè)備部人員考核標(biāo)準(zhǔn)

4．某物業(yè)大廈管理中心保安員考核標(biāo)準(zhǔn)

5．某物業(yè)大廈管理中心綠化技工考核標(biāo)準(zhǔn)

6．某物業(yè)大廈管理中心保潔員考核標(biāo)準(zhǔn)

（六）獎(jiǎng)懲制度

1．人事管理制度細(xì)則——獎(jiǎng)懲部分

2．某物業(yè)大廈管理中心員工獎(jiǎng)懲制度

六、“某物業(yè)”物業(yè)管理檔案的建立、管理設(shè)想

（一）檔案管理設(shè)置

1．建立標(biāo)準(zhǔn)化的檔案管理室

2．選派1名專業(yè)檔案員（可兼作文員）

3．購(gòu)置相當(dāng)數(shù)量的檔案柜

4．配置一臺(tái)專用電腦

5．配置一定數(shù)量的消防設(shè)施

6．加固防盜設(shè)施

7．防腐、防蟲蛀，確保環(huán)境通風(fēng)效果好

（二）軟件管理目標(biāo)

實(shí)行科學(xué)化、現(xiàn)代化、專業(yè)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的檔案管理。

（三）檔案建立設(shè)想

1．制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、電腦化按ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立檔案，管理檔案。

2．檔案建檔流程

收集

整理

分類

編目

登記

電腦貯存

入柜

存檔

利用

檢查

3．系統(tǒng)收集

（1）大廈周圍環(huán)境資料：大廈建設(shè)前該地塊的有關(guān)情況等

（2）建筑工程資料、圖紙；公用設(shè)施資料、圖紙；室內(nèi)外管網(wǎng)資料、圖紙；機(jī)電設(shè)備資料、圖紙；電梯使用的有關(guān)資料、圖紙；空調(diào)工程資料、圖紙；消防設(shè)備資料、圖紙等。

（3）大廈檔案資料：大廈各單位的分配情況，租賃合同、證件復(fù)印件等。

（4）管理檔案資料：裝修檔案資料、維修記錄資料、投訴記錄與處理記錄資料、回訪制度與跟蹤處理記錄資料、文書檔案資料、財(cái)務(wù)報(bào)表資料等。

（四）檔案管理設(shè)想

1．建立標(biāo)準(zhǔn)檔案室，設(shè)專業(yè)檔案管理人員，實(shí)行電腦系統(tǒng)化檔案管理，建立檔案管理雙檔制。

2．采用多種形式的信息收集、貯存方式，如：文件資料、圖紙資料、錄像帶、照片、錄音帶、電腦磁盤等，并采用相應(yīng)的保管、存貯方法。

3．運(yùn)用計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)的強(qiáng)大的檢查功能，開發(fā)便利的檔案數(shù)據(jù)庫(kù)管理。

4．加強(qiáng)檔案的防腐、防濕、防蛀管理。

5．系統(tǒng)收集檔案資料。

6．科學(xué)地檔案組卷且分類。

7．實(shí)現(xiàn)檔案管理規(guī)范化，按ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求建立檔案流程和嚴(yán)格檔案管理規(guī)章制度。

8．堅(jiān)持每月檔案檢查，指導(dǎo)經(jīng)常化。

七、“某物業(yè)”的日常管理與服務(wù)

某物業(yè)是現(xiàn)代的商住大廈，是集商業(yè)、住宅于一體的現(xiàn)代建筑技術(shù)的結(jié)合體。大廈配置有先進(jìn)的自動(dòng)控制系統(tǒng)，能對(duì)各種及有關(guān)情況設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，從而為大廈業(yè)主/用戶提供舒適的商務(wù)、居住環(huán)境；大廈還具有良好的通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，另外大廈能提供足夠的對(duì)外通訊設(shè)施。針對(duì)這一實(shí)際情況，我們將按國(guó)優(yōu)大廈的要求開展日常的管理與服務(wù)工作。

（注：以下部分管理手段須有相應(yīng)的硬件配備）

（一）大廈樓宇的管理

設(shè)想按樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行管理。通過自動(dòng)化系統(tǒng)，全面、集中控制和監(jiān)護(hù)大廈內(nèi)各種設(shè)施的運(yùn)作，隨時(shí)掌握其運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時(shí)、高速的搶修；依照工作和生活時(shí)間，定時(shí)自動(dòng)對(duì)各類設(shè)施進(jìn)行工作安排。

除自動(dòng)化系統(tǒng)的管理外，我們還將做到以下的工作：

1．嚴(yán)格執(zhí)行業(yè)主/用戶（租戶）遷入（出）管理制度和裝修管理制度，健全大廈內(nèi)業(yè)主、住（用）戶、各單位及租戶的房屋資料檔案。

2．對(duì)裝修的業(yè)主/用戶要隨時(shí)巡查是否按裝修管理規(guī)定進(jìn)行裝修，發(fā)現(xiàn)亂建亂改等違章行為，即時(shí)處理、糾正，并耐心做好思想工作，直到恢復(fù)原狀為止。

3．建立《房屋維修卡》，對(duì)大廈內(nèi)房屋的公共部位和業(yè)主/用戶室內(nèi)的維修做全面記錄，并定時(shí)回訪。

4．每月走訪業(yè)主/用戶，加強(qiáng)與業(yè)主/用戶的溝通，積極接受業(yè)主/用戶對(duì)大廈管理的意見和建議，從而不斷完善我們的管理工作。

5．大廈管理員每天上班時(shí)巡查一遍所分管之樓層，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄于工作日記（房屋管理臺(tái)帳），并及時(shí)將有關(guān)管理情況資料匯總輸入電腦；下班前再巡查二遍，做好記錄。

6．定期對(duì)地下室、結(jié)構(gòu)的變形（伸縮）縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施的使用情況進(jìn)行檢查，做好屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施及地基基礎(chǔ)等的維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，避免和減少由此產(chǎn)生的對(duì)結(jié)構(gòu)的影響。

7．對(duì)大廈樓地面進(jìn)行經(jīng)常性的檢查，重點(diǎn)檢查和年度檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)的問題，尋找原因，及時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和修繕，防止問題進(jìn)一步發(fā)展，保證房屋地面的使用功能。

8．定期檢查室內(nèi)外抹灰面層有無(wú)損壞處，發(fā)現(xiàn)空鼓、裂縫、脫落、爆灰等現(xiàn)象及時(shí)修補(bǔ)，以防擴(kuò)大損壞；對(duì)吊頂工程要著重檢查木龍骨有無(wú)變形裂縫和吊頂下垂情況，發(fā)現(xiàn)后及時(shí)更換。

（二）設(shè)備、設(shè)施的管理

運(yùn)用電腦技術(shù)對(duì)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計(jì)劃、日常保養(yǎng)安排及出勤等事項(xiàng)進(jìn)行管理。做到設(shè)備有標(biāo)志圖示，管理規(guī)章制度上墻并熟記，日常運(yùn)作有記錄和臺(tái)帳，并要做好“三防”（防鼠、防火、防事故）工作。

1．將公共設(shè)施如公廁、配電房、泵房、通訊、電梯、路燈、排水排污管道、沙井、化糞池、馬路、公共活動(dòng)場(chǎng)所等管理好，保證其正常使用，不得改變使用功能。

2．對(duì)水泵、發(fā)電機(jī)、中央空調(diào)、電梯、配電柜做好運(yùn)行及維修保養(yǎng)記錄臺(tái)帳，定期檢修和保養(yǎng)，及早堵漏洞；管道和有電的設(shè)備均有明顯的提示標(biāo)志；保證大廈設(shè)備設(shè)施處于良好運(yùn)行狀態(tài)，保證正常供水、電、冷氣。

3．設(shè)備、設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置“管理制度”、“維修保養(yǎng)規(guī)定”、“操作規(guī)范”，掛在明顯的位置，操作人員必須熟悉牢記后，按要求上崗操作，每季度組織學(xué)習(xí)，考試合格后才可繼續(xù)上崗。

（三）通訊自動(dòng)化管理

設(shè)想應(yīng)用通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CA系統(tǒng)，Communication

Automation

Systems

）將物業(yè)內(nèi)的各種不同的信息處理系統(tǒng)聯(lián)結(jié)于一體，達(dá)到自由交換信息的目的，并能與國(guó)際信息網(wǎng)絡(luò)聯(lián)接，組成一個(gè)高速的通訊體系，為某物業(yè)的住用戶提供現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)。

（四）商務(wù)自動(dòng)化管理（OA系統(tǒng)Office

Automation

Systems）

設(shè)想利用信息技術(shù)將各種商務(wù)設(shè)備聯(lián)成一體，把文字、數(shù)據(jù)、圖像、語(yǔ)言和信息處理功能組合于一個(gè)系統(tǒng)中，達(dá)到提高辦公效率和辦公質(zhì)量的目的（主要應(yīng)用于商場(chǎng)部分）。

（五）水電保障系統(tǒng)管理

確保大廈的用水用電，斷電為零；抄水電表、代收代繳水電費(fèi)準(zhǔn)確無(wú)誤，方便業(yè)主/用戶。

1．水電工24小時(shí)值班，保障住業(yè)主/用戶的水電供應(yīng)，不得出現(xiàn)因管理不善而停水停電；出現(xiàn)故障，水電工必須10分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)維修，使其恢復(fù)正常；因公用線路停水、停電，必須由管理中心預(yù)先通知業(yè)主/用戶，讓業(yè)主/用戶做好蓄水、停電的準(zhǔn)備。

2．按期清洗水池、定期出示水質(zhì)化驗(yàn)單，保障生活用水的清凈符合標(biāo)準(zhǔn)。

3．每月準(zhǔn)確無(wú)誤地給業(yè)主/用戶抄水、電表，做好計(jì)算、攤分及收繳水電費(fèi)通知單等工作，讓業(yè)主/用戶有足夠的時(shí)間備足水電費(fèi)用，按時(shí)交納。

4．將業(yè)主/用戶入住前的水電表度數(shù)抄好、登記好存檔。

5．協(xié)助辦理業(yè)主/用戶用電增容。

6．定期對(duì)備用設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，確保其能正常運(yùn)作，并做好保養(yǎng)、試運(yùn)行記錄。

（六）治安、消防管理

設(shè)想運(yùn)用保安自動(dòng)化系統(tǒng)（SA系統(tǒng)，Security

Automation

Systems）。利用信息技術(shù)對(duì)整個(gè)物業(yè)進(jìn)行安全性布防，確保各重要部位人員進(jìn)出的監(jiān)視，形成一個(gè)綜合的保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，與其它自動(dòng)化系統(tǒng)交換信息。出現(xiàn)突發(fā)事件時(shí)，保安自動(dòng)化系統(tǒng)能及時(shí)報(bào)警、接警及記錄事件情況，并能對(duì)事件的處理作出準(zhǔn)確的指引。

設(shè)想運(yùn)用消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FA系統(tǒng)，F(xiàn)ire

Automation

Systems）對(duì)大廈的消防工作進(jìn)行管理，該系統(tǒng)既能獨(dú)立運(yùn)行，又可接到管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)上，利用中央處理機(jī)的程序，從溫度上升、煙霧密度、狀態(tài)的瞬時(shí)性或持續(xù)性綜合判斷進(jìn)行報(bào)警。當(dāng)出現(xiàn)異常情況時(shí)，自動(dòng)控制消防系統(tǒng)及時(shí)報(bào)警和接警；發(fā)生火災(zāi)時(shí)，能自動(dòng)啟動(dòng)滅火設(shè)備，及時(shí)撲滅大火。

除運(yùn)用自動(dòng)化系統(tǒng)外，我們還將做到以下日常工作：

1．本大廈一至四層實(shí)行半封閉管理、五層以上實(shí)行封閉管理，保安24小時(shí)設(shè)崗值班，五層以上業(yè)主/用戶憑有效證件進(jìn)出，裝修施工人員憑施工人員出入卡出入，嚴(yán)格做好外訪人員登記。采取人防、技防相結(jié)合、動(dòng)態(tài)與靜態(tài)管理相結(jié)合的措施。

2．配合派出所做好一至四層的商場(chǎng)及住宅部分的出租屋、暫住人口登記管理工作。

3．大廈內(nèi)杜絕吸毒、賭博、黃色等違法現(xiàn)象，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，配合派出所嚴(yán)打。

4．保安員每天24小時(shí)值班巡邏，每隔四小時(shí)保安員從一樓到天臺(tái)巡視一遍，簽到記事薄掛在每幢樓的天面，每巡視一遍簽到一次，并把整幢樓所發(fā)現(xiàn)的問題一一記錄下來(lái)。

5．每季度或半年檢查火隱、消防設(shè)備、防盜設(shè)施、防事故標(biāo)志等，發(fā)現(xiàn)有過期、損壞的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)即時(shí)更換。

6．保安員以禮待人，給進(jìn)出大門的司機(jī)敬禮，見到客人上、下車主動(dòng)上前開門迎送。

7．向業(yè)主/用戶分派報(bào)紙、電信等，接待來(lái)訪者并指點(diǎn)引路。

8．火災(zāi)、刑事和交通事故發(fā)生率不得超過1%。

（七）環(huán)衛(wèi)保潔系統(tǒng)管理

1．垃圾天天清運(yùn)、上門收業(yè)主/用戶的袋裝垃圾；公共地方的垃圾桶內(nèi)的垃圾不得超過三分之二，垃圾桶每天清洗一次。

2．馬路、走廓、公共場(chǎng)地每天清掃、保潔兩次，確保地面無(wú)雜物、積水現(xiàn)象。

3．所有樓梯每周清洗一次；電梯轎廂、樓梯扶手、電表箱、消防箱、信箱、通風(fēng)窗玻璃等設(shè)備，按工作流程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作；定期清洗大廈外墻及正面商場(chǎng)部分的玻璃幕墻。

4．清潔保潔工作采取日檢、周檢、月檢、季檢的管理措施，確保大廈內(nèi)及周圍無(wú)衛(wèi)生死角，達(dá)到“五星級(jí)”賓館的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

5．做好防鼠、防蚊、防蟑螂等工作，定期噴射殺蟲水，投放老鼠藥，確保大廈內(nèi)無(wú)鼠害發(fā)生。

（八）電梯管理

1．操作人員必須持證上崗，經(jīng)嚴(yán)格考核后才能上崗。

2．操作人員必須按電梯運(yùn)行管理規(guī)定、電梯安全操作管理規(guī)定，每天巡查并做好電梯運(yùn)行記錄以備檢查。

3．操作人員必須在上班前、下班后做好轎廂、機(jī)房清潔，每天用不銹鋼水清潔一次電梯。

4．定期進(jìn)行電梯檢修、維護(hù)工作并做好記錄

（九）交通與車輛的管理

1．管理好報(bào)經(jīng)公安交通部門批準(zhǔn)的停車場(chǎng)地。

2．豎起各種交通警示牌（如限速5公里牌、禁鳴喇叭牌、單雙行線牌等）。并設(shè)有示意牌，確保車輛進(jìn)出方便，管理有序有禮。

3．在大廈地下車庫(kù)進(jìn)出口設(shè)置減速杠，以保障行人出行安全。

4．臨時(shí)停車有“臨時(shí)停車證”，按時(shí)計(jì)費(fèi)，并要求停放在地下車庫(kù)內(nèi)。

5．汽車、摩托車進(jìn)出做好車牌登記，進(jìn)出時(shí)間登記，并嚴(yán)格按制度做好交接班記錄，以防車輛被盜及事故的發(fā)生，為區(qū)分責(zé)任提供依據(jù)。

6．必須做到豎牌、劃線標(biāo)準(zhǔn)化，動(dòng)態(tài)交通規(guī)劃好、管理好；靜態(tài)交通定位、停車，確保安全；車輛被盜為零，交通事故發(fā)生為零。

（十）

綠化環(huán)保管理

1．定期對(duì)大廈周邊花草樹木及大廈內(nèi)盆景花木，進(jìn)行淋水、修剪造型、施肥、殺蟲養(yǎng)護(hù)。

2．做到大廈周邊黃土不見天，一年四季繁花似錦，保障規(guī)定的綠化率。做到大廈內(nèi)一年四季常青、四季有花，保證規(guī)定的綠化效果。

3．在大廈周邊豎起各種保護(hù)綠地、樹木的警告牌。

4．嚴(yán)格控制噪聲污染，保持良好的辦公生活環(huán)境。

（十一）租賃服務(wù)

1．嚴(yán)格租賃管理規(guī)程，及時(shí)與業(yè)主/用戶進(jìn)行溝通，重視業(yè)主/用戶意見與建議，爭(zhēng)取業(yè)主/用戶長(zhǎng)期穩(wěn)定的進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)。

2．做好商場(chǎng)、房屋租賃合同簽訂與租金收取工作。

3．根據(jù)市場(chǎng)信息，及時(shí)調(diào)整租賃策略。

4．根據(jù)業(yè)主/用戶的要求，提供有關(guān)服務(wù)。

（十二）多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)

物業(yè)管理中心在“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”宗旨下，接受業(yè)主/用戶的委托，積極提供多項(xiàng)有償專項(xiàng)服務(wù)及特約服務(wù)，如室內(nèi)清潔、室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)、洗衣、郵件、汽車美容、室內(nèi)水電維修、小家電維修、票務(wù)代理、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、代訂快餐等。

八、“某物業(yè)”的文化建設(shè)

大廈文化是大廈各業(yè)主/租戶及管理員工在工作管理生活中所創(chuàng)造的具有個(gè)性特色的精神財(cái)富及其物質(zhì)形態(tài)。精神文明建設(shè)是我們始終不諭的追求，廣州新豪實(shí)業(yè)發(fā)展公司將堅(jiān)持以“一手抓管理，一手抓精神文明建設(shè)”的管理模式進(jìn)行某物業(yè)大廈的物業(yè)管理服務(wù)工作。大廈文化建設(shè)是社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的需要，是物業(yè)管理企業(yè)自身的需要，更是業(yè)主/租戶們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的文化生活的需要。某物業(yè)大廈極具文化品味和超前意識(shí)，它的突出個(gè)性就是聚中國(guó)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代高科技文化的有機(jī)融合，我們將承沿中國(guó)的文化傳統(tǒng)，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步弘揚(yáng)現(xiàn)代化的生活觀念和生活方式，增強(qiáng)某物業(yè)大廈的凝聚力和向心力，使物業(yè)管理達(dá)到事半功倍的功效。

我們的目標(biāo)是使某物業(yè)大廈的精神文明建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使其成為廣州市甚至全國(guó)文化生活中的一個(gè)標(biāo)志性典范。帶動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)文化建設(shè)上檔次、上水平?，F(xiàn)我們對(duì)某物業(yè)大廈的文化建設(shè)按照下面五個(gè)層面全方位展開。

某物業(yè)大廈文化活動(dòng)主要內(nèi)容構(gòu)成圖：

1．某物業(yè)大廈環(huán)境文化建設(shè)

某物業(yè)大廈的自身環(huán)境和人文環(huán)境構(gòu)成某物業(yè)大廈環(huán)境文化。這是最直觀的外在表現(xiàn)，時(shí)時(shí)刻刻影響著業(yè)主/租戶的心理和情緒，影響業(yè)主/租戶的工作質(zhì)量，對(duì)此我們高度重視，主要設(shè)想有：

（1）環(huán)境文化建設(shè)的目標(biāo)是大廈文明、潔凈，環(huán)境質(zhì)量良好、資源質(zhì)量良好、資源合理利用，達(dá)成良性的循環(huán)，形成環(huán)保意識(shí)。

（2）我們將環(huán)境文化建設(shè)納入物業(yè)管理日常工作中。設(shè)立專門部門，專人負(fù)責(zé)，齊抓共管；擬定制度，及時(shí)監(jiān)督，并邀請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)義務(wù)監(jiān)督、溝通信息，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

（3）有效控制大廈范圍內(nèi)的噪音及空氣污染，保持大廈內(nèi)的清新空氣。

（4）宣傳環(huán)保知識(shí)，倡導(dǎo)環(huán)保保護(hù)，我們每個(gè)月開展一次環(huán)保評(píng)比，出現(xiàn)問題及時(shí)改進(jìn)。

（5）對(duì)大廈大堂、外圍、各樓層之間設(shè)置合理的盆栽綠化，合理布置，使人與自然和諧配置，每月?lián)Q不同盆栽，使大廈日日有新樣，月月有新貌。

2．某物業(yè)大廈行為文化建設(shè)

某物業(yè)大廈是一個(gè)高檔次的物業(yè)，針對(duì)人們文化素質(zhì)高的特點(diǎn)，我們?nèi)鎸?dǎo)入了CI形象管理，作為宣傳與提高大廈的聲譽(yù)，我們采取了以往的成功經(jīng)驗(yàn)，全面要求與引導(dǎo)員工及業(yè)主/租戶“行有規(guī)范、動(dòng)有準(zhǔn)則”，開展有效的形象管理，具體做法有：

（1）在某物業(yè)大廈內(nèi)全面導(dǎo)入VI形象，根據(jù)不同位置配置各種標(biāo)識(shí)牌，有統(tǒng)一的形象，體現(xiàn)出無(wú)處不在的文化氛圍和對(duì)人的尊重，使人們一進(jìn)入某物業(yè)大廈，馬上就能夠感到典雅、舒適的環(huán)境和自由，飄逸的氣氛、完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng)、方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。

（2）開展文化娛樂活動(dòng)，每年重點(diǎn)舉辦2—3次大型活動(dòng)，組織大廈內(nèi)各業(yè)主/租戶及組團(tuán)單位積極參加。如舉辦體育健身活動(dòng)，以組團(tuán)單位之間開展友誼比賽等項(xiàng)目活動(dòng)。

（3）與旅行社聯(lián)系，管理處不定期組織大廈業(yè)主/租戶廣州郊外游（具體景點(diǎn)另定）增強(qiáng)雙方的理解、溝通。

3．制度文化建設(shè)

對(duì)于某物業(yè)大廈的文化建設(shè)，我們制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的文化戰(zhàn)略，為達(dá)到既定目標(biāo)，我們擬定了文化建設(shè)組織機(jī)構(gòu)，專人負(fù)責(zé)，制定各管理規(guī)章制度，予保障各項(xiàng)文化建設(shè)的正常開展。同時(shí)，文化建設(shè)制度本身也傳達(dá)著某物業(yè)大廈作為一個(gè)文化匯集型物業(yè)的個(gè)性化文化內(nèi)涵。

（1）我們將制訂《某物業(yè)大廈文化手冊(cè)》，通過該手冊(cè)對(duì)大廈文化的思想和行為進(jìn)行誘導(dǎo)和軟性約束。

（2）設(shè)立大廈文化部，專職組織開展大廈的各種文化活動(dòng)，如開展：大廈環(huán)保日、優(yōu)質(zhì)服務(wù)日、愛國(guó)家、愛大廈評(píng)比日等一系列有序的組織活動(dòng)。

（3）對(duì)各種文化活動(dòng)加以制度規(guī)范、落實(shí)、跟蹤，包括制定活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、方式、程序等。保證文化活動(dòng)朝著積極、健康、有益的方向去發(fā)展。

4．某物業(yè)大廈精神文化建設(shè)

精神文化是某物業(yè)大廈文化建設(shè)的核心，是某物業(yè)大廈全體成員精神觀、價(jià)值觀、道德觀等文化精神觀的重要生成途徑。某物業(yè)大廈精神文化的內(nèi)涵就是中國(guó)傳統(tǒng)文化精髓和現(xiàn)代科技思想的高度融合，我們將通過各種途徑將精神文化建設(shè)落到實(shí)處。

（1）利用各種紀(jì)念日、節(jié)假日傳播某物業(yè)大廈文化精神。如入伙儀式、鑰匙交接儀式、升國(guó)旗儀式、給黨過生日、“十?一”愛國(guó)征文活動(dòng)等。

（2）設(shè)置大廈物業(yè)管理咨詢點(diǎn)，開展各種形式的主題講座，主題演講，樹立某物業(yè)大廈的文化觀。

（3）辦好墻報(bào)、宣傳欄、宣傳類的方針政策，傳播環(huán)保、征兵、計(jì)劃生育、兒童免疫等方面的信息。

（4）辦某物業(yè)大廈內(nèi)部刊物，對(duì)某物業(yè)大廈物業(yè)管理針對(duì)性的傳播，對(duì)大廈業(yè)主/租戶各組團(tuán)單位進(jìn)行有酬投稿征文活動(dòng)。

九、管理費(fèi)用的收支預(yù)算

（一）廣州新豪實(shí)業(yè)發(fā)展公司某物業(yè)管理中心將為大廈所有的業(yè)主/用戶提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，據(jù)穗價(jià)[1999]100號(hào)文件及我公司對(duì)某物業(yè)周邊環(huán)境的實(shí)地考察，并考慮到某物業(yè)業(yè)主/用戶的承受能力，管理中心按二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，（即住宅部分1。5元/月?m2，商業(yè)部分5元/月?m2，），報(bào)經(jīng)物價(jià)部門審批后，向業(yè)主/用戶收取管理服務(wù)費(fèi)，并由公司總經(jīng)理及管理中心經(jīng)理負(fù)責(zé)。

（二）應(yīng)業(yè)主/用戶的要求：提供系列的專項(xiàng)或特約服務(wù)，管理中心、服務(wù)中心明碼標(biāo)價(jià)，由業(yè)主/用戶自愿委托與付費(fèi)，收費(fèi)原則上保本微利，由管理中心組織安排。

（三）根據(jù)廣州市人民政府發(fā)穗府[1995]152號(hào)文件精神，開發(fā)建設(shè)單位一次性拔給物業(yè)管理公司用以購(gòu)置大廈管理配套的用品（具）、消防面具、保安用品、綠化工具、清潔工具及用品等的費(fèi)用為：按慣例做法是開發(fā)商按物業(yè)總建筑面積每平方米3元一次性向物業(yè)管理公司提供。

（四）開發(fā)建設(shè)單位所委托管理的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，如車場(chǎng)等，其收益按除去維護(hù)費(fèi)用、公共分?jǐn)傎M(fèi)用及交稅后按7:3分成，，即開發(fā)建設(shè)單位占7成；物業(yè)管理公司占3成。

（五）管理服務(wù)費(fèi)的收支預(yù)測(cè)：接管后第一周年是虧損的，第二周年力爭(zhēng)平衡，第三周年后略有結(jié)余。

1．

管理費(fèi)收入預(yù)測(cè)（細(xì)表）（第一周年，暫按入住率70%）

序號(hào)

項(xiàng)

目

月

收

入

年收入

1

住宅物業(yè)管理費(fèi)

住宅：22900m2

22900×1。5元/

m2×70%=24045元

288540

2

商業(yè)用途部分物業(yè)

商業(yè)：12300m2

12300m2×5元/m2

×50%=27675元

332100

3

車輛保管費(fèi)

汽車位：200（按7：3分成）

200×600/位×50%×30%=18000元

216000

720000

18000

48000

首年車輛保管費(fèi)不分成，其收入彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足

200×600/位×50%=60000元

單車保管費(fèi)收入：

100×15=1500元

摩托車保管費(fèi)收入：

100×40=4000元

（維持平衡，不分成）

合計(jì)

（車輛保管費(fèi)分成）75220元

（車輛保管費(fèi)不分成）117220元

902640元

1406640元

2.管理費(fèi)收入預(yù)測(cè)（細(xì)表）（第二周年，暫按入住率90%）

序號(hào)

項(xiàng)

目

月

收

入

年收入

1

住宅物業(yè)管理費(fèi)

住宅：22900m2

22900×1。5元/

m2×90%=30915元

370980

2

商業(yè)用途部分物業(yè)

商業(yè)：12300m2

12300m2×5元/m2

×80%=49200元

590400

3

車輛保管費(fèi)

汽車位：200（按7：3分成）

200×600/位×50%×30%=18000元

216000

18000

48000

單車保管費(fèi)收入：

100×15=1500元

摩托車保管費(fèi)收入：

100×40=4000元

（維持平衡，不分成）

合計(jì)

103615元

1243380元

3．大廈管理中心首年成本、費(fèi)用支出測(cè)算表（單位：元）

序號(hào)

項(xiàng)

目

月

支

出

年支出

1

基本工資

49500

594000

2

教育培訓(xùn)費(fèi)

2250

27000

3

福利、保險(xiǎn)

24502

294024

4

公共設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)費(fèi)

14045（不含電梯、空調(diào)、智能化系統(tǒng)等設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)）

168540

5

行政辦公費(fèi)

5400（含接待費(fèi)）

64800

6

固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

3300

39600

7

清潔保潔費(fèi)

6200（含工具用品、垃圾清運(yùn)、外墻清洗、消殺費(fèi)、水池的清洗等費(fèi)用）

74400

8

綠化費(fèi)

2300（含工具、肥、農(nóng)藥及盆景的更換等費(fèi)用）

27600

9

治安綜合費(fèi)

4500

54000

10

電梯保養(yǎng)費(fèi)

9200

110400

11

不可預(yù)見費(fèi)

2430

29160

12

管理者酬金

7824

93888

13

稅金

6780

81360

合計(jì)

138231

1658772

說(shuō)明：1．以上收支合計(jì)物業(yè)公司第一年虧損：252132元（車保費(fèi)不分成）。

2．以上的收入和支出測(cè)算是以我物業(yè)公司提供一流的管理服務(wù)支出為依據(jù)計(jì)算的。

2．

管理服務(wù)費(fèi)與水、電費(fèi)分開；管理服務(wù)費(fèi)全部用于大樓的物業(yè)管理服務(wù)，公共照明、動(dòng)力電、空調(diào)所發(fā)生的水電費(fèi)根據(jù)實(shí)際情況另作分?jǐn)偂?/p>

由以上費(fèi)用測(cè)算可以看出，物業(yè)管理公司是虧損經(jīng)營(yíng)，所以，在管理首年、第二年車場(chǎng)保管費(fèi)收入將不進(jìn)行分成，以彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。在管理的第三年車場(chǎng)保管費(fèi)收入5：5分成，物業(yè)管理公司所得部分用以彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。

十、“某物業(yè)”維修基金的建立、管理與使用

（一）

維修基金的建立

根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部（建住房[1998]213號(hào)）印發(fā)文件精神及《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定以及廣州市國(guó)土房管局[2000]118號(hào)文件（2000年5月12日）《廣州市物業(yè)維修基金管理暫行辦法》中大有關(guān)規(guī)定，為了保證房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，解決在物業(yè)管理實(shí)際操作過程中，經(jīng)常由于業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)的共用部分及共用設(shè)施設(shè)備方面的維修責(zé)任不清，維修費(fèi)用不能解決，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，須建立維修基金，據(jù)該大廈的建設(shè)特點(diǎn)，該項(xiàng)基金的建立辦法如下：

商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日前核發(fā)的，購(gòu)房者應(yīng)依照國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定按購(gòu)房款2%繳交物業(yè)管理維修基金。

商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日后核發(fā)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依照《條例》第三十二條規(guī)定按物業(yè)總投資2%繳交物業(yè)管理維修基金。

在維修基金不足使用時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算上報(bào)給大廈業(yè)主或上級(jí)主管部門，由大廈業(yè)主按大廈的建筑面積再次向其主管部門申請(qǐng)劃撥。另外，可按每月或每年發(fā)生的維修后的維修期由各業(yè)主單位商討分?jǐn)偂?/p>

（二）維修基金的管理

1．維修基金的存儲(chǔ)：

維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?。

2．維修基金的增值

為保證維修基金的安全，維修基金閑置時(shí)，除可用于購(gòu)買國(guó)債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。閑置的維修基金使用所產(chǎn)生的凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。

3．維修基金的專用結(jié)算

維修基金在物業(yè)維修中的使用，須由物業(yè)管理公司出具大廈審核簽章后的費(fèi)用匯總單，交銀行辦理結(jié)算。

（三）維修基金的使用

維修基金是用于新建物業(yè)保修期滿后，房屋共用部位公共設(shè)施設(shè)備的翻新以及更新的基金，該項(xiàng)基金的使用具有以下要求：

1．專項(xiàng)存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、嚴(yán)禁挪作他用。

2．動(dòng)用維修基金，事先必須做出維修計(jì)劃及預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)后再生效。

3．大修、更新、改造工程結(jié)束后及時(shí)結(jié)算，公布帳目。

第二章

某物業(yè)管理規(guī)章制度

第一節(jié)

公眾管理制度

一、大廈精神文明建設(shè)公約

愛國(guó)家

愛大廈

立公約

共執(zhí)行

大廈美

怡心神

愛環(huán)境

護(hù)草茵

舉止佳

典雅真

睦近鄰

義與信

助公益

尊師生

軍警民

魚水情

危與難

皆挺身

公有物

惜如金

害蟲滅

臟物扔

黃賭消

毒品禁

重安全

講文明

道與德

親力行

總則：

愛國(guó)家

愛大廈

立公約

共執(zhí)行

熱愛國(guó)家，熱愛我們國(guó)家五千年悠久的文明，才能更加熱愛自己的辦公大廈。熱愛我們的大廈，建設(shè)我們的大廈，是我們的責(zé)任，訂下公共遵守的公約，進(jìn)行規(guī)范、引導(dǎo)和約束，全員參與，鄭重承諾，那么某物業(yè)將成為真正的楷模大廈，理想的辦公場(chǎng)地。

環(huán)境篇

大廈美

怡心神

愛環(huán)境

護(hù)草茵

舒適、寧?kù)o、文明的大廈環(huán)境能夠凈化人的心靈。護(hù)草茵雖是小事一樁，但人人講究清潔衛(wèi)生，不亂吐痰，不亂扔垃圾，共同營(yíng)造我們擁有的優(yōu)良環(huán)境，某物業(yè)大廈就能心曠神怡，萬(wàn)事順意。

協(xié)作篇

舉止佳

典雅真

睦近鄰

義與信

大廈各單位之間的相互協(xié)作是建立新型和諧的辦公環(huán)境的重要因素。舉止文明，高尚雅典，建立大廈新型友好的協(xié)作關(guān)系。

社會(huì)篇

助公益

尊師生

軍警民

魚水情

積極熱心參加社會(huì)公益活動(dòng)，獻(xiàn)出真誠(chéng)，獻(xiàn)出愛心，與人方便，自己方便，在大廈自覺形成尊重知識(shí)、尊重人才、尊重科學(xué)的良好社會(huì)風(fēng)尚，在大廈內(nèi)形成軍警民一家親的風(fēng)氣。

公共篇

危與難

皆挺身

公有物

惜如金

與人方便，自己方便，一人有難，八方支援，有事情商量辦。愛護(hù)公物，珍惜如金，形成良好的公共行為規(guī)范，是大廈良好形象的有力保障。

風(fēng)尚篇

害蟲滅

臟物絕

黃賭消

毒品禁

在大廈內(nèi)，橫掃一切害蟲是我們義不容辭的責(zé)任，自然界的害蟲以及人為的災(zāi)害都關(guān)系我們的生活質(zhì)量，嚴(yán)禁傳播一切黃色內(nèi)容的刊物，音像。某物業(yè)大廈的用戶都要培養(yǎng)良好的道德情操，將一切毒品、毒源堅(jiān)決地拒之門外。

道德篇

重安全

講文明

道與德

親力行

安全、文明、禮貌、道德是大廈精神文明建設(shè)的標(biāo)志，你的全力參與，將是大廈的希望。

二、大廈裝修管理

為了確保大廈和公共設(shè)施的安全，加強(qiáng)用戶室內(nèi)裝修工作的管理，凡承擔(dān)大廈用戶室內(nèi)裝修的施工單位及人員以及委托裝修的業(yè)主與使用人必修遵守下列規(guī)定：

1．申報(bào)程序

凡欲進(jìn)行室內(nèi)裝修的?。ㄓ茫?，應(yīng)提前一周向管理中心申報(bào)。由?。ㄓ茫魯y帶有關(guān)證件（權(quán)屬證明、租賃合同、身份證等），填寫申請(qǐng)表，注明裝修時(shí)間、項(xiàng)目及施工隊(duì)伍名稱，并附有關(guān)圖紙資料，經(jīng)管理中心審核并由裝修單位到管理中心簽定《裝修施工責(zé)任書》，交納有關(guān)費(fèi)用、保證金，領(lǐng)取《室內(nèi)裝修許可證》并辦理裝修人員的臨時(shí)出入證后，方可進(jìn)場(chǎng)施工。

2．裝修范圍

（1）任何裝修不得擅自改變房屋的柱、梁、板、承重墻、屋面防水隔熱層、上下水管道、電路等；

（2）不準(zhǔn)擅自鑿除樓面，地面裝修不準(zhǔn)擅自用缸磚、大理石以及其它超重材料，地面裝修厚度不得超過10毫米；

3．施工期間的管理

（1）裝修人員進(jìn)入大廈必須配戴臨時(shí)出入證，裝修完畢后將臨時(shí)出入證；《室內(nèi)裝修許可證》交回管理中心，無(wú)臨時(shí)出入證的裝修人員不得進(jìn)入大廈，辦證后方可進(jìn)入，遺失者補(bǔ)辦；

（2）凡進(jìn)行室內(nèi)裝修的用戶要當(dāng)天清運(yùn)余泥（如在大廈內(nèi)亂堆放則予罰款200元，并要在當(dāng)天清理干凈），到時(shí)不理，勸無(wú)效，拖延一天罰50元，拖延二天管理中心將負(fù)責(zé)清運(yùn)，所花費(fèi)用由保證金扣除。裝修一切材料只能存放在室內(nèi)，所有裝修工程只能在室內(nèi)進(jìn)行。

（3）凡進(jìn)行裝修但尚未申報(bào)的業(yè)主（用戶）請(qǐng)?jiān)谌靸?nèi)到管理中心補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，如通知業(yè)戶還不辦理申報(bào)手續(xù)者，則給予停電或停止裝修的處罰，申報(bào)后管理中心同意通過，交納保證金以及辦理臨時(shí)出入證、《室內(nèi)裝修許可證》后才能繼續(xù)施工。

（4）業(yè)主后裝修施工單位在施工期間必須盡量降低施工時(shí)所產(chǎn)生的噪音和減少塵埃，避免對(duì)其他業(yè)主（用戶）造成干擾及不便，注意防火安全，排除消防隱患。否則，如因火災(zāi)殃及其他用戶或公共設(shè)施，施工單位及業(yè)主（用戶）要作一切賠償，以及負(fù)一切責(zé)任。

（5）不得改變或損壞原有房屋的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，不得改變房屋和配套設(shè)施的使用功能，如有損壞要恢復(fù)原狀，直到管理中心或有關(guān)部門滿意為止。否則，日后補(bǔ)修費(fèi)用由該業(yè)戶承擔(dān)。

（6）裝修時(shí)間必須安排在上午8：00—12：00；下午14：00—21：00，不延長(zhǎng)施工時(shí)間，否則管理中心有權(quán)給予停水、停電的處理。

（7）施工人員不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場(chǎng)留宿，確需留宿者，要將留宿人員名單報(bào)予管理中心，經(jīng)批準(zhǔn)后方可留宿，并且每人必須繳納200元保證金，待施工結(jié)束后，如無(wú)違章行為，該保證金如數(shù)退還；否則，從保證金中扣除罰款。

（8）裝修完工時(shí)，必須通知管理中心，管理中心派出人員觀察有否違反申請(qǐng)的審批要求，現(xiàn)場(chǎng)及公共場(chǎng)地是否有余泥和遺留雜物，如果達(dá)到各項(xiàng)要求，而裝修期間無(wú)其它違反記錄，經(jīng)管理中心有關(guān)人員簽字，即可辦理保證金免息退還如有違反根據(jù)記錄從保證金扣除，余下金額無(wú)息退還交款人。

三、大廈裝修驗(yàn)收及違章處罰規(guī)定

1．為避免管理中心人員與業(yè)主（使用人）之間發(fā)生賄賂或其他舞弊行為，管理中心應(yīng)合理安排裝修驗(yàn)收人員；

（1）

裝修初驗(yàn)可由經(jīng)理助理負(fù)責(zé)；

（2）

正式驗(yàn)收由工程組織有關(guān)人員進(jìn)行；

（3）

管理中心經(jīng)理抽查20%；

2．對(duì)業(yè)主（使用人）從事裝修時(shí)有違章行為，沒有得到整改或糾正之前，不能進(jìn)行驗(yàn)收；

3．正式驗(yàn)收合格后，管理中心經(jīng)理助理負(fù)責(zé)收回“裝修許可證”及“出入證”，對(duì)聲明遺失證件的，在驗(yàn)收表中注明，同時(shí)注銷該戶辦理裝修人員“出入證”手續(xù)；

4．裝修人員在施工過程中如有違章行為，管理中心將依據(jù)有關(guān)條款，從保證金中扣除罰款。

四、消防及安全管理規(guī)定

為加強(qiáng)本大廈消防工作，保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)和大廈內(nèi)?。ㄓ茫┤说纳?cái)產(chǎn)的安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》和廣東省有關(guān)消防規(guī)定，特制定管理規(guī)定如下：

1、消防工作實(shí)行“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的工作方針，管理中心經(jīng)理為消防責(zé)任人，帶領(lǐng)全體員工組成義務(wù)消防隊(duì)，負(fù)責(zé)防火和滅火工作；

2、管理中心要認(rèn)真慣徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級(jí)有關(guān)消防工作指標(biāo)，開展防火宣傳，普及消防知識(shí)。經(jīng)常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險(xiǎn)隱患。

3、樓梯走道、出口和安全防火通道，必須保持暢通無(wú)阻疏散標(biāo)志和安全指示燈要保證完好，任何單位不得擅自封閉，不得堆放物品、存放其它貨物；

4、大廈內(nèi)的消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴(yán)防損壞、丟失；

5、大廈內(nèi)不準(zhǔn)存放易燃易爆、有毒和腐蝕性物品；

6、裝有復(fù)印機(jī)、電傳機(jī)、印刷機(jī)的部位禁止吸煙和使用明火，

用酒精清洗機(jī)器部件時(shí)，要保持室內(nèi)通風(fēng)。沾有油墨和易燃物品的紙張等在有蓋的鐵桶里，并及時(shí)清理，機(jī)器周圍不準(zhǔn)堆放可燃物品；

7、嚴(yán)格維護(hù)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的設(shè)備，定期進(jìn)行測(cè)試檢查，保證設(shè)備完好；

8、大廈內(nèi)存有物品的地方，有人活動(dòng)的地方，公共場(chǎng)所、樓層間、機(jī)房、電房、辦公室等部位視不同情況配備輕便式手提的消防滅火器材；

9、學(xué)習(xí)消防知識(shí)，掌握簡(jiǎn)易的滅火方法，發(fā)生火災(zāi)應(yīng)及時(shí)報(bào)警或告知管理中心，積極撲救；

10、凡違反本規(guī)定的，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

五、大廈電梯管理規(guī)定

1．制定《電梯乘客須知》要求乘客配合，管理好電梯。

2．電梯司機(jī)人員要有良好的職業(yè)道德和責(zé)任心，受過技術(shù)培訓(xùn)，掌握電梯基本知識(shí)，能操縱電梯和排除故障，能發(fā)現(xiàn)異常問題并具有處理緊急事故的能力。

3．按規(guī)定使用電梯，做好電梯的維修保養(yǎng)記錄和日常的例行檢查，保證電梯正常運(yùn)行和使用年限。

4．經(jīng)常檢查送層、起動(dòng)、換速、平層、消號(hào)、開關(guān)門的速度完全觸板動(dòng)作是否正常，有問題及時(shí)維修保養(yǎng)。

5．電梯轎廂、廳門口保證清潔，地槽內(nèi)無(wú)雜物，以保持開閉。

6．廳、橋門全關(guān)閉后，才能起動(dòng)電梯，在門外不得用手扒啟。

7．電梯載荷要均勻，中間停放為宜，以免橋廂傾斜。

8．當(dāng)天運(yùn)行完畢后，須將電梯轎廂停在基站，切斷電源開關(guān)，熄滅照明燈，關(guān)好廳門。

9．停用七以上的電梯，再啟動(dòng)使用時(shí)須全面檢查各部位情況。

10．在電梯機(jī)房工作，進(jìn)行部件清掃，抹油或擠加潤(rùn)滑油時(shí)，應(yīng)切斷電源開關(guān)。

11．檢查鋼絲繩必須在轎廂停止運(yùn)行情況下進(jìn)行。

12．進(jìn)入電梯底坑工作，先檢查井底是否潮濕，以免觸電。

13．電梯機(jī)房要清潔、通風(fēng)，有防止老鼠進(jìn)入的措施；除電梯維修人員、消防人員外，任何人不得進(jìn)入，機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備非電梯維修人員不得操作。

14．發(fā)生火警，切勿乘搭電梯，用電梯可能隨時(shí)在半途停頓，將人困于電梯內(nèi)，被困者可能因濃煙而致命。電梯內(nèi)求救警鈴，電風(fēng)扇必須保持工作狀態(tài)，以免緊急時(shí)無(wú)法求救及導(dǎo)致窒息。

15．電梯保潔員應(yīng)每天用清潔劑抹擦電梯一遍。

16．因維修、保養(yǎng)、正常停用等任何停梯，應(yīng)在一樓掛牌告示。

17．對(duì)電梯進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修應(yīng)分別的好記錄。

六、大廈安全保衛(wèi)管理規(guī)定

為了搞好某物業(yè)大廈的安全保衛(wèi)防范工作，創(chuàng)造一個(gè)安定的工作和生活環(huán)境，依據(jù)國(guó)家法規(guī)和地方政府的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)定：

（一）大廈的單位必須遵守國(guó)有法律和政策、法令，不得從事非法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（二）堅(jiān)持誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，經(jīng)營(yíng)單位或事業(yè)單位對(duì)單位對(duì)單位內(nèi)部的安全管理負(fù)有直接責(zé)任。

（三）大廈內(nèi)所有單位必須服從管理中心的管理，接受物業(yè)管理人員的監(jiān)督。

（四）物業(yè)管理中心依據(jù)國(guó)家法規(guī)，對(duì)經(jīng)營(yíng)單位的消防環(huán)保、治安行使監(jiān)督權(quán)，并配合公安派出所做好中心大廈的安全保衛(wèi)管理。

（五）商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)必須遵照消防法規(guī)，重視安全防火工作，商場(chǎng)安全保衛(wèi)管理實(shí)行治安責(zé)任制度，出租人、承租人均為安全防火責(zé)任人，必須與公安派出所或管理中心簽訂安全防火責(zé)任書。

（六）本規(guī)定適用于某物業(yè)大廈內(nèi)的所有業(yè)主、租戶。

七、地下停車場(chǎng)管理規(guī)定

（一）內(nèi)部管理規(guī)定

1．停車場(chǎng)車管員必須24小時(shí)值班，建立健全各項(xiàng)管理制度和崗位職責(zé)，并將管理制度、崗位責(zé)任人姓名、照片、停車場(chǎng)負(fù)責(zé)人