北京養(yǎng)老地產(chǎn)分析及案例介紹課件

隨著常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，養(yǎng)老地產(chǎn)的新型房地產(chǎn)開發(fā)模式越來越受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。本報(bào)告重點(diǎn)分析北京地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。目錄養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析北京典型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目分析國(guó)內(nèi)其他知名養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)論及下一步研究方向中國(guó)老齡化數(shù)據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)我國(guó)已經(jīng)快速進(jìn)入老齡化社會(huì)，老齡化社會(huì)的共同特征1.獨(dú)居老人增加2.老齡化伴隨的少子化趨勢(shì)3.個(gè)人金融資產(chǎn)向老人轉(zhuǎn)移，老年人逐漸成為富有人群4.個(gè)人養(yǎng)老規(guī)劃意識(shí)加強(qiáng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變

養(yǎng)老地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠1.營(yíng)業(yè)稅：養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)取得的收入免征營(yíng)業(yè)稅。依據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》2.所得稅：對(duì)由民政部門審核批準(zhǔn),并核發(fā)《北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)及核發(fā)《社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書》的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心（含為老年人提供服務(wù)的場(chǎng)所），暫免征收企業(yè)所得稅。對(duì)于其他部門和單位、個(gè)人主辦的老年服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心，經(jīng)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照民政部門審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核實(shí)，凡屬于福利性、非盈利性的機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅。依據(jù)：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》

3.地方稅：對(duì)政府部門和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)暫免自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。依據(jù)：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》

4.財(cái)政補(bǔ)貼社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每新建一張養(yǎng)老床位，最高補(bǔ)貼1.6萬元，最低補(bǔ)貼800元；每實(shí)際入住一位老人，按床位每月補(bǔ)貼100元。（北京）每新建一張養(yǎng)老床位，補(bǔ)貼5000元，各區(qū)縣根據(jù)情況分別追加補(bǔ)貼。（上海）5.開發(fā)建設(shè)在規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)減免、醫(yī)療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵(lì)和支持企事業(yè)單位、民間組織、個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)?！蛾P(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見》享受優(yōu)惠政策案例由于養(yǎng)老住宅具有社會(huì)公益性，一般地方政府會(huì)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目給予土地、資金等方面的優(yōu)惠政策。但是由于國(guó)家土地法律法規(guī)的限制，以及政府劃撥給企業(yè)的土地沒有產(chǎn)權(quán)等都為項(xiàng)目的后期運(yùn)作埋下了障礙。上海親和源得到了南匯區(qū)政府提供的50年產(chǎn)權(quán)的公建配套用地，土地成本較普通商品住宅低很多。政府的政策支持無疑為企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)解決了高昂的成本問題。廣州頤年園作為20世紀(jì)90年代的以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主，政府支持為輔進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的大型創(chuàng)意性公益養(yǎng)老工程，在建設(shè)初期得到了廣州市政府土地和資金的支持。廣州市政府通過設(shè)立老年村籌建處全程參與該項(xiàng)目的開發(fā)，并劃撥500畝土地和1400萬元啟動(dòng)資金。但是運(yùn)作混亂，最終，廣州市民政局退出該項(xiàng)目，市政府先前給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策全部取消，按照純粹的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)重新核算該項(xiàng)目的地價(jià)及所需繳納的各種費(fèi)用。杭州金色年華：民營(yíng)公助，在土地方面也享受到來地方政府的優(yōu)惠政策，只支付了土地的拆遷、補(bǔ)償?shù)韧恋厝〉觅M(fèi)用，由于沒有繳納土地出讓金，土地性質(zhì)屬于行政劃撥，不能進(jìn)行出售，導(dǎo)致企業(yè)資金占用時(shí)間太長(zhǎng)，利潤(rùn)較低，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較大。目錄養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析北京典型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目分析國(guó)內(nèi)其他知名養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)論及下一步研究方向北京市場(chǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)的主流分類持有經(jīng)營(yíng)出售+出租太申祥和山莊出售東方太陽城萬科幸福匯北京太陽城壽山福海將府莊園曜陽國(guó)際愛慕家經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)二、出售出租結(jié)合案例將府莊園朝陽區(qū)東北五環(huán)環(huán)鐵綠化帶內(nèi)曜陽國(guó)際密云京密飲水渠源頭田各莊鎮(zhèn)壟莊子村北京太陽城昌平區(qū)立湯路30號(hào)，北臨溫榆河經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)反按揭是指在征得老人同意后，開發(fā)商將老人原有住房出租，以租金收入入住太陽城。置換是將老人的原有住房與太陽城的老年公寓進(jìn)行等價(jià)換房，到老人去世之后，再將原置換的房產(chǎn)折價(jià)返還給其法定繼承人。目前已有許多老人對(duì)此種銷售方式表示了濃厚的興趣。從中國(guó)的國(guó)情來說，“反按揭”或稱“反向抵押貸款”是非常適合的，但若要獲得長(zhǎng)足發(fā)展，還有待于金融體系對(duì)其確認(rèn)。三、全部出售案例東方太陽城順義區(qū)仁和鎮(zhèn)潮白河板塊萬科幸福匯房山竇店鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府北側(cè)200米經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)四、特點(diǎn)總結(jié)位置都較偏遠(yuǎn)，注重項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境營(yíng)造建筑形式多為多層公寓，有部分獨(dú)棟別墅和四合院形式提高價(jià)值均設(shè)置醫(yī)療中心或社區(qū)醫(yī)院，注重醫(yī)療設(shè)施均設(shè)有康體會(huì)所，滿足老人活動(dòng)、娛樂需求老年人專用設(shè)施如無障礙通道、緊急報(bào)警系統(tǒng)、室內(nèi)扶手、風(fēng)雨連廊等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，提供醫(yī)用電梯的較少出售和出租方式結(jié)合或以出售為主，快速收回投資，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡針對(duì)老人出售的公寓僅出售使用權(quán)，出售產(chǎn)權(quán)的多演變?yōu)樯唐贩?，老年公寓特征不明顯出租多采用會(huì)員制或繳納押金的形式均有餐飲服務(wù)具有家政保潔服務(wù)組織多種社團(tuán)活動(dòng)開發(fā)建設(shè)配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式上海親和源——中國(guó)第一個(gè)會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)上海親和源上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)上海親和源總結(jié)和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)：定位清晰，高端養(yǎng)老社區(qū)，美國(guó)CCRC理念貫穿設(shè)計(jì)、建造、銷售、運(yùn)營(yíng)優(yōu)異的軟硬件品質(zhì)實(shí)現(xiàn)了清晰的高端定位在上海養(yǎng)老高端市場(chǎng)的壟斷地位帶來巨大的利益優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)服務(wù)（現(xiàn)已簽訂萬科幸福匯，成為幸福匯運(yùn)營(yíng)服務(wù)商）良好的政府關(guān)系保證項(xiàng)目的順利開發(fā)（董事長(zhǎng)奚志勇曾是當(dāng)?shù)卣賳T）特點(diǎn)總結(jié)：專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)土地成本低，銷售50年產(chǎn)權(quán)資金是瓶頸，最近引入風(fēng)投摯信資本2010年?duì)I業(yè)額突破1.5億，但未現(xiàn)盈利親和源更傾向于做服務(wù)輸出商目錄養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析北京典型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目分析國(guó)內(nèi)其他知名養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)論及下一步研究方向分析結(jié)論主流模式：房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)大部分停留在初級(jí)階段，真正以后期運(yùn)營(yíng)管理為目的還很少。土地獲?。嚎膳c政府合作取得土地用于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，但因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的不完整對(duì)項(xiàng)目后期銷售和融資都會(huì)形成障礙。理想選址：環(huán)境優(yōu)美且交通便利，配套齊全優(yōu)惠政策：低價(jià)獲地、政府補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等經(jīng)營(yíng)方式：出租型物業(yè)仍以會(huì)員費(fèi)+租金的形式較為常見運(yùn)營(yíng)管理：對(duì)醫(yī)療整合能力和運(yùn)營(yíng)能力有特殊要求，服務(wù)責(zé)任更重，建議實(shí)際操作中整