房地產物業(yè)市場調研報告分析課件

株洲市學區(qū)物業(yè)市場調研報告2014年5月2014年5月1目錄CONTENT1株洲市重點學校及天元區(qū)學區(qū)劃片一覽長沙市學區(qū)樓盤個案分析2學區(qū)房助推房價因素分析34學區(qū)物業(yè)概念闡述目錄CONTENT1株洲市重點學校及天元區(qū)學區(qū)劃片一覽長沙市2一：學區(qū)物業(yè)概念闡述一：學區(qū)物業(yè)概念闡述3學區(qū)房的定義和產生的原因學區(qū)房是指重點中小學附近或者對口招生區(qū)域內的房產廣義狹義廣義而言，所在區(qū)域教育資源豐富，能夠很好滿足人們教育學習生活需求的房屋，稱為學區(qū)房。狹義的學區(qū)房指由教育部門或者學校規(guī)定的，按照就近免試入學的原則，學校招收指定的一個地域范圍內的學生，在這個范圍里的學生可以享受義務教育，免試就近入學，把這種范圍里面的那些物業(yè)、房產叫做學區(qū)房。而這些學校，主要是重點小學，還包括一部分重點中學。學區(qū)房產生的原因“就近入學”政策出臺1986.7.1《中華人民共和國義務教育法》第九條家長追捧獲得重點學校的入學資格學區(qū)房升值空間大國家重視，家長期望大，學區(qū)房價值持續(xù)攀升政府對教育事業(yè)重視2012年國家財政性教育經費支出占GDP的4%學區(qū)房的定義和產生的原因學區(qū)房是指重點中小學附近或者對口招生4學區(qū)房和開發(fā)商的關系學區(qū)房的優(yōu)質稀缺教育資源帶給開發(fā)商高附加值北京，繼2013年3月海淀區(qū)五道口華清嘉園出現一套37平方米、叫價350萬元的天價學區(qū)房之后，6月20日上午一條微博再次引發(fā)網友圍觀，微博稱“景山東街一套400平的學區(qū)房報價1.3億，折合32.5萬/平?！睗希瑢W區(qū)房對于翡翠郡的銷售起到了很大的作用，單今年銷售額就達到了5個億，價格漲幅在40%左右。房地產核心競爭力在于提高產品的附加值，房地產以優(yōu)質教育資源為依托，二者相互提升，這種捆綁式發(fā)展，已經成為房地產開發(fā)的一種有效模式。無論是知名幼兒園、重點小學、初中、高中，還是大學，只要樓盤和名校聯系在一起，對促進樓盤銷售都會起到顯著作用。學區(qū)房和開發(fā)商的關系學區(qū)房的優(yōu)質稀缺教育資源帶給開發(fā)商高附加5學區(qū)房對地產市場的利好表現-溢價空間大以西安市“伊頓公館”項目為例伊頓公館13000元/㎡瑞鑫摩天城摩天國際7700元/㎡凱旋城8300元/㎡東泰城市之光8300元/㎡太白星座8000元/㎡溫莎九號8800元/㎡晶筑逸品8500元/㎡均價：13000元/㎡＞周邊樓盤均價：約8300元/㎡帶西工大附屬初中或小學入學名額，2013年-2018年每年小學提供10個名額、初中提供100個名額全款帶入學名額93折，不帶入學名額89折；按揭?guī)~無折扣，不帶名額97折，預計2013年10月交房。溢價率：約56%學區(qū)房對地產市場的利好表現-溢價空間大以西安市“伊頓公館”項6學區(qū)房對地產市場的利好表現-租售兩旺得益于陪讀思維的迅速形成，銷售與租賃市場持續(xù)火爆從業(yè)內人士訪談和新聞報道間接得出，學區(qū)房租售市場火爆，增值潛力大新聞截圖“在長沙，‘學區(qū)房’火爆這個詞未必準確，但是‘學區(qū)房’絕對受歡迎，可以說不愁租不愁賣。只要有‘學區(qū)房’，掛出去一周到10天，可以說100%能出手。”——建安房屋員工“緊鄰師大附中的存量房80%都是1997年以后的多層的老小區(qū)，其中家屬院居多，高層在我們這個商圈中所占的比重大概是15%左右。因為有很多陪讀的家長，所以附近的租房市場是非常好的?！薄颅h(huán)境地產員工業(yè)內人士訪談學區(qū)房對地產市場的利好表現-租售兩旺得益于陪讀思維的迅速形成7學區(qū)房對地產市場的利好表現-營銷利器名盤+名校已成為時下房地產營銷模式的成功典范，對銷售起到推波助瀾的強大作用，特別對于郊區(qū)的大型樓盤，是必選的重要配套之一。碧桂園以“教育啟動房地產”開發(fā)模式而著稱的碧桂園集團通過在住宅區(qū)內規(guī)劃建設高起點、大規(guī)模的學校，配備一流的軟硬件，以高質量的教育服務擴大影響，再以學校為依托，組建會所等高尚場所，營造尊貴薈萃的優(yōu)越環(huán)境，使碧桂園系列樓盤持續(xù)大熱，倍受市場追捧。星河灣星河灣通過與名校執(zhí)信中學合作辦校，學校不僅僅具有國際水準的硬件設施，同時引進了執(zhí)信中學的教育模式。面積130畝的校園，投資了兩個億，中學部加小學部共有學生兩千多人。短短三年，星河灣執(zhí)信中學成了廣東的省級重點學校。教育成了星河灣地產的一張王牌。雅寶新城2000年該項目開盤后，由于地理位置、產品規(guī)劃、建筑外觀等綜合素質較差，一度導致樓盤滯銷，直到2003年該項目與中山大學合作創(chuàng)辦了中大附屬學校雅寶學校后，項目的銷售業(yè)績節(jié)節(jié)上升，甚至出現一個月賣的貨比以前半年賣的總貨量還多。嶺南新世界一向以高質素名校教育為先導的嶺南新世界攜手省級重點院校華南師大開創(chuàng)“0—18歲雙教育體系”，實行“幼兒園—小學—中學—大學預科”的全程教育計劃一直吸引了許多外來家庭及沖著名校的家長購房置業(yè)。據統(tǒng)計，該類買家占據嶺南新世界業(yè)主中將近40%的比例。學區(qū)房對地產市場的利好表現-營銷利器名盤+名校已成為時下房地8進入2014年，學區(qū)房愈加火爆雖然學區(qū)房一直都有熱度，但把它瞬間炒熱的還是2014年初《教育部關于進一步做好小學升入初中免試就近入學工作的實施意見》及《教育部辦公廳關于進一步做好重點大城市義務教育免試就近入學工作的通知》。通知要求，北京、上海、深圳、廣州、等19個城市需在2014年制定完善進一步規(guī)范義務教育免試就近入學的方案，并在2015年100%實行劃片就近入學政策，100%小學劃片就近入學，90%以上初中實現劃片入學。以上就直接造成了2014春節(jié)后學區(qū)房一直到現在的火爆形勢。進入2014年，學區(qū)房愈加火爆雖然學區(qū)房一直都有熱度，但把它9小結學區(qū)房是指重點中小學附近或者對口招生區(qū)域內的房產。由于“就近入學”政策的出臺、家長追捧、學區(qū)房的升值空間大和政府對教育事業(yè)重視，學區(qū)房應運而生。學區(qū)房和地產的合作模式共四種，就近、引入、共建和自建優(yōu)質學校。學位房更具吸引力，名校更具號召力，有新生兒的家庭對學區(qū)房的需求尤為強烈。學區(qū)房對地產市場的利好表現是溢價、租售兩旺、營銷利器。2014年，教育部新規(guī)助推全國學區(qū)房租售將進入新的高潮期小結學區(qū)房是指重點中小學附近或者對口招生區(qū)域內的房產。10二：株洲市重點學校及天元區(qū)學區(qū)劃片一覽二：株洲市重點學校及天元區(qū)學區(qū)劃片一覽11株洲市重點學區(qū)板塊-知名小學栗雨小學天臺小學白鶴小學銀海學校賀家土小學何家坳小學北師附校株洲市眾多小學學區(qū)中，以白鶴小學最為知名，其次就是北師大附校、賀家土小學、何家坳小學、銀海學校，而新建公辦的天臺小學、栗雨小學近年來規(guī)模與教學質量也在穩(wěn)步提高，成為區(qū)域中優(yōu)質的學區(qū)資源。株洲市重點學區(qū)板塊-知名小學栗雨小學天臺小學白鶴小學銀海學校12株洲市重點學區(qū)板塊-知名中學株洲二中師專附中株洲市八中株洲十八中北師附校株洲市二中多年來把持株洲市中學的頭把交椅，在教學口碑質量、升學率等方面遙遙領先，其次是八中、北師大附中、南方中學、景炎學校。其它中學相對來說沒那么熱門。景炎學校株洲市七中株洲市一中南方中學株洲市重點學區(qū)板塊-知名中學株洲二中師專附中株洲市八中株洲十13天元區(qū)重點學區(qū)劃片情況一覽白鶴小學學位緊張，且為公辦民助模式，不接受公開報名天元區(qū)重點學區(qū)劃片情況一覽白鶴小學學位緊張，且為公辦民助模式14重點學校附近代表學區(qū)樓盤北師大附屬學校北京師范大學株洲附屬學校位于湖南省株洲市天元區(qū)廬山西路，項目建設用地232畝，約154667m2,規(guī)劃建筑面積約18萬m2,總投資約4.8億元人民幣。學校按十二年一貫制設計，分小學、初中、高中三個學部，共146個教學班，可容納學生人數6816人。其中：小學70個教學班、學生3000人；初中42個教學班、學生2016人；高中36個教學班、學生1800人。全校教職員工616人，其中專職教師462人。代表樓盤：中建·御山和苑項目位于株洲神農城中心地帶，河西天元核心居住區(qū)，地段優(yōu)越。北靠長江北路，南臨黃河北路和北師大附中，西面為神農城森林帶，毗鄰株洲神農城、市委市政府、體育中心、株洲市二中及湖南工業(yè)大學等，周圍長江廣場、市中心和湘江風光帶都近在咫尺。北面株洲大道可通湘潭和長沙，往西10分鐘車程可到武廣株洲西站。重點學校附近代表學區(qū)樓盤北師大附屬學校15中建·御山和苑新房價格趨勢2012.102013.42013.72013.102014.22014.6550054005300520051005000490048004700460045002012年首次開盤價格約為4600左右，而后一路攀升，進入2014年受行情影響價格略有停滯，目前均價約5100-5200元，年均漲幅：約10%中建·御山和苑新房價格趨勢2012.10201316重點學校附近代表學區(qū)樓盤銀海學校株洲市天元區(qū)銀海學校創(chuàng)辦于2007年秋季，位于長江北路銀海支路18號，占地40.8畝，建筑面積15454平方米，是一所公辦完全小學。學校教育教學質量在全區(qū)名列前茅，在2009年度全區(qū)各年級綜合素質統(tǒng)考中，位居公辦學校綜合排名第一。代表樓盤：聯誼麗景灣聯誼·麗景灣為聯誼·麗景濱江的二期產品，項目也是銀海學校劃片的唯一新盤，由于離白鶴小學與銀海學校距離都非常近，因此，受到了消費者的熱捧。項目2009年一期開盤價格約為3400元/平米，今年二期推出銷售均價達到了6500元/平，開盤當天銷售過億，年均漲幅超過18%。重點學校附近代表學區(qū)樓盤銀海學校17重點學校附近代表學區(qū)樓盤白鶴小學——株洲的貴族學校，公認最好的小學株洲市天元區(qū)白鶴小學位于湖南省株洲市天元區(qū)龍頭鋪鎮(zhèn)湖南省株洲市天元區(qū)長江北路。擁有紅領巾廣播站、校園網、多媒體功能室、網絡教室、勞技室、實驗室、舞蹈室等現代化教學設施設備一應俱全，100兆專用光纖環(huán)境下的班班通和辦公平臺快捷通暢，200米環(huán)形塑膠跑道、全塑運動場、乒乓球訓練館等體育場所投入使用，教師人手一臺辦公電腦，真正實現無紙化辦公。教育人正揚起現代教育技術之帆，信心百倍，開創(chuàng)教育新天地。重點學校附近代表學區(qū)樓盤白鶴小學——株洲的貴族學校，公認最好18白鶴小學周邊二手房和租賃市場現狀白鶴小學由于靠近市中心，因此周邊目前基本上無新盤在售，二手房價格方面，帶學位指標的房子成交價格約為5500元/平米，而周邊不帶學位指標的成交均價在3800-4500元，學位溢價約25%-30%。租賃方面，白鶴周邊租金比市區(qū)同類地段租金高約50%，精裝修兩房價格在1500左右，三房約1800-2500元。白鶴小學周邊二手房和租賃市場現狀19白鶴小學周邊租金情況白鶴小學周邊租金情況20重點學校附近代表學區(qū)樓盤株洲市二中株洲市二中創(chuàng)辦于1955年5月，原址在株洲市賀嘉路13號，1996年整體搬遷至株洲市天臺路33號（現更名為珠江南路518號）。1957年被湖南省教育廳確立為省屬重點中學，1989年被確認為湖南省實驗中學，1992年成為全省首批評估掛牌的八所省重點中學之一?，F高中教學班55個，在校學生2663名。學校環(huán)境幽美，師資雄厚，教學設施先進。辦學50余年，為清華、北大等名牌高校輸送人才逾萬，高考升學率穩(wěn)定在90%以上。學生發(fā)明成果在國際國內獲獎500余項，被譽為“三湘名?！?、“小發(fā)明家搖籃”。目前正在創(chuàng)建全國首批百所特色高中。學區(qū)樓盤：翰林閣2008年籌建，2011年清盤，價格從2800一路上漲至4800元。重點學校附近代表學區(qū)樓盤株洲市二中21翰林閣項目二手房市場及租賃情況據世邦實地踏訪項目，翰林閣二手房非常炙手可熱，幾乎是放出來就會賣掉，尤其是40-60平米的陪讀型小兩房，售價達到了5500-6500。租賃方面，根據二手門店反饋，兩房約1500-2000，三房約2200-3000。翰林閣項目二手房市場及租賃情況租賃方面，根據二手門店反饋，兩22株洲學區(qū)房市場總結稀缺由于知名學區(qū)的位置基本上都處于市中心，因此學區(qū)周圍少見新盤，多數以二手房成交為主，新盤學區(qū)房，特別是靠近重點學校的樓盤非常稀缺。溢價無論是新房還是二手房，毗鄰學區(qū)的樓盤售價均要高出同類型地段項目，從10%到20%不等。租金方面溢價空間更大，約合高出同類型地段租金的30%-50%。株洲學區(qū)房市場總結稀缺溢價無論是新房還是二手房，毗鄰學區(qū)的樓23三：長沙市學區(qū)樓盤個案分析三：長沙市學區(qū)樓盤個案分析24納愛斯·陽光錦城樓盤地址：雨花區(qū)雨花亭沃爾瑪東側周邊學校：砂子塘小學、雅禮中學納愛斯·陽光錦城樓盤地址：雨花區(qū)雨花亭沃爾瑪東側25陽光錦城價格趨勢2011-11-03陽光錦城首次開盤，起價8000，均價83002012-02-02起價8300元/平米，均價8500元/平米2012-03-01項目調整價格，92平米兩房均價8900元/平米2012-08-20一期清盤90-157平米住宅和少量旺鋪銷售，均價9000元/平，不限購不限貸，買房即送砂子塘萬博匯小學學位。

2012-11-05在售3#8#棟89㎡、153㎡奢適華宅，均價8800-9300元/㎡2013-06-04主推35-65㎡全功能精品小戶，7號棟樓王即將開盤推110㎡、170㎡、227㎡房源！成交價：9300-9800元/㎡目前售價：住宅價格約11000元，公寓價格13000元陽光錦城價格趨勢2011-11-03陽光錦城首次開盤，起價26茂華·禧都會地址：長沙市雨花區(qū)體育新城古曲南路198號周邊學區(qū)：與楓樹山小學僅一墻之隔，與廣益中學距離約200米廣益中學：位于湖南長沙體育新城古曲路179號湖南廣益實驗中學系湖南師大附中1997年創(chuàng)辦的民辦學校，于2007年2月與華夏科技投資有限公司成功進行了股份制改造，遷址至長沙市勞動東路體育新城，成為一所全封閉式管理的完全中學。茂華·禧都會地址：長沙市雨花區(qū)體育新城古曲南路198號27禧都會周邊項目房價對比樓盤價格禧都會均價8700東城港均價6300嘉宇中央均價6800江河東瀾灣均價6400*價格數據為2014年4月份同類戶型，禧都會在不靠近地鐵站的情況下，比周邊地鐵物業(yè)高出接近40%，足可見重點學區(qū)房對客戶的吸引力。禧都會周邊項目房價對比樓盤價格禧都會均價8700東城港均價628康橋長郡未來康橋長郡位于長沙大東城經濟開發(fā)區(qū)東部，總建筑面積約50萬平米，分三期開發(fā)，定位于全程教育復合式學院高檔社區(qū)。沿著長沙縣首條綠色生態(tài)路黃興大道，項目一期規(guī)劃有Townhouse商未來康橋長郡樓座圖住兩用多層住宅、小高層和高層住宅等多種類型的高尚住宅，以及英格蘭風情的Townhouse情景退臺泛教育商業(yè)街、獅子廣場、圣瑪格麗特會所和玫瑰棧道、水岸咖啡座等，營造了極具人文氣息與書院氣質的英倫學院生活?？禈蜷L郡未來康橋長郡位于長沙大東城經濟開發(fā)區(qū)東部，總建筑面積29坐落于康橋長郡的未來長郡實驗學校，將歷史悠久的純正劍橋建筑原裝搬運，高塔、尖頂、拱門、鐘樓，營造英倫學院風情濃郁的學院建筑。由湖南未來投資發(fā)展有限公司全額投資建設，長郡中學負責全面教學管理，是長郡教育集團四校聯動發(fā)展戰(zhàn)略的重要一步。學校建筑面積約6萬平米，建成后將擁有小學36個班、初中24個班，共計約3500人的規(guī)模。未來長郡實驗學校的成立也將有著多種創(chuàng)新之舉，最重要的一點，將是長郡體系里打造素質教育的試驗田。學校在規(guī)劃設計之初，就立志打造一所孩子們心目中的學校。學校教育將打破條條框框，以全新的教育理念，站在多維角度，塑造全新的教育模式，嘗試引入諸如全面教育解決方案、開放式教室、社區(qū)聯動計劃等國際先進理念，成為全省乃至全國獨一無二的創(chuàng)新示范實驗學校。此外該校以國際化視野，站在城市運營貢獻者的高度，突破傳統(tǒng)教育模式的窠臼，借鑒國際案例，引入全新的教育體系和模式，確保其更大范圍的影響力和創(chuàng)新領跑者地位。坐落于康橋長郡的未來長郡實驗學校，將歷史悠久的純正劍橋建筑原30康橋長郡創(chuàng)造的郊區(qū)價格模式康橋長郡2011年開始認籌，項目處于星沙最東段，在周邊基礎配套不完善，甚至沒有競爭樓盤，且星沙整體價格尚在4000左右徘徊時，首次開盤就沖破5600元均價，且全部售罄，創(chuàng)造了長沙學區(qū)盤的銷售奇跡。先建學校，再建房，買房100%送學位，締造了郊區(qū)學區(qū)盤的夸張價格曲線。康橋長郡創(chuàng)造的郊區(qū)價格模式康橋長郡2011年開始認籌，項目處31長沙學區(qū)房租賃市場——價高且供不應求桃子湖路師大附中：兩房租金約為2500，三房租金約3500，且供不應求；東塘雅禮中學附近：45平米陪讀公寓租金已經逼近2000；田家炳中學旁：兩房租金1500-1800，三房租金2500-3000；雨花區(qū)南雅中學旁：兩房租金2000左右，三房租金3000左右，而相同區(qū)域的圭塘一帶，租金只有南雅中學旁的一半。據二手中介公司新環(huán)境門店數據顯示，長沙市學區(qū)房租金普遍比周邊同類型租金高出30%，每年暑期會迎來井噴，一般50-80平米房源最受歡迎。長沙學區(qū)房租賃市場——價高且供不應求桃子湖路師大附中：兩房租32三：學區(qū)房助推房價因素分析三：學區(qū)房助推房價因素分析33學區(qū)房溢價的核心因素1、名校名校會引發(fā)家長趨之若鶩，而非名校旁的樓盤，價格與普通樓盤基本無異。2、距離距離學校越近，價值越高，甚至可以拋開樓盤本身的地段、配套等條件，對于陪讀的家長來說，便利性、效率是他們最看重的因素3、學位能提供學位的學區(qū)房，更加吸引年輕置業(yè)者或適齡家庭。4、唯一性，稀缺性唯一可選的學區(qū)樓盤，同類競爭項目少甚至于沒有，即可創(chuàng)造價格的藍?？臻g。學區(qū)房溢價的核心因素1、名校34權重分析根據世邦對于網絡客戶的抽樣調研及樣本分析，上述因素的權重值分布如圖所示。權重分析根據世邦對于網絡客戶的抽樣調研及樣本分析，35本案溢價的因素分析1、名校——株洲市二中，同類學校中最好(100分）2、距離——與二中新校區(qū)隔路相望，親近零距離（90分）3、學位——暫未完全落實，有提供業(yè)主學位的可能（30分）4、唯一性，稀缺性——具備，周邊無競爭樓盤（80分）5、產品及細分——超越市場平均水平（70分）本案溢價的因素分析1、名?！曛奘卸?，同類學校中最好(136本案權重打分雷達圖溢價因素權重比分值得分名校因素46%10046距離因素15%9013.5學位因素28%308.4唯一性因素11808.8合計：76.7本案權重打分雷達圖溢價因素權重比分值得分名校因素46%10037本案的溢價空間預測根據世邦4月份的天元區(qū)市場調研報告，利用類比法及平滑系數測定的項目住宅預期售價為4200（不含學區(qū)因素）。根據同類型城市學區(qū)房溢價情況保守估算，以滿分學區(qū)房（即上述4點均滿足的情況下）溢價比30%計算，項目權重得分最低為76.7分，即本案學區(qū)溢價比例為123.01%。4200*[1+(30%*76.7%)]=5166元本項目住宅預期實際售價——本案的溢價空間預測根據世邦4月份的天元區(qū)市場調研報告，利用類38THANKS感謝聆聽THANKS感謝聆聽39

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點。

12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負能量的抱怨。尋求安慰也無濟于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認識到我們的所見所聞都是假象，認識到此生都是虛幻，我們才能真正認識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時時刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動人的生命奇跡。

15、懶惰不會讓你一下子跌倒，但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒有筆直路，當你感到迷茫、失落時，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發(fā)現生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺上，當有人愿意在臺下陪你度過無數個沒有未來的夜時，你就更想展現精彩絕倫的自己。但愿每個被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。

19、積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。

20、每一個成就和長進，都蘊含著曾經受過的寂寞、灑過的汗水、流過的眼淚。許多時候不是看到希望才去堅持，而是堅持了才能看到希望。

1、有時候，我們活得累，并非生活過于刻薄，而是我們太容易被外界的氛圍所感染，被他人的情緒所左右。

2、身材不好就去鍛煉，沒錢就努力去賺。別把窘境遷怒于別人，唯一可以抱怨的，只是不夠努力的自己。

3、大概是沒有了當初那種毫無顧慮的勇氣，才變成現在所謂成熟穩(wěn)重的樣子。

4、世界上只有想不通的人，沒有走不通的路。將帥的堅強意志，就像城市主要街道匯集點上的方尖碑一樣，在軍事藝術中占有十分突出的地位。

5、世上最美好的事是：我已經長大，父母還未老;我有能力報答，父母仍然健康。

6、沒什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。

7、時間就像一張網，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯了，可你扣到最后一顆才發(fā)現。有些事一開始就是錯的，可只有到最后才不得不承認。

8、世上的事，只要肯用心去學，沒有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對陽光，對美，對痛楚。

9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個人都是越活越現實。

10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長途，終有回轉，余味苦澀，終有回甘。

11、失敗不可怕，可怕的是從來沒有努力過，還怡然自得地安慰自己，連一點點的懊悔都被麻木所掩蓋下去。不能怕，沒什么比自己背叛自己更可怕。

12、跌倒了，一定要爬起來。不爬起來，別人會看不起你，你自己也會失去機會。在人前微笑，在人后落淚，可這是每個人都要學會的成長。

13、要相信，這個世界上永遠能夠依靠的只有你自己。所以，管別人怎么看，堅持自己的堅持，直到堅持不下去為止。

14、也許你想要的未來在別人眼里不值一提，也許你已經很努力了可還是有人不滿意，也許你的理想離你的距離從來沒有拉近過......但請你繼續(xù)向前走，因為別人看不到你的努力，你卻始終看得見自己。

15、所有的輝煌和偉大，一定伴隨著挫折和跌倒；所有的風光背后，一定都是一串串揉和著淚水和汗水的腳印。

16、成功的反義詞不是失敗，而是從未行動。有一天你總會明白，遺憾比失敗更讓你難以面對。

17、沒有一件事情可以一下子把你打垮，也不會有一件事情可以讓你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一個慢慢累積的過程。

18、努力也許不等于成功，可是那段追逐夢想的努力，會讓你找到一個更好的自己，一個沉默努力充實安靜的自己。

19、你相信夢想，夢想才會相信你。有一種落差是，你配不上自己的野心，也辜負了所受的苦難。

20、生活不會按你想要的方式進行，它會給你一段時間，讓你孤獨、迷茫又沉默憂郁。但如果靠這段時間跟自己獨處，多看一本書，去做可以做的事，放下過去的人，等你度過低潮，那些獨處的時光必定能照亮你的路，也是這些不堪陪你成熟。所以，現在沒那么糟，看似生活對你的虧欠，其實都是祝愿。11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，40株洲市學區(qū)物業(yè)市場調研報告2014年5月2014年5月41目錄CONTENT1株洲市重點學校及天元區(qū)學區(qū)劃片一覽長沙市學區(qū)樓盤個案分析2學區(qū)房助推房價因素分析34學區(qū)物業(yè)概念闡述目錄CONTENT1株洲市重點學校及天元區(qū)學區(qū)劃片一覽長沙市42一：學區(qū)物業(yè)概念闡述一：學區(qū)物業(yè)概念闡述43學區(qū)房的定義和產生的原因學區(qū)房是指重點中小學附近或者對口招生區(qū)域內的房產廣義狹義廣義而言，所在區(qū)域教育資源豐富，能夠很好滿足人們教育學習生活需求的房屋，稱為學區(qū)房。狹義的學區(qū)房指由教育部門或者學校規(guī)定的，按照就近免試入學的原則，學校招收指定的一個地域范圍內的學生，在這個范圍里的學生可以享受義務教育，免試就近入學，把這種范圍里面的那些物業(yè)、房產叫做學區(qū)房。而這些學校，主要是重點小學，還包括一部分重點中學。學區(qū)房產生的原因“就近入學”政策出臺1986.7.1《中華人民共和國義務教育法》第九條家長追捧獲得重點學校的入學資格學區(qū)房升值空間大國家重視，家長期望大，學區(qū)房價值持續(xù)攀升政府對教育事業(yè)重視2012年國家財政性教育經費支出占GDP的4%學區(qū)房的定義和產生的原因學區(qū)房是指重點中小學附近或者對口招生44學區(qū)房和開發(fā)商的關系學區(qū)房的優(yōu)質稀缺教育資源帶給開發(fā)商高附加值北京，繼2013年3月海淀區(qū)五道口華清嘉園出現一套37平方米、叫價350萬元的天價學區(qū)房之后，6月20日上午一條微博再次引發(fā)網友圍觀，微博稱“景山東街一套400平的學區(qū)房報價1.3億，折合32.5萬/平?！睗?，學區(qū)房對于翡翠郡的銷售起到了很大的作用，單今年銷售額就達到了5個億，價格漲幅在40%左右。房地產核心競爭力在于提高產品的附加值，房地產以優(yōu)質教育資源為依托，二者相互提升，這種捆綁式發(fā)展，已經成為房地產開發(fā)的一種有效模式。無論是知名幼兒園、重點小學、初中、高中，還是大學，只要樓盤和名校聯系在一起，對促進樓盤銷售都會起到顯著作用。學區(qū)房和開發(fā)商的關系學區(qū)房的優(yōu)質稀缺教育資源帶給開發(fā)商高附加45學區(qū)房對地產市場的利好表現-溢價空間大以西安市“伊頓公館”項目為例伊頓公館13000元/㎡瑞鑫摩天城摩天國際7700元/㎡凱旋城8300元/㎡東泰城市之光8300元/㎡太白星座8000元/㎡溫莎九號8800元/㎡晶筑逸品8500元/㎡均價：13000元/㎡＞周邊樓盤均價：約8300元/㎡帶西工大附屬初中或小學入學名額，2013年-2018年每年小學提供10個名額、初中提供100個名額全款帶入學名額93折，不帶入學名額89折；按揭?guī)~無折扣，不帶名額97折，預計2013年10月交房。溢價率：約56%學區(qū)房對地產市場的利好表現-溢價空間大以西安市“伊頓公館”項46學區(qū)房對地產市場的利好表現-租售兩旺得益于陪讀思維的迅速形成，銷售與租賃市場持續(xù)火爆從業(yè)內人士訪談和新聞報道間接得出，學區(qū)房租售市場火爆，增值潛力大新聞截圖“在長沙，‘學區(qū)房’火爆這個詞未必準確，但是‘學區(qū)房’絕對受歡迎，可以說不愁租不愁賣。只要有‘學區(qū)房’，掛出去一周到10天，可以說100%能出手?！薄ò卜课輪T工“緊鄰師大附中的存量房80%都是1997年以后的多層的老小區(qū)，其中家屬院居多，高層在我們這個商圈中所占的比重大概是15%左右。因為有很多陪讀的家長，所以附近的租房市場是非常好的?！薄颅h(huán)境地產員工業(yè)內人士訪談學區(qū)房對地產市場的利好表現-租售兩旺得益于陪讀思維的迅速形成47學區(qū)房對地產市場的利好表現-營銷利器名盤+名校已成為時下房地產營銷模式的成功典范，對銷售起到推波助瀾的強大作用，特別對于郊區(qū)的大型樓盤，是必選的重要配套之一。碧桂園以“教育啟動房地產”開發(fā)模式而著稱的碧桂園集團通過在住宅區(qū)內規(guī)劃建設高起點、大規(guī)模的學校，配備一流的軟硬件，以高質量的教育服務擴大影響，再以學校為依托，組建會所等高尚場所，營造尊貴薈萃的優(yōu)越環(huán)境，使碧桂園系列樓盤持續(xù)大熱，倍受市場追捧。星河灣星河灣通過與名校執(zhí)信中學合作辦校，學校不僅僅具有國際水準的硬件設施，同時引進了執(zhí)信中學的教育模式。面積130畝的校園，投資了兩個億，中學部加小學部共有學生兩千多人。短短三年，星河灣執(zhí)信中學成了廣東的省級重點學校。教育成了星河灣地產的一張王牌。雅寶新城2000年該項目開盤后，由于地理位置、產品規(guī)劃、建筑外觀等綜合素質較差，一度導致樓盤滯銷，直到2003年該項目與中山大學合作創(chuàng)辦了中大附屬學校雅寶學校后，項目的銷售業(yè)績節(jié)節(jié)上升，甚至出現一個月賣的貨比以前半年賣的總貨量還多。嶺南新世界一向以高質素名校教育為先導的嶺南新世界攜手省級重點院校華南師大開創(chuàng)“0—18歲雙教育體系”，實行“幼兒園—小學—中學—大學預科”的全程教育計劃一直吸引了許多外來家庭及沖著名校的家長購房置業(yè)。據統(tǒng)計，該類買家占據嶺南新世界業(yè)主中將近40%的比例。學區(qū)房對地產市場的利好表現-營銷利器名盤+名校已成為時下房地48進入2014年，學區(qū)房愈加火爆雖然學區(qū)房一直都有熱度，但把它瞬間炒熱的還是2014年初《教育部關于進一步做好小學升入初中免試就近入學工作的實施意見》及《教育部辦公廳關于進一步做好重點大城市義務教育免試就近入學工作的通知》。通知要求，北京、上海、深圳、廣州、等19個城市需在2014年制定完善進一步規(guī)范義務教育免試就近入學的方案，并在2015年100%實行劃片就近入學政策，100%小學劃片就近入學，90%以上初中實現劃片入學。以上就直接造成了2014春節(jié)后學區(qū)房一直到現在的火爆形勢。進入2014年，學區(qū)房愈加火爆雖然學區(qū)房一直都有熱度，但把它49小結學區(qū)房是指重點中小學附近或者對口招生區(qū)域內的房產。由于“就近入學”政策的出臺、家長追捧、學區(qū)房的升值空間大和政府對教育事業(yè)重視，學區(qū)房應運而生。學區(qū)房和地產的合作模式共四種，就近、引入、共建和自建優(yōu)質學校。學位房更具吸引力，名校更具號召力，有新生兒的家庭對學區(qū)房的需求尤為強烈。學區(qū)房對地產市場的利好表現是溢價、租售兩旺、營銷利器。2014年，教育部新規(guī)助推全國學區(qū)房租售將進入新的高潮期小結學區(qū)房是指重點中小學附近或者對口招生區(qū)域內的房產。50二：株洲市重點學校及天元區(qū)學區(qū)劃片一覽二：株洲市重點學校及天元區(qū)學區(qū)劃片一覽51株洲市重點學區(qū)板塊-知名小學栗雨小學天臺小學白鶴小學銀海學校賀家土小學何家坳小學北師附校株洲市眾多小學學區(qū)中，以白鶴小學最為知名，其次就是北師大附校、賀家土小學、何家坳小學、銀海學校，而新建公辦的天臺小學、栗雨小學近年來規(guī)模與教學質量也在穩(wěn)步提高，成為區(qū)域中優(yōu)質的學區(qū)資源。株洲市重點學區(qū)板塊-知名小學栗雨小學天臺小學白鶴小學銀海學校52株洲市重點學區(qū)板塊-知名中學株洲二中師專附中株洲市八中株洲十八中北師附校株洲市二中多年來把持株洲市中學的頭把交椅，在教學口碑質量、升學率等方面遙遙領先，其次是八中、北師大附中、南方中學、景炎學校。其它中學相對來說沒那么熱門。景炎學校株洲市七中株洲市一中南方中學株洲市重點學區(qū)板塊-知名中學株洲二中師專附中株洲市八中株洲十53天元區(qū)重點學區(qū)劃片情況一覽白鶴小學學位緊張，且為公辦民助模式，不接受公開報名天元區(qū)重點學區(qū)劃片情況一覽白鶴小學學位緊張，且為公辦民助模式54重點學校附近代表學區(qū)樓盤北師大附屬學校北京師范大學株洲附屬學校位于湖南省株洲市天元區(qū)廬山西路，項目建設用地232畝，約154667m2,規(guī)劃建筑面積約18萬m2,總投資約4.8億元人民幣。學校按十二年一貫制設計，分小學、初中、高中三個學部，共146個教學班，可容納學生人數6816人。其中：小學70個教學班、學生3000人；初中42個教學班、學生2016人；高中36個教學班、學生1800人。全校教職員工616人，其中專職教師462人。代表樓盤：中建·御山和苑項目位于株洲神農城中心地帶，河西天元核心居住區(qū)，地段優(yōu)越。北靠長江北路，南臨黃河北路和北師大附中，西面為神農城森林帶，毗鄰株洲神農城、市委市政府、體育中心、株洲市二中及湖南工業(yè)大學等，周圍長江廣場、市中心和湘江風光帶都近在咫尺。北面株洲大道可通湘潭和長沙，往西10分鐘車程可到武廣株洲西站。重點學校附近代表學區(qū)樓盤北師大附屬學校55中建·御山和苑新房價格趨勢2012.102013.42013.72013.102014.22014.6550054005300520051005000490048004700460045002012年首次開盤價格約為4600左右，而后一路攀升，進入2014年受行情影響價格略有停滯，目前均價約5100-5200元，年均漲幅：約10%中建·御山和苑新房價格趨勢2012.10201356重點學校附近代表學區(qū)樓盤銀海學校株洲市天元區(qū)銀海學校創(chuàng)辦于2007年秋季，位于長江北路銀海支路18號，占地40.8畝，建筑面積15454平方米，是一所公辦完全小學。學校教育教學質量在全區(qū)名列前茅，在2009年度全區(qū)各年級綜合素質統(tǒng)考中，位居公辦學校綜合排名第一。代表樓盤：聯誼麗景灣聯誼·麗景灣為聯誼·麗景濱江的二期產品，項目也是銀海學校劃片的唯一新盤，由于離白鶴小學與銀海學校距離都非常近，因此，受到了消費者的熱捧。項目2009年一期開盤價格約為3400元/平米，今年二期推出銷售均價達到了6500元/平，開盤當天銷售過億，年均漲幅超過18%。重點學校附近代表學區(qū)樓盤銀海學校57重點學校附近代表學區(qū)樓盤白鶴小學——株洲的貴族學校，公認最好的小學株洲市天元區(qū)白鶴小學位于湖南省株洲市天元區(qū)龍頭鋪鎮(zhèn)湖南省株洲市天元區(qū)長江北路。擁有紅領巾廣播站、校園網、多媒體功能室、網絡教室、勞技室、實驗室、舞蹈室等現代化教學設施設備一應俱全，100兆專用光纖環(huán)境下的班班通和辦公平臺快捷通暢，200米環(huán)形塑膠跑道、全塑運動場、乒乓球訓練館等體育場所投入使用，教師人手一臺辦公電腦，真正實現無紙化辦公。教育人正揚起現代教育技術之帆，信心百倍，開創(chuàng)教育新天地。重點學校附近代表學區(qū)樓盤白鶴小學——株洲的貴族學校，公認最好58白鶴小學周邊二手房和租賃市場現狀白鶴小學由于靠近市中心，因此周邊目前基本上無新盤在售，二手房價格方面，帶學位指標的房子成交價格約為5500元/平米，而周邊不帶學位指標的成交均價在3800-4500元，學位溢價約25%-30%。租賃方面，白鶴周邊租金比市區(qū)同類地段租金高約50%，精裝修兩房價格在1500左右，三房約1800-2500元。白鶴小學周邊二手房和租賃市場現狀59白鶴小學周邊租金情況白鶴小學周邊租金情況60重點學校附近代表學區(qū)樓盤株洲市二中株洲市二中創(chuàng)辦于1955年5月，原址在株洲市賀嘉路13號，1996年整體搬遷至株洲市天臺路33號（現更名為珠江南路518號）。1957年被湖南省教育廳確立為省屬重點中學，1989年被確認為湖南省實驗中學，1992年成為全省首批評估掛牌的八所省重點中學之一?，F高中教學班55個，在校學生2663名。學校環(huán)境幽美，師資雄厚，教學設施先進。辦學50余年，為清華、北大等名牌高校輸送人才逾萬，高考升學率穩(wěn)定在90%以上。學生發(fā)明成果在國際國內獲獎500余項，被譽為“三湘名?！薄ⅰ靶“l(fā)明家搖籃”。目前正在創(chuàng)建全國首批百所特色高中。學區(qū)樓盤：翰林閣2008年籌建，2011年清盤，價格從2800一路上漲至4800元。重點學校附近代表學區(qū)樓盤株洲市二中61翰林閣項目二手房市場及租賃情況據世邦實地踏訪項目，翰林閣二手房非常炙手可熱，幾乎是放出來就會賣掉，尤其是40-60平米的陪讀型小兩房，售價達到了5500-6500。租賃方面，根據二手門店反饋，兩房約1500-2000，三房約2200-3000。翰林閣項目二手房市場及租賃情況租賃方面，根據二手門店反饋，兩62株洲學區(qū)房市場總結稀缺由于知名學區(qū)的位置基本上都處于市中心，因此學區(qū)周圍少見新盤，多數以二手房成交為主，新盤學區(qū)房，特別是靠近重點學校的樓盤非常稀缺。溢價無論是新房還是二手房，毗鄰學區(qū)的樓盤售價均要高出同類型地段項目，從10%到20%不等。租金方面溢價空間更大，約合高出同類型地段租金的30%-50%。株洲學區(qū)房市場總結稀缺溢價無論是新房還是二手房，毗鄰學區(qū)的樓63三：長沙市學區(qū)樓盤個案分析三：長沙市學區(qū)樓盤個案分析64納愛斯·陽光錦城樓盤地址：雨花區(qū)雨花亭沃爾瑪東側周邊學校：砂子塘小學、雅禮中學納愛斯·陽光錦城樓盤地址：雨花區(qū)雨花亭沃爾瑪東側65陽光錦城價格趨勢2011-11-03陽光錦城首次開盤，起價8000，均價83002012-02-02起價8300元/平米，均價8500元/平米2012-03-01項目調整價格，92平米兩房均價8900元/平米2012-08-20一期清盤90-157平米住宅和少量旺鋪銷售，均價9000元/平，不限購不限貸，買房即送砂子塘萬博匯小學學位。

2012-11-05在售3#8#棟89㎡、153㎡奢適華宅，均價8800-9300元/㎡2013-06-04主推35-65㎡全功能精品小戶，7號棟樓王即將開盤推110㎡、170㎡、227㎡房源！成交價：9300-9800元/㎡目前售價：住宅價格約11000元，公寓價格13000元陽光錦城價格趨勢2011-11-03陽光錦城首次開盤，起價66茂華·禧都會地址：長沙市雨花區(qū)體育新城古曲南路198號周邊學區(qū)：與楓樹山小學僅一墻之隔，與廣益中學距離約200米廣益中學：位于湖南長沙體育新城古曲路179號湖南廣益實驗中學系湖南師大附中1997年創(chuàng)辦的民辦學校，于2007年2月與華夏科技投資有限公司成功進行了股份制改造，遷址至長沙市勞動東路體育新城，成為一所全封閉式管理的完全中學。茂華·禧都會地址：長沙市雨花區(qū)體育新城古曲南路198號67禧都會周邊項目房價對比樓盤價格禧都會均價8700東城港均價6300嘉宇中央均價6800江河東瀾灣均價6400*價格數據為2014年4月份同類戶型，禧都會在不靠近地鐵站的情況下，比周邊地鐵物業(yè)高出接近40%，足可見重點學區(qū)房對客戶的吸引力。禧都會周邊項目房價對比樓盤價格禧都會均價8700東城港均價668康橋長郡未來康橋長郡位于長沙大東城經濟開發(fā)區(qū)東部，總建筑面積約50萬平米，分三期開發(fā)，定位于全程教育復合式學院高檔社區(qū)。沿著長沙縣首條綠色生態(tài)路黃興大道，項目一期規(guī)劃有Townhouse商未來康橋長郡樓座圖住兩用多層住宅、小高層和高層住宅等多種類型的高尚住宅，以及英格蘭風情的Townhouse情景退臺泛教育商業(yè)街、獅子廣場、圣瑪格麗特會所和玫瑰棧道、水岸咖啡座等，營造了極具人文氣息與書院氣質的英倫學院生活。康橋長郡未來康橋長郡位于長沙大東城經濟開發(fā)區(qū)東部，總建筑面積69坐落于康橋長郡的未來長郡實驗學校，將歷史悠久的純正劍橋建筑原裝搬運，高塔、尖頂、拱門、鐘樓，營造英倫學院風情濃郁的學院建筑。由湖南未來投資發(fā)展有限公司全額投資建設，長郡中學負責全面教學管理，是長郡教育集團四校聯動發(fā)展戰(zhàn)略的重要一步。學校建筑面積約6萬平米，建成后將擁有小學36個班、初中24個班，共計約3500人的規(guī)模。未來長郡實驗學校的成立也將有著多種創(chuàng)新之舉，最重要的一點，將是長郡體系里打造素質教育的試驗田。學校在規(guī)劃設計之初，就立志打造一所孩子們心目中的學校。學校教育將打破條條框框，以全新的教育理念，站在多維角度，塑造全新的教育模式，嘗試引入諸如全面教育解決方案、開放式教室、社區(qū)聯動計劃等國際先進理念，成為全省乃至全國獨一無二的創(chuàng)新示范實驗學校。此外該校以國際化視野，站在城市運營貢獻者的高度，突破傳統(tǒng)教育模式的窠臼，借鑒國際案例，引入全新的教育體系和模式，確保其更大范圍的影響力和創(chuàng)新領跑者地位。坐落于康橋長郡的未來長郡實驗學校，將歷史悠久的純正劍橋建筑原70康橋長郡創(chuàng)造的郊區(qū)價格模式康橋長郡2011年開始認籌，項目處于星沙最東段，在周邊基礎配套不完善，甚至沒有競爭樓盤，且星沙整體價格尚在4000左右徘徊時，首次開盤就沖破5600元均價，且全部售罄，創(chuàng)造了長沙學區(qū)盤的銷售奇跡。先建學校，再建房，買房100%送學位，締造了郊區(qū)學區(qū)盤的夸張價格曲線?？禈蜷L郡創(chuàng)造的郊區(qū)價格模式康橋長郡2011年開始認籌，項目處71長沙學區(qū)房租賃市場——價高且供不應求桃子湖路師大附中：兩房租金約為2500，三房租金約3500，且供不應求；東塘雅禮中學附近：45平米陪讀公寓租金已經逼近2000；田家炳中學旁：兩房租金1500-1800，三房租金2500-3000；雨花區(qū)南雅中學旁：兩房租金2000左右，三房租金3000左右，而相同區(qū)域的圭塘一帶，租金只有南雅中學旁的一半。據二手中介公司新環(huán)境門店數據顯示，長沙市學區(qū)房租金普遍比周邊同類型租金高出30%，每年暑期會迎來井噴，一般50-80平米房源最受歡迎。長沙學區(qū)房租賃市場——價高且供不應求桃子湖路師大附中：兩房租72三：學區(qū)房助推房價因素分析三：學區(qū)房助推房價因素分析73學區(qū)房溢價的核心因素1、名校名校會引發(fā)家長趨之若鶩，而非名校旁的樓盤，價格與普通樓盤基本無異。2、距離距離學校越近，價值越高，甚至可以拋開樓盤本身的地段、配套等條件，對于陪讀的家長來說，便利性、效率是他們最看重的因素3、學位能提供學位的學區(qū)房，更加吸引年輕置業(yè)者或適齡家庭。4、唯一性，稀缺性唯一可選的學區(qū)樓盤，同類競爭項目少甚至于沒有，即可創(chuàng)造價格的藍?？臻g。學區(qū)房溢價的核心因素1、名校74權重分析根據世邦對于網絡客戶的抽樣調研及樣本分析，上述因素的權重值分布如圖所示。權重分析根據世邦對于網絡客戶的抽樣調研及樣本分析，75本案溢價的因素分析1、名?！曛奘卸?，同類學校中最好(100分）2、距離——與二中新校區(qū)隔路相望，親近零距離（90分）3、學位——暫未完全落實，有提供業(yè)主學位的可能（30分）4、唯一性，稀缺性——具備，周邊無競爭樓盤（80分）5、產品及細分——超越市場平均水平（70分）本案溢價的因素分析1、名校——株洲市二中，同類學校中最好(176本案權重打分雷達圖溢價因素權重比分值得分名校因素46%10046距離因素15%9013.5學位因素28%308.4唯一性因素11808.8合計：76.7本案權重打分雷達圖溢價因素權重比分值得分名校因素46%10077本案的溢價空間預測根據世邦4月份的天元區(qū)市場調研報告，利用類比法及平滑系數測定的項目住宅預期售價為4200（不含學區(qū)因素）。根據同類型城市學區(qū)房溢價情況保守估算，以滿分學區(qū)房（即上述4點均滿足的情況下）溢價比30%計算，項目權重得分最低為76.7分