某市精裝房產(chǎn)品調(diào)研報告課件

常州市精裝房產(chǎn)品調(diào)研報告南京高策2013.11常州市精裝房產(chǎn)品調(diào)研報告12007200820092010推售項目推售類型階段特點(diǎn)推售特點(diǎn)市場整體推案2個市場新增項目2個精裝修公寓、豪宅項目大量上市住宅、公寓酒店式公寓、投資公寓商務(wù)公寓、豪宅華亭苑，精裝住宅。租售結(jié)合，銷售不暢?？腿簽樾卤眳^(qū)高端技術(shù)移民和外籍人士，當(dāng)?shù)乜蛻艚邮芏认喈?dāng)?shù)?。萊蒙雙子星座，精裝公寓。市中心地段，升值前景好，深受投資客青睞，銷售良好，客戶以常武地區(qū)富人為主；凱納商務(wù)廣場，精裝酒店式公寓。銷售慘淡，產(chǎn)品市場接受度低，客戶主要為公司、實(shí)力型外企。御水華庭克拉公寓，精裝產(chǎn)權(quán)式公寓。因“三萬首付，返租回購（每年5%），精裝全配”的超低門檻，08年10月面市銷售較好，客戶以中低收入者為主。市中心精裝修豪宅項目：萬博國際廣場、京城豪苑，西新橋精裝豪宅：新城首府、凱納華僑城；湖塘精裝修豪宅：新城公館精裝公寓：萬澤國際公寓、萊蒙城公寓。2007年以前，精裝修商品房在常州剛剛面市，靠高性價比取勝市場。2008年，整體市場不景氣，精裝物業(yè)滯銷不可避免。但產(chǎn)品包裝、營銷手法有所創(chuàng)新。2009年，樓市逆轉(zhuǎn)直上。精裝修房為市場客戶廣泛接受，精裝修物業(yè)主要集中為小戶型和豪宅，呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。常州精裝房市場發(fā)展過程2013第四階段：市場冷淡期第三階段：市場嬗變期第二階段：市場突破期第一階段：市場啟蒙期精裝修公寓、豪宅項目銷售一般公寓、住宅市中心精裝修豪宅項目：巨凝金水岸、金地天際、泰和之春；湖塘精裝修：綠地白金漢宮、紫金城；精裝公寓：吾悅國際廣場、凱納華僑城。2011年，受政策影響，房地產(chǎn)市場趨于平緩，而精裝房也由于價格、質(zhì)量等多方面原因受到購房者的質(zhì)疑與抵觸，而不少開發(fā)商也因此改變了產(chǎn)品策略，改精裝為毛坯銷售。2007200820092010推售項目推售類型階段特點(diǎn)推售2一、常州精裝房整體市場概況一、常州精裝房整體市場概況3隨著人們生活節(jié)奏的加快，精裝房被越來越多的購房者們接受，精裝修是簡裝修不斷改進(jìn)過程中的產(chǎn)品，裝修對頂面、地面、衛(wèi)浴、廚房和家具等都有一定的標(biāo)準(zhǔn)，能夠為業(yè)主省去大量的時間與精力，同時也避免了二次裝修的浪費(fèi)，環(huán)保節(jié)能，統(tǒng)一裝修避免了日后沒完沒了的分散裝修噪音煩惱。但由于種種原因，目前市場上精裝修住宅的質(zhì)量卻并不都盡人意，精裝修房交付以后業(yè)主維權(quán)的事例也不少。存在質(zhì)量隱患、缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、難以滿足業(yè)主個性化需求、“增加成本”等諸多問題。而且說到價格，這是消費(fèi)者最敏感的部分，不少精裝房的價格比毛坯高了不少，不少樓盤的精裝標(biāo)準(zhǔn)對外報價在2000元/㎡左右，一方面是開發(fā)商批量買入材料價格優(yōu)惠，這也是開發(fā)商增加較多的利潤點(diǎn)，另一方面也不排除有些精裝房報價過高。常州市場精裝房現(xiàn)狀：隨著人們生活節(jié)奏的加快，精裝房被越來越多的購房4精裝房特質(zhì)分析：1、項目所在的區(qū)域均位于中心地段，包括城市中心以及板塊中心區(qū)位，具備了較強(qiáng)的項目輻射能力和成熟的城市配套；項目自身的影響力和表現(xiàn)力較為高調(diào)，能夠支撐項目高起點(diǎn)和高定位，項目多以高檔次為主；2、精裝修提升項目檔次、凸顯項目鮮明形象的重要手段，此類項目較易成為區(qū)域性乃至全市的品質(zhì)標(biāo)桿、價格風(fēng)向標(biāo)；精裝修產(chǎn)品較區(qū)域普通產(chǎn)品的價值提升較大，產(chǎn)生“1+1>2”的價格效應(yīng)。小結(jié)：精裝修策略是項目提升檔次，跳出區(qū)域市場的重要手段，較易成為豪宅產(chǎn)品，將項目價值最大化。但是此類產(chǎn)品對于項目的區(qū)位、配套等外部因素要求較高，同時項目自身的定位也要得到相對應(yīng)的升級。精裝房特質(zhì)分析：1、項目所在的區(qū)域均位于中心地段，包括城市中5精裝房產(chǎn)品分析：1、目前市面上的精裝修產(chǎn)品正趨向于品質(zhì)化、標(biāo)準(zhǔn)化、高端化方向發(fā)展，如新城地產(chǎn)的“三代精裝修標(biāo)準(zhǔn)”的演進(jìn)，巨凝金水岸的世界級品牌的裝修品質(zhì)等，而對于品質(zhì)較為一般的精裝修產(chǎn)品市場上占比較小，接受程度也較為一般，如青楓國際的低品質(zhì)裝修標(biāo)準(zhǔn)市場反應(yīng)較為平淡；2、項目產(chǎn)品的大平層豪宅成為市場的另一發(fā)展趨向，舒適性、享受性、奢華性等迎合市場需求的戶型面積是此類項目的主要方向；小結(jié)：除了項目特質(zhì)的滿足之外，精裝修產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)同樣需要做到極致，無論是從裝修的標(biāo)準(zhǔn)、建材品牌的選擇、各種科技系統(tǒng)的運(yùn)用、人性化設(shè)計的體現(xiàn)以及適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品等方面，均需要重新的塑造。精裝房產(chǎn)品分析：1、目前市面上的精裝修產(chǎn)品正趨向于品質(zhì)化、標(biāo)6精裝房需求分析：1、項目客戶主要為全市具備較強(qiáng)投資能力的中高端客戶，關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、價值潛力以及圈層效應(yīng)的概念，注重項目整體形象和品牌影響，客戶的關(guān)注因素也最終體現(xiàn)在項目銷售情況上，新城旗下的精裝修產(chǎn)品線明顯受到熱捧，而品牌價值較低，宣傳形象不強(qiáng)的青楓國際銷售遇阻；2、精裝修產(chǎn)品同樣需要在價格和價值取得平衡點(diǎn)，來適應(yīng)目標(biāo)客群的需求，過分脫離市場價格的產(chǎn)品也可能遇到銷售的瓶頸，如巨凝金水岸與創(chuàng)業(yè)紫金城，以大面積平層豪宅、高定價策略面市，導(dǎo)致銷售出現(xiàn)問題。小結(jié)：精裝修產(chǎn)品主要面向具有改善性、投資性的中高端客戶，需要緊跟目標(biāo)客群的需求，注重項目整體形象的打造，品牌影響力的提升，以及產(chǎn)品的適用性，迎合市場的主力需求。精裝房需求分析：1、項目客戶主要為全市具備較強(qiáng)投資能力的中高7二、常州市場精裝房案例產(chǎn)品分析二、常州市場精裝房案例產(chǎn)品分析8基本信息綠地白金漢宮地址聚湖路武宜路路口開發(fā)商常州綠地云峰置業(yè)有限公司建筑面積36萬方容積率2.5裝修情況一期精裝產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)1700戶戶型面積88-220㎡在售均價一期價格9000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡基本信息綠地白金漢宮地址聚湖路武宜路路口開發(fā)商常州綠地云峰置9基本信息巨凝金水岸地址天寧吊橋路1號（大成紡織廠原址）開發(fā)商常州巨凝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積33萬方容積率3.0裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)500戶戶型面積280—500㎡在售均價22000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)10000-12000元/㎡基本信息巨凝金水岸地址天寧吊橋路1號（大成紡織廠原址）開發(fā)商10基本信息恒大翡翠華庭地址天寧吊橋路1號（大成紡織廠原址）開發(fā)商常州武進(jìn)區(qū)長虹路與星火路交匯處西北角建筑面積33萬方容積率3.0裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)500戶戶型面積280—500㎡在售均價7900元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/㎡基本信息恒大翡翠華庭地址天寧吊橋路1號（大成紡織廠原址）開發(fā)11基本信息朗詩競園地址勞動中路以北，麗華北路以東，老運(yùn)河以南開發(fā)商常州桑麻置業(yè)有限公司建筑面積169945㎡容積率3.88裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)住宅70年，商業(yè)40年戶數(shù)1330戶戶型面積85-165㎡在售均價4#樓11600元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡基本信息朗詩競園地址勞動中路以北，麗華北路以東，老運(yùn)河以南開12基本信息景瑞望府地址龍錦路永寧路交匯處東北角開發(fā)商常州景尚置業(yè)有限公司建筑面積220000㎡容積率2.4裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)1500戶戶型面積80-187㎡在售均價14#樓8800元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)3500元/㎡基本信息景瑞望府地址龍錦路永寧路交匯處東北角開發(fā)商常州景尚置13基本信息泰和之春地址天寧中吳大道960號開發(fā)商常州泰和置業(yè)發(fā)展有限公司建筑面積574600㎡容積率2.39裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)1450戶戶型面積113-423㎡在售均價12800元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡基本信息泰和之春地址天寧中吳大道960號開發(fā)商常州泰和置業(yè)發(fā)14基本信息金地天際地址南湖路8號（飛龍體育公園西側(cè)）開發(fā)商金地上海常州公司建筑面積396299㎡容積率2.3裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)2314戶戶型面積105-280㎡在售均價10500元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)3000/㎡基本信息金地天際地址南湖路8號（飛龍體育公園西側(cè)）開發(fā)商金地15基本信息朗詩新北綠郡地址河海路和衡山中路交匯處開發(fā)商常州郎潤置業(yè)有限公司建筑面積203136㎡容積率3裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)1154戶戶型面積86-160㎡在售均價11500元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡基本信息朗詩新北綠郡地址河海路和衡山中路交匯處開發(fā)商常州郎潤16基本信息雅居樂星河灣地址新北區(qū)泰山路106號開發(fā)商雅居樂地產(chǎn)&星河地產(chǎn)建筑面積719941㎡容積率2.4裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)2448戶戶型面積166-427㎡在售均價待定精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡基本信息雅居樂星河灣地址新北區(qū)泰山路106號開發(fā)商雅居樂地產(chǎn)17基本信息吾悅國際廣場2#1#6#4#3#5#商住辦商住辦寫字樓懷德路京杭大運(yùn)河延陵路早科坊地址延陵路和懷德路交匯處開發(fā)商新城萬博置業(yè)

建筑面積30萬方容積率7裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)40、70年戶數(shù)810戶戶型面積55-150㎡在售均價公寓11000元/㎡寫字樓14000元/㎡基本信息吾悅國際廣場2#1#6#4#3#5#商住辦商住辦寫字18樣板間展示吾悅國際廣場空調(diào)日立分戶中央空調(diào)智能化系統(tǒng)韓國進(jìn)口三星彩色液晶可視對講系統(tǒng)等八大智能系統(tǒng)中央新風(fēng)系統(tǒng)霍尼韋爾或同等隔音降噪系統(tǒng)高效保溫隔熱外墻體系地暖——節(jié)能保溫局部采用斷橋隔熱三層中空玻璃中央熱水美國A.O.史密斯或同等外遮陽系統(tǒng)金屬卷簾窗為客戶提供硬裝配置精裝標(biāo)準(zhǔn)3500元/㎡樣板間展示吾悅國際廣場空調(diào)日立分戶中央空調(diào)智能化系統(tǒng)韓國進(jìn)口19京城豪苑開發(fā)商正方置業(yè)地址鐘樓原常州市政府地塊裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)234戶戶型面積59-79㎡單價13000-16000元/㎡基本信息小公寓回遷部分住宅部分商住部分京城豪苑開發(fā)商正方置業(yè)地址鐘樓原常州市政府地塊裝修情況精裝修20京城豪苑建材上選用石材料、鋁板和涂料的配搭；每戶配有中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、國際品牌的潔具。裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平米京城豪苑建材上選用石材料、鋁板和涂料的配搭；裝修標(biāo)準(zhǔn)300021開發(fā)商新城地產(chǎn)地址鐘樓區(qū)通江南路88號裝修情況精裝總戶數(shù)730產(chǎn)權(quán)70戶型面積40-80（公寓）均價16000-20000一期二期15號會所國際公寓新城首府開發(fā)商新城地產(chǎn)地址鐘樓區(qū)通江南路88號裝修情況精裝總戶數(shù)7322整體采用國際一線品牌裝修，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為4000元/㎡。新城首府整體采用國際一線品牌裝修，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為4000元/㎡。新城首23萊蒙城地址延政中路（區(qū)政府斜對面）累計均價7200元/平方米戶型面積35-55㎡（公寓）產(chǎn)權(quán)年限70年總套數(shù)526套物業(yè)公司萊蒙物業(yè)（1.03元/月/平米）中央小公寓（精裝），共計522套，戶型面積42、48、50、62㎡，主力戶型48㎡

位置精裝材料/品牌墻面頂面乳膠漆地面環(huán)保復(fù)合地板潔具龍頭TOTO、樂家、漢斯格雅、科勒、箭牌等同檔品牌浴霸奧普、名族、光芒同檔次品牌廚房地面乳膠漆+墻磚油煙機(jī)燃?xì)庠罘教?、老板、帥康、海爾同檔次品牌水槽、龍頭希恩、歐琳、依迪郎或同檔次品牌燈具筒燈、射燈、吸頂燈、日光燈管三雄、雷士、華藝、歐普等同檔次開關(guān)插座面板奇盛、西蒙、TCL或同等品牌電梯公共日立（3梯20戶）裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米萊蒙城地址延政中路累計均價7200元/平方米戶型面積35-24凱納華僑城地址西新橋與通江中路交匯處戶型面積30-81㎡（酒店式公寓）物業(yè)分布由56層主樓、13層的裙樓以及3層的輔樓組成。裙樓與主樓1~5層為酒店，主樓6層以上為酒店式公寓總戶數(shù)383戶產(chǎn)權(quán)70年均價16000元/㎡物業(yè)公司常州江南中鑫物業(yè)凱納華僑城地址西新橋與通江中路交匯處戶型面積30-81㎡（25凱納華僑城樣板間展示裝修用材多樂士或同等檔次品牌地面/地板高級實(shí)木復(fù)合地板衛(wèi)具TOTO、“科勒”衛(wèi)生潔具（自選）空調(diào)美國特靈中央空調(diào)電梯品牌日本三菱玻璃用材雙層中空防暴玻璃智能化地暖、一卡通、24小時熱水系統(tǒng)裝修標(biāo)準(zhǔn)1800元/平米凱納華僑城樣板間展示裝修用材多樂士或同等檔次品牌地面/地板26總結(jié)：1、常州市場上，精裝房的標(biāo)準(zhǔn)一般在2000—4000元/㎡之間。2、常州精裝修市場以硬裝為主，注重關(guān)鍵部位如衛(wèi)浴潔具的裝修，選用了客戶廣泛知曉的一線品牌，裝修風(fēng)格平穩(wěn)而不失豪華，簡單而不缺內(nèi)涵。3、精裝修產(chǎn)品設(shè)計偏重于“高端”、“奢華”、“高科技”等理念的渲染，卻忽略了住宅的根本是“家”之依附，清淡寫意的清新風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)隨意和平淡，著重打造溫馨和睦的家庭意境。現(xiàn)實(shí)操作中往往被忽略，常州市場暫無此類項目。總結(jié)：1、常州市場上，精裝房的標(biāo)準(zhǔn)一般在2000—4000元27三、常州市場精裝房案例銷售分析三、常州市場精裝房案例銷售分析28常州市場精裝房去化：常州市場精裝房去化：291、客戶房屋總價高，容易引起客戶對價格的反彈；產(chǎn)品過于單一，難以滿足客戶個性化需求。2、開發(fā)商投入成本大，資金回籠慢；去化周期長，容易引起糾紛。精裝產(chǎn)品銷售一般的因素：1、客戶精裝產(chǎn)品銷售一般的因素：30金地天際：作為新北區(qū)飛龍板塊的首個精裝豪宅，金地天際2011年11月27日該項目首次開盤，共推出524套精裝高層，分別是2號地塊的一期天際雅居220套，3號地塊的天際苑304套，開盤均價在1.3萬-1.9萬元/㎡，面積在105㎡-280㎡。

2011年12月15日卻傳出開盤大半個月成交備案為零的消息，同時該項目開盤即封盤的消息也隨后釋放，而其后的備案顯示，開盤9個月后總共售出15套房源。金地天際：作為新北區(qū)飛龍板塊的首個精裝豪宅，金31巨凝金水岸：同樣作為常州豪宅標(biāo)桿的巨凝金水岸，精裝標(biāo)準(zhǔn)上萬，立志打造常州最豪宅典范，其精裝標(biāo)準(zhǔn)也受到很多客戶的認(rèn)可，但是由于價格問題也一直銷售不好，為改變現(xiàn)狀也轉(zhuǎn)變了產(chǎn)品線，現(xiàn)改為毛坯房。巨凝金水岸：同樣作為常州豪宅標(biāo)桿的巨凝金水岸32綠地白金漢宮：

2012年至2013年，綠地白金漢宮二期的產(chǎn)品一直是常州銷售榜上的?？?，屢屢出現(xiàn)售罄的驕人業(yè)績，但是其一期精裝產(chǎn)品卻一直滯留待售，2013年8月29日一期精裝產(chǎn)品交付以后，由于其精裝效果未能達(dá)到業(yè)主的滿意度，更是一度鬧得滿城皆知，至今仍未停歇，現(xiàn)更影響到了二期毛坯產(chǎn)品的銷售。綠地白金漢宮：2012年至2013年，綠地白金33紫金城：與白金漢宮同處武宜路的紫金城則是由創(chuàng)業(yè)打造的常州頂級豪宅項目，然后并不被大家看好，產(chǎn)品線也面臨改善?？偨Y(jié)：武進(jìn)做的兩個精裝樓盤，都是不大成功的案例，綠地交付出現(xiàn)的眾多問題就說明了許多，綠地在二期推盤中，做出來性價比高的剛需房源，一度出現(xiàn)“日光盤”，對于紫金城而言，產(chǎn)品線定位過高，精裝產(chǎn)品也出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。紫金城：與白金漢宮同處武宜路的紫金城則是由創(chuàng)34總結(jié)：

1、常州市場對精裝房的接受度還比較低，精裝房產(chǎn)品運(yùn)行還不是很成熟。2、常州市場出現(xiàn)的精裝房不少案例都讓常州市民對精裝房產(chǎn)生了一定的抗性?？偨Y(jié)：1、常州市場對精裝房的接受度還比較低，精35四、區(qū)域市場精裝房案例分析四、區(qū)域市場精裝房案例分析36基本信息星河瀾月灣地址武進(jìn)武進(jìn)區(qū)西太湖攬月灣廣場西臨湖20米處開發(fā)商常州星河協(xié)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積389790㎡容積率2.3裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)40年戶數(shù)729戶戶型面積40-117㎡在售均價13000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)5000基本信息星河瀾月灣地址武進(jìn)武進(jìn)區(qū)西太湖攬月灣廣場西臨湖20米37星河瀾月灣智能化居住管理體系：通過中控主機(jī)實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)信息的采集、輸入輸出、集中控制、遠(yuǎn)程控制、聯(lián)動控制等功能，從燈光、家電、廚衛(wèi)、能源、安防等方面統(tǒng)一智能管理。裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米星河瀾月灣智能化居住管理體系：通過中控主機(jī)實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)信息的采集38星河瀾月灣星河瀾月灣在售3#精裝公寓31層，一層28戶，共729套房源，40年產(chǎn)權(quán)，其中117㎡戶型30套，80㎡左右戶型30套，40㎡左右戶型612套，均價14000元/平。

瀾月灣采用精裝產(chǎn)品主要原因有：1、產(chǎn)品類型是公寓，主要用于投資；2、產(chǎn)品戶型以40㎡左右小戶型為主，總價較低。

翡麗藍(lán)灣與瀾月灣對比：1、翡麗藍(lán)灣有大部分客戶購買意向用于自住、休閑度假，包括裝修在內(nèi)，客戶的自主性比較強(qiáng)；2、翡麗藍(lán)灣項目戶型面積較大，如裝修的話總價太高容易引起客戶對價格的抗性。星河瀾月灣星河瀾月灣在售3#精裝公寓31層，39五、項目本體經(jīng)濟(jì)分析五、項目本體經(jīng)濟(jì)分析40項目毛坯售價預(yù)判：通過對項目的本體分析發(fā)現(xiàn)，明年項目上市體量約為3.7萬㎡，而目前項目的在售均價為7200-7300元/㎡（毛坯），由上圖可見，常州一年來的價格波動甚微，故我們認(rèn)為明年產(chǎn)品的售價在7500元/㎡（毛坯）左右項目毛坯售價預(yù)判：通過對項目的本體分析發(fā)現(xiàn)，明年項目上市體量41項目精裝售價預(yù)判：通過對市場精裝項目的梳理發(fā)現(xiàn)，目前常州住宅市場的精裝標(biāo)準(zhǔn)在2000-4000元/㎡左右，故考慮綜合成本因素，我們認(rèn)為項目的精裝標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在3000元/㎡左右，則項目未來精裝修售價應(yīng)在11000元/㎡左右，此價格已明顯高于區(qū)域同類產(chǎn)品的銷售均價項目精裝售價預(yù)判：通過對市場精裝項目的梳理發(fā)現(xiàn)，目前常州住宅42項目毛坯銷售周期預(yù)判：通過對項目的本體分析發(fā)現(xiàn)，明年項目上市體量約為3.7萬㎡，而項目2013年推出體量約為5萬㎡，截止目前為止去化率約為64%，則項目年均毛坯去化體量約為3.5萬㎡

通過對區(qū)域內(nèi)類似毛坯項目的去化體量分析發(fā)現(xiàn)，其年均去化量約為3-4萬㎡

故我們認(rèn)為，若未來采取毛坯銷售，則本項目的去化周期約為1.5年項目精裝銷售周期預(yù)判：通過對市場精裝項目的分析發(fā)現(xiàn)，市場高端精裝項目去化異常慘淡，其年均去化體量約為1萬㎡，則項目未來的去化周期約為3.5年項目毛坯銷售周期預(yù)判：通過對項目的本體分析發(fā)43項目銷售測算：毛坯總銷約為7500*37000≈2.78億元

年均銷售額約為1.85億元精裝總銷約為11000*37000≈4.07億元

年均銷售額約為1.16億元小結(jié)：精裝銷售雖然可以增加銷售總額，但前期投入成本過大、持續(xù)時間很長，且每年的銷售回款明顯不如毛坯，對于開發(fā)商未來的資金運(yùn)作能力考驗很大由于精裝產(chǎn)品的銷售周期過長，后期雖有一定的溢價空間，但由于常州市場容量有限且價格上升空間很小，故未來的溢價空間有限

由于精裝產(chǎn)品的銷售周期過長，項目未來受政策的影響程度很大，而目前市場政策日趨嚴(yán)厲，故未來產(chǎn)品銷售價格的波動可能很大項目銷售測算：毛坯總銷約為7500*37000≈2.78億元44綜合結(jié)論：1、精裝產(chǎn)品銷售周期長，且前期投入較大，未來將極大的增加開發(fā)商的資金壓力。2、由于不少精裝房出現(xiàn)的各種問題，常州市民對精裝產(chǎn)品有一定的抗性，購房理念還是以毛坯為主。3、目前市場客戶追求裝修的個性化，而且把裝修成本加到房款后，總價太高，客戶對于價格敏感度極高，對高總價產(chǎn)品的抗性很大。4、由于精裝產(chǎn)品的銷售周期過長，后期雖有一定的溢價空間，但由于常州市場容量有限且價格上升空間很小，故未來的溢價空間有限。5、相較于競品瀾月灣，從產(chǎn)品屬性及客戶類型上對比，作為以休閑自住為主的大戶型住宅產(chǎn)品翡麗藍(lán)灣項目更適宜毛坯風(fēng)格。6、精裝產(chǎn)品銷售周期長，未來受政策的影響程度很大，而目前市場政策日趨嚴(yán)厲，故未來產(chǎn)品銷售價格的波動可能很大。綜合結(jié)論：1、精裝產(chǎn)品銷售周期長，且前期投入較大，未來將極大45

1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。

2、孤單一人的時間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代。

3、命運(yùn)給你一個比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少。口里不說多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!

5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽光自然就會蔓延開來。陽光那么好，何必自尋煩惱，過好每一個當(dāng)下，一萬個美麗的未來抵不過一個溫暖的現(xiàn)在。

6、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過一樣。

7、生命的美麗，永遠(yuǎn)展現(xiàn)在她的進(jìn)取之中;就像大樹的美麗，是展現(xiàn)在它負(fù)勢向上高聳入云的蓬勃生機(jī)中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風(fēng)擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。

8、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。

9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強(qiáng)。人生無完美，曲折亦風(fēng)景。別把失去看得過重，放棄是另一種擁有;不要經(jīng)常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風(fēng)景就在下一個拐彎處。

10、有些事想開了，你就會明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費(fèi)盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點(diǎn)。

12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負(fù)能量的抱怨。尋求安慰也無濟(jì)于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認(rèn)識到我們的所見所聞都是假象，認(rèn)識到此生都是虛幻，我們才能真正認(rèn)識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時時刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動人的生命奇跡。

15、懶惰不會讓你一下子跌倒，但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺上，當(dāng)有人愿意在臺下陪你度過無數(shù)個沒有未來的夜時，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。

19、積極的人在每一次憂患中都看到一個機(jī)會，而消極的人則在每個機(jī)會中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。

20、每一個成就和長進(jìn)，都蘊(yùn)含著曾經(jīng)受過的寂寞、灑過的汗水、流過的眼淚。許多時候不是看到希望才去堅持，而是堅持了才能看到希望。

1、這世上，沒有誰活得比誰容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。

2、當(dāng)熱誠變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無處容身。缺乏熱誠的人也沒有明確的目標(biāo)。熱誠使想象的輪子轉(zhuǎn)動。一個人缺乏熱誠就象汽車沒有汽油。善于安排玩樂和工作，兩者保持熱誠，就是最快樂的人。熱誠使平凡的話題變得生動。

3、起點(diǎn)低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場馬拉松比賽，拼的不是起點(diǎn)，而是堅持的耐力和成長的速度。只要努力不止，進(jìn)步也會不止。

4、如果你不相信努力和時光，那么時光第一個就會辜負(fù)你。不要去否定你的過去，也不要用你的過去牽扯你的未來。不是因為有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。

5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動自己才能推動世界，只要推動自己就能推動世界。

6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。

7、每個人的心里，都藏著一個了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂觀，培養(yǎng)著豁達(dá)，堅持著善良，只要在路上，就沒有到達(dá)不了的遠(yuǎn)方！

8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會因為你的抱怨不滿而為你改變，你能做到的只有改變你自己！

9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來的。

10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會覺得解脫。但舌頭總會不由自主地往那個空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無視，留下的那個空缺永遠(yuǎn)都在，偶爾甚至?xí)惓炷睢＿m應(yīng)是需要時間的，但牙總是要拔，因為太痛，所以終歸還是要放手，隨它去。

11、這個世界其實(shí)很公平，你想要比別人強(qiáng)，你就必須去做別人不想做的事，你想要過更好的生活，你就必須去承受更多的困難，承受別人不能承受的壓力。

12、逆境給人寶貴的磨煉機(jī)會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強(qiáng)者。自古以來的偉人，大多是抱著不屈不撓的精神，從逆境中掙扎奮斗過來的。

13、不同的人生，有不同的幸福。去發(fā)現(xiàn)你所擁有幸運(yùn)，少抱怨上蒼的不公，把握屬于自己的幸福。你，我，我們大家都可以經(jīng)歷幸福的人生。

14、給自己一份堅強(qiáng)，擦干眼淚；給自己一份自信，不卑不亢；給自己一份灑脫，悠然前行。輕輕品，靜靜藏。為了看陽光，我來到這世上；為了與陽光同行，我笑對憂傷。

15、總不能流血就喊痛，怕黑就開燈，想念就聯(lián)系，疲憊就放空，被孤立就討好，脆弱就想家，不要被現(xiàn)在而蒙蔽雙眼，終究是要長大，最漆黑的那段路終要自己走完。

16、在路上，我們生命得到了肯定，一路上，我們有失敗也有成功，有淚水也有感動，有曲折也有坦途，有機(jī)遇也有夢想。一路走來，我們熟悉了陌生的世界，我們熟悉了陌生的面孔，遇人無數(shù)，匆匆又匆匆，有些成了我們忘不掉的背影，有些成了我們一生的風(fēng)景。我笑，便面如春花，定是能感動人的，任他是誰。

17、努力是一種生活態(tài)度，與年齡無關(guān)。所以，無論什么時候，千萬不可放縱自己，給自己找懶散和拖延的借口，對自己嚴(yán)格一點(diǎn)兒，時間長了，努力便成為一種心理習(xí)慣，一種生活方式！

18、自己想要的東西，要么奮力直追，要么干脆放棄。別總是逢人就喋喋不休的表決心或者哀怨不斷，做別人茶余飯后的笑點(diǎn)。

19、即使不能像依米花那樣畫上完美的感嘆號，但我們可以歌詠?zhàn)罡腥说脑娖?；即使不能阻擋暴風(fēng)雨的肆虐，但我們可以左右自己的心情；即使無法預(yù)料失敗的打擊，但我們可以把它當(dāng)作成功的一個個驛站。

20、能力配不上野心，是所有煩擾的根源。這個世界是公平的，你要想得到，就得學(xué)會付出和堅持。每個人都是通過自己的努力，去決定生活的樣子。1、只要有堅強(qiáng)的意志力，就自然而然地會有能耐、機(jī)靈和知識。

2、你們應(yīng)該培養(yǎng)對自己，對自己的力量的信心，百這種信心是靠克服障礙，培養(yǎng)意志和鍛煉意志而獲得的。

3、堅強(qiáng)的信念能贏得強(qiáng)者的心，并使他們變得更堅強(qiáng)。

4、天行健，君子以自強(qiáng)不息。

5、有百折不撓的信念的所支持的人的意志，比那些似乎是無敵的物質(zhì)力量有更強(qiáng)大的威力。

6、永遠(yuǎn)沒有人力可以擊退一個堅決強(qiáng)毅的希望。

7、意大利有一句諺語：對一個歌手的要求，首先是嗓子、嗓子和嗓子……我現(xiàn)在按照這一公式拙劣地摹仿為：對一個要成為不負(fù)于高爾基所聲稱的那種“人”的要求，首先是意志、意志和意志。

8、執(zhí)著追求并從中得到最大快樂的人，才是成功者。

9、三軍可奪帥也，匹夫不可奪志也。

10、發(fā)現(xiàn)者，尤其是一個初出茅廬的年輕發(fā)現(xiàn)者，需要勇氣才能無視他人的冷漠和懷疑，才能堅持自己發(fā)現(xiàn)的意志，并把研究繼續(xù)下去。

11、我的本質(zhì)不是我的意志的結(jié)果，相反，我的意志是我的本質(zhì)的結(jié)果，因為我先有存在，后有意志，存在可以沒有意志，但是沒有存在就沒有意志。

12、公共的利益，人類的福利，可以使可憎的工作變?yōu)榭少F，只有開明人士才能知道克服困難所需要的熱忱。

13、立志用功如種樹然，方其根芽，猶未有干；及其有干，尚未有枝；枝而后葉，葉而后花。

14、意志的出現(xiàn)不是對愿望的否定，而是把愿望合并和提升到一個更高的意識水平上。

15、無論是美女的歌聲，還是鬢狗的狂吠，無論是鱷魚的眼淚，還是惡狼的嚎叫，都不會使我動搖。

16、即使遇到了不幸的災(zāi)難，已經(jīng)開始了的事情決不放棄。

17、最可怕的敵人，就是沒有堅強(qiáng)的信念。

18、既然我已經(jīng)踏上這條道路，那么，任何東西都不應(yīng)妨礙我沿著這條路走下去。

19、意志若是屈從，不論程度如何，它都幫助了暴力。

20、有了堅定的意志，就等于給雙腳添了一對翅膀。

21、意志堅強(qiáng)，就會戰(zhàn)勝惡運(yùn)。

22、只有剛強(qiáng)的人，才有神圣的意志，凡是戰(zhàn)斗的人，才能取得勝利。

23、卓越的人的一大優(yōu)點(diǎn)是：在不利和艱難的遭遇里百折不撓。

24、疼痛的強(qiáng)度，同自然賦于人類的意志和剛度成正比。

25、能夠巋然不動，堅持正見，度過難關(guān)的人是不多的。

26、鋼是在烈火和急劇冷卻里鍛煉出來的，所以才能堅硬和什么也不怕。我們的一代也是這樣的在斗爭中和可怕的考驗中鍛煉出來的，學(xué)習(xí)了不在生活面前屈服。

27、只要持續(xù)地努力，不懈地奮斗，就沒有征服不了的東西。

28、立志不堅，終不濟(jì)事。

29、功崇惟志，業(yè)廣惟勤。

30、一個崇高的目標(biāo)，只要不渝地追求，就會居為壯舉；在它純潔的目光里，一切美德必將勝利。1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而46常州市精裝房產(chǎn)品調(diào)研報告南京高策2013.11常州市精裝房產(chǎn)品調(diào)研報告472007200820092010推售項目推售類型階段特點(diǎn)推售特點(diǎn)市場整體推案2個市場新增項目2個精裝修公寓、豪宅項目大量上市住宅、公寓酒店式公寓、投資公寓商務(wù)公寓、豪宅華亭苑，精裝住宅。租售結(jié)合，銷售不暢。客群為新北區(qū)高端技術(shù)移民和外籍人士，當(dāng)?shù)乜蛻艚邮芏认喈?dāng)?shù)汀ＨR蒙雙子星座，精裝公寓。市中心地段，升值前景好，深受投資客青睞，銷售良好，客戶以常武地區(qū)富人為主；凱納商務(wù)廣場，精裝酒店式公寓。銷售慘淡，產(chǎn)品市場接受度低，客戶主要為公司、實(shí)力型外企。御水華庭克拉公寓，精裝產(chǎn)權(quán)式公寓。因“三萬首付，返租回購（每年5%），精裝全配”的超低門檻，08年10月面市銷售較好，客戶以中低收入者為主。市中心精裝修豪宅項目：萬博國際廣場、京城豪苑，西新橋精裝豪宅：新城首府、凱納華僑城；湖塘精裝修豪宅：新城公館精裝公寓：萬澤國際公寓、萊蒙城公寓。2007年以前，精裝修商品房在常州剛剛面市，靠高性價比取勝市場。2008年，整體市場不景氣，精裝物業(yè)滯銷不可避免。但產(chǎn)品包裝、營銷手法有所創(chuàng)新。2009年，樓市逆轉(zhuǎn)直上。精裝修房為市場客戶廣泛接受，精裝修物業(yè)主要集中為小戶型和豪宅，呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。常州精裝房市場發(fā)展過程2013第四階段：市場冷淡期第三階段：市場嬗變期第二階段：市場突破期第一階段：市場啟蒙期精裝修公寓、豪宅項目銷售一般公寓、住宅市中心精裝修豪宅項目：巨凝金水岸、金地天際、泰和之春；湖塘精裝修：綠地白金漢宮、紫金城；精裝公寓：吾悅國際廣場、凱納華僑城。2011年，受政策影響，房地產(chǎn)市場趨于平緩，而精裝房也由于價格、質(zhì)量等多方面原因受到購房者的質(zhì)疑與抵觸，而不少開發(fā)商也因此改變了產(chǎn)品策略，改精裝為毛坯銷售。2007200820092010推售項目推售類型階段特點(diǎn)推售48一、常州精裝房整體市場概況一、常州精裝房整體市場概況49隨著人們生活節(jié)奏的加快，精裝房被越來越多的購房者們接受，精裝修是簡裝修不斷改進(jìn)過程中的產(chǎn)品，裝修對頂面、地面、衛(wèi)浴、廚房和家具等都有一定的標(biāo)準(zhǔn)，能夠為業(yè)主省去大量的時間與精力，同時也避免了二次裝修的浪費(fèi)，環(huán)保節(jié)能，統(tǒng)一裝修避免了日后沒完沒了的分散裝修噪音煩惱。但由于種種原因，目前市場上精裝修住宅的質(zhì)量卻并不都盡人意，精裝修房交付以后業(yè)主維權(quán)的事例也不少。存在質(zhì)量隱患、缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、難以滿足業(yè)主個性化需求、“增加成本”等諸多問題。而且說到價格，這是消費(fèi)者最敏感的部分，不少精裝房的價格比毛坯高了不少，不少樓盤的精裝標(biāo)準(zhǔn)對外報價在2000元/㎡左右，一方面是開發(fā)商批量買入材料價格優(yōu)惠，這也是開發(fā)商增加較多的利潤點(diǎn)，另一方面也不排除有些精裝房報價過高。常州市場精裝房現(xiàn)狀：隨著人們生活節(jié)奏的加快，精裝房被越來越多的購房50精裝房特質(zhì)分析：1、項目所在的區(qū)域均位于中心地段，包括城市中心以及板塊中心區(qū)位，具備了較強(qiáng)的項目輻射能力和成熟的城市配套；項目自身的影響力和表現(xiàn)力較為高調(diào)，能夠支撐項目高起點(diǎn)和高定位，項目多以高檔次為主；2、精裝修提升項目檔次、凸顯項目鮮明形象的重要手段，此類項目較易成為區(qū)域性乃至全市的品質(zhì)標(biāo)桿、價格風(fēng)向標(biāo)；精裝修產(chǎn)品較區(qū)域普通產(chǎn)品的價值提升較大，產(chǎn)生“1+1>2”的價格效應(yīng)。小結(jié)：精裝修策略是項目提升檔次，跳出區(qū)域市場的重要手段，較易成為豪宅產(chǎn)品，將項目價值最大化。但是此類產(chǎn)品對于項目的區(qū)位、配套等外部因素要求較高，同時項目自身的定位也要得到相對應(yīng)的升級。精裝房特質(zhì)分析：1、項目所在的區(qū)域均位于中心地段，包括城市中51精裝房產(chǎn)品分析：1、目前市面上的精裝修產(chǎn)品正趨向于品質(zhì)化、標(biāo)準(zhǔn)化、高端化方向發(fā)展，如新城地產(chǎn)的“三代精裝修標(biāo)準(zhǔn)”的演進(jìn)，巨凝金水岸的世界級品牌的裝修品質(zhì)等，而對于品質(zhì)較為一般的精裝修產(chǎn)品市場上占比較小，接受程度也較為一般，如青楓國際的低品質(zhì)裝修標(biāo)準(zhǔn)市場反應(yīng)較為平淡；2、項目產(chǎn)品的大平層豪宅成為市場的另一發(fā)展趨向，舒適性、享受性、奢華性等迎合市場需求的戶型面積是此類項目的主要方向；小結(jié)：除了項目特質(zhì)的滿足之外，精裝修產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)同樣需要做到極致，無論是從裝修的標(biāo)準(zhǔn)、建材品牌的選擇、各種科技系統(tǒng)的運(yùn)用、人性化設(shè)計的體現(xiàn)以及適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品等方面，均需要重新的塑造。精裝房產(chǎn)品分析：1、目前市面上的精裝修產(chǎn)品正趨向于品質(zhì)化、標(biāo)52精裝房需求分析：1、項目客戶主要為全市具備較強(qiáng)投資能力的中高端客戶，關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、價值潛力以及圈層效應(yīng)的概念，注重項目整體形象和品牌影響，客戶的關(guān)注因素也最終體現(xiàn)在項目銷售情況上，新城旗下的精裝修產(chǎn)品線明顯受到熱捧，而品牌價值較低，宣傳形象不強(qiáng)的青楓國際銷售遇阻；2、精裝修產(chǎn)品同樣需要在價格和價值取得平衡點(diǎn)，來適應(yīng)目標(biāo)客群的需求，過分脫離市場價格的產(chǎn)品也可能遇到銷售的瓶頸，如巨凝金水岸與創(chuàng)業(yè)紫金城，以大面積平層豪宅、高定價策略面市，導(dǎo)致銷售出現(xiàn)問題。小結(jié)：精裝修產(chǎn)品主要面向具有改善性、投資性的中高端客戶，需要緊跟目標(biāo)客群的需求，注重項目整體形象的打造，品牌影響力的提升，以及產(chǎn)品的適用性，迎合市場的主力需求。精裝房需求分析：1、項目客戶主要為全市具備較強(qiáng)投資能力的中高53二、常州市場精裝房案例產(chǎn)品分析二、常州市場精裝房案例產(chǎn)品分析54基本信息綠地白金漢宮地址聚湖路武宜路路口開發(fā)商常州綠地云峰置業(yè)有限公司建筑面積36萬方容積率2.5裝修情況一期精裝產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)1700戶戶型面積88-220㎡在售均價一期價格9000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡基本信息綠地白金漢宮地址聚湖路武宜路路口開發(fā)商常州綠地云峰置55基本信息巨凝金水岸地址天寧吊橋路1號（大成紡織廠原址）開發(fā)商常州巨凝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積33萬方容積率3.0裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)500戶戶型面積280—500㎡在售均價22000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)10000-12000元/㎡基本信息巨凝金水岸地址天寧吊橋路1號（大成紡織廠原址）開發(fā)商56基本信息恒大翡翠華庭地址天寧吊橋路1號（大成紡織廠原址）開發(fā)商常州武進(jìn)區(qū)長虹路與星火路交匯處西北角建筑面積33萬方容積率3.0裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)500戶戶型面積280—500㎡在售均價7900元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/㎡基本信息恒大翡翠華庭地址天寧吊橋路1號（大成紡織廠原址）開發(fā)57基本信息朗詩競園地址勞動中路以北，麗華北路以東，老運(yùn)河以南開發(fā)商常州桑麻置業(yè)有限公司建筑面積169945㎡容積率3.88裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)住宅70年，商業(yè)40年戶數(shù)1330戶戶型面積85-165㎡在售均價4#樓11600元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡基本信息朗詩競園地址勞動中路以北，麗華北路以東，老運(yùn)河以南開58基本信息景瑞望府地址龍錦路永寧路交匯處東北角開發(fā)商常州景尚置業(yè)有限公司建筑面積220000㎡容積率2.4裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)1500戶戶型面積80-187㎡在售均價14#樓8800元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)3500元/㎡基本信息景瑞望府地址龍錦路永寧路交匯處東北角開發(fā)商常州景尚置59基本信息泰和之春地址天寧中吳大道960號開發(fā)商常州泰和置業(yè)發(fā)展有限公司建筑面積574600㎡容積率2.39裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)1450戶戶型面積113-423㎡在售均價12800元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡基本信息泰和之春地址天寧中吳大道960號開發(fā)商常州泰和置業(yè)發(fā)60基本信息金地天際地址南湖路8號（飛龍體育公園西側(cè)）開發(fā)商金地上海常州公司建筑面積396299㎡容積率2.3裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)2314戶戶型面積105-280㎡在售均價10500元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)3000/㎡基本信息金地天際地址南湖路8號（飛龍體育公園西側(cè)）開發(fā)商金地61基本信息朗詩新北綠郡地址河海路和衡山中路交匯處開發(fā)商常州郎潤置業(yè)有限公司建筑面積203136㎡容積率3裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)1154戶戶型面積86-160㎡在售均價11500元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡基本信息朗詩新北綠郡地址河海路和衡山中路交匯處開發(fā)商常州郎潤62基本信息雅居樂星河灣地址新北區(qū)泰山路106號開發(fā)商雅居樂地產(chǎn)&星河地產(chǎn)建筑面積719941㎡容積率2.4裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)2448戶戶型面積166-427㎡在售均價待定精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡基本信息雅居樂星河灣地址新北區(qū)泰山路106號開發(fā)商雅居樂地產(chǎn)63基本信息吾悅國際廣場2#1#6#4#3#5#商住辦商住辦寫字樓懷德路京杭大運(yùn)河延陵路早科坊地址延陵路和懷德路交匯處開發(fā)商新城萬博置業(yè)

建筑面積30萬方容積率7裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)40、70年戶數(shù)810戶戶型面積55-150㎡在售均價公寓11000元/㎡寫字樓14000元/㎡基本信息吾悅國際廣場2#1#6#4#3#5#商住辦商住辦寫字64樣板間展示吾悅國際廣場空調(diào)日立分戶中央空調(diào)智能化系統(tǒng)韓國進(jìn)口三星彩色液晶可視對講系統(tǒng)等八大智能系統(tǒng)中央新風(fēng)系統(tǒng)霍尼韋爾或同等隔音降噪系統(tǒng)高效保溫隔熱外墻體系地暖——節(jié)能保溫局部采用斷橋隔熱三層中空玻璃中央熱水美國A.O.史密斯或同等外遮陽系統(tǒng)金屬卷簾窗為客戶提供硬裝配置精裝標(biāo)準(zhǔn)3500元/㎡樣板間展示吾悅國際廣場空調(diào)日立分戶中央空調(diào)智能化系統(tǒng)韓國進(jìn)口65京城豪苑開發(fā)商正方置業(yè)地址鐘樓原常州市政府地塊裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)234戶戶型面積59-79㎡單價13000-16000元/㎡基本信息小公寓回遷部分住宅部分商住部分京城豪苑開發(fā)商正方置業(yè)地址鐘樓原常州市政府地塊裝修情況精裝修66京城豪苑建材上選用石材料、鋁板和涂料的配搭；每戶配有中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、國際品牌的潔具。裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平米京城豪苑建材上選用石材料、鋁板和涂料的配搭；裝修標(biāo)準(zhǔn)300067開發(fā)商新城地產(chǎn)地址鐘樓區(qū)通江南路88號裝修情況精裝總戶數(shù)730產(chǎn)權(quán)70戶型面積40-80（公寓）均價16000-20000一期二期15號會所國際公寓新城首府開發(fā)商新城地產(chǎn)地址鐘樓區(qū)通江南路88號裝修情況精裝總戶數(shù)7368整體采用國際一線品牌裝修，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為4000元/㎡。新城首府整體采用國際一線品牌裝修，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為4000元/㎡。新城首69萊蒙城地址延政中路（區(qū)政府斜對面）累計均價7200元/平方米戶型面積35-55㎡（公寓）產(chǎn)權(quán)年限70年總套數(shù)526套物業(yè)公司萊蒙物業(yè)（1.03元/月/平米）中央小公寓（精裝），共計522套，戶型面積42、48、50、62㎡，主力戶型48㎡

位置精裝材料/品牌墻面頂面乳膠漆地面環(huán)保復(fù)合地板潔具龍頭TOTO、樂家、漢斯格雅、科勒、箭牌等同檔品牌浴霸奧普、名族、光芒同檔次品牌廚房地面乳膠漆+墻磚油煙機(jī)燃?xì)庠罘教?、老板、帥康、海爾同檔次品牌水槽、龍頭希恩、歐琳、依迪郎或同檔次品牌燈具筒燈、射燈、吸頂燈、日光燈管三雄、雷士、華藝、歐普等同檔次開關(guān)插座面板奇盛、西蒙、TCL或同等品牌電梯公共日立（3梯20戶）裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米萊蒙城地址延政中路累計均價7200元/平方米戶型面積35-70凱納華僑城地址西新橋與通江中路交匯處戶型面積30-81㎡（酒店式公寓）物業(yè)分布由56層主樓、13層的裙樓以及3層的輔樓組成。裙樓與主樓1~5層為酒店，主樓6層以上為酒店式公寓總戶數(shù)383戶產(chǎn)權(quán)70年均價16000元/㎡物業(yè)公司常州江南中鑫物業(yè)凱納華僑城地址西新橋與通江中路交匯處戶型面積30-81㎡（71凱納華僑城樣板間展示裝修用材多樂士或同等檔次品牌地面/地板高級實(shí)木復(fù)合地板衛(wèi)具TOTO、“科勒”衛(wèi)生潔具（自選）空調(diào)美國特靈中央空調(diào)電梯品牌日本三菱玻璃用材雙層中空防暴玻璃智能化地暖、一卡通、24小時熱水系統(tǒng)裝修標(biāo)準(zhǔn)1800元/平米凱納華僑城樣板間展示裝修用材多樂士或同等檔次品牌地面/地板72總結(jié)：1、常州市場上，精裝房的標(biāo)準(zhǔn)一般在2000—4000元/㎡之間。2、常州精裝修市場以硬裝為主，注重關(guān)鍵部位如衛(wèi)浴潔具的裝修，選用了客戶廣泛知曉的一線品牌，裝修風(fēng)格平穩(wěn)而不失豪華，簡單而不缺內(nèi)涵。3、精裝修產(chǎn)品設(shè)計偏重于“高端”、“奢華”、“高科技”等理念的渲染，卻忽略了住宅的根本是“家”之依附，清淡寫意的清新風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)隨意和平淡，著重打造溫馨和睦的家庭意境。現(xiàn)實(shí)操作中往往被忽略，常州市場暫無此類項目?？偨Y(jié)：1、常州市場上，精裝房的標(biāo)準(zhǔn)一般在2000—4000元73三、常州市場精裝房案例銷售分析三、常州市場精裝房案例銷售分析74常州市場精裝房去化：常州市場精裝房去化：751、客戶房屋總價高，容易引起客戶對價格的反彈；產(chǎn)品過于單一，難以滿足客戶個性化需求。2、開發(fā)商投入成本大，資金回籠慢；去化周期長，容易引起糾紛。精裝產(chǎn)品銷售一般的因素：1、客戶精裝產(chǎn)品銷售一般的因素：76金地天際：作為新北區(qū)飛龍板塊的首個精裝豪宅，金地天際2011年11月27日該項目首次開盤，共推出524套精裝高層，分別是2號地塊的一期天際雅居220套，3號地塊的天際苑304套，開盤均價在1.3萬-1.9萬元/㎡，面積在105㎡-280㎡。

2011年12月15日卻傳出開盤大半個月成交備案為零的消息，同時該項目開盤即封盤的消息也隨后釋放，而其后的備案顯示，開盤9個月后總共售出15套房源。金地天際：作為新北區(qū)飛龍板塊的首個精裝豪宅，金77巨凝金水岸：同樣作為常州豪宅標(biāo)桿的巨凝金水岸，精裝標(biāo)準(zhǔn)上萬，立志打造常州最豪宅典范，其精裝標(biāo)準(zhǔn)也受到很多客戶的認(rèn)可，但是由于價格問題也一直銷售不好，為改變現(xiàn)狀也轉(zhuǎn)變了產(chǎn)品線，現(xiàn)改為毛坯房。巨凝金水岸：同樣作為常州豪宅標(biāo)桿的巨凝金水岸78綠地白金漢宮：

2012年至2013年，綠地白金漢宮二期的產(chǎn)品一直是常州銷售榜上的常客，屢屢出現(xiàn)售罄的驕人業(yè)績，但是其一期精裝產(chǎn)品卻一直滯留待售，2013年8月29日一期精裝產(chǎn)品交付以后，由于其精裝效果未能達(dá)到業(yè)主的滿意度，更是一度鬧得滿城皆知，至今仍未停歇，現(xiàn)更影響到了二期毛坯產(chǎn)品的銷售。綠地白金漢宮：2012年至2013年，綠地白金79紫金城：與白金漢宮同處武宜路的紫金城則是由創(chuàng)業(yè)打造的常州頂級豪宅項目，然后并不被大家看好，產(chǎn)品線也面臨改善。總結(jié)：武進(jìn)做的兩個精裝樓盤，都是不大成功的案例，綠地交付出現(xiàn)的眾多問題就說明了許多，綠地在二期推盤中，做出來性價比高的剛需房源，一度出現(xiàn)“日光盤”，對于紫金城而言，產(chǎn)品線定位過高，精裝產(chǎn)品也出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。紫金城：與白金漢宮同處武宜路的紫金城則是由創(chuàng)80總結(jié)：

1、常州市場對精裝房的接受度還比較低，精裝房產(chǎn)品運(yùn)行還不是很成熟。2、常州市場出現(xiàn)的精裝房不少案例都讓常州市民對精裝房產(chǎn)生了一定的抗性。總結(jié)：1、常州市場對精裝房的接受度還比較低，精81四、區(qū)域市場精裝房案例分析四、區(qū)域市場精裝房案例分析82基本信息星河瀾月灣地址武進(jìn)武進(jìn)區(qū)西太湖攬月灣廣場西臨湖20米處開發(fā)商常州星河協(xié)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積389790㎡容積率2.3裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)40年戶數(shù)729戶戶型面積40-117㎡在售均價13000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)5000基本信息星河瀾月灣地址武進(jìn)武進(jìn)區(qū)西太湖攬月灣廣場西臨湖20米83星河瀾月灣智能化居住管理體系：通過中控主機(jī)實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)信息的采集、輸入輸出、集中控制、遠(yuǎn)程控制、聯(lián)動控制等功能，從燈光、家電、廚衛(wèi)、能源、安防等方面統(tǒng)一智能管理。裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米星河瀾月灣智能化居住管理體系：通過中控主機(jī)實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)信息的采集84星河瀾月灣星河瀾月灣在售3#精裝公寓31層，一層28戶，共729套房源，40年產(chǎn)權(quán)，其中117㎡戶型30套，80㎡左右戶型30套，40㎡左右戶型612套，均價14000元/平。

瀾月灣采用精裝產(chǎn)品主要原因有：1、產(chǎn)品類型是公寓，主要用于投資；2、產(chǎn)品戶型以40㎡左右小戶型為主，總價較低。

翡麗藍(lán)灣與瀾月灣對比：1、翡麗藍(lán)灣有大部分客戶購買意向用于自住、休閑度假，包括裝修在內(nèi)，客戶的自主性比較強(qiáng)；2、翡麗藍(lán)灣項目戶型面積較大，如裝修的話總價太高容易引起客戶對價格的抗性。星河瀾月灣星河瀾月灣在售3#精裝公寓31層，85五、項目本體經(jīng)濟(jì)分析五、項目本體經(jīng)濟(jì)分析86項目毛坯售價預(yù)判：通過對項目的本體分析發(fā)現(xiàn)，明年項目上市體量約為3.7萬㎡，而目前項目的在售均價為7200-7300元/㎡（毛坯），由上圖可見，常州一年來的價格波動甚微，故我們認(rèn)為明年產(chǎn)品的售價在7500元/㎡（毛坯）左右項目毛坯售價預(yù)判：通過對項目的本體分析發(fā)現(xiàn)，明年項目上市體量87項目精裝售價預(yù)判：通過對市場精裝項目的梳理發(fā)現(xiàn)，目前常州住宅市場的精裝標(biāo)準(zhǔn)在2000-4000元/㎡左右，故考慮綜合成本因素，我們認(rèn)為項目的精裝標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在3000元/㎡左右，則項目未來精裝修售價應(yīng)在11000元/㎡左右，此價格已明顯高于區(qū)域同類產(chǎn)品的銷售均價項目精裝售價預(yù)判：通過對市場精裝項目的梳理發(fā)現(xiàn)，目前常州住宅88項目毛坯銷售周期預(yù)判：通過對項目的本體分析發(fā)現(xiàn)，明年項目上市體量約為3.7萬㎡，而項目2013年推出體量約為5萬㎡，截止目前為止去化率約為64%，則項目年均毛坯去化體量約為3.5萬㎡

通過對區(qū)域內(nèi)類似毛坯項目的去化體量分析發(fā)現(xiàn)，其年均去化量約為3-4萬㎡

故我們認(rèn)為，若未來采取毛坯銷售，則本項目的去化周期約為1.5年項目精裝銷售周期預(yù)判：通過對市場精裝項目的分析發(fā)現(xiàn)，市場高端精裝項目去化異常慘淡，其年均去化體量約為1萬㎡，則項目未來的去化周期約為3.5年項目毛坯銷售周期預(yù)判：通過對項目的本體分析發(fā)89項目銷售測算：毛坯總銷約為7500*37000≈2.78億元

年均銷售額約為1.85億元精裝總銷約為11000*37000≈4.07億元

年均銷售額約為1.16億元小結(jié)：精裝銷售雖然可以增加銷售總額，但前期投入成本過大、持續(xù)時間很長，且每年的銷售回款明顯不如毛坯，對于開發(fā)商未來的資金運(yùn)作能力考驗很大由于精裝產(chǎn)品的銷售周期過長，后期雖有一定的溢價空間，但由于常州市場容量有限且價格上升空間很小，故未來的溢價空間有限

由于精裝產(chǎn)品的銷售周期過長，項目未來受政策的影響程度很大，而目前市場政策日趨嚴(yán)厲，故未來產(chǎn)品銷售價格的波動可能很大項目銷售測算：毛坯總銷約為7500*37000≈2.78億元90綜合結(jié)論：1、精裝產(chǎn)品銷售周期長，且前期投入較大，未來將極大的增加開發(fā)商的資金壓力。2、由于不少精裝房出現(xiàn)的各種問題，常州市民對精裝產(chǎn)品有一定的抗性，購房理念還是以毛坯為主。3、目前市場客戶追求裝修的個性化，而且把裝修成本加到房款后，總價太高，客戶對于價格敏感度極高，對高總價產(chǎn)品的抗性很大。4、由于精裝產(chǎn)品的銷售周期過長，后期雖有一定的溢價空間，但由于常州市場容量有限且價格上升空間很小，故未來的溢價空間有限。5、相較于競品瀾月灣，從產(chǎn)品屬性及客戶類型上對比，作為以休閑自住為主的大戶型住宅產(chǎn)品翡麗藍(lán)灣項目更適宜毛坯風(fēng)格。6、精裝產(chǎn)品銷售周期長，未來受政策的影響程度很大，而目前市場政策日趨嚴(yán)厲，故未來產(chǎn)品銷售價格的波動可能很大。綜合結(jié)論：1、精裝產(chǎn)品銷售周期長，且前期投入較大，未來將極大91

1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。

2、孤單一人的時間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代。

3、命運(yùn)給你一個比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!

5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽光自然就會蔓延開來。陽光那么好，何必自尋煩惱，過好每一個當(dāng)下，一萬個美麗的未來抵不過一個溫暖的現(xiàn)在。

6、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過一樣。

7、生命的美麗，永遠(yuǎn)展現(xiàn)在她的進(jìn)取之中;就像大樹的美麗，是展現(xiàn)在它負(fù)勢向上高聳入云的蓬勃生機(jī)中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風(fēng)擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。

8、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。

9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強(qiáng)。人生無完美，曲折亦風(fēng)景。別把失去看得過重，放棄是另一種擁有;不要經(jīng)常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風(fēng)景就在下一個拐彎處。

10、有些事想開了，你就會明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費(fèi)盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點(diǎn)。

12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負(fù)能量的抱怨。尋求安慰也無濟(jì)于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認(rèn)識到我們的所見所聞都是假象，認(rèn)識到此生都是虛幻，我們才能真正認(rèn)識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時時刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動人的生命奇跡。

15、懶惰不會讓你一下子跌倒，但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺上，當(dāng)有人愿意在臺下陪你度過無數(shù)個沒有未來的夜時，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。

19、積極的人在每一次憂患中都看到一個機(jī)會，而消極的人則在每個機(jī)會中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。

20、每一個成就和長進(jìn)，都蘊(yùn)含著曾經(jīng)受過的寂寞、灑過的汗水、流過的眼淚。許多時候不是看到希望才去堅持，而是堅持了才能看到希望。

1、這世上，沒有誰活得比誰容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。

2、當(dāng)熱誠變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無處容身。缺乏熱誠的人也沒有明確的目標(biāo)。熱誠使想象的輪子轉(zhuǎn)動。一個人缺乏熱誠就象汽車沒有汽油。善于安排玩樂和工作，兩者保持熱誠，就是最快樂的人。熱誠使平凡的話題變得生動。

3、起點(diǎn)低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場馬拉松比賽，拼的不是起點(diǎn)，而是堅持的耐力和成長的速度。只要努力不止