15套房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計

案例一：北京東方太陽城項目案例一：北京東方太陽城項目項目規(guī)模：總建筑面積80萬平方米，其中配套公建近5萬平方米。建筑類型：現(xiàn)代獨棟、水畔聯(lián)體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓等。項目亮點：七個風(fēng)格各異的小區(qū)，約16萬平方米人工湖和75萬平方米的景觀綠地。全社區(qū)無障礙設(shè)計，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應(yīng)用于社區(qū)各項安全保障與服務(wù)設(shè)施。太陽城一期太陽城二期太陽城三期東方太陽城項目一期歐式風(fēng)格，塑造田園式社區(qū)。東方太陽城項目一期建筑類型：聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種。戶型面積：單元面積從70至230平米不等。配套設(shè)施：與中日友好醫(yī)院合作的醫(yī)療服務(wù)中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等社區(qū)基礎(chǔ)配套已經(jīng)投入使用，設(shè)有乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部。

東方太陽城二期聯(lián)排獨棟四合院歐式風(fēng)格，創(chuàng)造和諧的生態(tài)社區(qū)。東方太陽城二期建筑類型：公寓、聯(lián)體別墅、獨棟別墅、四合院，公寓首層設(shè)私家花園。規(guī)劃特點：“萬畝森林，千坪庭院，獨棟別墅”的富春園獨棟別墅和四合院，有10萬株50年原生森林、75萬平米競技綠地。獨棟別墅設(shè)400—2400平米不等的超大私家花園，滿足領(lǐng)袖階層對私屬生活的珍視、對私密空間的原創(chuàng)動力。

東方太陽城三期歐式風(fēng)格，延續(xù)前兩期愜意、高尚的生活品質(zhì)。東方太陽城三期建筑類型：94棟板式公寓、24棟點式公寓，均為6層規(guī)劃特點：南北通透，6層北側(cè)相應(yīng)退臺，并提供超大露臺；每單元一梯兩戶；板式公寓包含一居~三居室；點式公寓均為四居室，沿社區(qū)湖布置樓座。東方太陽城暢暢銷戶型公寓戶型四室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)東方太陽城暢暢銷戶型排樓戶型東方太陽城暢暢銷戶型獨棟別墅戶型型東方太陽城暢暢銷戶型四合院戶型東方太陽城裝裝修標(biāo)準(zhǔn)東方太陽城項項目整體定位位為“退休后的釋釋意居所”，配套及裝修修強調(diào)對老年年人生活的便便捷性。（具體裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)詳見下頁頁）序號部位初裝修標(biāo)準(zhǔn)備注1樓、地面臥室、起居室、內(nèi)走道、陽臺現(xiàn)澆砼樓地面基層及墊層找平預(yù)留面層位置廚房、衛(wèi)生間做完防水層和保護層地面磚用戶自理2墻面臥室、起居室、走道等做至基底，刮水泥膩子面層乳膠漆用戶自理衛(wèi)生間做完防水,水泥沙漿搓麻面層瓷磚用戶自理廚房做完防潮，水泥沙漿搓麻面層瓷磚用戶自理3頂棚做至基底，刮水泥膩子面漆用戶自理4戶門防火、防盜、隔音高級戶門安裝到位5內(nèi)門預(yù)留門洞內(nèi)門框及門扇用戶自理6外窗及有關(guān)部件外窗（起居室落地門窗）鋁合金雙層玻璃保溫平開門窗帶紗窗（不帶沙門）

窗臺板水泥窗臺抹平

7衛(wèi)生間管道接至預(yù)留位置（并安裝截止閥門）所有衛(wèi)生潔具用戶自理8廚房燃氣管安裝至接灶具支管的轉(zhuǎn)心閥門（含閥門），上水管按設(shè)計位置預(yù)留甩口，完成全部下水管道9陽臺陽臺欄板內(nèi)面和樓面做法與房間內(nèi)部規(guī)定相同10空調(diào)機位預(yù)留空調(diào)室外機位置和空調(diào)孔11暖氣片集中供暖，暖氣片安裝到戶12照明燈、燈具及控制開關(guān)安裝普通燈具，開關(guān)按設(shè)計安裝到位裝飾燈具用戶自理13插座按設(shè)計全部安裝到位，包括面板衛(wèi)生間、廚房的插座安裝預(yù)留面層位置14電視、電話插座按設(shè)計全部安裝到位

15電腦網(wǎng)絡(luò)預(yù)留端口

16戶內(nèi)躍層樓梯樓梯到踏步基層面層及扶手用戶自理17安防及報警系統(tǒng)每戶內(nèi)主臥及主衛(wèi)設(shè)緊急求救按鈕各一個，移動按鈕一個，主機一臺玻璃破碎、紅外報警等探頭自理東方太陽城裝裝修創(chuàng)新1、采用液壓蝶式式無機房電梯梯，這樣不但節(jié)省省了建設(shè)專門門的電梯機房房的投資、減減低噪音，還降低低了電梯的運運行成本和后后期維護費用用。2、社區(qū)內(nèi)自建污污水處理站，實現(xiàn)全部生活活污水的凈化化處理后回收收利用。一方方面可防止降水不充分分而導(dǎo)致綠地地灌溉水源的的缺乏，另一一方面使退休休生活社區(qū)的的生態(tài)環(huán)境境更為環(huán)保，運做做高效。3、采用綠植凈化化環(huán)保型雨水水收集再利用用技術(shù)，整個退休生活活社區(qū)設(shè)計了了運行成本低低廉，回收效率率高的雨水回回收系統(tǒng)，將將雨水通過采采集，綠植、、過濾、凈化化，儲存于社社區(qū)湖面，用來來進行社區(qū)內(nèi)內(nèi)綠化灌溉。。4、對社區(qū)內(nèi)大面面積的湖水、、溪流等水系系的處理，采用生態(tài)水質(zhì)質(zhì)凈化系統(tǒng)。。經(jīng)過生物技技術(shù)處理后的湖湖水，可以減減少和預(yù)防出出現(xiàn)一般水系系中富營養(yǎng)化化的問題，同同時也可使社社區(qū)的水系處于于良好的生態(tài)態(tài)群落的循環(huán)環(huán)之下，保存存了社區(qū)良好好的自然面貌貌。5、水源熱泵中央央空調(diào)系統(tǒng)，為二期25萬建筑平米的的公建和居住住單元確定選選用水源熱泵泵集中供暖、制制冷提供了完完備的第一手手的技術(shù)和運運行資料。6、電磁門鎖、門門禁一卡通系系統(tǒng)將為居民的出出行及社區(qū)的的物業(yè)管理提提供了極大的的便利。7、緊急呼叫系統(tǒng)統(tǒng)連系布置于主臥室室和起居式的的固定呼叫按按鈕和可移動動呼叫按鈕保保持著每單單元元與與社社區(qū)區(qū)呼呼救救援援助助中中心心的的熱熱線線聯(lián)聯(lián)系系。。8、自備備深深井井供供水水系系統(tǒng)統(tǒng)；自自建建的的壓壓縮縮天天然然氣氣站站等等。東方方太太陽陽城城相相關(guān)關(guān)配配套套設(shè)設(shè)施施商業(yè)業(yè)街街高爾爾夫夫球球場場俱樂樂部部東方方太太陽陽城城客客群群年年齡齡及及職職業(yè)業(yè)專項項調(diào)調(diào)查查數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示，，目目前前北北京京東東方方太太陽陽城城的的主要要業(yè)業(yè)主主是是年年齡齡在在56歲以以上上的老老年年人人，，占現(xiàn)現(xiàn)居居住住人人口口比比例例的的80%，是是適適合合生生活活、、適適合合居居住住的的老老年年住住宅宅，，是是優(yōu)優(yōu)于于養(yǎng)養(yǎng)老老院院的的養(yǎng)養(yǎng)老老產(chǎn)產(chǎn)品品。。教育育程程度度較較高高的的職職業(yè)業(yè)明明顯顯成成為為購購房房的的主主體體，，專業(yè)業(yè)技技術(shù)術(shù)人人員員、、科科教教文文化化從從業(yè)業(yè)者者、、黨黨政政機機關(guān)關(guān)事事業(yè)業(yè)單單位位領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、、大大中中型型企企業(yè)業(yè)管管理理者者占總總居居住住人人口口的的58.34%，這這充充分分說說明明這這四四類類客客群群是是中中國國老老年年住住宅宅消消費費的的中中堅堅力力量量。。工人人、、服服務(wù)務(wù)人人員員和和普普通通工工作作的購購房房者者占占目目前前項項目目居居住住人人口口的的三三分分之之一一，，為為35.42%，普通通工工作作者者對對老老年年住住宅宅的的消消費費能能力力將將逐逐步步提提高高。。東方方太太陽陽城城項項目目點點評評規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計方方面面：：東方方太太陽陽城城項項目目，，以以創(chuàng)創(chuàng)新新的的規(guī)規(guī)劃劃理理念念、、豐豐富富的的產(chǎn)產(chǎn)品品線線，，完完備備的的配配套套設(shè)設(shè)施施以以及及新新技技術(shù)術(shù)的的應(yīng)應(yīng)用用，，取取得得了了較較好好的的市市場場口口碑碑。。市場場運運作作方方面面：：借鑒鑒國國外外老老年年住住宅宅的的先先進進經(jīng)經(jīng)驗驗提提出出““第第三三養(yǎng)養(yǎng)老老模模式式””，，即即家家庭庭養(yǎng)養(yǎng)老老與與社社會會養(yǎng)養(yǎng)老老相相結(jié)結(jié)合合，，其其運運作作思思路路：：老老年年家家庭庭買買房房的的方方式式按按揭揭或或付付清清房房款款，，一一經(jīng)經(jīng)交交付付即即可可入入住??；；開開發(fā)發(fā)商商從從次次年年起起，，逐逐年年向向業(yè)業(yè)主主回回購購部部分分產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，以以解解決決老老年年家家庭庭的的養(yǎng)養(yǎng)老老金金、、醫(yī)醫(yī)療療保保健健費費。。如如果果業(yè)業(yè)主主較較早早過過世世，，而而開開發(fā)發(fā)商商還還沒沒完完全全回回購購產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，子子女女可可繼繼承承住住宅宅的的部部分分產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)；；如如果果業(yè)業(yè)主主身身體體健健康康長長壽壽，，而而開開發(fā)發(fā)商商已已經(jīng)經(jīng)全全部部購購回回了了產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，開開發(fā)發(fā)商商承承諾諾無無限限期期免免費費居居住住下下去去。。案例例二二：：北北京京太太陽陽城城項項目目案例例二二：：北北京京太太陽陽城城項項目目項目目規(guī)規(guī)模模：：占地地42萬平平方方米米，，建建筑筑面面積積34萬平平方方米米。。建筑筑類類型型：：公寓寓、、別別墅墅、、住住宅宅、、公公益益建建筑筑和和下下沉沉式式文文化化廣廣場場。。項目目亮亮點點：：東方方建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格的的四四合合院院、、國國醫(yī)醫(yī)堂堂、、仿仿古古文文化化步步行行街街、、庭庭院院等等。。太陽陽城城項項目目規(guī)規(guī)劃劃圖圖太陽陽城城公公寓寓針對對老老人人特特點點設(shè)設(shè)計計歐式式風(fēng)風(fēng)格格太陽陽城城別別墅墅太陽陽城城有250到300平方方米米、、400到500平方方米米別別墅墅共共70余套套及及4座400到500平方方米米的的四四合合院院，以滿滿足足老老年年人人的的不不同同需需求求。。太陽陽城城公公寓寓、、別別墅墅特特點點宿舍舍式式公公寓寓，將將老老年年人人集集中中安安排排在在社社區(qū)區(qū)相相同同的的樓樓房房中中居居住住和和生生活活。。配配有有電電視視、、電電話話、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間、、沙沙發(fā)發(fā)、、衣衣柜柜等等各各種種設(shè)設(shè)施施，，并并提提供供水水、、電電、、暖暖、、醫(yī)醫(yī)療療監(jiān)監(jiān)護護等等各各種種物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)。。居家家式式公公寓寓或或住住宅宅式式公公寓寓，一一家家一一戶戶，，可可以以是是老老年年夫夫婦婦，，也也可可以以是是夫夫婦婦兩兩人人及及子子女女，，還還可可以以是是老老人人、、子子女女和和孫孫輩輩三三代代人人。。護理理式式公公寓寓，就就是是把把因因身身體體有有病病、、生生活活不不能能自自理理或或行行動動不不便便的的老老年年人人集集中中安安排排在在一一些些房房間間居居住住，，并并由由醫(yī)醫(yī)院院或或?qū)ｉT門雇雇傭傭的的護護理理人人員員進進行行護護理理。。太陽陽城城公公寓寓暢暢銷銷戶戶型型一居居室室太陽陽城城外外部部裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：鋼鋼筋筋混混凝凝土土全全現(xiàn)現(xiàn)澆澆剪剪力力墻墻，，部部分分磚磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)外墻墻：：涂涂料料電梯梯：：西西子子奧奧的的斯斯電電梯梯，，24小時運運行門窗：：戶戶門：：日上上防盜盜門；；供電：：40A智能磁磁卡表表供水：：插插卡式式智能能計量量系統(tǒng)統(tǒng)供氣：：天然然氣入入戶，，插卡卡式智智能表表采暖：：地板板集中中供暖暖通訊：：寬帶帶網(wǎng)接接口入入戶太陽城城公寓寓室內(nèi)內(nèi)裝修修A、客廳廳、門門廳、、餐廳廳：地磚：：600×600mm羅馬牌牌(或同等等檔次次)；餐廳頂頂面：：局局部吊吊頂；；客廳頂頂面：：燈燈池造造型頂頂；墻頂面面：涂涂料料立立邦美美得麗麗(或同等等檔次次)；剔腳板板：復(fù)復(fù)合合踢腳腳板克克諾諾森華華(或同等等檔次次)；太陽城城公寓寓裝修修B、主次次臥室室：地面：：復(fù)復(fù)合地地板克克諾諾森華華地板板(或同等等檔次次)；墻頂面面：涂涂料料立立邦美美得麗麗；(或同等等檔次次)；窗戶：：包包套(清、混混工藝藝)大理石石臺面面；剔腳板板：復(fù)復(fù)合合踢腳腳板克克諾諾森華華(或同等等檔次次)；門及門門套：：清清、混混工藝藝，實實木復(fù)復(fù)合門門；太陽城城公寓寓裝修修C、廚房房：地磚：：300×300mm羅馬牌牌(或同等等檔次次)；墻磚：：250×300mm羅馬牌牌(或同等等檔次次)；頂面：：鋁鋁扣板板吊頂頂；門及門門套：：清清、混混工藝藝，實實木復(fù)復(fù)合門門；吸油煙煙機：：中中式歐歐帝帝牌(或同等等檔次次)；灶臺：：歐歐帝牌牌(或同等等檔次次)；洗菜盆盆：歐歐帝帝牌(或同等等檔次次)；整體櫥櫥柜：：理理家(或同等等檔次次)；太陽城城公寓寓裝修修D(zhuǎn)、南北北陽臺臺：地磚：：300×300mm羅馬牌牌(或同等等檔次次)；墻面：：涂涂料立立邦邦美得得麗(或同等等檔次次)；太陽城城公寓寓裝修修E、主客客衛(wèi)生生間：：墻磚：：250×300（主、、客衛(wèi)衛(wèi)）羅羅馬馬牌(或同等等檔次次)；地磚：：300×300（主、、客衛(wèi)衛(wèi)）羅羅馬馬牌(或同等等檔次次)；頂面：：鋁鋁扣板板吊頂頂；浴霸：：2個（主主、客客衛(wèi)各各1個）；；浴缸：：限限主衛(wèi)衛(wèi)金金牌(或同等等檔次次)；座便：：2個（主主、客客衛(wèi)各各1個）金金牌(或同等等檔次次)；淋浴房房：限限客客衛(wèi)；；鏡前燈燈：主主客客衛(wèi)各各1個；梳妝鏡鏡：主主客客衛(wèi)各各1個；玻璃托托盤兩兩層：：限限主衛(wèi)衛(wèi)；浴巾架架：限限客客衛(wèi)；；手紙盒盒：主主、、客衛(wèi)衛(wèi)各1個；各種開開關(guān)面面板、、網(wǎng)話話插座座：TCL牌(或同等等檔次次)；其他小小五件件（例例如：：合頁頁、門門鎖））：負負責(zé)安安裝到到位。。太陽城城別墅墅裝修修別墅：：毛坯坯公寓：：精裝裝修，裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)如下下：涂料：：室內(nèi)裝裝修全全部采采用的的是純純天然然無任任何異異味及及有毒毒物質(zhì)質(zhì)的環(huán)環(huán)保涂涂料。。廚具、、潔具具：櫥柜全全部選選用中中高檔檔品牌牌、環(huán)環(huán)保型型材料料，廚廚房和和衛(wèi)生生間墻墻面為為高檔檔瓷磚磚，地地面為為高檔檔防滑滑地磚磚；地板：：德國原原產(chǎn)的的復(fù)合合木環(huán)環(huán)保型型地板板。房門：：入戶門門為““四防防”鋼質(zhì)裝裝飾門門，居居室內(nèi)內(nèi)其它它房門門均采采用木木質(zhì)裝裝飾門門。窗戶：彩色色塑鋼鋼窗、、中空空玻璃璃。太陽城城相關(guān)關(guān)配套套設(shè)施施道路樓道出出入口口樓道走走廊電梯老年活活動中中心社區(qū)花花園商業(yè)街街醫(yī)院太陽城城相關(guān)關(guān)配套套設(shè)施施處處無無微不不至的的設(shè)計計，迎迎合了了老人人理想想生活活的需需求，，塑造造了項項目的的核心心競爭爭力。。說明：：中小學(xué)學(xué)：北北師大大亞太太學(xué)院院幼兒園園：亞亞運村村雙語語幼兒兒園綜合商商場：：太陽陽城購購物中中心銀行：：建行行、農(nóng)農(nóng)行醫(yī)院：：太陽陽城老老年醫(yī)醫(yī)療中中心其他：：太陽陽城國國際假假日酒酒店、、溫泉泉健身身中心心、文文化藝藝術(shù)中中心、、家政政服務(wù)務(wù)中中心、、中國國郵政政儲蓄蓄太陽城城項目目點評評利用自自身完完善的的服務(wù)務(wù)設(shè)施施為老老年人人創(chuàng)造條條件、、提供供機會會。在老年設(shè)施施的經(jīng)營方方式上采取取與社會緊緊密聯(lián)系的的全方位開放放型社區(qū)管管理模式，使老年人人與社會有有更加廣泛的的接觸、溝溝通和交流流。定期組織和和舉辦諸如如交流座談、、講座會議議、展覽展展示、競技技比賽、征征文征畫、、文藝表演演、觀光旅旅游、考察察訪問等各種形式式的活動。。案例三：北北京燕都世世界名園項項目案例三：北北京燕都世世界名園項項目項目規(guī)模：：占地面積：：3000畝，總建筑筑面積：320萬平米。建筑類型：：一期住宅以以六層歐式式電梯板樓樓為主，兼兼少量板式式小高層，，主力面積積為60—136平米。項目亮點：：大開間、小小進深、南南北通透的的陽光“板板HOUSE”空間，270度豪華觀景景陽臺和大大飄窗的設(shè)設(shè)計，8萬平米的匯匯金大道商商業(yè)街。燕都世界名名園公寓項目建筑采采用南北朝朝向，故采采光較好，，較適宜于于老人居住住。燕都世界名名園公寓暢暢銷戶型燕都世界名名園公寓裝裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)：：外墻：窗臺以下為為天然蘑菇菇石貼面，，窗臺以上上墻面為高高級涂料，，屋頂為水水泥釉面瓦瓦坡屋內(nèi)墻：打白膩子，，四角見線線(衛(wèi)生間除外外)電梯：安迪斯門窗：戶門為三防防門（防盜盜、隔音、、保溫），，戶內(nèi)門預(yù)預(yù)留門口，，窗為白色色塑鋼雙層層玻璃中空空推拉窗帶紗紗窗廚房：管道接至預(yù)預(yù)留接口位位置衛(wèi)生間：地面做防水水和保護層層，頂棚刮刮防水膩子子，粗墻面面木抹子找找平，管道道接至預(yù)留留接口位置置供氣：市政天然氣氣入戶，IC卡智能計費費采暖：分戶壁掛爐爐采暖，地地?zé)岵膳柵_：封閉式陽臺臺，墻面水水泥砂漿抹抹光面，打打白膩子，，塑鋼帶紗紗門窗電梯：中美合資安安迪斯高速速無機房電電梯采暖熱水：：小區(qū)鍋爐房房集中供暖暖，地板采采暖方式（（見住宅使使用說明書書），24小時生活熱熱水供氣：市政天然氣氣入戶，IC卡智能計費費燃氣：預(yù)留燃氣管管路強電：用電容量一一居室4KW；二、三居居室6KW；動力和照照明分別設(shè)設(shè)置弱電：每戶兩個有有線電視出出線口，兩兩條電話線線，兩個電電話出線口口，一個寬寬帶接口，，戶門里有有入戶對講話話機一個個燕都世界界名園公公寓相關(guān)關(guān)配套設(shè)設(shè)施單元門道道社區(qū)河道道太陽能路路燈電梯應(yīng)急按鈕鈕房內(nèi)護欄欄防滑樓道道智能防盜盜門小區(qū)街道道燕都世界界名圓項項目點評評項目規(guī)模模宏大，，完善的醫(yī)醫(yī)療設(shè)施施、全程程教育等等配套。項目引活水入入園，將社區(qū)區(qū)演繹成成一個靜謐、幽幽雅的花園。。打造了建建筑面積積8萬平米的的匯金大大道商業(yè)業(yè)街，商業(yè)街街內(nèi)設(shè)有有大型購物物中心和和物流集集散地。。通過以上上等相關(guān)關(guān)老年公公寓案例例的分析析，我們們發(fā)現(xiàn)老老年公寓寓具有以以下普遍遍特點。。老年公寓寓特點老年公寓寓特點私密性：：老年人需需要一個個屬于自自己，不不被干擾擾的空間間。社會交往往：應(yīng)為老年年人提供供一個進進行社會會交往的的公共空空間。可選擇性性：應(yīng)為老年年人提供供多種可可選擇性性，并有有控制的的能力。。標(biāo)志系統(tǒng)統(tǒng)：它為記憶憶力減退退的老年年人提供供活動動上上的方便便。安全感和和安全性性：為活動能能力減退退的老年年人提供供活動的的安全性性，使他他們有安安全感。?？蛇_性和和易操作作：供老年人人活動的的空間應(yīng)應(yīng)有很好好的可達達性（即即無障礙礙）。常常用設(shè)施施（如門門、窗、、家電））應(yīng)易于于操作。。適度刺激激性和挑挑戰(zhàn)性：：一個有適適度挑戰(zhàn)戰(zhàn)性的環(huán)環(huán)境將促促進老年年人的經(jīng)經(jīng)?；顒觿印＿m度的聲聲光環(huán)境境：它將大大大方便視視力和聽聽力已經(jīng)經(jīng)減退的的老年人人的活動動。環(huán)境的熟熟悉性和和連續(xù)性性：環(huán)境的設(shè)設(shè)計應(yīng)有有一定的的地方傳傳統(tǒng)，并并成為往往日生活活的延續(xù)續(xù)，使老老年人不不感到陌陌生。尺度適宜宜的細部部：它可以使使老年人人處處感感到方便便和愉快快。根據(jù)老年年公寓的的特點，，我們提提出以下下整體規(guī)規(guī)劃設(shè)計計及配套套設(shè)施建建議。老年公寓寓規(guī)劃設(shè)設(shè)計及配配套建議議老年公寓寓產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計計園林景觀觀配套設(shè)施施室內(nèi)裝修修分析內(nèi)容容老年住宅宅整體規(guī)規(guī)劃設(shè)計計要求住宅區(qū)和和活動區(qū)區(qū)分離，，保證生生活空間間不受干干擾；建筑布局局應(yīng)確保保朝向、、采光、、通風(fēng)和和景觀等等為老年年人提供供優(yōu)質(zhì)的的生活空空間；居住區(qū)內(nèi)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)設(shè)置合理理，人車車分流，，來自主主干道的的噪音少少；設(shè)置坡道道聯(lián)系室室內(nèi)外空空間，方方便輪椅椅的使用用；處理好合合設(shè)或鄰鄰設(shè)的其其他設(shè)施施與住宅宅之間的的關(guān)系，，既提供供公共交交往空間間，利于于老人開開展體育育活動，，又方便便生活；；基本的生生活配套套齊備，，以保證證老人生生活需求求在社區(qū)區(qū)內(nèi)就可可得到滿滿足；設(shè)置有一一定規(guī)模模力量的的醫(yī)療保保健中心心，而且且與生活活區(qū)靠近近，并有有通暢的的道路系系統(tǒng)以應(yīng)應(yīng)付緊急急情況，，為老人人的身體體健康提提供有力力保障。。老年住宅宅公共交交往空間間在老年住住宅的設(shè)設(shè)計中，，應(yīng)盡可可能多地地為老年年人考慮慮相互之之間的交交流空間間，減少少孤獨感感和寂寞寞感。一一般在設(shè)設(shè)計中可可考慮結(jié)結(jié)合門廳廳、過廳廳、電梯梯廳等設(shè)設(shè)置各種種公共交交往空間間，如““談話角角”、““休憩角角”等，，適當(dāng)安安排桌椅椅，為老老人們提提供休息息和增加加互相交交流的公公共交往往空間。。在設(shè)計計專住型型時，可可考慮將將公共交交往空間間擴展到到合設(shè)或或鄰近的的其他設(shè)設(shè)施之中中，在混混住型住住宅中則則考慮將將共用部部分作為為公共交交往空間間，同時時在小區(qū)區(qū)的整體體規(guī)劃中中，還應(yīng)應(yīng)考慮有有機地布布置公園園、廣場場、散步步道等室室外公共共空間。。老年公寓寓建筑單單體設(shè)計計要求單體設(shè)計計以別墅、多多層為主主，可以考考慮少量量小高層層產(chǎn)品，，主要是是從老年年人行動動不便的的生理特特征考慮慮，樓高不宜宜超過5層，而且且多層一一般應(yīng)設(shè)設(shè)置電梯梯，方便老老人的上上下。（（小高層層主要對對身體狀狀態(tài)相對對好的老老人考慮慮）另一方面面，在單單體設(shè)計計上，應(yīng)應(yīng)該為老老年人提提供充足足的室外外空間，，使居住住者足不不出戶就就能享受受到陽光光和新鮮鮮空氣；；其次，，要具有有利于交交往的公公共空間間，為和和諧鄰里里關(guān)系的的形成提提供必要要條件。。健康型老老人住宅宅療養(yǎng)型老老人住宅宅康復(fù)型老老年住宅宅監(jiān)護型老老人住宅宅護理型老老人住宅宅集合式老老人住宅宅通過類型型的區(qū)別別，豐富富老年產(chǎn)產(chǎn)品線，，增加老老年客戶戶的選擇擇性。老年公寓寓外立面面潔凈清爽爽的外立立面，較較好的映映襯了周周圍的景景致，且且營造出出安逸、、私密的的生活狀狀態(tài)。老年公寓寓室內(nèi)設(shè)設(shè)計要求求電話通信信、寬帶帶網(wǎng)絡(luò)、、電梯、、分戶空空調(diào)以及及應(yīng)急求求救報警警系統(tǒng)等等設(shè)施要要齊全，并安裝水、、電、煤分戶戶計量的表具具。同時在設(shè)設(shè)計中，從構(gòu)構(gòu)造的角度出出發(fā)還應(yīng)注意意以下幾點：：住宅入口處面面積要適當(dāng)增增大，門的寬寬度要適當(dāng)增增加，地面力力求平坦，便便于輪椅通過過，并在老人人經(jīng)過處預(yù)留留安裝扶手的埋埋件；廚房及衛(wèi)生間間面積要適當(dāng)當(dāng)加大，便于于坐凳或坐輪輪椅使用；老人容易失禁禁，衛(wèi)生間應(yīng)應(yīng)靠近臥室，，并設(shè)長明燈燈；開關(guān)、門鈴和和門窗把手應(yīng)應(yīng)適當(dāng)降低安安裝位置。,地面和浴池底底都應(yīng)防滑,浴池、廁所、、樓梯及走廊廊兩側(cè)應(yīng)設(shè)扶扶手,改變方向和高高度的地方應(yīng)應(yīng)用明顯色彩彩；提高房間照明明度，并抑制制眩光，據(jù)日日本分析，照照明度需提高高2倍；老人體溫低于于常人，采暖暖地區(qū)應(yīng)考慮慮提高供暖溫溫度；廁所宜用推拉拉門，不用平平開門；廚房內(nèi)洗滌及及灶臺和衛(wèi)生生間洗面臺下下應(yīng)凹進，以以便老人可坐坐下將腿伸入入操作；老人聽力降低低，應(yīng)提高報報警響，各種種設(shè)施上的文文字說明應(yīng)加加大，以利老老人識別。獨立的生活空空間，增加了了生活的便利利性與獨立性性。老年公寓戶型型感光度較高的的臥室與設(shè)施施齊備的洗手手間，是提升升老人舒適度度的唯一。老年公寓內(nèi)飾飾老年公寓環(huán)境境景觀設(shè)計老年人居住環(huán)環(huán)境的設(shè)計應(yīng)應(yīng)體現(xiàn)“養(yǎng)老社會化化、居住親情情化”，真正使老年年人“老有所居、、老有所養(yǎng)、、老有所醫(yī)、、老有所為、、老有所樂””。因而在環(huán)境境景觀設(shè)計上上，首先要為為老年人的人人身安全著想想，應(yīng)避免大大坡度和路面面溜滑的設(shè)計計。由于老年年人愛好釣魚魚的特點，可可設(shè)計一個以以大魚塘為中心心景觀的園林林格局，輔以以晨練、晨跑跑的場所，有益于老年年人健康長壽壽，同時還可可以增加產(chǎn)品賣點點。綠色的園林景景觀環(huán)境設(shè)計計風(fēng)格，提高高老人生活舒舒適度；一般老年公寓寓的綠化面積積要求較高約為45%以上。老年公寓環(huán)境境電梯道路運動場通過配套設(shè)施施的建設(shè)，擴擴大老人生活活空間。老年公寓相關(guān)關(guān)配套設(shè)施老人更多的參參與社會活動動一方面豐富了了業(yè)余生活；；另一方面增加加了歸屬感。。老年公寓社區(qū)區(qū)娛樂老年公寓樓宇宇智能設(shè)計在樓宇智能設(shè)設(shè)計上，為了了滿足老年人的的特殊生活習(xí)習(xí)慣，考慮在樓宇宇對講系統(tǒng)上上設(shè)置戶與戶之之間的對講功功能，以便于老年年人的相互溝通；同時，還應(yīng)應(yīng)設(shè)置每戶與中心控控制室之間的呼叫和和對講功能，以處理突發(fā)事件件的發(fā)生。再者，漏電自動預(yù)警警報警裝置、、煤氣泄露報報警裝置等先進智能化化系統(tǒng)的配備備，可以更大大地提高老年年人的生活安安全系數(shù)，同同時又能夠增增加產(chǎn)品附加加值，從而提提高樓盤檔次次。應(yīng)急按鈕智能防盜門以上，我們通通過案例的借借鑒，對本‘‘案各類產(chǎn)品品體系提出了了以下建議：：別墅：走高端端路線，體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代中式風(fēng)風(fēng)格。公寓：“大而而奢”的平層層公館產(chǎn)品，，“小而精””的小高層空空中花園別墅墅產(chǎn)品。老年公寓：體體現(xiàn)社會責(zé)任任感和公益性性，倡導(dǎo)生態(tài)態(tài)和諧老年社社區(qū)生活。下面，將對以以上這些產(chǎn)品品體系提出開開發(fā)思路，并并對老年公寓寓這一特殊產(chǎn)產(chǎn)品提出贏利利模式建議。。老年公寓贏利利模式Oldageapartmentprofitpattern美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營收益如圖所示，美美國太陽城中中心的收益主要來源源于一次性銷銷售收益以及及長期性收益益包括公寓出出租收益及配配套設(shè)施的使使用收益。值得指出的是是，太陽城中心的的長期性收益益是太陽城中中心的重要組組成部分，僅以每年配配套設(shè)施的收收益為例：會所費用：16000人×140美元/人=224萬美元高爾夫球會費費（按1/3居民入會計））：6000人×1500美元/人=900萬美元合計：224+900=1124萬美元。即每年這兩項項配套設(shè)施的的收入就達1000多萬美元，相相當(dāng)于賣掉50多套別墅（按按均價17.5萬美元計），，并且這兩種種設(shè)施是對社社會公開經(jīng)營營，這部分收收入還未計入入，因此這種長期性收收益是太陽城城中心的重要要收益來源。。國外老年住宅宅贏利模式分分析國內(nèi)老年住宅宅主要贏利模模式分析目前前國國內(nèi)內(nèi)開開發(fā)發(fā)商商在在老老年年住住宅宅的的開開發(fā)發(fā)上上在在收收益益模模式式方方面面有有三種種形形式式：“出出售售””、、““出出租租””和和““出出售售與與出出租租相相結(jié)結(jié)合合””；對對于于大大型型綜綜合合性性老老年年住住宅宅社社區(qū)區(qū)則則存存在在住宅宅建建設(shè)設(shè)與與經(jīng)經(jīng)營營管管理理相相結(jié)結(jié)合合的經(jīng)經(jīng)營營模模式式以以及及住宅宅建建設(shè)設(shè)與與經(jīng)經(jīng)營營管管理理相相分分離離的經(jīng)經(jīng)營營模模式式。。國內(nèi)贏利型老年住宅經(jīng)營模式按贏利方式分按經(jīng)營管理方式分以一次性銷售收益為主長期性租賃收益及一次性銷售收益相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理相分離老年年住住宅宅贏贏利利模模式式的的運運用用策策略略分分析析老年年住住宅宅銷銷售售的的定定價價策策略略除產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身外外、、細致致入入微微的的物物業(yè)業(yè)管管理理與與服服務(wù)務(wù)才是是老老年年住住宅宅項項目目最大大的的賣賣點點，產(chǎn)品品的的價價格格定定位位，，應(yīng)應(yīng)該該高高于于同同地地段段同同類類型型的的普普通通公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品。物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)贏贏利利策策略略物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)費費由于于老老年年社社區(qū)區(qū)的的種種種種服服務(wù)務(wù)形形式式有有別別于于其其它它普普通通社社區(qū)區(qū)，，因因此此，，老老年年社社區(qū)區(qū)的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)費費的的收收取取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)可可采采取取相對對高高價價位位的形形式式。。各種種單單項項的的服服務(wù)務(wù)費費包括括日日常常的的定定菜菜送送菜菜服服務(wù)務(wù)、、廚廚師師服服務(wù)務(wù)、、清清潔潔衛(wèi)衛(wèi)生生服服務(wù)務(wù)、、病病人人看看護護服服務(wù)務(wù)、、家家庭庭保保姆姆服服務(wù)務(wù)、、收收費費釣釣魚魚服服務(wù)務(wù)、、收收費費娛娛樂樂服服務(wù)務(wù)、、收收費費健健身身服服務(wù)務(wù)、、收收費費社社區(qū)區(qū)活活動動服服務(wù)務(wù)等等等等。。物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)中中的的租租賃賃服服務(wù)務(wù)這種種產(chǎn)產(chǎn)品品的的居居民民平平均均居居住住年年限限較較短短，，后后期期房房產(chǎn)產(chǎn)繼繼承承者者存存在在過過戶戶或或者者再再次次租租賃賃的的問問題題。。國內(nèi)內(nèi)老老年年住住宅宅物業(yè)業(yè)管管理理贏贏利利模模式式分析析（（1）國內(nèi)內(nèi)目目前前對對于于老老年年住住宅宅的的物物業(yè)業(yè)管管理理還還停停留留在在養(yǎng)養(yǎng)老老院院、