2011年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案報(bào)告

2011年xx地產(chǎn)營(yíng)銷報(bào)告共筑沈陽(yáng)別墅生活的xx時(shí)代-xx項(xiàng)目組-報(bào)告內(nèi)容整體市場(chǎng)分析項(xiàng)目及目標(biāo)分析解決方案銷售執(zhí)行新聯(lián)康--您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家市場(chǎng)分析1月12日央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒

2月20日銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者3月10日國(guó)土部出臺(tái)19條土地新政強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管3月11日國(guó)土部劍指土地市場(chǎng)四宗罪將開展全國(guó)檢查3月18日國(guó)資委要78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案4月11日4月13日4月15日4月16日國(guó)土部公布2010年計(jì)劃住宅供地18萬公頃4月17日國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸4月19日未獲預(yù)售許可開發(fā)商不得收取定金4月19日住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制4月21日二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)5月02日央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率5月05日關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知5月26日關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知6月04日三部委發(fā)文明確個(gè)人房貸二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)6月12日住建部等七部門發(fā)文加快發(fā)展公租房7月12日銀監(jiān)會(huì)：嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策不能動(dòng)搖8月02日國(guó)土部發(fā)1457宗閑置土地黑名單9月04日首批十城市土地規(guī)劃獲批102市須上報(bào)總體規(guī)劃9月27日國(guó)土部住建部出重拳閑置土地一年以上禁拿地9月29日中國(guó)出臺(tái)措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果2010年國(guó)家先后出臺(tái)20多條房產(chǎn)政策，遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，9.29調(diào)控出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次遭受沖擊，政府的調(diào)控力度空前強(qiáng)大。2010年新政回顧新政出臺(tái)時(shí)間及內(nèi)容新聯(lián)康--您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家2010年4月和9月房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)比

9月新政策4月新“國(guó)十條”主要內(nèi)容特點(diǎn)主要內(nèi)容特點(diǎn)個(gè)人貸款首套房首付款比例調(diào)整到30%及以上無戶型差別套型建筑面積90平方米以下不得低于20%，面積90平方米以上不得低于30%有戶型差別二套房嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定要求嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍抑制投機(jī)、投資三套房暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款用于全國(guó)范圍貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，部分地區(qū)可暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款不同地區(qū)可靈活執(zhí)行保障性住房限購(gòu)加大對(duì)各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的普查考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃強(qiáng)化落實(shí)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)具體目標(biāo)房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)對(duì)一些城市提出要求地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性的措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)執(zhí)行靈活9月新增政策商業(yè)銀行對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理稅收保險(xiǎn)支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠，對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。資金保險(xiǎn)資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)，不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅9月調(diào)控是對(duì)4月新政的一個(gè)延伸，由“有差別”到無差別”，“靈活執(zhí)行”變?yōu)椤叭珖?guó)執(zhí)行”。9月調(diào)控殺傷力再一次升級(jí)。2010年重點(diǎn)政策對(duì)比分析2010年新政回顧新聯(lián)康--您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家城市出臺(tái)日期截止日期本市戶籍家庭非本市戶籍家庭無房戶可購(gòu)買擁有1套房客購(gòu)買擁有2套房及以上客購(gòu)買無納稅、社保證明可購(gòu)買有1年納稅、社保證明，無房戶可購(gòu)買有1年納稅、社保證明，有1套房及以上可購(gòu)買北京4月30日——1套1套1套1套1套1套深圳9月30日——2套1套禁止購(gòu)買禁止購(gòu)買1套禁止購(gòu)買廈門9月30日——1套1套1套1套1套1套上海10月7日——1套1套1套1套1套1套寧波10月9日——1套1套1套禁止購(gòu)買1套1套福州10月11日12月31日1套1套禁止購(gòu)買禁止購(gòu)買1套禁止購(gòu)買杭州10月11日——1套1套1套1套1套1套南京10月12日——2套1套禁止購(gòu)買2套2套最多1套溫州10月12日12月31日1套1套1套禁止購(gòu)買1套1套天津10月13日——市內(nèi)六區(qū)限購(gòu)一套?？?0月14日12月31日1套1套1套1套1套1套廣州10月15日——1套1套1套禁止購(gòu)買1套1套三亞10月16日——1套1套1套1套1套1套大連10月19日——1套1套1套1套1套1套蘇州11月3日——市區(qū)限新購(gòu)一套住房蘭州11月14日——2套1套1套禁止購(gòu)買1套（2年）禁止購(gòu)買4.17新政僅北京出臺(tái)了限購(gòu)令，9.29后，15個(gè)城市迅速跟進(jìn)“國(guó)五條”，限購(gòu)令頻頻出臺(tái)，東南沿海上漲過快區(qū)域尤為迅速，精確打擊投資及投資性需求，具有短期時(shí)效性。重點(diǎn)政策--限購(gòu)令2010年新政回顧新聯(lián)康--您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家重點(diǎn)政策—房產(chǎn)稅2010年新政回顧房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅地點(diǎn)重慶上海計(jì)稅方案方案主要針對(duì)高檔住宅，按面積計(jì)，實(shí)行累進(jìn)稅率;稅率可能1%具體方案未定，以套數(shù)為計(jì)稅方案目前動(dòng)態(tài)1月9日召開的重慶市“兩會(huì)”上獲悉，重慶市政府將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，并確定開征高檔商品房房產(chǎn)稅。上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅在2010年12月9日已獲得中央批準(zhǔn)。”雖說上海試點(diǎn)獲批，但方案可能會(huì)在今年全國(guó)“兩會(huì)”上進(jìn)行討論后，才可能正式試點(diǎn)。重慶和上海率先實(shí)施房產(chǎn)稅政策，重慶實(shí)施的速度快于上海，主要針對(duì)于高檔住宅，按面積計(jì)稅。上海實(shí)施房產(chǎn)稅的具體方案未定，但是以套數(shù)為計(jì)稅方案。對(duì)房地產(chǎn)的影響：房產(chǎn)稅將會(huì)增加普通購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，將會(huì)減少剛需客戶的購(gòu)買。由于增加投資者的持有成本，將會(huì)抑制市場(chǎng)上的投資炒作行為。房產(chǎn)稅的實(shí)施，將會(huì)增加購(gòu)房者的觀望情緒，暫時(shí)放緩購(gòu)房計(jì)劃，短期內(nèi)將影響開發(fā)商的銷售和回籠資金。房產(chǎn)稅，目前將在重慶和上海試點(diǎn)實(shí)施，未來將會(huì)在多個(gè)城市開展實(shí)施，將會(huì)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著持久的影響。新聯(lián)康--您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家時(shí)間2007年2008年2009年2010年政策條數(shù)1031915關(guān)鍵詞土地稅、累進(jìn)稅率、肅清行業(yè)市場(chǎng)、監(jiān)察打擊、加息、嚴(yán)厲查處閑置土地、捂盤惜售、打擊炒房、從拍賣源頭抓起、“限外”準(zhǔn)備金率下調(diào)、契稅稅率下調(diào)、20%首付、兩減一免、“兩率”下調(diào)、小產(chǎn)權(quán)房禁發(fā)貸款、節(jié)約集約用地、上調(diào)準(zhǔn)備金率、規(guī)范開發(fā)時(shí)限、清查住房公積金、打擊囤地土地出讓首付款提高、遏制炒房、嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)、資本金比例調(diào)整，利率85折優(yōu)惠“國(guó)十一條”、加強(qiáng)土地供應(yīng)監(jiān)管、央企重組、嚴(yán)控大套型住房供地、4.15新政、利率上調(diào)、三套房貸款叫停、三套公積金貸款叫停政策名稱1月1日《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》1月24日《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》3月16日《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》4月《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》3月18日-12月21日加息8月《關(guān)于開展國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作的通知》9月整頓市場(chǎng)秩序打擊捂盤惜售9月末提高二手房貸款首付和利率11月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（簡(jiǎn)稱“39號(hào)文”）5-11月《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》《土地登記辦法》《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》《土地調(diào)查條例》《國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備辦法》《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見》《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案》全面排查住房公積金違規(guī)放貸《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率《房屋登記辦法》《民用建筑節(jié)能條例》《公共機(jī)構(gòu)節(jié)能條例》《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要》“兩率”下調(diào)……執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠監(jiān)察建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》《關(guān)于試行社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算的意見》《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》國(guó)資委要求，７８家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)退出房地產(chǎn)4.15新政土地閑置一年以上競(jìng)買人及其控股股東將被禁止拿地。三套房貸暫停發(fā)放存款準(zhǔn)備金率上調(diào)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》三套房公積金貸款暫停發(fā)放政策導(dǎo)向抑制房地產(chǎn)發(fā)展速度扶持房地產(chǎn)房?jī)r(jià)快速上漲遏制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快2007年打壓后由于經(jīng)濟(jì)原因政府2008年大力扶持，致使2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，導(dǎo)致2010年的國(guó)家嚴(yán)厲調(diào)控加以遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。歷年政策對(duì)比分析2010年新政回顧新聯(lián)康--您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家市場(chǎng)表現(xiàn)又如何？沈陽(yáng)是否受到號(hào)稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控的影響？思考：近年商品房供求情況09年起沈陽(yáng)市場(chǎng)首次出現(xiàn)了供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，供求比為為1：1.22,10年截止11月供求比1：1.02,依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求，但對(duì)比2009年供需求也趨于平衡。供大于求供不應(yīng)求沈陽(yáng)大市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求價(jià)格進(jìn)入高速上漲期10年截止11月整體均價(jià)達(dá)到5298元/平方米，較09年增長(zhǎng)27%。對(duì)比沈陽(yáng)往年的增長(zhǎng)速度，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)已進(jìn)入高速增長(zhǎng)期。2010年沈陽(yáng)市場(chǎng)未受到調(diào)控影響，保持了09年的良好勢(shì)頭，價(jià)格快速上漲，供需基本平衡，市場(chǎng)發(fā)展健康。近年商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)（數(shù)據(jù)來源：新聯(lián)康信息平臺(tái)）新聯(lián)康--您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家量?jī)r(jià)齊齊升量?jī)r(jià)齊齊升價(jià)格量量震蕩蕩量?jī)r(jià)齊齊升價(jià)漲量量震蕩蕩不同于于一線線城市市，沈沈陽(yáng)房房?jī)r(jià)平平穩(wěn)，，且成成交量量迅速速增加加，08年一線線城市市成交交量大大幅下下滑，，但沈沈陽(yáng)依依然穩(wěn)穩(wěn)步上上升，，并出出現(xiàn)““量?jī)r(jià)齊齊升”的態(tài)態(tài)勢(shì)。。2010年目前前房?jī)r(jià)價(jià)已達(dá)達(dá)5293元/平米。。沈陽(yáng)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)已由由平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展展正式式進(jìn)入入高速速發(fā)展展階段段，市市場(chǎng)更更為成成熟，，預(yù)計(jì)計(jì)未來來價(jià)格格將持持續(xù)走走高，，成交交受政政策的的影響響會(huì)更更趨同同于一一線城城市。。房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展進(jìn)程程對(duì)比比沈陽(yáng)大大市場(chǎng)場(chǎng)分析析量升價(jià)價(jià)穩(wěn)（數(shù)據(jù)據(jù)來源源：新新聯(lián)康康信息息平臺(tái)臺(tái)）新聯(lián)康康--您可信信賴的的房地地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專專家沈陽(yáng)大大市場(chǎng)場(chǎng)分析析09-10年分月月需求求走勢(shì)勢(shì)09-10年分月月量?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)勢(shì)2010年市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)29.6%10年8月市場(chǎng)場(chǎng)需求求被大大量釋釋放，，供求求比為為1：1.57,達(dá)到今今年頂頂點(diǎn)，，4月及10月均未未售到到新政政影響響而出出現(xiàn)回回落。。10年成交價(jià)價(jià)格相相比年年初價(jià)價(jià)格漲漲幅近30%,到今年年頂點(diǎn)點(diǎn)，4月及10月價(jià)格格也未未受新新政影影響，，全年年漲幅幅較去去年高高出27%，再創(chuàng)創(chuàng)新高高，成成交較較去年年高出出7個(gè)百分分點(diǎn)，，處于于平穩(wěn)穩(wěn)增長(zhǎng)長(zhǎng)從今年年月度度成交交情況況來看看，沈沈陽(yáng)市市場(chǎng)并并沒有有受到到2010年的各各個(gè)政政策影影響，，成交交量依依然穩(wěn)穩(wěn)步上上漲，，價(jià)格格則有有大幅幅度的的提升升。（數(shù)據(jù)據(jù)來源源：新新聯(lián)康康信息息平臺(tái)臺(tái)）新聯(lián)康康--您可信信賴的的房地地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專專家11月沈陽(yáng)陽(yáng)房?jī)r(jià)價(jià)同比比漲幅幅全國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)行行情況況發(fā)布布，沈沈陽(yáng)房房?jī)r(jià)同同比連連續(xù)9個(gè)月上上漲。。國(guó)家家統(tǒng)計(jì)計(jì)局發(fā)發(fā)布11月份全全國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行行情況況，數(shù)數(shù)據(jù)顯顯示11月份全全國(guó)70個(gè)大中中城市市房屋屋銷售售價(jià)格格同比比上漲漲7.7%，漲幅幅比10月份縮縮小0.9個(gè)百分分點(diǎn)，，連續(xù)續(xù)7個(gè)月出出現(xiàn)回回落，，環(huán)比比上漲漲0.3%。不過過，沈沈陽(yáng)房房?jī)r(jià)走走勢(shì)并并未與與全國(guó)國(guó)保持持同步步，正正好相相反，，11月份沈沈陽(yáng)房房?jī)r(jià)同同比上上漲8.0%，連續(xù)續(xù)9個(gè)月上上漲，，這一一漲幅幅創(chuàng)下下了年年內(nèi)新新高，在全全國(guó)15個(gè)副省省級(jí)城城市排排名第第二位位。專專家指指出，，沈陽(yáng)陽(yáng)作為為二線線城市市基數(shù)數(shù)比較較低，，同比比漲幅幅創(chuàng)年年內(nèi)新新高很很正常常，房房?jī)r(jià)保保持平平穩(wěn)發(fā)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。。（信息息來源源：遼遼沈晚晚報(bào)））1-11月沈陽(yáng)陽(yáng)房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)勢(shì)圖西安沈陽(yáng)武漢大連哈爾濱青島濟(jì)南長(zhǎng)春廈門寧波南京成都杭州深圳廣州10.3%8.0%7.8%7.4%6.3%6.3%5.6%3.8%2.8%2.7%2.4%2.4%2.4%2.0%0.2%15個(gè)副省省級(jí)城城市房房?jī)r(jià)同同比漲漲幅情情況沈陽(yáng)大大市場(chǎng)場(chǎng)分析析2010年市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)2010年沈陽(yáng)陽(yáng)市同同比漲漲幅位位列15個(gè)副省省級(jí)城城市第第二名名，且且同比比連續(xù)續(xù)9個(gè)月上上漲，，可以以看出出沈陽(yáng)陽(yáng)正在在逐步步發(fā)力力，房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展勢(shì)頭頭高漲漲。新聯(lián)康康--您可信信賴的的房地地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專專家住宅價(jià)價(jià)格泡泡沫指指數(shù)代代表實(shí)實(shí)際房房?jī)r(jià)中中價(jià)格格泡沫沫所占占的比比例。中國(guó)國(guó)社科科院8日發(fā)布布《住房綠綠皮書書：中中國(guó)住住房發(fā)發(fā)展報(bào)報(bào)告》，今年年我國(guó)國(guó)大中中城市市房?jī)r(jià)價(jià)泡沫沫程度度過大大。在在對(duì)2010年9月全國(guó)國(guó)35個(gè)大中中城市市二類類地段段（城城市一一般地地段））普通通商品品住宅宅集中中成交交價(jià)的的對(duì)比比分析析發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，普普通商商品住住宅平平均房房?jī)r(jià)泡泡沫為為29.5%，其中中有7個(gè)城市市泡沫沫成分分占實(shí)實(shí)際價(jià)價(jià)格比比例在在50%以上。。11個(gè)城市市泡沫沫成分分占實(shí)實(shí)際價(jià)價(jià)格比比例在在30%-50%之間，，8個(gè)城市市泡沫沫成分分占實(shí)實(shí)際價(jià)價(jià)格比比例在在10%-30%，9個(gè)城市市泡沫沫成分分占實(shí)實(shí)際價(jià)價(jià)格比比例在在10%以內(nèi)。（信信息來來源：：沈陽(yáng)陽(yáng)日?qǐng)?bào)報(bào)）泡沫指指數(shù)最最高的的前七七個(gè)城城市（（50%以上））泡沫較較高（（30%-50%）存在一定泡沫（10%-30%）南昌、濟(jì)南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長(zhǎng)沙泡沫較低（10%以下）南京、重慶、太原、呼和浩特、沈陽(yáng)、廈門、?？?、銀川、烏魯木齊沈陽(yáng)大大市場(chǎng)場(chǎng)分析析2010年市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)較低的的泡沫沫指數(shù)數(shù)，使使沈陽(yáng)陽(yáng)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)能能依然然保持持一定定的平平穩(wěn)增增長(zhǎng)，，不會(huì)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)大幅幅的市市場(chǎng)波波動(dòng)。。新聯(lián)康康--您可信信賴的的房地地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專專家沈陽(yáng)大大市場(chǎng)場(chǎng)分析析2010年市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)成交結(jié)結(jié)構(gòu)—面積成交結(jié)結(jié)構(gòu)—單價(jià)2010年從成成交面面積來來看，，市場(chǎng)場(chǎng)仍然然是以以60-90平的剛剛需產(chǎn)產(chǎn)品為為主，，但90-120的產(chǎn)品品有了了小幅幅的增增長(zhǎng)，，說明明沈陽(yáng)陽(yáng)正逐逐步從從剛需需向首首改需需要轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。。2010年商品品房成成交單單價(jià)較較2009年發(fā)生生了巨巨大的的改變變，6000元以上上的成成交大大幅增增長(zhǎng)，，4000元以下下的成成交則則有明明顯的的減少少。說說明沈沈陽(yáng)正正在逐逐步告告別低低價(jià)時(shí)時(shí)代，，向高高價(jià)時(shí)時(shí)代邁邁進(jìn)。。成交結(jié)構(gòu)的的改變充分分說明沈陽(yáng)陽(yáng)市場(chǎng)已從從原來的初初步發(fā)展期期向成熟期期轉(zhuǎn)型。（數(shù)據(jù)來源源：新聯(lián)康康信息平臺(tái)臺(tái)）新聯(lián)康--您可信賴的的房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專家高端項(xiàng)目，，價(jià)格將突突破兩萬項(xiàng)目名稱位置2009年價(jià)格2010年價(jià)格漲幅變化趨勢(shì)金地濱河國(guó)際渾南4300元6300元46%↗華潤(rùn)凱旋門鐵西6500元13000元100%↗世茂五里河和平9000元11000元22%↗萬恒領(lǐng)域大東4800元5900元23%↗萬科魅力之城于洪5300元7000元32%↗各熱點(diǎn)區(qū)域域典型項(xiàng)目目的年均漲漲幅均達(dá)到到了20%以上，漲幅幅超出全市市的平均水水平，充分分印證了市市場(chǎng)持續(xù)向向好，價(jià)格格快速上漲漲的趨勢(shì)。?；食f鑫萬科柏翠園園華潤(rùn)悅府均價(jià)21000元預(yù)計(jì)均價(jià)20000-25000元預(yù)計(jì)均價(jià)25000元單價(jià)超過兩兩萬元的項(xiàng)項(xiàng)目頻頻出出現(xiàn)。2011年高端項(xiàng)目目將繼續(xù)增增加，過兩兩萬元的項(xiàng)項(xiàng)目也將紛紛紛入市，，勢(shì)必將沈沈陽(yáng)房?jī)r(jià)再再一次推高高。沈陽(yáng)大市場(chǎng)場(chǎng)分析2010年市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)萬科春河項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)20000元以上新聯(lián)康--您可信賴的的房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專家2010年沈陽(yáng)市場(chǎng)場(chǎng)依然向好好，成交以以剛需為主主，價(jià)格增增長(zhǎng)明顯，，2011年隨著高端端項(xiàng)目的入入市，價(jià)格格或出現(xiàn)快快速增長(zhǎng)，，未來調(diào)控控政策或形形成小幅波波動(dòng)，整體體市場(chǎng)仍將將穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)。沈陽(yáng)大市場(chǎng)場(chǎng)分析板塊分布及及屬性城市別墅產(chǎn)品：為雙雙拼及聯(lián)排排面積段：265-320聯(lián)排：13000-16000元/平雙拼:18000-20000元/平城市別墅項(xiàng)項(xiàng)目分布較較散，不集集中在某一一固定區(qū)域域新興類城市市板塊產(chǎn)品：聯(lián)排排及升級(jí)產(chǎn)產(chǎn)品面積段：320-350聯(lián)排：6000-7000元/平沈北作為新新興的板塊塊，周邊配配套不夠齊齊備，所以以我們將其其定義為新新興類城市市別墅棋盤山板塊塊產(chǎn)品：獨(dú)棟棟、聯(lián)排及及升級(jí)產(chǎn)品品面積段：聯(lián)聯(lián)排220-240獨(dú)棟510-580升級(jí)產(chǎn)品370-580聯(lián)排：9000-16000元/平獨(dú)棟:15000-28000元/平升級(jí)產(chǎn)品：：14000-15000公認(rèn)的高端端別墅區(qū)蒲河板塊產(chǎn)品：聯(lián)排排及升級(jí)產(chǎn)產(chǎn)品面積段：240-340聯(lián)排：5000-7000元/平升級(jí)產(chǎn)品:10000-12000元/平新興經(jīng)濟(jì)型型別墅區(qū)空港板塊產(chǎn)品：聯(lián)排排、雙拼及及獨(dú)棟面積段：聯(lián)聯(lián)排256-270雙拼290獨(dú)棟400-1200聯(lián)排：7000-10000元/平雙拼:12000元/平獨(dú)棟：11000-15000沈陽(yáng)別墅起起源地，以以空港為依依托，產(chǎn)品品形式落后后，已逐步步淡出市場(chǎng)場(chǎng)滟瀾山及香香醍漫步項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)高高于片區(qū)屬屬性，應(yīng)該該跳出區(qū)域域，對(duì)比全全市沈陽(yáng)別墅市市場(chǎng)分析新聯(lián)康--您可信賴的的房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專家沈陽(yáng)別墅市市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)概概況別墅市場(chǎng)并并沒有像整整體市場(chǎng)一一樣出現(xiàn)供供不應(yīng)求的的態(tài)勢(shì)，供供應(yīng)量整體體呈上漲趨趨勢(shì)，成交交量對(duì)比09年卻有所下下滑，表現(xiàn)現(xiàn)為供大于于求，主要要原因是別別墅市場(chǎng)出出現(xiàn)分化，，品質(zhì)項(xiàng)目目引領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)型型別墅逐漸漸退市。1.2010年主要項(xiàng)目目上市及庫(kù)庫(kù)存為1768套，成交924套成交比為1：0.52，市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)供大于求求的狀態(tài)2.多數(shù)項(xiàng)目8月集中放量量，需求大大量稀釋，，9月后成交一一路走低沈陽(yáng)別墅市市場(chǎng)07年快速發(fā)展展，08年不斷成熟熟，并由此此進(jìn)入穩(wěn)定定發(fā)展階段段；09年沈陽(yáng)別墅墅市場(chǎng)是由由低價(jià)低品品質(zhì)占領(lǐng)市市場(chǎng)向品牌牌和產(chǎn)品力力引領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)轉(zhuǎn)變；10年沈陽(yáng)別別墅市場(chǎng)場(chǎng)已進(jìn)入入到成熟熟階段1.08年別墅市市場(chǎng)受碧碧桂園多多盤大規(guī)規(guī)模入市市的影響響，供應(yīng)應(yīng)量出現(xiàn)現(xiàn)激增，，其他各各年供應(yīng)應(yīng)均保持持平穩(wěn)增增長(zhǎng)。2.從成交來來看，08-09年出現(xiàn)了了成交快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，2010年隨著低低品質(zhì)別別墅項(xiàng)目目的退市市，成交交出現(xiàn)回回落，市市場(chǎng)份額額有限。。+105%+15%-26%新聯(lián)康--您可信賴賴的房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷專家主要項(xiàng)目目成交情情況1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)蘭喬圣菲21783194544562保利23816776116119140世茂爵世山2020棋盤山1號(hào)1288117154富力134117441218117398琥珀灣149152318149194滟瀾山648678香醍漫步605267中海龍灣3816117611106381億達(dá)玖墅1251036榮盛58361碧桂園15633128合計(jì)82535513366733691406131239192010年銷售金金額第一一名保利利十二橡橡樹，銷銷售金額額5.3億元，前前五名依依次為保保利、蘭蘭喬、首首創(chuàng)、中中海龍灣灣、富力力2010年銷售均均價(jià)第一一名蘭喬喬圣菲，，銷售均均價(jià)20870元/平，前五五名依次次為蘭喬喬圣菲、、中海龍龍灣、世世茂爵世世山、保保利十二二橡樹莊莊園及金金地長(zhǎng)青青灣2010年成交主主要集中中在7-9月，共成成交582套，占全全年總成成交的63%。金額頭頭名是保保利，單單價(jià)首位位為萬科科。沈陽(yáng)別墅墅市場(chǎng)分分析新聯(lián)康--您可信賴賴的房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷專家人群板塊配對(duì)項(xiàng)目購(gòu)買理由有理想的事業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模的私企老板、周邊城市能源業(yè)的私企老板、原政府職員下海經(jīng)商棋盤山，城市別墅蘭喬圣菲獨(dú)棟、唯美十方獨(dú)棟、中海龍灣雙拼等舒適，品質(zhì)，地位體現(xiàn)頂級(jí)次頂級(jí)人群板塊配對(duì)項(xiàng)目購(gòu)買理由中等規(guī)模私企老板、周邊能源業(yè)的暴發(fā)戶、政府高層棋盤山，城市，機(jī)場(chǎng)蘭喬聯(lián)排，中海聯(lián)排，橡樹灣聯(lián)排，富力仙湖聯(lián)排品質(zhì)，性價(jià)比中級(jí)人群板塊配對(duì)產(chǎn)品購(gòu)買理由中小規(guī)模私企老板、國(guó)企高層、政府高層棋盤山，蒲河保利十二橡樹獨(dú)棟聯(lián)排，首創(chuàng)琥珀聯(lián)排，原香墅聯(lián)排，皇第龍邸聯(lián)排性價(jià)比，品質(zhì)低級(jí)人群板塊配對(duì)產(chǎn)品購(gòu)買理由中小規(guī)模私企老、國(guó)企業(yè)中高層、政府中高職員蒲河大溪地，九如溪谷，中體花園1號(hào)等的聯(lián)排價(jià)格別墅客戶戶分級(jí)對(duì)比上海海及北京京別墅客客戶類型型豐富，，如世界界500強(qiáng)企業(yè)高高管、影影視明星星及周邊邊城市的的投資型型客戶，，沈陽(yáng)別別墅市場(chǎng)場(chǎng)客戶相相對(duì)類型型單一。。沈陽(yáng)別墅墅市場(chǎng)分分析新聯(lián)康--您可信賴賴的房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷專家2011年別墅市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)序號(hào)所屬板塊1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1蘭喬圣菲棋盤山板塊2保利棋盤山板塊3世茂爵世山棋盤山板塊4新希望棋盤山板塊5棋盤山1號(hào)二期棋盤山板塊6中旅藍(lán)爵公館棋盤山板塊7榮盛道義板塊8嘉潤(rùn)香麓山蒲河板塊9琥珀灣棋盤山板塊10三盛頤景園北部板塊11恒基金河灣蒲河板塊12中海龍灣南部板塊13奧園國(guó)際城南部板塊14金地長(zhǎng)青灣南部板塊去化庫(kù)存存獨(dú)棟12套六期新推推聯(lián)排升升級(jí)產(chǎn)品品94套新推聯(lián)排排28套，類獨(dú)獨(dú)棟50套推出庫(kù)存存2.2期獨(dú)棟38套推出60套聯(lián)排，，小獨(dú)棟棟30套，大獨(dú)獨(dú)棟3套去化庫(kù)存存雙拼（（合院））新推二期期，產(chǎn)品品為雙拼拼，首次次推出約約80套新推聯(lián)排排及雙拼拼，約70套左右新推五期期聯(lián)排30套預(yù)計(jì)推出出30套雙拼，，20套聯(lián)排類獨(dú)、雙雙拼及聯(lián)聯(lián)排共約約46套推出30套類獨(dú)棟棟，20套聯(lián)排，，4套雙拼去化庫(kù)存存獨(dú)棟38套，聯(lián)排排18套推出二期期聯(lián)排40套去化一期期庫(kù)存聯(lián)聯(lián)排30套1.2011年，上半半年主要要以去化化庫(kù)存為為主，5月開始陸陸續(xù)有新新品推出出，推出出多為聯(lián)聯(lián)排及類類獨(dú)產(chǎn)品品，主要要目的是是避開與與2010年類似的的集中開開盤，緩緩解競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力2.在2011年，主要要項(xiàng)目上上市套數(shù)數(shù)預(yù)計(jì)將將會(huì)達(dá)到到800套左右，，可見全全市別墅墅市場(chǎng)的的激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)3.像蘭喬、、保利等等標(biāo)桿項(xiàng)項(xiàng)目將逐逐步退市市；產(chǎn)品品供應(yīng)多多為聯(lián)排排、雙拼拼及聯(lián)排排升級(jí)產(chǎn)產(chǎn)品，純純獨(dú)棟為為市場(chǎng)稀稀缺2011年從5月開始將將會(huì)陸續(xù)續(xù)推出新新品，上上市產(chǎn)品品以聯(lián)排排為主，，供應(yīng)量量大，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈。。去化庫(kù)存存聯(lián)排40套預(yù)計(jì)推出出新品聯(lián)聯(lián)排，約約40套推出聯(lián)排排100套沈陽(yáng)別墅墅市場(chǎng)分分析推出約45套聯(lián)排供大于求求，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈對(duì)比全市市，別墅墅市場(chǎng)容容量有限限供求從項(xiàng)目數(shù)數(shù)量及TOP10排名看棋盤山板板塊仍為為熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，其其他區(qū)域域聲音較較弱熱點(diǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新不斷被被復(fù)制，，市場(chǎng)同同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重產(chǎn)品客戶層級(jí)級(jí)單一客戶沈陽(yáng)別墅墅市場(chǎng)分分析5月集中放放量，聯(lián)聯(lián)排為主主供應(yīng)大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)更為為激烈預(yù)測(cè)NO.5進(jìn)入北京京及上海海后迅速速打開市市場(chǎng)得到到客戶認(rèn)認(rèn)可NO.2全國(guó)住宅宅用戶滿滿意度指指數(shù)測(cè)評(píng)評(píng)第一名名NO.12008中國(guó)房地地產(chǎn)公司司品牌價(jià)價(jià)值TOP10NO.32009中國(guó)房地地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)強(qiáng)企業(yè)規(guī)規(guī)模性TOP10NO.4憑借出色色景觀及及產(chǎn)品成成為業(yè)內(nèi)內(nèi)公認(rèn)別別墅專家家2010年xx全全國(guó)總銷銷336億元，在在沈陽(yáng)兩兩項(xiàng)目共共銷售約約3億，不到到全國(guó)的的1%業(yè)績(jī)慘淡淡。。。。xx怎么么了？？？??！項(xiàng)目及目目標(biāo)分析析2010年項(xiàng)目回回顧沈陽(yáng)xx項(xiàng)目分分析xx兩項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)分析xx項(xiàng)目目分析大盤入市市操作模模式開發(fā)商單盤體量最大（萬平）線上推廣線下推廣中海280長(zhǎng)白島拍得地王導(dǎo)入品牌競(jìng)得車輛廠及荷蘭村兩塊地王實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)集中報(bào)廣、路旗榮盛25品牌導(dǎo)入三盤聯(lián)動(dòng)報(bào)廣紅酒品鑒會(huì)中秋業(yè)主賞月晚會(huì)華潤(rùn)90國(guó)企實(shí)力主打品牌四盤聯(lián)動(dòng)網(wǎng)站開通故宮全球招商活動(dòng)魯豫有約華潤(rùn)凱旋門品鑒會(huì)路旗、高炮Burberry新品發(fā)布會(huì)恒大200密集的報(bào)廣投放114報(bào)號(hào)植入品牌邀請(qǐng)成龍、范冰冰等明星暖成活動(dòng)xx266路旗、報(bào)廣行銷模式苗圃公園游園會(huì)名車及奢侈品展大地藝術(shù)節(jié)在沈陽(yáng)大大盤集中中以線上上的強(qiáng)勢(shì)勢(shì)推廣宣宣導(dǎo)品牌牌，xx則反之之，以線線下為主主，缺少少大盤氣氣勢(shì)【xx屬于大盤盤，缺少少線上活活動(dòng)，不不同于其其他大盤盤操作模模式，效效果不佳佳】xx項(xiàng)目目分析2010年xx營(yíng)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)點(diǎn)搜房廣告告1-4月，主要要以積累累客戶為為主5月，開始始主動(dòng)約約訪客戶戶，為客客戶介紹紹產(chǎn)品及及園區(qū)特特色，派派發(fā)戶型型圖6月，開始始開展一一些活動(dòng)動(dòng)，及報(bào)報(bào)廣宣傳傳，6月12日-16日苗圃公公園開放放邀請(qǐng)客客戶到訪訪6月26日售樓處開開放，當(dāng)天天到訪在100組客戶左右右7月，開展活活動(dòng)，邀請(qǐng)請(qǐng)客戶到訪訪，7月3日大地藝術(shù)術(shù)節(jié)，到訪訪在200組左右，7月17日樣板區(qū)開開放，7.24.頂級(jí)豪車展展8月7日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)，推出60套，認(rèn)購(gòu)42套8月15日正式開盤盤，加推40套房源，當(dāng)當(dāng)天去化20套開盤后，去去化情況較較差，基本本沒有持續(xù)續(xù)銷售苗圃公園開開放雖然在開盤盤前進(jìn)行了了推廣及客客戶積累活活動(dòng)，但并并沒有真正正的實(shí)現(xiàn)品品牌落地，，開盤后的的銷售情況況也急轉(zhuǎn)直直下【推廣力度不不夠，以線線下活動(dòng)為為主，缺少少線上活動(dòng)動(dòng)，品牌未未落地】城市單盤最大體量（萬平）賣點(diǎn)景觀鑒賞期（月）進(jìn)入城市年限項(xiàng)目數(shù)量城市級(jí)別北京19附加值景觀創(chuàng)新產(chǎn)品7810直轄市上海15附加值景觀創(chuàng)新產(chǎn)品全年34直轄市重慶19附加值景觀創(chuàng)新產(chǎn)品101621直轄市西安4.5中式產(chǎn)品成熟的高端區(qū)域636二線城市成都25附加值景觀創(chuàng)新產(chǎn)品10610二線城市沈陽(yáng)66景觀512二線城市分析沈陽(yáng)項(xiàng)目體量最大xx的賣點(diǎn)體現(xiàn)最少景觀觀賞期最短城市進(jìn)入時(shí)間最短項(xiàng)目最少城市級(jí)別較低xx項(xiàng)目分分析xx各城市市項(xiàng)目對(duì)比比相比于其他他城市，xx地產(chǎn)在在沈陽(yáng)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)被減弱弱?！具M(jìn)入時(shí)間最最短，項(xiàng)目目最少，賣賣點(diǎn)最少，，景觀觀賞賞周期最短短，項(xiàng)目體體量最大】xx項(xiàng)目分分析大盤入市操操作模式性價(jià)比銷售項(xiàng)目生活夢(mèng)想持續(xù)營(yíng)銷品牌牌小盤大盤大盤要傳遞遞和給予客客戶的與小小盤是截然然不同，xx在沈陽(yáng)陽(yáng)更應(yīng)該走走大盤的操操作模式新聯(lián)康--您可信賴的的房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專家xx項(xiàng)目分分析區(qū)域及客戶戶沈陽(yáng)熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域?yàn)槠灞P盤山別墅區(qū)區(qū)及渾南新新區(qū)為主沈北片區(qū)關(guān)關(guān)注度較差差，客戶認(rèn)認(rèn)知度較低低xx項(xiàng)目所所在區(qū)域認(rèn)認(rèn)知度較低低，別墅市市場(chǎng)份額小小，客戶資資源有限市市場(chǎng)上。HOT！HOT！2010年沈陽(yáng)商品品房成交1500萬平方米，，別墅成交交39萬平方米，，占總成交交的3%，別墅客戶戶有限且存存在地源性性。新聯(lián)康--您可信賴的的房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專家項(xiàng)目蘭喬圣菲十二橡樹莊園爵世山新希望棋盤山1號(hào)香緹瀾山香麓山琥珀灣金河灣龍灣國(guó)際城長(zhǎng)青灣頤景園產(chǎn)品獨(dú)棟聯(lián)排升級(jí)聯(lián)排雙拼獨(dú)棟雙拼聯(lián)排聯(lián)排獨(dú)棟雙拼雙拼升級(jí)聯(lián)排雙拼聯(lián)排升級(jí)聯(lián)排雙拼聯(lián)排升級(jí)聯(lián)排聯(lián)排雙拼聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排升級(jí)聯(lián)排xx項(xiàng)目分分析產(chǎn)品榮盛香緹瀾瀾山xx產(chǎn)品同質(zhì)化化嚴(yán)重，供供應(yīng)升級(jí)型型產(chǎn)品項(xiàng)目目較多，尤尤其出現(xiàn)了了榮盛刻意意模仿xx的項(xiàng)目，，xx產(chǎn)品品優(yōu)勢(shì)不突突出。VS對(duì)于沈陽(yáng)的的客戶，分分清誰(shuí)是李李逵，誰(shuí)是是李鬼了嗎嗎？？？新聯(lián)康--您可信賴的的房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專家xx項(xiàng)目分分析存在的問題題以小盤思路路操作大盤盤︱沒有以品牌牌支持銷售售︱以銷售結(jié)果果為導(dǎo)向︱前期推廣體體系不系統(tǒng)統(tǒng)Q1：品牌缺少少持續(xù)推廣廣，品牌沒沒有真正實(shí)實(shí)現(xiàn)落地Q2：線下推廣廣為主，，，以小盤之之心度大盤盤之腹，缺缺少氣勢(shì)Q3：xx的產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)在在沈陽(yáng)被弱弱化，市場(chǎng)場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重Q4：兩項(xiàng)目所所在區(qū)域均均不屬于熱熱點(diǎn)板塊，，不被客戶戶認(rèn)可兩項(xiàng)目總體體量約5000畝，2011年總銷售目目標(biāo)18億元，銷售售面面積積21萬平平（（其其中中別別墅墅13.2萬平平，，洋洋房房7.8萬平平））目標(biāo)標(biāo)銷售售難難點(diǎn)點(diǎn)：：項(xiàng)目目總總體體量量需需去去化化較較長(zhǎng)長(zhǎng)周周期期2010年沈沈陽(yáng)陽(yáng)別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)總總體體去去化化39萬方方，，2011年銷銷售售任任務(wù)務(wù)占占2010年全全年年銷銷售售的的33%以新新聯(lián)聯(lián)康康別別墅墅來來客客成成交交比比的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1:10（業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)平平均均1：15），，普普宅宅1：7（業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)平平均均1：12），，別別墅墅需需要要4400組客客戶戶，，洋洋房房需需要要4200組客客戶戶要實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)2011年的的銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)，，我我們們將將面面臨臨的的是是前前所所未未有有的的挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)??！兩項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)分分析析新聯(lián)聯(lián)康康--您可可信信賴賴的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷銷專專家家面對(duì)對(duì)xx在在沈沈陽(yáng)陽(yáng)重重重重難難題題及及銷銷售售指指標(biāo)標(biāo)的的重重壓壓我們們要要如如何何應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)？？？？找出出癥癥結(jié)結(jié)所所在在，，就就讓讓我我們們對(duì)對(duì)癥癥下下藥藥。。。。。。兩項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)分分析析新聯(lián)聯(lián)康康--您可可信信賴賴的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷銷專專家家解決決方方案案品牌牌落落地地問問題題品牌牌營(yíng)營(yíng)銷銷方方案案項(xiàng)目目解解讀讀客戶戶語(yǔ)語(yǔ)錄錄一一：：“xx””的的名名稱稱讓讓人人覺覺得得很很大大氣氣；；但但從從廣廣告告來來看看，，給人人感感覺覺園園區(qū)區(qū)景景觀觀比比較較豐豐富富，，做做景景觀觀很很專專業(yè)業(yè)的的開開發(fā)發(fā)商商，，其他他的的沒沒看看出出來來。。最初初聽聽到到這這個(gè)個(gè)xx時(shí)時(shí)，，感覺覺位位置置應(yīng)應(yīng)該該不不錯(cuò)錯(cuò)，知道道兩兩項(xiàng)項(xiàng)目目均均在在沈沈北北以以后后，這這種種感感覺覺就就沒沒有有了了，，它它在在我我心心里里面面的的位置置一一下下子子就就落落了了下下來來?？偪傮w體感感覺覺就就是是這這只只沈北北地地區(qū)區(qū)園園區(qū)區(qū)景景觀觀好好的的項(xiàng)項(xiàng)目目。?？蛻魬粽Z(yǔ)語(yǔ)錄錄二二：：看過過xx的的廣廣告告牌牌，，給給人人的的感感覺覺是是一一個(gè)個(gè)景景觀觀做做的的很很好好的的別別墅墅，，但但是是除除了了景景觀觀外外不不清清楚楚項(xiàng)項(xiàng)目目還有什么么賣點(diǎn)?，F(xiàn)階段客客戶對(duì)xx項(xiàng)目目認(rèn)知：：“霧霧里看花花”，有有期待但但較模糊糊品牌落地地問題新聯(lián)康--您可信賴賴的房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷專家2011年?duì)I銷突突破：在在區(qū)域、、產(chǎn)品均均不被認(rèn)認(rèn)可的情情況下，，品牌營(yíng)營(yíng)銷成為為重點(diǎn)，，需制造造話題，，通過品品牌再次次落地，，行成關(guān)關(guān)注，帶帶動(dòng)xx兩項(xiàng)目目銷售。?？蛻魧?duì)于于xx品品牌的誤解產(chǎn)品力得不到應(yīng)應(yīng)有的體體現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重此時(shí)唯有有重新樹樹立xx的品牌牌，讓客客戶重新新認(rèn)識(shí)xx，拿拿掉“園園丁”的的帽子，，走專屬屬于“xx”的品牌推推廣路線線品牌落地地問題新聯(lián)康--您可信賴賴的房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷專家xx核心心價(jià)值梳梳理

FABF(features/fact)xx本身的性質(zhì)xx一線品牌、多年別墅研發(fā)經(jīng)驗(yàn)、聚焦高端引領(lǐng)創(chuàng)新、景觀出眾最佳體驗(yàn)、全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)成本優(yōu)化、細(xì)節(jié)品質(zhì)人性服務(wù)、5000畝大盤、類獨(dú)棟別墅、情景洋房、周邊配套不夠完善、區(qū)位交通不發(fā)達(dá)、產(chǎn)品總價(jià)高A(advantages)相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)xx品牌、專家、大盤、園林、景觀、物業(yè)B(benefit/value)項(xiàng)目給用戶的利益（價(jià)值）xx別墅專家建的別墅品牌落地地問題新聯(lián)康--您可信賴賴的房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷專家2011年怎樣實(shí)實(shí)現(xiàn)品牌牌落地？？使更多多客戶了了解xx？2011年“品牌牌落地””營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行方案案新聯(lián)康--您可信賴賴的房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷專家展示品牌營(yíng)銷銷方案新聯(lián)康--您可信賴賴的房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷專家全國(guó)首創(chuàng)創(chuàng)全景市市區(qū)展示示體驗(yàn)館館把xx景景觀、戶戶型完全全移植到到體驗(yàn)中中心，體體現(xiàn)xx專業(yè)景景觀栽植植，同時(shí)時(shí)引進(jìn)兩兩岸咖啡啡/85°°C咖啡，給給予客戶戶高端的的服務(wù)，，同時(shí)使使用高端端娛樂場(chǎng)場(chǎng)所吸引引客戶上上門。主要功能能：品牌展示示項(xiàng)目展示示景觀技術(shù)術(shù)休閑娛樂樂設(shè)立時(shí)間間：3月份設(shè)立地點(diǎn)點(diǎn)：皇姑姑、沈河河、大大東交匯匯處展示品牌營(yíng)銷銷方案新聯(lián)康--您可信賴賴的房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷專家品牌營(yíng)銷銷方案推廣【市內(nèi)大型型戶外】攻下市區(qū)區(qū)中心大大型戶外外樹立精神神堡壘，，主打““xx后后豪宅宅時(shí)代的的別墅專專家”。。設(shè)立時(shí)間間：2-4月份設(shè)立地點(diǎn)點(diǎn)：全市市重點(diǎn)區(qū)區(qū)域（黃黃河大街街、金廊廊等）【網(wǎng)絡(luò)】網(wǎng)絡(luò)、軟軟文同步步宣傳搜房網(wǎng)、、新浪樂樂居、搜搜狐焦點(diǎn)點(diǎn)，以軟軟文的形形式同步步宣傳““xx后后豪宅宅時(shí)代的的別墅專專家”。。時(shí)間：3-4月份xx.后豪宅時(shí)代的別墅專家新聯(lián)康--您可信賴賴的房地地產(chǎn)營(yíng)銷銷專家展示【工法展示示間】?jī)身?xiàng)目售售樓處設(shè)設(shè)工法展展示間售樓處內(nèi)內(nèi)設(shè)工法法展示間間，展示示xx產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)到位，，體現(xiàn)xx“別別墅專家家”的稱稱號(hào)，同同時(shí)解決決了目前前售樓處處功能較較為單一一的現(xiàn)狀狀。設(shè)立時(shí)間間：3月份設(shè)立地點(diǎn)點(diǎn)：滟瀾瀾山、香香醍漫步步售樓處處內(nèi)品牌營(yíng)銷銷方案新聯(lián)康--您可信賴的的房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專家【以龍頭身份份聯(lián)合區(qū)域域開發(fā)商炒炒熱板塊】形式：論壇壇/媒介內(nèi)容：片區(qū)內(nèi)開發(fā)發(fā)商達(dá)成區(qū)區(qū)域共識(shí)，，共同進(jìn)行行區(qū)域炒作作邀請(qǐng)知名業(yè)業(yè)內(nèi)人士、、政府人士士舉行論壇壇聯(lián)合政府和和媒體進(jìn)行行區(qū)域炒作作目的：通過媒介提提高片區(qū)知知名度和客客戶認(rèn)知度度，刷新客客戶的片區(qū)區(qū)認(rèn)知形象象，發(fā)出區(qū)區(qū)域聲音。。時(shí)間：5月份炒熱板塊品牌營(yíng)銷方方案新聯(lián)康--您可信賴的的房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專家各階段工作作品牌營(yíng)銷方方案主題4月3月2月1月事件現(xiàn)場(chǎng)包裝媒體市內(nèi)營(yíng)銷體體驗(yàn)館建立立工法展示間間xx后豪豪宅時(shí)代的的別墅專家家區(qū)域論壇戶外、網(wǎng)站站、軟文5月新聯(lián)康--您可信賴的的房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專家在解決品牌牌落地問題題之后，對(duì)對(duì)于項(xiàng)目實(shí)實(shí)質(zhì)問題，，更需要解解決！那么，對(duì)于于xx在沈沈的兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，我們們從依次說說起！新聯(lián)康--您可信賴的的房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專家xx·艷瀾山新聯(lián)康--您可信賴的的房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專家項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位案例借鑒核心營(yíng)銷思思路營(yíng)銷策略執(zhí)執(zhí)行SWOT分析策略推導(dǎo)策略總綱項(xiàng)目定位客戶定位目標(biāo)客戶鎖鎖定形象攻略展示攻略推廣攻略第一階段第二階段第三階段第四階段框架案例借鑒項(xiàng)目建議營(yíng)銷執(zhí)行總總控營(yíng)銷費(fèi)用新聯(lián)康--您可信賴的的房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專家xx.艷瀾山現(xiàn)狀狀SWOTS優(yōu)勢(shì)品牌實(shí)力1000畝大盤園林苗圃及果園園物業(yè)服務(wù)育才及2中高校的落落戶周邊產(chǎn)業(yè)基基礎(chǔ)產(chǎn)品品質(zhì)高高別墅專家體驗(yàn)式營(yíng)銷銷W劣勢(shì)大區(qū)域環(huán)境境差小區(qū)域內(nèi)位位置偏，客客戶容易被被截流一期產(chǎn)品面面積控制較較差，總價(jià)價(jià)高產(chǎn)品線不夠夠豐富缺少品牌落落地配套不成熟熟沒有會(huì)所客戶通往項(xiàng)項(xiàng)目動(dòng)線差差沒有做到完完全的體驗(yàn)驗(yàn)式營(yíng)銷2011年?duì)I銷費(fèi)用用不足O機(jī)會(huì)新產(chǎn)品類獨(dú)獨(dú)棟100-200平，面積控控制好，總總價(jià)低恒基、聯(lián)東東進(jìn)入板塊塊，炒熱板板塊高端項(xiàng)目的的進(jìn)入，將將會(huì)形成與與棋盤山片片區(qū)連片發(fā)發(fā)展的趨勢(shì)勢(shì)，形成““大棋盤山山板塊”T威脅產(chǎn)品同質(zhì)化化嚴(yán)重恒基、聯(lián)東東的潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)政策的不確確定性別墅市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈別墅市場(chǎng)供供大于求項(xiàng)目分析新聯(lián)康--您可信賴的的房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專家減小劣勢(shì)，，避免威脅脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，，轉(zhuǎn)化威脅脅利用機(jī)會(huì)，，克服劣勢(shì)勢(shì)立足優(yōu)勢(shì)，，把握機(jī)會(huì)會(huì)建立品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)，深化化項(xiàng)目大盤盤形象及唯唯一性,建立地標(biāo)性性頂級(jí)度假假型別墅形形象，開展展一系列主主題活動(dòng)深深化形象,占領(lǐng)區(qū)域高高地，樹立立區(qū)域價(jià)值值標(biāo)桿.提前鎖定客客戶，以客客戶為中心心，讓客戶戶眼見為識(shí)識(shí)的感受產(chǎn)產(chǎn)品與服務(wù)務(wù)品質(zhì)、創(chuàng)創(chuàng)造差異化化的營(yíng)銷體體驗(yàn)把握時(shí)間和和空間上的的稀缺加強(qiáng)強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)展示示充分展示產(chǎn)產(chǎn)品力，承承諾品質(zhì)物物管服務(wù)，，引領(lǐng)都市市回歸，超超越客戶心心理預(yù)期策略推導(dǎo)強(qiáng)調(diào)品牌，，充分展示示項(xiàng)目資源源及附加值值，引領(lǐng)客客戶體驗(yàn)度度假型別墅墅形象從客戶角度度出發(fā)，解解決實(shí)際需需求S優(yōu)勢(shì)品牌實(shí)力1000畝大盤園林苗圃及果園園物業(yè)服務(wù)育才及2中高校的落落戶周邊產(chǎn)業(yè)基基礎(chǔ)產(chǎn)品品質(zhì)高高別墅專家體驗(yàn)式營(yíng)銷銷W劣勢(shì)大區(qū)域環(huán)境境差小區(qū)域內(nèi)位位置偏，客客戶容易被被截流一期產(chǎn)品面面積控制較較差，總價(jià)價(jià)高產(chǎn)品線不夠夠豐富缺少品牌落落地配套不成熟熟沒有會(huì)所客戶通往項(xiàng)項(xiàng)目動(dòng)線差差沒有做到完完全的體驗(yàn)驗(yàn)式營(yíng)銷2011年?duì)I銷費(fèi)用用不足O機(jī)會(huì)新產(chǎn)品類獨(dú)獨(dú)棟100-200平，面積控控制好，總總價(jià)低恒基、聯(lián)東東進(jìn)入板塊塊，炒熱板板塊高端項(xiàng)目的的進(jìn)入，將將會(huì)形成與與棋盤山片片區(qū)連片發(fā)發(fā)展的趨勢(shì)勢(shì)，形成““大棋盤山山板塊”全國(guó)高端客客戶帶來的的圈層效應(yīng)應(yīng)T威脅產(chǎn)品同質(zhì)化化嚴(yán)重恒基、聯(lián)東東的潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)政策的不確確定性別墅市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈別墅市場(chǎng)供供大于求項(xiàng)目分析新聯(lián)康--您可信賴的的房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專家策略總綱：：通過品牌牌價(jià)值提升升項(xiàng)目認(rèn)知知，顛覆現(xiàn)現(xiàn)有形象，，全方位占占領(lǐng)市場(chǎng)，建立頂級(jí)級(jí)度假型別別墅形象，強(qiáng)化并擴(kuò)大大唯一性。。SO策略：立足足優(yōu)勢(shì)，把把握機(jī)會(huì)通過品牌價(jià)價(jià)值提升項(xiàng)項(xiàng)目認(rèn)知：：依托xx品牌價(jià)值值提高項(xiàng)目目認(rèn)知，建建立頂級(jí)度度假型大盤盤，開展一一系列主題題活動(dòng),占領(lǐng)區(qū)域高高地,樹立區(qū)域價(jià)價(jià)值標(biāo)桿。。提前鎖定客客戶，以客客戶為中心心，讓客戶戶眼見為識(shí)識(shí)的感受產(chǎn)產(chǎn)品與服務(wù)務(wù)品質(zhì)、創(chuàng)創(chuàng)造差異化化的營(yíng)銷體體驗(yàn)。項(xiàng)目分析新聯(lián)康--您可信賴的的房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專家產(chǎn)品定位：：純粹的花園園別墅社區(qū)區(qū)形象定位：：高品質(zhì)休休閑度假別別墅功能定位：：高端人士士專享的休休閑、度假假場(chǎng)所項(xiàng)目定位：：大棋盤山首首席花園園假日別墅墅項(xiàng)目再定位位項(xiàng)目定位新聯(lián)康--您可信賴的的房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷專家客戶從事行業(yè)：公司高管、、私企業(yè)業(yè)主、貿(mào)易易、IT界、金融、、教育、地地產(chǎn)等領(lǐng)域，在行行業(yè)內(nèi)掌握握話語(yǔ)權(quán)的的人多具有國(guó)際際視野和海海外經(jīng)歷具有多次置置業(yè)經(jīng)歷對(duì)環(huán)境較為為看重，既既要大環(huán)境境舒適，同同時(shí)也需求求優(yōu)質(zhì)園區(qū)區(qū)環(huán)境。生活方式：：有錢有閑閑，每年多多次國(guó)外旅旅游，追逐逐領(lǐng)先的生生活品質(zhì)和和生活方式式，對(duì)生活活品質(zhì)要求求高。消費(fèi)習(xí)慣：追追求新體驗(yàn)，，關(guān)注名品發(fā)發(fā)布及流行趨趨勢(shì)購(gòu)買目的：短短期居住度假假、享樂項(xiàng)目定位核心客戶重點(diǎn)客戶游離客戶xx老業(yè)主介介紹的老客戶戶。政府公務(wù)員、、醫(yī)生、教師師等。私營(yíng)業(yè)主、企企業(yè)高管皇姑、大東、、沈河和平等等地經(jīng)濟(jì)實(shí)力力較為雄厚的的私營(yíng)業(yè)主撫順、鞍山區(qū)區(qū)域的客戶1、撫順煤炭行行業(yè)大客戶2、鞍山私營(yíng)業(yè)業(yè)主。私營(yíng)業(yè)主：大大東陶瓷城、、汽貿(mào)、中街街的個(gè)體商戶戶。企業(yè)高管：經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)各進(jìn)進(jìn)駐企業(yè)高管管。政府官員：棋棋盤山地區(qū)各各政府高官。。事業(yè)單位：醫(yī)醫(yī)大醫(yī)生。老帶新：老業(yè)業(yè)主轉(zhuǎn)介的新新客戶。五愛、南塔、、北行地區(qū)私私營(yíng)業(yè)主、個(gè)個(gè)體商戶新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家Q:打造首席度假假型別墅，目目前項(xiàng)目景觀觀及配套還有有一定缺失，，如何營(yíng)造項(xiàng)項(xiàng)目的極致形形象，讓客戶戶感覺到產(chǎn)品品價(jià)值？為此，我們需需要借鑒市場(chǎng)場(chǎng)上配套完善善的別墅社區(qū)區(qū)案例借鑒新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家蘭喬圣菲皇第龍邸金地長(zhǎng)青灣琥珀灣景觀三道圣菲谷原生山地景觀進(jìn)門處大型中心景觀中央景觀杏花大道60米高盛京天河大瀑布賞景健身的盤山步道祥云石2萬平水晶湖321棵原生大樹210棵同緯度移植珍惜林木沿湖“七岸八景”萬平人工湖配套雙會(huì)所（一個(gè)會(huì)所面積是2500平，已投入使用，一個(gè)會(huì)所面積是5000平，尚未投入使用）萬平商業(yè)街山地體育會(huì)館（各種球類、健身館、SPA水療館、游泳館等）

5萬平高爾夫打席場(chǎng)山地果園山地生態(tài)示范田露天體育廣場(chǎng)等2000平風(fēng)情商業(yè)街頂尖名校、幼兒園7000平業(yè)主會(huì)所藝術(shù)博物館精品酒店3000平商業(yè)街會(huì)所（健身館、SPA水療館、游泳館等）項(xiàng)目總平圖案例借鑒新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家皇第龍邸的萬平風(fēng)情商業(yè)街皇第龍邸的60米瀑布首創(chuàng)琥珀灣的萬平人工湖金地長(zhǎng)青灣的2萬平水晶湖及業(yè)主會(huì)所完善的配套及及豐富的景觀觀成為資源型大大盤的重要價(jià)價(jià)值支撐蘭喬圣菲的圣菲國(guó)際俱樂部案例借鑒新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家首席度假型別別墅重要支撐撐——中心景觀【打造中心大型型水景景觀】規(guī)模：建議規(guī)規(guī)劃景觀大型型水景景觀，，湖區(qū)20000平方米左右，，分支連通各各期組團(tuán)。同同時(shí)建出戶外外休閑區(qū)域，，規(guī)劃出運(yùn)動(dòng)動(dòng)區(qū)、休閑區(qū)區(qū)等位置：二期于于四期之間中心景觀打造極致景觀觀資源，通過過豐富景觀打打動(dòng)客戶案例借鑒新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家【打造沈陽(yáng)首席席業(yè)主俱樂部部】首席度假型別別墅重要支撐撐——國(guó)際化主題業(yè)業(yè)主會(huì)所建議建立三大大主題會(huì)所，，其中包括實(shí)實(shí)用社區(qū)服務(wù)務(wù)會(huì)所、浪漫漫商務(wù)休閑會(huì)會(huì)所、享樂私私家會(huì)所，打打消客戶對(duì)區(qū)區(qū)域高端配套套不足的抗性性位置：中心景景觀旁1、社區(qū)服務(wù)會(huì)會(huì)所設(shè)施：西餅屋屋、花店、小小超市、甜飲飲店、飾品店店、影碟店、、洗衣店、品品牌折扣店、、國(guó)際幼兒園園。功能：（1）沈陽(yáng)國(guó)際幼幼兒園，方便便業(yè)主幼兒就就讀的問題，，極大的提升升了整個(gè)樓盤盤的品質(zhì)。（2）與農(nóng)貿(mào)超市市建立生鮮食食品、豬肉、、有機(jī)蔬菜等等生活必需品品的供應(yīng)配送送體系，保障障業(yè)主的生活活便利。2、浪漫商務(wù)休休閑會(huì)所設(shè)施：酒吧、、KTV、雪茄吧、咖咖啡館、啤酒酒吧、水吧、、茶吧、西餐餐、概念餐廳廳、畫廊、藝藝術(shù)品店、SPA館功能：滿足業(yè)業(yè)主休閑娛樂樂及交際。3、享樂私家會(huì)會(huì)所設(shè)施：個(gè)性化化酒店、健身身中心、spa案例借鑒新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家首席度假型別別墅重要支撐撐——高爾夫球場(chǎng)【室外高爾夫球球場(chǎng)】將部分苗圃改改造成室外高高爾夫練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)，專供艷瀾瀾山業(yè)主消閑閑。建議規(guī)模：1萬平左右案例借鑒新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家1.通過品牌落地地提高項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)知，帶動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品銷售；2.制造極致體驗(yàn)驗(yàn)式營(yíng)銷；—打造大型組團(tuán)團(tuán)景觀，突出出景觀資源—國(guó)際化業(yè)主俱俱樂部，完善善生活配套—有效整合優(yōu)秀秀資源—給予客戶高度度人文關(guān)懷本項(xiàng)目營(yíng)銷的的核心思路核心營(yíng)銷思路路新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家策略已出，形形象定位，核核心價(jià)值鎖定定后，如何超越競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的營(yíng)銷戰(zhàn)略略？核心營(yíng)銷思路路新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家形象攻略展示攻略推廣攻略破舊立新，高高舉高打，通通過品牌重新新塑造項(xiàng)目高高端商品住宅宅形象，形成成與周邊競(jìng)品品相區(qū)隔的高高品質(zhì)大盤的的市場(chǎng)形象。。高標(biāo)準(zhǔn)、高形形象的展示與與服務(wù)體驗(yàn)，，建立高端話語(yǔ)權(quán)，，從服務(wù)上建建立與品牌體體驗(yàn)相一致的競(jìng)爭(zhēng)力力。線下多渠道挖挖掘，多活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷為，不不斷創(chuàng)造項(xiàng)目目熱點(diǎn)。核心營(yíng)銷思路路新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家形象攻略Action1:市內(nèi)營(yíng)銷體驗(yàn)驗(yàn)館的建立，，表現(xiàn)本項(xiàng)目強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)的、尊貴貴的、高品質(zhì)質(zhì)的調(diào)性及項(xiàng)項(xiàng)目的賣點(diǎn)。Action2:黃河大街的廣廣告牌以宏大大的氣勢(shì)、典典雅的形象對(duì)對(duì)品牌目形象象進(jìn)行推廣，，同時(shí)建議拿下下哈大高速、、沈撫大道等等戶外2-3塊（后豪宅時(shí)時(shí)代的別墅專專家）。Action3:通過網(wǎng)絡(luò)、軟軟文推廣項(xiàng)品品牌形象；調(diào)調(diào)性仍然是項(xiàng)項(xiàng)目本身的尊貴品質(zhì)生活活。破舊立新，高高舉高打，通通過品牌重新新塑造項(xiàng)目高高端商品住宅宅形象，形成成與周邊競(jìng)品品相區(qū)隔的高高品質(zhì)大盤的的市場(chǎng)形象。。核心營(yíng)銷思路路新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家售樓處：增加加洗腦區(qū)、工工法樣板間1、增加xx品品牌洗腦區(qū)2、工法間展示示產(chǎn)品細(xì)節(jié)核心營(yíng)銷思路路展示攻略高標(biāo)準(zhǔn)、高形形象的展示與與服務(wù)體驗(yàn)，，建立高端話話語(yǔ)權(quán)，從服服務(wù)上建立與與品牌體驗(yàn)相相一致的競(jìng)爭(zhēng)力力。新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家樣板房：提升升品質(zhì)感，體體現(xiàn)生活化核心營(yíng)銷思路路新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家商業(yè)街包裝：：提前對(duì)商業(yè)業(yè)街包裝、體體現(xiàn)商業(yè)氛圍圍核心營(yíng)銷思路路新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家推廣攻略線下多渠道挖挖掘挖掘新聯(lián)康高高端客戶資源源直銷團(tuán)隊(duì)建立立線下多渠道挖挖掘，多進(jìn)行行活動(dòng)營(yíng)銷，，不斷創(chuàng)造項(xiàng)項(xiàng)目熱點(diǎn)。新新聯(lián)康客戶資資源放大，直直銷團(tuán)隊(duì)建立立核心營(yíng)銷思路路媒體策略：選選擇有效媒體體大規(guī)模投放放新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家媒體策略：選選擇有效媒體體大規(guī)模投放放本項(xiàng)目媒體選選擇及組合策策略：渠道：是間接地、持持續(xù)地想市場(chǎng)場(chǎng)傳遞聲音、、感染客戶的的有利武器路牌/路旗：樹立形象，截截流客戶，傳傳播力較強(qiáng)的的傳播路徑；；工地圍板：指向性較強(qiáng)，，直接傳播項(xiàng)項(xiàng)目形象或利利益點(diǎn)；網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是傳傳播項(xiàng)目形象象、口碑、影影響力及在關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)信息息的有效途徑徑；短信：是傳達(dá)即時(shí)信信息的低成本本高效手段；；報(bào)紙：報(bào)紙主要用在在項(xiàng)目區(qū)域及及行業(yè)營(yíng)銷的的媒體配合及及同時(shí)發(fā)布項(xiàng)項(xiàng)目的重要信信息；少而精精。核心營(yíng)銷思路路新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家線下多渠道挖挖掘【撫順外地巡展展】【高端會(huì)所展架架、票封】建議投放場(chǎng)所所：名都清水水灣、希爾斯斯池典建議針對(duì)撫順順客戶進(jìn)行定定向巡展，選選擇地點(diǎn)：友友誼賓館建議選擇格林林豪森、河畔畔新城老小區(qū)區(qū)，尋找有換換房意向的客客戶。【高檔小區(qū)LED】核心營(yíng)銷思路路建議投放場(chǎng)所所：金廊沿線線/北站寫字間，，北方傳媒、、財(cái)富中心、、光達(dá)大廈等等?！倦娞蓍T】建議投放場(chǎng)所所：瑞志健身身俱樂部（蘭蘭喬長(zhǎng)期投放放）【高檔健身俱樂樂部/汽車4S店展架】新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家本案皇第龍邸原香墅大溪地九如溪谷金河灣“吸血”策略略版塊內(nèi)，本案案最北面項(xiàng)目目，客戶經(jīng)常常被其他項(xiàng)目目截留，為此此，采用“吸吸血式”的戶戶外投放策略略，在區(qū)域內(nèi)內(nèi)主要路段進(jìn)進(jìn)行戶外投放放（路旗/路牌），有針針對(duì)性的截取取客戶。輸血線：輝山大街、人人和街、沈閆閆路、依農(nóng)路路等路段設(shè)立立路旗，截流流客戶；吸血點(diǎn)：原香墅、大溪溪地、皇第龍龍邸、九如溪溪谷、金河灣灣等項(xiàng)目附近近近可能樹立立廣告，吸引引到此項(xiàng)目看看房客戶核心營(yíng)銷思路路新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家新聯(lián)康高端客客戶資源渠道中心：我公司將在2011年成立渠道中中心，收集沈沈陽(yáng)高端精英英人士的名單單，對(duì)各項(xiàng)目目的客戶資源源進(jìn)行整合，，同時(shí)專人負(fù)負(fù)責(zé)CALL客，深入發(fā)掘掘客戶渠道，，進(jìn)而提升xx團(tuán)隊(duì)的銷銷售業(yè)績(jī)。新聯(lián)康代理高高端別墅/洋房項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)動(dòng)：萬科蘭喬圣菲菲、萬科魅力力之城、金地地長(zhǎng)青灣等樓樓盤聯(lián)動(dòng)，共共享客戶資源源，進(jìn)行訪談?wù)劆I(yíng)銷，設(shè)立立聯(lián)動(dòng)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)機(jī)制。同時(shí)拓拓展時(shí)鞍山、、吉林、長(zhǎng)春春等地項(xiàng)目。。核心營(yíng)銷思路路新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家直銷團(tuán)隊(duì)建立立（走出去、、拉進(jìn)來）為有效解決客客戶到訪量不不足，充分完完成2011年的銷售任務(wù)務(wù)，建議招募募部分大學(xué)生生，成立專門門的銷售團(tuán)隊(duì)隊(duì)。經(jīng)過上崗崗培訓(xùn)后，攜攜帶本案項(xiàng)目目資料，對(duì)沈沈陽(yáng)大型的寫寫字樓、知名名企業(yè)進(jìn)行拜拜訪，采用登登門拜訪的方方式，主動(dòng)出出擊，提高上上門量。核心營(yíng)銷思路路新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家【三大主題會(huì)所所開放暨二期期聯(lián)排新品推推介】主題：滟瀾山山三大主題會(huì)會(huì)所開放暨新品推介介會(huì)地點(diǎn)：滟瀾山山會(huì)所人物：前期積積累客戶、成成交業(yè)主、俱樂部準(zhǔn)準(zhǔn)會(huì)員。重要項(xiàng)目：國(guó)際俱樂部功功能介紹?，F(xiàn)場(chǎng)招募會(huì)員員。室外高爾夫練練習(xí)場(chǎng)開放釋放即將加推推產(chǎn)品信息活動(dòng)營(yíng)銷核心營(yíng)銷思路路新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家【中心景觀示范范區(qū)開放】主題：滟瀾山山景觀示范區(qū)區(qū)開放地點(diǎn)：滟瀾山山國(guó)際俱樂部部。人物：前期積積累客戶、成成交業(yè)主。重要項(xiàng)目：未來功能區(qū)介介紹?，F(xiàn)場(chǎng)參觀。釋放即將加推推二期疊院產(chǎn)產(chǎn)品信息活動(dòng)營(yíng)銷核心營(yíng)銷思路路新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家維系客戶的營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)品牌聯(lián)動(dòng)

——名車試駕體驗(yàn)、名車展圈層營(yíng)銷

——高爾夫用品試用體驗(yàn)品鑒營(yíng)銷

——國(guó)際奢侈品展、新品發(fā)布

圈層營(yíng)銷

——咖啡品鑒會(huì)、紅酒品鑒會(huì)圈層營(yíng)銷

——音樂會(huì)品牌宣傳

——地產(chǎn)高峰論壇、產(chǎn)品推介會(huì)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家座談會(huì)以符合客戶圈層的高端營(yíng)銷活動(dòng)，向客戶傳達(dá)休閑度假純別墅區(qū)概念核心營(yíng)銷思路路新聯(lián)康--您可信賴的房房地產(chǎn)營(yíng)銷專專家1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月工程進(jìn)度訴求方向線下推廣營(yíng)銷動(dòng)作線上推廣市內(nèi)營(yíng)銷體驗(yàn)驗(yàn)館建立售樓處改裝完工樣板間改裝完工外圍包裝完工報(bào)紙硬廣每月月投放3周，每周2版左右，地產(chǎn)產(chǎn)專欄軟文做做系列報(bào)道網(wǎng)絡(luò)（新浪房房產(chǎn)、搜房））