江西房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目定位及營銷推廣總策略128P

南昌·XXX項(xiàng)目定位及

營銷推廣總策略二0一0年八月商業(yè)密級【AAA】前言2008年在全球金融危機(jī)大背景下，我國實(shí)行較為寬松的財(cái)政貨幣政策。2009年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了低迷、復(fù)蘇、火爆的一個發(fā)展過程。據(jù)社科院發(fā)布《2010年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)，2009年房地產(chǎn)市場的銷售量為9.4億平方米，其中商品房銷售面積8.9億平方米。與08年相比，商品房的銷售面積增長42.1%，商品住宅的銷售面積增長43.9%，銷售面積及其增速均創(chuàng)歷史新高。房價一季度最低，后半年同比增幅由1%上升到7.8%。一線城市房價反轉(zhuǎn)和上升幅度大于其他城市。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金充裕，個人按揭貸款快速上漲。2009年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金達(dá)5.7萬億元，同比增長44.2%，增幅高出2008年42.4個百分點(diǎn)。定金及預(yù)收款9―12月連續(xù)4個月增速超過100%。個人購房貸款新增1.4萬億元，約為2008年的5倍。國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1—3月份全國商品房銷售面積為15361萬平方米，同比增長35.8%。增幅上升了16.4個百分點(diǎn)。1-3月商品房綜合銷售均價為5193元，同比上升了

16.1%；房價再一次創(chuàng)出新高，呈現(xiàn)量價齊漲的局面。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，面對當(dāng)前房地產(chǎn)過熱，房價增長過快的形勢，政府高度重視，從3月份開始，不斷出臺政策，進(jìn)行新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控。

.此輪調(diào)控，力度之大，措施之嚴(yán)，充分體現(xiàn)了政府堅(jiān)決遏制部分城市房價過快增長，擠壓房價泡沫的決心。政策調(diào)控針對性強(qiáng)，對投機(jī)市場打擊尤為精確，同時又盡量滿足首套以及自住型購房需求，充分挖掘和引導(dǎo)剛性需求市場的健康發(fā)展。

南昌·XXX項(xiàng)目依托項(xiàng)目所在地良好的先天優(yōu)勢，以戰(zhàn)略性的眼光進(jìn)行高起點(diǎn)、獨(dú)創(chuàng)性、科學(xué)性的項(xiàng)目規(guī)劃，力爭通過XXX項(xiàng)目的高效運(yùn)作，奠定開發(fā)公司的市場地位，一舉躋身行業(yè)翹楚。南昌·XXX項(xiàng)目選擇此時入市，無疑為專業(yè)運(yùn)作提出了更高的要求，項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場定位是成功的方向，輔以高效精細(xì)的運(yùn)作，成功應(yīng)是必然。本文稿著重就項(xiàng)目定位及推廣涉及的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)闡述。文件名稱：南昌·XXX項(xiàng)目定位及營銷推廣總策略文件類別：論證稿文件密級：商業(yè)AAA文件編號：chb0001創(chuàng)作指導(dǎo)：XXX主創(chuàng)：XXX協(xié)創(chuàng):XXX創(chuàng)作時間：2010、08提交時間：2010、8、31

目錄第一部分市場篇第二部分項(xiàng)目篇

第三部分定位篇

第四部分策略篇第五部分推廣篇第一部分市場篇第一節(jié)：城市及經(jīng)濟(jì)概況第二節(jié)：南昌房地產(chǎn)市場發(fā)展第三節(jié)：宏觀政策分析第四節(jié)：片區(qū)市場分析第五節(jié)：專業(yè)市場概述第一節(jié)：城市及經(jīng)濟(jì)概況一、城市概況：

南昌地處江西中部偏北，贛江、撫河下游，瀕臨我國第一大淡水湖鄱陽湖西南岸。東連余干、東鄉(xiāng)、南接臨川、豐城、西靠高安、奉新、靜安，北與永修、都昌、波陽共鄱陽湖，南北最大縱距約121公里，東西最大橫距108公里，總面積約7402平方公里。全境以平原為主，東南相對平坦，西北丘陵起伏，水網(wǎng)密布，湖泊眾多。南昌是江西的省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。南昌市下轄南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣等四個縣，東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、灣里等5個區(qū)，以及南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(昌北區(qū))、南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(高新區(qū))和紅谷灘新區(qū)。人口：據(jù)公安戶籍統(tǒng)計(jì)，南昌市年末戶籍總?cè)丝跒?91.31萬人，比上年末凈增7.35萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口232.76萬人，增長2.2%。據(jù)2007年全市變動抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，2007年全市年末常住人口為458.06萬人，人口出生率為13.63‰，死亡率為5.79‰，自然增長率為7.84‰。

立體交通凸顯優(yōu)勢對于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)位是個永恒的命題，它往往成為投資者考量投資目標(biāo)的首選依據(jù)?！笆濉逼陂g江西省提出了“五年決戰(zhàn)交通”戰(zhàn)略。五年的時間里，江西的高速公路的總里程從421公里驟升到1579公里，由2000年全國第20位一躍而進(jìn)前九位，一個貫通南北、承東啟西的“天”字形高速公路骨干框架伸張成型。作為江西的軸心，南昌在決戰(zhàn)的步伐中加速了與“長珠閩”的對接。梨溫高速公路通車，南昌通向“長三角”的東大門從此暢通；贛粵高速省際會和，“珠三角”可以長驅(qū)直入南昌；昌九城際鐵路的即將通車、向蒲鐵路的建成…意味著南昌又新增了一條快速、便捷的出海通道。南昌昌北國際機(jī)場也提前5年迎來了它的改擴(kuò)建工程，總投資達(dá)25億元的省重點(diǎn)工程，目前已開始進(jìn)入具體實(shí)施階段……。通覽南昌交通，一個水陸空的立體交通體系正在朝著一個堅(jiān)定的目標(biāo)——“對接長珠江閩，連接港澳臺，融入全球化”的方向全速前進(jìn)。對接長珠江閩，連接港澳臺，融入全球化。

——立體交通助推南昌科學(xué)規(guī)劃布局未來改革開放的30年，南昌市城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，城市基礎(chǔ)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。90年代末，南昌對城市建設(shè)進(jìn)行重新定位，把建設(shè)花園城市和現(xiàn)代化大都市作為目標(biāo)，帶來城市建設(shè)新的高速發(fā)展時期。20世紀(jì)末，市委、市政府制訂了“一江兩岸”城市發(fā)展規(guī)劃，21世紀(jì)初，進(jìn)一步確定了“一江兩岸、南北兩城，雙城擁江”的城市發(fā)展新格局的戰(zhàn)略決策，著手開辟江北新城區(qū)，城市建設(shè)的重點(diǎn)開始向贛江對岸延伸。堅(jiān)持從“既立足當(dāng)前，更兼顧長遠(yuǎn)”出發(fā)，南昌市逐漸拉開城市框架，朝著高科技、多功能、強(qiáng)輻射的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市邁進(jìn)。至2010年，城市建成區(qū)面積由1965年的50平方公里拓展到300平方公里；城市重要功能區(qū)形成“一核五片”，即以昌南、昌北為核心區(qū)，以蓮塘、望城、灣里、樂化、羅家五片為衛(wèi)星城市組團(tuán)；“一江兩岸”格局初步形成，城市功能日益完善，城市品位不斷彰顯，城市綜合競爭力顯著提升?？茖W(xué)規(guī)劃布布局未來結(jié)論：良好的區(qū)域規(guī)規(guī)劃及外部條條件（地理、、區(qū)位、城市市規(guī)劃、未來來發(fā)展等）是是項(xiàng)目開發(fā)成成功的基礎(chǔ)。。二、經(jīng)濟(jì)概況況二、工業(yè)增加加值2009年1-10月，全市完成成工業(yè)投資490.32億元，同比增增長44.2%，比全市50萬元以上投資資增速高3.5個百分點(diǎn)。其其中以電力、、熱力的生產(chǎn)產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，，通信設(shè)備、、計(jì)算機(jī)及其其他電子設(shè)備備，交通運(yùn)輸輸設(shè)備制造業(yè)業(yè)，非金屬礦礦物制品業(yè)，，電氣機(jī)械及及器材制造業(yè)業(yè)為龍頭產(chǎn)業(yè)業(yè)，投資總額額超20億元以上的工工業(yè)行業(yè)達(dá)11個，累計(jì)完成成投資351.11億元，同比增增長61.2%。三、進(jìn)出口2009年1-11月，我市海關(guān)關(guān)進(jìn)出口總值值為31.10億美元，比上上年同期下降降0.6%，降幅連續(xù)六六個月減緩，，比1-10月累計(jì)減少5.5個百分點(diǎn)，復(fù)復(fù)蘇跡象更加加明顯。分項(xiàng)項(xiàng)目看：海關(guān)關(guān)出口總值19.36億美元，比上上年同期下降降15.8%；海關(guān)進(jìn)口總總值11.74億美元，比上上年同期增長長41.5%。四、固定資產(chǎn)產(chǎn)投資2009年1-10月，全市50萬元以上固定定資產(chǎn)完成投投1087.94億元，增長40.7%第三產(chǎn)業(yè)投資資增長平穩(wěn)，，完成580.26億元，增長37.4%。非國有投資資繼續(xù)保持活活躍，共完成成投769.11億元，增長44.6%，全市資金到到位情況良好好，50萬元以上固定定資產(chǎn)投資到到帳資金達(dá)1328.99億元，增長44.9%。五、社社會零零售總總額2009年1-11月，南南昌市市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會會消費(fèi)費(fèi)品零零售總總額566.75億元，，比上上年同同期增增長19.5%，扣扣除物物價因因素，，實(shí)際際增長長20.6%。分行行業(yè)看看：批發(fā)和和零售售業(yè)實(shí)現(xiàn)518.95億元，，增長長19.6%，其其中限限額以以上批批發(fā)和和零售售業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)235.12億元，，增長長24.2%；住宿宿和餐餐飲業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)46.81億元，，增增長17.6%，其中中限額額以上上住宿宿和餐餐飲業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)17.88億元，，增長長12.6%。結(jié)論：：城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)良良好的的發(fā)展展勢頭頭是項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)的的優(yōu)越越條件件；良良好的的區(qū)域域產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)（社社會消消費(fèi)及及批發(fā)發(fā)零售售）及及發(fā)展展前景景是項(xiàng)項(xiàng)目成成功的的保障障。第二節(jié)節(jié)：南南昌房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展展一、總總體市市場走走勢分分析與與預(yù)測測市場概概述：：經(jīng)歷了了07年房地地產(chǎn)市市場的的高峰峰期，，到08年的樓樓市低谷谷，再再到09年的樓樓市瘋瘋狂，，各種種風(fēng)云云在此此間變變動，，三年年之間房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場一波波三折折，09年金融融危機(jī)機(jī)的影影響貌貌似悄悄然已已去，未未來刺刺激消消費(fèi)，，09年的放放松政政策使使得房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場碩果果累累，多多少開開發(fā)商商起死死回生生，而而市場場又進(jìn)進(jìn)入了了高房房價的的狀況況，即即將到來來的2010年，政政策已已維穩(wěn)穩(wěn)為主主，但但已經(jīng)經(jīng)不可可能向向09年如此寬寬松，，我們們的預(yù)預(yù)測是是：供供應(yīng)量量較09年有所所上漲漲，成成交量量出現(xiàn)小小幅下下降，，成交交均價價保持持不變變。分析圖圖表--12、成交交量——持續(xù)低低迷，，但逐逐步回回暖分析圖圖表——2南昌2007-2010年商品品住宅宅成交交情況況匯總總及預(yù)預(yù)測2010年前期期在有有效供供應(yīng)持持續(xù)不不足，，政策策環(huán)境境有所所收緊緊的情情況下下成交交量有有所下下降，，全年年成交交量預(yù)預(yù)估為為315.06萬平方方米。。環(huán)比比09年下降降26.72%，2010年前三三季度度由于于有小小供應(yīng)應(yīng)的持持續(xù)不不足以以及價價格的的持續(xù)續(xù)上漲漲使得得成交交回歸歸到正正常水水品，，第四四季度度由于于供應(yīng)應(yīng)的不不斷推推出，，成交交量同同比09年持平平。3、房價價走勢勢預(yù)測測房地產(chǎn)產(chǎn)市場場經(jīng)過過09年的快快速銷銷售，，08年積累累下來來的庫庫存被被迅速消消化，，市場場面臨臨房源源不足足的問問題，，在2010年樓市市都將將進(jìn)入補(bǔ)庫庫存階階段。。預(yù)計(jì)計(jì)開發(fā)發(fā)投資資增長長將迎迎來較較大增增幅，，市場場供應(yīng)應(yīng)量有望望增長長，“供應(yīng)式式”成交下下滑現(xiàn)現(xiàn)象不不會再再出現(xiàn)現(xiàn)。市市場需需求受受房價高高企、、政策策收緊緊影響響將有有所下下滑，，但剛剛性需需求依依然較較旺盛，此此外供供應(yīng)量量的增增加有有望抵抵消部部分需需求觀觀望的的影響響，因因此我我們預(yù)計(jì)計(jì)成交交量在在明年年將有有所回回調(diào)，，但仍仍處于于歷史史相對對高位位。房房價方面面，開開發(fā)企企業(yè)在在庫存存恢復(fù)復(fù)到一一定水水平之之前不不存在在降價價的動動機(jī)和理理由，，房價價下跌跌的概概率較較低，，整體體將以以平穩(wěn)穩(wěn)走勢勢為主主。二、區(qū)區(qū)域市市場走走勢預(yù)預(yù)測09年成交交區(qū)域域主要要集中中在紅紅谷灘灘區(qū)，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)和和青云譜區(qū)區(qū)，09年市場場成交交區(qū)域域越趨趨集中中，齊齊聚紅紅谷灘灘，09年的市場集中度更更高。但三三季度較二二季度又有有所變化，，二季度由由于投資性需求的的大量涌入入市場，從從而使得區(qū)區(qū)域集中在在市中心，，而三季度隨著投投資性客戶戶的退出，，市場成交交客戶主要要以剛性需需求為主，區(qū)域集集中在近郊郊區(qū)域。市市場上09年12月底商品住住宅的存量量已減少到65.49萬平方米，，其中主要要存量供應(yīng)應(yīng)集中在紅紅谷灘區(qū)、、西湖區(qū)和灣灣里區(qū)，占占全市存量量的15%，17%，和23%。如果按照照當(dāng)前的消化化速度紅谷谷灘和青山山湖的去化化較快，但但西湖區(qū)需需7.53個月，灣里里區(qū)則為高高度風(fēng)險區(qū)區(qū)域，需要要42個月，但這這只是由于1月的特殊情情況，僅供供參考。二、區(qū)域市市場走勢預(yù)預(yù)測09年成交區(qū)域域主要集中中在紅谷灘灘區(qū)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)和青云譜區(qū)，09年市場成交交區(qū)域越趨趨集中，齊齊聚紅谷灘灘，09年的市場集中度更更高。但三三季度較二二季度又有有所變化，，二季度由由于投資性需求的的大量涌入入市場，從從而使得區(qū)區(qū)域集中在在市中心，，而三季度隨著投投資性客戶戶的退出，，市場成交交客戶主要要以剛性需需求為主，區(qū)域集集中在近郊郊區(qū)域。市市場上09年12月底商品住住宅的存量量已減少到65.49萬平方米，，其中主要要存量供應(yīng)應(yīng)集中在紅紅谷灘區(qū)、、西湖區(qū)和灣灣里區(qū)，占占全市存量量的15%，17%，和23%。如果按照照當(dāng)前的消化化速度紅谷谷灘和青山山湖的去化化較快，但但西湖區(qū)需需7.53個月，灣里里區(qū)則為高高度風(fēng)險區(qū)區(qū)域，需要要42個月，但這這只是由于1月的特殊情情況，僅供供參考。分析圖表—3分析圖表—3結(jié)論：階段性的行行業(yè)調(diào)控帶帶來了區(qū)域域市場小幅震蕩，，隨著對調(diào)調(diào)控的逐漸漸適應(yīng)并逐逐步強(qiáng)化自自身優(yōu)勢，，市場前景景依然看好好。第三節(jié)：宏宏觀政策分分析※第一季度：：年度調(diào)控控新政首推推1－4月份，經(jīng)過過幾近天量量的交易量量以后，政政府出手的的時到了。。抑制房價價過快增長已經(jīng)經(jīng)不是經(jīng)濟(jì)濟(jì)問題而直直接是政治治問題了。。因此國家家果斷決定定推出房產(chǎn)新新政，核心心內(nèi)容主要要是以下幾幾點(diǎn)：1、提高二套套房首付比比例；2、提高貸款利利率的優(yōu)惠惠門檻；3、提高異地地置業(yè)的投投資門檻。。以上三條條，其引導(dǎo)目標(biāo)明明確，直指指房產(chǎn)投機(jī)機(jī)或投資。。※4月17日，中國國國務(wù)院發(fā)出出《關(guān)于堅(jiān)決遏遏制部分城城市房價過過快上漲的的通知》，被稱為房地地產(chǎn)“國十條”。本次調(diào)控兼兼顧需求、、供應(yīng)、保保障、市場場規(guī)范等，，堪稱滴水水不漏，其其中尤以抑制需求層層面、改變變客戶市場場預(yù)期的策策略，最速速直效地影影響了房地地產(chǎn)市場。?！?月份，36個大中城市市房價繼續(xù)攀升。。根據(jù)國家發(fā)發(fā)改委公布布的7月份36個大中城市市房價監(jiān)測測情況，7月份新建商商品房成交均均價為8680元/平方米，環(huán)環(huán)比6月份還上漲漲了1.61%。納入監(jiān)測測的36個大中城市市樣本，多多為本輪樓樓市調(diào)控中中提出的“房價上漲過過快”的重點(diǎn)城市。國家發(fā)發(fā)改委在相相關(guān)的監(jiān)測測分析中表表示，隨著著房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控持續(xù)，，多數(shù)城市房價出出現(xiàn)回落，，房地產(chǎn)市市場平穩(wěn)，，但是少數(shù)數(shù)城市房價價上漲幅度度仍然較大，尤其其是二三線線城市房價價出現(xiàn)了較較快的上漲漲?！?月，李克強(qiáng)強(qiáng)三問樓市市，第二輪輪的樓市調(diào)調(diào)控隱現(xiàn)。。21日由國務(wù)院副副總理李克強(qiáng)強(qiáng)在常州主持持召開的加快快保障性安居居工程建設(shè)工作座談會，，主要是針對對華東和華北北11個省份的保障障房建設(shè)，接接下來，高層還可能繼繼續(xù)在全國其其他地區(qū)召開開1-2次類似會議，，以督促地方方加快保障性安居工程程建設(shè)。自6月12日國務(wù)院召開開加快發(fā)展全全國公共租賃賃住房工作會議開始，，在不到三個個月的時間中中，李克強(qiáng)參參加的促進(jìn)保保障房建設(shè)的的會議或考察已有有3次，幾乎月均均一次，預(yù)示示第二輪的樓樓市調(diào)控可能能將現(xiàn)。結(jié)論：調(diào)控新政打擊擊投機(jī)市場，，剛性需求支支撐市場抵抗抗下跌；住宅宅市場風(fēng)聲鶴鶴唳，投資熱熱錢將轉(zhuǎn)向商商業(yè)地產(chǎn)。第四節(jié)：片區(qū)區(qū)市場分析（紅角洲/紅谷灘）【一】住宅市場2009年紅谷灘區(qū)新新增供應(yīng)量和和成交量及成成交均價分別別為87.83萬平方米、162.48萬平方米和5154元/平方米。漲跌幅分別為-25.69%、157.98%和5.74%。2009年紅谷灘區(qū)新增供應(yīng)量大大幅下降，主主要是由于08年市場的萎靡靡使得開發(fā)商心有余悸悸，以消化存存量為主，部部分項(xiàng)目年初初停工緩解以以緩解資金壓力力。成交大幅幅上漲，主要要是由于年初初各大項(xiàng)目降降價促銷以緩解解壓力，加上上08年堆積的剛性性需求的爆發(fā)發(fā)，而本身就剛性性需求產(chǎn)品集集中的紅谷灘灘區(qū)必然成為為成交重點(diǎn)。。從而09年的成交量大大幅上漲，價價格方面，09年后期區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目的的大量成交拉拉動成交均價價上漲。分析圖表—1【二】商業(yè)市場（全全南昌市）1、2008年至2010年上半年南昌昌市商業(yè)項(xiàng)目目供應(yīng)量與成成交量分析（（數(shù)據(jù)由房管管局提供）2009年市場環(huán)境較較好，南昌市市商業(yè)地產(chǎn)年年成交量為70.06萬方，此數(shù)據(jù)據(jù)包含了南昌昌市社區(qū)配套套商業(yè)、臨街街商鋪、寫字字樓、專業(yè)市市場商鋪、賣賣場分割式商商鋪等各類商商業(yè)地產(chǎn)形式式的商鋪銷量量總和，專業(yè)業(yè)市場商鋪年年銷售量展比比重超過30%。年度供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）均價（元）200885.85377190.86200945.5170.066357.72010（上）12.1627.147596.232、南昌市商業(yè)業(yè)項(xiàng)目銷售情情況

（1）、南昌小商商品市場2010年上半年銷售售662套，銷售面積積44954.75平米，銷售金金額155693563。元。從2007年開盤至今共共銷售2428套，銷售面積積165114.89平米。項(xiàng)目預(yù)售總面積累計(jì)成交套數(shù)累計(jì)成交面積鴻順德131045.9561646352.29江西舊貨大市場86229.8263756626.92西格瑪29635.5515225028.59藍(lán)天碧水購物廣場109958.57159282332.19江中紫金城商業(yè)220743.9714萬余方洪城財(cái)滿街32134.9536727753.45XX服裝世界5340029343091.77南昌國際金融大廈商業(yè)709近5萬方中航國際廣場5475829822863.38結(jié)論：商業(yè)地產(chǎn)價格格與住宅價格格形成相對倒倒掛掛，為商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)展提提供了契機(jī)。。第五節(jié)專專業(yè)市場概述述一、南昌市專專業(yè)市場概況況2009南昌市較為成成熟商品交易易市場有十多多個，年總成成交額近365.77億元。其中億億元以上商品品交易市場11個，分別是江江西省家電市市場，交易額額1.00億元；萬壽宮宮商城，交易易額1.3億元；南昌新新華群市場，，交易額1.00億元；江西省省新大地市場場，交易額3.00億元；南昌長長運(yùn)商貿(mào)城，，交易額1.47億元；江西聯(lián)聯(lián)信大市場，，交易額1.00億元；江西五五華批發(fā)市場場，交易額12.00億元；洪城大大市場，交易易額330億元。江西省省家電市場，，交易額2.00億元，江西聯(lián)聯(lián)信大市場，，交易額9.00億元，華東商商貿(mào)城，交易易額2.8億元。經(jīng)營行行業(yè)囊括家用用電器、小商商品、服裝服服飾、電子電電器、五金機(jī)機(jī)電、建材家家居、物流等等眾多行業(yè)。。經(jīng)過多年發(fā)展展，南昌市各各主要專業(yè)市市場已逐漸落落后于市場的的發(fā)展，當(dāng)年年的規(guī)劃今已已經(jīng)落伍；人人車混流，雜雜亂無章，給給商戶及采購購者帶來諸多多不便；省城城各大專業(yè)市市場似乎總是是和假冒偽劣劣聯(lián)系在一起起，各項(xiàng)經(jīng)營營產(chǎn)品質(zhì)量普普遍存在較大大問題；市場場內(nèi)各項(xiàng)配套套和服務(wù)設(shè)施施逐漸不適應(yīng)應(yīng)于市場正常常需求。洪城商圈1、洪城大市場場2、聯(lián)信大市場場3、五華大市場場3、華東商貿(mào)城城4、盛世東方商商貿(mào)城5、金潤廣場6、洪順德商貿(mào)貿(mào)城7、江西省家電電市場8、榮昌酒店用用品市場9、萬馬服飾廣廣場10、羅馬服飾廣廣場11、福地干鮮大大市場12、寶源大市場場13、陽光燈飾城城14、……南昌小商品城華東建材裝潢大市場華東工業(yè)博覽城香江家居建材城龍鼎茶城江西茶葉交易中心鹿鼎國際昌北國際汽車城XX城東城紅谷灘二手車交易市場江西省建材裝潢大市場江西農(nóng)機(jī)大市場農(nóng)機(jī)直補(bǔ)超市二、江西省專專業(yè)市場概況況近年來，全省省已初步形成成了以多元化化流通為主體體的競爭格局局，商品流通通的市場化水水平有了很大大提高。全省現(xiàn)有各類類商品市場2500多個，市場年年交易額近1000億元，其中年年交易額超億億元的市場有有近百個，超超20億元的十多個個。南昌洪城城大市場年交交易額達(dá)330多億元，成為為全國五大日日用工業(yè)品市市場之一。江西周邊省市市商品市場建建設(shè)的迅猛發(fā)發(fā)展，分流了了江西省同類類商品市場的的客貨源，削削弱了江西一一些市場特別別是缺乏工業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐的的商品市場的的集散功能。。與此同時，，由于現(xiàn)有專專業(yè)市場各項(xiàng)項(xiàng)軟硬設(shè)施落落后于市場發(fā)發(fā)展的要求，，導(dǎo)致一些大大型生產(chǎn)企業(yè)業(yè)紛紛通過各各種方式自建建營銷網(wǎng)絡(luò)，，整體脫離批批發(fā)市場和批批發(fā)企業(yè)銷售售渠道，導(dǎo)致致一些商品市市場和批發(fā)企企業(yè)快速萎縮縮。樂平贛東北大大市場1、贛南貿(mào)易廣場2、贛州南北蔬菜水果水產(chǎn)土特產(chǎn)批發(fā)大市場3、贛南建材大市場4、龍都商城1、南康國際家私城2、南康國際家具博覽中心3、南康光明家具博覽中心1、吉安貿(mào)易廣場2、四方圓建材家具廣場1、萍鄉(xiāng)商城2、萍鄉(xiāng)義烏小商品批發(fā)市場3、萍鄉(xiāng)鋼材大市場1、宜春貿(mào)易廣場2、宜春建材大市場3、宜春贛西農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場1、新亞新商城2、粵新建材大市場3、明星五金商貿(mào)城1、江西九江京九農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場2、華東市場3、柴桑大市場（九江五金城）1、撫州貿(mào)易廣場2、江西輕紡城3、撫州小商品城1、鷹潭干鮮果綜合批發(fā)市場2、鷹潭五金幾點(diǎn)百貨綜合批發(fā)市場1、江南商貿(mào)城2、上饒大市場3、上饒國際家居城4、上饒?zhí)沾墒袌?、景德鎮(zhèn)豪德貿(mào)易廣場2、景德鎮(zhèn)國際貿(mào)易廣場3、景德鎮(zhèn)中國陶瓷城樟樹中藥城高安汽運(yùn)城結(jié)論:1、全省區(qū)域分分布諸多市場場，但都有一一定局限性性，規(guī)模小、、居家不便、、倉儲物流不不配套、管理理服務(wù)跟不上上、輻射覆蓋蓋面窄等，恰恰好為項(xiàng)目的的開發(fā)提供了了機(jī)遇。2、機(jī)遇遇即是是機(jī)會會，突突出自自身優(yōu)優(yōu)勢，，進(jìn)行行獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)差異異化開開發(fā)運(yùn)運(yùn)營，，是成成功的的不二二法則則。第二部部分項(xiàng)項(xiàng)目篇篇第一節(jié)節(jié)：項(xiàng)項(xiàng)目目概況況第二節(jié)節(jié)：SWOT分析第三節(jié)節(jié)：競競爭爭分析析第四節(jié)節(jié)：對對比比分析析第五節(jié)節(jié)：應(yīng)應(yīng)對對策略略第一節(jié)節(jié)：項(xiàng)項(xiàng)目概概況南昌?XXX位于南南昌紅紅谷灘灘新區(qū)區(qū)九龍龍湖及及紅角角洲片片區(qū)交交匯處處，生生米大橋西西延線線即城城市二二環(huán)線線以南南、320國道以以東、、向莆莆鐵路路以北北、昌昌樟高高速及建設(shè)設(shè)中的的西客客站和和地鐵鐵2號線終終點(diǎn)站站以西西區(qū)域域內(nèi)，，規(guī)劃劃用地地總面面積約約2平方公里里（3000畝），，規(guī)劃劃總建建筑面面積約約428萬平方方米，，規(guī)劃劃總投投資逾逾80億元，將將分三三期開開發(fā)建建設(shè)。。南昌昌?XXX包括紡紡織服服裝、、皮革革皮具具、化化工塑塑料、五五金工工具、、機(jī)電電配件件等十十大類類工業(yè)業(yè)原料料及商商品展展示交交易區(qū)區(qū)，并并提供供包括保稅稅倉、、監(jiān)管管倉、、普通通倉、、等物物流倉倉儲設(shè)設(shè)施，，寫字字樓、、商務(wù)務(wù)中心心、多多功能展示示展覽覽中心心、金金融服服務(wù)中中心、、人才才交流流中心心、技技術(shù)研研發(fā)中中心、、行業(yè)業(yè)協(xié)會服務(wù)務(wù)中心心、賓賓館、、酒店店、酒酒吧、、會所所、電電子網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、物業(yè)業(yè)管理理、廣廣告宣宣傳、、中介服服務(wù)等等商務(wù)務(wù)配套套設(shè)施施，以以及住住宅、、公寓寓、宿宿舍、、超市市、購購物中中心、、商業(yè)步行行街、、大型型購物物中心心、酒酒樓餐餐飲、、娛樂樂休閑閑等生生活配配套設(shè)設(shè)施。。南昌?XXX對完善善江西西乃至至中部部地區(qū)區(qū)的綜綜合商商貿(mào)物物流配配套功功能，，穩(wěn)定定和促促進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)有企企業(yè)發(fā)發(fā)展，，吸引引投資資，加加快中中部崛崛起，，加速速長三三角、、珠三三角、、閩東東南經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升升級轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移等等方面面，都都將起起到積積極作作用。。南昌昌?XXX建成后后將成成為規(guī)規(guī)模龐龐大、、品種種齊全全、成成本更更低的的一站站式、、國際際化工工業(yè)原原料及及商品品交易易中心心、現(xiàn)現(xiàn)代化化綜合合商貿(mào)貿(mào)物流流基地地、制制造業(yè)業(yè)高端端集成成服務(wù)務(wù)平臺臺，可可創(chuàng)造造近15萬個就就業(yè)機(jī)機(jī)會。。.項(xiàng)目相相關(guān)指指標(biāo)數(shù)數(shù)據(jù):項(xiàng)目總總用地地:規(guī)劃用用地總總面積積2平方公公里，，約3000畝?？偨ㄖ娣e積:總建筑筑面積積為428萬平方方米（（地上上約353萬平方方米、、地下下75萬平平方方米））。容積率率:市場容容積率率2.0，住宅宅容積積率2.5，配套套商務(wù)務(wù)容積積率3.9，小學(xué)學(xué)容積積率0.8。商鋪體體量:約244萬平方方米（（含倉倉儲/地下））。住宅體體量：：約121萬平方方米（（含地地下））。配套設(shè)設(shè)施：：寫字字樓、、商務(wù)務(wù)中心心、多多功能能展示示展覽覽中心心、金金融服服務(wù)中中心、、人才才交流流中心心、技技術(shù)研研發(fā)中中心，，行業(yè)業(yè)協(xié)會會等。。公共設(shè)設(shè)施：：320國道、、向莆莆鐵路路、昌昌樟高高速、、西客客站等等。項(xiàng)目鳥鳥瞰效效果圖圖第二節(jié)節(jié)：項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分析“SWOT分析”即優(yōu)勢勢(Strength)、劣勢勢(Weakness)、機(jī)會會(Opportunity)和威脅(Threats)。SW1、規(guī)模模優(yōu)勢勢（3000畝/428萬平方方米)1、內(nèi)部部及周周邊配配套尚尚不完完善2、區(qū)位位優(yōu)勢勢（中部部崛起起、城城市規(guī)規(guī)劃））2、項(xiàng)目目地內(nèi)內(nèi)在知知名度度缺乏乏3、交交通通優(yōu)優(yōu)勢勢（立立體體交交通通通通達(dá)達(dá)四四方方））3、項(xiàng)目目周周邊邊暫暫無無人人流流商商氣氣，，形形成成尚尚需需時時日日4、配配套套優(yōu)優(yōu)勢勢（一一站站式式規(guī)規(guī)劃劃滿滿足足所所需需））4、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基礎(chǔ)礎(chǔ)薄薄弱弱，，同同類類競競爭爭激激烈烈5、資資源源優(yōu)優(yōu)勢勢（行行業(yè)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)軍軍得得心心應(yīng)應(yīng)手手））5、品品牌牌號號召召力力不不足足6、管管理理優(yōu)優(yōu)勢勢（管管理理與與服服務(wù)務(wù)并并舉舉））………OT1、類類比比項(xiàng)項(xiàng)目目的的不不足足1、類類比比項(xiàng)項(xiàng)目目的的升升級級改改造造產(chǎn)產(chǎn)生生壓壓力力2、沿沿海海產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移助助推推項(xiàng)項(xiàng)目目成成功功2、新新興興市市場場不不斷斷涌涌現(xiàn)現(xiàn)爭爭奪奪市市場場3、行行業(yè)業(yè)整整合合契契機(jī)機(jī)為為項(xiàng)項(xiàng)目目提提供供機(jī)機(jī)遇遇3、投投資資信信心心不不足足觀觀望望氛氛圍圍漸漸濃濃4、工工業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展促促進(jìn)進(jìn)市市場場及及經(jīng)經(jīng)營營發(fā)發(fā)展展4、行行業(yè)業(yè)（（房房地地產(chǎn)產(chǎn)））走走向向不不明明朗朗5、城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化建建設(shè)設(shè)催催生生市市場場大大發(fā)發(fā)展展第三三節(jié)節(jié)、、競競爭爭分分析析※XX城中中城城江西西XX集集團(tuán)團(tuán)巨巨資資打打造造，，是是青青山山湖湖區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)委委區(qū)區(qū)政政府府重重點(diǎn)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃劃。。約約2800畝的的“新洪洪城城商商圈圈”內(nèi)的的核核心心項(xiàng)項(xiàng)目目，，南南昌昌市市“3010”重點(diǎn)點(diǎn)工工程程之之一一。。項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于南南昌昌市昌昌東東工工業(yè)業(yè)園園，，北北臨臨昌昌東東路路、、西西接接昌昌東東一一路路、、南南至至工工業(yè)業(yè)一一路路、、東東靠靠幸幸福福水渠渠與與昌昌東東二二路路，，交交通通便便捷捷。?？v縱有有市市區(qū)區(qū)主主干干道道高高新新大大道道快快速速通通達(dá)達(dá)城城市市南南北，，橫橫有有解解放放東東路路、、昌昌南南大大道道接接駁駁城城市市快快速速干干道道，，連連貫貫東東西西。。項(xiàng)項(xiàng)目目與與城城區(qū)無無縫縫對對接接，，繁繁華華主主干干道道解解放放路路，，直直通通城城市市中中心心，，距距市市區(qū)區(qū)10分鐘鐘車車程程，，距南南昌昌火火車車站站3公里里，，距距南南昌昌港港6公里里，，距距外外環(huán)環(huán)公公路路僅僅4公里里，，距距飛飛機(jī)機(jī)場場20公里里，，地地鐵鐵2號線線（（規(guī)規(guī)劃劃中中））站站點(diǎn)點(diǎn)設(shè)設(shè)置置在在高高新新大大道道、、廣廣州州路路交交匯匯處處，，未未來來的長長途途客客運(yùn)運(yùn)、、公公交交總總站站也也將將匯匯聚聚于于此此。。XX城東東城城以以環(huán)環(huán)“鄱陽陽湖湖生生態(tài)態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)區(qū)”國家家發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略為為契契機(jī)機(jī)，，順順應(yīng)應(yīng)江江西西商商貿(mào)貿(mào)業(yè)業(yè)隨隨之之而而來來的的高高速速發(fā)發(fā)展展，，依依托托昌昌東東工工業(yè)業(yè)園園的的民民營營加加工工業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，將將精精品品市市場場植植入入工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)，，以以“商貿(mào)立市、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)互動”作為開發(fā)宗旨旨，塑造全新新城市引擎，，在昌東打造造一個“面向廣闊中部部市場的，集集生產(chǎn)資料、、生活資料原原料采購、產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)、生生產(chǎn)加工、商商品展示、交交易、物流、、電子商務(wù)、、企業(yè)總部、、居住配套等等于一體的新新型產(chǎn)業(yè)服務(wù)務(wù)平臺。項(xiàng)目區(qū)位示意意圖一、項(xiàng)目概況況1市場名稱XX城東城2產(chǎn)權(quán)歸屬（開發(fā)商）XX集團(tuán)（XX物業(yè)管理服務(wù)有限公司）3運(yùn)營商江西XX物業(yè)管理服務(wù)有限公司4整合推廣全程整合運(yùn)營：XX地產(chǎn)推廣：江西冠晨廣告5地理位置南昌市昌東工業(yè)園內(nèi)（東升大道與昌安路交匯處）6管轄區(qū)域南昌市青山湖區(qū)7開業(yè)時間2010年10月2010年6月29日開始招商登記，2010年7月中旬內(nèi)部認(rèn)購招商10月正式開業(yè)8交通情況周邊主干道：2條東升大道與昌安路60米/條，公交車路線：正在洽談中9占地規(guī)模（畝/平米）總占地2800畝，一期175畝總建筑面積超過11萬平方米10商鋪總間數(shù)一期連倉庫450間門店380間11商鋪面積上下兩層在120平米左右12經(jīng)營戶數(shù)尚未開盤13商鋪空置數(shù)（率）尚未開盤14經(jīng)營品種一期定位：紡織類、原料類、輔料類及縫紉裝備業(yè)、小商品、服裝工業(yè)廠房等15商鋪建筑結(jié)構(gòu)類型一期項(xiàng)目建筑類型：7號樓商場式購物（類似新XX服裝城）2-4號樓：原規(guī)劃廠房用地1樓門店2-3（2.5）樓辦公、倉庫5-6號樓：交易中心，1-2樓門店3-4樓辦公、倉庫16購買租賃水平購買：未定，租賃：未定。優(yōu)惠政策：買三間以上店鋪可以送倉庫2-3年使用權(quán)17所有稅費(fèi)（元/戶/月）未定18物業(yè)/倉儲物流情況倉庫：1-2樓店鋪，3-4樓倉庫19租賃、自購經(jīng)營戶比例開發(fā)商打算70%銷售，30%預(yù)留20主街、內(nèi)街寬度一期主街30米左右，內(nèi)街20米左右21市場描述作為新洪城商圈的領(lǐng)航者，作為江西商貿(mào)業(yè)的領(lǐng)軍人，洪城大市場瞄準(zhǔn)現(xiàn)存?zhèn)鹘y(tǒng)市場群的發(fā)展瓶頸，以提升交易效率、降低商貿(mào)采購成本為突破，將昌東工業(yè)區(qū)及南昌現(xiàn)代制造業(yè)配套市場、洪城板塊傳統(tǒng)市場溢出，打造中部創(chuàng)新型商貿(mào)采購平臺，提供一站式生產(chǎn)、生活資料采購中心。項(xiàng)目依靠洪城大市場原有的市場資源，進(jìn)行重新整合升級（因老市場現(xiàn)處于市區(qū)交通、物流擁堵），原洪城大市場商戶明年A、B區(qū)拆遷，現(xiàn)正協(xié)商安置于處項(xiàng)目地；市政府現(xiàn)大力支持；公交總站將會落戶項(xiàng)目地中，南昌長運(yùn)客運(yùn)站2011年將搬遷于項(xiàng)目周邊；二、規(guī)劃布局局在規(guī)劃上XX城東城采用用“五縱兩橫”的規(guī)劃布局設(shè)設(shè)計(jì)。五縱：1.商貿(mào)辦公服務(wù)務(wù)帶：高新大大道東側(cè)，服服務(wù)昌東工業(yè)業(yè)園，以商貿(mào)貿(mào)辦公、酒店店為主要功能能。2.創(chuàng)意園區(qū)及開開放式居住帶帶：東鄰商貿(mào)貿(mào)辦公服務(wù)帶帶，以商住樓樓、購物中心心、創(chuàng)意園區(qū)區(qū)、配套小學(xué)學(xué)為主，集居居住、商業(yè)、、教育、產(chǎn)業(yè)業(yè)研究于一體體。同時在其其南面設(shè)置公公交總站。3.主題市場帶：：西鄰創(chuàng)意園園區(qū)及開放式式居住帶，東東鄰傳統(tǒng)市場場帶。以高端端商貿(mào)市場為為主要服務(wù)對對象，在其南南端設(shè)有市場場綜合服服務(wù)樓。4.傳統(tǒng)市場帶：：西鄰主題市市場帶，東鄰鄰傳統(tǒng)居住帶帶。以廣闊的的中部市場常常規(guī)需求的生生產(chǎn)、生活資資料市場為核核心的傳統(tǒng)市市場。北北端設(shè)置公交交站和物流倉倉儲中心，南南端設(shè)置物流流配送中心和和長途客運(yùn)站站。5.傳統(tǒng)居住帶及及商務(wù)會所區(qū)區(qū)：東升路幸幸福渠以西，，昌東南路以以北為商務(wù)會會所區(qū)，為入入住的商貿(mào)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)業(yè)協(xié)會提供舒舒適空間；昌昌東南路以南南為高檔居住住區(qū)，主要為為規(guī)劃區(qū)內(nèi)的的私營業(yè)主、、中高層干部部提供優(yōu)質(zhì)生生活空間。二橫1.城市綜合商業(yè)業(yè)服務(wù)帶：沿沿昌東南路兩兩側(cè)布置，提提供餐飲、休休閑、娛樂等等配套服務(wù)。。2.城市商貿(mào)辦公公服務(wù)帶：位位于工業(yè)路兩兩側(cè)，為此區(qū)區(qū)域的辦公人人員提供配套套服務(wù)。XX城東城規(guī)規(guī)劃示意圖三、招商環(huán)境境及對象項(xiàng)目位于昌東東工業(yè)園內(nèi)。。昌東工業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)有企業(yè)350余家，涉及針針織、服裝、醫(yī)藥、、化工、機(jī)械械、電子、食食品、建材等等十多個行業(yè)業(yè)，并已初步步形成以針紡紡服裝、食食品飲料、、醫(yī)藥化工工、電子信信息等為主主導(dǎo)的支柱柱產(chǎn)業(yè)。尤其是針紡紡服裝行業(yè)業(yè)，形成了了從原料、、加工、后后整理的較較為完善的的產(chǎn)業(yè)鏈。其銷售售收入占園園區(qū)總銷售售收入的近近60%。昌東工業(yè)業(yè)園已被青青山湖區(qū)命命名為“江西省紡織織服裝產(chǎn)業(yè)業(yè)基地”，并被全國國工商聯(lián)授授予“全國紡織服服裝生產(chǎn)基地”，目前其正正在申報(bào)江江西省針織織服裝特色色工業(yè)園區(qū)區(qū)。XX城東城城一期紡織織交易中心心即將隆重重面市，預(yù)預(yù)計(jì)2010年10月盛大試業(yè)，現(xiàn)針針對紡織類類、原料類類、輔料類類及縫紉裝裝備業(yè)等經(jīng)經(jīng)營者進(jìn)行行全國招商。主要要目標(biāo)客戶戶為洪城大大市場客戶戶與產(chǎn)業(yè)園園生產(chǎn)性廠廠家。XX城東城依托托良好的地地利優(yōu)勢，，借助政府府的優(yōu)撫政政策，對推動動項(xiàng)目招商商作用明顯顯，尤其是是昌東工業(yè)業(yè)園內(nèi)潛在在招商對象促進(jìn)進(jìn)明顯。四、物流體體系※外：多級物物流，網(wǎng)蓋蓋6小時經(jīng)濟(jì)圈圈物流中心將將開通省際際物流，市市際物流，，縣際物流流等多級物物流線路，，網(wǎng)蓋以南昌為中中心的六小小時經(jīng)濟(jì)圈圈?！鶅?nèi)：交通體體系動線分分流，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)貨物無阻阻礙流通交易中心兩兩側(cè)的布置置物流中心心，引導(dǎo)大大型貨車、、采購車輛輛及搬運(yùn)車車輛實(shí)現(xiàn)動線分流流，采用客客貨分流、、人車分流流（人力車車、機(jī)動車車）方法。。物流形成大分小小、小分細(xì)細(xì)、由外而而內(nèi)、由內(nèi)內(nèi)而外的循循環(huán)，不會會再有貨物物堵塞造成的貿(mào)易易延遲，提提高采購效效率，市場場交易率。。五、電子商商務(wù)為商戶提供供了完善成成熟的電子子商務(wù)服務(wù)務(wù)，為商戶戶在互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)搭建一個個貿(mào)易平臺。XX城中城網(wǎng)網(wǎng)站以一站站式創(chuàng)新服服務(wù)理念，，實(shí)現(xiàn)多種種形式的信信息交互，提供全全面的行業(yè)業(yè)信息和市市場信息，，立主把“XX城東城網(wǎng)站站”建設(shè)城以商業(yè)貿(mào)易鏈鏈為背景，，先進(jìn)科學(xué)學(xué)技術(shù)為主主導(dǎo)，專業(yè)業(yè)性服務(wù)為為一體的新新一代電子商務(wù)平平臺。在電電子商務(wù)逐逐漸成為主主流的互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)時代，，在全球任任何一處都能找到到訪問的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)店面，，24小時捕捉商商機(jī)。真正正做到足不不出戶，收收獲財(cái)富。六、品牌運(yùn)運(yùn)營15年成功運(yùn)營營，成就洪洪城大市場場全國十大大綜合批發(fā)發(fā)市場的強(qiáng)強(qiáng)勢地位，，洪大城東城一一期紡織輔輔料交易中中心是XX集團(tuán)在昌昌東打造新新洪城商圈圈的起點(diǎn)之作，以以XX集團(tuán)團(tuán)雄厚品牌牌底蘊(yùn)與資資金做后盾盾，市場號號召力毋庸庸置疑。七、合作機(jī)機(jī)構(gòu)依托環(huán)鄱陽陽湖國家戰(zhàn)戰(zhàn)略布局，，聯(lián)手國內(nèi)內(nèi)、省內(nèi)各各行業(yè)領(lǐng)域域的社團(tuán)組組織，充分利用各各行業(yè)自身身特點(diǎn)及發(fā)發(fā)展趨勢，，結(jié)合國內(nèi)內(nèi)外先進(jìn)理理念，為江江西及中部地區(qū)未未來的商貿(mào)貿(mào)業(yè)發(fā)展打打造一個采采購成本最最低，最符符合產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的產(chǎn)供銷一體體化交易平平臺。合作商會/協(xié)會洪城大市場商會百貨分會、洪城大市場商會副食品分會、洪城大市場商會服裝世界商會、洪城大市場商會文體用品分會、洪城大市場商會服裝商會、南昌市服裝布匹商會、南昌市醫(yī)療器械商會、五華商會、南昌市青年供應(yīng)商協(xié)會、江西XX商業(yè)運(yùn)營有限公司、南昌市第一建筑工程有限公司、上海同濟(jì)工程項(xiàng)目管理咨詢有限公司、江西華海消防工程安裝公司、南昌洪城大市場商會、南昌洪城商圈管委會銀行招商銀行南昌洪城支行、工商銀行、南昌銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、洪都農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行保險中國平安典當(dāng)行XX典當(dāng)行附：城東城城階段性推推廣分析鑒于XX城城東城項(xiàng)目目與本項(xiàng)目目的巨大共共性，根據(jù)據(jù)XX城東東城項(xiàng)目的的入市，對我公公司項(xiàng)目帶帶來的沖擊擊，現(xiàn)將此此項(xiàng)目在對對外廣告宣宣傳上做出出分析，從對外外宣傳和內(nèi)內(nèi)部宣傳，，兩大塊做做出詳細(xì)分分析:一、對外推推廣XX城東城城對外宣傳傳渠道為：：報(bào)紙廣告告、XX城城東城自身身項(xiàng)目網(wǎng)站站、昌南大大道處高炮炮廣告牌、、及少量的的電視新聞聞。報(bào)紙廣告前前期以軟宣宣為主，而而且廣告位位置及標(biāo)題題不是很醒醒目，XX城東城于于7月1日在《江南都市報(bào)報(bào)》、《南昌晚報(bào)》、《信息日報(bào)》三家主流媒媒體投放了了一次整版版廣告（封封底），作作為項(xiàng)目開開篇入市正正式亮相。。同時售樓樓處開放、、開始接受受預(yù)約登記記等銷售信信息發(fā)布。。XX城東城城項(xiàng)目網(wǎng)站站作為其現(xiàn)現(xiàn)階段主要要的媒體宣宣傳手段，，詳細(xì)的介介紹了項(xiàng)目目規(guī)劃、發(fā)發(fā)展及項(xiàng)目目現(xiàn)狀。電視廣告以以媒體新聞聞采訪為背背景，介紹紹XX城東東城規(guī)劃及及發(fā)展，沒沒有大篇幅幅的形象廣廣告宣傳發(fā)發(fā)布。高炮炮廣告位置置處在去其其項(xiàng)目的主主干道上，，作為項(xiàng)目目的形象宣宣傳。對商商戶去到其其項(xiàng)目還有有引導(dǎo)作用用。XX城東城城主要對外外宣傳定義義是：打造一個“面向中部市市場的，集集生產(chǎn)資料料、生活資資料原料采采購、產(chǎn)品品研發(fā)、生生產(chǎn)加工、、商品展示示、交易、、物流、電電子商務(wù)、、企業(yè)總部部、居住配配套等于一一體的新型型產(chǎn)業(yè)服務(wù)務(wù)平臺。2010年6月12日下午，在在XX集團(tuán)團(tuán)在本部3樓會議大廳廳舉辦了“XX城東城紡織織輔料交易易中心項(xiàng)目目推介懇談?wù)剷?。主要參加加會議的是是XX集團(tuán)團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)及紡紡織原、輔輔料的商戶戶。闡述XX城東城城的規(guī)模、、定位、發(fā)發(fā)展及配套套等優(yōu)勢。。該項(xiàng)目的市市場定位與與我公司項(xiàng)項(xiàng)目定位具具有極大重重合之處。。對本項(xiàng)目后后期推廣存存在極大的的影響。容容易使商戶戶對兩個項(xiàng)項(xiàng)目定位感覺重重復(fù)，無法法對公司項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)生觸觸動，使以以后項(xiàng)目銷銷售及招商增加加困難。※南昌小商品品城一、項(xiàng)目概概況南昌小商品品城于2004年興建，位位于南昌市市生米大橋橋東南面，，占地有2400畝，是南昌昌市最近幾幾年建設(shè)的的規(guī)模較大大的商品集集散項(xiàng)目。。南昌小商商品城的團(tuán)隊(duì)隊(duì)擁有強(qiáng)大大的投資運(yùn)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)和和長期建設(shè)設(shè)經(jīng)營專業(yè)業(yè)市場的成成功經(jīng)驗(yàn)，擁有雄雄厚的沿海海產(chǎn)業(yè)和商商貿(mào)資源，，又有五華華批發(fā)大市市場等南昌昌市專業(yè)市場運(yùn)營營管理豐富富經(jīng)驗(yàn)的合合作者戰(zhàn)略略加盟，可可以說，南南昌小商品品城具有極極其良好的的發(fā)展前景景。二、、對對比比分分析析南昌昌小小商商品品城城與與XXX有有著著較較大大的的直直接接競競爭爭面面：：兩兩座座市市場場建建設(shè)設(shè)時時期期相相近；；在在相相同同的的行行業(yè)業(yè)政政策策環(huán)環(huán)境境下下戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位出出奇奇的的相相似似（（生生活活資資料料市市場場方方面））；；兩兩個個市市場場整整體體的的建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)模模也也相相差差不不大大；；兩兩個個市市場場經(jīng)經(jīng)營營品品項(xiàng)項(xiàng)雷雷同同面面也較較大大；；兩兩個個市市場場位位于于生生米米大大橋橋東東西西兩兩頭頭，，區(qū)區(qū)域域位位置置特特征征也也較較為為相相似似等等。。※優(yōu)勢勢1、開開發(fā)發(fā)優(yōu)優(yōu)勢勢：：浙江江開開發(fā)發(fā)管管理理團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)，，專專業(yè)業(yè)市市場場林林立立且且基基礎(chǔ)礎(chǔ)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)雄雄厚厚，，擁擁有有成成熟熟的的專專業(yè)業(yè)市市場場運(yùn)運(yùn)作作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)以以及及雄雄厚厚的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)和和資資金金作作為為競競爭爭后后盾盾。。2、稍稍占占市市場場先先機(jī)機(jī)：：南昌昌小小商商品品城城先先XXX建建設(shè)設(shè)，，且且現(xiàn)現(xiàn)在在一一期期大大部部分分鋪鋪面面已已近近交交房房。。3、地地利利優(yōu)優(yōu)勢勢：：該項(xiàng)項(xiàng)目目與與南南昌昌縣縣小小藍(lán)藍(lán)工工業(yè)業(yè)園園、、英英雄雄開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)、、昌昌南南工工業(yè)業(yè)園園等等直直線線距距離離較較近近，，且且其其周周邊邊已已有有多多個個樓樓盤盤已已封封頂頂交交房房，，隨隨著著南南昌昌市市城城市市建建設(shè)設(shè)南南移移的的逐逐步步推推進(jìn)進(jìn)，，朝朝陽陽洲洲板板塊塊將將成成為為南南昌昌城城市市新新的的發(fā)發(fā)展展中中心心，，南南昌昌小小商商品品城城將將擁擁有有較較高高的的社社會會消消費(fèi)費(fèi)基基礎(chǔ)礎(chǔ)和和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基礎(chǔ)礎(chǔ)的的支支持持。?！觿輨?、規(guī)規(guī)模模相相對對較較小小，，規(guī)規(guī)劃劃落落后后：：2400畝的的總總體體量量與與南南昌昌·XXX相比要小。場場規(guī)劃較為保保守，比較落落后。南昌小小商品城經(jīng)營營店面大多為為三層產(chǎn)權(quán)式式商鋪，一層層經(jīng)營，二、、三成辦公、、倉儲等。這這種模式的專專業(yè)市場在浙浙江義烏出現(xiàn)現(xiàn)范圍較廣，，但不是專業(yè)業(yè)市場的主流流發(fā)展形態(tài)。。2、周邊交通道道路環(huán)境較差差，不具備大大市場必須的的立體交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。3、信心不足：：項(xiàng)目耗時過過長，尚未形形成良好市場場氛圍，開發(fā)發(fā)團(tuán)隊(duì)信心及及市場經(jīng)營者者信心不足，，后期難以形形成強(qiáng)勢競爭爭地位。4、開發(fā)運(yùn)營持持續(xù)力度減弱弱：團(tuán)隊(duì)管理理混亂，資金金緊張，項(xiàng)目目現(xiàn)狀堪憂，，未來前景不不明朗。三、綜合評定定作為直線距離離最近，規(guī)劃劃功能類同，，具有一定直直接競爭的對手而言，，南昌·XXX確實(shí)需要面對對一些來自該該項(xiàng)目的競爭壓力。但但是，成敗的的關(guān)鍵在于找找到問題，運(yùn)運(yùn)用策略予以以化解。遵循“人無我有，人人有我先”的策略，迅速速展開建設(shè)、、推廣、招商、、運(yùn)營工作，，搶占市場先先機(jī)。避免因因后期類同市市場競爭導(dǎo)致的的“你死我活”或兩家皆“不溫不火”的尷尬局面。。第四節(jié)、對比比分析一、XX城東東城SWOT分析SW1、品牌優(yōu)勢（XX集團(tuán)開開發(fā))2、本土資源優(yōu)勢勢（XX的體系系內(nèi)）1、立體大交通通滯后3、產(chǎn)業(yè)支撐優(yōu)勢勢（依托昌東工工業(yè)園）2、整體規(guī)劃尚缺缺完整性科學(xué)學(xué)性4、政策優(yōu)勢（青山湖區(qū)核核心項(xiàng)目）3、小環(huán)境知名名度小承載力力不足5、資源優(yōu)勢（行業(yè)領(lǐng)軍得心心應(yīng)手）4、拆遷導(dǎo)致建建設(shè)滯后6、地利優(yōu)勢（現(xiàn)有先天質(zhì)素素優(yōu)良）OT1、傳統(tǒng)市場的的升級換代1、自身資源運(yùn)運(yùn)用的成本問問題2、XX市場的的升級催生的的遷移2、同類市場的的市場爭奪3、產(chǎn)業(yè)（服裝紡織））的發(fā)展依托3、高水平運(yùn)作作的難題4、區(qū)域政府的的大力度支持持4、紡織服裝、、房地產(chǎn)的行行業(yè)走向二、綜合對比比南昌·XXXVSVSXX城東城品牌影響全國連鎖知名品牌、公司股東皆為行業(yè)領(lǐng)軍人物。江西本土著名企業(yè)，洪城大市場已經(jīng)在江西形成了行業(yè)龍頭企業(yè)。品牌影響規(guī)模占地為3000畝占地為2800畝規(guī)模規(guī)劃南昌.XXX在項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)、規(guī)劃上都充分考慮到了投資者和消費(fèi)者的動機(jī)和需求。XXX作為世界工業(yè)原料及商品交易中心，南昌.XXX在項(xiàng)目上主要是集物流倉儲、工業(yè)原料及商品展示展覽交易、物流信息服務(wù)、商務(wù)、生活配套于一體。在規(guī)劃上XX城東城采用“五縱兩橫”的規(guī)劃布局設(shè)計(jì)，商貿(mào)辦公服務(wù)帶、創(chuàng)意園區(qū)及開放式居住帶、主題市場帶、傳統(tǒng)市場帶傳統(tǒng)居住帶及商務(wù)會所區(qū)、城市綜合商業(yè)服務(wù)帶、城市商貿(mào)辦公服務(wù)帶，整體規(guī)劃欠妥。規(guī)劃立體交通南昌XXX東面是規(guī)劃的南昌西客站以及江西大動脈贛粵高速,西面是320國道，南面是向莆鐵路，北面是城市二環(huán)線，有著先天的交通優(yōu)勢。目前主要出路是昌東大道、昌南大道。隨著朝陽新城、象湖新城，城南板塊的建設(shè)，昌南大道將是下一條洪城路，擁擠不堪，從商貿(mào)物流的角度考慮，這是致命的弊病。立體交通政策支持是江西省十大重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。是南昌市青山湖區(qū)3010重點(diǎn)工程項(xiàng)目政策支持經(jīng)營成本暫無暫無經(jīng)營成本招商政策暫無暫無招商政策資源優(yōu)勢七大優(yōu)勢：規(guī)模大、配套齊、區(qū)位優(yōu)、檔次高、資源廣、管理佳、前景好有洪城大市場得天獨(dú)厚的客戶資源優(yōu)勢。資源優(yōu)勢地域條件在紅角洲區(qū)域，地域四通八達(dá)，交通便利。在昌東工業(yè)園區(qū)、有產(chǎn)業(yè)支撐，交通不是很便利。地域條件管理能力采用先進(jìn)的國際化管理理念江西本土企業(yè)自主管理管理能力三、南昌小商商品城SWOT分析SW1、開發(fā)優(yōu)勢（浙江團(tuán)隊(duì))1、規(guī)模較小規(guī)規(guī)劃落后2、地利優(yōu)勢（依托工業(yè)園園開發(fā)區(qū)）2、立體大交通通不具備3、資源優(yōu)勢（浙江市場資資源）3、管理混亂資金金緊張前景不不明4、市場先機(jī)（建設(shè)、入市市較早）4、市場口碑較較差投資信心心受挫OT1、傳統(tǒng)市場的的升級換代1、自身團(tuán)隊(duì)的的開發(fā)能力2、區(qū)域人氣的的主逐步形成成2、同類項(xiàng)目的的市場爭奪3、產(chǎn)業(yè)（服裝紡織））的發(fā)展依托3、高水平運(yùn)營營的難題4、紡織服裝、、房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)走向四、綜合對比比南昌·XXXVSVS南昌小商品城品牌影響全國連鎖知名品牌、公司股東皆為行業(yè)領(lǐng)軍人物。行業(yè)內(nèi)影響較弱品牌影響規(guī)模占地為3000畝已建設(shè)560畝，共2400畝規(guī)模規(guī)劃南昌.XXX在項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)、規(guī)劃上都充分考慮到了投資者和消費(fèi)者的動機(jī)和需求。XXX作為世界工業(yè)原料及商品交易中心，南昌.XXX在項(xiàng)目上主要是集物流倉儲、工業(yè)原料及商品展示展覽交易、物流信息服務(wù)、商務(wù)、生活配套于一體。分四期。一期三層店鋪；二期物流倉儲；三期展覽展示、酒店規(guī)劃立體交通南昌XXX東面是規(guī)劃的南昌西客站以及江西大動脈贛粵高速,西面是320國道，南面是向莆鐵路，北面是城市二環(huán)線，有著先天的交通優(yōu)勢。撫生路、沿江路南延伸線立體交通政策支持是江西省十大重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。南昌市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目政策支持經(jīng)營成本暫無尚未開業(yè)，暫無經(jīng)營成本招商政策暫無產(chǎn)權(quán)式商品，全部勇于銷售，一層搭二三層一起出售，拐角鋪連搭內(nèi)鋪招商政策資源優(yōu)勢七大優(yōu)勢：規(guī)模大、配套齊、區(qū)位優(yōu)、檔次高、資源廣、管理佳、前景好價格、戶型、先期建設(shè)資源優(yōu)勢地域條件在紅角洲區(qū)域，地域四通八達(dá)，交通便利。毗鄰工業(yè)區(qū)和住宅小區(qū)，土地平整地域條件管理能力采用先進(jìn)的國際化管理理念外請管理公司，只能提供簡單的安保功能管理能力結(jié)論：通過進(jìn)行綜合合對比分析，，本項(xiàng)目與XX城東城及及南昌小商品品城并無絕對對優(yōu)勢，只有有強(qiáng)化自身優(yōu)優(yōu)勢，彌補(bǔ)現(xiàn)現(xiàn)有不足，才才能在競爭中中立于不敗之之地。第五節(jié)、應(yīng)對對策略突出優(yōu)勢*完善自身*樹立品牌1、因勢力導(dǎo)，，著力運(yùn)用媒媒體資源，熱熱炒區(qū)域地利利優(yōu)勢及未來來發(fā)展方向，，“財(cái)富昌西南”熱點(diǎn)板塊呼之之欲出。2、有效聯(lián)動，，樹立無法超超越的市場地地位。結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目招商進(jìn)度度，與國內(nèi)大大型同類項(xiàng)目目（如義烏小小商品城、廣廣州白馬服裝裝市場、永康康五金城、保保定箱包城等等）進(jìn)行聯(lián)動動、合作，塑塑造強(qiáng)勢品牌牌。3、充分發(fā)揮自自身資源優(yōu)勢勢，加快前期期招商工作，，實(shí)行“先有市場，后后建工廠”的招商模式，，市場是有限限的，必要占占定先機(jī)。4、適時進(jìn)行形形象推廣，打打壓競爭對手手，穩(wěn)固潛在在客戶、商戶戶。5、進(jìn)行差異化化市場招商，，打造自身特特色業(yè)態(tài)，如如箱包、小商商品、兒童天天地、女人街街等，形成鮮鮮明特色優(yōu)勢勢。6、完善自身管管理體系，迅迅速成立市場場管理部門，，如管委會、、行業(yè)協(xié)會等等，立于促進(jìn)進(jìn)各項(xiàng)工作的的推進(jìn)。提示：市場相對有限限，在進(jìn)行同同質(zhì)化競爭的的同時，進(jìn)行行差異化、精精細(xì)化運(yùn)作，，才是成功之之道。第三部分定定位篇第一節(jié)：項(xiàng)項(xiàng)目戰(zhàn)略略發(fā)展定位第二節(jié)：項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌形象定位第三節(jié)：項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌愿景第四節(jié)：項(xiàng)目目標(biāo)市場場定位第五節(jié)：項(xiàng)項(xiàng)目總體體功能定位第一節(jié)、項(xiàng)目目戰(zhàn)略發(fā)展定定位1、關(guān)于市場交交易中心（MarketCenter）市場交易中心心通常是指集集聚服裝、室室內(nèi)裝飾、日日用品等各類類商品的批發(fā)店、代理店店及廠家的展展示、銷售、、策劃等各種種部門的建筑筑物。其中又又以將大規(guī)模展展示場、會議議室、貨物倉倉儲和配送等等復(fù)合在一起起為多。1946年美國首創(chuàng)的的市場交易中中心—芝加哥商品市市場交易中心心（ChicagoMerchandiseMart）成立，之之后，在世世界各地相相繼新建各各種業(yè)種的的市場交易中心，其其市場種類類已經(jīng)擴(kuò)展展到了電腦腦相關(guān)市場場、家居與與餐具、雜雜貨等。產(chǎn)產(chǎn)生這種市市場交易模模式的原因因，是由于于原來大服服裝生產(chǎn)企企業(yè)的推銷員在各地地巡回展示示簽約，并并負(fù)責(zé)同企企業(yè)和零售售商聯(lián)系，，工作相當(dāng)當(dāng)辛苦，因此取取代之的是是以固定展展示、銷售售為場地的的服裝商品品交易中心心。目前商品市場場交易中心心不僅在業(yè)業(yè)種上多元元化，而且且在功能上上也不局限限于在展示、銷售售方面，還還有向商情情中心、大大會議中心心、智能辦辦公室、酒酒店、休閑娛樂、、現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)等方面面復(fù)合化的的趨勢。2、項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略定定位以南昌·XXX項(xiàng)目為支點(diǎn)點(diǎn)，做江西西南昌的新新城標(biāo)，做做中國新型現(xiàn)代代化市場的的航向標(biāo)，，使之成為為一個中部部地區(qū)規(guī)模模最最大、配套套最齊、區(qū)區(qū)位最優(yōu)、、資源最廣廣、檔次最最高、管理理最佳、前前景最好的的：七星級國際際綜合商貿(mào)貿(mào)物流中心心3、定位詮釋釋七星級國際際綜合商貿(mào)貿(mào)物流中心心*星級規(guī)模*星級配套套*星級檔檔次*星級區(qū)位位*星級管管理*星級資源源*星級級前景★星級規(guī)模南昌?XXX是占地2平方公里，，總建筑面面積約428萬平方米（（地上353萬平方米、、地下75萬平方米））的現(xiàn)代化化國際化商商品及原材材料交易中中心、現(xiàn)代代化綜合商商貿(mào)物流基基地、現(xiàn)代代制造業(yè)高高端集成服服務(wù)平臺。。其中，綜綜合物流市市場145萬平方米、、綜合物流流倉儲90萬平方米、、綜合商務(wù)務(wù)配套595萬平方米，，商住配套套134萬平方米，，能為3萬家實(shí)力商商客提供商商品展示、、交易、辦辦公、生活活等全方位位的綜合服服務(wù)?！镄羌壟涮啄喜?XXX集綜合商貿(mào)貿(mào)市場、綜綜合物流倉倉儲、綜合合商務(wù)及商商住配套三三大功能于于一體，將將綜合商貿(mào)貿(mào)、現(xiàn)代物物流、信息息傳遞、金金融結(jié)算、、保稅倉儲儲、貨運(yùn)配配送、通關(guān)關(guān)服務(wù)、電電子商務(wù)、、國際會展展、產(chǎn)品展展示、品牌牌推廣、技技術(shù)創(chuàng)新、、人才交流流、商品交