北京某地產(chǎn)公司戰(zhàn)略報(bào)告

××企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告征求意見稿××企業(yè)2003年11月報(bào)告說明

本稿為××發(fā)展戰(zhàn)略初稿。報(bào)告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)部分析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和整體發(fā)展戰(zhàn)略、××企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實(shí)施。報(bào)告首先對(duì)××企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢(shì)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境（豐臺(tái)區(qū)）三個(gè)角度進(jìn)行比較詳細(xì)的分析，繼而簡要提出了××企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)有那些。在這部分分析中，重點(diǎn)分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境。其次，在我們對(duì)企業(yè)進(jìn)行總體診斷的基礎(chǔ)上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對(duì)××企業(yè)內(nèi)部狀況進(jìn)行了詳細(xì)分析。第三部分是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，在前述對(duì)企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)和自身實(shí)力兩個(gè)角度通盤考慮和分析，我們提出了××企業(yè)未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務(wù)選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設(shè)計(jì)提供基礎(chǔ)。第四部分是在前三部分分析的基礎(chǔ)上，對(duì)××企業(yè)未來發(fā)展目標(biāo)做出初步定位，提出了企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想和模式。第五部分是第四部分的詳細(xì)展開，對(duì)××企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細(xì)的規(guī)劃。第六部分則是戰(zhàn)略實(shí)施的一些具體問題分析。整體戰(zhàn)略核心思想建筑業(yè)主導(dǎo)引入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)培育裝飾業(yè)務(wù)發(fā)展建筑業(yè)務(wù)追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務(wù)房屋持續(xù)經(jīng)營一體化經(jīng)營整體轉(zhuǎn)型（現(xiàn)在）2007年以后——“持續(xù)經(jīng)營”階段2001年－2003年——“企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”階段2004年－2006年——“成長發(fā)展”階段一體化經(jīng)營期轉(zhuǎn)型過渡期根植豐臺(tái)區(qū)域成功轉(zhuǎn)型（2003）拓展其它業(yè)務(wù)橫向一體化橫向一體化總目錄產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合發(fā)展目標(biāo)與整體發(fā)展戰(zhàn)略43外部環(huán)境分析1562企業(yè)內(nèi)部分析戰(zhàn)略實(shí)施企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃外部環(huán)境分析1宏觀大勢(shì)分析1.1產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2區(qū)域環(huán)境分析1.3產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析1.4中國經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭：中國政府制定的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要提出未來五年國民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)增長速度預(yù)期為7％

。各種跡象表明，中國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展周期，中國正出現(xiàn)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱。中國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期：新時(shí)期的標(biāo)志是伴隨著住房政策的出臺(tái)而出現(xiàn)的，其標(biāo)志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變。即居民住房由過去的實(shí)物分配變?yōu)樨泿呕峙洌铀偻菩凶》孔杂谢?。二是房地產(chǎn)市場由過去的供方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。三是消費(fèi)主體由過去的集體購房變?yōu)榫幼≌邆€(gè)人。四是供應(yīng)主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。中國的建筑業(yè)也處于一個(gè)大發(fā)展的時(shí)期：根據(jù)建設(shè)部《建筑業(yè)“十五”計(jì)劃及２０１０年發(fā)展規(guī)則》的預(yù)測，今后５--１０年，我國建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。一是國民經(jīng)濟(jì)將以７--８％的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。二是我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。三是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，大規(guī)模的重點(diǎn)工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將為建筑業(yè)提供新的市場發(fā)展空間。四是加入ＷＴＯ給建筑業(yè)帶來的機(jī)遇以建筑和房地產(chǎn)業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一：在《建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要》中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。裝修裝飾質(zhì)量是衡量人們生活居住環(huán)境的重要尺度之一。加入WTO，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)都有重大影響：中國加入WTO即將成為事實(shí)，加入WTO對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)可達(dá)兩個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)造1000萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，在拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的前提下，客觀上推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但加入WTO，中國企業(yè)將面臨激烈的競爭態(tài)勢(shì)，大企業(yè)和外資企業(yè)良好的資本運(yùn)營、經(jīng)營策略等都對(duì)小開發(fā)企業(yè)帶來沖擊。申奧成功，為北京市房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來發(fā)展良機(jī)：奧運(yùn)促進(jìn)京城房地產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也客觀帶動(dòng)建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，北京為2008奧運(yùn)大量的基建投入有相當(dāng)部分是屬于建筑和裝飾業(yè)的。國家政策客觀上要為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障：《建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要》提出未來5年我國住宅的發(fā)展目標(biāo)是，城鎮(zhèn)新建住宅27億平方米；農(nóng)村新建30億平方米。到2005年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到22平方米，基本實(shí)現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對(duì)齊全、綜合質(zhì)量相對(duì)較高的住宅；農(nóng)村人均住宅建筑面積達(dá)到30平方米。這客觀上就要求國家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。概述宏觀大勢(shì)分析1.1其中關(guān)系××發(fā)展的因素1、中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)體制改革對(duì)××這樣的民營企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，“國退民進(jìn)”是大趨勢(shì)；2、在中國即將加入WTO和北京申奧成功之際，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，××在此時(shí)選擇進(jìn)入房地產(chǎn)是前景的，但是要求××必須緊緊把握形勢(shì)，抓住發(fā)展機(jī)遇，提升企業(yè)核心競爭力，以迎接新時(shí)代的挑戰(zhàn)；3、建筑行業(yè)雖然整體利潤偏低，但建筑業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段也有發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。因此需要××建筑在新形勢(shì)下進(jìn)行重新定位，尋求發(fā)展良機(jī)；4、裝修裝飾業(yè)是技術(shù)含量較高，人員素質(zhì)要求高，并且極具發(fā)展前景的行業(yè)，，但需要××做好擴(kuò)充企業(yè)實(shí)力、做好市場定位等各方面的工作。宏觀大勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)宏觀大勢(shì)分析1.11.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2.2建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2.3裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2產(chǎn)業(yè)劃分說明：1、按標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從××實(shí)際業(yè)務(wù)經(jīng)營角度出發(fā)，把裝修裝飾單獨(dú)列出進(jìn)行分析說明2、因?yàn)榉康禺a(chǎn)是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點(diǎn)，從各個(gè)角度做出比較詳細(xì)的分析，對(duì)于建筑和裝修裝飾只做出主要的結(jié)論的分析1.2.1產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產(chǎn)業(yè)1.科苑集團(tuán)競爭能力分析1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1.2.1.3房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析分析說明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中一個(gè)新型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮××企業(yè)的實(shí)際要求基礎(chǔ)上，我們主要針對(duì)北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況對(duì)如下四個(gè)方面做比較詳細(xì)的分析1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史二、房地產(chǎn)市場逐步成熟：隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)市場也逐步成熟起來，從投資領(lǐng)域到消費(fèi)結(jié)構(gòu)都發(fā)生了根本性的變化，投資資金來源多元化，個(gè)人購房比重越來越大，房地產(chǎn)一級(jí)市場和二級(jí)市場也發(fā)展起來，城鎮(zhèn)住房體制改革也逐步深化。一、房地產(chǎn)投資逐年增加；從圖表1中可以看出，1990到1993年房地產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)，1994到1995年房地產(chǎn)投資猛增，隨后進(jìn)入逐步平穩(wěn)的增長態(tài)勢(shì)。資料數(shù)據(jù)來源：《北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》（歷年）1.2.1.1北京市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展歷歷史、現(xiàn)現(xiàn)狀和前前景分析析北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀一、投資領(lǐng)域1、房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快：據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局信息，上半年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２４８．９億元，同比增長５３．１％，達(dá)到１９９６年以來最高水平，比全社會(huì)投資增速高１９．８個(gè)百分點(diǎn)。其投資總量占社會(huì)投資的５０％，對(duì)全市投資增長的拉動(dòng)作用達(dá)７０％。2、投資資金來源多元化：隨著市場化改革進(jìn)程加快，開發(fā)企業(yè)投資資金來源渠道多元化，國家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過上市融資。

3、投資品種多樣化，住宅投資居主導(dǎo)地位：北京市房地產(chǎn)市場投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟(jì)適用房、危改房、高低檔寫字樓、商業(yè)用房、CBD等。但依企業(yè)實(shí)力不同投資品種也有所差別，通過下面圖表可知，住宅投資在市場中居主導(dǎo)地位。4、開發(fā)發(fā)企業(yè)數(shù)數(shù)量多、、總體規(guī)規(guī)模?。焊鶕?jù)北京京市工商商局統(tǒng)計(jì)計(jì)，2000年底全市市共有房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)3929家，其中中2000年新注冊(cè)冊(cè)1167家，而北北京市場場上在售售的項(xiàng)目目，據(jù)搜搜房數(shù)據(jù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)計(jì)總共約約950個(gè)，僅掌掌握在510個(gè)開發(fā)商商手中，，也就是是說，絕絕大多數(shù)數(shù)開發(fā)企企業(yè)沒有有項(xiàng)目做做。對(duì)北北京市場場上在售售項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)，有項(xiàng)項(xiàng)目的企企業(yè)平均均開發(fā)規(guī)規(guī)模為21萬平方米米；如果果以全部部開發(fā)企企業(yè)計(jì)算算，平均均規(guī)模不不足3萬平方米米。通過過對(duì)企業(yè)業(yè)開發(fā)規(guī)規(guī)模進(jìn)行行統(tǒng)計(jì)，，開發(fā)規(guī)規(guī)模最大大的前100家企業(yè)，其項(xiàng)項(xiàng)目占到市場場全部在售項(xiàng)項(xiàng)目總規(guī)模的的62％，平均開發(fā)發(fā)規(guī)模66.3萬平方米；剩剩余400余家企業(yè)所占占市場份額不不足40％，平均開發(fā)發(fā)規(guī)模9.9萬平方米。企企業(yè)數(shù)量多、、規(guī)模小，仍仍是市場一大大特點(diǎn)。5、大企業(yè)在市市場中占主導(dǎo)導(dǎo)地位，進(jìn)入入門檻提高：北京市已經(jīng)成成立了土地整整理儲(chǔ)備中心心，準(zhǔn)備由政政府統(tǒng)一供地地，調(diào)控土地地市場的供需需，現(xiàn)在土地地整理儲(chǔ)備中中心已經(jīng)開始始回收土地。。而且政府有有關(guān)部門將開開展對(duì)閑置建建設(shè)用地、開開發(fā)項(xiàng)目和開開發(fā)企業(yè)的清清查工作，將將優(yōu)化重組現(xiàn)現(xiàn)有的大量散散、亂、差小小型企業(yè)，實(shí)實(shí)行大公司戰(zhàn)戰(zhàn)略。大企業(yè)業(yè)將進(jìn)一步主主導(dǎo)房地產(chǎn)市市場，比如：：：華遠(yuǎn)集團(tuán)團(tuán)現(xiàn)在正在全全面熱銷4個(gè)項(xiàng)目，即華華亭嘉園、華華清嘉園、鳳鳳凰城和陽光光華苑，2000年銷售額達(dá)20億元，在北京京市場占有率率達(dá)到5％。今年下半半年，華遠(yuǎn)將將推出4個(gè)新項(xiàng)目：峻峻峰華亭、新新青年公寓、、麗華中心、、翡翠城，總總體市場價(jià)值值達(dá)44億元，今明兩兩年在北京市市場的占有率率將擴(kuò)大到15％。當(dāng)代集團(tuán)團(tuán)也同時(shí)推出出當(dāng)代城市家家園、當(dāng)代青青云科技大廈廈、當(dāng)代萬國國城，開發(fā)規(guī)規(guī)模達(dá)100萬平方米。萬萬通、萬科、、太合等也同同時(shí)在城里和和郊區(qū)推出不不同檔次、不不同規(guī)模的項(xiàng)項(xiàng)目，氣勢(shì)逼逼人。6、新項(xiàng)目規(guī)規(guī)模仍偏?。簱?jù):搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，今年上上半年新開盤盤項(xiàng)目有145個(gè)，平均項(xiàng)目目規(guī)模12.1萬平方米。在在新開盤項(xiàng)目目中開發(fā)規(guī)模模在10萬平方米以下下的仍占多數(shù)數(shù)，為55.77％。隨著開發(fā)發(fā)規(guī)模增加，，項(xiàng)目數(shù)量有有逐漸減少的的趨勢(shì)。在搜搜房交易數(shù)據(jù)據(jù)庫中，規(guī)模模小于或等于于5萬平方米的項(xiàng)項(xiàng)目個(gè)數(shù)占總總在售項(xiàng)目個(gè)個(gè)數(shù)的40.03％，遠(yuǎn)大于上上半年新開盤盤項(xiàng)目中同規(guī)規(guī)模項(xiàng)目比重重(28.85％)，開發(fā)規(guī)模較較小的項(xiàng)目比比重降低。新新開盤項(xiàng)目大大于或等于100萬平方米的項(xiàng)項(xiàng)目個(gè)數(shù)占3.85％，也超過全全部在售項(xiàng)目目同等規(guī)模的的比重。新開開盤項(xiàng)目規(guī)模模有逐漸變大大的趨勢(shì)，但但增長趨勢(shì)并并不顯著。1.2.1.1北京市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史史、現(xiàn)狀和前前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)續(xù)）北京房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)續(xù)）二、消費(fèi)市場場1、住宅需求增增長比重較大大：據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半半年北京市商商品房竣工面面積２２９．．２萬平方米米，其中住宅宅１７９．３３萬平方米，，同比分別增增長１５．２２％和２０．．４％。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商品房銷售售面積２４９９．５萬平方方米，其中住住宅銷售２３３６萬平方米米，同比分別別增長８．５５％和７．１１％。商品房房銷售面積比比竣工面積多多２０．３萬萬平方米。2、房地產(chǎn)銷售售價(jià)格繼續(xù)上上揚(yáng)：上半年全國商商品房平均售售價(jià)為2284元，比去年同同期增長10.9％。其中北京京地區(qū)增幅達(dá)達(dá)到23.7%。全國商品住住宅平均售價(jià)價(jià)為2138元，同比增長長11.8%，其中北京增增幅達(dá)到24.1％。3、個(gè)人購房已已成為住宅市市場主力軍：2001年上半年在商商品住宅銷售售面積中，銷銷售給個(gè)人的的達(dá)到２２１１．３萬平方方米，同比增增長１７．８８％。個(gè)人購購買面積占到到商品住宅銷銷售面積的９９３．８％，，比上年提高高７．８個(gè)百百分點(diǎn)。4、消費(fèi)概念念在發(fā)生變變化：住房投資作作為一種新新的投資手手段越來越越受到人們們的重視，，在住宅銷銷售中，相相當(dāng)比重是是銷售給這這類人群的的。同時(shí)，，人們對(duì)住住房消費(fèi)的的呈現(xiàn)出個(gè)個(gè)性化需求求趨勢(shì)。5、需求結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生變化化：隨著住房房體制改革革的深入、、中國即將將加入WTO及戶籍制度度的改革，，對(duì)商用和和住房需求求的結(jié)構(gòu)已已經(jīng)造成影影響，這種種需求結(jié)構(gòu)構(gòu)在房地產(chǎn)產(chǎn)投資開發(fā)發(fā)市場已經(jīng)經(jīng)有所反映映。三、政策及及其它1、政府加大大對(duì)住房體體制改革的的力度，各各類政策不不斷出臺(tái)：北京市新近近出臺(tái)房地地產(chǎn)方面的的政策很多多，從經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房到到危舊房改改造，從土土地一級(jí)市市場到二級(jí)級(jí)市場，繼繼續(xù)推進(jìn)房房改是政策策出臺(tái)的大方向。2、房地產(chǎn)中中介服務(wù)業(yè)業(yè)全面發(fā)展展：包括金融、、營銷、管管理等各類類房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)中介業(yè)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)良良好的發(fā)展展態(tài)勢(shì)。互互聯(lián)網(wǎng)、信信息化的發(fā)發(fā)展也為房房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展帶來來新的變革革要求。1.2.1.1北京市房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展歷史、現(xiàn)現(xiàn)狀和前景景分析1.2.1.1北京市房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展歷史、現(xiàn)現(xiàn)狀和前景景分析21世紀(jì)初北京京房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展前前景一、房地產(chǎn)產(chǎn)市場走勢(shì)勢(shì)1、整整體體發(fā)發(fā)展展前前景景看看好好以中中國國加加入入WTO和北北京京申申奧奧成成功功為為契契機(jī)機(jī)，，以以及及《中國國“十五五”建設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)劃劃》提出出住住房房建建設(shè)設(shè)目目標(biāo)標(biāo)作作為為政政策策導(dǎo)導(dǎo)向向，，可可以以認(rèn)認(rèn)為為北北京京房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展前前景景廣廣闊闊。。2、需需求求全全面面穩(wěn)穩(wěn)定定增增長長1.北京京經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長進(jìn)進(jìn)入入加加速速周周期期，，將將帶帶來來房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的全全面面興興旺旺。。2.北京京申申奧奧成成功功和和中中國國進(jìn)進(jìn)入入WTO，將進(jìn)進(jìn)一一步步擴(kuò)擴(kuò)大大北北京京對(duì)對(duì)海海外外的的吸吸引引力力，，全全方方位位擴(kuò)擴(kuò)大大海海外外對(duì)對(duì)北北京京房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的需需求求。。3.改善善城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居居民民的的居居住住條條件件，，是是21世紀(jì)紀(jì)初初政政府府提提高高人人民民生生活活的的主主要要目目標(biāo)標(biāo)和和內(nèi)內(nèi)容容。。4.政府府機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)、、事事業(yè)業(yè)單單位位職職工工住住房房分分配配貨貨幣幣化化政政策策的的全全面面實(shí)實(shí)施施，，將將進(jìn)進(jìn)一一步步激激發(fā)發(fā)居居民民的的住住宅宅消消費(fèi)費(fèi)熱熱情情。。5、21世紀(jì)紀(jì)初初北北京京房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場全全面面穩(wěn)穩(wěn)定定增增長長，，是是指指：：需需求求總總規(guī)規(guī)模模的的擴(kuò)擴(kuò)大大、、需需求求品品種種結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的全全面面上上升升、、需需求求增增長長的的持持續(xù)續(xù)時(shí)時(shí)間間較較長長較較穩(wěn)穩(wěn)定定三三層層意意思思；；3、運(yùn)運(yùn)行行機(jī)機(jī)制制基基本本完完成成市市場場化化，，競競爭爭更更加加激激烈烈1．土土地地出出讓讓的的市市場場化化水水平平會(huì)會(huì)極極大大提提高高；；2、公公有有住住房房市市場場化化改改革革接接近近完完成成。。3、北京市市房地產(chǎn)產(chǎn)將進(jìn)入入全面競競爭的發(fā)發(fā)展階段段。4、外資進(jìn)進(jìn)入將興興起一輪輪新的發(fā)發(fā)展高潮潮：（1）外資為為北京房房地產(chǎn)的的發(fā)展提提供了重重要的資資金來源源。（2）外資帶帶來了房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營管理理的新觀觀念。這這種新觀觀念是全全方位的的，包括括市場研研究、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、廣告告營銷、、企業(yè)管管理等，，并帶動(dòng)動(dòng)了北京京房地產(chǎn)產(chǎn)人才的的成長。。二、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)1、大企業(yè)業(yè)在對(duì)市市場的影影響力越越來越大大：這將表現(xiàn)在在包括開發(fā)發(fā)企業(yè)和中中介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)等各個(gè)個(gè)相關(guān)企業(yè)業(yè)。大企業(yè)業(yè)將從資金金、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備、市場場營銷等各各個(gè)環(huán)節(jié)主主導(dǎo)市場。。而中小型型的企業(yè)要要想求得生生存就必須須做好市場場定位，專專注于專業(yè)業(yè)化的市場場，以求在在盡可能快快的時(shí)間內(nèi)內(nèi)培育自身身成長，創(chuàng)創(chuàng)造有自身身特色的品品牌。2、房地產(chǎn)相相關(guān)企業(yè)向向?qū)I(yè)化方方向發(fā)展：房地產(chǎn)作為為一個(gè)大的的市場，開開發(fā)企業(yè)將將更專業(yè)的的選擇細(xì)分分市場尋求求發(fā)展（如如萬科只做做北京、上上海、深圳圳、天津四四個(gè)城市的的商品住宅宅，北京城城建要?jiǎng)冸x離建筑，只只做房地產(chǎn)產(chǎn)）3、信息技術(shù)術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)技術(shù)在房房地產(chǎn)市場場中全面發(fā)發(fā)揮重要作作用：一是信息息技術(shù)設(shè)施施大量運(yùn)用用在新建的的中高檔住住宅和一般般辦公樓、、商業(yè)樓盤盤中；二是是一部分已已經(jīng)建成的的中高檔樓樓盤實(shí)施信信息化改造造；三是直直接為房地地產(chǎn)交易服服務(wù)的商業(yè)業(yè)性網(wǎng)站發(fā)發(fā)揮作用；；四是管理理部門和中中大型企業(yè)業(yè)的信息化化管理走向向成熟。其其中，互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更更令人關(guān)注注。4、服務(wù)業(yè)全面面發(fā)展提高：房地產(chǎn)業(yè)是是以開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)為核心的綜綜合行業(yè)體系系。北京市現(xiàn)現(xiàn)在基本形成成了以經(jīng)紀(jì)業(yè)業(yè)、評(píng)估業(yè)、、咨詢業(yè)和物物業(yè)管理業(yè)為為主的4大房地產(chǎn)服務(wù)務(wù)專業(yè)。21世紀(jì)初開始，，可望北京房房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)業(yè)有全面發(fā)展展提高。主要要體現(xiàn)在以下下3個(gè)方面：（1）已有服務(wù)企企業(yè)競爭加劇劇，提高水平平；（2）新的服務(wù)品品種和服務(wù)觀觀念不斷出現(xiàn)現(xiàn)，專業(yè)深化化、細(xì)化；（（3）外資服務(wù)企企業(yè)源源進(jìn)入入。三、房地產(chǎn)開開發(fā)產(chǎn)品1、住宅質(zhì)量全全方位的提高高1．住宅品種進(jìn)進(jìn)一步向多樣樣化發(fā)展（（1）住宅宅檔次次多樣樣化。。（2）適用用于不不同使使用對(duì)對(duì)象的的住宅宅多樣樣化。。（3）住宅宅風(fēng)格格的多多樣化化和創(chuàng)創(chuàng)新。。2．住宅宅主體體設(shè)計(jì)計(jì)向人人性化化、細(xì)細(xì)化發(fā)發(fā)展。。3．住宅宅環(huán)境境設(shè)計(jì)計(jì)以生生態(tài)領(lǐng)領(lǐng)先，，向生生態(tài)、、美化化、人人文的的需要要全面面發(fā)展展。2、包括括CBD在內(nèi)的的新型型的商商業(yè)類類產(chǎn)品品發(fā)展展迅速速北京將將在朝朝陽建建設(shè)大大型的的CBD，而以中中關(guān)村村科技技區(qū)為為代表表的新新型的的寫字字樓產(chǎn)產(chǎn)品開開發(fā)也也將呈呈現(xiàn)良良好的的發(fā)展展態(tài)勢(shì)勢(shì)四、、政政府府行行為為及及其其它它1、企企業(yè)業(yè)和和消消費(fèi)費(fèi)者者行行為為都都更更具具理理性性化化消費(fèi)費(fèi)者者行行為為日日趨趨理理性性，，開開發(fā)發(fā)商商投投資資行行為為也也必必將將日日趨趨理理性性，，要要求求開開發(fā)發(fā)商商不不能能盲盲目目投投資資，，不不盲盲目目追追求求高高利利潤潤，，要要做做好好投投資資決決策策等等。。2、政政府府管管理理行行為為將將更更多多的的變變?yōu)闉殚g間接接調(diào)調(diào)控控型型：：為保保障障城城市市規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展和和居居民民利利益益，，政政府府在在土土地地、、房房價(jià)價(jià)的的管管理理行行為為和和政政策策引引導(dǎo)導(dǎo)將將加加強(qiáng)強(qiáng)，，這這些些行行為為將將通通過過城城市市規(guī)規(guī)劃劃方方案案制制定定、、各各類類政政策策的的推推出出等等體體現(xiàn)現(xiàn)，，但但隨隨著著市市場場經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的發(fā)發(fā)展展，，其其行行為為也也將將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變?yōu)闉殚g間接接型型調(diào)調(diào)控控。。3、城鎮(zhèn)住房體體制（房改））將進(jìn)一步深深化發(fā)展：1.2.1.1北京市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史史、現(xiàn)狀和前前景分析21世紀(jì)初北京房房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展前景北京市房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展展前景分析中中關(guān)系龍騰發(fā)發(fā)展的因素1.2.1.1北京市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史史、現(xiàn)狀和前前景分析現(xiàn)狀前景現(xiàn)狀與前景描述對(duì)龍騰發(fā)展的利好因素對(duì)龍騰發(fā)展的不利因素房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快住宅需求增長比重較大房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小個(gè)人購房已成為住宅市場主力軍新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小大企業(yè)在市場中占主導(dǎo)地位進(jìn)入門檻提高整體發(fā)展前景看好需求全面穩(wěn)定增長住宅質(zhì)量全方位的提高運(yùn)行機(jī)制基本完成市場化，

競爭更加激烈外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)

市場中全面發(fā)揮重要作用房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化政府行為將加強(qiáng)1、北京市房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展期，龍騰選擇進(jìn)入有發(fā)展前景2、房地產(chǎn)相關(guān)的中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展可以為龍騰發(fā)展提供咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢）3、北京市房地產(chǎn)業(yè)的總需求呈擴(kuò)大趨勢(shì)，需求結(jié)構(gòu)多樣化發(fā)展，為龍騰發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細(xì)分市場的機(jī)會(huì)1、大企業(yè)對(duì)市場影響力會(huì)影響到龍騰2、進(jìn)入門檻提高使龍騰經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大3、開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、市場競爭激烈，而外資優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)入更加劇競爭4、由市場化主導(dǎo)的個(gè)人購房的消費(fèi)市場由于龍騰的營銷經(jīng)驗(yàn)不足而存在威脅1、房地產(chǎn)中住宅需求仍然旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長態(tài)勢(shì)2、現(xiàn)有市場中項(xiàng)目規(guī)模層次不齊為龍騰房地產(chǎn)提供了創(chuàng)業(yè)空間1、房地產(chǎn)業(yè)將迎來更為激烈的競爭態(tài)勢(shì)，運(yùn)行機(jī)制市場化使得××在土地獲取和融資方面都面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，而外資加入更加劇了市場競爭2、××信息化管理不足限制企業(yè)在市場中發(fā)揮更大的作用3、消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)更趨成熟和日益理性化要求龍騰開發(fā)業(yè)務(wù)更為精細(xì)4、政府扶持大企業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)堯v發(fā)展也有不利因素5、住宅設(shè)計(jì)品味和質(zhì)量的全方位提高對(duì)龍騰提出更高的要求對(duì)龍騰創(chuàng)業(yè)的要求1、龍騰要避免和重量級(jí)企業(yè)進(jìn)行直接競爭，可以搞合作方式或選擇適宜自己的項(xiàng)目塑造自己的品牌2、從一開始要加強(qiáng)信息化建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理3、不以過高利潤為目標(biāo)，要開發(fā)質(zhì)量過硬的產(chǎn)品，以服務(wù)消費(fèi)者為宗旨4、在規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷售等薄弱環(huán)節(jié)要有新的運(yùn)營思路1、龍騰要培育自身對(duì)市場的認(rèn)識(shí)能力和把握市場的能力2、龍騰要選擇某些優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行“目標(biāo)學(xué)習(xí)”，加速發(fā)展自己3、對(duì)自身經(jīng)驗(yàn)不足之處要采取有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)（業(yè)務(wù)外包、咨詢學(xué)習(xí)等方式）1.2.1.2北京市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析1、產(chǎn)業(yè)競爭強(qiáng)強(qiáng)度現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量量及競爭強(qiáng)度房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)產(chǎn)品差異競爭者類型產(chǎn)業(yè)投資目的生產(chǎn)能力擴(kuò)大方式進(jìn)入壁壘和退出障礙各強(qiáng)度因素描述關(guān)系龍騰的因素分析根據(jù)北京市工工商局統(tǒng)計(jì)，，2000年底全市共有有房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)3929家，其中2000年新注冊(cè)1167家企業(yè)數(shù)量眾多多、項(xiàng)目數(shù)量量相對(duì)少，競競爭強(qiáng)度大龍騰的財(cái)務(wù)管管理、成本控控制能力薄弱弱，應(yīng)該加強(qiáng)強(qiáng)北京市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差差異很大主要要分為住宅和和商用兩大類類而各類又可可細(xì)分，同類類產(chǎn)品的也存存在環(huán)境、地地域等綜合因因素差異中資、外資的大大型知名企業(yè)業(yè)，如華遠(yuǎn)、、天鴻等也有有同龍騰一樣樣的起步企業(yè)業(yè)，總體層次次不齊自我積累上市募資合作開發(fā)創(chuàng)新的開發(fā)模式進(jìn)入壁壘比較較大退出障礙礙要依據(jù)項(xiàng)目目運(yùn)作情況而而定追求高利潤潤是大多數(shù)數(shù)企業(yè)所追追求的目的的不盲目追求高高利潤低風(fēng)險(xiǎn)，求求發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入，，但壁壘因因素還很多多退出的障障礙主要來來源于項(xiàng)目目運(yùn)行的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性因素素創(chuàng)新新的的開開發(fā)發(fā)模模式式現(xiàn)現(xiàn)在在龍龍騰騰主主要要選選擇擇合合作作開開發(fā)發(fā)避開開同同大大企企業(yè)業(yè)直直接接競競爭爭，，或或選選取取合合作作開開發(fā)發(fā)開發(fā)發(fā)適適合合龍龍騰騰自自身身的的產(chǎn)產(chǎn)品品如如危危改改項(xiàng)項(xiàng)目目等等取得得土土地地的的費(fèi)費(fèi)用用服務(wù)建設(shè)費(fèi)用用公用設(shè)施配套套費(fèi)各項(xiàng)稅費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用開發(fā)商利潤廣告營銷費(fèi)用用其它不可預(yù)見見費(fèi)用2、潛在進(jìn)入者者威脅分析說明：1、把龍騰定位位于新進(jìn)入房房地產(chǎn)業(yè)的企企業(yè)，主要分分析影響龍騰騰進(jìn)入的威脅脅性因素2、把龍騰定位位于地處豐臺(tái)臺(tái)區(qū)的現(xiàn)有房房地產(chǎn)企業(yè)，，分析其它潛潛在進(jìn)入者對(duì)對(duì)龍騰發(fā)展的影響因素1.2.1.2北京市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析進(jìn)入壁壘現(xiàn)有企業(yè)的阻礙影響因素威脅龍騰進(jìn)入的因素分析其它潛在進(jìn)入者對(duì)龍騰的威脅龍騰應(yīng)對(duì)策略的初步思路規(guī)模經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品歧異資本需求銷售渠道政府政策與規(guī)模無關(guān)的成本劣勢(shì)進(jìn)入扼制價(jià)格經(jīng)驗(yàn)與規(guī)模龍騰開發(fā)能力不足龍騰沒有品牌龍騰資金實(shí)力弱沒有營銷經(jīng)驗(yàn)和渠道門檻提高，硬性條件人才、經(jīng)驗(yàn)、意識(shí)、管理水平等處于劣勢(shì)品牌、設(shè)計(jì)、質(zhì)量優(yōu)勢(shì)大規(guī)模開發(fā)能能力強(qiáng)有關(guān)系和營銷經(jīng)經(jīng)驗(yàn)或渠道有滿足條件的實(shí)實(shí)力后盾有人才，管理到到位等有強(qiáng)大的融資能能力小規(guī)?；蜻x擇擇合作方式擴(kuò)大規(guī)模模低利潤，求精精品多方融資價(jià)值分散經(jīng)紀(jì)營銷自建渠道利用區(qū)政府支支持避開不利政策策加強(qiáng)自身建設(shè)設(shè)龍騰控制成本本的能力對(duì)銷售價(jià)格的的制定主要是是大企企業(yè)的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)加強(qiáng)對(duì)對(duì)成本本的控控制做好價(jià)價(jià)值分分析避開直直接競競爭3、房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)供應(yīng)應(yīng)商分分析1.2.1.2北京市市房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析析合作開發(fā)可以選擇利用其它方式融資（槐房項(xiàng)目做的不錯(cuò)）房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈：

土地供應(yīng)方建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)其它信息中介機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營銷策劃代理物業(yè)管理配套設(shè)施重要性××供應(yīng)能力供方產(chǎn)業(yè)價(jià)值占有力××應(yīng)對(duì)策略供應(yīng)方式有償出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行政劃撥自由資金預(yù)收賬款銀行貸款房產(chǎn)抵押貸款債券融資股票融資合作開發(fā)其它自己銷售（可以委托策劃）經(jīng)紀(jì)銷售（公開報(bào)價(jià)、獨(dú)家代理或獨(dú)家銷售權(quán)、多重開價(jià)、凈開價(jià)）自設(shè)物業(yè)管理公司外包（議標(biāo)、公開招標(biāo)）公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)議標(biāo)××建筑和裝飾可以考慮××招投標(biāo)能力差××自己沒有土地儲(chǔ)備市場運(yùn)作土地是趨勢(shì)××自我供應(yīng)能力差利用豐臺(tái)區(qū)政府支持選擇危改項(xiàng)目，避免征用土地通過其它關(guān)系資源自有資金不足機(jī)構(gòu)融資能力差債券、股票融資行不通整體融資能力較差土地價(jià)值居高不下地產(chǎn)商利潤較高供方價(jià)值占有力最強(qiáng)設(shè)計(jì)招標(biāo)自選中介沒有自己的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)缺乏良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)人員分析市場信息能力不足沒有銷售經(jīng)驗(yàn)可以選擇經(jīng)紀(jì)銷售沒有經(jīng)驗(yàn)選擇外包也可以考慮自設(shè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品是開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵價(jià)值占有力適中融資方式的不同決定了供方價(jià)值占有能力關(guān)鍵看融資手段供方價(jià)值占有力最低建筑業(yè)競爭激烈所致需要評(píng)估××建筑的供應(yīng)能力價(jià)值占有力較強(qiáng)，銷售環(huán)節(jié)直接決定整個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是穩(wěn)定的持續(xù)現(xiàn)金流入對(duì)開發(fā)商價(jià)值占有影響較小選擇其它物業(yè)公司自設(shè)物業(yè)公司保證持續(xù)現(xiàn)金流依據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)決定銷售方式銷售方式要多樣化招標(biāo)方式確定建筑商以一定比例給××建筑引入好的融資人員和金融機(jī)構(gòu)建立良好的關(guān)系開辟多種融資渠道首先要提示自身對(duì)規(guī)劃謀計(jì)的認(rèn)識(shí)把握未來產(chǎn)品設(shè)計(jì)的市場信息4、房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)消費(fèi)費(fèi)市場場（買買方））分析析一、需需求結(jié)結(jié)構(gòu)1、隨著著住房房體制制的不不斷改改革，，居民民個(gè)人人將取取代集集團(tuán)購購房成成為房房地產(chǎn)產(chǎn)中住住宅市市場的的消費(fèi)費(fèi)主體體。2、中國國經(jīng)濟(jì)濟(jì)的強(qiáng)強(qiáng)勁發(fā)發(fā)展以以及加加入WTO后外資資大量量涌入入，外外商對(duì)對(duì)住房房需求求和商商業(yè)用用房需需求將將大量量增加加；3、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展、戶戶籍制制度改改革和和外商商進(jìn)入入中國國，人人們工工作的的流動(dòng)動(dòng)性加加強(qiáng)，，使得得“住住宅””租賃賃成為為未來來房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)消費(fèi)費(fèi)的一一個(gè)重重要市市場4、住房房需求求年齡齡結(jié)構(gòu)構(gòu)明顯顯，年年齡在在25———39歲之間的的人群成成為主力力購房者者5、舊城改改造區(qū)的的居民和和中低收收入者是是危改房房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的主要要購房群群體二、需求求特點(diǎn)1、對(duì)均好好性要求求更高購房者除除了對(duì)住住宅質(zhì)量量、戶型型、會(huì)所所、交通通等方面面繼續(xù)關(guān)關(guān)注，還還對(duì)新技技術(shù)、新新材料的的使用、、節(jié)能、、環(huán)保、、智能化化但能夠夠提出新新的需求求，特別別對(duì)社區(qū)區(qū)景觀和和環(huán)境方方面提出出新的要要求。2、對(duì)物業(yè)業(yè)管理質(zhì)質(zhì)量需求求增強(qiáng)，，要求““物有所所值”3、對(duì)不同同設(shè)計(jì)戶戶型需求求呈多樣樣化特點(diǎn)點(diǎn)4、對(duì)住房房的消費(fèi)費(fèi)需求大大于投資資需求1.2.1.2北京市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)分析析5、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)替代代產(chǎn)品分分析1、從房地地產(chǎn)業(yè)宏宏觀角度度分析，，房屋住住宅作為為人們居居住的必必需的特特殊商品品，具有有不可替替代性2、從企業(yè)業(yè)角度分分析，由由于產(chǎn)品品類型和和消費(fèi)意意識(shí)的不不同，對(duì)對(duì)企業(yè)開開發(fā)的產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生替代代效應(yīng)，，主要是消消費(fèi)者的的選擇決決定的，，比如：：選擇“普通商品品住宅”為重點(diǎn)開開發(fā)產(chǎn)品品的企業(yè)業(yè)的市場場銷售可能能會(huì)受到到“經(jīng)濟(jì)適用用房”的替代沖沖擊，而而經(jīng)濟(jì)適適用房也也可能受受到“危改房”的替代沖擊。比比如：“房屋租賃賃”對(duì)“房屋銷銷售售”會(huì)產(chǎn)生生替代代效應(yīng)應(yīng)，這這要看看人們們的購購買力力、消消費(fèi)背景或或消費(fèi)費(fèi)意識(shí)識(shí)。3、對(duì)于于龍騰騰房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司，，在進(jìn)進(jìn)行市市場分分析時(shí)時(shí)候要要重點(diǎn)點(diǎn)考慮慮上述述因素素。4、龍騰騰如果果選擇擇“危危改項(xiàng)項(xiàng)目””，““房改改帶危危改””的政政策會(huì)會(huì)使得得危改改區(qū)居居民大大多選選擇回回遷，，這樣樣有效避免免這種種各類類產(chǎn)品品之間間的替替代效效應(yīng)。。1.2.1.2北京市市房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析析1.2.1.2北京市市房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析析產(chǎn)業(yè)競爭強(qiáng)度消費(fèi)者情況供應(yīng)鏈狀況進(jìn)入者威脅替代品分析龍騰應(yīng)對(duì)策略參與競爭避開直接競爭另辟新渠道對(duì)供應(yīng)商的選擇要科學(xué)合理的思考和規(guī)劃挖掘潛在消費(fèi)市場避開完全商品化開發(fā)選擇好適合自己發(fā)展起步的領(lǐng)域1.2.1.3房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的產(chǎn)業(yè)業(yè)價(jià)值值鏈分分析房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)價(jià)值值鏈分析說說明：房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)具有有其自自己獨(dú)獨(dú)特的的行業(yè)業(yè)特性性，從從不同同的角角度有有不同同的分分析方方法。。從開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的角角度是是龍騰騰所需需要的的和切切合實(shí)實(shí)際的的，因因此我我們通通過房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)價(jià)值值鏈對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特特性做做出比比較詳詳細(xì)的的分析析，為為龍騰騰的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的的制定定提供供支持持?？尚行匝芯壳捌诠ぷ鳂潜P銷售開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目融資辦理手續(xù)施工準(zhǔn)備土地開發(fā)七通一平投資機(jī)會(huì)尋找與方案篩選物業(yè)管理社區(qū)經(jīng)營土地供應(yīng)商建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)其它信息中介機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營銷策劃代理物業(yè)管理企業(yè)市場研究銷售支持方案創(chuàng)意開發(fā)建設(shè)墊資支持中介融資融資咨詢規(guī)劃設(shè)計(jì)信息咨詢物業(yè)管理支持活動(dòng)供應(yīng)商工程招投標(biāo)施工建設(shè)管理客戶管理銷售管理投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)市場研究產(chǎn)品定位物業(yè)管理招標(biāo)移交物業(yè)尋找機(jī)會(huì)收集信息投資分析開發(fā)企業(yè)主體活動(dòng)利潤空間利潤空間縱向橫向1.2.1.3房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的產(chǎn)業(yè)業(yè)價(jià)值值鏈分分析1、房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)品是是功能能性的的，開開發(fā)模模式具具有創(chuàng)創(chuàng)新性性：房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的基基本功功能是是為人人們提提供““居住住工作作”的場所所，其其產(chǎn)品品是功功能性性的，，但對(duì)對(duì)于開開發(fā)企企業(yè)來來講，，開發(fā)發(fā)功能能性產(chǎn)產(chǎn)品的的商業(yè)業(yè)模式式具有有創(chuàng)新新性。。那么么龍騰騰開發(fā)公公司的的企業(yè)業(yè)定位位基礎(chǔ)礎(chǔ)就是是是““以創(chuàng)創(chuàng)新的的開發(fā)發(fā)方式式為區(qū)區(qū)域居居民提提供功功能產(chǎn)產(chǎn)品的的服務(wù)務(wù)”。。2、房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品開開發(fā)周周期長長：由房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的產(chǎn)產(chǎn)品特特性決決定了了其產(chǎn)產(chǎn)品開開發(fā)生生產(chǎn)的的周期期較長長，而而對(duì)于于開發(fā)發(fā)商來講，就就需要盡可可能縮短開開發(fā)周期，，加速資金金流轉(zhuǎn)。從從房地產(chǎn)開開發(fā)價(jià)值鏈鏈上看，就就是要對(duì)橫橫向水平鏈鏈進(jìn)行整合，，對(duì)各個(gè)階階段的時(shí)間間、精力等等投入作出出合理規(guī)劃劃和組織。。3、房地產(chǎn)的的產(chǎn)業(yè)價(jià)值值環(huán)節(jié)眾多多：房地產(chǎn)業(yè)業(yè)和別的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)性性很強(qiáng)，比比如建筑業(yè)業(yè)，因此，，在整個(gè)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中有有多個(gè)創(chuàng)造造價(jià)值的環(huán)環(huán)節(jié)。從價(jià)價(jià)值鏈上可可知，為開開發(fā)商提供供各類資源源供應(yīng)的供供應(yīng)方都要要參與對(duì)開開發(fā)價(jià)值的的分配。所所以，房地地產(chǎn)開發(fā)商商必須對(duì)縱縱向的價(jià)值值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)進(jìn)行一體化化整合。4、在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的價(jià)價(jià)值追求中中，開發(fā)商商要避虛就就實(shí)，不盲盲目追求高高利潤。即對(duì)于自自身能力不不足的價(jià)值值環(huán)節(jié)，要要采取外包包合作等多多種方式，，以求降低低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)對(duì)于自身能能力所及的的價(jià)值要留留個(gè)自己，，把開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)做專。。5、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的最終終價(jià)值體現(xiàn)現(xiàn)是各個(gè)價(jià)價(jià)值環(huán)節(jié)緊緊密合作的的結(jié)果。一個(gè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目，，它的土地地選址、產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品施工質(zhì)量量、銷售策策略和物業(yè)業(yè)配套管理理等每一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)對(duì)項(xiàng)目的成成敗起至關(guān)關(guān)重要的作作用。因此此要求開發(fā)發(fā)商要選擇擇或開創(chuàng)良良好的開發(fā)發(fā)模式（商商業(yè)模式））。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)價(jià)值鏈對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品本身價(jià)價(jià)值的認(rèn)識(shí)識(shí)形成龍騰對(duì)對(duì)價(jià)值追求求的認(rèn)識(shí)注重開發(fā)模模式的選擇擇與創(chuàng)造對(duì)“槐房項(xiàng)項(xiàng)目”運(yùn)作的思考考1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)細(xì)分分析細(xì)分參數(shù)選選擇：房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市市場可以按按不同的參參數(shù)選擇作作出不同的的市場細(xì)分分，依為龍龍騰戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選選擇的角度度考慮，我我們選取不不同的房地地產(chǎn)產(chǎn)品為為細(xì)分參數(shù)數(shù)，將房地地產(chǎn)市場劃劃分為：危改市市場、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房市市場、、寫寫字樓市場場、別墅市市場、對(duì)北京市相相關(guān)細(xì)分市市場狀況作出分析析。商業(yè)用房市市場分析北京市寫字字樓市場分分析別墅市場分分析經(jīng)濟(jì)適用房房市場分析析（政策性性強(qiáng)）危改房市場場分析（政策性強(qiáng)強(qiáng)）其它商品住住宅（完全全商品化開開發(fā)的住宅宅項(xiàng)目、綠綠化隔離帶帶等有政策策性的開發(fā)發(fā)項(xiàng)目）商業(yè)類住宅類北京市商業(yè)用房市場分析說明：本節(jié)市場分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場的重要組成部分之一。由于北京市近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，居民消費(fèi)觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)外來人員進(jìn)京消費(fèi)等，推動(dòng)了北京商業(yè)用房市場的發(fā)展。1、市場供應(yīng)：總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對(duì)比重較?。簧虡I(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物業(yè)面積總體在3—5萬平米之間居多。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、朝陽、海淀四區(qū)，豐臺(tái)區(qū)大型店鋪近乎沒有。2、市場需求：需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心（王府井）、高檔綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。3、市場區(qū)域分布典型特點(diǎn)：餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門、亞運(yùn)村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營業(yè)：公主墳、西直門電腦、IT業(yè)：中關(guān)村。4、市場預(yù)測：中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿Γ喜咳允窍嘛L(fēng)水地帶。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)細(xì)分分析北京市寫字樓市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng)1、北京市寫字樓市場供應(yīng)量呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢(shì)，其中西部是市場供應(yīng)擴(kuò)大的主體2、寫字樓市場供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽、海淀、西城、東城四區(qū)二、市場需求1、以IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟(jì)極大刺激對(duì)寫字樓市場的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、保險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)是市場需求的主力軍2、隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國即將加入WTO，外資機(jī)構(gòu)在寫字樓租賃市場也體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力3、需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和CBD成為需求最旺盛的地域三、市場價(jià)格1、租賃市場活躍，租金大幅上揚(yáng)2、寫字樓銷售有價(jià)無市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū)發(fā)展前景一、市場供應(yīng)量繼續(xù)加大，對(duì)大規(guī)模的寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經(jīng)介入二、市場需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，加入WTO，外資公司涌入將對(duì)寫字樓市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的推動(dòng)作用2、2008年奧運(yùn)為寫字樓市場創(chuàng)造潛在的商機(jī)3、高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對(duì)高檔寫字樓市場需求保持旺盛增長4、銀行信貸政策支持推動(dòng)市場需求擴(kuò)大三、價(jià)格方面旺盛的市場需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場后市保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)四、區(qū)域分布以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽的CBD為最具發(fā)展?jié)摿?，主要是中西部和東部地區(qū)。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析別墅市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng)1、隨著近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，別墅市場供應(yīng)數(shù)量明顯增加2、別墅市場區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個(gè)區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的60％以上，而東部和東南部的別墅市場開始升溫，也占到25％以上，南部和西南部占有率不到10%。3、別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)市場主導(dǎo)地位4、別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距二、市場需求1、客戶構(gòu)成多樣2、客戶都別墅需求的層次差異很大三、價(jià)格與交易情況1、經(jīng)濟(jì)型別墅的推出使得別墅價(jià)格回落2、別墅成交趨于活躍市場展望1、政府將加強(qiáng)對(duì)別墅市場的監(jiān)管2、遠(yuǎn)郊區(qū)別墅將逐漸升溫3、別墅開發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大4、區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地）1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析經(jīng)濟(jì)適用房房市場分析析發(fā)展經(jīng)濟(jì)適適用住房是是中央實(shí)現(xiàn)現(xiàn)住宅業(yè)作作為新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)點(diǎn)而進(jìn)行的的戰(zhàn)略決策策，是城鎮(zhèn)鎮(zhèn)新的住房房供應(yīng)體系系的重要組成成部分。經(jīng)經(jīng)過近三年年的實(shí)踐，，經(jīng)濟(jì)適用用住房建設(shè)設(shè)取得了較較好的成效效，依《建設(shè)事業(yè)““十五”計(jì)計(jì)劃剛要》，政府明確提提出發(fā)展經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住住房為重點(diǎn)點(diǎn)的住宅建建設(shè)，增加加住房的有有效供給，，發(fā)展以居居民住宅為為重點(diǎn)的房房地產(chǎn)業(yè)和裝裝修修裝裝飾飾業(yè)業(yè)。?？煽梢砸灶A(yù)預(yù)見見，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房將將成成為為未未來來住住宅宅市市場場發(fā)發(fā)展展的的重重要要組組成成部部分分之之一一，，應(yīng)應(yīng)是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商重重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注注的的細(xì)細(xì)分分市市場場之之一一。。1.2.1.4房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)市市場場細(xì)細(xì)分分分分析析市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀一、、市市場場供供應(yīng)應(yīng)目前前北北京京市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房總總體體供供應(yīng)應(yīng)不不均均衡衡，，北北多多南南少少。。北北京京綜綜合合開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房分分布布：：東東部部四四個(gè)個(gè)，，南南部部2個(gè)，，西西部部5個(gè)，，北北部部5個(gè)，，東東北北部部3個(gè)，，東東南南部部2個(gè)，，西西南南部部3個(gè)，，共共計(jì)計(jì)24個(gè)；；這這24小區(qū)區(qū)承承諾諾建建筑筑面面積積620萬平平方方米米。。北北京京市市批批準(zhǔn)準(zhǔn)科科教教文文衛(wèi)衛(wèi)等等單單位位定定向向建建設(shè)設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用住住房房項(xiàng)項(xiàng)目目87個(gè)，，總總規(guī)規(guī)模模233.3萬平平方方米米，，已已開開工工144萬平平方方米米，，竣竣工工40萬平平方方米米。。二、、市市場場需需求求1、需需求求對(duì)對(duì)象象：：從從統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來看看，，目目前前對(duì)對(duì)開開盤盤的的不不同同的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，購購房房主主體體有有所所不不同同，，存存在在單單位位集集體體購購房房和和個(gè)個(gè)人人購購房房兩兩大大類類。。其其中中，，個(gè)個(gè)人人購購房房中中，，從從職職業(yè)業(yè)上上劃劃分分，，主主要要有有公公務(wù)務(wù)員員、、教教師師、、國國企企職職工工、、外外私私企企職職工工等等，，另另外外還還有有部部分分拆拆遷遷戶戶購購房房。。單單位位購購房房，，如如玉玉海海園園項(xiàng)項(xiàng)目目，，單單位位購購房房占占到到65％，所以對(duì)這這類隱性的單單位購房值得得關(guān)注。2、戶型需求：：從居室類型型來看，主要要有一層導(dǎo)四四居及躍層等等類型，不同同項(xiàng)目所占比比例略有差異異。三、目前經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房市場場的各項(xiàng)政策策還不完善北京市經(jīng)濟(jì)適適用住房主要要集中于北部部、東部、東東北部和西部部地區(qū)，而南南部地區(qū)沒有有形成規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房，但但是依據(jù)北京京市政府開發(fā)發(fā)南城的戰(zhàn)略略部署和南部部的危房改造造和城鎮(zhèn)建設(shè)都要求加大大該地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房建建設(shè)力度，所所以，龍騰要要關(guān)注南城的的經(jīng)濟(jì)適用房房建設(shè)，尋求政府支持。。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)市場細(xì)分分分析經(jīng)濟(jì)適用房市市場分析北京市經(jīng)濟(jì)適適用住房發(fā)展展前景經(jīng)濟(jì)適用房作作為政府主力力推廣的項(xiàng)目目，在未來實(shí)實(shí)現(xiàn)國家城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)中中具有很重要要的地位，政政府政策導(dǎo)向也會(huì)會(huì)傾向于擴(kuò)大大經(jīng)濟(jì)適用房房建設(shè)。所以以說，經(jīng)濟(jì)適適用房建設(shè)的的整體發(fā)展前前景是良好的的。一、需需求預(yù)預(yù)測1、“十十五””期間間北京京市城城鎮(zhèn)居居民居居住水水平依依據(jù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水水平預(yù)預(yù)測戶戶均建建筑面面積70平米為為下限限，90平米為為上限，，人均均下限限23平米，，上限限30平米。。2、北京京市城城鎮(zhèn)居居民住住宅需需求總總量預(yù)預(yù)測，，從近近期看看，按按滿足足居民民基本本生活活需求求低限限標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)測算算，每每年約約需住房900多萬平平方米米，從從長遠(yuǎn)遠(yuǎn)看，，每年年約需需1200萬平方方米。。3、通過過對(duì)北北京市市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民收入入結(jié)構(gòu)構(gòu)和購購房支支付能能力分分析，，近幾幾年內(nèi)內(nèi)約77％的居居民家家庭以以及新新參加加工作作的職工工和市市政重重點(diǎn)工工程拆拆遷戶戶，可可支付付房價(jià)價(jià)在每每平方方米3000——4500元，戶戶均面面積在在60——120平方米米。4、通過過對(duì)中中低收收入家家庭住住房需需求、、供應(yīng)應(yīng)分析析，年年需房房量在在600萬平方方米左左右。。它們們對(duì)住住房的的需求求和獲獲得住房的的渠道道受多多因素素影響響，其其中““房改改加危危改””政策策是影影響比比較大大的一一個(gè)因因素。。二、、供供應(yīng)應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分析析1、依依據(jù)據(jù)前前述述分分析析，，以以中中低低收收入入者者為為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，北北京京是是經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房總總體體供供應(yīng)應(yīng)在在年年600萬平平方方米米左左右右；；2、對(duì)對(duì)供供應(yīng)應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，每每年年單單位位自自建建房房保保持持年年130萬-150萬，，房房改改帶帶危危改改政政策策的的回回遷遷在在60％以以上上，，年年供供應(yīng)應(yīng)180萬平平方方米米，，二二、、三三級(jí)級(jí)市市場場年年供供應(yīng)應(yīng)150萬平平方方米米，，集集中中建建設(shè)設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房平平均均每每年年約約在在150萬平平方方米米。。3、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房建建設(shè)設(shè)供供應(yīng)應(yīng)布布局局：：危危舊舊房房改改造造地地區(qū)區(qū)是是重重點(diǎn)點(diǎn)之之一一，，分分散散集集團(tuán)團(tuán)式式供供應(yīng)應(yīng)（（十十大大邊邊緣緣集集團(tuán)團(tuán)供供應(yīng)應(yīng)））中中南部是未未來發(fā)展展重點(diǎn)區(qū)區(qū)域之一一，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房布局要要依據(jù)未未來北京京是交通通規(guī)劃地地段。危舊房改造房市場分析

2000年3月，北京市政府實(shí)行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā)[2000]19號(hào)）在崇文、宣武和豐臺(tái)三區(qū)五片進(jìn)行試點(diǎn)。根據(jù)北京市政府的“十五”規(guī)劃，未來5年內(nèi)將基本完成城區(qū)現(xiàn)有303萬平方米危舊房改造，這給房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的發(fā)展機(jī)會(huì)。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析一、危舊房改造市場背景介紹1、北京市危舊房改造的形式：（1）以房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)危改——政策依據(jù)：《關(guān)于調(diào)整本市城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法的批復(fù)》（京政函〔2000〕60號(hào)）。（2）以市政道路及重點(diǎn)構(gòu)成建設(shè)拆遷帶動(dòng)危改——政策依據(jù)：《關(guān)于市政建設(shè)重點(diǎn)工程有關(guān)規(guī)定的通知》（京政發(fā)〔1998〕18號(hào)）。（3）以房改帶動(dòng)危改（目前的主要形式）——政策依據(jù)：《關(guān)于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）的通知》（京政辦發(fā)〔2000〕19號(hào)，簡稱《危改辦法》）。2、“以房改帶危改”產(chǎn)生的歷史背景

北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初，10年來全市累計(jì)開工改造危舊小區(qū)168片，竣工53片，竣工面積達(dá)1450萬平方米，拆除危舊房屋499萬平方米，動(dòng)遷居民18．4萬戶，取得了一定成效。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī)劃限制相對(duì)較嚴(yán)，危改工作難度加大。而且舊有的危改形式已經(jīng)不適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)要求，由此提出了“房改帶危改”新的危改形勢(shì)，2000年3月經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)印發(fā)了《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā)〖2000〗19號(hào)），在崇文、宣武、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼?、金魚池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等5片危房區(qū)，進(jìn)行房改帶危改的試點(diǎn)，并取得了良好的效果。3、以“房改帶危改”的主要政策內(nèi)容：1、變“要我危改”為“我要危改”；2、按解危與適當(dāng)解困的原則安置危改居民;3、居民按房改成本價(jià)和經(jīng)濟(jì)適用房政策購房;4、多渠道籌集資金、盡可能縮短工期.4、危舊房改造的實(shí)施原則:危舊房改造的實(shí)施原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場運(yùn)作、精心組織”，并在“以區(qū)為主”的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動(dòng)各方的積極性，多方式、多渠道推進(jìn)危改。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)市市場細(xì)分分分析危舊房改改造房市市場分析析二、危舊舊房改造造市場現(xiàn)現(xiàn)狀1、“三區(qū)區(qū)五片””試點(diǎn)取取得良好好效果：：“三區(qū)五片片”是“以房改帶帶危改”形式的試試點(diǎn)工程程，它們們?cè)趯?shí)踐中取取得了很很好的效效果，開開發(fā)資金金大體平平衡，施施工工期期短，居居民大多多都回遷遷入住，，具體操操作方式都是下下一步危危舊房改改造值得得效仿的的工程。。2、危舊房房改造項(xiàng)項(xiàng)目分布布集中于于南城：：北京市危危舊房改改造主要要集中于于關(guān)廂地地區(qū)和南南城，具具體分布布主要是宣宣武、豐豐臺(tái)、西西城和崇崇文四區(qū)區(qū)。今年年，宣武區(qū)計(jì)計(jì)劃今年年內(nèi)“危危改”十十七片小小區(qū)，崇崇文區(qū)計(jì)計(jì)劃年內(nèi)多片小區(qū)區(qū)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，，豐臺(tái)區(qū)計(jì)劃劃年內(nèi)開工7片地區(qū)，西城城區(qū)計(jì)劃年內(nèi)內(nèi)動(dòng)工“豐盛盛”小區(qū)。其其中，豐臺(tái)區(qū)待改造造的危舊房很很多。3、政府在危改改工程項(xiàng)目中中發(fā)揮重要的的作用三、市場發(fā)展展前景1、危改市場缺缺口大，開發(fā)發(fā)商機(jī)大：北京市“十五五”時(shí)期固定定資產(chǎn)投資規(guī)規(guī)劃》明確提出要集集中各方力量加快危舊舊房改造步伐伐，切實(shí)提高高人民群眾居居住水平。預(yù)預(yù)計(jì)五年累計(jì)計(jì)竣工住宅6000萬平方米，力爭基本完成成城區(qū)現(xiàn)有的的300萬平方米危舊舊房改造，到到2005年，城鎮(zhèn)居民民人均住房使使用面積達(dá)到到18平方米。危舊舊房改造市場場缺口很大，，對(duì)開發(fā)商來來講，蘊(yùn)藏著著巨大的商機(jī)機(jī)。2、未來的幾年年里，危舊房房改造和市政政設(shè)施建設(shè)將將促進(jìn)北京南南城的房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展“房改帶危改改”的危改形形式是政府政政策性強(qiáng)的房房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目，各級(jí)政政府發(fā)揮很大大的作用，而豐臺(tái)區(qū)又是是危改的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域之一，，龍騰可以很很好的利用自自身在豐臺(tái)區(qū)區(qū)的關(guān)心資源源，主抓危改項(xiàng)目，，而且“以房房改帶危改””的政策內(nèi)容容使投資危改改的開發(fā)商整整體降低了在在征地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配配套建設(shè)和市市場銷售等各各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)環(huán)節(jié)的費(fèi)用和和不確定風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。1.2.2產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析析之二：建筑筑業(yè)北京市建筑業(yè)業(yè)發(fā)展歷史1、建筑企業(yè)增增加個(gè)數(shù)相對(duì)對(duì)較少2、建筑業(yè)產(chǎn)值值增加趨勢(shì)穩(wěn)穩(wěn)定，和國民民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈正相關(guān)關(guān)3、建筑業(yè)房屋屋施工面積增增長速度較快快建筑業(yè)在國民民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)業(yè)中所占比重重僅次于工業(yè)業(yè)和農(nóng)業(yè)，而而高于商業(yè)、、運(yùn)輸業(yè)、服服務(wù)業(yè)等行業(yè)業(yè)，是國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。近２００年來，建筑筑業(yè)發(fā)展迅速速，在促進(jìn)國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展展、重點(diǎn)工程程建設(shè)、改變變城鄉(xiāng)面貌、、解決城鄉(xiāng)勞勞動(dòng)力就業(yè)方方面作出了重重要的貢獻(xiàn)。。數(shù)據(jù)來源：《北京市統(tǒng)計(jì)年年鑒》1.2.2.1北京市建筑業(yè)業(yè)發(fā)展歷史、、現(xiàn)狀和前景景分析北京市建筑業(yè)業(yè)現(xiàn)狀2000年北京市建筑筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展展。全年建筑筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加加值198.8億元，比上年年增長2.1%?！熬盼濉逼谄陂g累計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)增加值857.8億元，比“八八五”期間增增加1.3倍。全市建筑筑施工面積6995.9萬平方米，比比上年增長6.7%，比1995年增長26.6%；竣工面積2358.2萬平方米，比比上年增長1.6%，五年累計(jì)竣竣工9644.3萬平方米，比比“八五”期期間增長55.4%。強(qiáng)化建筑工工程招投標(biāo)制制，加強(qiáng)合同同管理，全市市取得合法開開工手續(xù)的招招標(biāo)工程的合合同備案率達(dá)達(dá)到100%。工程質(zhì)量明明顯提高，全全市工程優(yōu)良良品率達(dá)55.3%，比上年提提高6.1個(gè)百分點(diǎn)。。加強(qiáng)建筑筑隊(duì)伍管理理，積極發(fā)發(fā)展專業(yè)施施工企業(yè)。。年末，全全市擁有四四級(jí)及四級(jí)級(jí)以上的建建筑施工企企業(yè)1771個(gè)，比1995年末增長11.6%。全市建筑筑企業(yè)施工工科技含量量提高，技技術(shù)裝備率率和動(dòng)力裝裝備率分別別達(dá)到8233元/人和6千瓦/人，比1995年增長38.4%和93.5%。《北京市2000年統(tǒng)計(jì)公報(bào)報(bào)》幾個(gè)特點(diǎn)：：1、建筑業(yè)隨隨國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的增長呈呈穩(wěn)定發(fā)展展的態(tài)勢(shì)2、建筑市場場日趨規(guī)范范，建筑激激烈，行業(yè)業(yè)整體利潤潤偏低3、政府管理理部門在工工程施工的的管理、技技術(shù)操作規(guī)規(guī)范管理大大大加強(qiáng)4、工程項(xiàng)目目管理得以以推廣和應(yīng)應(yīng)用，施工工企業(yè)自身身管理加強(qiáng)強(qiáng)5、建筑行業(yè)業(yè)的科技含含量增多，，新技術(shù)、、新材料在在建筑施工工企業(yè)應(yīng)用用增多6、建筑業(yè)從從業(yè)人員過過多，“壓壓級(jí)壓價(jià)、、索要回扣扣、墊資接接工程”現(xiàn)現(xiàn)象嚴(yán)重1.2.2.1北京市建筑筑業(yè)發(fā)展歷歷史、現(xiàn)狀狀和前景分分析北京市建筑筑業(yè)發(fā)展前前景一、市場走走勢(shì)：1、入世給中中國建筑業(yè)業(yè)帶來良好好的發(fā)展機(jī)機(jī)遇和巨大大的挑戰(zhàn)（（對(duì)××講，更多的的是挑戰(zhàn)））2、奧運(yùn)為北北京建筑業(yè)業(yè)帶來巨大大商機(jī)4、國民經(jīng)濟(jì)以以７％以以上的速度度持續(xù)穩(wěn)定定的增長，，為建筑業(yè)業(yè)的發(fā)展提提供了良好好的經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境和空間間。預(yù)計(jì)計(jì)國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值將從從２００００年的８．．９４萬億億元增長至至２００５５年的１２２．５萬萬億元，全全社會(huì)固定定資產(chǎn)投資資規(guī)模將從從２００００年的３．．２６萬億億元增長至至２０００５年的４４．３萬億億元。由此此將拉動(dòng)全全社會(huì)建筑筑業(yè)的持續(xù)續(xù)穩(wěn)定發(fā)展展。從建設(shè)部獲獲悉，到２２００５年年，我國建建筑業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值將達(dá)到到２６７０００億元元，年均增增長７．５５％；建筑筑業(yè)增加值值達(dá)到８５５００億元元，年均增增長率７．．１％，占占國內(nèi)生生產(chǎn)總值的的比例達(dá)到到６．７％％。5、我國城鎮(zhèn)化化進(jìn)程加快快，城鎮(zhèn)基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)和居民民住宅建設(shè)設(shè)規(guī)模將不不斷擴(kuò)大大，為建筑筑業(yè)提供了了廣闊的市市場。預(yù)計(jì)計(jì)到２０００５年，我我國城市化化將達(dá)到３３５％左左右，五年年累計(jì)新增增城鎮(zhèn)人口口７００００萬人左右右，將有一一大批新的的中小城市市形成。。城市公共共設(shè)施建設(shè)設(shè)、舊城改改造、小城城鎮(zhèn)建設(shè)、、城鄉(xiāng)居民民住宅建設(shè)設(shè)，以及城城鎮(zhèn)人口口集中對(duì)商商業(yè)、旅游游、文化娛娛樂等相關(guān)關(guān)配套設(shè)施施的需求，，對(duì)建筑業(yè)業(yè)的發(fā)展十十分有利利。二、、企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)1、面對(duì)對(duì)WTO建筑筑企企