知名房企舊城改造項目前期策劃詳解(附圖豐富)

福州XX·上海新村項目

前期策劃Vk2011.04視頻分享：孩子眼中的三坊七巷孩子眼里的三坊七巷.flv啟示：福州這座城市并不缺少歷史和文化，只不過，在舊城改造中，悠久的獨特文化并沒有得以傳承。對于本項目而言，文化的傳承和重現(xiàn)是很有必要，并更可能獲得福州人民的認可和稱頌……前言-站在城市發(fā)展的角度福州，一座具有2200多年歷史的文化名城，正面臨著1800萬㎡的舊城改造和復(fù)興機會，復(fù)興不是顛覆，而是對于城市歷史和文化的傳承。白馬路，福州這座城市唯一讓人感覺幽靜、休閑、文化的一條路，如今，承載著福州邁向國際化時尚大都市的夢想。上海新村，曾經(jīng)深烙福州工業(yè)文明的印記。在城市復(fù)興的時代，重建的不僅是環(huán)境和新式建筑，更在于傳承福州歷史的精神和獨特文化。上海新村，30年前就已經(jīng)讓福州仰望；未來，依然能讓福州仰望。引子標識時代和標桿豪宅國家和城市都需要標識福州缺少真正標桿建筑標桿豪宅核心在于稀缺國家需要形象標識城市呢？中國—長城美國—自由女神法國—艾菲爾鐵塔，凡爾賽宮、波爾多葡萄酒英國—倫敦鐵橋、白金漢宮北京，你想到什么？傳統(tǒng)

北京現(xiàn)代

北京城市需要標桿建筑故宮、天安門、長城、十三陵、天壇…Soho現(xiàn)代城國貿(mào)大廈王府井大街上海，你想到什么？城市需要標桿建筑城市

上海深圳，你想到什么？城市需要標桿建筑城市

深圳華僑城、第五園、17英里、東海岸香蜜湖一號、觀瀾金地梅龍鎮(zhèn)……福州標桿建筑？福州的標桿建筑三坊七巷，曾經(jīng)是，但改造后，并不成功！“三坊”：衣錦坊、文儒坊、光祿坊；“七巷”：楊橋巷、郎官巷、安民巷、黃巷、塔巷、宮巷、吉庇巷。誰能打造福州標桿建筑世茂集團？世茂外灘？以前也許是，現(xiàn)在不是！世茂天城？現(xiàn)在也許是，但將來一定不是！融僑集團？融僑觀邸？區(qū)域現(xiàn)在是，將來未必是！XX集團？金域榕郡，樹立了口碑，打響了品牌！上海新村，是否能打造成福州地標建筑？誰能在福州打造城市標桿建筑，是世茂，融僑，還是XX？XX，，在在福福州州做做了了什什么么？？金域域榕榕郡郡………金域域華華府府上海海新新村村………？XX在在福福州州做做了了什什么么？？XX，在福州州都市化的進進程中，能為為城市復(fù)興做做什么？上海新村能否否打造標桿豪豪宅？上海新村項目目，具備做城城市地標的基基礎(chǔ)么？項目目該怎樣打造造才能并使之之成為城市地地標，成為外外地來參觀福福州房地產(chǎn)項項目的首選，，成為福州乃乃至海西居民民談起房地產(chǎn)產(chǎn)首先提到的的標桿性項目目？首先，我們先先分析城市標標桿建筑或頂頂尖豪宅的核核心價值城市標桿豪宅宅的價值體系系標桿豪宅的核核心價值——稀缺性資源的稀缺性性產(chǎn)品的稀缺性性自然資源城市資源人文資源產(chǎn)品創(chuàng)新品牌號召“物以稀為貴”，標桿豪宅核核心價值就在在于稀缺性。。綜合配套城市標桿豪宅宅的價值體系系城市標桿豪宅宅一定占有著著稀缺資源：：或是對稀缺自自然資源的占占有，或是對對稀缺人文資資源的占有，，或是對稀缺缺城市資源的的占有，或是是幾者的共同同占有。人文資源占有有——華府天地華府天地緊臨臨上海新天地地，與擁有百百年人文的淮淮海路咫尺之之遙，同時占占據(jù)三大龍脈脈（一大會址址，孫中山故故居與韓國臨臨時總統(tǒng)府）），項目總占占地14652平方米，總建建面42000平方米，共4幢18層的高層公寓寓住宅面積300-500平方米左右。自然資源占有有——XX十七英里“17英里”項目位位于深圳市龍龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)鎮(zhèn)，用地面積積為67571.1平方米，容積積率0.75，總建筑面積積50678平方米，其中中住宅48678平方米，商業(yè)業(yè)（含會所））2000平方米。項目目三面環(huán)海，，背靠青山，，高差約50米。核心目標：如如何打造成為為城市標桿豪豪宅？項目核心目標標的提出通過以上分析析，我們得出出幾個結(jié)論：：1、國家和城市市需要形象標標識；2、福州目前缺缺乏代表性建建筑；3、世茂融僑在在嘗試打造標標桿豪宅；4、標桿豪宅價價值為稀缺資資源和產(chǎn)品是否具備？稀缺資源價值能否實現(xiàn)稀缺產(chǎn)品價值如何實現(xiàn)運營和營銷項目運營發(fā)展?fàn)I銷策略建議低碳住宅物業(yè)服務(wù)配套會所精裝修核心目標兩大核心價值值打造福福州頂尖標標桿豪豪宅客戶樣本研究豪宅市場研究地塊屬性分析分期開發(fā)節(jié)奏其他可行建議項目案名建議形象定位策略項目核核心思思路分分析標桿豪宅價值項目核心價值價值提升性建議產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建建議整體提提升性性配套套產(chǎn)品組組合、、戶型型創(chuàng)新新、建建筑設(shè)設(shè)計商業(yè)規(guī)規(guī)劃建建議第一篇篇項項目價價值分分析項目核核心價價值價值提提升建建議標桿豪豪宅價價值分析思思路—是否具具備？？是否具備？稀缺資源價值能否實現(xiàn)稀缺產(chǎn)品價值如何實現(xiàn)運營和營銷項目運營發(fā)展?fàn)I銷策略建議低碳住宅物業(yè)服務(wù)配套會所精裝修核心目目標兩大核核心價價值打造福福州頂尖標標桿豪豪宅客戶樣本研究豪宅市場研究地塊屬性分析分期開發(fā)節(jié)奏其他可行建議項目案名建議形象定位策略標桿豪宅價值項目核心價值價值提升性建議產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建建議整體提提升性性配套套產(chǎn)品組組合、、戶型型創(chuàng)新新、建建筑設(shè)設(shè)計商業(yè)規(guī)規(guī)劃建建議上海新新村占占有稀稀缺性性資源源嗎？？回到本本項目目，我我們分分析區(qū)區(qū)域是是否具具備稀稀缺性性資源源價值值……標桿豪豪宅的的核心心價值值——稀缺性性資源的的稀缺缺性產(chǎn)品的的稀缺缺性自然資資源城市資資源人文資資源產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新品牌號號召綜合配配套福州城城市發(fā)發(fā)展價價值核心觀觀點：：海西·國際化化·城市升升級·大都市市◎城市·定位海峽西西岸經(jīng)經(jīng)濟區(qū)區(qū)雙核核引擎擎,省會中中心國國際化化城市市

藍色代表半小時交通經(jīng)濟圈綠色代表2小時交通經(jīng)濟圈

紅色為2.5小時交通經(jīng)濟圈

黃色代表半日交通經(jīng)濟圈◎城市·升級福州中中心城城區(qū)進進入都都市化化階段段舊城改改造加加快福福州都都市化化進程程“城市復(fù)復(fù)興”時代已已經(jīng)來來臨…3年1800萬㎡舊舊城改改造福州城城市發(fā)發(fā)展價價值核心觀觀點：：舊城改改造·城市復(fù)復(fù)興·文化復(fù)復(fù)興“城市復(fù)復(fù)興””并非非全盤盤復(fù)古古，亦亦不是是推倒倒重建建，而而是循循著古古城的的蹤跡跡規(guī)劃劃新的的藍圖圖。通通過精精心布布置城城市的的環(huán)境境與設(shè)設(shè)施，，協(xié)調(diào)調(diào)人們們的生生活、、工作作、娛娛樂、、休閑閑等各各種活活動，，最終終使城城市變變得更更加適適宜居居住，，并且且保持持平衡衡地可可持續(xù)續(xù)性發(fā)發(fā)展。。另外，，城市市作為為時代代文明明最集集中的的體現(xiàn)現(xiàn)，“城市市復(fù)興興”還還伴隨隨著城城市精精神的的覺醒醒與城城市獨獨特文文化的的展現(xiàn)現(xiàn)。曾經(jīng)的的上海海新村村，深深烙福福州工工業(yè)文文明時時代的的印記記。是城市市高尚尚人居居的代代表。。一城：：由中心心城區(qū)區(qū)（鼓鼓晉臺臺南臺臺7島）和和馬尾尾長安安、大大學(xué)城城、甘甘蔗荊荊溪、、峽南南、瑯瑯岐、、長樂樂吳航航、長長樂濱濱海等等七組組團組組成，，主要要發(fā)展展服務(wù)務(wù)業(yè)、、高科科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和和居住住區(qū)。。兩翼：：北翼經(jīng)經(jīng)濟區(qū)區(qū)，由由環(huán)羅羅源灣灣地區(qū)區(qū)的主主要城城鎮(zhèn)、、工業(yè)業(yè)區(qū)及及羅源源、連連江縣縣城組組成，，建成成為福福州港港的重重要港港區(qū)。。南翼翼經(jīng)濟濟區(qū)，，由福福清海?？诔浅穷^、、漁溪溪江陰陰、龍龍?zhí)?、、中心心城區(qū)區(qū)等5個組團團組成成，建建設(shè)成成為福福州市市乃至至全省省經(jīng)濟濟增長長點的的重要要產(chǎn)業(yè)業(yè)基地地。雙軸：：沿海發(fā)發(fā)展軸軸，北北起羅羅源灣灣，到到江陰陰港區(qū)區(qū)，通通過建建設(shè)沿沿海大大通道道把功功能區(qū)區(qū)聯(lián)為為一體體，使使之快快速形形成濱濱海經(jīng)經(jīng)濟走走廊。。沿江江發(fā)展展軸，，以福福州市市中心心城為為起點點，以以閩江江、烏烏龍江江為依依托，，重點點發(fā)展展閩江江南岸岸，與與北岸岸形成成南北北岸相相響應(yīng)應(yīng)、亮亮麗的的沿江江城市市發(fā)展展軸。。城市規(guī)規(guī)劃：：形成成“一一城、、兩翼翼、雙雙軸線線”城城市整整體發(fā)發(fā)展格格局。。區(qū)域核心價價值地段價值：：位于城市發(fā)發(fā)展中軸，，中心城區(qū)區(qū)福州行政中中心區(qū)凸顯顯地段價值值，萬寶新新興城市商商圈，提供供完善生活活配套商業(yè)配套完完善：步行500米范圍內(nèi)即即有萬象城、寶寶龍兩大新興城城市大型商商業(yè)；1公里半徑內(nèi)內(nèi)有百安居、永永輝超市。。休閑景觀資資源：白馬河公園園、烏山公公園。其他配套：：醫(yī)科大附屬屬醫(yī)院萬象城寶龍廣場案白馬河休閑公園烏山公園醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院書香大第黎明家居裝裝飾城百安居永輝超市福州市政府府商政園園商商商文商1公里10分鐘半徑圈區(qū)域核心價價值地段價值：：都市核心，，行政中樞樞。福州行政中中心區(qū)凸顯顯地段價值值，萬寶新新興城市商商圈，提供供完善生活活配套區(qū)域核心價價值地段價值：：都市核心，，行政中樞樞。休閑觀光逛街購物金融行政1公里內(nèi)二環(huán)環(huán)路貫穿南南北，烏山山西路連通通東西，快快速到達福福州任何區(qū)區(qū)域本案快速路：西二環(huán)路、、江濱快速速路次快速路：：白馬路、烏烏山西路主干道：工業(yè)路、八八一七路公交站點：：上海新村站站、西洋站站到達主要配配套距離：：到達寶龍萬象：：僅需步行5-8分鐘。到達繁華商業(yè)業(yè)中心東東街口約6-8個站點，，駕車10分鐘，步步行20分鐘到城市文化中心心五一廣廣場約3-4站，自駕駕車5分鐘；步步行15分鐘。西二環(huán)快快速路江濱快速速路白馬路烏山西路路工業(yè)路五一中路八一七路區(qū)域核心心價值交通價值值：快速交通通，便捷捷通達。。福州地鐵鐵2號線將給給項目帶帶來便捷捷性和極極具潛力力的物業(yè)業(yè)價值區(qū)域核心心價值交通價值值：城市地鐵鐵，潛力力無限。。福州地鐵鐵2號線，西西起上街街大學(xué)城城，經(jīng)福福建師大大，東跨跨烏龍江江、金山山工業(yè)區(qū)區(qū)、榕城城廣場，，過閩江江，沿上上浦路、、烏山路路、古田田路行走走至五一一廣場北北側(cè)，經(jīng)經(jīng)六一中中路、福福馬路向向東直到到下院。。線路全全長約26.5公里。地鐵2號線途經(jīng)項目：西洋路本案白馬路沿沿線匯聚聚了省文文化廳、、省話劇劇院、芳芳華越劇劇團、人人民藝術(shù)術(shù)劇院等等單位。。河流、休休閑公園園和藝術(shù)術(shù)氛圍，，賦予了了區(qū)域城城市高雅雅之氣，，成為文文化休閑閑之地。。區(qū)域核心心價值人文價值值：高雅氣質(zhì)質(zhì)，文化化之地。。白馬路為為福州最最有情調(diào)調(diào)的一條條路，萬萬米長廊廊綠意蔥蔥蔥，幽幽居城市市繁華之之中區(qū)域核心心價值人文價值值：鬧中取靜靜，桃花花源地。。123456123456似乎命運運之中離不開上上海新村村，1983年一家人人歡天喜喜地離開開三保的的沒有衛(wèi)衛(wèi)生間的的老房子子，搬到到了這里里，就再再也沒有有割裂過過跟它的的聯(lián)系。。后來出嫁嫁了，總總是把娘娘家當(dāng)做做食堂，，十幾年年來都沒沒有幾天天不來這這里報到到的?，F(xiàn)現(xiàn)在家拆拆了，居居然又搬搬了回來來，離娘娘家越來來越近了了。重新在這這里生活活，居然然有了些些家住桃桃花源的的感受。。住戶：方方女士和五十多多年前一一樣現(xiàn)現(xiàn)在出版版的福州州市區(qū)圖圖上再再也找不不到福州州搪瓷廠廠這個地地標了，，那里里現(xiàn)在變變成了一一個大型型商場，，經(jīng)過過那里的的人很少少有人會會知道這這里曾經(jīng)經(jīng)發(fā)生過過什么。。

一只只無形的的大手用用了50年的時間間在這個個城市的的這個角角落里建建起了一一個工廠廠，，又不著著痕跡的的將它抹抹平了。。

這只只大手同同時還像像種樹一一樣把一一群人從從另一個個城市連連根拔起起，移移植到了了這里，，盡管水土土不服，，他們們還是在在這里呆呆了下來來，開開了花，，結(jié)了了果。。我跟暖說：全全福州我最喜歡的是白白馬路喜歡下小雨的的時候反復(fù)走走著這條充滿滿泥土清香的的路。暖說：我只喜歡上海海新村，一一句話結(jié)束。。網(wǎng)友：折騰畫畫筆悠久歷史，承承載工業(yè)時代代幾代人的記記憶，上海和和福州文化相相互交融。區(qū)域核心價值值人文價值：歷史悠久，文文化交融。白馬路是一條條承載和連接接福州士大夫夫文化和市井井文化的城市市文脈。區(qū)域核心價值值人文價值：文脈相承，絲絲綢之路。白馬路北段屬屬于鼓樓,深受鼓樓區(qū)士士大夫文化的的影響,例如三坊七巷巷。南段則還可以以隱約看到臺臺江區(qū)市井文文化影子.傳說三郎為了了保境安民，，殺猛虎、射射鱔精而犧牲牲，村民們感感念白馬三郎郎的恩德，在在村中建廟奉奉祀。稱為白白馬王。榕城考古略士大夫文化市井文化烏山風(fēng)景和白白馬河公園使使項目居于城城市公園旁，，身處風(fēng)水寶寶地中。區(qū)域核心價值值景觀價值：城市公園，風(fēng)風(fēng)水寶地。烏山古稱“道道山”，唐宋宋八大名家曾曾鞏《道山亭記》記載?！盎蚰孥嗳缇壗幗帲虼寡氯缛缫话l(fā)”，““千里下上，，不見首尾?！蔽膶W(xué)家：曾鞏鞏三坊七巷、西西湖公園、白白馬河，連為為一體，營造造濱水休閑，，都市生活。。區(qū)域核心價值值規(guī)劃價值：濱水休閑，生生活藍本。西關(guān)古韻體驗驗段與西湖山水相相連的古河道道北起點三坊七巷歷史史風(fēng)貌區(qū)的西西入口以安泰河、金金斗門和白馬馬路圍合形成成的傳統(tǒng)風(fēng)貌貌過渡帶延續(xù)和發(fā)揚現(xiàn)現(xiàn)有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)的規(guī)模，營營造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)特色的富集集區(qū)激活經(jīng)濟效益益,提升地帶活力力聚集場地文化化文藝氛圍，，打造福州文文化圈新地標標與烏山歷史風(fēng)風(fēng)貌區(qū)相呼應(yīng)應(yīng)濱水帶狀城市市休閑開放空空間發(fā)展多種活動動場所和內(nèi)容容，提升地帶帶品質(zhì)活力現(xiàn)代都市水岸岸生活藍本受到工業(yè)路商商圈的輻射，，滿足特色商商業(yè)需求創(chuàng)意文化休閑閑段都市休閑健身身段白馬古河新韻韻段恢復(fù)上下杭歷歷史風(fēng)貌環(huán)境境，加強對文文化記憶點的的整治梳理強化木材和茶茶葉等傳統(tǒng)商商業(yè)特色和文文化產(chǎn)業(yè)的回回憶。白馬春潮的自自然景觀再現(xiàn)現(xiàn)強化水系交匯匯口的開放空空間，突出與與三縣洲大橋橋和倉前山之之間的景觀聯(lián)聯(lián)系。盡管項目周邊邊學(xué)校眾多，，但是項目劃劃片的教育資資源偏弱。區(qū)域核心價值值教育資源：較欠缺，非價價值體現(xiàn)。項目周邊有交交通路小學(xué)、、黎明實驗小小學(xué)、工業(yè)路路小學(xué)、福州州市教場小學(xué)學(xué)、福州烏山山小學(xué)、三十十六中學(xué)、三三十七中學(xué)、、福州八中和和福建醫(yī)科大大學(xué)等。而本項目教育劃劃片到交通路路小學(xué)和三十十六中學(xué)，教育質(zhì)量相相對較差。烏山小學(xué)教場實驗小學(xué)學(xué)福建醫(yī)科大學(xué)學(xué)工業(yè)路小學(xué)交通路小學(xué)三十六中學(xué)三十七中學(xué)文黎明實驗小學(xué)學(xué)文文文文文文價值提升建議議2、鑒于白馬河河內(nèi)河整治的的規(guī)劃啟動，，可聯(lián)手政府府一起打造沿沿岸的風(fēng)情景景觀；3、鑒于項目中中小學(xué)教育資資源的弱勢，，可向政府爭爭取更優(yōu)質(zhì)的的教育資源。。通過區(qū)域價值值分析，項目目雖然占據(jù)城城市核心地段段，但在文化化、景觀和教教育配套方面面弱勢較明顯顯，因此，建建議在以下三三方面進行價價值再挖掘和和提升：1、鑒于三坊七七巷改造后文文化的缺失，，本項目可在在重新收納福福州文化方面面提升；項目具備豪宅宅所需稀缺資資源本案核心價值值結(jié)論：占有稀缺資源城市資源核心地段城市資源行政中心人文資源文化和情調(diào)自然資源烏山風(fēng)景區(qū)城市資源新核心心商圈圈符合XX產(chǎn)產(chǎn)品系系列-TOP1（城市市豪宅宅）城市資源地鐵干線上海新新村項項目的的稀缺缺性價價值具具備了了打造造成為為城市市標桿桿性豪豪宅的的資源源基礎(chǔ)礎(chǔ)條件件，契契合XX產(chǎn)產(chǎn)品系系列TOP1城市豪豪宅的的標準準。標桿性性豪宅宅更在在于產(chǎn)產(chǎn)品稀稀缺性性稀缺資資源：本項項目位位于深深圳中中心區(qū)區(qū)香蜜蜜湖畔畔，近近鄰CBD，具有有極為為純粹粹的城城市湖湖景，，同時時也是是深圳圳富人人區(qū)氣氣質(zhì)最最為純純粹的的地方方。高層單單位戶戶型創(chuàng)創(chuàng)新點點：高層住住宅低低層化化生態(tài)態(tài)戶型型戶戶面面向香香蜜湖湖，全全景觀觀設(shè)計計主要臥臥室全全部南南向3.2米層高高雙入戶戶大堂堂設(shè)計計智能直直達私私家花花園電電梯情景式式自然然采光光車庫庫1：1.6的車位位配置置院落花園早餐廳入戶花園智能直達電梯客房（套房）空間層次內(nèi)院后花園前花園游泳池領(lǐng)先市市場的的高層層產(chǎn)品品，創(chuàng)創(chuàng)新戶戶型帶私家家泳池池的雙雙拼及及TH產(chǎn)品案例1：香蜜蜜湖1號，稀稀缺城城市湖湖景+產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新成成就豪豪宅標標桿??！標桿性性豪宅宅更在在于產(chǎn)產(chǎn)品稀稀缺性性案例2：上海海星河河灣，，詮釋釋稀缺缺產(chǎn)品品比稀稀缺資資源更更重要要的典典范??！“星河河灣灣””給給客客戶戶提提供供的的又又是是怎怎樣樣的的呢呢？？奢華華、、人人性性、、創(chuàng)創(chuàng)新新產(chǎn)產(chǎn)品品一、、有有特特色色和和突突破破的的規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計。。二、、精精致致而而舍舍得得的的環(huán)環(huán)境境營營造造。。三、、細細致致而而周周到到的的戶戶型型設(shè)設(shè)計計及及室室內(nèi)內(nèi)裝裝修修。。星河河灣灣開開盤盤首首日日銷銷售售264套，，成成交交金金額額超超40億元元，，星星河河灣灣成成就就了了中中國國樓樓市市的的新新記記錄錄…上海海新新村村如如何何打打造造成成標標桿桿豪豪宅宅？？因此此，，資源源稀稀缺缺是是標標桿桿豪豪宅宅的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)條條件件，，產(chǎn)產(chǎn)品品稀稀缺缺才才是是豪豪宅宅價價值值真真正正體體現(xiàn)現(xiàn)！！項目目核核心心問問題題：：打造造成成福福州州標標桿桿豪豪宅宅，，更更重重要要的的是是打打造造稀稀缺缺的的產(chǎn)產(chǎn)品品力力?。〉诙虼蛟煸煜∠∪比碑a(chǎn)產(chǎn)品品產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議提升升配配套套建建議議商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃建建議議分析思路路—能否實現(xiàn)現(xiàn)？是否具備？稀缺資源價值能否實現(xiàn)稀缺產(chǎn)品價值如何實現(xiàn)運營和營銷項目運營發(fā)展?fàn)I銷策略建議低碳住宅物業(yè)服務(wù)配套會所精裝修核心目標標兩大核心心價值打造福州州頂尖標桿桿豪宅客戶樣本研究豪宅市場研究地塊屬性分析分期開發(fā)節(jié)奏其他可行建議項目案名建議形象定位策略標桿豪宅價值項目核心價值價值提升性建議產(chǎn)品規(guī)劃劃建議整體提升升性配套套產(chǎn)品組合合、戶型型創(chuàng)新、、建筑設(shè)設(shè)計商業(yè)規(guī)劃劃建議客戶樣本本研究福州高端端豪宅客客戶樣本本調(diào)查，，收集問問卷樣本本數(shù)26份本次福州州高端豪豪宅客戶戶樣本調(diào)調(diào)查，共共收集問問卷樣本本數(shù)26份，訪問問的目標標客戶已已經(jīng)擁有有自己的的一套以以上或者者多套房房子，具具備豪宅宅購買實實力，關(guān)關(guān)注價值值與品牌牌，關(guān)注注區(qū)域發(fā)發(fā)展，這這些基本本上保證證了本次次調(diào)研目目標的實實現(xiàn)。調(diào)查時間間：2010年4月7日---2010年4月12日序號姓名性別聯(lián)系電話序號姓名性別聯(lián)系電話1詹開翅男1360085731914謝老師男137069830582傅燕飛男1385006888815鄭先生男139591319333林洪相男1360959607516陳先生男138501879714陳先生男05918337706417劉先生男137050921005林先生男1390500835018屠翔男137993211956董淑萍女1390592793719劉教授男138501739687林孟斌男1395048183220王女士女隱形階層8鄒琦遜男1380955169021林先生男138095473299賴女士女05918808777922吳處長男05918337747710孫女士女05918808776323陳福男1355910825811許丹女1380505630324施先生男1379995806812林先生男隱形階層25嚴涵女1380501067013周女士女1380500811826陳萍本項目對對受訪客客戶的總總體吸引引力較強強。73%客戶認為為項目對對其比較較或非常常有吸引引力；◆本項目具具備交通通便利的的巨大優(yōu)優(yōu)勢，四通八八達的交交通是本本項目吸吸引客戶戶的資源源之一；；◆客戶購購買以作作為主要要居住地地為主。。項目吸引引力73%受訪客戶戶表示項項目對其其吸引力力較強，，交通便便利優(yōu)勢勢明顯。。76%受訪客戶戶若購買買本項目目的用途途是作為為主要居居住地。?？蛻魳颖颈狙芯?6%的受訪客客戶選擇擇戶型面面積為140-180㎡。公寓戶型型面積◆面積需求求如下：：選擇140-160㎡面積區(qū)間間的客戶戶占61%；選擇160-180㎡面積區(qū)間間的客戶戶占15%；而選擇180㎡㎡以上戶型型面積的的客戶占占24%?！袅啥啵ǎ?5%）的客戶戶選擇面面積在131㎡㎡、149㎡㎡和168㎡㎡的三房、、四房戶戶型，認認為面積積適中；；◆15%的客戶選選擇方案案D，電梯入入戶、玄玄關(guān)、配配備衣帽帽間和衛(wèi)衛(wèi)生間的的豪華主主臥吸引引了客戶戶；客戶樣本本研究◆88%的客戶可可接受精精裝公寓寓單價1.5萬-2萬元。◆88%的客戶可可接受裝裝修單價價為1500-3000元。88%的客戶接接受精裝裝公寓單單價1.5-2萬元/㎡，裝修單單價1500-3000元。精裝公寓寓和裝修修價格客戶樣本本研究客戶最容容易接受受220-350萬元的總總價區(qū)間間，占66%。精裝公寓寓總價◆結(jié)合客戶戶面積需需求和可可接受的的單價，，客戶可可接受的的總價范范圍。150萬-200萬的價格格區(qū)間占占22%；220萬-280萬的價格格區(qū)間占占28%；300萬-350萬的價格格區(qū)間占占38%；400萬總價以以上占12%。從而，對對應(yīng)140-160㎡的面積區(qū)區(qū)間，約約88%的客戶選選擇1.5-2萬元的單單價區(qū)間間，這與與面積選選擇是基基本一致致的?？蛻魳颖颈狙芯靠蛻糇铌P(guān)關(guān)注安全全設(shè)施、、小區(qū)管管理方式式、地段段-交通便利利性?？蛻魞r值值關(guān)注度度排序高關(guān)注度中關(guān)注度低關(guān)注度客戶樣本本研究客戶樣樣本研研究結(jié)結(jié)論78%受訪客客戶購購買本本項目目作為為主要要居住住地對項目目規(guī)劃劃的啟啟示項目應(yīng)應(yīng)打造造滿足足改善善性自自住的的購房房需求求。客戶對對室內(nèi)內(nèi)裝修修和大大堂公公共空空間關(guān)關(guān)注度度低。?？蛻魳訕颖狙醒芯渴袌鲂栊枨笪次幢粷M滿足，，項目目須對對客戶戶做引引導(dǎo)。?？蛻魧Π踩院秃托^(qū)區(qū)管理理關(guān)注注度很很高。。規(guī)劃應(yīng)應(yīng)盡可可能考考慮小小區(qū)和和住戶戶的私私密性性。以上為為潛在在客戶戶的需需求分分析，，接下下來分分析福福州整整體市市場、、高端端市場場運行行和項項目未未來競競爭情情況。。開發(fā)重點在在市中心舊舊危房改造造和金山板板塊；一季季度成交86萬㎡，市中中心占81%福州整體市市場表現(xiàn)一級土地市市場數(shù)據(jù)全部來來源于福州州房地產(chǎn)信信息網(wǎng)，截截止2010.4.月，下同近一年內(nèi)供供不應(yīng)求明明顯，價格格大幅攀升升，3月份全市均均價已達11268元/㎡。福州整體市市場表現(xiàn)市場供求3月份福州在售存存量約160萬㎡，市中中心板塊只只占11%，產(chǎn)品稀缺缺性明顯。。福州整體市市場表現(xiàn)板塊存量市中心東區(qū)金山五四北倉山江濱西區(qū)馬尾數(shù)據(jù)來源于于福州房地地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)，截止2010.4.16。主要分布于于二環(huán)內(nèi)核核心區(qū)和江江濱板塊，，占據(jù)核心心地段或者者江景資源源。高端市場運運行分析在售高端項項目分布市中心板塊江濱板塊65321487910福州主要在在售豪宅分分布圖鰲峰大橋閩江大橋解放大橋尤溪洲大橋橋三縣洲大橋橋金山大橋洪山大橋二環(huán)09年10-12月，高端住住宅銷售快快速增長，，單套總價價集中在200-500萬。高端市場運運行分析近期成交狀狀況主力戶型以以220~260㎡四房、110~140㎡三房和四房房為主戶型結(jié)構(gòu)50100150200250300面積段（㎡）世茂天城陽光白金瀚宮恒力城一房兩房三房四房融僑觀邸2期三迪香頌楓丹融匯江山XX金域榕郡群升國際御園三迪凱旋楓丹世歐上江城高端市場運運行分析（㎡）多于6個樓盤單價價超過1.6萬元/㎡；市中心的的價格普遍遍高于江濱濱。多數(shù)項目集集中在200~350萬元，部分分因戶型較較大可實現(xiàn)現(xiàn)總價350~550萬元；成交價格板塊序號項目名稱均價（元㎡）板塊序號項目名稱均價（元㎡）市中心1世茂天城臻園2#，22790市中心6瀚城國際149732陽光白金瀚宮17680江濱7融僑觀邸193963恒力城178768融匯江山160004群升國際御園161319三迪凱旋楓丹123105御西湖1416010世歐上江城12471高端市場運運行分析100300200400500總價段（萬元）融匯江山群升國際御園三迪凱旋楓丹世歐上江城世茂天城陽光白金瀚宮恒力城融僑觀邸2期三迪香頌楓丹600套均總價段福州高端住住宅客群第第一層級為為八縣私營營業(yè)主和海海外華僑，，第二層級級為市區(qū)企企業(yè)高管和省、、市公務(wù)員員高層，第第三層級為為城區(qū)私營營業(yè)主、企企事業(yè)單位位職工。高端市場運運行分析客群分布高中低客戶來源購房動因1、福州八縣私營業(yè)主；2、海外華僑；3、市區(qū)企業(yè)高管；4、鼓樓臺江區(qū)域政府官員；5、舊項目的跟隨者。1、多次改善；2、投資；3、自住。1、城區(qū)私營業(yè)主；2、市區(qū)企業(yè)高管；3、老師、醫(yī)生等高收入人群；4、政府官員。1、周邊個體戶；2、私營業(yè)主；3、市區(qū)企業(yè)高管；4、政府公務(wù)員；5、企事業(yè)單位職工。1、自??；2、改善型居?。?、投資。項目世茂天城陽光白金瀚宮恒力城融僑觀邸群升國際御園三迪香頌楓丹融匯江山三迪凱旋楓丹世歐上江城1、自?。?、改善居住3、投資。挑高均超過過4米，集中在在4.9-6米左右，多多規(guī)劃為酒酒店式入戶戶大堂。高端市場運運行分析入戶大堂白金瀚宮大堂效果圖融僑觀邸大大堂效果圖圖以高層、超超高層為主主；建筑風(fēng)風(fēng)格以現(xiàn)代代和新古典典為主；立面用材主主要是面磚磚和石材，，輔以涂料料。建筑形態(tài)和和立面高端市場運運行分析多規(guī)劃為歐歐式園林，，建筑底層層普遍以4.2~4.8米架空，并并將景觀引引入架空層層。高端市場運運行分析園林景觀融僑觀邸園林在售高端項項目會所面面積多為2000平米左右，，多功能會會所可提升升項目附加加值。高端市場運運行分析會所設(shè)置香頌楓丹會所凱旋楓丹會所高端項目僅僅有白金瀚瀚宮提供可可選裝修，，裝修標準準6500元/平米，客戶戶接受度不不高。高端市場運運行分析精裝修白金瀚宮樣板房客廳白金瀚宮樣板房主臥白金瀚宮樣板房廚房陽光白金瀚瀚宮以豪華華硬件堆積積，戶型最最大，未能能順利銷售售（提升性價價值較少））；世茂和融僑僑更多是依依靠品牌力力和稀缺資資源兩大賣賣點。高端市場運運行分析三大高價公公寓項目對對比項目區(qū)域資源體量容積率景觀主力戶型精裝修實現(xiàn)主力總價白金翰宮市中心6.2萬㎡3.0集中水景，宮廷風(fēng)格四房：260-2806500元/平400-500萬世茂天城市中心，茶亭公園23萬㎡6.67歐式園林四房：160-260無350-600萬觀邸2期一線稀缺江景9.3萬㎡2.2東南亞，集中水景四房：150-240無300-500萬分布于市中中心和江濱濱板塊；本本案地價處處于中等偏偏上水平，，未來價格格競爭激烈烈。未來競爭市市場研究未來待推高高地價項目目圖例8000以上7000~80005000~70005000以下主要待推高價項目分布2鰲峰大橋閩江大橋解放大橋尤溪洲大橋三縣洲大橋金山大橋洪山大橋二環(huán)65104879市中心板塊江濱板塊311121314序號項目名稱土地樓面（元/㎡）1XX白馬河（本案）86652群升白馬路地塊56793正榮潤城83734正榮王莊地塊86535融僑國際公館51376世歐塔頭地塊88057中庚帝國大苑74398筑家連江路地塊49399高景五一路地塊1614410中庚江濱地塊1155711海晟閩江印象481012融僑外灘（江南水都五六期）/13億力濱江725814永興儷江7493全市待推高高地價項目目達13個，總建面面積達241萬㎡；融僑僑和正榮地地塊規(guī)模大大。未來競爭市市場研究未來待推高高地價項目目項目3公里范圍競競爭項目4個，總建32.6萬㎡，本案案在地價和和景觀方面面存在弱勢勢。未來1-2年內(nèi)區(qū)域附近近新增舊城改改造供應(yīng)量占占地面積高達達650畝。福州高端豪宅宅市場競爭研研究直接競爭項目目主要待推高價項目分布2鰲峰大橋閩江大橋解放大橋尤溪洲大橋三縣洲大橋金山大橋洪山大橋市中心板塊江濱板塊314二環(huán)11地塊屬性地塊地址占地面積二批舊城改造白馬南路東側(cè)、洋中路西側(cè)、工業(yè)路南側(cè)、延平路北側(cè)333.73畝三批舊城改造烏山西路福大片314畝市場整體競爭爭結(jié)論在售項目存量量少，市中心心存量遠遠不不足；但近期期新出讓土地地以市中心、、金山板塊為為主；未來高端項目目供給量將達達到241萬㎡，高端項項目多集中在在市中心核心心地段、江濱濱稀缺資源板板塊；近期宏觀調(diào)控控的力度大，，房價在未來來一段時間內(nèi)內(nèi)將會出現(xiàn)振振蕩波動，購購房者受政策策影響的因素素較大。市場競爭分析析結(jié)論高端項目特性性和競爭總結(jié)結(jié)：主要分布在核核心地段和稀稀缺資源區(qū)域域品牌開發(fā)商具具有較高號召召力，可實現(xiàn)現(xiàn)高溢價建筑風(fēng)格和用用材，多新古古典風(fēng)格、石石材面磚。歐式園林風(fēng)格格較為流行，，底層架空均均引入園林高端項目戶型型偏大，總價價以350-550萬為主。高端市場客戶戶以本地特別別是八縣客戶戶為主。未來享有同質(zhì)質(zhì)化資源的項項目供應(yīng)量大大，競爭體現(xiàn)現(xiàn)在產(chǎn)品力。。高端項目特征征和競爭從競爭項目地地價和先天優(yōu)優(yōu)勢資源、市市場趨勢等方面分析，本本項目未來價價格預(yù)期單靠靠周邊項目提價而“水漲船高”的可能性不大大。與其它項目對對比，本項目目在地價、景景觀資源方面并不存在絕絕對的優(yōu)勢。。未來兩年待推推高價項目總總建筑面積達達241萬㎡；本案周邊直接接競爭項目面面積達32萬㎡以上，若若從高價上考慮慮，未來的競競爭會更趨激激烈本案必須往福福州頂尖、標標桿豪宅的定定位上打造，，真正超越于于其他項目的的產(chǎn)品力，才才能在更激烈烈的競爭下體體現(xiàn)優(yōu)勢，實實現(xiàn)預(yù)期價值值。以上分析基于于市場研究，，以下對項目目的規(guī)劃條件件進行分析市場和競爭對對本案的啟示示本案必須以打打造福州頂尖尖豪宅的產(chǎn)品品力而在競爭爭中突圍勝出出競爭策略總面積44.8萬平米，商品品房面積16.3萬㎡。地上商商業(yè)面積1.6萬平米，容積積率4.8（地下不計）），為高層-超高層建筑形形態(tài)，沿街設(shè)設(shè)置集中商業(yè)業(yè)。項目經(jīng)濟指標占地面積93359m2

(140畝）容積率≤4.8建筑面積總面積：44.8萬㎡商品房：16.3萬㎡商業(yè)比例≤16000m2密度≤30%綠地率≥25%出讓年限商業(yè)40年居住70年土地用途商業(yè)服務(wù)，居住用地樓面價（2010年2月取得土地）8665元/㎡（除安置房）3693元㎡（含安置房）項目地塊規(guī)劃劃指標14235形狀：地塊為5個子地塊組成成，由交通路路分隔。1號地塊:20466㎡；2號地塊:16251㎡；3號地塊:11477㎡；4號地塊:4989㎡㎡；5號地塊:39360㎡。主要公建分布布：幼兒園，占地地3600㎡，交通路南沿沿路街道辦，面積積2000㎡，交通路北沿沿路社區(qū)衛(wèi)生，面面積1000㎡，交通路北沿沿路文體中心，面面積3000㎡，交通路北沿沿路沿白馬南路和和交通路商業(yè)業(yè)價值較大。。內(nèi)部：拆遷量大，地地勢較為平坦坦，有不少榕榕樹，可利用用以下我們進行行項目不同地地塊屬性和swot分析，并結(jié)合合規(guī)劃要求提提出項目規(guī)劃劃建議項目地塊規(guī)劃劃指標項目分5個地塊，規(guī)劃劃為安置房、、商品住宅、、商業(yè)及公建建。701-2地塊沿白馬路路昭示性好，，商業(yè)價值高高，適合規(guī)劃劃商業(yè)；3-4地塊適合規(guī)劃劃公建配套，，5號地塊適合打打造純居住區(qū)區(qū)。1-4號地塊：周邊菜市場和未拆遷居民區(qū)影響居住，建議全部規(guī)劃安置房和共建配套。5號地塊：周邊有中高檔成熟居住區(qū)書香大第，居住環(huán)境較好，適合打造純居住區(qū)。白馬路：城市主干道，昭示性好，可和白馬河休閑帶結(jié)合，適宜規(guī)劃底商和商業(yè)街。交通路：人車流較大，商業(yè)價值次之，可規(guī)劃部分底商和公建配套設(shè)施。14235不同地塊屬性性分析優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）地塊處于二環(huán)以內(nèi)，烏山山景緊鄰萬寶商圈，便利生活配套臨近西二環(huán)快速，交通通達性好地價高，子地塊多，不利于管理地塊周邊形象比較差外部景觀資源同比較差機會（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會W-O：利用機會，克服劣勢海西城市規(guī)劃和高鐵干線，以及規(guī)劃中的地鐵帶來的發(fā)展機會。市中心稀缺地段的供給不足，需求量較大，有客戶群機會。借勢舊城改造，搶占制高點，搶占高端客群有效整合周邊資源，如利用白馬河休閑帶，給項目商業(yè)增值立足片區(qū)，挖掘客戶價值打造產(chǎn)品，弱化高價抗性搶先站位，因勢利導(dǎo)威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢，避免威脅潛在競爭樓板價低于本案，且有資源優(yōu)勢，上市競爭威脅大周邊二手房等有較大價格優(yōu)勢宏觀調(diào)控將是最大的威脅，而且已經(jīng)開始顯現(xiàn)，絕不能抱僥幸心理依托商業(yè)配套優(yōu)勢，打地段牌打造資源和產(chǎn)品的雙重稀缺性打造產(chǎn)品力，減小劣勢和威脅環(huán)境再造，化解劣勢，同時降低威脅內(nèi)部能力外部因素項目SWOT分析打造福州豪宅宅標桿傳承福州歷史史文脈保障房與商品品房分離商業(yè)價值最大大化商品房容積率率控制產(chǎn)品規(guī)劃建議議產(chǎn)品規(guī)劃原則則產(chǎn)品規(guī)劃建議議構(gòu)思手稿安置房、寫字字樓商業(yè)、公建廉租保障房幼兒園商品房純居住小區(qū)地塊編號占地面積配置產(chǎn)品與建筑面積計容面積容積率1

20466商業(yè)85006.00安置住宅1143002

16251寫字00安置住宅75000商業(yè)7500311477街道辦2000、衛(wèi)服1000、文體300060005.23安置住宅6750054000

44989廉租房2700安置住宅10260172804.24居委會200文化站30、文化站150650幼兒園3200539360商品住宅145279、物業(yè)管理用房73產(chǎn)品規(guī)劃建議議物業(yè)組合方案案1-4號地塊規(guī)劃安安置房、公建建和商業(yè)；地地塊5規(guī)劃為商品房房，打造純居居住小區(qū)。76產(chǎn)品規(guī)劃建議議1、獨立商業(yè)3層3000

㎡4、沿白馬路商業(yè)2層4900㎡2、安置房5棟超高層114300㎡3、半地下商業(yè)街商業(yè)的休閑座椅和停車11232222441號地規(guī)劃5棟高層安置房房(其中東北角一一棟50F超高層），2個小獨立商業(yè)業(yè)，白馬路設(shè)二層層底商，凹字字型布局留空空間做休閑和和停車，和下下沉式商業(yè)形形成步行街區(qū)。1號地地塊塊規(guī)規(guī)劃劃77產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議2、沿沿白白馬馬路路商商業(yè)業(yè)2層3900㎡㎡3、寫寫字字樓樓20F15000㎡㎡底下下三三層層商商業(yè)業(yè)3000㎡1、獨立小商業(yè)600㎡2123交通路公建6000㎡安置房7500㎡街道辦2000衛(wèi)服1000文體3000㎡2號地地塊塊規(guī)規(guī)劃劃4棟高高層層安安置置房房（（其其中中南南側(cè)側(cè)一一棟棟50F超高高層層））,轉(zhuǎn)角角設(shè)設(shè)小小獨獨立立商商業(yè)業(yè),西南南角角規(guī)規(guī)劃劃寫寫字字樓樓及及三三層層商商業(yè)業(yè),3號地地設(shè)設(shè)4棟安安置置房房、、兩兩層層公公共共建建配配套套設(shè)設(shè)施施。。2-3號地地塊塊規(guī)規(guī)劃劃3、幼兒園占地3600㎡1、安置房廉租房17280㎡

居委會配套660㎡44433215超大中庭，板式豪宅產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議4號地地塊塊規(guī)規(guī)劃劃部部分分安安置置房房和和廉廉租租房房、、幼幼兒兒園園5號地塊全全部規(guī)劃劃商品住住宅，板板式高層層+標志性50F雙塔，營營造超大大中庭景景觀。4-5號地塊規(guī)規(guī)劃3、雙塔超高層50F雙塔45000㎡

底層部分商業(yè)和物業(yè)用房商品房住住宅產(chǎn)品品戶型配配比建議議：主力力戶型以以三房140-190平米，占占80%，220-260平米四房房占20%，戶型設(shè)設(shè)計應(yīng)考考慮書房房和保姆姆房等功功能房。。戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)套數(shù)比預(yù)估面積（㎡）面積比三房140-16038846%5820040%三房170-19032038%5760040%四房220-220708%1470010%四房240-260607%1500010%合計838100%145500100%戶型配比比建議以上為項項目整體體規(guī)劃布布局建議議，接下下來是商商品住宅宅產(chǎn)品和和戶型建建議主力戶型型：140-190㎡三房市場依據(jù)：147-155㎡、160-180㎡、200-220㎡依次是市場接受度最高的戶型面積項目定位依據(jù)福州高端客戶訪談依據(jù)：76%的客戶選擇140-180㎡的戶型面積，其中140-160㎡占61%?？們r控制原則戶型配比比建議戶型配比比依據(jù)陽光·白金瀚宮宮融僑·觀邸2期戶型配比比建議依據(jù)一：：福州在售售高端項項目戶型型面積借借鑒：陽陽光白金金瀚宮、、融僑觀觀邸2期，戶型產(chǎn)品品面積在在200-220㎡、147-155㎡之間的去去化速度度較快。。世茂天城城戶型配比比建議依據(jù)一：：福州在售售高端項項目戶型型面積借借鑒：世世茂天城城主力戶戶型160-250㎡，其中160-180㎡㎡、110-120㎡去化速度度最快。。福州高端客戶訪談?wù){(diào)研結(jié)果房型戶型面積所占比例三房140-16061%四房160-18015%四房180-2208%四房220-2508%三房、四房205以上8%福州高端端客戶訪訪談，76%的受訪客客戶選擇擇戶型面面積為140-180㎡。戶型配比比建議依據(jù)二：：■本案“頂頂尖標桿桿豪宅””的項目目定位◆本案樓面面地價達達8665元/㎡因此，本案豪宅以戶型面積在140㎡以上的舒適尊貴型產(chǎn)品設(shè)計為佳?！龊勒a(chǎn)品品的面積積和總價價有所控控制原則則，降低低經(jīng)濟風(fēng)風(fēng)險◆從當(dāng)前福福州在售售豪宅◆從抵抗目前不確定的宏觀調(diào)控政策風(fēng)險角度出發(fā)，產(chǎn)品戶型面積和總價區(qū)間宜有所控制，套總價應(yīng)控制在250-350萬元。項目定位位依據(jù)、、總價控控制原則則戶型配比比建議依據(jù)三：：必須的戶型功能私家電梯直接入戶大面寬進深客廳豪華主臥套房主人書房設(shè)計增值的戶型功能創(chuàng)新細節(jié)安排全套房設(shè)計中西廚設(shè)計傭人房設(shè)計多功能空中花園如：主臥玄關(guān)安排戶型功能能建議根據(jù)客戶戶訪談結(jié)結(jié)論，戶戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)功能分分為必須須的、增增值的、、創(chuàng)新功功能三類類戶型功能能建議客戶對戶戶型的看看法65%受訪客戶戶選擇方方案A，即兩梯梯三戶131-168㎡戶型方案案◆約2/3（65%）受訪客客戶選擇擇面積在在131㎡㎡、149㎡㎡和168㎡㎡的三房、、四房戶戶型，認認為面積積適中；；◆15%的客戶選選擇方案案D，電梯入入戶、玄玄關(guān)、配配備衣帽帽間和衛(wèi)衛(wèi)生間的的豪華主主臥吸引引客戶；；◆方案B和方案案C各有8%的客戶戶選擇擇，方方案C更在主主臥處處設(shè)計計的玄玄關(guān)，，保護護的主主人房房的私私密性性?！?%的客戶戶選擇擇戶型功功能建建議65%客戶選選擇的的戶型型戶型方方案A：（149.8㎡+131㎡㎡+168.5㎡）兩梯梯三戶戶149.8㎡（3+1）戶型型，豪豪華主主臥，，帶入入戶花花園131㎡，（2+1）戶型型168.5㎡，（2+1）戶型型寬大的客廳，多功能的公共空間通透陽臺設(shè)計豪華主臥、步入式衣帽間、帶豪華衛(wèi)生間亮點：主臥玄關(guān)全套房設(shè)計，每間臥室?guī)И毩⑿l(wèi)生間傭人房設(shè)計、私家電梯直接入戶書房，帶陽臺戶型功功能建建議戶型借借鑒案案例：：浦東東星河河灣客臥豪華主臥豪華衛(wèi)生間早餐廳電梯入戶寬大客廳戶型功功能建建議戶型借借鑒案案例：：浦東東星河河灣車位配配置建建議商品住住宅按按1：2的車位位比，，全部部設(shè)在在5號地塊塊地下下兩層層車庫庫安置房房車位位設(shè)在在1-3號地塊塊地下下第二二層，，約1000個；商業(yè)停停車位位地上上設(shè)置置400個左右右，地地下一一層設(shè)設(shè)置300個.豪宅客客群戶戶均擁擁有2-3部私家家車，，需配配備充充足停停車位位。地地面采采取人人車分分流，，不設(shè)設(shè)置停停車位位。充足的的地下下車位位。地下停車場入戶的豪華大堂布置。建筑風(fēng)風(fēng)格建建議現(xiàn)代、、新古古典和和歐式式依次次是受受訪客客戶對對建筑風(fēng)格格的偏偏好排排序；；更多多客戶戶選擇擇石材材、涂料等等建筑筑外墻墻用料料?，F(xiàn)代、、古典典風(fēng)格格居多多，以以穩(wěn)重重厚實主導(dǎo)導(dǎo)；立立面用用材以以石材材為主主，輔以涂涂料。。建議本本案的的建筑筑風(fēng)格格為現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格，，并融融入福福州建建筑文文化元元素。?？蛻暨x選擇在售項項目園林風(fēng)風(fēng)格建建議建議本本案的的園林林風(fēng)格格為東東南亞亞泰式式園林林，并并將園園林景景觀引引入建建筑架架空層層，實實現(xiàn)100%全景園園林景景觀。。公共配配套建建議客戶對對大堂堂的看看法方案A方案B62%的客戶戶選擇擇方案案A，如圖圖；客客戶對對大堂堂功能能設(shè)置置的偏偏好區(qū)區(qū)分度度不太太明顯顯方案c配置豪豪華酒酒店式式入戶戶大堂堂，并并設(shè)置置人性性化會會客等等候空空間，，貼心心服務(wù)務(wù)。人性化等候空間公共配配套建建議入戶大大堂裝裝修建建議公共配配套建建議運動休休閑配配套建建議中度集中低度集中高度集中高端客客戶更更偏好好于戶戶外運運動休休閑，，但社社區(qū)基基本運運動配配套設(shè)設(shè)施必必須提提供。。公共配配套建建議安防設(shè)設(shè)施建建議家庭防防盜系系統(tǒng)、、BDA監(jiān)控系系統(tǒng)、、指紋紋鎖。。■運用綠綠色理理念及及綠色■結(jié)合白馬河公園休閑綠化帶，將生態(tài)園林引入社區(qū)，打造新型生態(tài)社區(qū)。提升性配套套建議打造低碳綠綠色建筑將XX在低低碳、綠色色建筑的經(jīng)經(jīng)驗運用到到本案，加加以創(chuàng)新打打造福州首首個低碳標標桿豪宅□外墻保溫體體系：運用外墻保保溫技術(shù)，，集節(jié)能、、保溫、隔隔音、裝飾飾效果為一一體的輕質(zhì)質(zhì)、環(huán)保、、非承重性性外圍護建建筑墻體系系統(tǒng)?！跷蓓敾▓@、提升性配套套建議外墻保溫體體系、屋頂頂花園、墻墻壁綠化打造低碳綠綠色建筑□太陽能發(fā)電電系統(tǒng)、太太陽能集中中供熱系統(tǒng)統(tǒng)。□水循環(huán)再生生系統(tǒng)、雨雨水收集系系統(tǒng)：利用水循環(huán)環(huán)原理，創(chuàng)創(chuàng)造性利用用中水、地地表涵養(yǎng)、、地下水自自然循環(huán)利利用系統(tǒng)，，形成獨創(chuàng)創(chuàng)的生態(tài)住住宅小區(qū)水水循環(huán)利用提升性配套套建議水循環(huán)系統(tǒng)統(tǒng)、太陽能能發(fā)電、供供熱系統(tǒng)打造低碳綠綠色建筑□自平衡式通通風(fēng)系統(tǒng)、、新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)：采用具有風(fēng)風(fēng)管的中央央換氣系統(tǒng)統(tǒng)，進行定定時換氣，，讓住房房呼吸?！醺粢魳前?、、中空Low－e玻璃：空Low－E玻璃不但能能夠隔熱節(jié)節(jié)能，還能能降低噪音音的影響，，是兼顧節(jié)節(jié)能環(huán)保和和生活品質(zhì)質(zhì)提升的高高效途徑。。提升性配套套建議新風(fēng)系統(tǒng)、、隔音樓板板、LOW-E玻璃打造創(chuàng)新科科技建筑全福州獨有有三大主題題會所設(shè)計計，架空層層泛會所、、養(yǎng)生SPA會所、超高高層頂樓萬客匯尊尊貴商務(wù)會會所。架空層泛會會所，以休休閑健身運運動配套為為主。包括括兒童樂園園、小球運運動、休閑閑空間。依托泳池，，打造養(yǎng)生生SPA會所，以養(yǎng)養(yǎng)生足浴、、養(yǎng)生餐飲飲、修性音音樂廳，情情調(diào)電影廳廳為主。超高層頂層層萬客匯提升性配套套建議打造福州頂頂級三大主主題配套會會所依托XX精精裝修房的的經(jīng)驗，打打造全福州州首個菜單單式全面家家裝解決方方案。提升性配套套建議打造福州頂頂級精裝修修豪宅建議規(guī)劃多多套風(fēng)格各各異的樣板板房，迎合合并吸引不不同喜好的的客戶。裝修案例借借鑒：上海海翠湖天地地，選用精精致的裝修修用材。提升性配套套建議打造福州頂頂級精裝修修豪宅裝修項目品牌和介紹窗玻璃中空涂膜的LOW-E(低幅射)雙層玻璃排水系統(tǒng)同層排水維修系統(tǒng),外墻建材世界知名的拉法基外墻內(nèi)保溫系統(tǒng)門禁系統(tǒng)樓座門禁及彩色可視對講系統(tǒng)空調(diào)大金變頻中央空調(diào)凈水器：Culliga牌逆滲透凈水器櫥柜Poggenpohl廚房電器Kuppersbusch廚具Gaggenau按摩浴缸、鑄鐵浴缸、座廁、臺下盆及配件：KOHLER衛(wèi)浴龍頭、花灑及毛巾架：GROHE裝修案例借借鑒：浦東東星河灣，，裝修細節(jié)節(jié)的考慮獨獨到。提升性配套套建議打造福州頂頂級精裝修修豪宅1.舍得選用豐富的高檔材料，裝修標準高,主要用材和設(shè)備基本上以進口材料和品牌為主2.人性化和細細節(jié)的考慮慮，不放過過任何一個個微小細節(jié)節(jié)，讓業(yè)主主時刻感到到設(shè)計建造造者的用心心提升性配套套建議XX物業(yè)和和國際品牌牌物業(yè)聯(lián)手手提供六星星尊貴級服服務(wù)提升性配套套建議產(chǎn)品細節(jié)打打造■與市政府聯(lián)聯(lián)手改造白白馬河道；；■將社區(qū)環(huán)環(huán)境外延延延伸至周邊邊非紅線內(nèi)內(nèi)的白馬路路，責(zé)任認認養(yǎng)白馬河河綠化帶植植被。■對沿街馬馬路人行道道進行重新新鋪裝；■對市政道道路的中心心綠化及公公共設(shè)施進進行改造；；■通過豐富富的高差變變化及材料料、種植處處理道路景景觀。處理和改造造周邊環(huán)境境提升性配套套建議產(chǎn)品細節(jié)打打造經(jīng)修剪成型型的灌木種種植在綠地地上，其下下敷設(shè)部分分市政管線線，并將管管井和非金金屬可在頂頂部綠化的的異形井蓋蓋隱蔽在灌灌木叢中，，不僅擴大應(yīng)用異形井井蓋完善細細部處理提升性配套套建議產(chǎn)品細節(jié)打打造景觀引入地地下車庫摒棄傳統(tǒng)車車庫倉庫般般的冰冷與與嚴酷，通通過打造若若干大型景景觀洞口，，將陽光、、空氣和水水引入地下下，塑造主主題景觀洞洞，人甚至至可以通過過景觀洞的的樓梯直接接通達地面面，還可以以通過地下下車庫的電電梯直接到到達自己家家中，從而而完成地下下、地上兩兩個空間的的有效連接接。109打造稀缺產(chǎn)產(chǎn)品力以上為打造造項目稀缺缺產(chǎn)品力的的規(guī)劃設(shè)計計建議和提提升性建議議，接下來來將對項目目商業(yè)基于于市場和競競爭的分析析。根根據(jù)商業(yè)面面積最大化化，商業(yè)價值最最大化，商商業(yè)形態(tài)街街區(qū)化110

東街口核心商圈東區(qū)商圈

北區(qū)精品百貨、購物街CBD配套商業(yè)商業(yè)街區(qū)市中心綜合性商業(yè)街、購物中心南區(qū)西二環(huán)本案Shoppingmall為主體的商業(yè)副中心商圈名稱營業(yè)面積構(gòu)成形式輻射客群范圍商圈類型東街口商圈45萬大型百貨特色商業(yè)街全市傳統(tǒng)核心商圈中亭街商圈40萬大型百貨開放式商業(yè)街區(qū)購物廣場臺江區(qū)、周邊縣市舊城改造商圈萬寶商圈25萬shoppingmall項目西二環(huán)沿線Mall商圈東區(qū)商圈7萬集中式商場社區(qū)商業(yè)街周邊新區(qū)項目新興住宅區(qū)商圈項目位于萬萬寶商圈，，為萬寶商商圈1公里輻射圈圈內(nèi)。商業(yè)市場和和競爭分析析項目商圈圈分析代表商業(yè)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)定位主力客群定位經(jīng)營形式經(jīng)營狀況萬象城10.0萬㎡shoppingmall中端收入者、周邊居民聯(lián)營、租金基本良好寶龍城市廣場15.0萬㎡shoppingmall中端收入者、周邊居民聯(lián)營、銷售基本良好寶龍城市市廣場萬象城萬寶商圈圈商圈由工商圈營業(yè)面積約25萬平米，作為07年正式開業(yè)的新興商圈，依靠兩大項目隔路相望，福州商業(yè)地產(chǎn)迎來Mall時代。經(jīng)過近2年的培育后，日客流量為0.5萬人次。本案烏山西路西二環(huán)路工業(yè)路商業(yè)市場場和競爭爭分析項目商圈圈分析萬寶商圈圈以大型型商業(yè)體體為主，，定位為為服務(wù)于于周邊居居民的日日常生活，，業(yè)態(tài)齊齊全，商商業(yè)功能能強大，，為集中中式mall商業(yè)。區(qū)位業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況工業(yè)路餐飲35%、電動車19%、廣告裝潢21%、銀行8%、房產(chǎn)中介10%、其他7%服務(wù)于周邊企業(yè)的外來務(wù)工者及周邊小區(qū)的居民，經(jīng)營狀況良好，有零星商鋪空置。西二環(huán)路餐飲38%、便利店25%、房產(chǎn)中介17%、家裝家具15%、其他5%餐飲行業(yè)為經(jīng)營特色，影響面積較廣，既滿足周邊居民又輻射其他區(qū)域客群。經(jīng)營狀況良好，商鋪空置率為零。烏山西路餐飲44%、文化用品30%、其他26%道路剛貫通不久，經(jīng)營狀況一般，主要服務(wù)于周邊小區(qū)居民。112工業(yè)路分分布有兩兩大shoppingmall和沿街店店鋪，其其中shoppingmall業(yè)態(tài)以中中高端的的餐飲、、娛樂休休閑、購購物中心心、超市市、電器器賣場為為主，沿沿街商鋪鋪主要為為銀行、、廣告裝裝潢、電電動車、、畫業(yè)等等；西二環(huán)路路商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)主要要集中在在中低檔檔的餐飲飲、便利利店、超超市、家家裝建材材、房產(chǎn)產(chǎn)中介、、家具等等；烏山西路路商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)主要要集中在在餐飲、、文化用用品等，，目前商商業(yè)氛圍圍較弱。。項目周邊邊道路均均以住宅宅底商為為主，店店面較破破舊，無無統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，，以零散散經(jīng)營為為主。周邊業(yè)態(tài)態(tài)分析商業(yè)市場場和競爭爭分析未來最可可能構(gòu)成成的競爭爭項目為為油墨廠廠中央第第五街，，由兩棟棟三層商商業(yè)樓構(gòu)構(gòu)成情景商商業(yè)步行行街區(qū)，，規(guī)劃業(yè)業(yè)態(tài)預(yù)計計以精品品休閑餐餐飲為主主。商業(yè)市場場和競爭爭分析未來競爭爭分析114和萬