江蘇地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)報(bào)告宏觀政策碧景苑微觀環(huán)境分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析比較分析結(jié)論宏觀政策貨幣緊縮政策。

07年以來(lái)，央行6次上調(diào)利率，一年期存款利率至4.14%，11次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至15%。反屯地政策

1月7日，國(guó)務(wù)院的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》指出對(duì)于閑置兩年的土地要堅(jiān)決無(wú)償收回，閑置滿一年不滿兩年的，則按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。住宅保障政策

國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局副局長(zhǎng)郭寶平表示，繼續(xù)從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地規(guī)模的大趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變。CPI保持高位，人民幣繼續(xù)升值。

07年我國(guó)CPI平均漲幅達(dá)4.8%，創(chuàng)11年歷史新高。08年，人民幣升值速度有望加快，預(yù)計(jì)對(duì)美元全年將升值10%。

政策分析貨代緊縮抑制投資性需求限外政策限制外籍人士購(gòu)房，空置面積增加反囤地政策，供給增加保障住宅政策落實(shí)城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入發(fā)展快車道開(kāi)發(fā)商融資難人民幣升值，通脹延續(xù)，地產(chǎn)保值土地資源的稀缺結(jié)匯難限制外商投資保障性住宅比例有限，循序漸進(jìn)成本不斷提升房?jī)r(jià)下跌房?jī)r(jià)上漲抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，限制投資性需求，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展。地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)總需求旺盛，去化速度放緩

2007年，全國(guó)商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長(zhǎng)5%，比上年上升5.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積6.91億平方米，同比增長(zhǎng)24.7%。以京滬為例，1月北京簽約面積81.9萬(wàn)平方米，同比下滑34.2%；1月份上海住宅新房成交15617套，成交面積156.8萬(wàn)平方米，分別環(huán)比增長(zhǎng)1.7%和4.2%，但成交面積較去年同期相比仍下降了10.1%。房?jī)r(jià)上漲延續(xù)，增速放緩

2007年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%，漲幅比上月降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。以住宅為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)。

2007年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25280億元，同比增長(zhǎng)30.2%，比上年提高8.4個(gè)百分點(diǎn)。

宏觀調(diào)控作用延續(xù)，抑制作用顯現(xiàn)。昆山市場(chǎng)成交狀況樓盤名稱當(dāng)前批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)均價(jià)（元/㎡）12月簽約1月簽約9月簽約高端項(xiàng)目吉田國(guó)際廣場(chǎng)733住宅5600辦公6600272389蝶湖灣23826500（精）-124146華敏世家440住宅6800（毛）辦公8700（精）191538御景苑20112000000紅頂會(huì)館51010000141025巴比倫花園50250005137低端項(xiàng)目東方麗池697500043752新城域278443002317442表一、昆山市主要樓盤近期成交狀況分析：1、宏觀調(diào)控作用顯現(xiàn)，各案去化速度放緩。2、結(jié)匯難等限外政策出臺(tái)，高端項(xiàng)目受影響程度明顯。3、低端產(chǎn)品諸如新城域等依托低單價(jià)低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，銷售業(yè)績(jī)依然良好。4、08年伊始，宏觀調(diào)控影響延續(xù)、處于市場(chǎng)淡季，地產(chǎn)熱明顯降溫。5、在股市不濟(jì)，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不變，沒(méi)有新政策出臺(tái)的前提下，08年上半年，昆山樓市將持續(xù)放緩。節(jié)后市場(chǎng)狀況碧景苑微觀環(huán)境分析震川路前進(jìn)路青陽(yáng)路秧浦路白墅路景王路未來(lái)CBD碧景苑碧景苑區(qū)位圖中央商務(wù)區(qū)黑龍江路至前進(jìn)路900m至市政府1700m至黃河路1700m至高爾夫練習(xí)場(chǎng)1300m至黑龍江路1300m區(qū)域特點(diǎn)：1、交通不便、市場(chǎng)不豐富、生活配套設(shè)施不完善2、與黑龍江路隔河相望，視覺(jué)可及距離市政府僅1700m結(jié)論：地理位置的劣勢(shì)，是當(dāng)前項(xiàng)目?jī)r(jià)值缺失的主要因素，因此如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，凸顯區(qū)域未來(lái)價(jià)值成為提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的關(guān)鍵。區(qū)域域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案案分分析析競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案案黃浦浦城城市市花花園園綠中中海海天籟籟紅頂頂會(huì)會(huì)館館同豐路前進(jìn)路震川路青陽(yáng)路樾河路黃浦江路案名黃浦城市花園開(kāi)發(fā)商/代理**房地產(chǎn)有限公司樓盤地址玉山鎮(zhèn)黃浦江中路與前進(jìn)東路交叉口管理公司深圳天安物業(yè)物業(yè)費(fèi)0.8元/㎡總建筑面積

161161㎡預(yù)售套數(shù)476套簽約套數(shù)及比例465，97.7%目標(biāo)客戶群現(xiàn)階段產(chǎn)品類型住宅主力戶型面積兩房86-88㎡、三房120-130㎡銷售價(jià)格4500工程進(jìn)度一期交房裝修情況毛坯該案案一一期期16棟多多層層、、1棟小小高高已已基基本本售售罄罄。。基基于于完完整整的的商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃及及小小面面積積低低總價(jià)價(jià)的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，去去化化速速度度較較快快。。二期期將將于于月月份份開(kāi)開(kāi)盤盤，，2棟小小高高、、2棟高高層層。。500多套套，，主主力力面面積積80-90㎡㎡兩房房，，均價(jià)價(jià)4700元/㎡㎡。競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案案分分析析———黃浦浦城城市市花花園園案名綠中海開(kāi)發(fā)商/代理**（昆山）房產(chǎn)有限公司樓盤地址玉山鎮(zhèn)朝陽(yáng)中路**號(hào)

管理公司上海采玲物業(yè)物業(yè)費(fèi)1.6元/㎡、1.8元/㎡總建筑面積170200㎡預(yù)售套數(shù)215簽約套數(shù)及比例14，6.5%目標(biāo)客戶群企業(yè)主現(xiàn)階段產(chǎn)品類型別墅主力戶型面積170-270銷售價(jià)格7000元/㎡起工程進(jìn)度別墅外立面呈現(xiàn)裝修情況毛坯（廚房、衛(wèi)生間裝修）該案案自自07年10月1日開(kāi)開(kāi)盤盤以以來(lái)來(lái)，，因因其其獨(dú)獨(dú)特特的的產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型及及市市中中心心的的絕絕版版地地段，，銷銷售售業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)不不錯(cuò)錯(cuò)，，但但受受宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控影影響響明明顯顯。。3月底底4月初初即即將將推推出出小小高高層層，，兩兩房房（（110㎡㎡）、、三三房房，，3.1m層高高，，起起價(jià)價(jià)4200元/㎡㎡。競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案案分分析析———綠中中海海案名天籟開(kāi)發(fā)商/代理昆山**房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤地址同豐路與樾河北路交叉口管理公司天合物業(yè)物業(yè)費(fèi)1.5元/㎡總建筑面積51412.6平米預(yù)售套數(shù)534套簽約套數(shù)及比例368，69%目標(biāo)客戶群自住者居多現(xiàn)階段產(chǎn)品類型住宅主力戶型面積63-76㎡一房，128-130㎡銷售價(jià)格4200工程進(jìn)度施工階段裝修情況毛坯競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案案分分析析———天籟籟備注注：：天籟籟90㎡兩房房去去化化速速度度最最快快，，當(dāng)當(dāng)前前63-76㎡一房剩剩余最最多。。市中心心的純純-靜區(qū)域是是該案案的訴訴求核核心。。案名紅頂會(huì)館開(kāi)發(fā)商/代理昆山**有限公司

樓盤地址玉山鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)區(qū)震川東路**號(hào)管理公司昆山美亞物業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)3.5元/平米總建筑面積72668平方米批準(zhǔn)銷售套數(shù)510銷售套數(shù)及比例399，78.2%目標(biāo)客戶群以投資客為主,70%現(xiàn)階段產(chǎn)品類型商住主力戶型面積70-76㎡一房銷售價(jià)格10000元/平米工程進(jìn)度2008年7月15裝修情況精裝備注：：紅頂會(huì)會(huì)館采采用高高回報(bào)報(bào)率的的業(yè)務(wù)務(wù)策略略取得得不俗俗銷售售業(yè)績(jī)績(jī)。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案分分析——紅頂會(huì)會(huì)館小結(jié)區(qū)域市市場(chǎng)不不成熟熟，產(chǎn)產(chǎn)品差差異化化，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓壓力小小。產(chǎn)產(chǎn)品自自身價(jià)價(jià)值的的挖掘掘把握握是關(guān)鍵鍵。比較分分析比較分分析項(xiàng)目名稱碧景苑天成佳園交通交通閉塞交通便利。柏廬路、長(zhǎng)江路貫穿昆山南北生活配套配套設(shè)施尚不成熟近鄰人民路、亭林路等成熟商業(yè)街環(huán)境工廠區(qū)生活區(qū)區(qū)位西鄰青陽(yáng)港，靠北婁江東臨漢浦塘，南靠濱江公園潛在價(jià)值市中心稀有地段成熟生活區(qū)目標(biāo)客戶群白領(lǐng)精英臺(tái)籍客戶產(chǎn)品自身110-130㎡大戶為主（180㎡以上）分析：：碧景景苑的的劣勢(shì)勢(shì)體現(xiàn)現(xiàn)在交交通、、生活活配套套及周周邊環(huán)環(huán)境上上。化劣勢(shì)勢(shì)為優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，注重重產(chǎn)品品自身身特色色成為為關(guān)鍵鍵。天成佳園昆城之心地段價(jià)值典藏級(jí)大宅環(huán)境價(jià)值