商鋪的銷售方法和技巧實(shí)用課件

一、商鋪的類別1、社區(qū)商業(yè)2、獨(dú)立商鋪3、底層商鋪4、產(chǎn)權(quán)商鋪第1頁(yè)/共15頁(yè)一、商鋪的類別1、社區(qū)商業(yè)第1頁(yè)/共15頁(yè)1一、商鋪的類別1、社區(qū)商業(yè)：為在附近工作或居住的居民提供便利性購(gòu)買及服務(wù)的商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模一般為0.3萬(wàn)—1.5萬(wàn)平方米。一般以超市作為主力店，匯集若干零售店及服務(wù)類專業(yè)店。商圈范圍一般在5分鐘車程或15分鐘步行范圍內(nèi)，服務(wù)人口3~5萬(wàn)人。第2頁(yè)/共15頁(yè)一、商鋪的類別1、社區(qū)商業(yè)：為在附近工作或居住的居民提供便利2一、商鋪的類別2、獨(dú)立商鋪：指非直接落在住宅下部的商鋪。分兩種情況，一種商鋪與住宅相連，一種商鋪與住宅不連接，是獨(dú)立建筑第3頁(yè)/共15頁(yè)一、商鋪的類別2、獨(dú)立商鋪：指非直接落在住宅下部的商鋪。分兩3一、商鋪的類別3、底層商鋪：簡(jiǎn)稱“底商”，指直接落在住宅下部的商鋪，包括商鋪的一部分落在住宅下部。第4頁(yè)/共15頁(yè)一、商鋪的類別3、底層商鋪：簡(jiǎn)稱“底商”，指直接落在住宅下部4一、商鋪的類別4、產(chǎn)權(quán)商鋪：也叫商場(chǎng)內(nèi)鋪，內(nèi)鋪劃分為若干個(gè)小鋪，面積大多集中在10-200左右，根據(jù)實(shí)際需求劃分，來(lái)做銷售。經(jīng)營(yíng)模式為統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。第5頁(yè)/共15頁(yè)一、商鋪的類別4、產(chǎn)權(quán)商鋪：也叫商場(chǎng)內(nèi)鋪，內(nèi)鋪劃分為若干個(gè)小5二、商鋪投資與其他投資比較1、商鋪投資與證券投資2、商鋪投資與住宅投資3、商鋪投資與寫字樓投資4、中國(guó)家庭投資品種收益比較第6頁(yè)/共15頁(yè)二、商鋪投資與其他投資比較1、商鋪投資與證券投資第6頁(yè)/共16二、商鋪投資與其他投資比較 1、商鋪投資與證券投資 商鋪投資作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，尤其在當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，階梯式推進(jìn)商鋪的增值；另一方面，中國(guó)商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。以上各項(xiàng)因素最大限度降低商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證了商鋪的投資收益率。與商鋪投資相比，證券投資風(fēng)險(xiǎn)較大，投資回報(bào)較低。其風(fēng)險(xiǎn)之大，我們可以從近幾年來(lái)滬市、深市的行情窺見一斑。當(dāng)然，我們并不是否定股市的投資收益能力，但上海知天行認(rèn)為，在中國(guó)證券市場(chǎng)散戶投資者從股市賺錢等于說(shuō)是和投資機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)操作能力，換言之，是從投資機(jī)構(gòu)兜里賺錢，這對(duì)于絕大多數(shù)個(gè)人投資者來(lái)講，難度可想而知；但商鋪投資卻屬于典型的以商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和商業(yè)零售市場(chǎng)為依托，進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)投資。對(duì)證券投資和商鋪投資做以上對(duì)比，相信投資者能夠建立基本的對(duì)比思維。第7頁(yè)/共15頁(yè)二、商鋪投資與其他投資比較 1、商鋪投資與證券投資第7頁(yè)/7二、商鋪投資與其他投資比較 2、商鋪投資與住宅投資商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報(bào)率明顯高于住宅，在目前的市場(chǎng)情況下，住宅投資收益率最高也就在8%，商鋪的投資收益率一般情況下都可以達(dá)到10%～15%。另外，商鋪投資的穩(wěn)定性都要優(yōu)于住宅投資。商鋪的客戶租用商鋪之后往往都要進(jìn)行裝修改造，并配備必要的設(shè)施，這些都意味著比較大的投入，鑒于客戶資金投入的原因，投資回收目標(biāo)需要較長(zhǎng)的租約---可能商鋪一次租約的租期會(huì)達(dá)到3-5年，而且很可能租戶期望的租期更長(zhǎng)，只是商鋪投資者考慮租金行情的原因，通常不會(huì)簽太長(zhǎng)的租約。當(dāng)然，商鋪投資較高的回報(bào)率對(duì)商鋪投資者的專業(yè)能力有較高要求：商鋪進(jìn)入市場(chǎng)后要面對(duì)兩級(jí)客戶，一級(jí)即經(jīng)營(yíng)者，另一級(jí)即消費(fèi)者，兩級(jí)客戶需求無(wú)疑對(duì)商鋪有各種要求，假如投資者購(gòu)買的商鋪能夠滿足以上兩級(jí)客戶需求，那么該商鋪的投資就是成功的，但事實(shí)上，達(dá)到以上兩級(jí)客戶的需求比較難，對(duì)商鋪投資者是一個(gè)考驗(yàn)；住宅所面對(duì)的客戶只有一級(jí)，那就是租戶，而且用途就是居住，很顯然住宅投資對(duì)專業(yè)能力的要求相對(duì)較低。

第8頁(yè)/共15頁(yè)二、商鋪投資與其他投資比較 2、商鋪投資與住宅投資第8頁(yè)/8二、商鋪投資與其他投資比較 3、商鋪投資與寫字樓投資寫字樓投資的收益率就北京寫字樓市場(chǎng)而言，從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，投資收益率可以達(dá)到10%左右，但問(wèn)題是目前市場(chǎng)的供應(yīng)量比較大，有些地方呈現(xiàn)飽和的狀態(tài)，而且寫字樓升值空間有限，投資對(duì)資金的要求比較高。對(duì)于一個(gè)供需均衡或飽和的市場(chǎng)，其投資靈活性值得商榷。上海知天行認(rèn)為良好的投資品種首先是有長(zhǎng)足發(fā)展空間的品種，商鋪投資與寫字樓投資比較的話，很顯然前者屬于更有發(fā)展空間的投資類型。第9頁(yè)/共15頁(yè)二、商鋪投資與其他投資比較 3、商鋪投資與寫字樓投資第9頁(yè)9二、商鋪投資與其他投資比較投資品種回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)度風(fēng)險(xiǎn)因素投資比較5年定期儲(chǔ)蓄3.6%低貨幣貶值、通貨膨脹安全，利息較低5年國(guó)債3.81%低貨幣貶值、通貨膨脹安全，較存款收益高股票不確定高經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、專業(yè)水平風(fēng)險(xiǎn)大，散戶賠多贏少期貨不確定高經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、專業(yè)水平風(fēng)險(xiǎn)大，不可控制因素復(fù)雜保險(xiǎn)2%~5%低投資風(fēng)險(xiǎn)自己承擔(dān)紅利相對(duì)穩(wěn)定，增值空間小住宅投資5%~8%低市場(chǎng)形勢(shì)、折舊貶值風(fēng)險(xiǎn)小，抗通貨膨脹力強(qiáng)商鋪投資8%~12%中市場(chǎng)形勢(shì)、經(jīng)營(yíng)管理收益穩(wěn)定，租金高，升值空間大第10頁(yè)/共15頁(yè)二、商鋪投資與其他投資比較投資品種回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)度風(fēng)險(xiǎn)因素投資比10商鋪銷售的技巧1、大數(shù)法則2、產(chǎn)品對(duì)比3、造夢(mèng)第11頁(yè)/共15頁(yè)商鋪銷售的技巧1、大數(shù)法則第11頁(yè)/共15頁(yè)11商鋪銷售的技巧1、大數(shù)法則算大賬算未來(lái)算收益算增值第12頁(yè)/共15頁(yè)商鋪銷售的技巧1、大數(shù)法則第12頁(yè)/共15頁(yè)12商鋪銷售的技巧2、產(chǎn)品對(duì)比對(duì)比同類投資產(chǎn)品對(duì)比住宅對(duì)比期貨對(duì)比儲(chǔ)存、第13頁(yè)/共15頁(yè)商鋪銷售的技巧2、產(chǎn)品對(duì)比第13頁(yè)/共15頁(yè)13商鋪銷售的技巧3、造夢(mèng)未來(lái)發(fā)展公司支持項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)第14頁(yè)/共15頁(yè)商鋪銷售的技巧3、造夢(mèng)第14頁(yè)/共15頁(yè)14感謝您的觀賞！第15頁(yè)/共15頁(yè)感謝您的觀賞！第15頁(yè)/共15頁(yè)15一、商鋪的類別1、社區(qū)商業(yè)2、獨(dú)立商鋪3、底層商鋪4、產(chǎn)權(quán)商鋪第1頁(yè)/共15頁(yè)一、商鋪的類別1、社區(qū)商業(yè)第1頁(yè)/共15頁(yè)16一、商鋪的類別1、社區(qū)商業(yè)：為在附近工作或居住的居民提供便利性購(gòu)買及服務(wù)的商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模一般為0.3萬(wàn)—1.5萬(wàn)平方米。一般以超市作為主力店，匯集若干零售店及服務(wù)類專業(yè)店。商圈范圍一般在5分鐘車程或15分鐘步行范圍內(nèi)，服務(wù)人口3~5萬(wàn)人。第2頁(yè)/共15頁(yè)一、商鋪的類別1、社區(qū)商業(yè)：為在附近工作或居住的居民提供便利17一、商鋪的類別2、獨(dú)立商鋪：指非直接落在住宅下部的商鋪。分兩種情況，一種商鋪與住宅相連，一種商鋪與住宅不連接，是獨(dú)立建筑第3頁(yè)/共15頁(yè)一、商鋪的類別2、獨(dú)立商鋪：指非直接落在住宅下部的商鋪。分兩18一、商鋪的類別3、底層商鋪：簡(jiǎn)稱“底商”，指直接落在住宅下部的商鋪，包括商鋪的一部分落在住宅下部。第4頁(yè)/共15頁(yè)一、商鋪的類別3、底層商鋪：簡(jiǎn)稱“底商”，指直接落在住宅下部19一、商鋪的類別4、產(chǎn)權(quán)商鋪：也叫商場(chǎng)內(nèi)鋪，內(nèi)鋪劃分為若干個(gè)小鋪，面積大多集中在10-200左右，根據(jù)實(shí)際需求劃分，來(lái)做銷售。經(jīng)營(yíng)模式為統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。第5頁(yè)/共15頁(yè)一、商鋪的類別4、產(chǎn)權(quán)商鋪：也叫商場(chǎng)內(nèi)鋪，內(nèi)鋪劃分為若干個(gè)小20二、商鋪投資與其他投資比較1、商鋪投資與證券投資2、商鋪投資與住宅投資3、商鋪投資與寫字樓投資4、中國(guó)家庭投資品種收益比較第6頁(yè)/共15頁(yè)二、商鋪投資與其他投資比較1、商鋪投資與證券投資第6頁(yè)/共121二、商鋪投資與其他投資比較 1、商鋪投資與證券投資 商鋪投資作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，尤其在當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，階梯式推進(jìn)商鋪的增值；另一方面，中國(guó)商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。以上各項(xiàng)因素最大限度降低商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證了商鋪的投資收益率。與商鋪投資相比，證券投資風(fēng)險(xiǎn)較大，投資回報(bào)較低。其風(fēng)險(xiǎn)之大，我們可以從近幾年來(lái)滬市、深市的行情窺見一斑。當(dāng)然，我們并不是否定股市的投資收益能力，但上海知天行認(rèn)為，在中國(guó)證券市場(chǎng)散戶投資者從股市賺錢等于說(shuō)是和投資機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)操作能力，換言之，是從投資機(jī)構(gòu)兜里賺錢，這對(duì)于絕大多數(shù)個(gè)人投資者來(lái)講，難度可想而知；但商鋪投資卻屬于典型的以商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和商業(yè)零售市場(chǎng)為依托，進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)投資。對(duì)證券投資和商鋪投資做以上對(duì)比，相信投資者能夠建立基本的對(duì)比思維。第7頁(yè)/共15頁(yè)二、商鋪投資與其他投資比較 1、商鋪投資與證券投資第7頁(yè)/22二、商鋪投資與其他投資比較 2、商鋪投資與住宅投資商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報(bào)率明顯高于住宅，在目前的市場(chǎng)情況下，住宅投資收益率最高也就在8%，商鋪的投資收益率一般情況下都可以達(dá)到10%～15%。另外，商鋪投資的穩(wěn)定性都要優(yōu)于住宅投資。商鋪的客戶租用商鋪之后往往都要進(jìn)行裝修改造，并配備必要的設(shè)施，這些都意味著比較大的投入，鑒于客戶資金投入的原因，投資回收目標(biāo)需要較長(zhǎng)的租約---可能商鋪一次租約的租期會(huì)達(dá)到3-5年，而且很可能租戶期望的租期更長(zhǎng)，只是商鋪投資者考慮租金行情的原因，通常不會(huì)簽太長(zhǎng)的租約。當(dāng)然，商鋪投資較高的回報(bào)率對(duì)商鋪投資者的專業(yè)能力有較高要求：商鋪進(jìn)入市場(chǎng)后要面對(duì)兩級(jí)客戶，一級(jí)即經(jīng)營(yíng)者，另一級(jí)即消費(fèi)者，兩級(jí)客戶需求無(wú)疑對(duì)商鋪有各種要求，假如投資者購(gòu)買的商鋪能夠滿足以上兩級(jí)客戶需求，那么該商鋪的投資就是成功的，但事實(shí)上，達(dá)到以上兩級(jí)客戶的需求比較難，對(duì)商鋪投資者是一個(gè)考驗(yàn)；住宅所面對(duì)的客戶只有一級(jí)，那就是租戶，而且用途就是居住，很顯然住宅投資對(duì)專業(yè)能力的要求相對(duì)較低。

第8頁(yè)/共15頁(yè)二、商鋪投資與其他投資比較 2、商鋪投資與住宅投資第8頁(yè)/23二、商鋪投資與其他投資比較 3、商鋪投資與寫字樓投資寫字樓投資的收益率就北京寫字樓市場(chǎng)而言，從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，投資收益率可以達(dá)到10%左右，但問(wèn)題是目前市場(chǎng)的供應(yīng)量比較大，有些地方呈現(xiàn)飽和的狀態(tài)，而且寫字樓升值空間有限，投資對(duì)資金的要求比較高。對(duì)于一個(gè)供需均衡或飽和的市場(chǎng)，其投資靈活性值得商榷。上海知天行認(rèn)為良好的投資品種首先是有長(zhǎng)足發(fā)展空間的品種，商鋪投資與寫字樓投資比較的話，很顯然前者屬于更有發(fā)展空間的投資類型。第9頁(yè)/共15頁(yè)二、商鋪投資與其他投資比較 3、商鋪投資與寫字樓投資第9頁(yè)24二、商鋪投資與其他投資比較投資品種回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)度風(fēng)險(xiǎn)因素投資比較5年定期儲(chǔ)蓄3.6%低貨幣貶值、通貨膨脹安全，利息較低5年國(guó)債3.81%低貨幣貶值、通貨膨脹安全，較存款收益高股票不確定高經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、專業(yè)水平風(fēng)險(xiǎn)大，散戶賠多贏少期貨不確定高經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、專業(yè)水平風(fēng)險(xiǎn)大，不可控制因素復(fù)雜保險(xiǎn)2%~5%低投資風(fēng)險(xiǎn)自己承擔(dān)紅利相對(duì)穩(wěn)定，增值空間小住宅投資5%~8%低市場(chǎng)形勢(shì)、折舊貶值風(fēng)險(xiǎn)小，抗通貨膨脹力強(qiáng)商鋪投資8%~12%中市場(chǎng)形勢(shì)、經(jīng)營(yíng)管理收益穩(wěn)定，租金高，升值空間大第10頁(yè)/共15頁(yè)二、商鋪投資與其他投資比較投資品種回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)度風(fēng)險(xiǎn)因素投資比25商鋪銷售的技巧1、大數(shù)法則2、產(chǎn)品對(duì)比3、造夢(mèng)第11頁(yè)/共15頁(yè)商鋪銷售的技巧1、大數(shù)法則第