江蘇商業(yè)地產(chǎn)營銷工作總結(jié)(營銷經(jīng)驗(yàn)分享圖表豐富)

xx商業(yè)廣場2011年1-10月份營銷工作總結(jié)1-10月淮安市場環(huán)境總結(jié)Part1TableofContents目錄Part1Part31-10月市場環(huán)境總結(jié)1-10月營銷工作總結(jié)Part21-10月銷售工作總結(jié)Part4下階段營銷工作建議2005-2011年1-10月淮安住宅市場情況2011年1-10月淮安住宅市場銷售354.06萬平米，較2010年486萬平米的成交量下降7%。住宅均價(jià)3986元/平米。較上年增長12%。2010年樓市調(diào)控下，淮安也受到較大程度的影響，成交量出現(xiàn)下滑，進(jìn)入2011年市場仍未有所好轉(zhuǎn)，1-10月成交量較去年同期仍呈下降，成交均價(jià)有所上漲，但漲幅價(jià)格未能找到良好支撐?；窗沧≌袌銮闆rPart11-10月市場總結(jié)2010-2011年1-10月淮安住宅市場成交情況從月度走勢看，2010年初，延續(xù)了09年熱銷勢頭，成交量穩(wěn)步上升，但由于4月新政，此后，市場低迷，銷量連續(xù)3個(gè)月持續(xù)在低谷，7月后隨著市場逐步回暖，成交量有所回升，達(dá)到年度頂峰；2011年1月，加息及限購政策出臺，市場觀望明顯，淮安成交量再度下滑,自四月份開始，隨著開發(fā)商加大優(yōu)惠促銷力度，淮安銷量出現(xiàn)回升。但從8月份起，淮安月度銷售開始回落,10月呈現(xiàn)一個(gè)低谷?；窗沧≌山磺闆rPart11-10月市場總結(jié)2010-2011年1-10月淮安住宅市場成交均價(jià)情況隨著2011年調(diào)空的延續(xù)，淮安住宅均價(jià)一直在4000元/平米附近震蕩，從近幾個(gè)月均價(jià)走勢上看，下滑趨勢明顯?；窗沧≌鶅r(jià)情況Part11-10月市場總結(jié)淮安分區(qū)成交情況2011年5-10月淮安分區(qū)住宅市場成交情況從淮安各區(qū)成交情況上看，清河區(qū)成交量領(lǐng)跑全市，牢牢占據(jù)第一的位置，月均成交741套，開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)、楚州區(qū)屬于第二梯隊(duì)，開發(fā)區(qū)月均成交355套、淮陰區(qū)月均成交323套、楚州區(qū)月均成交213套，青浦區(qū)月均成交最少，為188套。Part11-10月市場總結(jié)淮安市郊區(qū)成交情況2011年5-10月淮安市郊區(qū)住宅市場成交情況淮安市區(qū)月均成交1838套，占全市月均成交套數(shù)的56%。郊縣月均成交套數(shù)1464套，占全市月均成交套數(shù)的44%，近期市區(qū)成交套數(shù)明顯下降，9月10月郊區(qū)成交套數(shù)甚至超過了市區(qū)成交套數(shù)。Part11-10月市場總結(jié)2011年7-9月淮安各板塊住宅成交比例情況從淮安各板塊整體成交情況上看，清河區(qū)成交套數(shù)領(lǐng)先其他板塊，開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)和楚州區(qū)成交套數(shù)相近，青浦區(qū)成交套數(shù)最少。而從近期成交情況看青浦區(qū)、楚州區(qū)成交震蕩，其他板塊成交套數(shù)均呈現(xiàn)下跌的趨勢。近期開發(fā)區(qū)市場情況2011年7-10月淮安各板塊住宅成交套數(shù)情況從10月淮安各板塊成交比例情況上看，清河區(qū)成交占比最大，其次是開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)、青浦區(qū)、楚州區(qū)。而從三個(gè)月成交比例上看，開發(fā)區(qū)成交比例波動(dòng)較小，其他板塊均波動(dòng)較大。Part11-10月市場總結(jié)9月底淮安各板塊商品房場存量情況（數(shù)據(jù)來源：淮安網(wǎng)上樓市）截至到2011年9月底淮安市場可簽約套數(shù)為75902套，其中住宅33649套、非住宅42253套。從各板塊住宅及非住宅可簽約套數(shù)來看，開發(fā)區(qū)存量都較大，按目前的銷售速度看，后期去化壓力較大。開發(fā)區(qū)市場情況Part11-10月市場總結(jié)10月底淮安各各板塊商品品房場存量量情況（數(shù)數(shù)據(jù)來源：：淮安網(wǎng)上上樓市）2011年9月份可簽約約住宅33649套，10月份可簽約約住宅套數(shù)數(shù)增加到35137套，開發(fā)區(qū)區(qū)可簽約住住宅套數(shù)為為7535套，非住宅同比比9月增加631套，網(wǎng)上簽簽約119套，非住宅宅對住宅銷銷售造成了了一定沖擊擊。開發(fā)區(qū)市場場情況Part11-10月市場總結(jié)結(jié)競爭對手成成交情況Part11-10月市場總結(jié)結(jié)區(qū)位項(xiàng)目名稱價(jià)格情況銷售情況

開發(fā)區(qū)正中尚品9月17日開盤銷售成交均價(jià)為參考-4474元/㎡開盤當(dāng)天去化26套東城佳園9月18日開盤房源均價(jià)為-3988元/㎡蓄水一年，開盤售出24套Part11-10月市場總結(jié)結(jié)河畔花園地地址位置佳佳，且是學(xué)學(xué)區(qū)房，所所以成交價(jià)價(jià)格較高，，東城佳園園為多層產(chǎn)產(chǎn)品，利于于去化。9月、10月周邊樓盤銷售情況樓盤名稱9月成交套數(shù)10月成交套數(shù)均價(jià)京河灣公寓71多層4200東冠逸品花園94高層4350弘輝首馥236,7號樓均價(jià)5800,8號樓均價(jià)5500，全款92折，按揭96折翔宇一號1004450元/平米起，主推4號樓90-110平。樣板房10月開放?，F(xiàn)買100平贈(zèng)送20平，加1萬送約8萬元車位東城佳園1322多層4100羅馬假日花苑46小高層3900維科格蘭·花園38維科·格蘭花園在售別墅190㎡、270㎡、320㎡的雙拼和聯(lián)排，均價(jià)約8000元/平米，國慶期間D區(qū)16套聯(lián)排別墅270平米，均價(jià)7500元/平米起，最高可享60000元優(yōu)惠。河畔花城1454800——54001-10月淮安市場場環(huán)境總結(jié)結(jié)Part11-10月份淮安住住宅市場情情況Part11-10月市場總結(jié)結(jié)淮安住宅市市場9月情況分析析2011年9月（截止30日晚24：00）淮安住宅宅成交2944套，產(chǎn)生46套退房，實(shí)實(shí)際成交2898套，同比下下跌14.86%。成交面積積約31.42萬㎡。9月住宅成交交量前三的的板塊分別別是漣水（（全市占比比19%），清河（（全市占比比18%），洪澤（（全市占比比14%）。商業(yè)成成交量前三三板塊分別別是經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)（全全市占比19%），清浦（（全市占比比17%），金湖（（全市份額額14%）。縣城樓樓市確實(shí)是是迎來了““金九”，，市區(qū)卻顯顯成色不足足。漣水縣縣住宅成交交量大漲，，以559套越過清河河區(qū)位居淮淮安9月成交榜首首，清河區(qū)區(qū)517套緊隨其后后。洪澤縣縣憑著421位居第三。?；窗搽m尚未未列入限購購名單，成成交均價(jià)的的下滑趨勢勢已經(jīng)顯現(xiàn)現(xiàn)出來。一一方面，開開發(fā)商頻頻頻打出優(yōu)惠惠牌，以優(yōu)優(yōu)惠代替降降價(jià)，試圖圖說明淮安安樓市并無無泡沫；另另一方面，，縣城樓市市沒有受到到今年“金金九不金””的影響，，成交量有有了大幅提提高，但縣縣城樓市價(jià)價(jià)格普遍低低于市區(qū)，，從而將9月成交均價(jià)價(jià)拉低了一一些。截至至9月30日，淮安市市商品住宅宅可售房源源33802套。Part110月市市場場總總結(jié)結(jié)10月份份淮淮安安市市樓樓市市開開局局遇遇冷冷，10月日日均均成成交交量量在在27套左左右右徘徘徊徊，，對對比比去去年年同同時(shí)時(shí)段段調(diào)調(diào)控控時(shí)時(shí)段段，，日日均均152套的的成成交交量量，，相相去去甚甚遠(yuǎn)遠(yuǎn)。。均均價(jià)價(jià)約約4006.66元/㎡㎡，成成交交環(huán)環(huán)比比下下跌跌19.26%?；椿窗舶沧∽≌沙山唤涣苛拷?jīng)經(jīng)過過4、5、6、7連續(xù)續(xù)四四月月的的持持續(xù)續(xù)上上漲漲，，9、10兩月月成成交交套套數(shù)數(shù)和和成成交交面面積積均均有有一一定定幅幅度度的的下下跌跌。。從10月8——14日以以來來，，住住宅宅方方面面，，盱盱眙眙縣縣以以206套居居首首，，楚楚州州區(qū)區(qū)以以35套慘慘淡淡收收場場，，近近期期楚楚州州房房價(jià)價(jià)不不斷斷走走高高，，高高層層均均價(jià)價(jià)大大概概在在4700左右右，，，，多多層層均均價(jià)價(jià)5200左右右。。房房價(jià)價(jià)強(qiáng)強(qiáng)勢勢走走高高。。商商鋪鋪方方面面，，金金湖湖縣縣以以54套居居首首，，開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)以以13套墊墊底底，，看看來來對對于于商商鋪鋪投投資資，，投投資資者者對對開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)這這片片新新興興熱熱土土信信心心還還有有所所保保留留。1-10月份份淮淮安安住住宅宅市市場場情情況況1-10月銷銷售售工工作作總總結(jié)結(jié)Part2銷售售統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)分分析析Part21-10月銷銷售售工工作作總總結(jié)結(jié)樓棟供應(yīng)量去化量剩余量去化率01棟16881604%02棟1682514314%合計(jì)336333039%房型供應(yīng)量去化量剩余量去化率87112111019%104224222029%合計(jì)336333039%認(rèn)購購情情況況明明細(xì)細(xì)銷售售統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)分分析析Part21-10月銷銷售售工工作作總總結(jié)結(jié)簽約約回回款款情情況況截至至2011年10月31日，，認(rèn)購購33套，簽簽約約17套。銷銷售售額額為為12455353元，簽簽約約額額為為6136350元，回回款款額額3130660元。9月24日起起項(xiàng)項(xiàng)目目正正式式開開始始銷銷售售Part21-10月案案場場銷銷售售工工作作總總結(jié)結(jié)案場場來來電電來來訪訪客客戶戶統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)（9月初初正正式式推推廣廣后后））媒體投放渠道9月來電9月來訪10月來電10月來訪戶外大牌11563公交站臺

31淮海晚報(bào)3392揚(yáng)子晚報(bào)網(wǎng)絡(luò)1024電視7533電臺

單頁派發(fā)712短信741164SP活動(dòng)358朋友介紹323912圍墻及路過3292832房展會(huì)32其他45合計(jì)1511526666Part21-10月案案場場銷銷售售工工作作總總結(jié)結(jié)來電電來來訪訪客客戶戶分分析析（9月初正正式推推廣后后）戶外、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和短短信為主要要來訪訪來電電渠道道，慮慮到強(qiáng)強(qiáng)銷期期需要要，建建議下下月增增加投投放業(yè)主回回饋和和朋友友介紹紹成交占占比較較大，，建議議后期期開展展老帶帶新活活動(dòng)。。有計(jì)劃劃性的的區(qū)域派派單，取到到了一一定的的項(xiàng)目目告知知作用用，建建議今今后擴(kuò)擴(kuò)大力力度。。Part21-10月案場場銷售售工作作總結(jié)結(jié)成交客客戶統(tǒng)統(tǒng)計(jì)媒體9月成交客戶累計(jì)9月簽約客戶累計(jì)10月成交客戶累計(jì)10月簽約客戶累計(jì)報(bào)紙

戶外圍墻及路過813大牌

網(wǎng)絡(luò)

電視

電臺小眾發(fā)單31短信11影院廣告活動(dòng)1朋友介紹15224房展會(huì)323合計(jì)：317210現(xiàn)階段段成交交客戶戶多為為朋友友間相相互介介紹Part21-10月案場場銷售售工作作總結(jié)結(jié)成交客客戶分分析目前客客戶主主要來來源為為博德德五金金裝飾飾城經(jīng)經(jīng)營戶戶，及及開發(fā)發(fā)區(qū)周周邊的的工廠廠企業(yè)業(yè)員工工，老老帶新新客戶戶及新新客戶戶各占占一半半。職業(yè)9月成交客戶累計(jì)9月簽約客戶累計(jì)10月成交客戶累計(jì)10月簽約客戶累計(jì)公務(wù)員私營業(yè)主15225公司職員313職工521工程建筑71軍人111合計(jì)317210成交客客戶購購房需需求分分析Part121-10月銷售售工作作總結(jié)結(jié)從購房房目的的來區(qū)區(qū)分，，主要要還是是以自住性性的購購房為為主要要需求求，占45%左右，，輔以以準(zhǔn)備備結(jié)婚婚及給給子女女買房房居住住的客客戶，，投資資客戶戶占到到約30%。購房目的9月成交客戶累計(jì)9月簽約客戶累計(jì)10月成交客戶累計(jì)10月簽約客戶累計(jì)自住14327投資91為子女購房521結(jié)婚用房312其他合計(jì)317210成交客客戶年年齡統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分分析Part21-10月銷售售工作作總結(jié)結(jié)從從業(yè)業(yè)情況況及年年齡分分析來來看，，周邊開開發(fā)區(qū)區(qū)私營營業(yè)主主占到了了48%，有較較強(qiáng)購購買力力。博博德等等私營營業(yè)主主購買買主要要考慮慮樓層層較低低單位位，想想把住住宅當(dāng)當(dāng)成倉倉庫使使用。。還有有部分分客戶戶對于于目前前現(xiàn)在在的市市場環(huán)環(huán)境還還在持持觀望望態(tài)度度。年齡9月成交客戶累計(jì)9月簽約客戶累計(jì)10月成交客戶累計(jì)10月簽約客戶累計(jì)20-30歲721331-40歲631441-50歲182350歲以上合計(jì)3172101-10月銷售工工作總結(jié)結(jié)Part21-10月銷售工工作總結(jié)結(jié)目前房地地產(chǎn)市場場整體低低靡，購購房者的的觀望態(tài)態(tài)度極為為嚴(yán)重，，我們項(xiàng)項(xiàng)目的新新訪客戶戶量也在在減少，，客戶質(zhì)質(zhì)量不高高。項(xiàng)目目位于淮淮安開發(fā)發(fā)區(qū)，輻輻射的目目標(biāo)客戶戶群相對對限制。。從目前前成交的的客戶比比例中，，主要客客戶群以以博德五五金裝城城經(jīng)營戶戶為主，，目標(biāo)客客戶群組組成結(jié)構(gòu)構(gòu)較單一一。蓄水期短短，推廣廣不連續(xù)續(xù)位置欠佳佳，客戶戶接受度度低乏體驗(yàn)感感，無樣樣板體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)無法做公公積金貸貸款銷售中主主要困難難蓄水期短短，項(xiàng)目目影響力力小是影影響銷售售的最大大問題，，我們利利用P活動(dòng)吸引引關(guān)注力力，一定定程度提提高了人人氣，同同時(shí)調(diào)整整銷售價(jià)價(jià)格，吸吸引客戶戶關(guān)注。。Part21-9月案場銷銷售工作作總結(jié)1-10月銷售工工作總結(jié)結(jié)思考xx商業(yè)廣場場1-10月銷售工工作問題題及解決決方案問題1：缺少來來客量：：項(xiàng)目蓄水水期較短短，推廣廣尚未全全部展開開，宣傳傳覆蓋率率不廣，，影響不不夠深問題3：現(xiàn)場感感染力欠欠缺：招商工作作的推進(jìn)進(jìn)對銷售售工作有有極大推推進(jìn)，缺缺乏樣板板區(qū)與樣樣板房問題2：來訪客客戶誠意意度不夠夠：目前來客客主要途途徑為路路過，來來訪客戶戶誠意度度有所欠欠缺延續(xù)廣告告投放力力度，酌酌情增加加市區(qū)繁繁華地段段及項(xiàng)目目周邊戶戶外廣告告數(shù)量和和形式通過有目目的性的的推廣和和SP活動(dòng)，為為案場帶帶來大量量高誠意意度、有有目的性性的來客客。建議打造造項(xiàng)目樣樣板區(qū)與與樣板房房，并推推動(dòng)項(xiàng)目目的招商商工作。。1-10月營銷推推廣工作作總結(jié)Part3營銷工作作中遇到到的問題題Part31-10月營銷工工作總結(jié)結(jié)1、進(jìn)駐時(shí)時(shí)間短，，品牌知知名度不不夠明發(fā)商業(yè)業(yè)廣場雖雖然在廈廈門、南南京、無無錫取得得了成功功，但進(jìn)進(jìn)入淮安安時(shí)間較較短，老老百姓對對明發(fā)品品牌尚未未了解2、地理位位置欠佳佳，顧客客接受度度低淮安經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)雖然未未來發(fā)展展?jié)摿纯春?，但但是淮安安屬于三三線城市市，老城城區(qū)的發(fā)發(fā)展仍未未達(dá)到飽飽和，人人們對新區(qū)拓展展的需求求較低，，消費(fèi)者者生活習(xí)習(xí)慣仍為為主城置置業(yè)。3、蓄水期期短，推推廣缺乏乏連貫性性項(xiàng)目真正正推廣時(shí)時(shí)間為20110年9月8日—9月24日，自24日后推廣廣力度減減小，至至10月3日房展會(huì)會(huì)，推廣廣屬于一個(gè)停滯滯階段，，來電，，來訪量量急劇下下降，初初步建立立的品牌牌效應(yīng)基基本喪失失殆盡，，導(dǎo)致老老帶新，，團(tuán)購?fù)仆扑]等一一系列營營銷活動(dòng)動(dòng)無法有有效展開開。1-10月營銷工工作總結(jié)結(jié)Part31-10月營銷工工作總結(jié)結(jié)分析問題題一、淮安安缺乏強(qiáng)強(qiáng)有力的的權(quán)威媒媒體淮安是三三線城市市，無論論是電視視、報(bào)紙紙、還是是網(wǎng)絡(luò)都都無法有有足夠的的受眾。。常規(guī)的做做法2種海陸空立立體空炸炸，全方方位的展展開宣傳傳選擇某個(gè)個(gè)或幾個(gè)個(gè)有效媒媒體，做做精做細(xì)細(xì)我們采取取的方式式接近海陸陸空立體體轟炸，，但由于于9月底停止止了推廣廣，以致致推廣未未能全面面展開，，即戛然然而止。。結(jié)果9月下旬，，案場來來電來訪訪，急劇劇減少，，同時(shí)先先期顧客客對明發(fā)發(fā)尚未形形成品牌牌忠誠度度，導(dǎo)致致很多營營銷手段段，如老老帶新，，團(tuán)購等等無法及及時(shí)展開開。選擇方式式：以戶戶外、電電視、平平媒為主主導(dǎo)大幅幅度投放放，奠定定項(xiàng)目項(xiàng)項(xiàng)目形象象，同時(shí)時(shí)通過SP活動(dòng)開展展體驗(yàn)營營銷，力力圖在最最短的時(shí)時(shí)間內(nèi)建建立知知名度。營銷工作思思路Part31-10月營銷工作作總結(jié)第一步：挖挖掘項(xiàng)目資資源，豎立立項(xiàng)目形象象挖掘項(xiàng)目各各種資源進(jìn)進(jìn)行整合，，形成項(xiàng)目目賣點(diǎn)，項(xiàng)項(xiàng)目最大大優(yōu)勢是83萬方的造城城規(guī)模，豐豐富的商業(yè)業(yè)配套，今今后同步上上海、南京京的高端生生活方式。。宣傳口號：：全民移民民到明發(fā)，，明發(fā)再造造一個(gè)市中中心在推廣上，，強(qiáng)調(diào)的是是產(chǎn)品的性性價(jià)比，同同等品質(zhì)的的房子，本本項(xiàng)目呈現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢勢，同時(shí)具具備升值潛潛力。形象包裝：：四大獨(dú)創(chuàng)，，注定艷羨羨淮安獨(dú)創(chuàng)MALL生活獨(dú)獨(dú)創(chuàng)造城規(guī)規(guī)劃獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)公園公館館獨(dú)創(chuàng)領(lǐng)領(lǐng)先建筑七大城市功功能主題——吃、喝、玩玩、樂、住住、購、游游營銷工作思思路Part31-10月銷售工作作總結(jié)策劃主題感感念，提升升項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)感通過項(xiàng)目主主題策劃，，提高客戶對對項(xiàng)目的心心理價(jià)位；；在推廣宣宣傳上營造造一種生活活境界，采采用感性訴訴求策略傳傳播打動(dòng)消消費(fèi)者。四大獨(dú)創(chuàng)獨(dú)創(chuàng)MALL生活獨(dú)獨(dú)創(chuàng)造城規(guī)規(guī)劃獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)公園公館館獨(dú)創(chuàng)領(lǐng)領(lǐng)先建筑七大城市主主題吃喝玩樂住住購游，全全民移民到到明發(fā)，明明發(fā)再造一一個(gè)市中心心。一個(gè)明發(fā)商商業(yè)廣場，，一座城市市中心已執(zhí)行的部部分推廣執(zhí)執(zhí)行設(shè)計(jì)（戶外、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣廣、框架、、單頁、道道旗……）營銷工作思思路Part31-10月銷售工作作總結(jié)第二步：選選擇最佳廣廣告媒體組組合傳播，，有效控制制宣傳效果果針對項(xiàng)目蓄蓄水期短的的弊病，我我們加大了了報(bào)紙的投投放量，淮淮安晚報(bào)，，楊子晚報(bào)報(bào)，每周各各一期整版版報(bào)廣及軟軟文，上述述兩家報(bào)紙紙?jiān)诨窗簿鶎僦髁髅矫襟w，發(fā)行行量大，深深具影響力力。同時(shí)對水渡渡口公交站站臺，城區(qū)區(qū)大牌畫面面進(jìn)行了數(shù)數(shù)度調(diào)整，，加強(qiáng)畫面面的沖擊力力，及時(shí)傳傳遞銷售信信息。通過對案場場數(shù)據(jù)的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析，，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)因推廣力力度的問題題，來電，，來訪主要要集中在開開發(fā)區(qū)，但但僅憑開發(fā)發(fā)區(qū)購房人人群數(shù)量難難以完成銷銷售指標(biāo)，，如增強(qiáng)宣宣傳力度，，勢必增加加費(fèi)用，我我們選擇了了社區(qū)巡展，，條幅懸掛掛，大規(guī)模模全城派發(fā)發(fā)單頁的形式，有有效的擴(kuò)大大了宣傳半半徑。明發(fā)商業(yè)廣廣場體量大大，且本身身蘊(yùn)含品牌牌能量，前前期必需采采取高舉高高大的形式式，最大限限度運(yùn)用各各種宣傳途途徑，大規(guī)規(guī)模造勢，，才能為銷銷售，為品品牌溢價(jià)打打下堅(jiān)實(shí)建建筑。營銷工作思思路Part231-10月銷售工作作總結(jié)廣告媒體組組合傳播，，提升項(xiàng)目目知名度從9月7日—9月31日，我們們在戶外、、電視、廣廣播、平面面媒體、DM、SP活動(dòng)上面投投入了一定定規(guī)模廣告告，擴(kuò)大了項(xiàng)目目知名度，，品牌美譽(yù)譽(yù)度，但取取得成績的的同時(shí)，仍仍存在問題題!主要存在問問題：廣告告宣傳時(shí)間間短，且不不連續(xù)營銷銷工工作作思思路路Part31-10月銷銷售售工工作作總總結(jié)結(jié)第三三步步：：運(yùn)運(yùn)用用SP活動(dòng)動(dòng)，，展展開開體體驗(yàn)驗(yàn)營營銷銷，，爭爭取取把把人人氣氣轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為銷銷售售力力明發(fā)發(fā)商商業(yè)業(yè)廣廣場場是是83萬大大盤盤，，是是新新興興的的城城市市綜綜合合體體，，形形象象宣宣傳傳打打出出后后，，我我們們需需要要向向消消費(fèi)費(fèi)者者更更清清晰晰得得描描述述出出他他們們未未來來擁擁有有的的美美好好生生活活場場景景，，情情景景體體驗(yàn)驗(yàn)是是必必須須要要做做的的一一件件事事。?！叭衩褚埔泼衩竦降矫髅靼l(fā)發(fā)””系系列列活活動(dòng)動(dòng)我們們舉舉辦辦了了以以””全全民民移移民民到到明明發(fā)發(fā)““的的主主題題系系列列活活動(dòng)動(dòng)，，9月10日大大運(yùn)運(yùn)河河廣廣場場啟啟動(dòng)動(dòng)儀儀式式9月10日啟啟動(dòng)動(dòng)儀儀式式非非常常成成功功，，到到場場觀觀眾眾數(shù)數(shù)千千人人，，現(xiàn)現(xiàn)場場發(fā)發(fā)放放油油米米券券800多份份，，在在淮淮安安市市民民中中造造成成了了極極大大的的震震動(dòng)動(dòng)，，同同時(shí)時(shí)也也受受到到地地產(chǎn)產(chǎn)同同行行的的贊贊揚(yáng)揚(yáng)、、“全民民看看到到明明發(fā)發(fā)””三三地地聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)活活動(dòng)動(dòng)作為為第第一一場場活活動(dòng)動(dòng)的的延延續(xù)續(xù)，，同同時(shí)時(shí)為為克克服服案案場場地地處處開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)位位置置，，我我們們制制定定了了楚楚州州，，淮淮陰陰，，案案場場，，三三地地聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)方方案案，，力力圖圖在在全全淮淮安安地地區(qū)區(qū)造造成成影影響響，，但但較較為為遺遺憾憾的的是是因因?yàn)闉閳鰣龅氐?、、天天氣氣等等人人為為不不可可抗抗拒拒因因素素只只在在售售樓樓處處現(xiàn)現(xiàn)場場舉舉辦辦了了活活動(dòng)動(dòng)。。已執(zhí)執(zhí)行行的的sp活動(dòng)動(dòng)（啟啟動(dòng)動(dòng)儀儀式式、、售售樓樓處處活活動(dòng)動(dòng)、、房房展展會(huì)會(huì)、、………）10月1日—10月3日房房展展會(huì)會(huì)9月10日全全民民看看明明發(fā)發(fā)啟啟動(dòng)動(dòng)儀儀式式營銷銷工工作作思思路路Part21-10月銷銷售售工工作作總總結(jié)結(jié)十一一房房展展會(huì)會(huì)，，第第二二次次亮亮相相，，展展現(xiàn)現(xiàn)明明發(fā)發(fā)品品牌牌10月1日—3日的的淮淮安安秋秋季季房房展展會(huì)會(huì)，，集集中中了了淮淮安安近近50家樓樓盤盤，，其其中中有有融融僑僑，，金金輝輝，，綠綠地地等等知知名名樓樓盤盤，，我我們們精精心心設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)參參展展了了方方案案，，3天現(xiàn)場場發(fā)放放數(shù)千千份宣宣傳物物料，，現(xiàn)場場登記記客戶戶200組，并并于國國慶期期間展展開了了回訪訪。趙姓男男子（（約60歲）——明發(fā)？？我只只是最最近剛剛聽說說，房房子真真的有有你們們說的的那么么好？？王先生生（30歲，教教師，，為結(jié)結(jié)婚購購房））——開發(fā)區(qū)區(qū)有點(diǎn)點(diǎn)遠(yuǎn)了了，我我在市市區(qū)工工作，，為買買房，，暫時(shí)時(shí)還未未購車車，遠(yuǎn)遠(yuǎn)了不不太方方便吳女士士（博博德五五金城城經(jīng)營營戶））——明發(fā)的的商業(yè)業(yè)什么么時(shí)候候招商商?。?？現(xiàn)正正這里里一點(diǎn)點(diǎn)氛圍圍沒有有。湯先生生（富富士康康工程程師））——我是想想在開開發(fā)區(qū)區(qū)買房房，但但是你你們房房子沒沒法用用公積積金，，遺憾憾。再次暴暴露出出的問問題1）知名名度不不夠，，宣傳傳期太太短，，未及及深入入2）地理理位置置欠佳佳，客客戶接接受度度低3）體驗(yàn)驗(yàn)感不不佳，，現(xiàn)場場氛圍圍淡營銷工工作思思路Part21-10月銷售售工作作總結(jié)結(jié)第四步步：鎖鎖定目目標(biāo)客客戶，，以專專場推推薦團(tuán)團(tuán)購，，老帶帶新等等方式式促進(jìn)進(jìn)成交交自10月3日，因因新的的營銷銷方案案未必必批準(zhǔn)準(zhǔn)，推推廣處處于一一個(gè)停停滯的的階段段，我我們調(diào)調(diào)整了了思路路，根根據(jù)之之前的的數(shù)據(jù)據(jù)結(jié)論論：來來訪，，成交交客戶戶半數(shù)數(shù)以上上來自自開發(fā)發(fā)區(qū)企企業(yè)，，我們們?yōu)槠淦淞可砩矶ㄗ鲎隽藞F(tuán)團(tuán)購優(yōu)優(yōu)惠政政策，，同時(shí)時(shí)與淮淮安分分公司司銷售售部董董經(jīng)理理緊密密配合合，借借助開開發(fā)區(qū)區(qū)管委委會(huì)號號召力力，計(jì)計(jì)劃開開展專專場推推薦會(huì)會(huì)，目目前準(zhǔn)準(zhǔn)備工工作已已經(jīng)就就緒。。專場推推薦會(huì)會(huì)，老老帶新新客政政治都都是針針對目目標(biāo)客客戶群群開展展的營營銷活活動(dòng)，，目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)確確，效效果可可控，，費(fèi)用用低廉廉本階段段的工工作：：組織案案場銷銷售人人員對對開發(fā)發(fā)區(qū)企企業(yè)定定點(diǎn)發(fā)發(fā)單工作思思路：：針對對目標(biāo)標(biāo)客戶戶展開開專場場推薦薦，以以團(tuán)購購讓利利的形形式吸吸引客客戶，，同時(shí)時(shí)以大大范圍圍派單單，大大規(guī)模模短信信群發(fā)發(fā)的方方式彌彌補(bǔ)宣宣傳周周期短短，宣宣傳面面窄的的問問題。。已執(zhí)行行的部部分推推廣執(zhí)執(zhí)行設(shè)設(shè)計(jì)（戶外外、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、報(bào)廣廣、框框架、、單頁頁、道道旗……）已執(zhí)行行的sp活動(dòng)（啟動(dòng)動(dòng)儀式式、售售樓處處活動(dòng)動(dòng)、房房展會(huì)會(huì)、……）9月17日全民民看明明發(fā)活活動(dòng)9月24開盤當(dāng)當(dāng)天營銷工工作回回顧Part31-10月營銷銷工作作總結(jié)結(jié)媒體投放渠道投放方式、數(shù)量及內(nèi)容費(fèi)用統(tǒng)計(jì)來電來訪成交戶外大牌4塊畫面更換565531150公交站臺水渡口大道7塊50000000淮海晚報(bào)4期整版硬廣、3期半版軟文2525003392揚(yáng)子晚報(bào)4期整版硬廣、4期半版軟文193400網(wǎng)絡(luò)新浪通欄200001001電視換臺廣告120000751電臺20秒83333000單頁派發(fā)合計(jì)7萬份215507120短信

100萬條4000074116SP活動(dòng)大運(yùn)河廣場啟動(dòng)儀式、9月17日現(xiàn)場活動(dòng)，開盤活動(dòng)2150003585朋友介紹--32310圍墻及路過--3290合計(jì)131233615115225下階段段營銷銷工作作建議議Part4下階段段營銷銷工作作思考考Part4下階段段營銷銷工作作建議議下一步步營銷銷推廣廣對客客戶群群的搜搜索圈定哪哪些目目標(biāo)客客戶？？分析為為什么么是我我們的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶？吸引目目標(biāo)客客戶，，項(xiàng)目目的支支撐點(diǎn)點(diǎn)？客戶對對我們們的關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)是什什么？？什么樣樣的客客戶有有側(cè)重重什么么樣的的關(guān)注注點(diǎn)？下階段段營銷銷工作作思考考Part4下階段段營銷銷工作作建議議各類客客戶群群對項(xiàng)項(xiàng)目的的支撐撐點(diǎn)分分析：：項(xiàng)目周周邊博博德、、大長長江的的經(jīng)營營業(yè)主主年齡多多在30-50歲之間間，有有一定定經(jīng)營營頭腦腦，希希望能能通過過購買買不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的的形式式讓手手中的的資金金保值值。由于博德德、大長長江還處處于初始始運(yùn)營階階段，經(jīng)經(jīng)營戶手手中流動(dòng)動(dòng)資資金金有限，，他們較較關(guān)注付付款方式式及優(yōu)惠惠力度。。周邊原住住戶居民民，企事事業(yè)單位位職工①原住戶戶居民，，包括原原單位的的福利分分房，或或住自建建房的等等。②開發(fā)區(qū)區(qū)職工區(qū)區(qū)的人員員，為了了改善目目前的居居住環(huán)境境。③他們接接受我們們的項(xiàng)目目信息可可以通過過戶外大大牌、促促銷活動(dòng)動(dòng)，相互互之間口口碑相傳傳等較為為直接的的方式。。以上2類是現(xiàn)行行階段最最主要的的客戶來來源，我我們在其其基礎(chǔ)上上再拓展展其他的的客戶群群下階段營營銷工作作思路Part4下階段營營銷工作作建議制造新聞聞事件，，引起市市場關(guān)注注鎖定目標(biāo)標(biāo)客戶，，精準(zhǔn)營營銷9月的營銷銷工作是是在打造造醒目知知名度，，下階段段推廣重重點(diǎn)仍是是爭取市市場關(guān)注注，具體方式式建議：：以特價(jià)價(jià)房活動(dòng)動(dòng)的形式式，展開開炒作，，全部的的宣傳推推廣圍繞繞一場活活動(dòng)，使使主題更更明確，，力度更更深刻最大限度度吸引注注意力后后，配合合專場推推薦會(huì)，，清晰傳傳遞項(xiàng)目目優(yōu)勢，，鎖定目目標(biāo)人群群，控制制廣告成成本銷售工作作總結(jié)思思考下階段營營銷工作作思考Part4下階段營營銷工作作建議工作重點(diǎn)點(diǎn)，分兩兩線同步步進(jìn)行1）調(diào)整推推廣方式式：以產(chǎn)品性性價(jià)為誘誘導(dǎo)，以以新聞事事件為引引爆，引引發(fā)市場場關(guān)注本階段推推廣方式式由一場活活動(dòng)引發(fā)發(fā)民眾關(guān)關(guān)注，通通過精準(zhǔn)準(zhǔn)的媒體體渠道通通知目標(biāo)標(biāo)客戶，，現(xiàn)場以以價(jià)格優(yōu)優(yōu)惠促進(jìn)進(jìn)成交。。本階段的的一切宣宣傳主題題均圍繞繞這次特特價(jià)房活活動(dòng)2）精確鎖鎖定客戶戶：專場推薦薦，企業(yè)業(yè)團(tuán)購，，老帶新新優(yōu)惠，，定向推推薦，促促進(jìn)成交交下階段營營銷工作作思路Part4下階段營營銷工作作建議10萬1套房，全全淮安看看過來??！—————10月20日—11月20日，明發(fā)發(fā)全城尋尋找最幸幸福的購購房人策劃思路路：以價(jià)格的的誘惑，，吸引更更多人關(guān)關(guān)注活動(dòng)動(dòng)，關(guān)注注明發(fā)，，在活動(dòng)動(dòng)過程中中運(yùn)用手手段展現(xiàn)現(xiàn)明發(fā)品品牌實(shí)力力，詮釋釋明發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)，