名師精講房地產(chǎn)投資決策分析基礎(chǔ)知識培訓(xùn)講義

第9章房地產(chǎn)投資決策分析房地產(chǎn)項目投資決策概述房地產(chǎn)投資項目的方案比選各比選指標(biāo)的應(yīng)用2022/11/16房地產(chǎn)投資分析課件9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．1房地產(chǎn)投資決策的含義

在房地產(chǎn)投資活動中，一般都會有不同的投資方案可供選擇，如何利用有效、準(zhǔn)確的方法實現(xiàn)正確的選擇，在眾多的投資方案中找出最佳方案，就是房地產(chǎn)投資決策。2022/11/16房地產(chǎn)投資分析課件9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．2房地產(chǎn)投資決策的程序一項投資決策大體要經(jīng)歷以下程序：1．確定擬建項目要達(dá)到的目標(biāo)；2．根據(jù)確定的目標(biāo)，提出若干個有價值的投資方案；3．通過方案的比選，選出最佳投資方案；4．最后對最佳方案進(jìn)行評價，以判斷其可行程度。2022/11/16房地產(chǎn)投資分析課件9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．3房地產(chǎn)投資決策的準(zhǔn)則1．確定型決策準(zhǔn)則確定型決策問題的決策準(zhǔn)則就是各類方案的評價指標(biāo)。2．風(fēng)險型決策準(zhǔn)則這種方法要求決策者根據(jù)幾種不同自然狀態(tài)可能發(fā)生的概率開展決策工作。2022/11/16房地產(chǎn)投資分析課件9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述3．不確定型決策準(zhǔn)則此類決策結(jié)果在很大程度上依賴于決策者對風(fēng)險所持的態(tài)度。這些決策準(zhǔn)則包括：1）悲觀準(zhǔn)則2）樂觀準(zhǔn)則3）折衷準(zhǔn)則4）后悔值準(zhǔn)則5）機會均等準(zhǔn)則2022/11/16房地產(chǎn)投資分析課件9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．1房地產(chǎn)投資項目方案比選的含義

房地產(chǎn)投資項目的方案比選，即投資方案的比較與選擇，是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。它是對房地產(chǎn)投資項目面臨的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案，進(jìn)行計算和分析，從中篩選出滿足最低收益率要求的可供比較方案，并對這些方案作出最后選擇的過程。2022/11/16房地產(chǎn)投資分析課件9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．2投資方案的類型1．互斥方案

互斥方案是在若干個方案中，選擇其中任何一個方案則其它方案就必須被排斥的一組方案。2．獨立方案

獨立方案是指一組相互獨立、互不排斥的方案。在獨立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。3．混合方案

混合方案是指兼有互斥方案和獨立方案兩種關(guān)系的混合情況。2022/11/16房地產(chǎn)投資分析課件9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．3比選所用的指標(biāo)1．靜態(tài)指標(biāo)這是指沒有考慮資金的時間價值因素的指標(biāo)。1）差額投資收益率

差額投資收益率是單位追加投資所帶來的成本節(jié)約額，有時也叫追加投資收益率。其表達(dá)式為：

式中：△R——差額投資收益率；

C1，C2——兩個比較方案的年成本；

I1，I2——兩個比較方案的總投資。2022/11/16房地產(chǎn)投資分析課件9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2）差額投資回收期

差額投資回收期是指通過成本節(jié)約收回追加投資所需的時間，有時也叫追加投資回收期。其表達(dá)式為：式中：△P——差額投資回收期；

I1，I2——兩個比較方案的總投資；

C1，C2——兩個比較方案的年成本。2022/11/16房地產(chǎn)投資分析課件9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2．動態(tài)指標(biāo)這是指考慮了資金時間價值因素的指標(biāo)。動態(tài)指標(biāo)主要有以下幾種：1）凈現(xiàn)值（NPV）

凈現(xiàn)值是投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和。用凈現(xiàn)值進(jìn)行方案比選的方法叫凈現(xiàn)值法，有時也叫現(xiàn)值法。其表達(dá)式為：

如果判斷項目的可行性，則NPV≥0的擬建方案是可以考慮接受的；如果進(jìn)行方案比選，則以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。

2022/11/16房地產(chǎn)投資分析課件9．2房地產(chǎn)投資項項目的方案比比選2）凈現(xiàn)值率凈現(xiàn)值率是投投資方案的凈凈現(xiàn)值與投資資現(xiàn)值的比率率，它表明單單位投資的盈盈利能力和資資金的使用效效率。式中：NPVR———凈現(xiàn)值率；NPV———凈現(xiàn)值；Ip——投資現(xiàn)值。在進(jìn)行方案比比選時，凈現(xiàn)現(xiàn)值率大的方方案為優(yōu)選方方案。2022/11/15房地產(chǎn)投資分分析課件9．2房地產(chǎn)投資項項目的方案比比選3）差額投資內(nèi)內(nèi)部收益率（（△IRR）差額投資內(nèi)部部收益率是兩兩個方案各期期凈現(xiàn)金流量量差額的現(xiàn)值值之和等于零零時的折現(xiàn)率率。其表達(dá)式為：：式中：△IRR——差額投資內(nèi)部收益率；

——投資大的方案第期凈現(xiàn)金流量；

——投資小的方案第期凈現(xiàn)金流量；

n——開發(fā)經(jīng)營期。2022/11/15房地產(chǎn)投資分分析課件9．2房地產(chǎn)投資項項目的方案比比選4）等額年值（（AW）將項目的凈現(xiàn)現(xiàn)值換算為項項目計算期內(nèi)內(nèi)各年的等額額年金就是等等額年值。用等額年值來來進(jìn)行多方案案比選的方法法就叫等額年年值法。從其表達(dá)式可可以看出，AW實際上是NPV的等價指標(biāo)。。也可以說，，在進(jìn)行方案案比選時，等等額年值大的的方案應(yīng)為優(yōu)優(yōu)選方案。2022/11/15房地產(chǎn)投資分分析課件9．2房地產(chǎn)投資項項目的方案比比選5）費用現(xiàn)值（（PC）把項目計算期期內(nèi)的各年投投入（費用））按基準(zhǔn)收益益率折現(xiàn)成的的現(xiàn)值就是費費用現(xiàn)值。用費用現(xiàn)值進(jìn)進(jìn)行方案比選選的方法就叫叫費用現(xiàn)值法法。式中：C——第t期投入總額；；B——期末余值回收收。n——項目的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營期。在進(jìn)行方案比比選時，以費費用現(xiàn)值小的的方案為優(yōu)選選方案。2022/11/15房地產(chǎn)投資分分析課件9．2房地產(chǎn)投資項項目的方案比比選6）等額年費用用（AC）。將項目計算期期內(nèi)所有的費費用現(xiàn)值，按按事先選定的的基準(zhǔn)收益率率，折算為每每年等額的費費用，叫做等等額年費用。。以此進(jìn)進(jìn)行方方案比比選的的方法法，叫叫等額額年費費用比比較法法。其表達(dá)達(dá)式為為:在進(jìn)行行方案案比選選時，，以等等額年年費用用小的的方案案為優(yōu)優(yōu)選方方案。。2022/11/15房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析課件件9．2房地產(chǎn)產(chǎn)投資資項目目的方方案比比選9．2．4比選中應(yīng)應(yīng)注意的的問題1．內(nèi)部收收益率與與凈現(xiàn)值值大多數(shù)情情況下的的獨立項項目的財財務(wù)分析析中，用用凈現(xiàn)值值和內(nèi)部部收益率率指標(biāo)來來判斷項項目的可可行性，，所得出出的結(jié)論論是一致致的。因因此，可可選擇任任一指標(biāo)標(biāo)作為項項目財務(wù)務(wù)分析指指標(biāo)。但但是在某某些情況況下（如如多個方方案進(jìn)行行比較和和選擇時時），相相互矛盾盾的信號號出現(xiàn)了了，這兩兩種方法法可能會會對現(xiàn)有有的備選選方案作作出不同同的排序序。一般來說說，在這這樣的方方案比選選中，通通常不直直接采用用內(nèi)部收收益率指指標(biāo)比較較，而采采用凈現(xiàn)現(xiàn)值和差差額投資資內(nèi)部收收益率指指標(biāo)作為為比較指指標(biāo)。2022/11/15房地產(chǎn)投投資分析析課件9．2房地產(chǎn)投投資項目目的方案案比選2．凈現(xiàn)值值與凈現(xiàn)現(xiàn)值率凈現(xiàn)值和和凈現(xiàn)值值率兩個個指標(biāo)在在方案比比較和項項目排隊隊時，有有時也會會得出相相反的結(jié)結(jié)論。因因此，在在進(jìn)行方方案比選選時，若若無資金金限制條條件，此此時可采采用凈現(xiàn)現(xiàn)值作為為比選指指標(biāo)，相相反，當(dāng)當(dāng)事先明明確了資資金限定定范圍時時，應(yīng)進(jìn)進(jìn)一步用用凈現(xiàn)值值率來衡衡量，這這就使用用了凈現(xiàn)現(xiàn)值率排排序法。。2022/11/15房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析課件件9．3各比選選指標(biāo)標(biāo)的應(yīng)應(yīng)用9．3．1互斥方方案的的比較較與選選擇1．對于于項目目計算算期相相同的的互斥斥方案案，可可直接接用凈凈現(xiàn)值值、差差額投投資內(nèi)內(nèi)部收收益率率或等等額年年值指指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行比比選。。2．對于于項目目計算算期不不同的的互斥斥方案案項目目，一一般采采用等等額年年值指指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行比比選。。如果果要采采用差差額投投資內(nèi)內(nèi)部收收益率率指標(biāo)標(biāo)或凈凈現(xiàn)值值指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行行方案案比選選，須須對各各可供供比較較方案案的項項目計計算期期和計計算方方法按按有關(guān)關(guān)規(guī)定定作適適當(dāng)處處理。。2022/11/15房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析課件件9．3各比選選指標(biāo)標(biāo)的應(yīng)應(yīng)用3．對于于計算算期較較短的的出售售型房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目，可可直接接用利利潤總總額、、投資資利潤潤率等等靜態(tài)態(tài)指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行行比選選。4．對于效益益相同或基基本相同的的互斥房地地產(chǎn)項目，，為簡化計計算，可采采用費用現(xiàn)現(xiàn)值指標(biāo)和和等額年費費用指標(biāo)直直接進(jìn)行項項目方案費費用部分的的比選。2022/11/15房地產(chǎn)投投資分析析課件9．3各比選指指標(biāo)的應(yīng)應(yīng)用9．3．2獨立方案案的比較較與選擇擇獨立方案案的選擇擇可能會會出現(xiàn)兩兩種情況況：一種是投投資者可可利用的的資金足足夠多，，即通常常所說的的無資金金限制條條件。另一種是是投資者者可利用用的資金金是有限限制的。。2022/11/15房地產(chǎn)投投資分析析課件9．3各比選指指標(biāo)的應(yīng)應(yīng)用獨立方案案的比較較與選優(yōu)優(yōu)指的是是在資金金約束條條件下，，如何選選擇一組組方案組組合，以以便獲得得最大的的總體效效益，即即∑NPV(ic)最大。一般來說說，它有有四種基基本選擇擇方法：：一是現(xiàn)現(xiàn)值法，，二是凈凈現(xiàn)值率率排序法法，三是是收益率率分配法法，四是是互斥組組合法。。2022/11/15房地產(chǎn)投投資分析析課件9．3各比選指指標(biāo)的應(yīng)應(yīng)用第四種方方法--互斥組合合法，是是把各獨獨立方案案都組合合成相互互排斥的的方案，，其中每每一個組組合方案案代表一一個相互互排斥的的組合，，這就可可以利用用前述互互斥方案案的比較較方法，，選擇最最優(yōu)的組組合方案案。這種方法可以以保證得到已已知條件下的的最優(yōu)組合方方案。2022/11