知名地產(chǎn)產(chǎn)品定位報告說明書176

產(chǎn)品定位位報告說說明書第一章說說明書市場及地地塊情況況(略)第二章說說明書如如何確確定戶型型配比關(guān)于確定定戶型配配比，過去常用用的幾種種邏輯景觀邏輯輯地價邏輯輯位置邏輯輯客戶調(diào)研研邏輯市場調(diào)研研邏輯景觀邏輯輯案例：濟(jì)濟(jì)南央墅墅景觀邏輯輯案例：廈廈門萬科科湖心島島因為看湖湖、河、、海、公公園想當(dāng)然大戶型項目死亡造成一種種現(xiàn)象：：自然環(huán)境越好好的項目，，積存率越越高！美死的景觀邏輯輯地價邏輯輯青島紫御觀邸北京九號公館案例：諸諸多地王王項目過去很多多年，中中國很多多地王失失敗,不不主要因因為地價價高而是因地價高做大戶型死亡地價邏輯輯地王們，，不是貴貴死的是“大死的”地價邏輯輯“美死的的、大死死的”背背后的邏輯：：好環(huán)境，，高價地地，一定定要做大大戶型，，因為大戶戶型=高高溢價？？根據(jù)地價價、景觀推導(dǎo)定位的邏邏輯：？我有一塊塊面，這這塊面很很好、很很貴，因因為面很很貴，所所以我只只能做一一個大面面包，不不能做幾幾個小面面包。因為買大大面包的的客戶有有錢，所所以大面面包可以以賣得更更貴。按照平米米單價，，哪個貴貴？VS大戶型=高溢價？？過去十年年，上百百個項目目的實踐踐證明，，不一定！！同一小區(qū)區(qū)同一樓樓型，中小戶型型售價高高于大戶戶型的比比例，還還要超過過70%。為什么““大戶型=高溢價”這個個故事流流傳這么么多年？？因為很多多項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計計中1、大戶戶型數(shù)量量很少2、把大大戶型放放在最低低密的樓樓座上3、賜予予了它最最好的景景觀4、配置置了最高高檔的裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為什么““大戶型=高溢價”這個個故事流流傳這么么多年？？月亮本身身不發(fā)光光，它是是反射了了太陽光光戶型大小小自身和售價高低低沒有先天天關(guān)系??！位置邏輯1、因為某某項目在在郊區(qū)，，所以吸吸引的經(jīng)經(jīng)濟(jì)比較較弱的客客群，所所以要做做小戶型型；2、因為某某項目在在郊區(qū)，，價格不不高，客客戶既然然選擇到到郊區(qū)買買了，肯肯定買大大戶型；；3、因為某某項目在在中心區(qū)區(qū)，吸引引的是經(jīng)經(jīng)濟(jì)實力力強(qiáng)的客客群，所所以要做做大戶型型；4、因為某某項目在在中心區(qū)區(qū)，價格格高，要要控制總總價，肯肯定要做做小戶型型；5、因為某某項目毗毗鄰某高高校和大大醫(yī)院，，這兩所所單位員員工收入入高，所所以要做做大戶型型；6、因為某項目毗鄰某高校和大大醫(yī)院，這兩所所單位員員工收入入高，早早就已經(jīng)經(jīng)多次置置業(yè)，所所以我們們要找其其他區(qū)域域的客戶戶，要做做小戶型型。這些話熟熟悉否？？項目位置和戶型配配比沒有先天天的必然關(guān)系依據(jù)市場場調(diào)研做做定位的的問題之之一：無無邏輯許多定位報告的格式：：第一章，，近幾年年房價穩(wěn)穩(wěn)中有升升；第二章，，區(qū)域熱熱點不斷斷；第三章，，地塊東東南西北北都有啥啥；第四章，，周邊項項目有大大戶型也也有小戶戶型；第五章，，客戶層層是25-50歲為主主；第六章，，結(jié)論：：戶型配配比如何何如何。。前五章和和結(jié)論到到底是何何關(guān)系？？說不清清楚。根據(jù)細(xì)致致的調(diào)研研，本次培訓(xùn)訓(xùn)的會場場約300平米，在座100個人，60位男士，，40位女士；；37位北方人人，63位南方人人；30歲以上的的40%，30歲以下的的60%；依據(jù)市場場調(diào)研做做定位的的問題之之一：無無邏輯所以，本本次培訓(xùn)訓(xùn)計劃開開2.5天時間間！依據(jù)市場場調(diào)研做做定位問問題之二二：數(shù)據(jù)不不全房型建筑面積套數(shù)比例兩室二廳一衛(wèi)9619222%12510212%三室二廳二衛(wèi)1288810%14429333%160526%17613415%四室340222%合計883100%第23頁周邊競品品中唯一一的小三三房：銷銷售較差差三房戶型型面積：110平米競品產(chǎn)品品配比數(shù)據(jù)來源源：哈爾爾濱華天天房地產(chǎn)產(chǎn)策劃公公司我項目小小三房：：去化最最快，單單價最高高由于市場數(shù)據(jù)據(jù)不全，，導(dǎo)致通過過市場調(diào)調(diào)研的方方法難以以推導(dǎo)定定位的情情況，占我們項項目的一一半以上依據(jù)市場場調(diào)研做做定位問題題之二：在麥當(dāng)勞勞里，是是調(diào)研不不出人們們是不是是愛吃面面條的戶型供應(yīng)套數(shù)比例90平米兩房70070%120平米三房30030%竟品兩房房供應(yīng)占占比70%，說說明區(qū)域域市場認(rèn)認(rèn)可兩房房？依據(jù)市場場調(diào)研做做定位問問題之三三：戶型供應(yīng)套數(shù)比例銷售套數(shù)銷售占比去化率90平米兩房70070%10028%14%120平米三房30030%25071%83%合計1000100%350僅分析競競品供應(yīng)應(yīng)，不分分析銷售售情況，，導(dǎo)致誤誤判。戶型供應(yīng)套數(shù)比例銷售套數(shù)銷售占比去化率90平米兩房70070%10028%14%120平米三房30030%25071%83%合計1000100%350竟品三房房銷售占占比71%，說說明區(qū)域域市場認(rèn)認(rèn)可三房房？依據(jù)市場場調(diào)研做做定位問問題之四四：戶型供應(yīng)套數(shù)比例銷售套數(shù)銷售占比去化率均價90平米兩房70070%10028%14%9000元/平米120平米三房30030%25071%83%7500元/平米合計1000100%350僅分析供供銷量，，不分析析價格戶型供應(yīng)套數(shù)比例銷售套數(shù)銷售占比去化率均價90平米兩房70070%50077%71%8000元/平米120平米三房30030%10015%33%7500元/平米合計1000100%650竟品兩房銷售售占比77%，且單價高高于其他戶型型，

說明區(qū)區(qū)域市場認(rèn)可可兩房？競品兩房戶型型好vs三房戶型差競品規(guī)劃圖第33頁三房東西向、且且靠路兩房位于景觀觀樓王依據(jù)市場調(diào)研研做定位問題題之五：僅調(diào)研競品量量價數(shù)據(jù)，沒有深入分析析影響不同戶戶型量價結(jié)果果的各類綜合合因素，如戶型、景觀觀、樓型、位位置、推售時時間等導(dǎo)致誤判靜態(tài)結(jié)果來看看，項目的每每個戶型都會會銷售到100%編號面積房型樓型地上贈送面積戶型質(zhì)素所處小區(qū)位置供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比成交套數(shù)成交占比去化率成交均價A459㎡地上3層雙拼48優(yōu)優(yōu)21%21%100%12616（毛坯）B173㎡地上3層四拼84優(yōu)中等2215%2215%100%7289（毛坯)C210㎡地上3層雙拼60優(yōu)中等7046%7046%100%8122（毛坯）D241㎡地上3層雙拼21優(yōu)中等5838%5838%100%8367（毛坯）合計----152100%152100%100%-競品前期銷售售驗證——靜態(tài)數(shù)據(jù)背后后的故事3個月6個月12個月24個月距離首推時間去化率100%15%ABCDinthelongrun，wearealldead——凱恩斯不要比骨灰的的重量，要比比人生的質(zhì)量量——?我們綜合分析析了戶型、位位置、推售時時間等因素，，競品兩房就是是比其他戶型型賣得多、賣賣得貴，說明我項目應(yīng)應(yīng)該做很多兩兩房？通過市場調(diào)研研定位問題之之六：借鑒競品而死借鑒死：別人人孩子吃雞蛋蛋補腦考上了了清華，你孩孩子吃雞蛋多多了膽固醇高高得病。十里不同音，，百里不同俗。?！抉R遷《史記》如果我們1、位于競品環(huán)環(huán)抱的九宮格格中央2、容積率近似似3、自然資源雷雷同,4、競品戶型和和面積段齊全全則競品近期銷銷售分析的借借鑒度“相對對高”，但依依然有風(fēng)險借鑒度相對高高的情形如果競品1、距離遠(yuǎn)，2、分布很不均均衡，3、自然資源/容積率相差差較大4、銷售時間不不同期借鑒其銷售結(jié)結(jié)果做定位的的風(fēng)險就很大借鑒風(fēng)險極高高借鑒競品的另另一種方式：：差異化饅頭包子供應(yīng)73問：競品們都都在做某一類類產(chǎn)品，我們們反其道而行行之，選擇競競品沒有的產(chǎn)產(chǎn)品，會是制制勝之道嗎？？“物以稀為貴”的真正內(nèi)涵饅頭包子供應(yīng)73需求91供需比=9/7=1/3從供應(yīng)端看，，包子是稀缺缺產(chǎn)品，從供供需比來看，，饅頭才是稀稀缺產(chǎn)品。物以稀為貴，并非指供應(yīng)應(yīng)端的稀，而而是“供需比”概念上的稀。依據(jù)市場調(diào)研研做定位的問問題之七：因為走差異化化道路而死亡亡依據(jù)市場調(diào)研研做定位的七七種死法1、無邏輯而而死2、無可供參參考的競品產(chǎn)產(chǎn)品而死3、僅分析競競品供應(yīng)量，，不分析銷售售量而死4、僅分析競競品供銷數(shù)據(jù)據(jù)，不分析價價格情況而死死5、僅分析競競品供銷價格格，不分析數(shù)數(shù)據(jù)背后綜合合因素而死6、不考慮時時間、位置、、地塊因素不不同，借鑒別別人而死7、走和競品品的差異化道道路而死依據(jù)客戶調(diào)研研做定位不是最終真實實用戶，樣本本隨意選很多項目客戶調(diào)研研中的客戶都都是隨意抓，找到誰就讓誰填寫。在街頭隨機(jī)找到到的客戶，或或者找那些我我們方便接觸觸到的客戶（（比如政府國國土局、規(guī)劃局工作人員等等），都不等等于真實的用用戶。是否本項目的的真實用戶，，結(jié)果差異很很大依據(jù)客戶調(diào)研研做定位的問問題之一：160平該做兩房還還是四房？依據(jù)客戶調(diào)研研做定位索尼曾做過一一個測試，找找一百個用戶戶測試游戲機(jī)機(jī)，咨詢配色色黑色還是黃黃色更好看？？大多數(shù)用戶戶說黃色好看看，但是在走走的時候告訴訴用戶可以帶帶走游戲機(jī)的的時候，90%被拿走的的是黑色游戲戲機(jī)，可見表表達(dá)和內(nèi)心不不一定一致。。依據(jù)客戶調(diào)研研做定位國家衛(wèi)計委：：以意愿調(diào)查查為據(jù)，誤導(dǎo)導(dǎo)國家政策在權(quán)威人口期期刊《人口研研究》上指出出全面放開二二胎政策的后后果，每年出出生人數(shù)上升升150%：：立即全面放放開二胎政策策后的4年年內(nèi)，年度出出生人口將每每年增加2425萬人人。因此放開開計劃生育，，后果不堪設(shè)設(shè)想，只能緩緩緩?fù)七M(jìn)。真是這樣嗎？？政策放開后，，2014年年實際單獨二二胎共65萬萬對。。客戶調(diào)研問：想買車嗎嗎？答：想買。于是，運來100輛奧迪，買吧吧?？蛻粽f，我想想要的是奧拓拓阿。于是，車商倒閉客戶調(diào)研問：想買車嗎嗎？答：想買。問：我說的是是奧迪阿！答：奧迪沒問問題。于是，運來100輛奧迪A6，買吧。客戶說，我想想要的是奧迪迪A3阿。于是，車商倒閉客戶調(diào)研問：想買車嗎嗎？答：想買。問：我說的是是奧迪阿！答：奧迪沒問問題。問：我說的是是A6!答：就是要要A6!于是，運來來100輛奧迪A6，買吧?？蛻魡枺?0萬一臺行不不行？于是，車商商倒閉依據(jù)客戶調(diào)調(diào)研做定位：滿滿足三個條條件1、你找的的客戶是真真買你這個個項目的客客戶嗎？2、你找的的客戶清楚楚你這個項項目的信息息嗎？3、你的客客戶給你的的答案有誠誠意嗎？依據(jù)客戶調(diào)調(diào)研做定位我們的很多多調(diào)研，既既不是針對對真實購房用用戶，用戶不是在在真實決策場場景下做判斷，，不需要考慮慮各種銷售售因素（地塊位置置、價格、、樓座、交交房時間等等等），此時客戶的的說法不一定可靠靠。過去常用的的幾種定位位邏輯依據(jù)景觀邏輯推導(dǎo)定位依據(jù)地價邏輯推導(dǎo)定位依據(jù)位置邏輯推導(dǎo)定位依據(jù)市場調(diào)研推導(dǎo)定位依據(jù)客戶調(diào)研推導(dǎo)定位都不一定靠靠譜過去實際的的定位歷程程高層講情懷懷中層靠經(jīng)驗驗基層憑直覺覺精益創(chuàng)業(yè)運動的發(fā)起起人史蒂夫夫·布蘭克克說：“無論多么么完美的商商業(yè)計劃,事實上也也只是前提提和假設(shè)。。你把世界界上最優(yōu)秀秀的人才集集中在一起起執(zhí)行一個個商業(yè)計劃劃，也只是是前提和假假設(shè)。再完美的商商業(yè)計劃，，也經(jīng)不起起和用戶的的第一次親親密接觸。?！辟€神戰(zhàn)無不不勝的秘密密:是可以提前前看到底牌牌!產(chǎn)品定位這把賭賭局，我們們怎樣做賭賭王？提前看到底底牌：銷售售結(jié)果！“以籌(卡)定產(chǎn)”是打開項目目戶型配比比“黑箱子”唯一可靠的的金鑰匙以籌(卡)定產(chǎn)核心邏邏輯:與其大家猜猜來猜去,不如直接””模擬”開開賣,客戶喜歡啥啥,我們就就做啥案例：某項項目以籌定定產(chǎn)案例1、由設(shè)計部部門提供該該地塊的若若干實際可可行方案整體規(guī)劃方方案方案一LOFT公寓居多，，兩層商業(yè)業(yè)滿排方案二平層公寓居多，兩層層商業(yè)滿排排，局部三三層方案三LOFT、平平層公寓兼兼有，兩層層商業(yè)滿排排1、由設(shè)計部部門提供該該地塊的若若干實際可可行方案商業(yè)單體方方案公寓單體方方案2、形成客戶驗證的實驗方案整體規(guī)劃方方案中的分分歧點糅合合與實驗方方案形成樓型：板樓樓OR塔樓樓（不同朝朝向戶數(shù)比比例不同，，板樓60%南向，，40%北北向，塔樓樓則是東西西南北各25%）朝向：實驗驗方案需包包含東西南南北等任何何可能的朝朝向；樓位：臨街街OR園區(qū)區(qū)內(nèi)（安靜靜度/臨街街商辦使用用有展示面面）2、形成用于進(jìn)行客戶驗驗證的實驗方案（B方案）商業(yè)、公寓寓單體方案案的中的分分歧點糅合合與實驗方方案形成六棟公寓包包含板樓、、塔樓兩種種樓型，結(jié)結(jié)合三個可可行方案中中的優(yōu)秀戶戶型，設(shè)置置從28-110㎡㎡不等的10種平層層、LOFT、躍層層公寓戶型型社區(qū)底商設(shè)設(shè)置不同位位置、不同同贈送形態(tài)態(tài)（全地下下贈送、半半地下贈送送、無贈送送）的從50-200㎡不等等的純一層層、純二層層、一拖二二商鋪）3、進(jìn)行真實的的推廣、客客儲，啟動“超級級預(yù)售”在定位階段段的用戶驗驗證，要以以“預(yù)售””的形式來來進(jìn)行，盡盡可能假戲戲真做，而而不能僅以以售前“調(diào)調(diào)研”名義義了解客戶戶意向，交錢的客戶戶和不交錢錢的客戶真真實度有很很大差別。。一切都是真真的：真推推廣、真客客戶、真交交錢（收少少量認(rèn)籌金金）、真的的銷售員（（銷售員也也要被告知知是預(yù)售、、而非調(diào)研研和定位））如此真實實條件下認(rèn)認(rèn)籌客戶對對不同類型型產(chǎn)品的選選擇比例，，才是完全全真實的，，以此為基基礎(chǔ)的戶配配方案才是是符合市場場需求的！！真的出街推推廣真的銷售培培訓(xùn)真的案場物物料4、依據(jù)可行方方案進(jìn)行成成本利潤測測算，生成成不同類型型產(chǎn)品的可可行價格口口徑以測算結(jié)果果為依據(jù)，，分產(chǎn)品類類型制定價價格口徑根據(jù)可行方方案進(jìn)行的的測算，在在成本利潤潤率約束下下，如平層層公寓按5700元元/㎡，LOFT公公寓按6400元/㎡銷售，，此兩種產(chǎn)產(chǎn)品按任意意比例搭配配，利潤相相同。5、根據(jù)認(rèn)籌情情況，確定符合合市場需求求的戶配比比例認(rèn)籌客戶對對不同類型型產(chǎn)品的選選擇比例，，才是完全全真實的，，以此為基基礎(chǔ)的戶配配方案才是是符合市場場需求的?。≌鎸嵖蛻裘鎸φ鎸嶍椖啃畔r時的真實意思表示以籌定產(chǎn)的的核心：真?zhèn)鹘y(tǒng)客戶調(diào)調(diào)研:隨意客戶不知道項目信息下下的不負(fù)責(zé)任的回答調(diào)研階段：：開發(fā)商問：：喜歡200平米戶型嗎嗎？客戶答：喜喜歡。開發(fā)階段：：開發(fā)商做了了200戶型，喊客客戶過來買買吧。客戶問：我我家里兩口口人，要那那么大房子子干嘛？開發(fā)商答：：當(dāng)時你說說喜歡的啊啊。客戶答：我我只是說喜喜歡，又沒沒說要買??！然后，開發(fā)發(fā)商破產(chǎn)。。傳統(tǒng)依據(jù)客戶調(diào)研做定位調(diào)研階段：：開發(fā)商問：：喜歡三房房嗎？客戶答：喜喜歡。開發(fā)階段：：開發(fā)商做了了三房，喊喊客戶過來來買?？蛻魡枺憾喽嗌馘X？開發(fā)商答：：9000元/平米?？蛻舸穑哼@這個價位，，我只能買買得起兩房房，有兩房房嗎？答：沒有。。然后，開發(fā)發(fā)商破產(chǎn)。。傳統(tǒng)依據(jù)客戶調(diào)研做定位調(diào)研階段：：開發(fā)商問：：喜歡三房房嗎，大概概9000元/平米？客戶答：喜喜歡。開發(fā)階段：：開發(fā)商做了了三房，報報價9000元/平米，喊客客戶過來買買?？蛻魡枺喝浚瑸槭彩裁粗挥袃蓛蓚€開間朝朝南？不買買開發(fā)商答：：你當(dāng)時不不是說喜歡歡嗎？客戶答：你你也沒給我我看戶型！！然后，開發(fā)發(fā)商破產(chǎn)。。傳統(tǒng)依據(jù)客戶調(diào)研做定位保真第一步步：客戶清清楚項目的的主要信息息我們要向客客戶輸出：：1、項目位位置2、大致的的規(guī)劃與樓樓型3、戶型、、面積4、大致的的價格范圍圍5、大致的的交房時間間保真第二步步：是銷售售，而非調(diào)調(diào)研真實客戶,真實意思表表示保真第三步步：真實客客戶\真實意思表表示結(jié)婚要下聘禮/買房要下定金我們要根據(jù)據(jù)客戶的需需求，開發(fā)發(fā)價值過億億的房產(chǎn)，，客戶沒點點誠意表示示，就是隨隨便說說，，合適嗎？第85頁保真第三步步：客戶要要有誠意表表示戶型建筑面積意向或認(rèn)籌或排卡占比意向或認(rèn)籌或排卡人數(shù)二室85平米60%120三室110平米30%60三室125平米7%14四室150平米3%6合計200人要求：1、所有用戶戶，必須對對我項目有有真實清晰的的了解：包括項目目位置、戶戶型、樓型型、得房率率、大致的的價格、大大致的交房房時間等影影響客戶決決策的信息息。2、所有用戶戶，必須有有真實購買意意向：認(rèn)籌、派派卡、交存存單等可以以表示誠意意的方式中中的一種。。3、客戶驗證證的數(shù)量，不得低于于擬定位規(guī)規(guī)劃范圍戶戶數(shù)的5%，絕對值不不小于50組。4、客戶驗證證的名單及及電話號碼碼，作為附附件同時遞遞交，集團(tuán)團(tuán)將進(jìn)行回訪檢查。第86頁保真第三步步：客戶要要有誠意表表示戶型建筑面積意向或認(rèn)籌或排卡占比意向或認(rèn)籌或排卡人數(shù)二室85平米60%120三室110平米30%60三室125平米7%14四室150平米3%6合計200人注意：交給客戶認(rèn)認(rèn)籌驗證的的戶型，是是技術(shù)可行行下開放式式的盡可能能多的戶型型，而不是把我我們已經(jīng)想想好的幾個個戶型，拿拿來測試一一下配比，，你怎么知道道客戶不想想要其它戶戶型呢？第87頁定位報告中中對真實客客戶驗證/以籌定產(chǎn)的的考核打分分考核項分?jǐn)?shù)1向客戶告知了項目的主要信息(真實項目信息)10分2是向客戶進(jìn)行銷售宣傳，而非客戶調(diào)研性質(zhì)(真實客戶\真實表示)10分3客戶以認(rèn)籌、排卡、理財、交存單等較為確認(rèn)的形式表示誠意(真實客戶\真實表示)10分客戶有誠意表示示，但不是是認(rèn)籌、排排卡、理財財、交存單單等較為確認(rèn)的形式，扣0-5分是以既定方方案、戶型型做宣傳，，而不是開開放性方案案，酌情扣扣0-5分真實客戶面對真實項目信息時時的真實意思表示與傳統(tǒng)方法法比較：賭一把vs看到底牌成功率:50%-70%成功率接近近100%“以籌定產(chǎn)產(chǎn)”的目標(biāo)標(biāo)一、現(xiàn)金流流回正的時時間進(jìn)一步步提前二、徹底無無積存三、通過參參與式定位位，實現(xiàn)低低成本營銷銷最大的困難難是習(xí)慣第三章說明明書如何確定戶戶型1、如何面對對集團(tuán)的戶戶型庫和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)戶型1、我們鼓鼓勵各區(qū)域域建立自己的區(qū)域域產(chǎn)品庫；2、集團(tuán)的的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品是可以修正和和再研發(fā)的；3、無論標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃方方案還是標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)戶型，，包括勞斯斯萊斯產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)，最最重要的是是各項目根據(jù)市場實實際情況和和客戶需求求進(jìn)行匹配配，若確需優(yōu)優(yōu)化，各項項目提供充足市市場數(shù)據(jù)向主席進(jìn)行匯報。。我們公司的的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)只有一條條：實事求是2、如何評價價戶型好壞壞世界上沒有有絕對的好好戶型差戶戶型只有適合或或者不適合合項目的戶戶型客廳朝北好好不好?客廳朝北的的戶型不好好？VS①②③北向北向有景觀南向南向明顯不不利的景觀觀！在以下情況，北向客廳選選用有一定定優(yōu)勢：1、北向有有明顯景觀觀優(yōu)勢；2、南向有有明顯不利利因素；3、工字戶戶型均為南南向客廳，，北邊客廳廳視線局部部受南邊戶戶型遮擋。?？蛷d東西向向好不好?客廳朝東/西的戶型不不好？4.5㎡8㎡上圖：東西西戶型客廳廳（連餐廳廳）面寬達(dá)達(dá)到8米，，而南北向向戶型客廳廳僅4.5米，故東東西向客廳廳戶型客戶戶接受度大大大提高。。南北景觀方方向客廳朝東/西的戶型不不好？東西景觀方方向項目所屬市市場對東西西朝向敏感感性較低的的情況下，，采用東西西向客廳布布置，可以以做到景觀觀最大化，，實現(xiàn)更高高溢價！開間小的戶戶型不好？？戶型平面特點面積：88㎡間隔：三房兩廳一衛(wèi)一廚亮點：1、客餐廳及三個房間均方正寬闊。2、主臥室飄窗設(shè)計，南向雙陽臺。缺點：1、開間小面積：94㎡間隔：2室2廳1衛(wèi)1廚亮點：1、南北雙陽臺，南北對流，雙南向主臥。2、開間大VS小三房大兩房雖然兩房開開間大，但但如果選擇擇大兩房的客客戶為20%而選擇擇小三房的的客戶為80%兩梯三戶Y143-2（33F）得房率81%費地兩梯四戶Y1J110-1（32F）得房率：78%高容積率下也可以得房率低的的戶型不好好？評價戶型不不能獨立地地看，必須結(jié)合各項因因素綜合評評估3、怎樣擺出出南北通透透/三室朝陽的的戶型？邊戶戶兩兩室室朝朝南南版版方法法一一：：一一個個標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層各各戶戶型型之之間間互互相相讓讓一一讓讓邊戶戶三三室室朝朝南南版版在滿滿足足開開間間基基本本要要求求的的情情況況下下，，對對原原二二開開間間戶戶型型開開間間尺尺寸寸進(jìn)進(jìn)行行壓壓縮縮減減少少，，變變?yōu)闉槿_開間間朝朝南南戶戶型型。。怎樣樣擺擺出出南南北北通通透透/三室室朝朝陽陽的的戶戶型型？？方法法二二：：各各個個樓樓之之間間重重新新擺擺一一擺擺原方方案案增加加一一個個18層層單單元元方方案案為達(dá)達(dá)到到戶戶型型優(yōu)優(yōu)化化，，且且本本棟棟的的開開間間、、日日照照受受限限，，則則必必須須同同時時進(jìn)進(jìn)行行規(guī)劃劃方方案案各各樓樓座座之間間的調(diào)整整，才才可可以以實實現(xiàn)現(xiàn)。。怎樣樣擺擺出出南南北北通通透透/三室室朝朝陽陽的的戶戶型型？？要求求更更多多的的三三室室朝朝陽陽意意味味著著一一些些樓樓會會變變寬寬意意味味著著會會產(chǎn)產(chǎn)生生日日照照問問題題解解決決方方式式之之一一是是把把一一部部分分樓樓變變矮矮意意味味著著出出現(xiàn)現(xiàn)多多余余的的面面積積處處理理辦辦法法之之一一是是把把一一部部分分戶戶型型放放大大就就可可以以讓讓一一些些戶戶型型變變優(yōu)優(yōu)。。戶型比例100平35%120平35%140平30%戶型比例100平33%120平33%140平29%180平5%方法法三三：：戶戶型型和和戶戶型型配配比比要要相相互互讓讓一一讓讓原方方案案調(diào)整整方方案案擺規(guī)規(guī)劃劃、戶型型就就像像擠擠電電梯梯其實實都都能能擠擠，，關(guān)關(guān)鍵鍵是是你你們們讓讓不不讓讓！！對設(shè)設(shè)計計師師：：要提提前前把把所所有有的的要要求求都都說說清清楚楚，，并并說說明明這這些些要要求求之之間間的的排排序序關(guān)關(guān)系系提前前說說好好，，圖圖文文相相得得益益彰彰畫完完畫畫再再要要求求題題字字，，只能能修修修修補補補圖1圖2怎樣樣擺擺出出南南北北通通透透/三室室朝朝陽陽的的戶戶型型？？設(shè)計師時間間有有限限：：要和和設(shè)設(shè)計計師師提提前前說說提前前溝溝通通可可避避免免遺遺漏漏和和反反復(fù)復(fù)修修改改，，避避免免出出現(xiàn)現(xiàn)不不可可挽挽回回的的結(jié)結(jié)果果。。每個個前前策策人人都都要要成成為為設(shè)設(shè)計計師師背背后后的的神神??！成功調(diào)戶戶型型和和規(guī)規(guī)劃劃的的過過程程，是一個個前前策策人人員員每每天天都都要要和和設(shè)設(shè)計計師師交交流流2-3個個小小時時的的過過程程，，大大家家不不斷斷碰碰撞撞，，互互相相妥妥協(xié)協(xié)，，共共同同研研究究。如果果是是我我們們做做個個定定位位報報告告丟丟給給設(shè)設(shè)計計師師，他過幾幾天天丟丟個個稿稿子子還還給給你你，，一一定定不不是是最最優(yōu)優(yōu)解解。前策策人人員員必必須須成成為為半半個個設(shè)設(shè)計計專專家家設(shè)計計師師告告訴訴你你的的每每一一個個““不不””字字，，都都不不代代表表一一定定不不可可行行。。你要要問問他他為為什什么么不不行行？？他他告告訴訴你你設(shè)設(shè)計計規(guī)規(guī)范范不不允許許。。你要要問問他他哪哪條條設(shè)設(shè)計計規(guī)規(guī)范范不不允允許許？？他他回回答答你你哪哪條條不不允允許許。。你就就找找來來研研究究，，看看看看怎怎么么妥妥協(xié)協(xié)妥妥協(xié)協(xié)就就可可以以允允許許。。4、注注意意一樓樓、、頂頂樓樓的的特特殊殊處處理理室內(nèi)內(nèi)樓樓梯梯設(shè)設(shè)計計頂層層花花架架設(shè)設(shè)計計增加加產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值提高高產(chǎn)產(chǎn)品品溢溢價價空空間間

頂?shù)讓訜o處理頂?shù)讓佑刑厥庠鲋稻鶅r差11F45005000+50010F50005000

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7F50005000

6F50005000

5F50005000

4F50005000

3F50005000

2F50005000

1F45005500+1000

49095045+1364、一一樓、、頂頂樓樓的的特特殊殊處理理：：對對售售價價和和利利潤潤提提升升明明顯顯5、還還要要關(guān)心心戶戶型型和和外外立立面面的的關(guān)關(guān)系系戶型型>外外立立面面，勿勿削削足足適適履履窗戶戶正正好好被被裝裝飾飾柱柱遮遮擋擋住住小區(qū)區(qū)陽陽臺臺外外立立面面被被分分割割成成8扇扇窗窗影影響響采采光光外立立面面干干掛掛石石材材墻墻體體向向外外延延伸伸影影響響采采光光第四四章章說說明明書書如何何確確定定規(guī)規(guī)劃劃方方案案1、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計方方案案需需要要進(jìn)進(jìn)行行多多方方案案比比選選第115頁34F+19F100米如何何比比較較方方案案優(yōu)優(yōu)劣劣？？1、天天際際線線的的優(yōu)優(yōu)美美，，樓樓棟棟排排布布的的韻韻律律感感？？2、樓樓間間距距的的疏疏闊闊，，可可以以形形成成大大的的景景觀觀組組團(tuán)團(tuán)？？從公公司司經(jīng)經(jīng)營營的的角角度度，，樓樓不不是是建建筑筑，，不不是是混混凝凝土土，，是是一一疊疊疊疊的的鈔鈔票票第117頁7300778779218119835072007200720074007300710071007100730071008350911083007500871782008000730073007300750071506900要對對各各樓樓座座分分戶戶型型進(jìn)進(jìn)行行模模擬擬定定價價，，才才能能量量化化比比較較結(jié)合合成成本本變變化化，，以以利利潤潤對對比比作作為為評評判判標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)產(chǎn)品型號占地（畝）規(guī)劃預(yù)估容積率層數(shù)戶型面積

（㎡）套數(shù)占同類型產(chǎn)品規(guī)劃套數(shù)比例總建面

（㎡）預(yù)估價值預(yù)估單方開發(fā)成本凈利潤（萬元）畝產(chǎn)利潤(萬元）凈利潤率預(yù)估去化周期銷售單價

（元/㎡）總值（億）土地成本

（元/㎡）建造成本

（元/㎡）稅費及其他費用雙拼

（毛坯）BJ240N(3C)BJ260S(3C)小計多層（1412版裝修）YJ140T-5（7X）高層（1412版裝修）YJ160T（30X）YJ245T-3（24X）小計底商-獨立商業(yè)-幼兒園-地下停車位-小計合計-2、如如何何在在項項目目分分期期劃劃分分中中落落實實小小步步快快跑跑原則則示范范區(qū)區(qū)首期期推推貨貨小步步快快跑跑、、以以銷銷定定產(chǎn)產(chǎn)，，是是公公司司的的制勝勝法法寶寶，因因此此要要做做到到首首期期最最小小化化。首期期最小小化化的的劃劃定定原原則則，，是是以以各各戶戶型型都都可用用來測測試試市市場場的的最最小量量，，即即首首期期中每每個個戶戶型型有有一一個個單單元元或或者者一一棟即即可可陽春春項項目目（（成成功功456））祁東東項項目目（（成成功功456））小步步快快跑跑的的前前提提為達(dá)達(dá)到到小小步步快快跑跑，，盡盡量量一一個個項項目目可可以以分分多多個個國國土土證證小步步快快跑跑的的前前提提R2.75R3.77R3.76R1.2R2.01項目目后后期期規(guī)規(guī)劃劃可可以以調(diào)調(diào)整整的的前提提：是后期期的的容容積積率率和和規(guī)規(guī)劃劃條條件件相相對對寬寬松松，這這些些需要要提提前前和和設(shè)設(shè)計計院院、、規(guī)規(guī)劃劃局局溝溝通通，，切切不不可可靠靠自自己己的的想想象象。。安徽徽阜阜陽陽項項目目地塊塊整整體體容容積積率率不不大大于于2.93,其中中地地塊塊五五不不大大于于1.2。。后期期調(diào)調(diào)整整條條件件較較寬寬松松，，容容積積率率有有調(diào)調(diào)整整的的余余地地。三個個胖胖子子六個個瘦瘦子子VS小步步快快跑跑的的前前提提規(guī)劃劃調(diào)調(diào)整整，，往往往往是是大大戶戶型型改改中中小小戶戶型型。。3個個胖胖子子改改成成6個個瘦瘦子子，，要要么么需需要要往往高高里里拔（容積積率率、、限限高高）），要么么需需要要需需要要更更多多的的座座位位（樓樓間間距距、、日日照照））提前前預(yù)預(yù)留留相相當(dāng)當(dāng)?shù)牡目湛臻g間。。各期期戶戶型型配配比比要要盡盡量量一一致致1、、在在分分期期時時，，我我們們經(jīng)經(jīng)常常有有很很多多“美美好好的的構(gòu)構(gòu)思思””a如一期期推推大大戶戶型型提提高高調(diào)調(diào)性性，，然然后后推推小小戶戶型型走走量量；b先推小小戶型型炒炒熱熱市市場場，，再推推大大戶戶型型溢溢價價，，等等等等。這些些都是是我我們們美好好想想象象，因為為客戶戶像像流流水水，，不不會會等等著著我我們們一一批批次次一一批批次次來來收收割割，，這這一一時時間間段段你你缺缺少少某某戶戶型型，，這這個個戶戶型型的的客客戶戶就就流流失掉掉。2、因為拆遷遷、報建等不不可控因素，，項目供貨周周期未必如我我們想象的那那樣順利。每期都有比較齊齊全的戶型配配比，可以充充分抓住每一一時間段的客客戶群。各期戶型配比比怎樣做到盡盡量一致首期推貨首期推貨首期推貨首期推貨1、我們要么么和項目部提提前充分溝通通，了解他們們的分期原則則(首期無地庫、、地庫在同一一期、各標(biāo)段段規(guī)模近似等等)；2、要么在規(guī)規(guī)劃方案階段段就把戶型在在小區(qū)中相對對均勻的分布布，而不是某類戶戶型都在東區(qū)區(qū)，某類戶型型都在西區(qū)，，這類規(guī)劃給給分期就帶來來了挑戰(zhàn)。首期戶型單一一首期戶型單一一各期高層戶型型布局較合理理項目分期就像像切蛋糕，要要豎著切，讓每一塊蛋糕都都有奶油和面面包（各類戶戶型），不能能橫著切，某某期只有奶油油，另一期只只有面包各期戶型配比比怎樣做到盡盡量一致126第五章說明書如何進(jìn)行商業(yè)定位1、說明：為什什么要做商業(yè)業(yè)體量極值研研究一個項目，賺賺不賺錢看商商業(yè)！隨著地產(chǎn)行業(yè)業(yè)競爭加劇，，開發(fā)企業(yè)的的住宅定位水水平、戶型格格局不斷提升升，在住宅領(lǐng)域我我們相比競爭爭對手很難有有壓倒性優(yōu)勢勢。商業(yè)定位，是是一個項目獲獲得額外溢價價，戰(zhàn)勝競爭爭對手獲取土土地、良好回回報的關(guān)鍵?。≡蛘f明：為什么么要做商業(yè)體體量極值研究究商業(yè)如果體量量摸高，產(chǎn)品品有競爭力，，售價摸高，，對項目的利利潤率提升可可達(dá)2%以上。我們拍賣時就就敢多出幾手手價！就可以以多獲取20%的土地傳統(tǒng)的確定商商業(yè)體量的幾幾種方法129方法一：取用地商業(yè)指指標(biāo)下限方法二：單鋪好賣原原則方法三：根據(jù)所謂的的“適宜商住住比例法”進(jìn)進(jìn)行公式測算算方法四：根據(jù)人流/車流進(jìn)行簡簡單的劃分，，人流/車流流大的街道布布置兩層商業(yè)業(yè)，人流/車車流小的位置置布置單層商商業(yè)。傳統(tǒng)的確定商商業(yè)體量的幾幾種方法:盲人摸象130方法一：取用用地商業(yè)指標(biāo)標(biāo)的下限方法二：單鋪鋪好賣原則方法三：根據(jù)據(jù)所謂的“適適宜商住比例例法”進(jìn)行公公式測算方法四：根據(jù)據(jù)人流/車流流進(jìn)行簡單的的劃分這些方法都不不是從公司經(jīng)經(jīng)營的角度來來看待商鋪問問題說明：為什么么要做商業(yè)體體量極值研究究整個投資定位位工作的核心心，都圍繞著一筆賬賬公司的成本利利潤測算表！！方案一方案二方案三面寬4米4米4米進(jìn)深12米15米20米總面積48平米60平米80平米單價1.2萬/平米1.1萬/平米0.8萬/平米總價57.6萬66萬64萬與方案三對比面積差32平米20平米洋房單價0.4萬/平米0.4萬/平米洋房總價12.8萬8萬總價合計70.4萬74萬64萬從公司經(jīng)營角角度，用一條原則來來判斷商業(yè)體體量極值：只要能賣過住住宅價！商業(yè)體量極值值確定的原則則：新增加商業(yè)面面積會導(dǎo)致原原有商業(yè)面積積的單價邊際效應(yīng)遞減減，但需要對比比這種遞減后后的商業(yè)價值值會否仍然超超過這部分面面積去做住宅宅的價值，通通過測算得出出商業(yè)體量的的極值方案。。方案一方案二方案三面寬4米4米4米進(jìn)深12米15米20米總面積48平米60平米80平米單價1.2萬/平米1.1萬/平米0.8萬/平米總價57.6萬66萬64萬與方案三對比面積差32平米20平米洋房單價0.4萬/平米0.4萬/平米洋房總價12.8萬8萬總價合計70.4萬74萬64萬商業(yè)極極值測測算：：最核心心的是是模擬擬定價價的精精確度度商業(yè)極極值測測算：：對不同同類型型商鋪鋪模擬擬定價價的精精確度度是關(guān)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)如何為為新項項目商商鋪進(jìn)進(jìn)行模擬定定價？？1、參考考周邊邊競品品不同同層數(shù)數(shù)、進(jìn)進(jìn)深的的價差差（結(jié)結(jié)合位位置、、去化化速度度）進(jìn)進(jìn)行預(yù)預(yù)估2、參參考非非周邊邊、類類似區(qū)區(qū)域中中近似價位項項目中不同層層數(shù)、、進(jìn)深深的價價差（（結(jié)合合位置置、去去化速速度））進(jìn)行行預(yù)估估3、如如可進(jìn)進(jìn)行真真實客客戶驗驗證，，對比比真實實客戶戶對不不同層層數(shù)、、進(jìn)深深商鋪鋪的認(rèn)認(rèn)籌情情況，，則最最佳。。競品名稱商業(yè)預(yù)估開盤推售時間商業(yè)面積（m2）商業(yè)套數(shù)單個商鋪面積區(qū)間（m2）商業(yè)贈送情況整體去化率銷售價格區(qū)間（元/m2）租金價格區(qū)間（元/m2/月）層數(shù)萬科藍(lán)灣-住宅底商2015年3月1500012080-300通過天井/車庫/夾層等方式贈送80%10000-12000150-180一層6000-800080-100二層恒大華府-住宅底商通過天井/車庫/夾層等方式贈送周邊商商業(yè)競競品細(xì)致致調(diào)研研的必必要性性根據(jù)周周邊競品商商業(yè)不不同樓樓層的的銷售售價格格及銷銷售速速度，為確確保合合理的的銷售售速度度，初初步建建議我我司一一樓商商業(yè)定定價XX-XX元/平米米，二二樓商商業(yè)定定價XX-XX元/平米米。各類比比較中中的價價格，，都是是“銷售速速度近近似”情況況下的的定價價原售價月均去化商業(yè)15000/㎡3%住宅7000/㎡5%對比售價月均去化商業(yè)14000/㎡5%住宅7000/㎡5%ⅹ√很多人人說，，商業(yè)業(yè)雖然然溢價價，但但是銷銷售速速度慢慢啊。。我們們這里里用來來和住住宅比比較的的價格格，就就是和和住宅宅近似似銷售售速度度下商商業(yè)的的價格格，這這樣住住宅和和商業(yè)業(yè)才具具有可可比性性。VS單鋪要要小VS商鋪總總面積積要大大單鋪面積越越小，商業(yè)業(yè)單價越越高，商業(yè)業(yè)越好賣。小賬服從于大帳??！項目商商業(yè)總面積積越高高，項目目利潤率率越高高。怎樣做做到商商鋪總總面積積大而而單鋪鋪小解決單單鋪要要小，，項目目商鋪鋪總面面積要要大這這個矛矛盾，，最好辦辦法是是控制單單個商商鋪的的面寬寬，增加它它的進(jìn)進(jìn)深和層數(shù)數(shù).面寬控控制在在4米是是可以以接受受的。。地塊10m20m20m4m4m1鋪2鋪20mX4mX2萬/㎡X2=320萬20m8m1鋪20mX8mX1.5萬/㎡=240萬圖1圖2商業(yè)體體量增增加的的原則則：先先加進(jìn)進(jìn)深，，后加加層數(shù)數(shù)1、只只要商商鋪可可以比比住宅宅更貴貴，就就大膽膽地增增加進(jìn)進(jìn)深，，直到到臨界界點。。2、相相比進(jìn)進(jìn)深的的增加加，商鋪價價格隨隨著層層數(shù)增增加而而走低低的速速度會會更快。所以，，先把把進(jìn)深深加大大到不不能再再加，，再加加層數(shù)數(shù)。商業(yè)原原則上上要不不均衡衡布局局，需要根根據(jù)車流、、人流流、小小區(qū)開開口等因素素，根根據(jù)人流進(jìn)行不不均衡衡的分分布；；可通過過將小區(qū)區(qū)一分分為二二的方式式，增加兩兩條商商業(yè)街街。2、商業(yè)業(yè)布局局研究究商業(yè)布布局標(biāo)標(biāo)示（（車流流、人人流、、小區(qū)區(qū)入口口關(guān)系系）人流、、車流流方向向示意意商業(yè)分分布示示意小區(qū)出出入口口100m100m80m120m商鋪前前道路路通達(dá)達(dá)性、綠化最最小化化、餐飲排排煙處處理、空調(diào)機(jī)機(jī)位、廣告位位等問問題一些需需在買地前前和政政府提提前溝溝通，，一些些要涵涵蓋在在設(shè)計計任務(wù)務(wù)書中中3、商業(yè)業(yè)作為為經(jīng)營營類產(chǎn)產(chǎn)品，，有許許多額額外的的設(shè)計計問題題需關(guān)關(guān)注門前綠綠化過過多經(jīng)經(jīng)常是是商業(yè)業(yè)掉價價的元兇商鋪設(shè)設(shè)計前前期應(yīng)盡量量保證證商業(yè)綠綠化最最小化化空調(diào)機(jī)機(jī)位、、餐飲飲排煙煙等沒有有預(yù)先先考慮慮，損損失大大量客戶商鋪設(shè)設(shè)計前前期就就應(yīng)該該考慮慮好空空調(diào)機(jī)機(jī)位、、餐飲飲排煙煙等問問題商業(yè)通過附附加值值改造造，可以以有效效提升升商業(yè)業(yè)價值值1.5-2倍4、商業(yè)業(yè)附加加值研研究商業(yè)附附加值值研究究商業(yè)附加值增加形式本案是否采用如未采用，簡述原因買一層送一層(夾層贈送)是/否車庫為不計容面積，占用車庫面積贈送是/否天井方式贈送面積是/否贈送露臺面積或外擺空間是/否設(shè)計大寬度的騎樓，增加戶外營業(yè)面積（騎樓贈送）是/否商鋪后開門，贈送小院是/否其他商鋪贈送形式：是/否說明：：商業(yè)業(yè)贈送送面積積的圖圖示與與解釋釋超高層層高，，在當(dāng)當(dāng)?shù)赜嬘嬋菀?guī)規(guī)范允允許的的單層層計容容情況況下商業(yè)層層高最最大化化，使得客客戶可可以根根據(jù)需需要將將超高高層高高的一一層自自行隔隔為兩兩層使使用，，達(dá)到到“買一一層得得兩層層”的效果果。一、買買一層層送一一層(夾層贈贈送)說明：：商業(yè)業(yè)贈送送面積積的圖圖示與與解釋釋(利用覆覆土層層和地地庫上上空)二、利用地庫面面積贈送改造贈贈送地下車車位改改為地地下商商業(yè)以以贈送送形式式連帶帶一層層打包包出售售。負(fù)一層層圖洋房剖剖面圖圖（含地地上一一層及及地下下一層層）說明：：商業(yè)業(yè)贈送送面積積的圖圖示與與解釋釋（商商鋪下下車庫庫全作作為贈贈送））說明：：商業(yè)業(yè)贈送送面積積的圖圖示與與解釋釋說明：：商業(yè)業(yè)贈送送面積積的圖圖示與與解釋釋三、贈贈送天天井商鋪天天井形形態(tài)與與別墅墅天井井相同同，該部分分面積積無上上蓋，可不計入入建筑筑面積積，客戶戶后期期可自自行根根據(jù)需需要在在此出出搭設(shè)樓樓板和和天花花板，作為為正常常商鋪鋪的使使用面面積說明：：商業(yè)業(yè)贈送送面積積的圖圖示與與解釋釋四、騎樓樓、天天臺、、外擺擺空間間、后后院等等贈送送形式式獨立商商鋪或或商街街（上上部沒沒有住住宅））的頂頂層屋屋面可可預(yù)留留上屋屋面通通道（（或客客戶自自行搭搭建）），允允許客客戶利利用此此空間間作為為露天天部分分使用用騎樓商商街的的形態(tài)態(tài)在長長江以以南地地區(qū)較較為常常見，，可適適當(dāng)拓拓寬騎騎樓的的跨度度，將將騎樓樓正下下方的的部分分贈送送給一一層商商家后后期搭搭建為為室內(nèi)內(nèi)空間間使用用在設(shè)計計時部部分長長進(jìn)深深商鋪鋪由于于消防防要求求需要要開后后門，，應(yīng)允允許此此類商商鋪后后門經(jīng)經(jīng)常開開放，，并送送部分分后庭庭院使使用面面積，，此類類贈送送對于于小型型餐館館和超超市較較有吸吸引力力（可可方便便園區(qū)區(qū)住戶戶消費費，增增加客客流））商業(yè)單單鋪劃劃分、、包含含剪力墻墻的結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化、配套用用房的的布局局、適量內(nèi)內(nèi)鋪的的設(shè)置置，均需需研究究5、商業(yè)業(yè)內(nèi)部部戶型型優(yōu)化化商業(yè)戶戶型分分割XX項目商商鋪單單體示示意圖圖說明：：商業(yè)業(yè)戶型型內(nèi)部部優(yōu)化化圖例例原方案案：一個200平的雙雙層鋪鋪，內(nèi)內(nèi)部格格局差差，柱柱網(wǎng)多多，樓樓體位位置不不合理理說明：：商業(yè)業(yè)戶型型內(nèi)部部優(yōu)化化圖例例優(yōu)化原則則：1、保證證可用的的情況下下盡量分分拆為小小面積商商鋪。2、盡量量沿不可可移動的的結(jié)構(gòu)墻墻體走向向進(jìn)行分分割，結(jié)結(jié)構(gòu)墻體體產(chǎn)生的的狹小空空間盡量量利用為為廁所或或樓梯。。3、必要要時設(shè)置置朝園區(qū)區(qū)內(nèi)開門門的內(nèi)鋪鋪。報建前，，項目營營銷要參參與單體體商鋪分分割和格格局優(yōu)化化工作，，不可交交由設(shè)計計部門一一手包辦辦。優(yōu)化一：：切割為為①70平純一一層；②一層30平，，二層100平平的雙層層鋪，同同時將商商鋪②的的樓梯扭扭轉(zhuǎn)為東東西向緊緊貼結(jié)構(gòu)構(gòu)墻體，，充分利利用狹小小空間說明：商商業(yè)戶型型內(nèi)部優(yōu)優(yōu)化圖例例優(yōu)化原則則：1、保證證可用的的情況下下盡量分分拆為小小面積商商鋪。2、盡量量沿不可可移動的的結(jié)構(gòu)墻墻體走向向進(jìn)行分分割，結(jié)結(jié)構(gòu)墻體體產(chǎn)生的的狹小空空間盡量量利用為為廁所或或樓梯。。3、必要要時設(shè)置置朝園區(qū)區(qū)內(nèi)開門門的內(nèi)鋪鋪。報建前，，項目營營銷要參參與單體體商鋪分分割和格格局優(yōu)化化工作，，不可交交由設(shè)計計部門一一手包辦辦。優(yōu)化二：：切割為為①50平純一一層內(nèi)鋪鋪（朝園園區(qū)內(nèi)開開門），，②一層層50平平，二層層100平的雙雙層鋪，，同時將將商鋪②②的樓梯梯扭轉(zhuǎn)為為東西向向緊貼結(jié)結(jié)構(gòu)墻體體，充分分利用狹狹小空間間綜合樓（（售樓處處）與配配套（物業(yè)用用房等不不可售面面積）分分布售樓處不不可盲目目求大，，控制總面面積，且盡量量切割成成若干最小小單元產(chǎn)產(chǎn)權(quán)報建建，有利于于后期銷銷售方案案的靈活活性6、售樓處處售樓處為為什么要要控制面面積1、綜合合樓占據(jù)了我我司積存存貨量的的很大比比重，其雖然然往往位位置優(yōu)越越，但銷銷售單價價不如周周邊的商商鋪單價價，且嚴(yán)重滯銷銷。2、造成成綜合樓樓（售樓樓處）銷售緩慢慢的主要要原因，就是面面積太大大總價太高高，因此控制售樓樓處的面面積非常常重要。3、綜合合樓一定要分分多個產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證報報建，以保證證未來可可以分割割銷售。。但假設(shè)設(shè)分割銷銷售，精精裝修難難免浪費費，且需需要重新新改建，，又是一一筆成本本，能夠夠整賣、、高價賣賣是最理理想的，，最重要要的是控控制面積積。4、原則則上，一一個年銷銷售2000套套左右的的項目，，售樓處處二層共共1200平米（含樓上上樣板房房）以內(nèi)內(nèi)是完全全夠用的的。如果果想氣派派豪華，，可以商商鋪外立面多多下功夫夫，包括和和其他商商鋪有整整體感，，但內(nèi)部的精裝修面面積一定定要控制制。售樓處銷售功能能區(qū)健身房游泳池基本信息息：建筑面積積XXX㎡，現(xiàn)現(xiàn)代外立立面通用用綜合樓樓三，裝裝修風(fēng)格格為簡約約現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格（拋拋光磚版版）；功能：銷售功能能區(qū)（前前臺、洽洽談區(qū)、、VIP洽談區(qū)區(qū)、明源源打印區(qū)區(qū)）、健健身房、、游泳池池；需考慮布布局的合合理性，，辦公區(qū)區(qū)、銷售售區(qū)、娛娛樂區(qū)的的人流導(dǎo)導(dǎo)向報建方式式：根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)卣畬惍a(chǎn)產(chǎn)品報建建規(guī)定，，優(yōu)先考慮慮拆分為為小宗產(chǎn)產(chǎn)權(quán)報建建，以便于于日后容容易銷售售；若不能拆拆分報建建，需說說明具體體原因。。龍湖案例模式簡介介：利用用靠近入入口的第第一