物業(yè)協(xié)議培訓(xùn)文件

90/90第一部治理及服務(wù)人員配備一、指導(dǎo)思想本著精減高效的原則，在保證搞好治理和服務(wù)的前提下，盡量縮小治理機(jī)構(gòu)，精減人員，提高辦事效率。機(jī)構(gòu)設(shè)置在總公司的領(lǐng)導(dǎo)下，設(shè)物業(yè)總經(jīng)理1人；下設(shè)行政人事部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)部、保安部、工程部；每部設(shè)主管一人。編制定員初步編制定員25人；具體機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位編制定員圖示如下；社區(qū)（一期）物業(yè)治理組織架構(gòu)圖物業(yè)總經(jīng)理物業(yè)總經(jīng)理（1人）門崗（16人）主管（1人）維修工（7人）保潔員（13人）主管（1人）客服經(jīng)理（7人）文員（1人）保安部（計(jì)17人）工程部（計(jì)8人）物業(yè)部（計(jì)20人）行政、人事部（計(jì)1人）財(cái)務(wù)部（計(jì)1人）門崗（16人）主管（1人）維修工（7人）保潔員（13人）主管（1人）客服經(jīng)理（7人）文員（1人）保安部（計(jì)17人）工程部（計(jì)8人）物業(yè)部（計(jì)20人）行政、人事部（計(jì)1人）財(cái)務(wù)部（計(jì)1人）出納出納（1人）社區(qū)（一期）物業(yè)治理人員配備部門職位人員配備要緊工作內(nèi)容物業(yè)總經(jīng)理1人負(fù)責(zé)小區(qū)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)、日常治理工作的開(kāi)展。行政人事部文員1人負(fù)責(zé)具體辦理人事及行政事物。財(cái)務(wù)部出納1人負(fù)責(zé)收費(fèi)，庫(kù)房治理等日常賬務(wù)工作。物業(yè)部物業(yè)治理員7人負(fù)責(zé)處理客戶投訴、客戶報(bào)修，催繳費(fèi)用，客戶檔案資料的治理，客戶遷入遷出治理，二裝治理，定期組織客戶意見(jiàn)調(diào)查等。保潔工13人負(fù)責(zé)各自工作區(qū)域的清潔衛(wèi)生。工程部主管1人負(fù)責(zé)主管小區(qū)工程設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，制定各項(xiàng)實(shí)施細(xì)則，對(duì)工程部人員進(jìn)行日常工作檢查。維修工7人負(fù)責(zé)小區(qū)的綜合維修工作。保安部主管1人負(fù)責(zé)主管小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)消防工作，制定各項(xiàng)實(shí)施細(xì)則，對(duì)安保部人員進(jìn)行日常工作檢查。保安員16人負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)進(jìn)出人員及物品的治理，處理各類突發(fā)事件及小區(qū)的治安巡邏。合計(jì)48人各部門崗位職責(zé)及編制定員物業(yè)總經(jīng)理崗位職責(zé)及編制定員編制定員：1人在總公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)治理處的日常治理工作。全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)治理工作，組織協(xié)調(diào)治理處職員開(kāi)展各項(xiàng)治理服務(wù)工作，充分發(fā)揮每位職員的工作積極性和主動(dòng)性，確保達(dá)成公司既定的各項(xiàng)工作方針及目標(biāo)。認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家及政府的有關(guān)政策、法規(guī)及公司的各項(xiàng)工作方針、打算和指令，定期向公司匯報(bào)治理處工作情況。合理操縱費(fèi)用開(kāi)支，制定并落實(shí)多種經(jīng)營(yíng)措施，完成公司下達(dá)的年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)任務(wù)。檢查治理處治理服務(wù)過(guò)程，檢查服務(wù)質(zhì)量記錄，并提出糾正預(yù)防措施，驗(yàn)證糾正結(jié)果。及時(shí)對(duì)客戶投訴及不合格服務(wù)采取糾正和預(yù)防措施，并報(bào)公司備案。負(fù)責(zé)組織與客戶溝通，及時(shí)認(rèn)真地研究客戶提出的合理要求并予以解決。收集各類信息，采納合理化建議。對(duì)各類張貼的公告，下發(fā)、上報(bào)文件簽署或授權(quán)簽署，并對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)。組織召開(kāi)治理處工作例會(huì)，及時(shí)了解人員狀態(tài)、工作中存在的不足、工作難點(diǎn)，檢查、總結(jié)和布置工作。負(fù)責(zé)治理處新職員的崗前培訓(xùn)、各類人員的在職培訓(xùn)、主管級(jí)以下人員升職培訓(xùn)和調(diào)職培訓(xùn)，確保培訓(xùn)效果。完成公司交辦的其它各項(xiàng)工作任務(wù)。行政人事部崗位職責(zé)及編制定員編制定員：1人認(rèn)真貫徹公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；做好日常行政治理工作，協(xié)助起草報(bào)告、總結(jié)、打算、申請(qǐng)等公文、函件；負(fù)責(zé)辦公室內(nèi)務(wù)工作的監(jiān)督、檢查并向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)；負(fù)責(zé)繳納公司的電話費(fèi)工作；負(fù)責(zé)全公司的服務(wù)類物資、固定資產(chǎn)、勞保、行政辦公用品及其它低值易耗品價(jià)格的操縱、申請(qǐng)、采購(gòu)工作；負(fù)責(zé)建立健全公司的資產(chǎn)臺(tái)帳，并對(duì)資產(chǎn)實(shí)行有效的治理，定期盤點(diǎn)、對(duì)帳、檢查，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)；負(fù)責(zé)具體辦理公司車輛的年檢、年審、保險(xiǎn)、維修并與治理部門聯(lián)系。負(fù)責(zé)與其它部門的工作聯(lián)絡(luò)，協(xié)助各部門做好行政接待及重要領(lǐng)導(dǎo)、貴賓的接待工作；負(fù)責(zé)會(huì)議的安排、布置，文件、資料的收集、整理工作。負(fù)責(zé)公司各種經(jīng)營(yíng)證照的辦理和年審換證工作。負(fù)責(zé)起草、修訂公司內(nèi)部人力資源培訓(xùn)、教育的各項(xiàng)規(guī)章制度；負(fù)責(zé)對(duì)公司系統(tǒng)的人力資源狀況進(jìn)行評(píng)估，制定職工隊(duì)伍建設(shè)的進(jìn)展規(guī)劃；負(fù)責(zé)制定職員教育培訓(xùn)的打算、組織、督導(dǎo)和授課工作，并對(duì)年度職員教育培訓(xùn)工作有效性進(jìn)行評(píng)估；每月負(fù)責(zé)對(duì)各治理處的月度培訓(xùn)實(shí)施檢查。負(fù)責(zé)公司系統(tǒng)的規(guī)章制度執(zhí)行情況和勞動(dòng)紀(jì)律督導(dǎo)、檢查，并將檢查結(jié)果上報(bào)經(jīng)理；負(fù)責(zé)公司系統(tǒng)工資基金治理和績(jī)效考評(píng)工作；負(fù)責(zé)文件、資料的打印、登記、發(fā)放、傳真收發(fā)、復(fù)印、裝訂保管及歸、存檔工作；負(fù)責(zé)各合同建檔保管；負(fù)責(zé)各類印章、證照保管和使用治理工作；做好各項(xiàng)目的重要資料、證件等物品的保管、年檢工作；負(fù)責(zé)辦公用品的入庫(kù)、發(fā)放和治理工作；負(fù)責(zé)辦理職員的飯卡、食宿卡、工服單、更衣柜鑰匙等工作；收發(fā)報(bào)刊函件及整理保管報(bào)紙；治理辦公用水；負(fù)責(zé)工資核算，勞動(dòng)工資臺(tái)帳記帳；負(fù)責(zé)各項(xiàng)勞動(dòng)保險(xiǎn)代扣代繳，月報(bào)及社保登記證、年檢；辦理職員轉(zhuǎn)正、定級(jí)和辦理招工、招聘手續(xù)；負(fù)責(zé)職能部門的考勤統(tǒng)計(jì)工作；負(fù)責(zé)全公司的人事檔案的治理；完成領(lǐng)導(dǎo)交界的其他工作。物業(yè)部崗位職責(zé)及編制定員編制定員：7人物業(yè)部崗位職責(zé)負(fù)責(zé)提供小區(qū)治理服務(wù)咨詢負(fù)責(zé)受理客戶投訴和客戶報(bào)修負(fù)責(zé)辦理客戶遷入、遷出和二次裝修的治理負(fù)責(zé)協(xié)助客戶辦理電話開(kāi)通、遷移或?qū)φ{(diào)手續(xù)負(fù)責(zé)建立、保管客戶資料檔案物業(yè)部治理員崗位職責(zé)在治理處經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)治理處物業(yè)部的日常工作。組織、協(xié)調(diào)物業(yè)部職員的日常工作，并對(duì)工作質(zhì)量負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)客戶的各項(xiàng)投訴接待工作，并及時(shí)針對(duì)投訴內(nèi)容制定糾正預(yù)防措施，依照治理處每季度下發(fā)的《客戶意見(jiàn)詢征問(wèn)卷》反饋內(nèi)容進(jìn)行回訪工作。在治理處與客戶間建立完善的服務(wù)項(xiàng)目。每周月向項(xiàng)目經(jīng)理提交總結(jié)報(bào)告和工作打算。定期巡視治理區(qū)域、訪問(wèn)客戶，與客戶保持良好的溝通聯(lián)系。為物業(yè)治理員的工作提供必要的指導(dǎo)和支持。降低治理成本，增加收益渠道。在治理處物業(yè)主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，完成本職工作。接待、處理客戶投訴，回答客戶提出的相關(guān)問(wèn)題，并協(xié)調(diào)有關(guān)部門迅速解決，將處理意見(jiàn)及結(jié)果報(bào)物業(yè)主管并及時(shí)反饋給客戶。負(fù)責(zé)客戶入住治理、二次裝修治理、大型物品進(jìn)出治理等，協(xié)助客戶辦理相關(guān)手續(xù)。做好治理費(fèi)及其它費(fèi)用的收取、催繳工作，負(fù)責(zé)發(fā)放收費(fèi)通知單，向客戶解釋有關(guān)收費(fèi)方面的問(wèn)題，分析客戶交費(fèi)情況并做交費(fèi)情況分析報(bào)告，及時(shí)向物業(yè)主管匯報(bào)工作進(jìn)度。每日巡視治理區(qū)域至少二次，對(duì)巡視中發(fā)覺(jué)的問(wèn)題及時(shí)報(bào)有關(guān)部門處理。負(fù)責(zé)以電話、張貼或發(fā)放通知等形式將治理處的信息通知客戶并給予解釋。保持同客戶的聯(lián)系，通過(guò)定期訪問(wèn)客戶、收集整理客戶信息為客戶提供服務(wù)。負(fù)責(zé)客戶檔案、備案檔案等文件資料的收集、發(fā)放、存檔和保管工作。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。保潔員熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、車行道、人行道及公共配套設(shè)施、設(shè)備等的分布情況，以便于順利開(kāi)展各項(xiàng)工作。嚴(yán)格按照保潔程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，對(duì)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行清掃、清潔，并不斷巡視，保持整潔。積極鉆研本職崗位工作中的難點(diǎn)，查找解決的方法，不斷提高自身業(yè)務(wù)技能。對(duì)不能解決的問(wèn)題須及時(shí)匯報(bào)上級(jí)。愛(ài)護(hù)保潔工具、用品，每次使用后應(yīng)清洗潔凈，并統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn)。維護(hù)責(zé)任區(qū)域衛(wèi)生，有效制止各種違章、違規(guī)現(xiàn)象，勸阻、制止不衛(wèi)生、不文明的行為，并直接向上級(jí)報(bào)告。對(duì)公共配套設(shè)施、設(shè)備等損壞情況，及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管人員或操縱中心進(jìn)行處理。發(fā)覺(jué)可疑人員或可疑情況，及時(shí)與當(dāng)值安全治理員或操縱中心取得聯(lián)系進(jìn)行處理。發(fā)覺(jué)火情時(shí)，必須及時(shí)通知操縱中心或本部門工作人員，并按照消防方案履行相應(yīng)職責(zé)。收集客戶的意見(jiàn)和建議并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。保安部崗位職責(zé)及編制定員編制定員：17人保安部崗位職責(zé)負(fù)責(zé)做好“防火、防盜、防爆、防破壞、防自然災(zāi)難”的五防工作，維護(hù)小區(qū)范圍內(nèi)的治安秩序。嚴(yán)格小區(qū)治安治理，做好來(lái)訪及加班登記、24小時(shí)巡查、進(jìn)出物資檢查等治安防范工作。嚴(yán)格消防治理，落實(shí)消防責(zé)任制，及時(shí)消除火險(xiǎn)隱患。積極配合公安部門打擊小區(qū)內(nèi)及周圍發(fā)生的違法犯罪活動(dòng)。負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)各用戶治安、消防工作的宣傳、指導(dǎo)和監(jiān)督。抓好保安隊(duì)伍業(yè)務(wù)培訓(xùn)。完成領(lǐng)導(dǎo)交界的其它工作。保安主管崗位職責(zé)在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下工作，服從項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，工作對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。安排本部門各班組的具體工作，指導(dǎo)、督促、檢查各班工作，定期進(jìn)行檢查。安排本部門職員培訓(xùn)的具體事項(xiàng)。對(duì)保安部職員進(jìn)行遵紀(jì)守法教育。處理一般治安消防事件，及時(shí)將重大消防問(wèn)題報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理。負(fù)責(zé)本部門的設(shè)備和器材治理工作。負(fù)責(zé)記錄本部門各班組工作情況，并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。負(fù)責(zé)停車場(chǎng)的日常工作治理。完成項(xiàng)目經(jīng)理交辦的其他工作任務(wù)。保安員崗位職責(zé)認(rèn)真遵守崗位職責(zé)和工作紀(jì)律，服從主管的直接領(lǐng)導(dǎo)。中控室必須24小時(shí)堅(jiān)守值班，值班職員作中須集中精力、頭腦清醒、反映敏捷、快速認(rèn)真確認(rèn)和處理每個(gè)報(bào)警，不得脫崗、睡覺(jué)，不得做與本職工作無(wú)關(guān)的事。遵守公司的考勤制度，不遲到、不早退。認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)，熟練掌握消防報(bào)警設(shè)備的正確操作方法。熟悉小區(qū)建筑結(jié)構(gòu)和布局，檢查報(bào)警要準(zhǔn)確、迅速，不能憑經(jīng)驗(yàn)辦事。熟悉、掌握滅火器材的使用方法，能夠有效的組織現(xiàn)場(chǎng)人員撲救初起火災(zāi)。認(rèn)真、如實(shí)填寫消防中心工作日志及各種記錄。配合工程維修人員檢修、維護(hù)樓內(nèi)消防設(shè)施。接班人員未到，交班人員不得離開(kāi)，接班人員應(yīng)檢查設(shè)備工作狀況，交班人員應(yīng)如實(shí)交待本班工作情況。值班人員無(wú)權(quán)出借機(jī)房?jī)?nèi)任何機(jī)器設(shè)備和通訊設(shè)備，機(jī)房所配機(jī)器設(shè)備、器材要愛(ài)護(hù)使用。非值班人員不得隨意操作機(jī)器設(shè)備。負(fù)責(zé)按巡視路線巡視小區(qū)各樓層，留意治安消防情況。負(fù)責(zé)查詢可疑人員，及時(shí)將推銷及閑雜人員勸離小區(qū)。督促、檢查用戶裝修現(xiàn)場(chǎng)的治安消防狀況，及時(shí)處理違規(guī)裝修。非工作時(shí)刻負(fù)責(zé)檢查用戶門窗鎖閉情況，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理。負(fù)責(zé)非工作時(shí)刻加班用戶的登記工作。負(fù)責(zé)維持小區(qū)秩序，保證小區(qū)出入口的正常秩序。緊密凝視小區(qū)出入人員，勸離衣冠不整者及閑雜人員。負(fù)責(zé)檢查大件物品放行手續(xù)。負(fù)責(zé)非工作時(shí)刻小區(qū)出入登記工作。巡視所轄區(qū)域的安全消防情況。工程部崗位職責(zé)及編制定員編制定員：8人工程部崗位職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、設(shè)施的治理、運(yùn)行、維護(hù)、維修和保養(yǎng)，保證設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行；負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備更新、技術(shù)改造、改擴(kuò)建工程的打算、設(shè)計(jì)、組織監(jiān)督施工、驗(yàn)收。負(fù)責(zé)小區(qū)能源如：水、電、汽油等治理和運(yùn)行；負(fù)責(zé)制定小區(qū)工程治理的各項(xiàng)內(nèi)部治理、運(yùn)行規(guī)程，并認(rèn)真貫徹執(zhí)行；負(fù)責(zé)小區(qū)工程技術(shù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高技術(shù)人員專業(yè)理論知識(shí)和實(shí)際工作能力；加強(qiáng)小區(qū)安全用電知識(shí)教育，嚴(yán)格操作規(guī)程，定期檢查，確保小區(qū)用電安全。工程部主管崗位職責(zé)參加小區(qū)物業(yè)接管驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)小區(qū)全部工程資料的交接和使用治理工作。協(xié)助經(jīng)理制定和完善部門內(nèi)部的各項(xiàng)維修治理制度。具體負(fù)責(zé)對(duì)公共設(shè)施維修、客戶裝修治理等工作的安排、實(shí)施和檢查，每周組織召開(kāi)所轄部門工作例會(huì)，及時(shí)了解處理信息，工作難點(diǎn)及工作中存在的問(wèn)題，積極采取各種措施予以改進(jìn)，并及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)工作質(zhì)量與進(jìn)度。負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查、參與小區(qū)公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、水暖設(shè)備、消防設(shè)備等設(shè)備的月檢、季檢、年檢以及其它重要維修養(yǎng)護(hù)，確保小區(qū)公共設(shè)施及各類設(shè)備良好、運(yùn)行正常。負(fù)責(zé)各類專業(yè)技術(shù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)果的考核以及工作業(yè)績(jī)的考核，不斷提高專業(yè)人員業(yè)務(wù)素養(yǎng)。每天巡視小區(qū)的公共場(chǎng)所、機(jī)房等重要部位，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理，并作好相關(guān)的質(zhì)量記錄。負(fù)責(zé)監(jiān)督小區(qū)的裝修治理工作，要合理安排人員對(duì)裝修客戶的巡視、檢查，裝修后驗(yàn)收工作，確保客戶裝修按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)裝修。負(fù)責(zé)小區(qū)已交接工程的保修治理工作，及時(shí)與保修單位或進(jìn)展商聯(lián)系、協(xié)調(diào)，確保小區(qū)房屋質(zhì)量問(wèn)題在短期內(nèi)得到圓滿解決，進(jìn)展商提供之工程保修款使用后，需保修單位和客戶確認(rèn)，以便與進(jìn)展商結(jié)算費(fèi)用。負(fù)責(zé)處理客戶維修申請(qǐng)，核定收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)安排監(jiān)督維修人員為客戶提供服務(wù)并按維修回訪要求對(duì)客戶進(jìn)行回訪，確保維修質(zhì)量。負(fù)責(zé)制定組織實(shí)施房屋及公用設(shè)施大、中修的打算，改建、擴(kuò)建項(xiàng)目的施工、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督治理，辦理竣工驗(yàn)收工作。負(fù)責(zé)監(jiān)督機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施及技防設(shè)施的檢查工作，參與重大項(xiàng)目維修施工，操縱維修質(zhì)量。每月28號(hào)將所轄各業(yè)務(wù)班組的下月工作打算安排表及值班表匯總報(bào)經(jīng)理審批。每月25日將各班組月材料采購(gòu)打算匯總，交報(bào)經(jīng)理審批后，組織及監(jiān)督采購(gòu)工作。每月按治理處要求，制定本部門的培訓(xùn)打算。完成經(jīng)理交界的其他任務(wù)。維修工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)電力系統(tǒng)的運(yùn)行治理。負(fù)責(zé)高低壓配電房、高低壓電房、發(fā)電機(jī)房、冷凍機(jī)房、熱戰(zhàn)、電梯機(jī)房、樓層配電房及冷卻塔的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。負(fù)責(zé)非辦公時(shí)刻小區(qū)原有設(shè)備的應(yīng)急維修。負(fù)責(zé)小區(qū)立面照明燈具的啟、停。嚴(yán)格遵守公司職員守則和各項(xiàng)規(guī)章制度。努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握本小區(qū)供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實(shí)際操作。努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防小動(dòng)物工作，確保安全運(yùn)行。堅(jiān)守崗位，定期巡視電器設(shè)備，緊密監(jiān)視各儀表的工作情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好報(bào)表。對(duì)來(lái)人來(lái)電報(bào)修及時(shí)登記。值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)安排電工日常維修工作。發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持平復(fù)頭腦，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障。事故未排除不進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清晰并做好記錄。請(qǐng)假需在一天前報(bào)主管，并由主管安排合適的替班人。做好值班室內(nèi)外清潔工作。機(jī)構(gòu)設(shè)置及運(yùn)作機(jī)制小區(qū)物業(yè)治理處隸屬北京嘉美時(shí)代物業(yè)治理有限公司，其服務(wù)宗旨和服務(wù)要求嚴(yán)格遵守公司規(guī)范。小區(qū)物業(yè)治理處設(shè)物業(yè)總經(jīng)理1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)的各項(xiàng)工作。物業(yè)部是小區(qū)物業(yè)治理處運(yùn)作的核心機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)信息的收集、記錄、分解、調(diào)度和反饋及住戶事務(wù)的協(xié)調(diào)工作，12小時(shí)運(yùn)作。小區(qū)物業(yè)治理處下設(shè)五個(gè)部門：行政人事部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)部、工程部、保安部、各部門均設(shè)有主管，負(fù)責(zé)本專業(yè)職責(zé)范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)工作。各部門之間既有分工又有合作，共同完成小區(qū)物業(yè)治理的服務(wù)工作。工作流程及信息反饋渠道物業(yè)部設(shè)熱線服務(wù)電話，住戶的服務(wù)需求及投訴信息通過(guò)熱線服務(wù)電話傳遞到物業(yè)部。物業(yè)部受理客戶信息時(shí)，先對(duì)收到的信息予以記錄，然后依照信息的性質(zhì)分類，調(diào)派各部門人員負(fù)責(zé)處理，并跟蹤處理結(jié)果，及時(shí)向客戶反饋處理信息。對(duì)重大投訴和服務(wù)要求按緊急和重要程度分不報(bào)小區(qū)物業(yè)治理處項(xiàng)目經(jīng)理及公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，以便問(wèn)題能得到及時(shí)解決。在遇到治安、消防或與物業(yè)治理有關(guān)的突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)部依照突發(fā)事件緊急處理預(yù)案，統(tǒng)一協(xié)調(diào)物業(yè)治理部職員進(jìn)行應(yīng)急處理，作好報(bào)警、疏散、救助、財(cái)產(chǎn)愛(ài)護(hù)、現(xiàn)場(chǎng)操縱等控災(zāi)協(xié)調(diào)、調(diào)度工作，配合政府職能部門處理各類事件及案件，并及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。此外，關(guān)于小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)過(guò)程中的日常事務(wù)，由物業(yè)部的治理員負(fù)責(zé)深入現(xiàn)場(chǎng)溝通、協(xié)調(diào)，必要時(shí)小區(qū)物業(yè)治理處經(jīng)理要親臨現(xiàn)場(chǎng)，保證問(wèn)題解決的時(shí)效。工作流程圖如下：社區(qū)（一期）物業(yè)治理工作流程圖物業(yè)總經(jīng)理物業(yè)總經(jīng)理物業(yè)部物業(yè)部保安部工程部保安部工程部住戶住戶 第二部分物業(yè)治理綱要總則為規(guī)范小區(qū)的物業(yè)治理，提高治理服務(wù)水平，依照建設(shè)部及市政府的有關(guān)規(guī)定，特制定本綱要。致力于制造高質(zhì)量的居住空間，通過(guò)規(guī)范化的治理，運(yùn)用現(xiàn)代治理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)，為小區(qū)住戶提供專業(yè)化的服務(wù)；為客戶提供良好的居住環(huán)境。努力方向是治理無(wú)盲點(diǎn)、服務(wù)無(wú)挑剔、客戶無(wú)怨言，使項(xiàng)目成為知名品牌。質(zhì)量是物業(yè)的生命線，我們的質(zhì)量方針是“服務(wù)至誠(chéng)、治理規(guī)范”。我們的治理目標(biāo)是：接管小區(qū)二年內(nèi)達(dá)到“優(yōu)秀住宅區(qū)”的治理服務(wù)水平；接管小區(qū)二年內(nèi)通過(guò)IS09002質(zhì)量體系認(rèn)證。對(duì)物業(yè)實(shí)施治理和對(duì)住戶提供服務(wù)對(duì)物業(yè)實(shí)施有效治理和對(duì)客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是物業(yè)治理的要緊工作內(nèi)容，其中每項(xiàng)工作的每個(gè)環(huán)節(jié)都體現(xiàn)北京嘉美時(shí)代物業(yè)的專業(yè)化精神。公司遵循以上原則，制定明確的治理及程序文件并嚴(yán)格執(zhí)行。嚴(yán)格遵守《小區(qū)物業(yè)治理托付合同》的有關(guān)條款；遵循政府的有關(guān)法律法規(guī)；遵循物業(yè)治理的總原則；維護(hù)客戶及本公司的正當(dāng)合法權(quán)益；健全具有可操作性的程序文件；確立工作過(guò)程中的明確標(biāo)識(shí)并具有可追溯性。日常治理物業(yè)治理的日常工作要緊包含以下內(nèi)容：房屋及建筑的公共部位、設(shè)施設(shè)備的日常維修與養(yǎng)護(hù)；客戶及物業(yè)檔案治理；清潔、花木租擺；小區(qū)的安全保衛(wèi)、消防及車輛治理；住戶裝修治理；其它物業(yè)治理相關(guān)事項(xiàng)。房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護(hù)、治理了解小區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問(wèn)題及事故隱患，制定相應(yīng)的完好率、維修及時(shí)率標(biāo)準(zhǔn)；制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及治理規(guī)定；制定房屋及公共配套設(shè)施維護(hù)人員的治理?xiàng)l例、崗位職責(zé)及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)；出租的房屋或公共配套設(shè)施，公司要求出租人必須按照政府的有關(guān)規(guī)定完善相應(yīng)的手續(xù)，并制定對(duì)承租人的治理規(guī)定。水、電設(shè)備的治理、維護(hù)了解有關(guān)水、電設(shè)備可能出現(xiàn)的問(wèn)題或存在的事故隱患，制定水、電設(shè)備的故障率、維修及時(shí)率和合格率操縱指標(biāo)；制定水、電設(shè)備的使用和縱治理?xiàng)l例及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，以保證其達(dá)到應(yīng)有的性能指標(biāo)；制定水、電設(shè)備維護(hù)人員的治理規(guī)定及崗位職責(zé)?？蛻魴n案治理客戶檔案包括與住戶有關(guān)的各類入住資料、申請(qǐng)表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費(fèi)記錄等；建立客戶檔案的治理規(guī)定，明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)程序。清潔依照小區(qū)的房屋、公共場(chǎng)所及配套設(shè)施的特點(diǎn)，制定清潔保潔措施；制定小區(qū)清潔衛(wèi)生治理?xiàng)l例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。綠化依照產(chǎn)權(quán)人代表的要求參與制定綠化方案或承擔(dān)綠化方案的實(shí)施；制定小區(qū)綠化措施及治理規(guī)定；明確綠化人員的治理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。安全保衛(wèi)調(diào)查分析小區(qū)可能存在的治安問(wèn)題，并依照小區(qū)的建筑平面分布、路口、出入口、樓內(nèi)結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等特點(diǎn)，有針對(duì)性地制定安全治理方案，合理配置相應(yīng)的安全治理員崗位，實(shí)行24小時(shí)安全保障治理；制定小區(qū)安全治理員崗位職責(zé)及安全治理工作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)；逐步完善小區(qū)物業(yè)的安全技防措施；小區(qū)物業(yè)治理處設(shè)立安全操縱中心，負(fù)責(zé)小區(qū)緊急事件處理及消防作戰(zhàn)指揮，保證小區(qū)的安全隨時(shí)處于受控狀態(tài)。消防檢查小區(qū)可能存在的消防隱患，堅(jiān)持“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防治理方針，依照小區(qū)物業(yè)的規(guī)劃方案及國(guó)家的消防法規(guī)，全面建立小區(qū)消防操縱體系。建立消防人員隊(duì)伍，定期巡視消防設(shè)施設(shè)備、器材的完好性，制定消防操縱措施及預(yù)案；制定小區(qū)消防治理?xiàng)l例及消防工作內(nèi)容，明確責(zé)任人；制定消防設(shè)施、設(shè)備的治理、維護(hù)、使用規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，確保消防系統(tǒng)符合國(guó)家規(guī)范要求。車輛治理車輛治理包括機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車的治理；制定小區(qū)內(nèi)車輛出入、停放和行駛的治理規(guī)定，明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)程序；制定停車場(chǎng)、自行車棚的完好率、維修及時(shí)率標(biāo)準(zhǔn)。住戶裝修治理制定住戶裝修治理規(guī)定，明確裝修范圍、時(shí)刻、垃圾處理及裝修人員治理，完善裝修申報(bào)、審核手續(xù)；建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責(zé)任人，以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、安全保衛(wèi)及環(huán)境衛(wèi)生不受阻礙。時(shí)期性工作要點(diǎn)小區(qū)物業(yè)治理工作劃分成以下三個(gè)時(shí)期：時(shí)期一：接管后，社區(qū)物業(yè)治理服務(wù)意見(jiàn)征詢及調(diào)研；時(shí)期二：制定《小區(qū)物業(yè)治理方案》，簽字《小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》；時(shí)期三：《小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》的實(shí)施。介入時(shí)期公司對(duì)小區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀及治理服務(wù)需求作意見(jiàn)征詢及調(diào)研；與物業(yè)治理托付方做物業(yè)現(xiàn)狀及治理服務(wù)需求意見(jiàn)征詢及調(diào)研；與小區(qū)住戶做物業(yè)現(xiàn)狀及治理服務(wù)需求意見(jiàn)征詢及調(diào)研。制定《小區(qū)物業(yè)治理方案》，與公司簽定《小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，明確責(zé)、權(quán)、利，并開(kāi)展以下工作：組建治理機(jī)構(gòu)；確定治理服務(wù)范圍及內(nèi)容，制定治理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；《小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》正式實(shí)施，對(duì)小區(qū)實(shí)施正常的治理服務(wù)。與住戶的日常溝通與住戶的日常溝通包括以下形式和內(nèi)容：通過(guò)電話、傳真、信函、《通訊》、張貼公布及懇談會(huì)等面對(duì)面形式處理與住戶有關(guān)的事務(wù)；通過(guò)登門或約見(jiàn)的形式，定期或不定期訪問(wèn)住戶；開(kāi)展專題或系列社區(qū)文化活動(dòng)；建立財(cái)務(wù)公開(kāi)制度及治理報(bào)告制度，同意住戶的監(jiān)督。公司的高層治理人員高度重視與住戶的日常溝通，保持與住戶的良好關(guān)系。如遇住戶違背治理規(guī)定時(shí)，公司堅(jiān)持不采取任何制裁性措施的原則，而通過(guò)正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助等途徑予以解決。處理住戶投訴公司遵循以下原則，規(guī)范住戶投訴的處理程序：接到投訴時(shí)，首先要假定工作存在問(wèn)題；出現(xiàn)投訴，一定要及時(shí)向上通報(bào)信息；面對(duì)重大的投訴問(wèn)題，第一負(fù)責(zé)人要親自處理。公司將及時(shí)分析、總結(jié)住戶投訴的案例，并列入崗位培訓(xùn)的教材中。營(yíng)造小區(qū)文化小區(qū)文化包括小區(qū)文化氛圍和小區(qū)文化活動(dòng)兩方面。小區(qū)文化活動(dòng)促進(jìn)小區(qū)文化氛圍的形成；小區(qū)文化氛圍又促使小區(qū)文化活動(dòng)層次的提高和住戶業(yè)余生活內(nèi)容的豐富。公司把營(yíng)造小區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。小區(qū)文化氛圍要緊體現(xiàn)在以下方面：小區(qū)的整體精神風(fēng)貌；住戶的鄰里關(guān)系。建立小區(qū)精神文明公約，通過(guò)設(shè)立專欄或印發(fā)《通訊》等形式廣泛宣傳，公司職員嚴(yán)格遵守，榜樣表率。小區(qū)文化活動(dòng)有各種類型，包括：各類培訓(xùn)班、節(jié)日慶?；顒?dòng)以及當(dāng)?shù)卣M織的各類精神文明活動(dòng)等。內(nèi)部治理規(guī)范化的內(nèi)部治理是實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)治理和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的保障。公司將遵循以下原則，建立各項(xiàng)治理工作的治理程序文件并嚴(yán)格執(zhí)行。遵循政府的有關(guān)法規(guī)；執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營(yíng)治理規(guī)定；遵循公司的人才理念；健全具有可操作性的程序文件；確立治理過(guò)程的記錄體系并具有可追溯性。公司將遵循以下原則建立小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)機(jī)構(gòu)，明確機(jī)構(gòu)的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道。遵守國(guó)家的有關(guān)規(guī)定；在經(jīng)營(yíng)范圍同意下；結(jié)合不同時(shí)期的工作重點(diǎn)；把質(zhì)量責(zé)任作為各個(gè)環(huán)節(jié)的重點(diǎn)；遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息流暢和高效的原則。公司將按照以下要求，明確從事治理、服務(wù)、質(zhì)量監(jiān)督人員的職責(zé)、權(quán)限和相互關(guān)系，明確各項(xiàng)工作的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。各崗位的人員設(shè)置將遵循精簡(jiǎn)、高效的原則；保安員在完成小區(qū)治安及車輛治理的同時(shí)，還肩負(fù)著對(duì)小區(qū)房屋及公共設(shè)施、衛(wèi)生和消防情況的巡視，同時(shí)注意小區(qū)周邊情況；保潔員在對(duì)小區(qū)樓宇內(nèi)公共部分和樓外公共空間及配套設(shè)施完成日常清潔工作的同時(shí)，還肩負(fù)著小區(qū)房屋及公共設(shè)施、治安和消防情況的巡視；維修人員除日常的維修工作外，還肩負(fù)著治理員的責(zé)任。各級(jí)治理人員關(guān)懷、了解下屬、均對(duì)下屬負(fù)有指導(dǎo)、示范、關(guān)心、培養(yǎng)的職責(zé)。資源治理資源治理包括人才資源、專業(yè)技術(shù)技能及各種設(shè)備及資產(chǎn)的治理，其核心是人才資源的治理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級(jí)等環(huán)節(jié)。招聘公司規(guī)范招聘程序；明確公司的用人標(biāo)準(zhǔn)及招聘人員的差不多條件和要求；建立暢通的招聘渠道。培訓(xùn)把培訓(xùn)作為公司的日常治理工作的重要手段，建立覆蓋凳的不同層次、不同時(shí)期和不同形式的培訓(xùn)體系及實(shí)施方案；及時(shí)總結(jié)培訓(xùn)效果；在崗培訓(xùn)是培訓(xùn)工作的重點(diǎn)?？己私⒏采w全員的不同層次、不同崗位和不同指標(biāo)的考核監(jiān)督體系及實(shí)施方案，把考核監(jiān)督機(jī)制貫穿于物業(yè)治理服務(wù)的日常工作中；及時(shí)總結(jié)、完善考核體系；結(jié)果透明化，與業(yè)績(jī)掛鉤。調(diào)配建立治理人員調(diào)配機(jī)制，從全面培養(yǎng)的角度，在保證實(shí)際工作需要的同時(shí)，提供良好的工作環(huán)境和豐富的工作內(nèi)容。述職建立述職制度并納入公司信息治理體系，使其成為各層次人員了解情況、溝通信息和研究問(wèn)題的重要途徑。工資、福利依照職員的需求層次建立清晰的工資、福利和晉升等激勵(lì)制度，為職員展示切實(shí)可行的時(shí)期性目標(biāo)。質(zhì)量體系治理質(zhì)量體系是實(shí)施質(zhì)量治理所需的組織結(jié)構(gòu)、程序、過(guò)程和資源。質(zhì)量體系治理的重點(diǎn)是動(dòng)態(tài)操縱而不是靜態(tài)治理。質(zhì)量體系治理包括以下幾個(gè)方面。合同評(píng)審建立合同評(píng)審的治理程序，明確對(duì)各種類型的單據(jù)、協(xié)議、合同的制定、執(zhí)行、跟蹤、修改的規(guī)定；合同評(píng)審必須在充分理解住戶的需求入正確推斷自身能力的基礎(chǔ)上進(jìn)行。文件資料操縱建立文件資料操縱程序，以操縱與經(jīng)營(yíng)治理標(biāo)準(zhǔn)要求有關(guān)的所有文件和資料；確保對(duì)質(zhì)量體系有效運(yùn)行起重要作用的各個(gè)場(chǎng)所都能得到或張貼相應(yīng)文件的有效版本。采購(gòu)治理制定采購(gòu)的治理程序，明確采購(gòu)人員的任職資格；建立評(píng)審程序，確定符合資格的商品供應(yīng)商和勞務(wù)承包商并定期評(píng)審資格。質(zhì)量記錄治理確定統(tǒng)計(jì)技術(shù)方法；建立對(duì)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)記錄的治理程序，以確保各項(xiàng)工作原始記錄真實(shí)、完整，有可追溯性。過(guò)程操縱治理過(guò)程操縱是通過(guò)對(duì)服務(wù)、治理過(guò)程和相關(guān)工具設(shè)置必要的檢驗(yàn)和試驗(yàn)點(diǎn)，有明確的標(biāo)識(shí)進(jìn)行連續(xù)的檢驗(yàn)和試驗(yàn)，并對(duì)記錄進(jìn)行分析。過(guò)程操縱的重點(diǎn)是質(zhì)量，過(guò)程操縱治理的幾個(gè)要點(diǎn)如下。標(biāo)識(shí)設(shè)置標(biāo)識(shí)包括服務(wù)性標(biāo)識(shí)和公共設(shè)施標(biāo)識(shí)，公共設(shè)施標(biāo)識(shí)包括固定性標(biāo)識(shí)和臨時(shí)性標(biāo)識(shí)；標(biāo)識(shí)的設(shè)置安全并簡(jiǎn)潔明了；臨時(shí)性的標(biāo)識(shí)及時(shí)安置和拆除；標(biāo)識(shí)的設(shè)置及拆除列入質(zhì)量記錄。檢驗(yàn)和試驗(yàn)明確檢驗(yàn)和試驗(yàn)的方法及相關(guān)的設(shè)備；編制檢驗(yàn)和試驗(yàn)的治理程序及相關(guān)人員的崗位職責(zé)；各項(xiàng)檢驗(yàn)和試驗(yàn)過(guò)程均列入質(zhì)量記錄。糾正措施建立采取糾正措施的治理程序，防止服務(wù)、治理或相關(guān)工具出現(xiàn)不合格、缺陷或其它不希望的情況再次發(fā)生。采取糾正措施的治理程序包括：組織力量對(duì)出現(xiàn)的不合格進(jìn)行調(diào)查；分析產(chǎn)生不合格的緣故；研究可采取的糾正措施；對(duì)糾正措施的實(shí)施進(jìn)行驗(yàn)證；采取糾正措施的整個(gè)過(guò)程列入質(zhì)量記錄。內(nèi)部質(zhì)量審核建立內(nèi)部質(zhì)量審核制度，定期評(píng)審質(zhì)量體系的適用性和有效性：內(nèi)部質(zhì)量審核的全過(guò)程列入質(zhì)量記錄。治理服務(wù)費(fèi)物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)用不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用。公司對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施治理和對(duì)住戶提供服務(wù)的費(fèi)用來(lái)源要緊靠治理費(fèi)收入，來(lái)源包括：向業(yè)主收取的治理費(fèi)；小區(qū)內(nèi)的其他合法收入。治理服務(wù)費(fèi)的用途：房屋公共部位及公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化治理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi)；法定稅費(fèi)；治理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；公共水電費(fèi)。第三部分治理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)（治理類）組織規(guī)范組織機(jī)構(gòu)健全。建立、健全內(nèi)部治理、服務(wù)提供、人力資源、財(cái)務(wù)治理、質(zhì)量治理、信息治理、資產(chǎn)治理等各項(xiàng)企業(yè)治理制度，制訂各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其具體的落實(shí)和考核方法。公司應(yīng)制訂年度工作打算和三年或五年戰(zhàn)略規(guī)劃，制訂一定時(shí)期內(nèi)的企業(yè)方針、目標(biāo)，并進(jìn)行有效的宣傳，使全員熟知。業(yè)務(wù)規(guī)范辦公環(huán)境與禮議辦公場(chǎng)所環(huán)境清潔，物品擺放整齊，分類明確，私用物品統(tǒng)一治理，無(wú)雜物堆放。辦公桌椅擺放整齊，辦公人員離開(kāi)辦公位時(shí)，應(yīng)將椅子歸位。辦公桌面外側(cè)上角擺放辦公名牌，電話、電腦等用品清潔、整齊。打印機(jī)、重印機(jī)整潔，無(wú)散亂紙屑。電器類辦公用品有靜電防范措施。辦公區(qū)域禁止進(jìn)食，公共辦公區(qū)域禁止吸煙。工作人員著裝符合規(guī)定要求，禁止服裝混穿。工牌佩戴在左胸處，工作吊牌懸掛于胸前。工作人員服裝潔凈，無(wú)褶皺，破損。頭發(fā)潔凈，發(fā)式整齊，男士禁止留長(zhǎng)發(fā)。工作人員精神狀態(tài)飽滿，坐立行走姿態(tài)端莊、嚴(yán)謹(jǐn)，言談舉止得體。文件資料治理明確崗位負(fù)責(zé)文件的治理，所有文件、記錄標(biāo)識(shí)清晰，存放整齊，分類合理，方便檢索，能保證在三分鐘內(nèi)職閱。文件資料保持完整，無(wú)缺失、破損?？蛻魴n案、工程檔案、物業(yè)檔案資料齊全、治理完善。保持文件的現(xiàn)實(shí)有效性，作廢文件應(yīng)做適當(dāng)標(biāo)識(shí)。涉及到公司機(jī)密的文件應(yīng)確保安全，設(shè)置借閱權(quán)限，借閱手續(xù)完備。為安全起見(jiàn)，存儲(chǔ)于電腦中的公司內(nèi)部及公司與外部單位間的來(lái)往審批文件、與業(yè)主相關(guān)的資料、行政治理制度等重要電腦文件必須備份。文件柜內(nèi)文件擺放整齊，所有文件夾應(yīng)設(shè)置標(biāo)識(shí)。柜內(nèi)無(wú)塵、無(wú)潮、無(wú)蟲(chóng)。合同資料應(yīng)保存完整，設(shè)置合同清單，并注明合同有效期限。接管新建物業(yè)，應(yīng)在物業(yè)正式接管前，與進(jìn)展商（或物業(yè)所有人）簽訂（前期）物業(yè)治理托付合同，工程檔案等接管驗(yàn)收資料完善。接管原有物業(yè)，應(yīng)在物業(yè)正式接管前，與物業(yè)所有人簽訂物業(yè)治理托付合同，客戶檔案、工程檔案、物業(yè)資料等接管驗(yàn)收資料完善。品質(zhì)治理公司應(yīng)建立IS9000質(zhì)量治理和動(dòng)作模式，定期進(jìn)行內(nèi)部審核。通過(guò)IS9000外部審核的治理小區(qū)，年度累計(jì)外部審核中出現(xiàn)的觀看項(xiàng)≦5項(xiàng)，輕微不合項(xiàng)≦3項(xiàng)，嚴(yán)峻不合格項(xiàng)0項(xiàng)。CI治理公司和各治理項(xiàng)目相關(guān)場(chǎng)所、人員、設(shè)備設(shè)施應(yīng)有符合規(guī)定的標(biāo)識(shí)。采購(gòu)治理具有合格供方一覽表，供方選擇的相關(guān)評(píng)估手續(xù)完整，每年應(yīng)對(duì)供方進(jìn)行評(píng)估。物資采購(gòu)應(yīng)具有相關(guān)申請(qǐng)手續(xù)和物品驗(yàn)收手續(xù)。實(shí)行采購(gòu)行為回訪制度，采購(gòu)物資單價(jià)在2000元以上的（含2000元），應(yīng)全部回訪；每次單宗采購(gòu)物資金額達(dá)1000元以上的（含1000元），應(yīng)全部回訪。倉(cāng)庫(kù)治理倉(cāng)庫(kù)內(nèi)物資擺放整齊，分類標(biāo)識(shí)，容易領(lǐng)取，質(zhì)量不確定的物資應(yīng)隔離存放。倉(cāng)庫(kù)應(yīng)配備溫度計(jì)、濕度計(jì)，具有防火、防潮、防腐、防盜、防揮發(fā)等保管和安全措施。易燃易爆物資存放倉(cāng)庫(kù)應(yīng)具有相應(yīng)的消防、滅火器材和防爆燈具。庫(kù)存物資進(jìn)出倉(cāng)、領(lǐng)借用手續(xù)完整。因此庫(kù)存物資應(yīng)建立庫(kù)存物資臺(tái)帳，定期盤點(diǎn)，保證帳物相符。報(bào)廢物資、待處理物資應(yīng)具備相關(guān)手續(xù)。資產(chǎn)治理建立資產(chǎn)治理臺(tái)帳，定期對(duì)所有資產(chǎn)進(jìn)行全部實(shí)物盤點(diǎn)，保證帳帳相符和帳物相符。資產(chǎn)的購(gòu)置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢應(yīng)具備相關(guān)手續(xù)。安全治理公司應(yīng)建立安全治理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)緊急安全事務(wù)的處理，其相關(guān)人員和緊急聯(lián)系電話應(yīng)予以公布。裝修治理裝修應(yīng)辦理相關(guān)的審批手續(xù)。裝修人員應(yīng)有統(tǒng)一識(shí)不標(biāo)志。裝修現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)關(guān)閉門窗，保持封閉。消防通道禁止堆放物品。裝修現(xiàn)場(chǎng)禁用明火，禁止亂拉電線，特種作業(yè)應(yīng)取得相關(guān)資質(zhì)證明。裝修現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)配備一定的消防器材，原則上每50平方米至少應(yīng)配備1臺(tái)2公斤滅火器，不足50平方米的，按50平方米計(jì)算。裝修期無(wú)破壞周邊環(huán)境現(xiàn)象，裝修垃圾應(yīng)在指定時(shí)刻，搬運(yùn)到指定地點(diǎn)。鑰匙治理治理項(xiàng)目應(yīng)指定崗位對(duì)鑰匙進(jìn)行治理，鑰匙應(yīng)加以標(biāo)識(shí)，分類保管。鑰匙的領(lǐng)借用應(yīng)具備相關(guān)手續(xù)?？蛻糌?cái)產(chǎn)治理對(duì)客戶托付治理的鑰匙、房屋、資金、資料、物品等應(yīng)辦理相關(guān)接收和領(lǐng)取手續(xù)，明確責(zé)任，妥善保管。食堂治理食堂應(yīng)潔凈、整潔，做到餐具凈、臺(tái)凈、椅凈、墻凈、地凈、燈具凈、玻璃窗凈。食堂的設(shè)備、設(shè)施做到無(wú)灰塵、無(wú)油漬、無(wú)臟水、無(wú)雜物。食堂內(nèi)應(yīng)具有防火消防設(shè)施。餐、廚具要擺放整齊，工作服、工作鞋等要統(tǒng)一擺放。食堂應(yīng)定期進(jìn)行消殺工作，無(wú)蒼蠅、老鼠、蟑螂。食品擺放整齊，生熟食品分開(kāi)擺放。存儲(chǔ)食品應(yīng)保持新奇，具有相應(yīng)的防爛、防腐、防潮、防變質(zhì)等措施。餐具應(yīng)按規(guī)定消毒后方可使用，消毒后的餐具不能有污跡、水印等。食堂工作人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，服裝潔凈，無(wú)油漬、無(wú)破損。食堂工作人員應(yīng)具有健康證，第年至少進(jìn)行一次體檢。職員應(yīng)在體檢合格后，方可到食堂就餐。信息治理公司建立內(nèi)部和外部專業(yè)網(wǎng)頁(yè)，用以對(duì)內(nèi)治理和對(duì)外宣傳。有專門崗位負(fù)責(zé)信息的及時(shí)登載、更新與維護(hù)。建立信息治理制度，公司內(nèi)及各物業(yè)治理小區(qū)設(shè)立專門崗位負(fù)責(zé)信息的收集和傳遞。按要求定時(shí)編制并傳遞半月報(bào)、季度報(bào)及重要的治理和服務(wù)信息。重大的質(zhì)量事故、突發(fā)事件、客戶投訴必須在一個(gè)工作日內(nèi)通報(bào)給相關(guān)部門或人員。按照集團(tuán)信息治理的相關(guān)要求，及時(shí)、準(zhǔn)確的向集團(tuán)傳遞相關(guān)信息。公司應(yīng)加強(qiáng)與同行業(yè)的交流，每年至少組織兩次外部交流活動(dòng)。加強(qiáng)集團(tuán)內(nèi)部物業(yè)公司之間相互交流與學(xué)習(xí)，每年至少組織兩次集團(tuán)內(nèi)部雙向交流活動(dòng)。公司應(yīng)推進(jìn)辦公網(wǎng)絡(luò)化治理，公司和各治理項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行電腦聯(lián)網(wǎng)，職能部門的電腦普及率應(yīng)達(dá)到80%，治理項(xiàng)目必須具有1臺(tái)可聯(lián)網(wǎng)電腦。物業(yè)治理、物業(yè)資產(chǎn)、物業(yè)人事軟件資料應(yīng)及時(shí)更新與維護(hù)，其內(nèi)容至少應(yīng)2個(gè)月更新一次。人力資源公司應(yīng)通過(guò)大專院校、人才市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)等專門機(jī)構(gòu)招聘人員。新聘人員應(yīng)通過(guò)筆試、面試或現(xiàn)場(chǎng)操作合格后方可。治理人員和專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)具有相應(yīng)資格，持證上崗。專業(yè)技術(shù)人員持證上崗率達(dá)到100%，治理人員物業(yè)治理證持有率達(dá)到80%。對(duì)所有正式職員，應(yīng)按照國(guó)家勞動(dòng)法的規(guī)定簽訂勞動(dòng)合同，并按照國(guó)家和地點(diǎn)政府的有關(guān)規(guī)定為其購(gòu)買相應(yīng)的社會(huì)保險(xiǎn)。為職員提供符合勞動(dòng)法要求的勞動(dòng)愛(ài)護(hù)，所有職員都應(yīng)同意職業(yè)安全培訓(xùn)。各崗位有相應(yīng)的崗位任職標(biāo)準(zhǔn)。每年針對(duì)不同的崗位人員，制訂相應(yīng)的培訓(xùn)打算，并落實(shí)和實(shí)施，保證所有人員每季度同意培訓(xùn)的時(shí)刻許多于8小時(shí)，并實(shí)施考核。公司每年至少聘請(qǐng)兩次外部專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。物業(yè)治理專業(yè)軟件在公司和治理項(xiàng)目得到推廣和應(yīng)用，相關(guān)人員應(yīng)同意相應(yīng)培訓(xùn)，能熟練使用軟件辦公。每年至少進(jìn)行一次職員中意度調(diào)查，并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，整改落實(shí)。實(shí)行全員績(jī)效考核。建立創(chuàng)新機(jī)制，鼓舞職員開(kāi)展各種治理、服務(wù)和技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)。公司應(yīng)確保每年度有超過(guò)3項(xiàng)在內(nèi)部治理、客戶服務(wù)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的創(chuàng)新措施得以有效應(yīng)用?？蛻絷P(guān)系所有物業(yè)治理項(xiàng)目應(yīng)與客戶簽訂客戶公約，接管原有物業(yè)的治理項(xiàng)目無(wú)簽定的，應(yīng)補(bǔ)簽客戶公約。物業(yè)治理項(xiàng)目?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)立客戶意見(jiàn)箱。物業(yè)治理項(xiàng)目應(yīng)向客戶提供緊急聯(lián)系電話及日常服務(wù)電話。建立12小時(shí)接聽(tīng)電話制度，接聽(tīng)客戶保修、求助、投訴等，并做好相關(guān)記錄。物業(yè)治理項(xiàng)目至少每半年召開(kāi)一次客戶懇談會(huì)，加強(qiáng)與客戶的溝通與聯(lián)絡(luò)，聽(tīng)取客戶的建議與意見(jiàn)。物業(yè)治理項(xiàng)目至少每半年進(jìn)行一次客戶意見(jiàn)調(diào)查，并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，對(duì)調(diào)查中所反映的問(wèn)題采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)。物業(yè)治理項(xiàng)目應(yīng)設(shè)置專門崗位負(fù)責(zé)客戶服務(wù)。及時(shí)反饋和處理客戶投訴，所有投訴應(yīng)在收到信息之日起2個(gè)工作日內(nèi)反饋給客戶，并不斷跟進(jìn)、反饋處理結(jié)果。物業(yè)治理項(xiàng)目至少每月一次將具有共性的客戶投訴處理結(jié)果，以適當(dāng)方式向客戶公布。物業(yè)治理項(xiàng)目至少半年公布一次物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)收支情況。兩個(gè)業(yè)主以上的物業(yè)治理項(xiàng)目應(yīng)編制季度治理報(bào)告，每季度將治理、服務(wù)及財(cái)務(wù)信息向客戶公布；單個(gè)客戶的物業(yè)治理項(xiàng)目，應(yīng)編制物業(yè)治理周報(bào)，定期向客戶公布治理、服務(wù)信息。季度治理報(bào)告和物業(yè)治理周報(bào)應(yīng)全面、真實(shí)。居家、商務(wù)信息服務(wù)人員服務(wù)及時(shí)、不拖沓，赴約提早到達(dá)時(shí)刻不超過(guò)5分鐘，遲到最遲不應(yīng)超過(guò)2分鐘。服務(wù)過(guò)程中服裝要求穿戴整齊，符合公司CI手冊(cè)的規(guī)定，不濃妝艷抹，金銀首飾不外露，禮儀規(guī)范，面帶微笑。對(duì)顧客的資料、物品、現(xiàn)金應(yīng)有明確收交記錄。提供服務(wù)的項(xiàng)目，必須在醒目的地點(diǎn)公布價(jià)格表，并在服務(wù)前向服務(wù)對(duì)象講明服務(wù)內(nèi)容及相應(yīng)的價(jià)格。零修、急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%（隨即抽樣值）。服務(wù)質(zhì)量回訪中意率不低于95%。遺留問(wèn)題在接管一月內(nèi)，對(duì)重大遺留問(wèn)題有解決的方案；接管三月，已解決問(wèn)題占總遺留問(wèn)題的50%；接管半年，無(wú)較大遺留問(wèn)題的存在。經(jīng)營(yíng)治理公司應(yīng)開(kāi)展與物業(yè)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，物業(yè)治理項(xiàng)目應(yīng)開(kāi)展各種生活配套服務(wù)項(xiàng)目及公共配套設(shè)施代理經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)等。公司凈利潤(rùn)應(yīng)逐年上升。物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)（安全類）人員素養(yǎng)安全員崗位人員按照企業(yè)形象策劃手冊(cè)統(tǒng)一著裝，各崗位按照工作要求統(tǒng)一形式配戴警用器械、臂章和鑰匙等工具，符合應(yīng)急要求；私用物品的配帶不阻礙統(tǒng)一形象；站立時(shí)至少保持跨立姿勢(shì)。安全員應(yīng)熟悉小區(qū)的環(huán)境，熟悉小區(qū)的消防設(shè)施位置，熟悉本崗位工作方法和流程。安全員行為言語(yǔ)規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、值勤文明、訓(xùn)練有素、認(rèn)真負(fù)責(zé)。安全員具有使用消防器材、撲滅初始火災(zāi)、人工呼吸、外傷包扎、火災(zāi)救援等技能。安全員每周至少一次軀體素養(yǎng)訓(xùn)練，一次業(yè)務(wù)素養(yǎng)的培訓(xùn)，應(yīng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)18—25歲26—35歲36歲以上百米15秒17秒20秒三千米16分17分20分標(biāo)準(zhǔn)俯臥撐30個(gè)25個(gè)20個(gè)突發(fā)事件處理協(xié)助正確處理獨(dú)立正確處理獨(dú)立正確處理內(nèi)務(wù)治理安全崗位所用器具保持完好，擺放整齊、標(biāo)識(shí)清晰，電器設(shè)備電力充足，不阻礙正常使用。集中住宿房間應(yīng)保持潔凈、整齊、無(wú)異味、無(wú)亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象，并具有完善的監(jiān)督制度。每周至少安排一次內(nèi)部溝通，并保存記錄。每個(gè)項(xiàng)目須保存足夠處理突發(fā)事件的力量，原則上安全員外出人數(shù)不超過(guò)不當(dāng)班安全員總?cè)藬?shù)的50%（不含50%）綜合安全安全崗位實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，并有交接班記錄。依照社區(qū)狀況實(shí)行至少二級(jí)監(jiān)控安全保衛(wèi)工作，整個(gè)小區(qū)安全防范有一個(gè)較封閉或有效的治理體系。對(duì)高空作業(yè)人員行為應(yīng)符合作業(yè)安全需要。對(duì)危機(jī)人身安全處應(yīng)設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施?？煽厥录臧l(fā)生數(shù)2件以下。治安治理有效操縱外來(lái)人員，確保形跡可疑人員或無(wú)明確目的的探訪人員逗留小區(qū)。對(duì)大型和貴重物資搬運(yùn)要做到責(zé)任可追溯到用戶本人。社區(qū)公共區(qū)域無(wú)易爆、劇毒、強(qiáng)腐蝕、放射嚴(yán)峻危害生命和財(cái)產(chǎn)安全的危險(xiǎn)品存放。對(duì)突發(fā)事件如偷盜搶、意外損害、非法集會(huì)、在逃通緝犯等行之有效的處理方法，對(duì)相關(guān)技能應(yīng)能把握。在小區(qū)范圍內(nèi)若發(fā)生緊急事件至少應(yīng)作如下有效反應(yīng)：7層以下10層以下10層以上作出正確推斷和指揮統(tǒng)一、即時(shí)、恰當(dāng)采取封鎖行動(dòng)人防2分鐘內(nèi)3分鐘內(nèi)機(jī)防即時(shí)趕到事發(fā)地點(diǎn)時(shí)刻徒步2分鐘內(nèi)3分鐘內(nèi)5分鐘機(jī)動(dòng)2分鐘內(nèi)攜帶事發(fā)性質(zhì)對(duì)應(yīng)工具正確、有效每個(gè)小區(qū)應(yīng)具有兩套以上的巡邏路線圖，巡邏簽到周期與規(guī)定周期差誤不能超過(guò)整個(gè)周期時(shí)刻的20%，專門緣故有注明的除外。對(duì)非本公司職員的施工人員或供方人員需進(jìn)行登記、易識(shí)不性和其行為舉止的治理。交通治理停車場(chǎng)有清晰、有效、規(guī)范的安全、交通標(biāo)識(shí)。小區(qū)區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁機(jī)動(dòng)車?guó)Q笛，有明確的限速標(biāo)志。經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)須具有當(dāng)?shù)卣蟮暮戏ㄗC件。所有機(jī)動(dòng)車施行一車一單據(jù)、進(jìn)出有憑據(jù)或車車進(jìn)出要登記的封閉治理，對(duì)紙制憑據(jù)和電子憑據(jù)的至少保持1個(gè)月的追溯依照。對(duì)車輛進(jìn)出敬禮且動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。對(duì)機(jī)動(dòng)車車主應(yīng)有雙方明確車輛及車輛物品的治理責(zé)任關(guān)系。機(jī)動(dòng)車出入口都應(yīng)設(shè)有緩沖和防強(qiáng)闖設(shè)施，并能有效發(fā)揮功能。機(jī)動(dòng)車場(chǎng)地應(yīng)標(biāo)識(shí)明顯的車位線，車位、交通線路、出入口規(guī)劃合理。機(jī)動(dòng)車停放整齊有序，指揮車輛動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。夜晚在機(jī)動(dòng)車場(chǎng)值勤的安全員應(yīng)著反光衣。非機(jī)動(dòng)車治理有序，停放整齊，存取方便，無(wú)亂停、亂放、疊放現(xiàn)象。車場(chǎng)現(xiàn)金應(yīng)和票據(jù)相吻合，移交清晰。惡性交通事故發(fā)生數(shù)為0。消防治理有效按照消防安全責(zé)任制度落實(shí)，定期進(jìn)行檢查，同時(shí)保存總結(jié)資料。對(duì)小區(qū)客戶每年至少兩次的普及消防知識(shí)宣傳。消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用，嚴(yán)禁挪為他用。消防通道暢通，無(wú)阻礙物和不符合消防規(guī)定的門。火警通報(bào)后緊急救援隊(duì)成員應(yīng)攜帶相應(yīng)消防器具應(yīng)在2分鐘內(nèi)（參照緊急事件處理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)）趕到現(xiàn)場(chǎng)，各崗位能熟練地按照規(guī)定的滅火流程投入滅火工作。滅火器選擇和配置數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)燃燒特性及場(chǎng)所滅火器類型配置標(biāo)準(zhǔn)（每只2公斤）一般由含碳固體可燃物組成的場(chǎng)所，如公共場(chǎng)所、過(guò)道走廊水型、泡沫、磷酸銨鹽干粉、鹵代烷型滅火器1只/20㎡存放有汽油、煤油、柴油、酒精、油漆等場(chǎng)所，如油類倉(cāng)庫(kù)、機(jī)房等干粉、泡沫、鹵代烷、二氧化碳型滅火器1只/10㎡大量電器或帶電設(shè)備場(chǎng)所，如配電房等干粉、鹵代烷、二氧化碳型滅火器1只/10㎡補(bǔ)充講明：地下建筑滅火器配置基準(zhǔn)數(shù)量應(yīng)在配置基準(zhǔn)上增加30%。設(shè)有消防栓的場(chǎng)所，可相應(yīng)減少30%；設(shè)有滅火系統(tǒng)的場(chǎng)所，可減少50%；設(shè)有滅火系統(tǒng)、消防栓的場(chǎng)所，可相應(yīng)減少70%。一個(gè)滅火器配置場(chǎng)所內(nèi)的滅火器不應(yīng)少于2只，每個(gè)設(shè)置點(diǎn)的滅火器不宜多于5只。滅火器設(shè)置明顯便于拿取，并有明顯標(biāo)識(shí)。每個(gè)小區(qū)必須備有消防斧頭、消防扳手、鐵撬、鐵錘等消防工具，以及警戒帶、醫(yī)療箱，防煙防毒工具等。對(duì)燃油缺罐儲(chǔ)備時(shí)，要進(jìn)行隔離治理，區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁煙火，配置足夠滅火器材。公共火災(zāi)發(fā)生數(shù)為0，火警有效操縱率為100%。七、智能防范監(jiān)視攝像機(jī)設(shè)置位置、攝影范圍合理、畫(huà)面清晰。重要場(chǎng)所停車場(chǎng)和出入口應(yīng)設(shè)有錄像，錄像至少保持一個(gè)月。消防中心和監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)不間斷值勤，對(duì)信號(hào)隨時(shí)做出反應(yīng)，并做必要記錄。紅外報(bào)警系統(tǒng)等安全防范系統(tǒng)應(yīng)確保全天侯布防的需要，信號(hào)同意反應(yīng)靈敏。物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)（環(huán)境類）人員素養(yǎng)熟悉小區(qū)的環(huán)境，熟悉本崗位職責(zé)范圍、工作方法和流程，掌握本崗位的工作技能。按照物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊(cè)統(tǒng)一著裝，保持整潔，正確佩戴工牌。言語(yǔ)文明、作業(yè)規(guī)范、認(rèn)真負(fù)責(zé)、精益求精、積極上進(jìn)、保持熱情。內(nèi)務(wù)治理保潔、綠化工具治理落實(shí)到人，統(tǒng)一存放于指定的干燥場(chǎng)地，擺放整齊、保持清潔，存放處及對(duì)應(yīng)標(biāo)識(shí)不能有礙觀瞻。機(jī)械性工具應(yīng)做到連接部位無(wú)異常、機(jī)油不發(fā)黑且無(wú)明顯渾濁現(xiàn)象、動(dòng)作無(wú)異音、操作靈敏、機(jī)身清潔。集體住宿房間保持潔凈、整齊、無(wú)異味、無(wú)亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象。每周至少安排一次內(nèi)部溝通活動(dòng)。綠化治理小區(qū)公共綠地、庭院綠地及道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹(shù)木、建筑小品配置得當(dāng)、層次分明?；ú輼?shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)明顯病蟲(chóng)害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑禿，無(wú)灼傷。小區(qū)無(wú)枯死喬木，枯死灌木、枯萎地被植物每塊不超過(guò)0.5平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范圍內(nèi)累計(jì)面積不超過(guò)2平方米?？菟劳炀葐棠究芍槐Ａ魳?shù)干但須能見(jiàn)青皮，新移植喬木需保留部分樹(shù)葉，要達(dá)到景觀效果。小區(qū)植物干體和葉片上無(wú)明顯積塵、無(wú)泥土，綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物，無(wú)積水。喬木類樹(shù)干正常生長(zhǎng)挺直，骨架均勻，樹(shù)冠完整。喬灌木應(yīng)保持美觀的形狀、造型植物必須形態(tài)明顯、枝條無(wú)雜亂現(xiàn)象。綠地和花壇無(wú)雜草（人不常通過(guò)區(qū)無(wú)明顯雜草）、無(wú)破壞、無(wú)積水、無(wú)雜物、無(wú)枯枝、無(wú)踐踏、無(wú)鼠洞及隨意占用、無(wú)直面向天裸露黃土現(xiàn)象。草坪長(zhǎng)勢(shì)良好，目視平坦，生長(zhǎng)季節(jié)濃綠，莖葉高度在4㎝左右，立春前可修剪為2㎝左右。要緊部位設(shè)置有與植物相符的綠化標(biāo)識(shí)牌，并安裝位置妥當(dāng)、醒目，標(biāo)識(shí)清晰、完整、潔凈。清潔衛(wèi)生公共設(shè)施房屋的公共樓梯、走道、天臺(tái)、地下室等公共部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。房屋雨棚、消防等公共設(shè)施保持清潔、暢通，地面無(wú)積水、無(wú)紙屑煙頭等，無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)異味、無(wú)積塵，不得堆放雜物和占用。門目視表面無(wú)塵、無(wú)油跡、無(wú)污物、無(wú)明顯手印、無(wú)水跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、呈本色。手接觸處要求用白色紙巾擦拭50㎝無(wú)明顯污跡。玻璃：距地面2米范圍內(nèi)，潔凈光亮無(wú)積塵，用白色紙巾擦拭50㎝無(wú)明顯污跡。距地面2米以外玻璃目標(biāo)視無(wú)積塵。通風(fēng)窗側(cè)視無(wú)明顯灰塵、呈本色。地面：需打蠟的地面光亮、顯本色。大理石地面目視無(wú)明顯腳印、污跡、一米之內(nèi)有明顯輪廓。瓷磚地面目視無(wú)明顯污跡、灰塵、腳印。膠質(zhì)地面無(wú)明顯灰塵、污跡；辦公場(chǎng)所蠟地光亮且無(wú)明顯蠟印。水磨石地面目視無(wú)灰塵、污漬、膠跡。水泥地面目視無(wú)雜物、明顯油跡、污跡。廣場(chǎng)磚地面目視無(wú)雜物、無(wú)明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔。車道線、斑馬線清晰、無(wú)明顯油跡、污跡。墻面涂料墻面無(wú)明顯污跡、腳印。大理石貼瓷內(nèi)墻面無(wú)污漬、膠跡白色紙巾擦拭50㎝無(wú)灰跡；外墻面無(wú)明顯積塵。水泥墻面目視無(wú)蛛網(wǎng)、呈本色。不銹鋼內(nèi)墻面目視無(wú)指印、無(wú)油跡、光亮，用白色紙巾擦拭50㎝無(wú)污跡。不銹鋼外墻面無(wú)積塵，呈本色。天花無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)污跡、無(wú)變形、無(wú)損缺、無(wú)明顯灰塵。人體不常接觸到的設(shè)施位置處目視無(wú)明顯灰塵、無(wú)油跡、無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)；能常接觸到的設(shè)施位置處手摸無(wú)污跡感；所有設(shè)施表面差不多呈本色。那個(gè)地點(diǎn)的設(shè)施包括滅火器、消防栓、開(kāi)關(guān)、燈罩、管道、扶梯欄、室外休閑娛樂(lè)設(shè)施、座椅、雕塑、裝飾物、倒車架、電話亭、宣傳欄、標(biāo)識(shí)牌等。噴泉水景水質(zhì)不渾濁、無(wú)青苔、明顯沉淀物和漂移物；溝渠河等無(wú)異味、無(wú)雜物、無(wú)污水橫流、無(wú)大量泡沫、無(wú)漂移異物、孑孓（蚊的幼蟲(chóng)）不超過(guò)1只/100ML?？罩梅繜o(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)異味、無(wú)雜物、無(wú)積塵。停車場(chǎng)、立體車庫(kù)、架空層、車行道、走道無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)明顯油跡、無(wú)明顯灰塵、無(wú)異味、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。排水溝、明溝部分無(wú)異味、無(wú)蚊蠅、無(wú)雜物、無(wú)污水橫流、蓋板完好、蓋板間縫不大于3㎝；排污井、暗溝部分無(wú)明顯蚊蠅蟑螂活動(dòng)、無(wú)堵積、沉淀物不超過(guò)管徑1/5、井蓋完整，覆蓋緊貼。垃圾車停放于指定點(diǎn)，車輛潔凈，擺放整齊，場(chǎng)地潔凈無(wú)強(qiáng)異味。垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶（箱），垃圾不得散裝，無(wú)超載、無(wú)強(qiáng)異味、無(wú)蚊蠅滋生、無(wú)污水橫流、無(wú)有礙觀瞻，外表無(wú)污跡、油跡。標(biāo)識(shí)牌、指示牌無(wú)污跡、無(wú)積塵。煙灰盅標(biāo)志圖案清晰，內(nèi)置物（水、石子、沙）保持清潔。洗手間，地面、臺(tái)面、鏡面無(wú)積水、無(wú)水跡、無(wú)污跡、無(wú)紙屑煙頭等雜物；便池?zé)o污垢、無(wú)異味，紙簍只是滿，洗手液、紙巾用品充足，各項(xiàng)設(shè)施完好。門窗、開(kāi)關(guān)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、燈具、風(fēng)扇、空調(diào)、百葉窗等目視無(wú)塵無(wú)污。桌椅、文件柜、電話無(wú)塵無(wú)污，用白色紙巾擦拭50㎝無(wú)污跡，棉麻布材料目視無(wú)污跡，拍打無(wú)飛塵。垃圾簍只是滿、無(wú)異味。飲水設(shè)施無(wú)污跡、無(wú)積水。會(huì)議室、培訓(xùn)室、電腦教室等及時(shí)清掃、歸位。洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補(bǔ)充及時(shí)。環(huán)境消殺定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺，并有評(píng)估記錄。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備部分無(wú)白蟻害。夜晚公共照明燈光附近無(wú)明顯蚊蟲(chóng)、白蟻飛舞。無(wú)明顯的鼠洞、鼠糞、鼠路。投放消殺藥品的場(chǎng)所必須設(shè)置醒目、符合消殺工作要求的警示牌，必要時(shí)采取有效措施防范。綜合項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)施，且設(shè)置合理。清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，收倒過(guò)程不干擾用戶正常工作、生活。排放油煙、嗓音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、外墻無(wú)污染。公共設(shè)施或場(chǎng)所標(biāo)識(shí)應(yīng)按照物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊(cè)設(shè)置，標(biāo)識(shí)無(wú)損壞、無(wú)明顯灰塵、無(wú)銹跡、字跡清晰、位置妥當(dāng)。對(duì)清潔過(guò)程中有安全隱患或造成使用不便活動(dòng)，應(yīng)設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)或采取有效防范措施。底商治理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，整潔潔凈；無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象。物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)備類）人員素養(yǎng)軀體健康，經(jīng)大夫鑒定無(wú)阻礙工作的疾病。具備必要的專業(yè)知識(shí)且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國(guó)家的有關(guān)規(guī)程，并經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T考試合格；取得相應(yīng)工種的操作許可證明。上班時(shí)刻內(nèi)，必須穿戴工作服裝，佩戴工牌。設(shè)備房治理差不多要求設(shè)備房門上有相應(yīng)設(shè)備房標(biāo)識(shí)。設(shè)備房?jī)?nèi)地面潔凈，無(wú)無(wú)關(guān)物品，物品擺放整齊，無(wú)雜物；設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。設(shè)備房?jī)?nèi)的開(kāi)關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要流向標(biāo)識(shí)；重要和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識(shí)。設(shè)備房?jī)?nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無(wú)脫落，設(shè)備的轉(zhuǎn)動(dòng)部位要有防護(hù)罩。設(shè)備完好各類儀表使用正常無(wú)損壞，無(wú)“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確。所有標(biāo)識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與治理無(wú)關(guān)的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)（2公升/只）燃燒特性及場(chǎng)合滅火器類型配置標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所、過(guò)道走廊、公共場(chǎng)所水型、泡沫、鹵代烷型滅火器1只/20平方米汽油、柴油、酒精等干粉、泡沫、二氧化碳滅火器1只/10平方米配電房、帶電設(shè)備干粉鹵代烷二氧化碳滅火器1只/10平方米地下建筑滅火器配置基準(zhǔn)數(shù)量應(yīng)在配置基準(zhǔn)上整加30%。如設(shè)有消火栓的，可相應(yīng)減少30%。如設(shè)有滅火系統(tǒng)的，可相應(yīng)減少50%。如設(shè)有消火栓和滅火系統(tǒng)的，可相應(yīng)減少70%。一個(gè)滅火器配置場(chǎng)所的滅火器許多于2只，每個(gè)設(shè)置點(diǎn)的滅火器不宜多于5只。設(shè)備房門應(yīng)有“機(jī)房重地，非請(qǐng)勿進(jìn)”或類似的標(biāo)識(shí)，并符合集團(tuán)之CI手冊(cè)的要求。設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí)，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用。重要設(shè)備房?jī)?nèi)應(yīng)配置干濕溫度計(jì)，對(duì)環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測(cè)，設(shè)備房?jī)?nèi)氣溫應(yīng)保持在40攝氏度以下，相對(duì)濕度應(yīng)保持在80%以下。參觀來(lái)訪需進(jìn)設(shè)備房，指定專人陪同方可進(jìn)入。無(wú)人值守的設(shè)備房必須加鎖，鑰匙由維修員及操縱中心掌握。設(shè)備表面無(wú)積塵、無(wú)油污，應(yīng)急照明能在停電事故下至少工作半小時(shí)。設(shè)備房排水通暢。具有防蟲(chóng)、防鼠措施。專用工具安全用品應(yīng)放置在指定位置。三、資料治理（一）新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料；技術(shù)資料；竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；工程預(yù)決算；圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀測(cè)記錄；竣工驗(yàn)收證明書(shū)；鋼材、水泥等要緊材料的質(zhì)量保證書(shū)；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告；原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料產(chǎn)權(quán)資料：房屋所有權(quán)證；土地使用權(quán)證；有關(guān)司法、公正文書(shū)和協(xié)議；房屋分戶使用清冊(cè)；房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)。技術(shù)資料：房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設(shè)備技術(shù)資料。供配電系統(tǒng)供給三級(jí)負(fù)荷的配電設(shè)備至少每日須由維修員巡視檢查兩次并記錄。供給二級(jí)負(fù)荷的配電設(shè)備至少每日須四次并記錄。供給一級(jí)負(fù)荷的配電設(shè)備每?jī)尚r(shí)須巡檢并記錄。動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆。變壓器出口線電壓：380V+5%范圍內(nèi)。、千式變壓器溫度：110度繼電愛(ài)護(hù)延時(shí)跳閘；90度繼電愛(ài)護(hù)報(bào)警。補(bǔ)償柜治理功率因數(shù)操縱器功能完好。補(bǔ)償接觸器、放電電阻、熔斷器動(dòng)作靈敏可靠無(wú)損壞。補(bǔ)償操縱手動(dòng)、自動(dòng)切換有效。補(bǔ)償電容殼體無(wú)膨脹，相間絕緣電阻大于0.5兆歐。功率因數(shù)：大于0.9高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無(wú)松動(dòng)；無(wú)發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無(wú)損壞無(wú)缺損；盤內(nèi)裝置無(wú)異常聲響、無(wú)焦糊氣味；配電回路標(biāo)識(shí)清晰準(zhǔn)確。高壓繼電愛(ài)護(hù)裝置應(yīng)靈敏可靠，電氣操作工人應(yīng)能識(shí)不各種掉牌信號(hào)性質(zhì)。操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用講明書(shū)要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平常浮充電壓一般為235V-255V。蓄電池：鎘捏中倍率堿性蓄電池浮充使用時(shí)，每3年應(yīng)更換一次電解液。蓄電池不應(yīng)發(fā)生如下現(xiàn)象：電解液用量過(guò)少，露出部分極板。蓄電池外部短路。池外部電壓不正常。電極板膨脹，氣塞孔堵塞。電解液內(nèi)含有機(jī)雜質(zhì)。爬墻嚴(yán)峻。酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無(wú)電解殘液。電線絕緣完好無(wú)銹腐。充電狀態(tài)不同意開(kāi)蓋。發(fā)生停電事故后，最多不超過(guò)5分鐘，發(fā)電機(jī)必須能夠啟動(dòng)運(yùn)行，并至少能連續(xù)運(yùn)行4小時(shí)。發(fā)電機(jī)設(shè)備：內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動(dòng)馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤(rùn)滑良好。潤(rùn)滑油泵管線接頭閥門無(wú)泄漏。發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī)，潤(rùn)滑油泵、啟動(dòng)電機(jī)，無(wú)異常聲音、異常震動(dòng)。柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求。用柴油油量保持在容器容量的80%附近。冷水箱水量保持在容積的80%以上。四濾應(yīng)按體系文件要求及時(shí)更換。配備符合要地的兩套電池，按2個(gè)月周期輪換使用。備有符合要求的切換開(kāi)關(guān)配置。蓄電池電壓24V。蓄電池具備利用電網(wǎng)充電，設(shè)備本身充電功能。柴油儲(chǔ)備房敷設(shè)足量的消防滅火沙或配備二氧傾滅火系統(tǒng)。正常情況下，發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位置。按體系文件要求每周設(shè)備啟動(dòng)運(yùn)行一次。發(fā)電機(jī)可靠接地，發(fā)電機(jī)房應(yīng)有降噪音措施。給排水設(shè)備設(shè)施生活水箱、水池必須加蓋上鎖，有通氣口和溢流口安裝防蟲(chóng)網(wǎng)，每半年或按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定至少清洗一次，保證二次供水達(dá)到國(guó)家飲用標(biāo)準(zhǔn)，并附有當(dāng)?shù)厮|(zhì)檢測(cè)部門的合格報(bào)告。水泵運(yùn)行無(wú)異響，無(wú)異常震動(dòng)。水泵軸無(wú)泄漏。（正常機(jī)密泄漏應(yīng)小于3滴/分，填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。）潤(rùn)滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標(biāo)范圍內(nèi)。設(shè)備、閥門、管道工作正常、無(wú)跑冒滴漏。止回閥動(dòng)作靈敏可靠，泵不反轉(zhuǎn)。限水、停水按規(guī)定時(shí)刻通知用戶。高層變頻供水電氣系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、操縱柜、保持設(shè)備干燥、無(wú)灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固。供水壓力波動(dòng)范圍在正負(fù)0.03MPA范圍內(nèi)。壓力傳感器每年定期檢驗(yàn)。排水設(shè)施污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無(wú)異響和震動(dòng)，閥門法蘭、止回閥、管線無(wú)漏水無(wú)嚴(yán)峻銹蝕。污水水位操縱裝置靈敏可靠，平常手自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)處在自動(dòng)操縱狀態(tài)。操縱箱開(kāi)關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值。下水管道、水溝、污水池、地漏無(wú)堵塞、無(wú)淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固。消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)消防操縱中心主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)操縱柜運(yùn)行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報(bào)警記錄。消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時(shí)刻啟動(dòng)不堵轉(zhuǎn)跳閘、不泄漏。止回閥動(dòng)作靈敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開(kāi)關(guān)、水壓力開(kāi)關(guān)動(dòng)作準(zhǔn)確穩(wěn)定。溫感噴淋頭：無(wú)泄漏，外觀完整。（紅色噴淋管溫度70度，黃色噴淋管噴頭噴淋溫度72度，綠色噴淋管噴頭噴淋溫度93度。）消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗(yàn)（香煙燃燒溫度、及煙濃度即可輸出報(bào)警）。消防防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報(bào)警器，各種模塊。處在良好工作狀態(tài)。設(shè)施功能完備無(wú)損壞。卷簾門電氣自動(dòng)操縱、電氣手動(dòng)操縱、關(guān)門動(dòng)作程序正確。消防監(jiān)控中心：錄像畫(huà)面清晰；畫(huà)面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時(shí)刻定時(shí)，專人負(fù)責(zé)保管。音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標(biāo)識(shí)清晰。監(jiān)視攝像鏡頭潔凈無(wú)灰塵。焦距調(diào)整、云臺(tái)各角度動(dòng)作靈敏。監(jiān)控的操縱設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，按旋鈕、開(kāi)關(guān)、插頭、指示燈無(wú)缺損。電梯系統(tǒng)電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)。電梯運(yùn)行穩(wěn)定，開(kāi)關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明良好。電梯舒適性：進(jìn)行試運(yùn)行，用軀體感受確認(rèn)從啟動(dòng)到平層皆無(wú)異常震動(dòng)、沖擊以及異常聲響。平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)4MM以內(nèi)。曳引機(jī)制動(dòng)器檢查：檢查曳引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)閘瓦制動(dòng)帶與制動(dòng)輪之間是否有相摩擦現(xiàn)象。檢查制動(dòng)時(shí)工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動(dòng)輪間隙0.7毫米。接觸面積許多于70%。制動(dòng)器線圈溫升應(yīng)不超過(guò)相應(yīng)電梯溫度要求范圍。曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)要求：軸承溫度應(yīng)不高于80度。電動(dòng)機(jī)連接應(yīng)保持緊固。電機(jī)不應(yīng)有異常聲音。每工作3000小時(shí)更換新的潤(rùn)滑脂。曳引機(jī)減速器要求：應(yīng)保持減速器內(nèi)潤(rùn)滑油清潔和潤(rùn)滑性能。油面高度保持在油標(biāo)規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機(jī)油密封，此處同意產(chǎn)生少量的潤(rùn)滑性滲油（每滴/3-5分鐘）。減速器的機(jī)件和軸承的溫度應(yīng)不高于75度。油溫不高于85度。減速器運(yùn)行時(shí)幸免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無(wú)松動(dòng)，無(wú)銹蝕。曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1MM。限速器：限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，潤(rùn)滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開(kāi)關(guān)的可靠性。安全觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停止運(yùn)行時(shí)，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開(kāi)，其撥力應(yīng)在200-300牛頓范圍內(nèi)。轎箱門完全關(guān)閉，安全開(kāi)關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對(duì)廳門地砍間隙為5-8毫米。轎箱地砍對(duì)門廳地砍間隙應(yīng)為25毫米。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。層門不處不同意能用手把門撥開(kāi)。門扇下端距地砍應(yīng)為5-8毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米。門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤(rùn)滑良好。無(wú)銹蝕。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無(wú)雜物，無(wú)油污，無(wú)積水。設(shè)備無(wú)灰塵。轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴。導(dǎo)軌自動(dòng)潤(rùn)滑裝置的儲(chǔ)油盒油位，應(yīng)保持最低要求油位以上。檢查滑動(dòng)導(dǎo)靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應(yīng)均勻。導(dǎo)軌工作面要求光滑、無(wú)劃痕、無(wú)損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無(wú)松動(dòng)，無(wú)銹蝕。緩沖器油壓緩沖器用油凝固點(diǎn)應(yīng)在負(fù)10度以下。油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無(wú)泄漏，無(wú)銹蝕。緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時(shí)刻應(yīng)小于90秒。安全鉗傳動(dòng)杠桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油潤(rùn)滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位涂鋰基潤(rùn)滑脂。其動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠。安全鉗楔塊與導(dǎo)軌工作面間間隙一般為4毫米左右。鋼絲繩轎箱和對(duì)重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻。鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時(shí)，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不同意超過(guò)32根。斷絲集中在1或2個(gè)繩股中，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲不同意超過(guò)16根。不同意鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲直徑不得小于原直徑90%。補(bǔ)償裝置補(bǔ)償鏈在運(yùn)行中不同意產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無(wú)折斷，無(wú)嚴(yán)峻磨損。電梯電氣部分：繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合，無(wú)積碳和熔焊現(xiàn)象。操縱盤、各種開(kāi)關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對(duì)講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號(hào)清晰無(wú)誤。接地電阻小于4歐。動(dòng)力線絕緣電阻大于0.5兆歐。操縱線絕緣電阻大于0.25兆歐。盤車、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。平層標(biāo)志明顯。運(yùn)行出現(xiàn)故障后，救援人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。假如電梯由分承包方維護(hù)保養(yǎng)，電梯的設(shè)備責(zé)任人每季度至少須向本部門負(fù)責(zé)人提交對(duì)分承包方維修保養(yǎng)工作的評(píng)估報(bào)告一次，并存檔。電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，衛(wèi)生清潔明亮。無(wú)手印、污跡、各類標(biāo)識(shí)齊全。運(yùn)行無(wú)聲響。電梯機(jī)房：溫度保持在0-40度，電梯盤車操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生潔凈，曳引機(jī)無(wú)油污、無(wú)灰塵。采暖系統(tǒng)采暖系統(tǒng)：鍋爐和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定，供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi)，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門無(wú)泄漏保溫層完好。冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度。燃油鍋爐要求流量開(kāi)關(guān)（或其他流量傳感器）動(dòng)作要靈敏可靠，動(dòng)作選擇性要符合鍋爐安全流量要求。（安全愛(ài)護(hù)功能）鍋爐排煙道要暢通，鍋爐運(yùn)行時(shí)燃燒室內(nèi)應(yīng)保持0-20毫米水柱微負(fù)壓狀態(tài)。正常狀態(tài)下燃燒器自動(dòng)一次啟動(dòng)成功率80%?；鹧?zhèn)鞲衅鲗?duì)明火有信號(hào)輸出、高壓點(diǎn)火變壓器電壓5000-10000V，點(diǎn)火電極絕緣不漏電。間距3-5MM。燃油泵輸出壓力達(dá)到額定值10-30巴（BAR）鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無(wú)漏油漏水、無(wú)銹蝕，螺栓緊固。溫度操縱系統(tǒng)要穩(wěn)定可靠，能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動(dòng)作可靠。第二次自動(dòng)點(diǎn)火需有3分鐘以上的安全排風(fēng)延時(shí)。熱力換熱站供暖對(duì)市網(wǎng)供熱：熱量計(jì)量或熱水差壓、溫度、流量等計(jì)量?jī)x器。精度高于0級(jí)。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標(biāo)識(shí)。儀表應(yīng)每年定期請(qǐng)技術(shù)監(jiān)督部門檢驗(yàn)認(rèn)可。換熱器應(yīng)按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。設(shè)備應(yīng)依照水質(zhì)和介質(zhì)實(shí)際情況，定期的檢查和清洗。（1-3年）設(shè)備若長(zhǎng)期不使用時(shí)應(yīng)將夾緊螺栓放松到上講明書(shū)中規(guī)定的尺寸。使用在按要求夾緊。每年換熱器第一次使用時(shí)應(yīng)換熱器兩側(cè)同時(shí)逐漸增加壓力。熱水循環(huán)泵進(jìn)口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長(zhǎng)期運(yùn)行，以免損壞泵的密封裝置。泵電機(jī)幸免超過(guò)額定電流運(yùn)行。軸封泄漏應(yīng)小于3滴/分。管道泵每年大修期間進(jìn)行潤(rùn)滑脂潤(rùn)滑保養(yǎng)。分水器、集水器無(wú)泄漏、無(wú)銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%，排污閥、壓力表、進(jìn)出閘閥標(biāo)識(shí)清晰，無(wú)泄漏無(wú)銹蝕。循環(huán)水系統(tǒng)：采暖循環(huán)水過(guò)濾器要求每年清理一次，過(guò)濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設(shè)備要求配備，一般要求粒度小于0.2毫米。過(guò)濾器，排污閥，旁通閥無(wú)銹蝕、無(wú)泄漏、開(kāi)關(guān)靈活。風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備要求：出口風(fēng)速、溫度達(dá)到額定值。風(fēng)機(jī)操縱靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)噪聲，電機(jī)運(yùn)行電流小于電機(jī)額定電流。設(shè)備無(wú)漏水。保溫良好。電加熱采暖：電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于0.5兆歐。電熱膜、空氣開(kāi)關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無(wú)發(fā)熱、無(wú)變色、無(wú)焦糊氣味?？諝忾_(kāi)關(guān)過(guò)負(fù)荷愛(ài)護(hù)、短路愛(ài)護(hù)靈敏可靠。電機(jī)：水泵電機(jī)繞組溫度小于70度。正常狀態(tài)下外殼溫度：30度-50度。電機(jī)軸承溫度小于80度。電機(jī)運(yùn)行無(wú)導(dǎo)常雜音，無(wú)碰撞沖擊聲。電機(jī)風(fēng)扇冷卻效果明顯。電機(jī)運(yùn)行時(shí)不能有糊焦味、冒煙現(xiàn)象。電機(jī)三相運(yùn)行相電流和為零。運(yùn)行電流不超過(guò)額定電流的110%，以地絕緣電阻大于0.5兆歐。水泵潤(rùn)滑油位在油標(biāo)內(nèi)。軸承潤(rùn)滑良好，泵軸承運(yùn)行無(wú)噪音、無(wú)震動(dòng)。泵密封良好無(wú)泄漏。泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)輕快無(wú)刮碰。檢測(cè)儀器儀表及安全設(shè)施1.購(gòu)買儀器儀表時(shí)，必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)可的廠家生產(chǎn)檢驗(yàn)合格證；每年至少一次由公司專門的部門進(jìn)行檢驗(yàn)或送專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)。2.檢驗(yàn)項(xiàng)目：壓力容器上壓力表、配電設(shè)備的電流表、電壓表、功率因素表、功率表、收費(fèi)用互感器、電鍍表、安全操作的高壓驗(yàn)電桿、高壓絕緣手套，絕緣靴。測(cè)試使用的搖表、萬(wàn)用表、氣焊的氧氣乙炔表。防雷設(shè)施，電梯安全檢驗(yàn)。高壓配電設(shè)備。變壓器。消防設(shè)施等。弱電設(shè)備設(shè)施視對(duì)講系統(tǒng)：室外機(jī)、室內(nèi)機(jī)畫(huà)面清晰聲音清晰，呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊衛(wèi)生清潔。禁安全報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、安全報(bào)警傳感器、探測(cè)器動(dòng)作靈敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤(rùn)滑傳動(dòng)良好。設(shè)施衛(wèi)生清潔完整。電話系統(tǒng)。有線電視：主交接箱、分接線箱、插座端子接線緊固。布線美觀合理。箱體內(nèi)外完整無(wú)損壞。附屬、配套設(shè)施防雷系統(tǒng)：房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆；引下線及屋頂避雷網(wǎng)線無(wú)脫焊，大面積生銹現(xiàn)象。外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無(wú)脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無(wú)破損；是涂料的，無(wú)脫落、無(wú)污漬；無(wú)紙張亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象。屋面排水通暢，每年開(kāi)春解凍后、雨季來(lái)臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前，均需進(jìn)行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計(jì)；每年春季開(kāi)凍后，應(yīng)對(duì)屋面進(jìn)行一次清掃。前期物業(yè)治理服務(wù)合同托付方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：湖南中源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司受托付方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：寧鄉(xiāng)縣中源物業(yè)治理有限公司依照《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《都市新建住宅小區(qū)治理方法》（建設(shè)部第33呈令）、《長(zhǎng)沙市住宅區(qū)物業(yè)治理?xiàng)l例》等國(guó)家、地點(diǎn)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方托付乙方對(duì)（物業(yè)名稱）實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)治理訂立本合同。第一條物業(yè)差不多情況座落位置：市縣路（街道）號(hào)；占地面積：平方米；建筑面積：平方米；其中住宅平方米；物業(yè)類型：（住宅區(qū)或組團(tuán)，寫字樓，商住樓，工業(yè)區(qū)，其他/低層，高層，超高層或混合）。托付治理事項(xiàng)房屋建筑本體共用部位（樓外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和治理；房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、開(kāi)線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)、治理和運(yùn)行服務(wù)；本物業(yè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)屬物業(yè)治理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和治理；本物業(yè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和治理；公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)；車輛行駛及停泊；配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，（但不含人身財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）；社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)；物業(yè)及物業(yè)治理檔案、資料；法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)治理公司治理的其它事項(xiàng)。合同期限本合同期限為年。自年月日起至年月日止。甲方的權(quán)利和義務(wù)與物業(yè)治理公司議定年度治理打算、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告；對(duì)乙方的治理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方治理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或治理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)治理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同；托