物業(yè)維修管理的基本術(shù)語

100/100物業(yè)的維修治理物業(yè)的維修治理是物業(yè)治理中的基礎(chǔ)性工作。它包括兩大部分內(nèi)容，其一為房屋的維修治理，其二為房屋設(shè)備治理。物業(yè)的維修治理對象是物業(yè)本身，其治理的目的是為了物業(yè)的保值和增值。&FepQ

一、房屋維修治理^

房屋維修治理又稱房屋修繕治理，它是指物業(yè)治理機(jī)構(gòu)的房屋治理與修繕部門對其所經(jīng)營治理的房產(chǎn)，進(jìn)行修繕技術(shù)治理。具體內(nèi)容包括：房屋的安全檢查，房屋維修的施工治理，房屋修繕的行政治理以及房屋的日常保養(yǎng)等內(nèi)容。在物業(yè)治理過程中，搞好房屋的維修治理，不僅有利于延長房屋的使用壽命，增強(qiáng)其使用的安全性能，也有利于美化環(huán)境，使物業(yè)治理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽(yù)，從而促進(jìn)物業(yè)治理行業(yè)的進(jìn)展。]uQ!

（一）房屋維修治理的內(nèi)容l/8

1．房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、治理、維護(hù)和維修的重要依據(jù)。定期和不定期的對房屋進(jìn)行檢查、隨時(shí)掌握情況，不僅能夠及時(shí)發(fā)覺和防止危險(xiǎn)情況的發(fā)生，而且還為房屋維修治理提供依據(jù)，以延長房屋壽命。'8q

2．房屋維修施工治理。物業(yè)治理機(jī)構(gòu)應(yīng)依照所掌握的房屋完好情況，編制每年的修繕打算并安排修繕資金，審核修繕方案。在施工過程中，應(yīng)注意保證修繕施工質(zhì)量并降低成本，關(guān)于一些托付施工項(xiàng)目，物業(yè)治理部門應(yīng)嚴(yán)格對其施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，以保證用戶的使用安全。Mhok'8

3．房屋修繕的行政治理。依照我國有關(guān)的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。關(guān)于房屋所有者或房屋修繕責(zé)任者不及時(shí)修繕，或者在房屋修繕時(shí)，遭到使用人或鄰人等借故阻止，或發(fā)覺有能夠?qū)е路课莅l(fā)生危險(xiǎn)情況出現(xiàn)時(shí)，房管部門可采取排險(xiǎn)解危的強(qiáng)制措施，費(fèi)用則由當(dāng)事人承擔(dān)。zsK

此外，關(guān)于異產(chǎn)毗連房屋的修繕，將依照《都市異產(chǎn)毗連房屋治理規(guī)定》承擔(dān)責(zé)任。+qw\{A

（二）房屋完損等級的評定6Q

物業(yè)治理機(jī)構(gòu)需定期或不定期的對房屋的完損等級進(jìn)行檢查和評定，以便進(jìn)一步制定房屋的修繕打算及修繕實(shí)施方案。房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。評定房屋的完損等級是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的項(xiàng)目、統(tǒng)一的評定方法，對現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好和損壞的等級評定。這項(xiàng)工作技術(shù)性強(qiáng)，既有目觀檢測，又有定性定量的分析。目前，我國對房屋質(zhì)量的評定，是以原國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境愛護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》作為依據(jù)的。yfb

1．房屋完損等級標(biāo)準(zhǔn)。一般按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的完好、損壞程度分為五個(gè)等級標(biāo)準(zhǔn)。[?N

（1）完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常；或雖個(gè)不分項(xiàng)有輕微損壞，但一般通過小修就能修復(fù)。a)X\e

（2）差不多完好房。指房屋結(jié)構(gòu)差不多完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修差不多完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀差不多良好，能正常使用，通過一般性維修即可修復(fù)。|aBhx

（3）一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換零件。&~T6V

（4）嚴(yán)峻損壞房。指房屋年年失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)峻漏雨，裝修嚴(yán)峻變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)峻堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)峻損壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。d[(P

（5）危險(xiǎn)房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。,}

2．房屋完損等級的評定方法。一般依照房屋各個(gè)組成部分完報(bào)程度綜合評定。y

（l）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級確實(shí)是分項(xiàng)所評定的完損程度。:lH

（2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損度下降一個(gè)等級，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。zNs$

（3）房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個(gè)組成部分的各項(xiàng)都符合上一個(gè)等級以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級可按上一個(gè)等級的完損程度來確定。7

（4）房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完損程度可有高出一個(gè)等級的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)，屋面等項(xiàng)的完損程度來確定。'

3．房屋完好率及危險(xiǎn)率的計(jì)算。房屋的完損等級一律以建筑面積為計(jì)量單位，評定時(shí)則以幢作為評定單位。房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營與治理單位（包括物業(yè)治理企業(yè)）的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，它是完好房屋的建筑面積加上差不多完好房屋建筑面積之和。cGJ^GT

（三）房屋維修的施工治理m|!>S

1．房屋維修工程的分類。依照房屋的損壞程度并按房屋維修的性質(zhì)，能夠分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修五類。!+s57

（1）小修工程（零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）。指及時(shí)修復(fù)小損小壞，以保持原來房屋的完損等級為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。這類工程項(xiàng)目簡單、零星分散、量大面廣、時(shí)刻要求緊迫，一般能夠依照房管人員掌握的情況組織打算維修，也能夠依照用戶申報(bào)組織零星的維修。小修工程工程雖小，但關(guān)系到用戶的使用便利，眼務(wù)性專門強(qiáng)，因此必須及時(shí)修理，力爭做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修只是夜，土建零修三日內(nèi)有結(jié)果。小修工程的年均費(fèi)用應(yīng)為所管房屋當(dāng)時(shí)造價(jià)的1％以下。U:1

（2）中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進(jìn)行局部維修，在維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，而保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。這類工程的特點(diǎn)是：工地較為集中，項(xiàng)目較少，工程量較多，帶有周期性。如屋面的局部面層重做，整幢樓門窗整修等工程。中修工程適用于一般損壞房屋，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建筑價(jià)的20％以下；中修后的房屋，70％以上必須符合差不多完好或完好房的要求。@

（3）大修工程。指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)峻損壞，無倒塌或局部倒塌危險(xiǎn)的房屋；公用生活設(shè)備（包括上、下水，通風(fēng)、采暖等）必須進(jìn)行拆換、改裝、新裝的工程。這類工程一般需要牽涉和拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除，此外工程的地點(diǎn)集中，項(xiàng)目齊全，具有整體性。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合。大修工程往往適用于嚴(yán)峻損壞的房屋。房屋大修后應(yīng)達(dá)到差不多完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。大修工程所需費(fèi)用應(yīng)在同類結(jié)構(gòu)新建房屋費(fèi)用的25％以上。,

（4）翻修工程。指將原來房屋全部拆除后，另行設(shè)計(jì)，在原地或移動(dòng)后更新建筑的工程。當(dāng)原有房屋已失去修繕價(jià)值或因自然災(zāi)難等因素房屋不能接著使用時(shí)，往往采納翻修的方式。翻修工程應(yīng)盡量選用原房屋構(gòu)件和舊料，其費(fèi)用應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)的新建房屋。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。9+6d

（5）綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋，大部分嚴(yán)峻損壞，進(jìn)行有打算的成片維修和為改變該片（幢）房屋的面貌的維修工程，也確實(shí)是指大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合差不多完好房或完好房屋標(biāo)準(zhǔn)要求，其費(fèi)用應(yīng)操縱在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建筑價(jià)的20％左右。>].F

2．維修工程的施工治理。p

（1）編制維修打算。物業(yè)治理機(jī)構(gòu)每年應(yīng)依照對查勘鑒定結(jié)果，編制維修投資打算與維修施工打算。vh"qiY

維修投資打算往往是寬敞用戶關(guān)懷的重大問題。物業(yè)治理機(jī)構(gòu)必須制定并提高年度維修投資打算，并報(bào)業(yè)主治理委員會（或單個(gè)業(yè)主）審批后方可實(shí)施維修。維修的資金來源于物業(yè)的托付人（業(yè)主或使用者），關(guān)于多業(yè)主的物業(yè)，則需要按產(chǎn)權(quán)人份額比例分?jǐn)偂~X

維修施工打算，應(yīng)依照批準(zhǔn)的維修投資打算而制定。具體內(nèi)容應(yīng)包括：施工總工期、總進(jìn)度打算、時(shí)期進(jìn)度打算以及施工方案。R#TB%

（2）落實(shí)施工隊(duì)伍。物業(yè)治理機(jī)構(gòu)一般不設(shè)龐大而專業(yè)化的維修隊(duì)伍，僅能完成一些小修任務(wù)，關(guān)于中修、大修工程一般差不多上專包給專業(yè)的施工隊(duì)伍，物業(yè)治理機(jī)構(gòu)則作為甲方對施工隊(duì)伍進(jìn)行治理。B%0p

維修施工隊(duì)伍的選擇，最好也應(yīng)采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄用，以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。為了明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，一旦選定專業(yè)施工隊(duì)伍，物業(yè)治理機(jī)構(gòu)應(yīng)與之簽訂施工合同，幸免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問題。P1

（3）施工過程的治理。物業(yè)治理機(jī)構(gòu)在施工過程的治理中，相當(dāng)于工程監(jiān)理的角色，故而應(yīng)按合同對施工中的進(jìn)度、成本、質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的操縱，以確保維修工程按合同中規(guī)完的工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及合同造價(jià)完成。在施工中，應(yīng)嚴(yán)格把握住原料質(zhì)量、施工質(zhì)量、關(guān)鍵工序的施工時(shí)刻以及進(jìn)度款等關(guān)鍵操縱因素，從而確保維修工程達(dá)到較為中意的施工效果。:cq6V

?深圳物業(yè)治理信息網(wǎng)--物業(yè)治理信息論壇，討論物業(yè)治理的方方面面。m_.H3

一、房屋維修的概念'=

房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對房屋進(jìn)行查勘鑒定、評定房屋完損等級的基礎(chǔ)上，對房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。房屋維修包括對非損壞房屋的維護(hù)和對損壞房屋的修理。f

所謂房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗(yàn)收合格開始，到由于某種緣故引起房屋報(bào)廢并拆除為止的總期限。引起房屋報(bào)廢并拆除的緣故，可能是技術(shù)方面的，也可能是經(jīng)濟(jì)方面的或社會其他方面的。例如，某房屋設(shè)計(jì)使用年限為50年，50年期滿，房屋各要緊構(gòu)件老化而被拆除，這種拆除是由于技術(shù)緣故引起的，再如，有些房屋從技術(shù)上講能夠不拆除，但由于舊城改造的需要而被拆除，這種拆除則是由于經(jīng)濟(jì)緣故引起的。%MQ"L.

在房屋使用過程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。對房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項(xiàng)經(jīng)常性的基礎(chǔ)工作，通過對房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依據(jù)。房屋查勘鑒定是指房屋治理單位按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定，對房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備進(jìn)行檢查、測試、驗(yàn)算并評定其完損等級的活動(dòng)。房屋查勘鑒定的結(jié)論是擬定房屋維修設(shè)計(jì)或維修方案、編制房屋維修打算的依據(jù)。依照房屋查勘鑒定的結(jié)論，對房屋進(jìn)行維修，其目的是保持或恢復(fù)房屋原來的狀態(tài)或使用功能。x

按照房屋維修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類型。<

首先，按維修對象的不同可分成結(jié)構(gòu)性維修和非結(jié)構(gòu)性維修。結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對老朽、破損或強(qiáng)度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查、鑒定及修理。非結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè)，其要緊作用是恢復(fù)房屋的使用功能，愛護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長房屋的使用年限。>gu

其次，按所維修房屋的完損程度不同需要進(jìn)行小修、中修、大修或翻修。小修也稱維護(hù)，是指對房屋的日常零星維修維護(hù)工作，其目的是使房屋保持原來的等級。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進(jìn)行局部修理，在修理中需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。大修是指房屋的要緊結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)峻，房屋已不安全，需要進(jìn)行全面的修理，在修理中需牽動(dòng)或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。翻修是指房屋已失去維修價(jià)值，主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)峻損壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)，需全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新在原地或異地進(jìn)行更新建筑的過程。Y~"NQ

第三，按經(jīng)營治理的性質(zhì)不同可分成恢復(fù)性維修、賠償性維修、補(bǔ)償性維修、返工性維修和救災(zāi)性維修?；謴?fù)性維修是指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。賠償性維修是指修復(fù)因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，其維修費(fèi)用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。補(bǔ)償性維修是指在房屋移交時(shí)，通過對該房屋的質(zhì)量、完損情況進(jìn)行檢查鑒定，發(fā)覺有阻礙居住安全和使用的損壞部位，而對房屋進(jìn)行的一次性的維修工作，其費(fèi)用由移交人與同意人通過協(xié)商解決。返工性維修是指因房屋的設(shè)計(jì)缺陷、施工質(zhì)量不行或治理失當(dāng)造成的再次維修，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。救災(zāi)性維修是指修復(fù)因自然災(zāi)難造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，關(guān)于重大天災(zāi)，如風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、水災(zāi)、震災(zāi)等，維修費(fèi)用由政府有關(guān)部門撥專款解決，關(guān)于人為失火造成的災(zāi)難，維修費(fèi)用按"賠償性維修"規(guī)定的方法處理，責(zé)任者需擔(dān)負(fù)全部或部分費(fèi)用。vE

二、房屋維修的特點(diǎn)8

1.房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作/^7o_

房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因素阻礙，會導(dǎo)致房屋、設(shè)備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常性的工作。qVITDu

2.房屋維修量大面廣、零星分散FA

量大面廣是指房屋維修涉及各個(gè)單位、千家萬戶，項(xiàng)目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場地和維修隊(duì)伍隨著修房地段、位置的改變而具有流淌性、分散性。NpCv

3.房屋維修技術(shù)要求高8ph

房屋維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，因此技術(shù)要求相關(guān)于建筑同類新建工程來講要高。房屋維修有其獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采納的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同。4}r

三、房屋維修治理的概念6r

房屋維修治理指物業(yè)治理公司為做好房屋維修工作而開展的打算、組織、操縱、協(xié)調(diào)等過程的集合。LfioV

房屋維修治理的主體是物業(yè)治理公司，物業(yè)治理公司受業(yè)主(如住宅區(qū)的業(yè)主委員會、作為國有房產(chǎn)代表的政府有關(guān)部門、企事業(yè)單位等)的托付開展相應(yīng)的物業(yè)治理工作。房屋維修治理是物業(yè)治理的重要組成部分。在房屋維修過程中，實(shí)施房屋維修的主體一般是專業(yè)房屋維修公司(或物業(yè)治理公司內(nèi)部的專業(yè)房屋維修部門)。而房屋維修治理的職能則是對房屋維修過程實(shí)施治理，做到在確保質(zhì)量和實(shí)現(xiàn)合理工期的基礎(chǔ)上，使整個(gè)房屋維修過程處于受控狀態(tài)，合理使用人力、物力、財(cái)力，最大限度地節(jié)約維修成本，實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。jFT:G*

從治理過程講，所謂房屋維修治理，要緊是指圍繞房屋維修的治理目標(biāo)而進(jìn)行的打算、組織、操縱和協(xié)調(diào)工作。@+

從治理層次講，房屋維修治理一般可分成企業(yè)治理層次的維修治理和施工項(xiàng)目層次的維修治理。所謂企業(yè)治理層次的維修治理是指物業(yè)治理公司的企業(yè)治理層為實(shí)現(xiàn)整個(gè)企業(yè)的房屋維修治理目標(biāo)而開展的治理工作，包括組織開展對企業(yè)所管房屋的查勘鑒定工作、圍繞整個(gè)企業(yè)的房屋維修工作所做的打算治理、質(zhì)量治理、編制維修工程預(yù)算、組織施工項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)以及開展對技術(shù)、勞動(dòng)、材料、機(jī)器等生產(chǎn)要素的治理。所謂施工項(xiàng)目層次的維修治理又分兩種情況，一種是物業(yè)治理公司擁有自己的維修施工隊(duì)伍，為組織好維修項(xiàng)目的施工而以項(xiàng)目施工過程為對象開展的治理工作，包括編制項(xiàng)目施工打算并確定施工項(xiàng)目的操縱目標(biāo)，做好施工預(yù)備工作，對施工過程實(shí)施組織和操縱并做好項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。另一種是物業(yè)治理公司自己沒有施工隊(duì)伍，施工項(xiàng)目是托付其他專業(yè)維修單位來從事施工活動(dòng)的，在這種情況下，所謂施工項(xiàng)目層次的維修治理要緊是指物業(yè)治理公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對維修項(xiàng)目施工過程實(shí)施監(jiān)督治理，以確保施工過程處于受控狀態(tài)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)定的項(xiàng)目成本、質(zhì)量、工期目標(biāo)。我們把這種情況下的施工項(xiàng)目治理稱作房屋維修施工項(xiàng)目的內(nèi)部監(jiān)理。<a

四、房屋維修治理的內(nèi)容p

為了做好房屋維修工作，物業(yè)治理公司要開展不同層次的維修治理工作，具體內(nèi)容如下：+xhM3

1.做好對所管房屋的查勘鑒定工作q7

為了掌握房屋的使用情況和完損狀況，依照房屋的用途和完好情況進(jìn)行治理，在確保用戶居住安全的基礎(chǔ)上，盡可能地提高房屋的使用價(jià)值并合理延長房屋的使用壽命，物業(yè)治理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項(xiàng)經(jīng)常性的治理基礎(chǔ)工作，為維護(hù)和修理房屋提供依據(jù)。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。xc]"m

2.房屋維修打算治理YLm

打算是企業(yè)治理的重要職能之一，它是在經(jīng)營決策的基礎(chǔ)上，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的事先安排。打算治理是企業(yè)治理的重要組成部分，是為了使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)所開展的綜合性治理。其目的是按打算對企業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行合理安排和有效協(xié)調(diào)，充分利用企業(yè)人力、財(cái)力、物力，調(diào)節(jié)好生產(chǎn)、供應(yīng)和銷售的關(guān)系，使企業(yè)生產(chǎn)有秩序、有步驟地進(jìn)行。房屋維修打算治理是物業(yè)治理公司打算治理的重要內(nèi)容，它是指為做好房屋維修工作而進(jìn)行的打算治理，是整個(gè)企業(yè)打算治理的重要組成部分。維修打算治理的內(nèi)容一般包括企業(yè)房屋維修打算的編制、檢查、調(diào)整及總結(jié)等一系列環(huán)節(jié)，其中積極做好打算工作的綜合平衡是房屋打算治理的差不多工作方法。``!y#P

3.房屋維修質(zhì)量治理}'~]{$

保證質(zhì)量是房屋維修治理的重要目標(biāo)之一，為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而開展的企業(yè)治理工作即質(zhì)量治理。房屋維修質(zhì)量治理是指為保證維修工程質(zhì)量而進(jìn)行的治理工作，它是物業(yè)治理公司質(zhì)量治理的重要組成部分。房屋維修質(zhì)量治理的內(nèi)容一般包括對房屋維修質(zhì)量的理解(治理理念)、建立企業(yè)維修工程質(zhì)量保證體系以及開展質(zhì)量治理基礎(chǔ)工作等。x70J

4.維修工程預(yù)算!-3C#

維修工程預(yù)確實(shí)是物業(yè)治理公司開展企業(yè)治理的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作，它同時(shí)也是維修施工項(xiàng)目治理中核算工程成本、確定和操縱維修工程造價(jià)的要緊手段。通過工程預(yù)算工作能夠在工程開工前事先確定維修工程預(yù)算造價(jià)，依據(jù)預(yù)算工程造價(jià)我們能夠組織維修工程招投標(biāo)并簽訂施工承包合同，在此基礎(chǔ)上，一方面物業(yè)治理公司可據(jù)此編制有關(guān)資金、成本、材料供應(yīng)及用工打算，另一方面維修工程施工隊(duì)伍可據(jù)此編制施工打算并以此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本操縱。從造價(jià)治理的過程看，維修工程最終造價(jià)的形成是在其預(yù)算造價(jià)的基礎(chǔ)上，依據(jù)施工承包合同及施工過程中發(fā)生的變更因素，通過增減調(diào)整后決定的。@q

5.維修工程招標(biāo)投標(biāo)/*z

招標(biāo)投標(biāo)是物業(yè)治理公司對內(nèi)分配維修施工任務(wù)、對外選擇專業(yè)維修施工單位，確保實(shí)現(xiàn)維修工程造價(jià)、質(zhì)量及進(jìn)度目標(biāo)的有效治理模式。實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)制是我國建筑業(yè)治理體制和經(jīng)營方式的一項(xiàng)重大改革，它通過競爭機(jī)制來分配施工任務(wù)，要求各個(gè)施工單位通過市場與其他施工單位進(jìn)行競爭，同意任務(wù)托付方對工程質(zhì)量、工期及造價(jià)等方面的評判，從而確保施工任務(wù)能分配給具有最優(yōu)表現(xiàn)的施工單位，同時(shí)也有利于施工單位自覺地加快技術(shù)進(jìn)步、改善經(jīng)營治理和服務(wù)作風(fēng)，促進(jìn)建筑業(yè)的進(jìn)展。組織招投標(biāo)是物業(yè)治理公司的一項(xiàng)重要治理業(yè)務(wù)，一方面，通過組織招投標(biāo)構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部建筑市場，通過市場競爭來實(shí)現(xiàn)施工任務(wù)在企業(yè)內(nèi)部各施工班組之間的分配；另一方面，通過邀請企業(yè)外部專業(yè)施工單位參加公平競爭，充分發(fā)揮市場競爭的作用，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)任務(wù)分配的最優(yōu)化，從而為提高整個(gè)企業(yè)維修工程的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益打下基礎(chǔ)。uwhtt-

6.房屋維修成本治理IAaX+E

成本治理是物業(yè)治理公司為降低企業(yè)成本而進(jìn)行的各項(xiàng)治理工作的總稱。房屋維修成本治理是物業(yè)治理公司成本治理的重要組成部分。房屋維修成本是指耗用在各個(gè)維修工程上的人工、材料、機(jī)具等要素的貨幣表現(xiàn)形式，即構(gòu)成維修工程的生產(chǎn)費(fèi)用，把生產(chǎn)費(fèi)用歸集到各個(gè)成本項(xiàng)目和核算對象中，就構(gòu)成維修工程成本。房屋維修成本治理是指為降低維修工程成本而進(jìn)行的成本決策、成本打算、成本操縱、成本核算、成本分析和成本檢查等工作的總稱。維修成本治理工作的好壞直接阻礙到物業(yè)治理公司的經(jīng)濟(jì)效益及業(yè)務(wù)質(zhì)量。:9s!+F

7.房屋維修要素治理oQCJbn

在房屋維修施工活動(dòng)中，離不開技術(shù)、材料、機(jī)具、人員和資金，這些構(gòu)成房屋維修施工生產(chǎn)的要素。所謂房屋維修要素治理是指物業(yè)治理公司為確保維修工作的正常開展，而對房屋維修過程中所需技術(shù)、材料、機(jī)具、人員和資金等所進(jìn)行的打算、組織、操縱和協(xié)調(diào)工作。因此房屋維修要素治理包括技術(shù)治理、材料治理、機(jī)具治理、勞動(dòng)治理和財(cái)務(wù)治理。jM~

8.房屋維修施工項(xiàng)目治理,i^F$

房屋維修施工項(xiàng)目治理屬于物業(yè)治理公司的基層治理工作。它要緊是指物業(yè)治理公司所屬基層維修施工單位(或班組)對維修工程施工的全過程所進(jìn)行的組織和治理工作。房屋維修施工項(xiàng)目治理要緊包括組織治理班子、進(jìn)行施工的組織與預(yù)備、在施工過程中進(jìn)行有關(guān)成本、質(zhì)量與工期的操縱、合同治理及施工現(xiàn)場的協(xié)調(diào)工作。z03G8

9.房屋維修施工監(jiān)理v[/m

房屋維修施工監(jiān)理是指物業(yè)治理公司將所管房屋的維修施工任務(wù)托付給有關(guān)專業(yè)維修單位，為確保實(shí)現(xiàn)原定的質(zhì)量、造價(jià)及工期目標(biāo)，以施工承包合同及有關(guān)政策法規(guī)為依據(jù)，對承包施工單位的施工過程所實(shí)施的監(jiān)督和治理。房屋維修施工監(jiān)理一般由物業(yè)治理公司的工程部門指派項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，其要緊治理任務(wù)是在項(xiàng)目的施工中實(shí)行全過程的造價(jià)、質(zhì)量及工期三大目標(biāo)的操縱，進(jìn)行合同治理并協(xié)調(diào)項(xiàng)目施工各有關(guān)方面的關(guān)系，關(guān)心并督促施工單位加強(qiáng)治理工作并對施工過程中所產(chǎn)生的信息進(jìn)行處理。z~>v5

?深圳物業(yè)治理信息網(wǎng)--物業(yè)治理信息論壇，討論物業(yè)治理的方方面面。{

第二節(jié)房屋維修打算治理}I=$%!

一、房屋維修打算治理的意義和任務(wù)}`]sV

1.房屋維修打算+8b1

打算作為企業(yè)治理的重要職能之一，它是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的事先安排。房屋維修打算作為物業(yè)治理公司的一項(xiàng)重要治理職能，是對物業(yè)治理公司所管房屋開展維修活動(dòng)的事先安排。房屋維修打算的內(nèi)容要緊包括在一定時(shí)期內(nèi)有關(guān)房屋維修的打算目標(biāo)、實(shí)施方案和相應(yīng)的保證性措施。+9(#bR

所謂房屋維修的打算目標(biāo)是指物業(yè)治理公司在打算期內(nèi)必須完成的維修工作的數(shù)量、質(zhì)量和效益等方面的標(biāo)準(zhǔn)。其中維修工作的數(shù)量是指在打算時(shí)期內(nèi)預(yù)期對所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內(nèi)容及相應(yīng)的實(shí)物工程量和工作量的一種規(guī)定。維修工作質(zhì)量是指對打算期內(nèi)所需維修的房屋的質(zhì)量要求。維修工作效益是指維修成果與成本的關(guān)系，具體反映在維修工程成本、勞動(dòng)生產(chǎn)率及維修工程工期等效益指標(biāo)上。1

作為房屋維修打算內(nèi)容之一的實(shí)施方案，是指為實(shí)現(xiàn)維修打算目標(biāo)而采取的工作方法和步驟。實(shí)施方案的內(nèi)容包括打算期內(nèi)維修工作的時(shí)刻安排、實(shí)施維修工作的方式、維修工程的技術(shù)方案及組織措施等內(nèi)容。K)A[

房屋維修打算的保證性措施是指為確保維修打算目標(biāo)及相應(yīng)實(shí)施方案的實(shí)現(xiàn)而做的輔助性打算。其內(nèi)容包括房屋維修資金使用打算、物資供應(yīng)打算、勞動(dòng)力打算及技術(shù)支持打算等。)8K

房屋維修打算是一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)又具體的工作打算，為了全面規(guī)劃物業(yè)治理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制打算，并做好各種打算之間的綜合平衡工作，理順各種打算之間的關(guān)系，使之成為相互聯(lián)系、相互阻礙、協(xié)調(diào)一致的打算體系。6(!M

2.房屋維修打算體系?gIe^9

從系統(tǒng)的觀點(diǎn)講，企業(yè)屬于一個(gè)有著具體目標(biāo)的人造系統(tǒng)，構(gòu)成企業(yè)的各個(gè)部門、各個(gè)單位及各種要素之間存在著相互聯(lián)系、相互制約的系統(tǒng)關(guān)系。房屋維修作為物業(yè)治理公司生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的組成部分，其活動(dòng)的開展必定要受公司內(nèi)部其他部門和活動(dòng)的制約。因此房屋維修不僅僅是物業(yè)治理公司內(nèi)部房屋維修部門的工作，而且是全公司生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的一部分。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構(gòu)造并協(xié)調(diào)房屋維修部門與全公司各個(gè)層次及各個(gè)部門之間的關(guān)系。而房屋維修打算作為全面指導(dǎo)公司開展房屋維修活動(dòng)的指導(dǎo)性文件，則必須圍繞維修工作的正常開展，對物業(yè)治理公司內(nèi)部各層次、各部門的工作作出相應(yīng)的安排。為此，在房屋維修打算中，必須編制一系列相互聯(lián)系、相互阻礙的打算，并做好各種打算之間的綜合平衡工作，使它們成為一個(gè)有機(jī)的整體。所謂房屋維修打算體系是指以房屋維修施工打算為中心，由一系列相互聯(lián)系、相互阻礙的打算所組成的體系。gD

房屋維修打算體系中的各種打算，按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類型。#

首先，按打算內(nèi)容分，可分成房屋維修施工打算和企業(yè)各部門的保證性打算兩類。房屋維修施工打算是直接指導(dǎo)物業(yè)治理公司開展房屋維修工作的打算文件，具有主體打算的性質(zhì)。而物業(yè)治理公司各部門圍繞房屋維修施工打算的實(shí)現(xiàn)而做的保證性打算，如材料采購供應(yīng)打算、勞動(dòng)力打算、機(jī)具供應(yīng)打算、資金使用打算等，均屬于輔助性打算。制定房屋維修打算時(shí)，必須處理好維修施工打算與其他保證性打算的系統(tǒng)關(guān)系，保持打算內(nèi)容、形式、數(shù)量、質(zhì)量指標(biāo)的相互適應(yīng)、相互協(xié)調(diào)及相互統(tǒng)一。同時(shí)，還必須依照房屋維修工作的特點(diǎn)，不斷調(diào)整、完善維修打算的內(nèi)容和指標(biāo)，努力促進(jìn)維修工作的正常開展，確保物業(yè)治理公司房屋維修打算的全面貫徹實(shí)施。S;O~+B

其次，按打算期的長短分，房屋維修打算可分為年度打算、季度打算和月度打算。房屋維修年度打算是物業(yè)治理公司對其年度維修工作的事先安排。由于打算期較長，因此打算內(nèi)容比較粗糙，屬于操縱性打算。房屋維修季度和月度打算是治理公司對其季度和月度內(nèi)預(yù)期需要開展維修工作的事先安排，它是具體指導(dǎo)維修工作的打算文件，屬于操作性或?qū)嵤┬缘拇蛩?。H

二、房屋維修打算治理bAd

房屋維修打算治理是物業(yè)治理公司打算治理的組成部分，是為了使房屋維修工作能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的綜合性治理工作。OtaG

房屋維修打算治理是指為高效率地實(shí)現(xiàn)企業(yè)打算職能而圍繞房屋維修所開展的打算編制、組織實(shí)施及操縱協(xié)調(diào)活動(dòng)。其目的是通過合理安排和有效協(xié)調(diào)，高效率地利用企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)要素，協(xié)調(diào)好企業(yè)各職能部門的關(guān)系，從而使房屋維修工作正常開展。房屋維修打算治理的內(nèi)容包括打算編制、打算檢查、打算調(diào)整和打算總結(jié)等一系列工作，其中積極做好打算工作的綜合平衡，是維修打算治理的差不多工作。!<

為搞好房屋維修治理，要建立健全打算治理機(jī)構(gòu)和工作制度，明確各級治理人員的職責(zé)，保證維修工作在預(yù)先擬定的內(nèi)容、步驟和投資標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)進(jìn)行，嚴(yán)格操縱投資標(biāo)準(zhǔn)，合理安排人力、物力和財(cái)力，并在執(zhí)行打算中做好調(diào)節(jié)和綜合平衡工作。LQ{y>~

1.房屋維修打算治理的意義;#a`L

(1)打算是治理的開端，是治理循環(huán)的起始，任何治理都不能與打算相脫節(jié)，沒有打算就失去了對行動(dòng)的引導(dǎo)，就談不上治理。8(u

(2)打算治理是房屋維修部門與物業(yè)治理公司其他部門發(fā)生業(yè)務(wù)聯(lián)系的紐帶，它在正確處理公司全局與局部、維修部門與其他部門業(yè)務(wù)關(guān)系方面有著十分重要的意義。企業(yè)組織機(jī)構(gòu)只規(guī)定企業(yè)各部門的治理職能，而各部門在開展具體業(yè)務(wù)治理時(shí)，則必須按打算辦事，打算是指導(dǎo)和評價(jià)企業(yè)各職能部門工作的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。~M}

(3)房屋維修工作涉及面廣、阻礙因素多，為了使其正常地、高效率地進(jìn)行，必須對事實(shí)上行全過程的平衡和協(xié)調(diào)，使維修工作經(jīng)常處于打算的指導(dǎo)下進(jìn)行，而這一點(diǎn)必須通過維修打算治理才能實(shí)現(xiàn)。(

(4)打算執(zhí)行過程中的及時(shí)反饋是優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的重要方法，通過維修打算治理及時(shí)檢查打算的執(zhí)行情況并通過操縱協(xié)調(diào)及時(shí)作出優(yōu)化處理。若無打算治理就不能使優(yōu)化得到接著，就不能使企業(yè)人、財(cái)、物及產(chǎn)、供、銷等各方面之間保持科學(xué)、合理的關(guān)系。%#

2.房屋維修打算治理的特點(diǎn)DCX

由于房屋維修工作的特點(diǎn)，使其打算治理工作有許多不同于其他業(yè)務(wù)的復(fù)雜情況。房屋維修打算治理的特點(diǎn)能夠概括如下：iQR

(1)打算的自主性差。物業(yè)治理公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)屬于服務(wù)性的，其房屋維修工作的開展一方面取決于用戶的要求，另一方面取決于所管房屋的完損情況，因此打算的自主性較差。.N'}

(2)打算的多變性。維修施工中變化因素多，如施工對象、現(xiàn)場環(huán)境、氣候和協(xié)作單位等條件的變化，而且這些因素往往難以預(yù)見。因此，勞動(dòng)生產(chǎn)率不穩(wěn)定，阻礙開竣工，阻礙打算的穩(wěn)定性。ncZ

(3)打算的不均衡性。由于維修施工的季節(jié)性與不均衡性，造成打算期內(nèi)的施工內(nèi)容與比例不同，使年、季、月之間做到打算均衡的難度專門大。iTnQ9

3.房屋維修打算治理的任務(wù)TlJ2b

(1)依照國家房管政策對維修工作的要求，依照房屋損壞情況及用戶的實(shí)際需要，在調(diào)查研究及分析預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定房屋維修打算，確定合理的房屋維修周期、維修范圍和維修方案。L

(2)做好房屋維修打算的綜合平衡和優(yōu)化工作，保證重點(diǎn)工程，統(tǒng)籌安排，最優(yōu)地使用企業(yè)的資源，提高綜合經(jīng)濟(jì)效益。OUM`z

(3)在組織維修打算的實(shí)施過程中，通過操縱和協(xié)調(diào)手段，消除執(zhí)行過程中的薄弱環(huán)節(jié)及不協(xié)調(diào)因素，保證生產(chǎn)有節(jié)奏、有秩序地進(jìn)行。那個(gè)地點(diǎn)講的操縱和協(xié)調(diào)是指年度打算對季度打算的操縱和協(xié)調(diào)，季度打算對月度打算的操縱和協(xié)調(diào)。PKAO!c

(4)做好執(zhí)行情況的檢查、統(tǒng)計(jì)和分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，及時(shí)反饋、及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)，不斷提高打算治理水平。{

4.房屋維修打算治理的目的e)ATW]

(1)有打算地對房屋進(jìn)行維修保養(yǎng)，盡可能地幸免房屋維修工作的盲目性，確保房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長房屋的使用壽命。\W

(2)保證合理使用維修資金，使有限的資金發(fā)揮最大的維修效果，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，努力使用戶中意，提高物業(yè)治理公司的信譽(yù)。4_{[%v

(3)提高房屋維修治理水平，實(shí)現(xiàn)房屋維修目標(biāo)，全面完成維修任務(wù)。Cf

總之，做好房屋維修打算治理工作，要依照國家房屋政策對維修工作的要求、房屋完好損壞情況及用戶的實(shí)際需要，在調(diào)整及預(yù)測基礎(chǔ)上，制定維修打算并做好綜合平衡工作，合理使用企業(yè)資源，做到節(jié)約開支、縮短工期，對維修活動(dòng)的各個(gè)方面進(jìn)行有效的組織、指揮、協(xié)調(diào)和操縱，不斷提高房屋維修質(zhì)量，盡最大可能滿足用戶的需求，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。d4r

三、房屋維修打算的編制kD

1.房屋維修打算編制的原則Ax4

編制房屋維修打算應(yīng)本著實(shí)事求是、量力而行、留有余地的原則。即從房屋維修工程的實(shí)際動(dòng)身，打算的編制既考慮到必要，又考慮到可能。ri

所謂實(shí)事求是，是指應(yīng)依照房屋的完損情況及用戶的具體要求，在確保房屋安全使用的基礎(chǔ)上，正確處理重點(diǎn)和一般的關(guān)系，區(qū)分要緊矛盾和次要矛盾，合理安排維修打算。5%

所謂量力而行，是指正確處理用戶需要、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，在編制維修打算時(shí)，在聽取用戶意見的同時(shí)，應(yīng)充分考慮技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟(jì)上的合理性，做好房屋維修方案的論證工作，在確保房屋正常使用功能和合理延長房屋使用壽命的基礎(chǔ)上，盡量減少用戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。!%mx

所謂留有余地，是指打算應(yīng)有彈性。房屋維修施工的專門性決定了在維修施工過程中存在專門多不確定因素及外部環(huán)境對它的干擾，一旦某個(gè)不確定因素變成現(xiàn)實(shí)的阻礙因素，一旦某個(gè)外部環(huán)境因素對施工過程產(chǎn)生負(fù)面阻礙，都會帶來實(shí)際施工情況偏離原打算從而改變原打算的情況。隨著這些情況的出現(xiàn)，必將對人力、物力、財(cái)力等企業(yè)資源提出新的要求。因此，在編制打算時(shí)必須充分考慮上述可能出現(xiàn)變化的因素，做好預(yù)備，即在編制打算時(shí)應(yīng)留有余地。Ts]&8/

2.房屋維修打算的內(nèi)容e$

房屋維修打算的內(nèi)容要緊包括以下幾個(gè)方面：9xM

(1)房屋維修施工打算。是物業(yè)治理公司房屋維修打算的主導(dǎo)和核心，是編制其他打算的依據(jù)。維修施工打算必須反映打算期內(nèi)所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質(zhì)、規(guī)模(建筑面積和實(shí)物工期量)、投資額、各項(xiàng)工程開竣工日期、施工任務(wù)的分配方式、自營維修或外包維修)、維修項(xiàng)目進(jìn)度表及維修項(xiàng)目施工技術(shù)方案等。2

(2)房屋維修輔助打算。屬于支持、保證性打算，它為確保完成房屋維修施工打算制造條件。其內(nèi)容要緊包括：N}'%(

①房屋維修施工力量打算。包括臨時(shí)工、合同工的招聘打算，自有工人的組織及供應(yīng)打算，各維修班組(或施工項(xiàng)目部)任務(wù)的安排，外包工程的招投標(biāo)打算等。I:el

②房屋維修材料供應(yīng)打算。包括材料、器材的采購、運(yùn)輸、儲存打算等。=8Xh%

③房屋維修機(jī)具供應(yīng)打算。包括機(jī)具的購置、維修、更新打算等。z!

④房屋維修技術(shù)支持打算。包括技術(shù)人員的組織與配備、技術(shù)制度的制定、施工安全措施等。~DY?

⑤房屋維修資金使用打算。包括資金的需要量預(yù)測、資金籌措、資金使用打算等。T

⑥房屋維修成本及利潤打算。包括成本預(yù)測、成本目標(biāo)確定、成本操縱、成本核算以及預(yù)期實(shí)現(xiàn)利潤額打算等。s&2NZ^

3.房屋維修打算的編制方法h?oE

(1)編制依據(jù)。編制房屋維修打算要緊依據(jù)以下經(jīng)營環(huán)境和條件的分析：*Q"HX

①依據(jù)黨和國家對房地產(chǎn)治理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟(jì)預(yù)測和技術(shù)預(yù)測資料。2

②房屋的完損狀況?，F(xiàn)有房屋的完損狀況是編制年度維修打算的要緊依據(jù)，通過組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。如危險(xiǎn)房屋必須及時(shí)安排修理排險(xiǎn)；嚴(yán)峻損壞房屋可依照情況考慮翻修或大修；一般損壞房屋可進(jìn)行中修上升為完好房；完好和差不多完好房屋經(jīng)常進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，以保持完好的狀態(tài)等。因此要依照現(xiàn)有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規(guī)模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規(guī)模。ld@5

③編制房屋維修打算，除上述要緊依據(jù)外，還應(yīng)考慮物業(yè)治理公司自身的條件。依照公司的施工力量、材料供應(yīng)能力、設(shè)備及人員素養(yǎng)等因素進(jìn)行綜合全面的平衡。Xj

(2)年度維修打算的編制。年度維修打算的編制與維修工程量、工期、降低成本、安全、質(zhì)量、服務(wù)、施工治理等有著緊密的聯(lián)系，年度維修打算的編制步驟如下：IWx[Y

①依照房屋完損狀況、國家有關(guān)房屋維修治理的政策及標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)自身的施工力量、用戶提出的正確意見等因素研究確定打算期內(nèi)房屋維修的總規(guī)模以及各種維修類型的規(guī)模。aw

②依照有關(guān)技術(shù)要求和企業(yè)自身?xiàng)l件確定維修任務(wù)分配方案(即確定是自營維修依舊自包維修)并編制相應(yīng)的年度維修施工進(jìn)度打算。5

③依照房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標(biāo)準(zhǔn)(定額)及進(jìn)度安排，編制有關(guān)人工、材料、機(jī)具、成本、資金打算。]'C-/z

制定年度維修打算時(shí)，還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：=J

①對企業(yè)自身?xiàng)l件應(yīng)有全面正確的了解，在自身具備的條件基礎(chǔ)上編制打算。A

②對房屋損壞等級統(tǒng)計(jì)資料和維修施工中工料消耗資料要有積存和分析。6l8`u|

③在編制打算時(shí)，應(yīng)做好綜合平衡工作，協(xié)調(diào)好各層次、各方面的關(guān)系。Dk`+

(3)季度維修打算的編制。季度維修打算是在年度維修打算的基礎(chǔ)上，按照均衡生產(chǎn)的原則，并結(jié)合季節(jié)特點(diǎn)，編制季度打算，季度打算要保證年度打算的順利完成。EQFu\

①編制季度維修打算要考慮的因素。首先，應(yīng)依照季節(jié)不同、氣候條件不同(如冬季天寒地凍，夏季盛夏酷暑)，適當(dāng)安排維修任務(wù)和采取施工措施。其次應(yīng)依照不同季節(jié)安排不同維修項(xiàng)目，例如維修屋面工程應(yīng)盡量安排在雨季到來之前進(jìn)行。再次應(yīng)依照不同季節(jié)安排不同住戶維修，如修理商業(yè)用房應(yīng)盡量安排在營業(yè)淡季進(jìn)行，學(xué)校用戶可安排在寒暑假期間施工等。U~

②季度維修打算的編制。編制季度維修打算時(shí)，應(yīng)在年度維修打算的指導(dǎo)下，依照季度特點(diǎn)及有關(guān)具體條件來確定本季度維修施工的工程量及相應(yīng)的進(jìn)度打算，在確定本季度維修工程量及進(jìn)度打算時(shí)應(yīng)考慮與年度維修打算總量的比例，在條件許可的基礎(chǔ)上，盡量趕早，以確保年度打算的完成。在編制季度維修打算時(shí)，應(yīng)擬定具體的維修設(shè)計(jì)方案和施工方案，以作為編制資源供應(yīng)打算的依據(jù)。季度維修打算中每個(gè)維修工程均應(yīng)編制工程預(yù)算，以確定該工程的預(yù)算造價(jià)及工料消耗量指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上編制勞動(dòng)力組織打算及材料、機(jī)具、資金供應(yīng)打算。對在建工程，應(yīng)參照其原有的施工組織設(shè)計(jì)中總進(jìn)度的要求來編制季度維修打算進(jìn)度表，對新開工程，在未編制進(jìn)度打算表的情況下，首先要摸清在建工程在季度維修打算中施工進(jìn)度打算表上的工程量及相應(yīng)資源的分配情況，在此基礎(chǔ)上，對新開工程進(jìn)行研究，初步排出其施工進(jìn)度打算，并對其資源進(jìn)行綜合平衡，考慮工程搭接，盡量組織均衡施工。O~M9,

③月度維修打算的編制。在充分保證季度維修打算完成的前提下，依照季度維修打算中各項(xiàng)工程預(yù)備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修打算。工程預(yù)備情況要緊指工程前期預(yù)備，包括工程項(xiàng)目的查勘設(shè)計(jì)，維修項(xiàng)目報(bào)批，水電表移位，道路占用辦理，住用戶動(dòng)遷，維修隊(duì)伍、材料、設(shè)備等預(yù)備情況。)4N

月度維修打算的編制方法與季度維修打算相同，維修項(xiàng)目因是月度打算，差不多上均做查勘預(yù)算，編制的依據(jù)是施工分段作業(yè)打算，如情況有變化，在月度打算中要進(jìn)行調(diào)整。月度維修打算應(yīng)保證季度維修打算的完成。如有專門情況，應(yīng)辦理一定手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后才能夠調(diào)整打算。nEe/J

四、房屋維修打算的執(zhí)行和操縱P5V_

編制房屋維修打算，是打算治理的開始，重要的是在打算確定以后，如何貫徹執(zhí)行，保證打算的實(shí)施。XHQ

房屋維修打算操縱的要緊內(nèi)容包括：修繕項(xiàng)目的進(jìn)度、產(chǎn)量、質(zhì)量、成本和安全等。其操縱的手段應(yīng)為各級人員深入實(shí)際地檢查，召集有關(guān)會議等。1

房屋維修打算是維修工作要達(dá)到總要求。因此，必須將維修打算按內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)層層分解，落實(shí)到基層，實(shí)行責(zé)任制，并讓從事維修的有關(guān)人員了解，使打算成為全體人員的奮斗目標(biāo)。SeruC

在打算貫徹執(zhí)行過程中，要進(jìn)行經(jīng)常性地監(jiān)督檢查和考核。房屋維修施工中對已有房屋進(jìn)行的維護(hù)保養(yǎng)、修理、改造，受到多種因素的制約。如：因使用單位和使用人不能搬遷而使維修不能按期進(jìn)行；因房屋周圍環(huán)境牽連而改變維修方案；因都市規(guī)劃的需要而提早更新改造；因維修經(jīng)費(fèi)限制而降低維修標(biāo)準(zhǔn)和減少維修工程量，以及建筑材料價(jià)格調(diào)整，突發(fā)性天災(zāi)人禍等。這些必定會阻礙原打算的實(shí)施和完成。因此，加強(qiáng)對維修打算的監(jiān)督檢查和考核，發(fā)覺問題，及時(shí)研究解決，搞好綜合平衡，關(guān)于維修打算的完成尤為重要。-/aK

維修打算執(zhí)行情況檢查的要緊內(nèi)容有：打算指標(biāo)分解及措施落實(shí)情況；打算指標(biāo)的完成情況；原打算的正確程度；執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題及解決的方法；有哪些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等。D'

為了確保按規(guī)定工期完成任務(wù)，在打算治理中還要重視抓好掃尾工作打算。當(dāng)一個(gè)時(shí)期的工程完成70％左右時(shí)，就要預(yù)備下一時(shí)期的開工，因此這時(shí)往往容易重視新開工時(shí)期工程，而忽視對上一時(shí)期的掃尾工作，使工期得不到保證。因此必須重視掃尾工程打算，對掃尾打算要落實(shí)到人，并要落實(shí)時(shí)刻、落實(shí)任務(wù)，以確保整個(gè)工程按工期打算完成第三節(jié)房屋維修質(zhì)量治理%X

一、房屋維修質(zhì)量治理概述G9![

房屋維修質(zhì)量治理是指為保證和提高維修工程質(zhì)量，貫徹"預(yù)防為主"，為下道工序負(fù)責(zé)、為住戶負(fù)責(zé)而進(jìn)行的一系列治理工作的總和。施工項(xiàng)目的質(zhì)量治理是一種一次性的動(dòng)態(tài)過程。所謂動(dòng)態(tài)治理過程，指的是維修施工項(xiàng)目治理的對象、內(nèi)容和重點(diǎn)，都隨著工程的進(jìn)展而變化，而且某一時(shí)期工程質(zhì)量的好壞，是建立在前一時(shí)期質(zhì)量治理工作基礎(chǔ)之上的。由于施工項(xiàng)目質(zhì)量治理的一次性，因此要求領(lǐng)導(dǎo)素養(yǎng)高，組織治理嚴(yán)格，操作精心。rhJ

1.房屋維修質(zhì)量治理的指導(dǎo)思想+`0

搞好房屋維修質(zhì)量治理，必須樹立正確的指導(dǎo)思想，要緊有下列幾方面：h1nj*B

(1)明確對質(zhì)量的全面認(rèn)識。質(zhì)量，除通常指工程(產(chǎn)品)本身的質(zhì)量外，還包含產(chǎn)品形成與使用過程中各種要素的質(zhì)量(稱要素養(yǎng)量或工序質(zhì)量)和各方面工作的質(zhì)量(稱工作質(zhì)量)。房屋維修產(chǎn)品質(zhì)量離不開工序質(zhì)量這一基礎(chǔ)。工作質(zhì)量則是工序質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量及經(jīng)濟(jì)效益的保證和基礎(chǔ)。因此，要保證和提高房屋維修工程質(zhì)量，就必須努力提高各方面的工作質(zhì)量，以工作質(zhì)量來保證和提高工序質(zhì)量，從而最終達(dá)到保證和提高工程質(zhì)量的目的。DpE@-*

(2)樹立全面質(zhì)量治理的差不多觀點(diǎn)。房屋維修工程質(zhì)量要體現(xiàn)"一切為用戶服務(wù)"的觀點(diǎn)，這不僅要把施工項(xiàng)目的使用者作為用戶，還要把施工中下道工序當(dāng)作上道工序的用戶。全面治理的觀點(diǎn)，即依靠所有部門的全體人員，在形成產(chǎn)品的全過程中對全面質(zhì)量進(jìn)行的"三全治理"，樹立預(yù)防為主的觀點(diǎn)和用數(shù)據(jù)講話的觀點(diǎn)。>kF%S

(3)正確處理質(zhì)量、成本、工期間的關(guān)系。要正確處理質(zhì)量、成本、工期之間對立統(tǒng)一的關(guān)系，也確實(shí)是要正確處理好、快、省之間的對立統(tǒng)一關(guān)系。概括地講，確實(shí)是要在維修項(xiàng)目現(xiàn)有的技術(shù)條件下，合理地把好、快、省這幾個(gè)目標(biāo)協(xié)調(diào)起來，做到好中求快，好中求省，以高效率、低成本、高質(zhì)量的維修工程使用戶中意。bbl

2.房屋維修質(zhì)量治理的內(nèi)容Yh:E

房屋維修質(zhì)量治理要做好以下幾個(gè)方面的工作：Kst{

(1)建立健全質(zhì)量監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)，配置專職或兼職質(zhì)檢人員，分層治理，層層負(fù)責(zé)，并相互協(xié)調(diào)配合。_;@O;u

(2)質(zhì)量機(jī)構(gòu)和質(zhì)檢人員必須堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，參與編制工程質(zhì)量的技術(shù)措施，并監(jiān)督實(shí)施，指導(dǎo)執(zhí)行操作規(guī)程。u

(3)堅(jiān)持貫徹班組自檢、互檢和交接檢查制度，對維修工程的關(guān)鍵部位，一定要通過檢查合格、辦理簽證手續(xù)后，才能進(jìn)行下一道工序施工。w

(4)在施工預(yù)備時(shí)期，應(yīng)熟悉施工條件和施工圖紙，了解工程技術(shù)要求，這是為提高施工組織設(shè)計(jì)質(zhì)量、制定質(zhì)量治理打算與質(zhì)量保證措施、提供操縱質(zhì)量的可靠依據(jù)。oS)oL

(5)在施工過程中，加強(qiáng)中間檢查與技術(shù)復(fù)核工作，特不是對關(guān)鍵部位的檢查復(fù)核工作。X/

(6)搞好施工質(zhì)量的檢查驗(yàn)收，堅(jiān)持分項(xiàng)工程的檢查，做好隱蔽工程的驗(yàn)收及工程質(zhì)量的評定，不合格的工程不予驗(yàn)收簽證。x~

(7)加強(qiáng)現(xiàn)場對建筑物配件、成品與半成品的檢查驗(yàn)收，檢查出廠合格證書或測驗(yàn)報(bào)告。=d

(8)嚴(yán)格對建筑材料的品種、規(guī)格和質(zhì)量進(jìn)行檢查驗(yàn)收，要緊材料應(yīng)有產(chǎn)品合格證或測試報(bào)告。F]Q{HE

(9)若發(fā)生工程質(zhì)量事故，按有關(guān)規(guī)定及時(shí)上報(bào)技術(shù)治理部門，并查清事故緣故，進(jìn)行研究處理。u==>g

(10)對已交付使用的維修工程要進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，實(shí)行質(zhì)量回訪。在保修期內(nèi)，因施工造成質(zhì)量問題時(shí)，按合同規(guī)定負(fù)責(zé)保修。.

二、維修施工項(xiàng)目的質(zhì)量保證體系

1.質(zhì)量保證體系的概念^QU

質(zhì)量保證是物業(yè)治理公司向用戶保證其維修的工程在規(guī)定期限內(nèi)能正常使用。它體現(xiàn)了企業(yè)對工程質(zhì)量負(fù)責(zé)到底的精神，把現(xiàn)場施工的質(zhì)量治理與交工后用戶使用質(zhì)量聯(lián)系在一起。Ej6hq}

質(zhì)量保證體系，是企業(yè)以保證和提高工程質(zhì)量為目標(biāo)，運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各部門、各環(huán)節(jié)的質(zhì)量治理職能組織起來，形成一個(gè)有明確任務(wù)、職責(zé)和權(quán)限，相互協(xié)調(diào)、互相促進(jìn)的有機(jī)整體。3k{]L

2.質(zhì)量保證體系的內(nèi)容h>h

維修施工項(xiàng)目的質(zhì)量保證體系一般由思想工作體系、質(zhì)量形成過程的操縱體系和組織保證體系組成。J!8

(1)思想工作體系。思想工作體系確實(shí)是由維修項(xiàng)目負(fù)責(zé)人帶頭，責(zé)成各部門或班組負(fù)責(zé)人開展的質(zhì)量教育活動(dòng)。首先，對職工進(jìn)行為用戶服務(wù)、對用戶負(fù)責(zé)的質(zhì)量責(zé)任教育。在此基礎(chǔ)上，再進(jìn)行全面質(zhì)量治理知識的教育，樹立"質(zhì)量第一"、"預(yù)防為主"的觀點(diǎn)，然后進(jìn)行必要的技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。WlGOn

維修項(xiàng)目質(zhì)量治理是全員的治理，每個(gè)職工都要為保證質(zhì)量作出貢獻(xiàn)。維修質(zhì)量治理的要求，要扎根在每個(gè)職工的思想中，落實(shí)在他們的行動(dòng)上。Tc'l

(2)質(zhì)量操縱體系。質(zhì)量操縱，確實(shí)是質(zhì)量事故的防患，是維修工程質(zhì)量工作的重點(diǎn)。維修項(xiàng)目的質(zhì)量操縱要貫穿于維修的全過程。N@_]

①維修工程設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量操縱。一般地講，維修工程設(shè)計(jì)過程的質(zhì)量操縱，要緊由有關(guān)設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)。然而維修企業(yè)和維修項(xiàng)目治理人員能夠從以下幾個(gè)方面對設(shè)計(jì)質(zhì)量發(fā)揮重要作用：\x.,~

a.參與設(shè)計(jì)方案的討論、審訂，進(jìn)行圖紙會審。特不是關(guān)于某些有專門施工工藝要求的工程。fY6

ｂ.向設(shè)計(jì)單位提供施工的技術(shù)裝備、技術(shù)水平和質(zhì)量保證的有關(guān)資料，使設(shè)計(jì)盡量結(jié)合施工實(shí)際。SIn

c.做好施工過程中的技術(shù)核定，及時(shí)修改不符合現(xiàn)場施工實(shí)際的設(shè)計(jì)差錯(cuò)或原設(shè)計(jì)方案。z

②維修預(yù)備過程的質(zhì)量操縱。修繕施工預(yù)備過程，要緊包括以下幾個(gè)方面：R

a.擬定高質(zhì)量的施工方案和施工組織設(shè)計(jì)。1"

ｂ.按打算嚴(yán)格進(jìn)行和檢查預(yù)備工作的質(zhì)量。對全場性的預(yù)備工作、單位工程的預(yù)備工作和作業(yè)條件的預(yù)備工作，都應(yīng)按有關(guān)的預(yù)備工作打算周密進(jìn)行并嚴(yán)格檢查其質(zhì)量，包括進(jìn)場的施工設(shè)備及原材料的復(fù)核、檢測、試驗(yàn)和鑒定等。Wy

c.做好技術(shù)交底。逐級做好技術(shù)交底，使全體施工人員熟悉工程情況、設(shè)計(jì)意圖、技術(shù)要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和施工方法等。s

③材料、半成品的質(zhì)量操縱。對材料、半成品的質(zhì)量操縱包括：GL!k!y

a.嚴(yán)格按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)訂貨、采購、包裝和運(yùn)輸。}

ｂ.物資進(jìn)場要按技術(shù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。jTW%s

c.按規(guī)定的條件和要求進(jìn)行堆存、保管和集中加工。}!

ｄ.按進(jìn)度打算及時(shí)地供應(yīng)現(xiàn)場。對重要的材料或半成品，要把質(zhì)量治理延伸到供應(yīng)或生產(chǎn)單位。包括提早質(zhì)量檢查，協(xié)助供應(yīng)單位加強(qiáng)質(zhì)量治理，進(jìn)行材料的供應(yīng)監(jiān)督等。\be

④施工機(jī)械、設(shè)備的質(zhì)量保證。包括正確地選擇施工機(jī)械設(shè)備，做好進(jìn)場安裝后的檢查試車，使在用的機(jī)械設(shè)備經(jīng)常保持良好狀態(tài)。l)![

⑤施工過程的質(zhì)量操縱。施工過程是工程質(zhì)量形成的要緊過程，其質(zhì)量操縱是維修項(xiàng)目質(zhì)量治理的中心環(huán)節(jié)。s

a.加強(qiáng)施工工藝治理。工藝是直接加工和改造勞動(dòng)對象的技術(shù)和方法。工藝操縱好了，能夠從全然上減少廢次品，提高質(zhì)量的穩(wěn)定性。為此，必須及時(shí)督促操作規(guī)程、工藝標(biāo)準(zhǔn)等的認(rèn)真執(zhí)行。%>J<g

ｂ.施工過程中的工序操縱。好的工程質(zhì)量是由一道道工序在生產(chǎn)中形成的。要從全然上防止不合格品的產(chǎn)生，就必須對每道工序進(jìn)行質(zhì)量操縱。這是保證質(zhì)量的基礎(chǔ)，也是施工過程質(zhì)量操縱的重點(diǎn)。$_`3r

c.施工過程中的中間檢查和技術(shù)復(fù)核。對工程質(zhì)量有較大阻礙的部位和環(huán)節(jié)，要加強(qiáng)中間檢查和技術(shù)的復(fù)核。He

ｄ.做好要緊時(shí)期和交工前的質(zhì)量檢查，發(fā)覺問題及時(shí)處理。<.

⑥使用過程的質(zhì)量操縱。房屋維修質(zhì)量治理的最終目的是滿足用戶的使用要求。工程的質(zhì)量，最終要通過使用才能表現(xiàn)出來。使用過程的質(zhì)量操縱，確實(shí)是把質(zhì)量治理延伸到工程的使用過程即工程交付使用后，要做好質(zhì)量回訪和保修，建立保修單和技術(shù)服務(wù)檔案，提高服務(wù)質(zhì)量。其次對工程的使用要求和效果進(jìn)行普查或?qū)ｎ}性的調(diào)查分析。如針對某種質(zhì)量通病進(jìn)行專題性的調(diào)查分析等。調(diào)查是質(zhì)量外部反饋的要緊信息來源，是質(zhì)量治理的重要依據(jù)。$e|

(3)組織保證體系。搞好房屋維修工程的質(zhì)量治理工作，必須要有嚴(yán)密的組織保證體系。為此，要設(shè)立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，配備稱職人員，明確劃分職責(zé)和權(quán)限。假如物業(yè)治理公司自行承擔(dān)維修施工任務(wù)，則要以項(xiàng)目經(jīng)理為核心組建質(zhì)量治理部門，下設(shè)專業(yè)施工隊(duì)的專職質(zhì)檢員，班組兼職質(zhì)檢員，并按班組建立質(zhì)量治理小組。質(zhì)量治理小組的工作是質(zhì)量治理的基礎(chǔ)。假如物業(yè)治理公司將維修施工任務(wù)承包給外部專業(yè)施工單位，則要以項(xiàng)目為對象組織甲方的項(xiàng)目治理部，實(shí)行內(nèi)部維修施工項(xiàng)目監(jiān)理。"bf

?深圳物業(yè)治理信息網(wǎng)--物業(yè)治理信息論壇，討論物業(yè)治理的方方面面。>W|(q^

第四節(jié)房屋維修工程預(yù)算F

一、房屋維修工程預(yù)算造價(jià)及其費(fèi)用構(gòu)成N

1.房屋維修工程預(yù)算及造價(jià)Qod

房屋維修工程預(yù)確實(shí)是指在工程開工前預(yù)先計(jì)算維修工程造價(jià)的打算性文件。其要緊作用是承發(fā)包雙方核算工程款，最終確定維修工程造價(jià)的依據(jù)。維修工程造價(jià)的確定，一般是在維修工程預(yù)算造價(jià)的基礎(chǔ)上，依照國家有關(guān)規(guī)定以及施工承包合同條件的約定，通過招投標(biāo)競爭確定合同價(jià)，再依照施工中發(fā)生的變更因素對原合同價(jià)進(jìn)行調(diào)整來實(shí)現(xiàn)的。nH`z{

所謂維修工程造價(jià)，是依照工程承包合同的約定，施工單位為完成工程施工任務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用總和。也即發(fā)包工程的承包價(jià)格。它是對房屋進(jìn)行維修所發(fā)生的價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是由房屋在維修中所消耗的社會必要?jiǎng)趧?dòng)量決定的。O

維修工程造價(jià)的大小取決于該工程的工程內(nèi)容(工程量)、施工生產(chǎn)要素的價(jià)格水平以及施工中各施工作業(yè)過程的生產(chǎn)效率(定額水平)。<w(v

2.房屋維修工程預(yù)算造價(jià)的費(fèi)用構(gòu)成O`sd?

房屋維修工程預(yù)算造價(jià)是指發(fā)生在維修工程施工時(shí)期的全部費(fèi)用，它們構(gòu)成了房屋維修工程的預(yù)算造價(jià)。維修工程的全部費(fèi)用是依照維修施工設(shè)計(jì)圖、維修工程預(yù)算定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等確定的，是完成該項(xiàng)維修工程生產(chǎn)過程中所應(yīng)支付的各種費(fèi)用的總和。K{

按照國家現(xiàn)行規(guī)定，維修工程費(fèi)用由直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、打算利潤、其他費(fèi)用和稅金5個(gè)部分構(gòu)成。各省、市、自治區(qū)能夠依照國家主管部門的規(guī)定，結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況制定本地區(qū)的維修工程費(fèi)用構(gòu)成與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。Ya-

(1)直接工程費(fèi)。直接工程費(fèi)是直接用于房屋維修工程的有關(guān)費(fèi)用。即維修施工單位的作業(yè)層(施工項(xiàng)目部)為完成該工程的施工任務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用。由直接費(fèi)、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、其他直接費(fèi)組成。SXp

①直接費(fèi)。直接費(fèi)是指直接用于工程施工的費(fèi)用，即工地上的生產(chǎn)工人通過勞動(dòng)形成工程實(shí)體或有助于工程實(shí)體形成過程中所發(fā)生的費(fèi)用。包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、直接施工機(jī)械使用費(fèi)3個(gè)部分。Pyp

a.直接人工費(fèi)。直接人工費(fèi)是指直接從事維修施工的工人(包括現(xiàn)場運(yùn)輸?shù)容o助工人)和附屬生產(chǎn)工人(制作構(gòu)件等工人)的差不多工資、輔助工資、工資性津貼、職工福利費(fèi)和勞動(dòng)愛護(hù)費(fèi)。I!

ｂ.直接材料費(fèi)。直接材料費(fèi)是指為完成維修工程所耗用的材料、構(gòu)件、配件和半成品的價(jià)值以及周轉(zhuǎn)性材料的攤銷費(fèi)。定額中規(guī)定的材料預(yù)算價(jià)格包括：材料原價(jià)、材料供銷部門的手續(xù)費(fèi)、燃料費(fèi)、材料運(yùn)輸費(fèi)、材料采購保管費(fèi)等。u@~

c.直接施工機(jī)械使用費(fèi)。直接施工機(jī)械使用費(fèi)是指維修工程施工中所使用的各種機(jī)械費(fèi)用的總和。要緊包括折舊費(fèi)、經(jīng)常修理費(fèi)、場外運(yùn)輸費(fèi)、操作工人工資、動(dòng)力燃料費(fèi)等。Sz+i]8

②其他直接費(fèi)。其他直接費(fèi)是指定額直接費(fèi)中沒有包括的，而在實(shí)際中發(fā)生的，具有直接費(fèi)性質(zhì)的費(fèi)用。包括以下幾項(xiàng)：Nz

a.材料二次搬運(yùn)費(fèi)。指由于維修工程零星分散、現(xiàn)場狹窄等緣故，造成材料多次倒運(yùn)所發(fā)生的搬運(yùn)費(fèi)。包括一次運(yùn)輸卸料點(diǎn)至施工現(xiàn)場、材料存放點(diǎn)的各次運(yùn)費(fèi)。2

ｂ.冬雨季施工增加費(fèi)。指冬雨季期間進(jìn)行維修工程施工而增加的費(fèi)用。包括采取防凍、保溫、防雨和排水等措施，以及因工效降低所增加的費(fèi)用。Ieub

c.生產(chǎn)工具、用具使用費(fèi)。指施工、生產(chǎn)所需的不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗(yàn)、試驗(yàn)用具等的購置、攤銷和維修費(fèi)等。]X*J

ｄ.試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)。指對材料、構(gòu)件和物品進(jìn)行的一般鑒定、檢查所發(fā)生的費(fèi)用。但不包括新技術(shù)、新材料的試驗(yàn)費(fèi)及其他專門要求的試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)。S+

e.工程定位、復(fù)測、點(diǎn)交、場地清理費(fèi)。k6LgZE

ｆ.夜間施工增加費(fèi)。@8%W(

ｇ.預(yù)算包干費(fèi)。指預(yù)算定額中未包括，而在工程實(shí)際中可能發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。R\

③現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)。維修工程現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)是指施工單位作業(yè)層(施工項(xiàng)目部)為施工預(yù)備、組織和治理房屋維修工程施工所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。一般包括現(xiàn)場治理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。a

a.現(xiàn)場治理費(fèi)。是指維修企業(yè)的作業(yè)層為組織和治理維修工程施工所需的各種費(fèi)用?，F(xiàn)場治理費(fèi)內(nèi)容繁多，一般可歸納為：工作人職員資及工資附加費(fèi)；生產(chǎn)工人輔助工資；職工教育經(jīng)費(fèi)，辦公費(fèi)；差旅交通費(fèi)；固定資產(chǎn)使用費(fèi)；行政工具用具使用費(fèi)；勞動(dòng)愛護(hù)費(fèi)；上級治理費(fèi)等。;id

ｂ.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。指為維修工程施工需要臨時(shí)搭設(shè)的生產(chǎn)和生活用各種設(shè)施的費(fèi)用。6x

(2)間接費(fèi)。指維修施工單位為組織施工和進(jìn)行經(jīng)營治理以及為施工生產(chǎn)提供間接服務(wù)所需的費(fèi)用。即維修施工單位的企業(yè)治理層為從事整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營治理活動(dòng)所需發(fā)生的費(fèi)用。包括企業(yè)治理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他費(fèi)用3個(gè)部分。$|

①企業(yè)治理費(fèi)。指施工單位的企業(yè)治理層為組織施工生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的治理費(fèi)用。N}}D!+

②財(cái)務(wù)費(fèi)用。指施工單位為籌集資金所發(fā)生的費(fèi)用。"u#;A

③其他費(fèi)用。包括施工單位應(yīng)上繳的定額治理費(fèi)、勞動(dòng)定額測定費(fèi)、上級部門治理費(fèi)等。_.bI;B

(3)其他費(fèi)用。其他費(fèi)用是指維修工程施工中實(shí)際發(fā)生的，而在直接工程費(fèi)和間接費(fèi)中均未包括的支出費(fèi)用。這些費(fèi)用依照各地區(qū)實(shí)際情況確定，一般包括城鎮(zhèn)土地使用稅，材料預(yù)算價(jià)格與市場價(jià)格的差價(jià)，勞保支出，供暖費(fèi)，印花稅，水費(fèi)調(diào)增，殘土運(yùn)費(fèi)，維修工程設(shè)計(jì)費(fèi)以及依照施工承包合同條件應(yīng)該計(jì)算的費(fèi)用等。72(

(4)打算利潤。按國家規(guī)定，為了適應(yīng)招標(biāo)承包制的需要，將國營施工企業(yè)原有的法定利潤改為打算利潤，事實(shí)上質(zhì)同企業(yè)治理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)一樣，同意施工企業(yè)在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)向下浮動(dòng)，以利于公平競爭。打算利潤按定額人工費(fèi)(或定額直接費(fèi))的一定比例計(jì)取。K-V

(5)稅金。一般維修施工企業(yè)也像其他企業(yè)一樣，按國家規(guī)定交納稅金，要緊包括營業(yè)稅、都市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)。#"'i$z

二、維修工程預(yù)算定額和地區(qū)單位估價(jià)表3U%A0{

1.預(yù)算定額的概念t{

維修工程預(yù)算定額是指由國家受權(quán)部門編制的，用以確定在正常合理的施工條件下，為完成單位合格建筑產(chǎn)品(分項(xiàng)工程)所需勞動(dòng)工時(shí)、機(jī)械臺班和材料消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。維修工程預(yù)算定額是確定維修工程造價(jià)的要緊依據(jù)。房屋維修工程預(yù)算定額按其適用范圍，一般有以下幾種：7`Vb?

(1)房屋維修工程預(yù)算定額。凡以原有房屋拆除或改建，零星添搭、接建，局部建筑物、配件(設(shè)備)部件的拆舊換新等施工作業(yè)為內(nèi)容的維修工程，即大、中修工程，均應(yīng)采納維修工程預(yù)算定額。~{](

(2)古建筑維修工程預(yù)算定額。適用于古建筑的維修工程。c

(3)房屋抗震加固工程預(yù)算定額。適用于原有房屋進(jìn)行抗震加固的專用工程。E[P*rN

(4)房屋零星養(yǎng)護(hù)工程預(yù)算定額。又稱小修工程預(yù)算定額，適用于工程量小、維修內(nèi)容零星分散的養(yǎng)護(hù)工程。`5bpZ

2.預(yù)算定額的作用V<U1

(1)維修工程預(yù)算定額是編制維修工程施工圖預(yù)算、確定維修工程造價(jià)的基礎(chǔ)。C2

(2)維修工程預(yù)算定額是編制維修工程施工組織設(shè)計(jì)的依據(jù)。$3

(3)維修工程預(yù)算定額是甲乙雙方進(jìn)行工程結(jié)算的依據(jù)。Nn`

(4)維修工程預(yù)算定額是維修施工單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析的依據(jù)。SL>$

(5)維修工程預(yù)算定額是合理編制標(biāo)底、投標(biāo)報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)。Al~P|D

(6)維修工程預(yù)算定額是物業(yè)治理公司內(nèi)部各部門進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)。SaYkiZ

3.預(yù)算定額人工、材料、機(jī)械消耗量的組成內(nèi)容8dj;$H

維修工程預(yù)算定額中人工、材料、機(jī)械消耗量的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，是指在正常的施工生產(chǎn)條件下，在施工現(xiàn)場范圍內(nèi)為完成一個(gè)計(jì)量單位合格的分項(xiàng)工程的施工任務(wù)所需發(fā)生的一切消耗。HAQ

其中，人工消耗量指在正常的施工生產(chǎn)條件下，生產(chǎn)一個(gè)計(jì)量單位合格分項(xiàng)工程或結(jié)構(gòu)構(gòu)件所必須消耗的人工工日數(shù)量。按人工的工作性質(zhì)分，人工消耗量又由以下內(nèi)容組成：%(g

(1)差不多用工。指施工現(xiàn)場內(nèi)技術(shù)生產(chǎn)工人的用工。LR1rs

(2)輔助用工。指施工現(xiàn)場內(nèi)輔助生產(chǎn)工人的用工。/

(3)超運(yùn)距用工。指施工現(xiàn)場內(nèi)的材料水平運(yùn)輸距離大于勞動(dòng)定額規(guī)定運(yùn)輸距離所計(jì)算的用工。%n6GD4

(4)人工幅度差。指施工現(xiàn)場內(nèi)發(fā)生的一些零星的、專門難單獨(dú)計(jì)量的人工消耗。],

4.地區(qū)單位估價(jià)表YQt}

(1)地區(qū)單位估價(jià)表是地區(qū)維修工程的預(yù)算單價(jià)表。它是依照所在地區(qū)的維修工程預(yù)算定額規(guī)定的人工、材料和施工機(jī)械臺班消耗量，和直接參加工程施工的生產(chǎn)工人的平均人工單價(jià)、地區(qū)材料預(yù)算價(jià)格和機(jī)械臺班預(yù)算價(jià)格算出的以貨幣形式表現(xiàn)的定額單位預(yù)算價(jià)格表。由此可見，地區(qū)單位估價(jià)表是現(xiàn)行維修工程預(yù)算定額在某個(gè)地區(qū)或都市的具體化，是編制本地區(qū)維修工程預(yù)算的差不多依據(jù)。(;lsP

(2)地區(qū)單位估價(jià)表經(jīng)當(dāng)?shù)亟?計(jì))委批準(zhǔn)后，即成為法定準(zhǔn)價(jià)。不得任意修改或補(bǔ)充，如遇專門情況必須修改或補(bǔ)充時(shí)，必須經(jīng)當(dāng)?shù)亟?計(jì))委批準(zhǔn)。#9T

(3)地區(qū)單位估價(jià)表的編制方法是將定額中各個(gè)項(xiàng)目的合計(jì)用工數(shù)、材料消耗數(shù)和機(jī)械臺班消耗量套乘相對應(yīng)的人工單價(jià)、材料預(yù)算價(jià)格和機(jī)械預(yù)算價(jià)格，即為各個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算單價(jià)。計(jì)算如下：@A

人工費(fèi)：某定額項(xiàng)目的合計(jì)工日數(shù)乘以相應(yīng)等級的人工單價(jià)。9#z

材料費(fèi)：某定額項(xiàng)目的各種材料消耗量分不乘以相應(yīng)地區(qū)材料預(yù)算價(jià)格之和。?

施工機(jī)械使用費(fèi)：某定額項(xiàng)目的各種機(jī)械臺班消耗量分不乘以相應(yīng)地區(qū)施工機(jī)械臺班預(yù)算價(jià)格之和。QO

預(yù)算單價(jià)：人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)之和。Bs

(4)生產(chǎn)要素的價(jià)格。IKn

人工單價(jià)。指一個(gè)直接從事工程施工的技術(shù)工人一個(gè)工作日在預(yù)算中應(yīng)計(jì)算的全部人工費(fèi)用。包括差不多工資、工資性補(bǔ)貼、輔助工資、職工福利費(fèi)和生產(chǎn)工人勞動(dòng)愛護(hù)費(fèi)。o`

材料預(yù)算價(jià)格。指材料從其來源地通過采購活動(dòng)到達(dá)工地倉庫后出庫的綜合平均價(jià)格。包括材料原價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)和采購保管費(fèi)。3D

機(jī)械預(yù)算價(jià)格。指機(jī)械正常工作一個(gè)臺班所需消耗的人工、材料、燃料動(dòng)力和應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用。包括機(jī)械折舊費(fèi)、大修理費(fèi)、經(jīng)常修理費(fèi)、安拆及場外運(yùn)輸費(fèi)、燃料動(dòng)力費(fèi)、人工費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)及車船使用稅。D7}f2<

(5)單位估價(jià)匯總表。是單位估價(jià)表的簡化和綜合形式，它是將單位估價(jià)表中各分項(xiàng)工程的單價(jià)匯總在一個(gè)表格里。其特點(diǎn)是所占篇幅少，使用方便。BC,

(6)補(bǔ)充單位估價(jià)表是對定額中的缺項(xiàng)，在編制地區(qū)單位估價(jià)表時(shí)，依照定額的編制原則和方法進(jìn)行補(bǔ)充，并報(bào)原批準(zhǔn)單位審批后執(zhí)行。CZ

三、房屋維修工程預(yù)算的編制lo

房屋維修工程預(yù)確實(shí)是以某一維修工程為對象，依據(jù)預(yù)算定額或地區(qū)單位估價(jià)表逐一計(jì)算，再加規(guī)定收取的現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、其他直接費(fèi)、間接費(fèi)、其他費(fèi)用以及打算利潤和稅金而得出的全部維修工程費(fèi)用。$

1.編制依據(jù)LJl.I

維修工程預(yù)算的編制，一般應(yīng)以下列文件和資料為依據(jù)：K+2

(1)通過審查批準(zhǔn)的維修施工圖或維修方案；'!6g85

(2)現(xiàn)行維修工程預(yù)算定額；Yb

(3)地區(qū)單位估價(jià)表；_

(4)各種取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；-UJAK^

(5)材料預(yù)算價(jià)格；N

(6)維修工程施工合同；A|F9c6

(7)其他有關(guān)文件和講明等資料。#}@Q9

2.編制的步驟6->"$

維修工程預(yù)算的編制步驟如下：!v3A

(1)收集有關(guān)基礎(chǔ)資料。包括維修工程施工圖紙；國家或地區(qū)頒發(fā)的現(xiàn)行維修工程預(yù)算定額；工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價(jià)格、機(jī)械臺班單價(jià)、各種取費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)場情況等。yUNp

(2)熟悉施工圖紙，了解維修工程內(nèi)容和要求。施工圖紙是編制預(yù)算的要緊依據(jù)，編制預(yù)算之前必須全面熟悉、了解維修內(nèi)容和要求，了解和掌握房屋結(jié)構(gòu)和特征，這是準(zhǔn)確、迅速編制維修工程預(yù)算的關(guān)鍵。@_eF

(3)現(xiàn)場勘查。深入現(xiàn)場認(rèn)真勘查施工條件，了解房屋的實(shí)際損壞情況，擬定施工方案。`:

(4)熟悉定額或單位估價(jià)表。認(rèn)真熟悉定額或單位估價(jià)表，并注意阻礙工程預(yù)算造價(jià)的有關(guān)因素，提高預(yù)算的準(zhǔn)確性。&

(5)計(jì)算工程量。工程量是編制預(yù)算的原始數(shù)據(jù)，也是組織施工進(jìn)度和調(diào)配施工力量的要緊依據(jù)，必須正確計(jì)算。為幸免重算和漏算，應(yīng)按定額項(xiàng)目的排列順序和施工的先后順序來計(jì)算。一般維修工程工程量的計(jì)算順序是先計(jì)算拆除工程，再由底層起逐層向上計(jì)算，即先由下向上，再由內(nèi)向外；能夠先計(jì)算土建，再計(jì)算設(shè)備，最后計(jì)算裝飾。維修工程工程量的計(jì)算，應(yīng)依照維修工程的特點(diǎn)，以不錯(cuò)、不漏、不重、計(jì)算準(zhǔn)確、便于套用定額為原則，不能死搬硬套。R

(6)套用預(yù)算定額或單位估價(jià)表。依照所列計(jì)算項(xiàng)目和工程量，就能夠套用定額或單位估價(jià)表，要求做到工程名稱、內(nèi)容、計(jì)量單位與定額相符。當(dāng)遇到維修方案與定額項(xiàng)目中規(guī)定的產(chǎn)品規(guī)格、增添的材料數(shù)量等不相符時(shí)，可按定額中的有關(guān)規(guī)定予以換算。遇到定額中的缺項(xiàng)，而主管部門尚未批準(zhǔn)補(bǔ)充時(shí)，可提供資料與建設(shè)單位協(xié)商臨時(shí)制定一次性使用的補(bǔ)充定額，并報(bào)上級主管部門備查。xx

(7)計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用：(6+{

①直接費(fèi)計(jì)算。PlmEKN

直接費(fèi)=人工費(fèi)+材料費(fèi)+機(jī)械使用費(fèi)+#:

其中人工工費(fèi)為各分項(xiàng)工程工程量分不乘以相應(yīng)預(yù)算定額基價(jià)中的人工工資(或地區(qū)單位估價(jià)表中的人工費(fèi))之和；材料費(fèi)為各分項(xiàng)工程工程量分不乘以相應(yīng)預(yù)算定額基價(jià)中的材料費(fèi)(或地區(qū)單位估價(jià)表中的材料費(fèi))之和；機(jī)械使用費(fèi)為各分項(xiàng)工程工程量分不乘以相應(yīng)預(yù)算定額基價(jià)中的機(jī)械使用費(fèi)(或地區(qū)單位估價(jià)表中的機(jī)械使用費(fèi))之和。)`r|kz

②其他直接費(fèi)計(jì)算。可按工程所在地區(qū)主管部門規(guī)定的相應(yīng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。P

其他直接費(fèi)=直接費(fèi)×相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(一般按百分比計(jì)取)。bK3A

③現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)計(jì)算?，F(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)的計(jì)算方法要緊有2種，一種是以直接費(fèi)為基礎(chǔ)，按規(guī)定的比率計(jì)取費(fèi)用；另一種是以定額人工費(fèi)為基礎(chǔ)，按一定比率計(jì)取。目前一般按后一種方法計(jì)算。oB#|^

④其他費(fèi)用計(jì)算。按各地區(qū)相應(yīng)規(guī)定以及施工承包合同的條件進(jìn)行計(jì)算。D-;x

⑤打算利潤和稅金。按前面規(guī)定計(jì)算。KR

依照以上各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算，即可確定維修工程造價(jià)。其計(jì)算過程是把上述各項(xiàng)費(fèi)用相加匯總。D

(8)工料分析。工料分析確實(shí)是把各單項(xiàng)工程按定額規(guī)定所應(yīng)消耗的勞動(dòng)力、材料(包括成品、半成品)、機(jī)械臺班等分不計(jì)算，并進(jìn)行匯總。工料分析是安排施工力量、材料、施工機(jī)械打算，以及甲乙雙方結(jié)算材料差價(jià)的依據(jù)，也是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算、加強(qiáng)企業(yè)治理的要緊內(nèi)容。tT

(9)編制工程預(yù)算書。按各地區(qū)規(guī)定的形式或格式，進(jìn)行填寫和編制。Wio

房屋維修工程預(yù)算的編制，要逐步過渡到以企業(yè)內(nèi)部定額為依據(jù)進(jìn)行。隨著市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，不可能要求計(jì)價(jià)都以統(tǒng)一的預(yù)算價(jià)格來進(jìn)行，市場價(jià)格應(yīng)是通過招投標(biāo)包括議標(biāo)的形式，由價(jià)值和市場供求關(guān)系決定。因此，反映企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)技術(shù)及治理水平的定額，是房屋維修單位進(jìn)行投標(biāo)或物業(yè)治理公司進(jìn)行招標(biāo)確定標(biāo)價(jià)或標(biāo)底的依據(jù)。企業(yè)定額與國家、地點(diǎn)預(yù)算定額的定額水平能夠不一樣，但其原理和內(nèi)涵是一致的。E

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第五節(jié)維修工程成本治理J

一、維修工程成本及成本治理qnQg-,

1.維修工程成本及其構(gòu)成L

(1)維修工程成本。維修工程施工過程中要消耗一定量的人力、物力和財(cái)力，把施工中的這種消耗用貨幣形式反映出來，即構(gòu)成維修施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用，把生產(chǎn)費(fèi)用歸集到各個(gè)成本項(xiàng)目和核算對象中，就構(gòu)成維修工程成本。維修工程成本是一個(gè)綜合性指標(biāo)，能全面反映維修工程施工生產(chǎn)活動(dòng)及企業(yè)各項(xiàng)治理工作的質(zhì)量。在實(shí)際工作中，維修工程成本又可分為3類：預(yù)算成本、打算成本、實(shí)際成本。LMf'<

①預(yù)算成本。是按維修工程預(yù)算定額和各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的預(yù)算造價(jià)。預(yù)算成本項(xiàng)目包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場治理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、間接費(fèi)和打算利潤。這些費(fèi)用構(gòu)成已完工程的全部造價(jià)。XDe<+

②打算成本。是指為了有步驟地降低維修工程成本而編制的內(nèi)部操縱的具體打算指標(biāo)。@U/

③實(shí)際成本。是維修工程實(shí)際支出的生產(chǎn)費(fèi)用的總和。它反映維修工程成本耗費(fèi)的實(shí)際水平，必須按規(guī)定正確核算工程成本，準(zhǔn)確地反映維修工程的實(shí)際耗費(fèi)，從而為成本分析提供可靠資料。st{

預(yù)算成本是維修工程價(jià)款的結(jié)算依據(jù)，也是編制成本打算和衡量實(shí)際成本水平的依據(jù)。打算成本和實(shí)際成本反映的是維修企業(yè)的成本水平，它受企業(yè)自身的生產(chǎn)技術(shù)、施工條件和生產(chǎn)治理水平的制約。預(yù)算成本和實(shí)際成本比較，能夠反映維修工程實(shí)際盈虧情況；實(shí)際成本和打算成本比較，能夠考核成本打算各項(xiàng)指標(biāo)的完成情況。<%Oe

(2)維修工程成本構(gòu)成。為了了解各種生產(chǎn)費(fèi)用情況，監(jiān)督生產(chǎn)費(fèi)用的支出，合理組織工程成本核算，必須對生產(chǎn)費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)分類，并考慮使工程實(shí)際成本能與預(yù)算成本相比較。因此，實(shí)際成本項(xiàng)目所包含的內(nèi)容，應(yīng)和各項(xiàng)預(yù)算成本項(xiàng)目所包含的內(nèi)容相一致。維修工程成本的構(gòu)成如下：D@_d

①直接成本。指維修工程施工過程中直接耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體或有助于工程形成的各項(xiàng)支出，包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、直接機(jī)械費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和其他直接費(fèi)。o#D,

②間接成本。指施工企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理部(作業(yè)層)為施工預(yù)備、組織和治理施工生產(chǎn)活動(dòng)所發(fā)生的全部施工間接費(fèi)支出。包括現(xiàn)場治理人員的人工費(fèi)、治理用材料費(fèi)、資產(chǎn)使用費(fèi)、工具用具使用費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、工程保修費(fèi)和其他費(fèi)用等。\

維修工程預(yù)算造價(jià)中的間接費(fèi)，屬于企業(yè)治理層發(fā)生的經(jīng)營治理費(fèi)用，不屬于成本的范疇。dl2

2.成本治理的概念及其任務(wù)G9'm[l

維修工程成本治理是物業(yè)治理公司(或維修施工企業(yè))為降低維修工程成本而進(jìn)行的各項(xiàng)治理工作的總稱。成本治理是企業(yè)經(jīng)營治理的重要組成部分，企業(yè)各項(xiàng)治理工作都同成本治理有著緊密的聯(lián)系，都會反映到成本上。因此，加強(qiáng)成本治理，不僅能夠節(jié)約費(fèi)用，而且能改善企業(yè)經(jīng)營治理工作。iWV@81

成本治理的差不多任務(wù)確實(shí)是保證降低成本，通過對維修工程施工中各項(xiàng)耗費(fèi)進(jìn)行預(yù)測、打算、操縱、核算、分析和考核，以便用最少的消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效果。成本治理的任務(wù)具體表現(xiàn)在以下幾方面：o

(1)做好成本打算，嚴(yán)格進(jìn)行成本操縱。認(rèn)真編好成本打算，把降低成本的指標(biāo)、措施層層落實(shí)到各職能部門和各環(huán)節(jié)上去，并通過承包等方法和職工的物質(zhì)利益掛起鉤來，真正調(diào)動(dòng)起職工的積極性，努力降低消耗，節(jié)約開支。在施工中嚴(yán)格進(jìn)行成本操縱，保證一切支出操縱在打算成本內(nèi)。Kl

(2)做好成本治理的基礎(chǔ)工作。加強(qiáng)定額治理，建立健全原始記錄、計(jì)量與檢驗(yàn)制度，建立