知名地產(chǎn)項目后評估物業(yè)篇

項目后評評估物業(yè)業(yè)篇xx公司xx項目xx期xx組團xx年xx月一、基本本信息二、客戶敏感感點或運營管理理風險梳梳理三、設計計階段介介入回顧顧四、現(xiàn)場介入回顧顧五、交房房和返修修總結(jié)目錄錄基本信息息基礎數(shù)據(jù)據(jù)配套信息息項目基礎礎數(shù)據(jù)項目數(shù)量單位南區(qū)北區(qū)

總用地面積358531㎡

建設用地面積187515㎡77251110264建筑密度0.3

容積率1.2

綠地率0.35

車位數(shù)1465個511954地上車位693個237456地下車位772個274498總建筑面積314502㎡121077193425地上225017㎡82461142556地下89485㎡3861650869可租售建筑面積297245㎡118177179068住宅283688㎡109677174011類獨棟121339㎡6145659883其中：地上78745㎡4009738648地下42594㎡21359212358層洋房133659㎡4822185438其中：地上116782㎡4226474518地下16877㎡595710920兩限房28690㎡

28690公建14557㎡85005057商業(yè)1000㎡01000其中：地上0㎡

地下1000㎡

1000車庫12557

85004057居住戶數(shù)1657戶6011056項目配套套信息物業(yè)用房房：客服中心心、管理理處：位置在2層，套內(nèi)內(nèi)面積234平方米，，向市政政道路開開通道；；保安住勤勤、工程程、環(huán)境境辦公：：位置在在地下一一層，套套內(nèi)面積積690平方米。。商品房出出入口數(shù)數(shù)量：共1337戶，其中中南區(qū)601戶，設兩兩個人車車并行出出入口；；北區(qū)736戶，設兩兩個人車車并用出出入口。。公租房出出入口數(shù)數(shù)量：共320戶設一個個獨立出出入口。。中控室：：香醍溪岸岸與香醍醍漫步共共用一個個中控室室，位置置在香醍醍漫步；；垃圾站：：未設置垃垃圾站。。風險等級涉及數(shù)量涉及數(shù)量涉及數(shù)量出入口物業(yè)用房空調(diào)機位圍墻垃圾配套單元門綜合土建強電安防給排水消防景觀電梯合計分類缺陷匯總總服務優(yōu)化化服務優(yōu)化化+局部整改改全數(shù)整改改客戶敏感感點或運運營管理理風險梳梳理南出入口口插入問題題圖片及及標注插入問題題圖片及標注問題描述及原因分析降低風險的補救及改進措施后續(xù)項目建議：出入口物業(yè)用房房空調(diào)機位位圍墻垃圾配套套單元門綜合土建建強電安防給排水消防景觀電梯客戶敏感感點或運運營管理理風險梳梳理插入問題題圖片及及標注插入問題題圖片及標注問題描述及原因分析降低風險的補救及改進措施后續(xù)項目建議：出入口物業(yè)用房房空調(diào)機位位圍墻垃圾配套套單元門綜合土建建強電安防給排水消防景觀電梯布局不合理客戶敏感感點或運運營管理理風險梳梳理出入口物業(yè)用房房空調(diào)機位位圍墻垃圾配套套單元門綜合土建建強電安防給排水消防景觀電梯空調(diào)機位位缺陷匯匯總安裝通道問題（戶數(shù)或戶型）外機位尺寸過小問題（戶數(shù)或戶型）外機通風散熱問題（戶數(shù)或戶型其他功能缺失問題（戶數(shù)或戶型）客戶敏感感點或運運營管理理風險梳梳理插入問題題圖片及及標注插入問題題圖片及標注問題描述及原因分析降低風險的補救及改進措施后續(xù)項目建議：出入口物業(yè)用房房空調(diào)機位位圍墻垃圾配套套單元門綜合土建建強電安防給排水消防景觀電梯xx戶型臥室室機位客戶敏感感點或運運營管理理風險梳梳理插入問題題圖片及及標注插入問題題圖片及標注問題描述及原因分析降低風險的補救及改進措施后續(xù)項目建議：出入口物業(yè)用房房空調(diào)機位位圍墻垃圾配套套單元門綜合土建建強電安防給排水消防景觀電梯xxx客戶敏感感點或運運營管理理風險梳梳理插入問題題圖片及及標注插入問題題圖片及標注問題描述及原因分析降低風險的補救及改進措施后續(xù)項目建議：出入口物業(yè)用房房空調(diào)機位位圍墻垃圾配套套單元門綜合土建建強電安防給排水消防景觀電梯xxx客戶敏感感點或運運營管理理風險梳梳理插入問題題圖片及及標注插入問題題圖片及標注問題描述及原因分析降低風險的補救及改進措施后續(xù)項目建議：出入口物業(yè)用房房空調(diào)機位位圍墻垃圾配套套單元門綜合土建建強電安防給排水消防景觀電梯xxx客戶敏感感點或運運營管理理風險梳梳理插入問題題圖片及及標注插入問題題圖片及標注問題描述及原因分析降低風險的補救及改進措施后續(xù)項目建議：出入口物業(yè)用房房空調(diào)機位位圍墻垃圾配套套單元門綜合土建建強電安防給排水消防景觀電梯車庫頂板板滲水客戶敏感感點或運運營管理理風險梳梳理插入問題題圖片及及標注插入問題題圖片及標注問題描述及原因分析降低風險的補救及改進措施后續(xù)項目建議：出入口物業(yè)用房房空調(diào)機位位圍墻垃圾配套套單元門綜合土建建強電安防給排水消防景觀電梯客戶敏感感點或運運營管理理風險梳梳理未預留維維修或節(jié)節(jié)日電源源插入問題題圖片及及標注插入問題圖圖片及標注問題描述及原因分析降低風險的補救及改進措施后續(xù)項目建議：出入口物業(yè)用房空調(diào)機位圍墻垃圾配套單元門綜合土建強電安防給排水消防景觀電梯客戶敏感點點或運營管管理風險梳梳理監(jiān)控盲區(qū)插入問題圖圖片及標注注插入問題圖圖片及標注問題描述及原因分析降低風險的補救及改進措施后續(xù)項目建議：出入口物業(yè)用房空調(diào)機位圍墻垃圾配套單元門綜合土建強電安防給排水消防景觀電梯客戶敏感點點或運營管管理風險梳梳理管道堵塞插入問題圖圖片及標注注插入問題圖圖片及標注問題描述及原因分析降低風險的補救及改進措施后續(xù)項目建議：出入口物業(yè)用房空調(diào)機位圍墻垃圾配套單元門綜合土建強電安防給排水消防景觀電梯客戶敏感點點或運營管管理風險梳梳理車庫無保潔潔取水點插入問題圖圖片及標注注插入問題圖圖片及標注問題描述及原因分析降低風險的補救及改進措施后續(xù)項目建議：出入口物業(yè)用房空調(diào)機位圍墻垃圾配套單元門綜合土建強電安防給排水消防景觀電梯客戶敏感點點或運營管管理風險梳梳理管網(wǎng)漏水插入問題圖圖片及標注注插入問題圖圖片及標注問題描述及原因分析降低風險的補救及改進措施后續(xù)項目建議：出入口物業(yè)用房空調(diào)機位圍墻垃圾配套單元門綜合土建強電安防給排水消防景觀電梯客戶敏感點點或運營管管理風險梳梳理硬景問題插入問題圖圖片及標注注插入問題圖圖片及標注問題描述及原因分析降低風險的補救及改進措施后續(xù)項目建議：出入口物業(yè)用房空調(diào)機位圍墻垃圾配套單元門綜合土建強電安防給排水消防景觀電梯客戶敏感點點或運營管管理風險梳梳理軟景問題插入問題圖圖片及標注注插入問題圖圖片及標注問題描述及原因分析降低風險的補救及改進措施后續(xù)項目建議：出入口物業(yè)用房空調(diào)機位圍墻垃圾配套單元門綜合土建強電安防給排水消防景觀電梯客戶敏感點點或運營管管理風險梳梳理轎廂過小啟動會執(zhí)行行情況讀圖紀要執(zhí)執(zhí)行情況設計階段介介入回顧出入口---數(shù)量和形式式選擇1期2期3期人車并行出入口消防應急出入口人行出入口車行出入口取消此口人人行口此人車行口口北移至此此啟動會施工圖交付現(xiàn)狀差異回顧1、本項目設計出入口數(shù)

3

個；人車并行出入口數(shù)

2

個；人行出入口數(shù)

0

個，車行出入口數(shù)

1

個，2、出入口模塊選用：人、車并行出入口，選用

4

號模塊

人行出入口，選用

1

號模塊車行出入口，選用

2

號模塊3、與啟動會差異原因說明：（調(diào)整后與模塊一致）取消人行出入口、東側(cè)人車并行出入口向北移至中部差異原因：減配？方案調(diào)整？有無變更？變更是否與物業(yè)前介達成共識？本期（1期）住宅公寓1000戶，別墅500戶，車位數(shù)數(shù)公寓800個、別墅800個；根據(jù)模模塊應配置置人行出入入口數(shù)2個，車行出出入口數(shù)3個，設計階段介介入回顧啟動會執(zhí)行行情況讀圖紀要執(zhí)執(zhí)行情況執(zhí)行情況差差的原因分分析弱電讀圖意意見圖紙修修改完成率率低的原因因分析：防滲漏讀圖圖意見現(xiàn)場場改進率低低的原因分分析：空調(diào)機位讀讀圖意見現(xiàn)現(xiàn)場改進率率低的原因因分析：設計階段介介入回顧啟動會執(zhí)行行情況讀圖紀要執(zhí)執(zhí)行情況電表水表水電表計量量需求回顧顧設計階段介介入回顧啟動會執(zhí)行行情況讀圖紀要執(zhí)執(zhí)行情況結(jié)合后期物業(yè)運營能能耗分析需需求，依據(jù)前介指指引水電表表計量指引引的要求，，對項目所有有水電表安安裝的具體體位置和數(shù)數(shù)量，與讀讀圖紀要輸輸出的需求求逐一比對對式全面回回顧；插入讀圖階階段輸出的的需求表，，并將所有有需求現(xiàn)場場逐一比對對的情況反反饋在表中中插入讀圖階階段輸出的的需求表，，并將所有有需求現(xiàn)場場逐一比對對的情況反反饋在表中中重點差異的的原因分析析：重點差異的的原因分析析：現(xiàn)場介入回顧防滲漏專項項回顧月度缺陷反反饋回顧分戶查驗執(zhí)行回回顧承接查驗執(zhí)行回回顧數(shù)據(jù)比對防滲漏專項項回顧滲漏水數(shù)據(jù)現(xiàn)場介入分戶查驗開放日集中交付報事量整改完結(jié)率

報事項結(jié)構(gòu)板導墻三四五報事量整改完結(jié)率302515105滲漏水臺賬賬報事前五五類數(shù)據(jù)1、2、3、4、。。。。小結(jié)：：分析：：1、2、3、4、。。。月度缺陷反反饋回顧月度缺陷反反饋的數(shù)據(jù)據(jù)分析：插入缺陷反反饋排名前前五類的數(shù)數(shù)據(jù)分析（（餅狀圖））累計發(fā)現(xiàn)缺陷總量累計達成共識需整改數(shù)量累計整改完成數(shù)量同意整改但未整改的數(shù)量累計完結(jié)率未完結(jié)原因說明1、2、

3、從x年x月x日開始到xx時間，共應應提交x次月度反饋饋成果；有有多少次未未提交及未未提交的原原因？序號階段計劃開始實際開始計劃結(jié)束實際結(jié)束1啟動會2014.5.302014.5.302014.5.302014.5.302實測實量3觀感檢查4功能測試時間安排回回顧計劃實操性性差原因分分析：分戶查驗執(zhí)執(zhí)行回顧總報事查驗（接房）戶數(shù)戶均報事銷項完結(jié)率尺寸報事尺寸完結(jié)率滲漏水報事滲漏水完結(jié)率分戶查驗

開放日///總數(shù)據(jù)歸集集報事項排名第一報事項排名第二報事項排名第三報事項排名第四報事項排名第五報事項入戶門鋁塑門窗分戶查驗報事量3000250015001000500200150分戶查驗完結(jié)率95%85%90%90%89%90%85%開放日報事量30251510500開放日完結(jié)率80%65%80%90%90%00報事前五類類數(shù)據(jù)比對對1、2、3、備注：報事事前五類數(shù)數(shù)據(jù)比對表表格中，報報事項按分分戶查驗中中占比前五五項填寫數(shù)數(shù)據(jù)；若開開放日占比比前五項有有變化，則則在排名第第五項右側(cè)側(cè)增加新一一列填寫數(shù)數(shù)據(jù)；分析對同類報事事之間的關(guān)關(guān)系做剖析析分戶查驗執(zhí)執(zhí)行回顧---報事數(shù)據(jù)比比對分析交房前【物業(yè)移交條條件】達成情況具體內(nèi)容達成標準現(xiàn)狀描述是/否達成1-單體工程全部完成,園區(qū)實現(xiàn)封閉管理1).按集團《圍墻周界配置標準》完成圍墻砌筑/飾面施工，達到園區(qū)封閉；

2).按集團《圍墻周界配置標準》完成強弱電設備就位；

3).人行道閘完成安裝和調(diào)試，達到使用功能；

4).車管系統(tǒng)完成安裝和調(diào)試，達到使用功能；

5).車庫不能同步移交的，應實現(xiàn)交付區(qū)域和施工區(qū)域分區(qū)封閉管理功能；

2-水、電、氣、供暖、通訊、電梯等功能系統(tǒng)具備交付使用條件6).清水交付的，設備管線安裝到戶，水電及北方城市供暖達到使用條件；

7).精裝交付的，網(wǎng)絡、燃氣及北方城市供暖等應具備開通使用條件；

8).電梯取得合格證并在有效期內(nèi)，且5方對講通話功能能正常使用

3-物業(yè)客戶接待中心和其他物業(yè)用房移交物業(yè)正常使用9).物業(yè)客戶接待中心和集中辦公區(qū)至少提前15天按集團《物業(yè)用房配置標準》完成施工并移交物業(yè)。給排水、電氣、電話、網(wǎng)絡、客戶通道能正常使用。（過渡性物業(yè)用房集中辦公區(qū)滿足使用條件即可）；

10).工程、綠化及保安宿舍等其它物業(yè)用房至少提前15天完成施工并移交物業(yè)，達到使用條件。

特殊項目、特殊情況說明：

承接查驗執(zhí)執(zhí)行回顧承接查驗執(zhí)執(zhí)行開始時間：：各分部分項項的缺陷數(shù)數(shù)據(jù)和銷項項完結(jié)率：：是否完成全全面移交及及目前現(xiàn)狀狀；未完整改的的方案及計計劃；（插插入附件））承接查驗執(zhí)執(zhí)行回顧插入問題匯總表插入實際實施進度表回顧六、交房及及返修總結(jié)結(jié)交房總結(jié)返修總結(jié)分供方評價價數(shù)據(jù)回顧交房總結(jié)集中交房：：XXXX年XX月XX日至XX月XX日1.到訪業(yè)主XX戶2.累計接房：：XX戶；3.銀行代扣辦辦理：XX戶，代扣辦辦理率XX%；4.預交物業(yè)費費：XX戶；5.業(yè)主報事：：已接房房報事XX條；未接房房報事XX條；6.自查報事：：XX條4.戶均報事：：已接房報報事戶均XXX條；所有報報事戶均XXX條；5.租售受理：：XX條。數(shù)據(jù)回顧交房總結(jié)交房后三個個月：XXXX年XX月XX日至XX月XX日1.共計接房：：XX戶；2.交付率：XX%；3.業(yè)主報事：：已接房房報事XX條；未接房房報事XX條；4.自查報事：：XX條5.戶均報事：：已接房報報事戶均XXX條；所有報報事戶均XXX條；數(shù)據(jù)回顧交房MOT亮點設計交房總結(jié)圖片圖片圖片圖片接房驚喜服服務設計XX服務設計XX服務設計XX服務設計數(shù)據(jù)回顧交房MOT亮點設計交房業(yè)務亮亮點分享交房總結(jié)1、2、3、4、5、6、數(shù)據(jù)回顧交房MOT亮點設計交房業(yè)務亮亮點分享交房不足與與反思交房總結(jié)1、2、3、4、5、6、數(shù)據(jù)回顧交房MOT亮點設計交房業(yè)務亮亮點分享交房不足與與反思后續(xù)改進措措施交房總結(jié)1、2、3、4、5、6、返修綜述返修總結(jié)XX項目集中返返修期自XXXX年XX月XX日至XX月XX日，總報事事XX條，完結(jié)XX條，完結(jié)率率為XX%，主要未完完結(jié)報事集集中在XXX上，后續(xù)處處理方式為為XXXXXX。返修綜述數(shù)據(jù)分析返修總結(jié)已交付業(yè)主主報事項目安防報警、監(jiān)控電梯燈具及光源防火門房間尺寸管道水表及閥門管道堵塞管道滲漏戶內(nèi)電氣建筑防水空鼓裂紋欄桿鋁塑門窗墻、地面、頂棚入戶門外墻涂料消防報警報事量XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX完結(jié)XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX已交付業(yè)主主工程類報報事總量：：XX條，已完結(jié)結(jié)XX條，完結(jié)結(jié)率XX%（前面一頁加加上集中返返修綜述述，開始結(jié)結(jié)束時間，，總量，完完成完結(jié)結(jié)情況等））占比前三類類報事：XXX、XXX、XXX返修綜述數(shù)據(jù)分析返修總結(jié)未交付業(yè)主主報事項目安防報警、監(jiān)控電梯燈具及光源防火門房間尺寸管道水表及閥門管道堵塞管道滲漏戶內(nèi)電氣建筑防水空鼓裂紋欄桿鋁塑門窗墻、地面、頂棚入戶門外墻涂料消防報警報事量XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX完結(jié)XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX已交付業(yè)主主工程類報報事總量：：XX條，已完結(jié)結(jié)XX條，完結(jié)結(jié)率XX%占比前三類類報事：XXX、XXX、XXX返修綜述數(shù)據(jù)分析返修總結(jié)自查報