房地產(chǎn)與物業(yè)管理培訓(xùn)含案例詳解

物業(yè)管管理第一章章物物業(yè)業(yè)管理理概述述第一節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管理理與房房地產(chǎn)產(chǎn)一、房房地地產(chǎn)與與房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)從1978年，房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大大致經(jīng)經(jīng)歷了了四個個發(fā)展展階段段：第一階階段：：理論突突破與與試點(diǎn)點(diǎn)起步步階段段（1978至1991年）1978年理論論界提提出了了住房房商品品化、、土地地產(chǎn)權(quán)權(quán)等觀觀點(diǎn)。。1980年9月北京京市住住房統(tǒng)統(tǒng)建辦辦公室室率先先掛牌牌，成成立了了北京京市城城市開開發(fā)總總公司司，拉拉開了了房地地產(chǎn)綜綜合開開發(fā)的的序幕幕。1982年國務(wù)務(wù)院在在四個個城市市進(jìn)行行售房房試點(diǎn)點(diǎn)。1984年廣東東、重重慶開開始征征收土土地使使用費(fèi)費(fèi)。1987年11月26日，深深圳市市政府府首次次公開開招標(biāo)標(biāo)出讓讓住房房用地地。1990年上海海市房房改方方案出出臺，，開始始建立立住房房公積積金制制度。。1991年開始始，國國務(wù)院院先后后批復(fù)復(fù)了24個省市市的房房改總總體方方案。。第二階階段：：非理性性炒作作與調(diào)調(diào)整推推進(jìn)階階段（（1992至1997年）1992年房改改全面面啟動動，公公有住住房出出售，，住房房公積積金制制度全全面推推行。。1993年“安安居工工程””開始始啟動動。1992年后，，房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)急劇劇快速速增長長，月月投資資最高高增幅幅曾高高達(dá)146.9％。房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場在局局部地地區(qū)一一度呈呈現(xiàn)混混亂局局面，，在個個別地地區(qū)出出現(xiàn)較較為明明顯的的房地地產(chǎn)泡泡沫。。1993年底宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)調(diào)控后后，房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投投資增增長率率普遍遍大幅幅回落落。房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場經(jīng)歷歷了一一段時時間的的低迷迷。第三階階段：：相對穩(wěn)穩(wěn)定協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展階階段（（1998至2000年）1998年，國國務(wù)院院頒發(fā)發(fā)宣布布新一一輪房房改的的23號文，，提出出“停停止住住房實(shí)實(shí)物分分配，，逐步步實(shí)行行住房房分配配貨幣幣化””和““建立立和完完善以以經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用住房房為主主的住住房供供應(yīng)體體系””等重重要思思路；；1999年初，，國內(nèi)內(nèi)大部部分省省、區(qū)區(qū)深化化房改改的方方案經(jīng)經(jīng)當(dāng)?shù)氐卣庖庹绞接“l(fā)發(fā)，中中央在在京黨黨政機(jī)機(jī)關(guān)的的方案案也經(jīng)經(jīng)國務(wù)務(wù)院常常務(wù)會會議原原則通通過。。在98年到2000年的那那段日日子里里，一一些企企業(yè)主主，富富裕的的個人人，成成為購購房的的中堅(jiān)堅(jiān)力量量。第四階階段：：價格持持續(xù)上上揚(yáng)，，多項(xiàng)項(xiàng)調(diào)控控措施施出臺臺的新新階段段（2001年以來來）2000年后，，一些些比較較富裕裕的中中產(chǎn)階階級，，由于于受到到富裕裕階層層購房房的示示范效效應(yīng)的的影響響，開開始加加入購購房的的行列列。由由于這這一階階層遠(yuǎn)遠(yuǎn)較富富裕階階層人人數(shù)為為多，，因此此房價價開始始上揚(yáng)揚(yáng)。到了中中產(chǎn)階階層基基本購購買完完畢，，工薪薪階層層也加加入了了購房房的行行列。。由于于他們們?nèi)藬?shù)數(shù)眾多多，因因此住住房價價格開開始飛飛漲。。加上上股市市不振振，大大量資資金涌涌入房房地產(chǎn)產(chǎn)。2003年以來來，房房屋價價格持持續(xù)上上揚(yáng)，，大部部分城城市房房屋銷銷售價價格上上漲明明顯。。隨之之而來來出臺臺了多多項(xiàng)針針對房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)的調(diào)調(diào)控政政策。。幾個居居住面面積數(shù)數(shù)據(jù)在90年代初初，發(fā)發(fā)達(dá)國國家的的人均均住房房建筑筑面積積為：：美國60平方米米英國38平方米米法國37平方米米日本31平方米米。世界各各國的的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)表明明，在在人均均住房房面積積達(dá)到到30平方米米之前前，會會保持持較旺旺盛的的住房房需求求。到2000年底，，我國國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民的人人均住住房建建筑面面積已已經(jīng)達(dá)達(dá)到20平方米米。2005年8月5日，建建設(shè)部部公布布的城城鎮(zhèn)居居民概概況統(tǒng)統(tǒng)計(jì)公公報顯顯示，，按戶戶籍人人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，，2004年底，，全國國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人均均住宅宅建筑筑面積積為24.97平方米米。估估計(jì)我我國到到2010年就可可達(dá)到到人均均30平方米米。住房建建設(shè)自自然需需求的的計(jì)算算（2000——2010年）提高居居住水水平的的影響響。如果果2010年我國國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人均均住房房建筑筑面積積達(dá)到到30平方米米，即即每人人比2000年提高高10平方米米，按按1999年底，，我國國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口口3.89億，就就需增增加住住房38.9億方米米。城市化化發(fā)展展的影影響。按世世界各各國的的統(tǒng)計(jì)計(jì)，2000年第三三世界界各國國的城城市化化水平平平均均為45%。我國國的城城市化化水平平剛過過30%。如果果2010年我國國城市市化水水平達(dá)達(dá)到40%，全國國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)比2000年增加加人口口1.2億人，，按每每人住住房30平方米米（且且按這這些人人現(xiàn)居居住面面積達(dá)達(dá)人均均20平方米米）計(jì)計(jì)算，，需要要增加加12億平方方米。自然折折舊的的影響響。全國國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)現(xiàn)有有住房房80億平方方米，，如果果按住住房折折舊的的年限限40年計(jì)算算，每每年折折舊率率2.5%，10年共需需折舊舊20億平方方米。?？紤]慮到我我國住住房折折舊一一般會會長于于40年，只只按每每年折折舊1億平方方米，，即10年折舊舊10億平方方米計(jì)算。。以上三三項(xiàng)合合計(jì)，，10年需建建房為為60億平方方米，才能能滿足足房地地產(chǎn)市市場需需求。。地產(chǎn)泡泡沫和和銀行行超常常規(guī)貸貸款近幾年自上上而下都在在談房地產(chǎn)泡沫沫和銀行超常規(guī)規(guī)貸款問題。為解決銀行行超常規(guī)貸貸款問題，，2003年8月24日，中國人人民銀行決決定從2003年9月21日起，提高高存款準(zhǔn)備備金率1個百分點(diǎn)，，即存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率由由現(xiàn)行的6%調(diào)高至7%。2004年4月11日，央行決決定從2004年4月25日起再提高高存款準(zhǔn)備備金率0.5個百分點(diǎn)，，即由現(xiàn)行行的7％提高到7.5％。地產(chǎn)泡沫產(chǎn)產(chǎn)生的原因因一種畸形的的“需求””“負(fù)翁”、、“負(fù)婆””現(xiàn)象溫州炒房大大軍的南征征北戰(zhàn)2004年3月15日時代商報報報道，溫溫州人在沈沈陽買一套套房子可拖拖進(jìn)銀行2/3按揭。從目前房地地產(chǎn)市場運(yùn)運(yùn)作模式看看，溫州購購房團(tuán)在投投入了大量量資本炒作作時，同時時也拖進(jìn)了了數(shù)量幾倍倍于它的銀銀行資本跟跟進(jìn)他們所所進(jìn)入的樓樓盤，加上上所到之處處跟進(jìn)的本本地投機(jī)資資本，整個個炒作市場場的投機(jī)資資本數(shù)量，，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過了溫州州購房團(tuán)握握在手里的的鈔票。如果傳聞中中的“10萬溫州人拿拿著1000個億在炒樓樓”大體符符合事實(shí)原原貌，那么么這1000億不過是支支撐整個炒炒作市場的的一個資本本系數(shù)。由由于此過程程中銀行實(shí)實(shí)際在承擔(dān)擔(dān)著大部分分風(fēng)險，所所以如果不不及時控制制，它最終終將演變?yōu)闉橐粋€巨大大的金融黑黑洞！境外對我國國房地產(chǎn)過過熱的注意意早在2002年12月，美國摩摩根士丹利利就在一份份研究報告告中提醒，，中國有可可能爆發(fā)新新一輪房地地產(chǎn)泡沫危危機(jī)。2003年3月5日，《華盛頓郵報報》進(jìn)一步載文文指出，中中國房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫及其其破裂，將將可能引發(fā)發(fā)中國銀行行體系危機(jī)機(jī)。文章分分析認(rèn)為，，銀行是中中國資本的的主要來源源。房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫一旦旦破裂，就就意味著銀銀行將增加加新的壞賬賬。截至2003年10月，在國內(nèi)內(nèi)銀行未償償還的1.6萬億美元的的貸款中，，約有1/10陷在房地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域，其其中600億美元是向向開發(fā)商提提供的貸款款，另有900多億美元是是住房抵押押貸款。2003年7月13日，香港《南華早報》刊登了一篇篇題為《制造一個經(jīng)經(jīng)濟(jì)定時炸炸彈》的文章，以以此來形容容中國目前前有3萬多家房地地產(chǎn)公司瘋瘋狂“炒地皮”的現(xiàn)實(shí)。房價虛高的的主因地價上升過過快。近些年來土土地價格飛飛漲，這既既和土地成成本上升有有關(guān)，又和和現(xiàn)行的某某些政策有有關(guān)。為了了避免過去去暗箱操作作帶來的種種種弊端，，我國目前前實(shí)行土地地公開招標(biāo)標(biāo)拍賣。但但隨這種做做法產(chǎn)生的的問題值得得反思。在在競拍中，，地價被炒炒得很高，，一畝地甚甚至能賣到到幾百、上上千萬元。。各地出現(xiàn)了了一批投資資購房者，，哄抬房價價。這些投資購購房者買了了房子不是是為了自用用，而是通通過出租或或者二次出出賣來賺取取利潤。這這種“炒房”行為的直接接結(jié)果，就就是把地區(qū)區(qū)的房價被被人為地抬抬高了。2002年上半年，，我國個人人住房貸款款余額已超超過6630億元。中國人民銀銀行2005年8月15日發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)產(chǎn)金融報告告》指出，到2004年末，我國國的房地產(chǎn)產(chǎn)貸款已達(dá)達(dá)2.6萬億元，占占到全部人人民幣貸款款的約15％，我國居居民個人住住房按揭貸貸款占ＧＤＤＰ的比例例為11.7％。在《2004中國房地產(chǎn)產(chǎn)金融報告告》中，中國人人民銀行警警告說，去去年以來持持續(xù)至今的的房地產(chǎn)熱熱已經(jīng)為中中國樓市帶帶來很大的的金融風(fēng)險險，這些風(fēng)風(fēng)險主要包包括：房屋貶值開發(fā)商資金金鏈斷裂“假按揭””難以收回回出讓土地的的收入被挪挪作他用2005年5月11日國務(wù)院辦辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)了建設(shè)部部等七部門門聯(lián)合出臺臺的《關(guān)于做好穩(wěn)穩(wěn)定住房價價格工作意意見的通知知》。上海房價能能否軟著陸陸【焦點(diǎn)訪談】：穩(wěn)定房價價合民心（一）房地地產(chǎn)的涵義義房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地地產(chǎn)的合稱稱，是房屋與與土地在經(jīng)經(jīng)濟(jì)方面的的商品體現(xiàn)現(xiàn)。房屋與與土地反映映物質(zhì)的屬屬性和形態(tài)態(tài)，而房產(chǎn)產(chǎn)與地產(chǎn)則則體現(xiàn)商品品形式的價價格。在生活資料方面，房產(chǎn)產(chǎn)與地產(chǎn)屬屬于財產(chǎn)范疇；在生產(chǎn)經(jīng)營資資料方面，房產(chǎn)產(chǎn)與地產(chǎn)屬屬于資產(chǎn)范疇。房屋和土地地不可移動動，因此一一般稱之為為不動產(chǎn)。不動產(chǎn)的廣廣義概念還包括其他他不能移動動的物體，，如水壩、、地下工程程、港口等等其它建筑筑。（二）城市市房屋按用途分，城市用房房一般可以以分為六大大類：1.住宅。在現(xiàn)代城市市中，住宅宅一般要占占城市房屋屋總量的一一半左右。。2.生產(chǎn)用房。。是指物質(zhì)生生產(chǎn)部門作作為基本生生產(chǎn)要素使使用的房屋屋。3.營業(yè)用房。。是指第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所使用用的房屋。。4.文教用房5.行政用房6.其他專用房房（三）城市市土地1.生活居住用用地2.工業(yè)用地3.公共建筑用用地4.公共綠地5.風(fēng)景游覽區(qū)區(qū)用地6.道路廣場用用地7.市政公用設(shè)設(shè)施用地8.交通運(yùn)輸用用地9.特殊用地10.其他用地（四）房地地產(chǎn)業(yè)l.房地產(chǎn)業(yè)的的概念一般是把產(chǎn)品用途相相同、服務(wù)內(nèi)容相相同和服務(wù)對象相相同的企業(yè)，作作為同一行業(yè)。。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)營、、管理和服服務(wù)的產(chǎn)業(yè)業(yè)，具體包括括土地的開開發(fā)經(jīng)營、、房屋的開開發(fā)建設(shè)、、買賣、租租賃、信托托、物業(yè)管管理和以房房地產(chǎn)為依依托所進(jìn)行行的多種經(jīng)經(jīng)營管理等等項(xiàng)工作。。2.房地產(chǎn)業(yè)的的運(yùn)行機(jī)制制（1）生產(chǎn)環(huán)節(jié)節(jié)。生產(chǎn)環(huán)節(jié)是是指進(jìn)行土地開發(fā)、、房屋建設(shè)設(shè)等，從而獲獲得房地產(chǎn)產(chǎn)勞動產(chǎn)品品的過程。。這一環(huán)節(jié)節(jié)的前提條件是是獲得可供供開發(fā)的土土地。2004年8月31日以后，國國內(nèi)土地市市場將不得得再采用協(xié)協(xié)議方式出出讓經(jīng)營性性土地使用用權(quán)，國有有土地使用用權(quán)必須以以公開招標(biāo)標(biāo)、拍賣、、掛牌的方方式出讓。。（2）流通環(huán)節(jié)節(jié)。流通環(huán)節(jié)是是指房地產(chǎn)產(chǎn)作為商品品進(jìn)入市場場，進(jìn)行交易，以實(shí)現(xiàn)其其使用價值值和價值的的過程。房房地產(chǎn)市場場活動主要要有房地產(chǎn)的買買賣、租賃賃和抵押三種形式。?！綜CTV《中國財經(jīng)報報道》：買房陷阱阱知多少】（3）消費(fèi)環(huán)節(jié)節(jié)。在這個環(huán)節(jié)節(jié)，房屋的售后后管理與服服務(wù)工作顯得更加迫迫切和重要要。二、物業(yè)業(yè)管理的產(chǎn)產(chǎn)生和發(fā)展展（一）物業(yè)業(yè)管理的起起源傳統(tǒng)意義上上的“物業(yè)業(yè)管理”起起源于19世紀(jì)60年代的英國國，由于工業(yè)業(yè)革命的發(fā)發(fā)展使得大大量農(nóng)村人人口涌入工工業(yè)城市，，導(dǎo)致了諸諸如房屋破破損嚴(yán)重、、居住環(huán)境境日趨惡化化等“社會會問題”。。當(dāng)時有一一位名叫奧奧克維婭·希爾（OctaviaHill）的女土迫不不得已為其其名下出租租的物業(yè)制制定了一套套規(guī)范租戶戶行為的管管理辦法，，出乎意料料地收到了了良好效果果，招致當(dāng)當(dāng)?shù)厝耸考娂娂娦Х拢?，這可以說說是最早的的“物業(yè)管理”。真正現(xiàn)代意意義上的物物業(yè)管理起起源形成于于19世紀(jì)末20世紀(jì)初的的美國。。當(dāng)時美國國高層大大廈的建建造蓬勃勃興起，，于是一一種適應(yīng)應(yīng)這種客客觀要求求的專業(yè)業(yè)性物業(yè)業(yè)管理機(jī)機(jī)構(gòu)便應(yīng)應(yīng)運(yùn)而生生，標(biāo)志志著現(xiàn)代代物業(yè)管管理的誕誕生?，F(xiàn)代物業(yè)業(yè)管理誕誕生的另另一個標(biāo)標(biāo)志是物物業(yè)管理理行業(yè)組組織的成成立。1908年，成立立了世界界上第一一個物業(yè)業(yè)管理組組織——芝加哥建建筑物管管理人員員組織（（ChicagoBuildingManagersOrganization，CBMO）。此后，在在CBMO推動下，，美國第第一個全全國性的的業(yè)主組組織——“建筑物業(yè)業(yè)主組織織”（BuildingOwnersOrganization，BOO）也宣告成成立。在在這兩個個組織的的基礎(chǔ)上上，最后后又成立立了“建建筑物業(yè)業(yè)主與管管理人員員協(xié)會””（BuildingOwnersandManagersAssociation，BOMA）。（二）我我國物業(yè)業(yè)管理問問題的提提出我國自解解放以來來，過多多強(qiáng)調(diào)了了房地產(chǎn)產(chǎn)的社會福利利性而忽視了了它的商品屬性性。長期實(shí)實(shí)行福利制低低租金分分配住房房的政策。。80年代初全全國直管管公房失失修失養(yǎng)養(yǎng)率達(dá)到到50％以上。城市住住房每m2使用面積積年租金金僅1.56元，除去去管理費(fèi)費(fèi)0.68元，18％的稅金金0.28元外，修修理費(fèi)只只剩0.60元，僅為為正常維維修保養(yǎng)養(yǎng)需要的的1／6，房屋淘淘汰量逐逐年增加加。1980年淘汰800萬m2，比1977年增加1.5倍；1982年淘汰1311萬m2，比1980年增加64％；危房房達(dá)3000萬m2。在房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開開發(fā)過程程中，由由于普遍遍存在著著“重建設(shè)、、輕管理理”的傾向向。物業(yè)管理理是我國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)借鑒國國外的先先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，學(xué)習(xí)習(xí)和引進(jìn)進(jìn)的一種種行之有有效的房房屋管理理方法，，也是我國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展到到一定程程度的必必然產(chǎn)物物。（三）物業(yè)管理理在我國國的產(chǎn)生生和發(fā)展展1981年3月深圳市物物業(yè)管理理公司成成立。廣州于1981年開始在在新建的的東湖新村村試點(diǎn)實(shí)行行新型住住宅區(qū)管管理方法法。1984年末，廣廣州房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)研究會會到東湖湖新村進(jìn)進(jìn)行考察察，寫出出論文《城市住宅宅管理要要向多層層次的綜綜合服務(wù)務(wù)與經(jīng)營營管理型型發(fā)展》。這篇論論文在提提交中國國城市住住宅研究究會1984年年會進(jìn)進(jìn)行交流流時受到到肯定。。1985年底深圳市房房管局成成立后，，肯定了了物業(yè)管管理公司司專業(yè)化化、社會會化、企企業(yè)化的的管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，在在全市推推廣。1986年后，廣州市市政府、、市建委委和房管管部門把把住宅區(qū)區(qū)管理提提到議事事日程。。1994年3月，建設(shè)部部頒布《城市新建建住宅小小區(qū)管理理辦法》，強(qiáng)調(diào)新新建小區(qū)區(qū)必須推推行物業(yè)業(yè)管理。。到1995年我國物業(yè)業(yè)管理的的競爭市市場也開開始形成成。2000年10月15日，中國物物業(yè)管理理協(xié)會在在北京成成立。到2002年底，上海、、廣東、、山東、、遼寧等等省市的的物業(yè)管管理的覆覆蓋面已已達(dá)50％左右，，深圳市市物業(yè)管管理的覆覆蓋面已已超過95％。全國國物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)已有2萬多家，，從業(yè)人人員超過過200萬，全國國實(shí)行物物業(yè)管理理的覆蓋蓋面已占占物業(yè)總總量的30％。2003年9月1日起《物業(yè)管理理?xiàng)l例》正式施行行。目前，物業(yè)管理理新體制制不僅在新新舊住宅宅區(qū)全面面推廣，，而且已被工業(yè)業(yè)區(qū)、學(xué)學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、商商店、辦辦公樓宇宇等各類類物業(yè)采采用。（四）發(fā)發(fā)展物業(yè)業(yè)管理的的意義1.有利于城城市房地地產(chǎn)業(yè)運(yùn)運(yùn)行體系系的確立立與完善善。2.延長物業(yè)業(yè)的使用用壽命，，充分發(fā)發(fā)揮物業(yè)業(yè)的使用用價值。。3.增強(qiáng)開發(fā)發(fā)商在房房地產(chǎn)市市場中的的競爭力力，使物物業(yè)易于于出租或或出售。。4.改善了人人民群眾眾的居住住條件，，提高了了人民群群眾的居居住質(zhì)量量。5.維護(hù)了社社區(qū)的安安定團(tuán)結(jié)結(jié)。6.有利于擴(kuò)擴(kuò)大就業(yè)業(yè)和實(shí)施施再就業(yè)業(yè)工程。。7.刺激了城城鎮(zhèn)居民民服務(wù)消消費(fèi)支出出的增長長。8.推動了社社區(qū)精神神文明建建設(shè)。三、我國國物業(yè)管管理的現(xiàn)現(xiàn)狀與發(fā)發(fā)展趨勢勢（一）我我國物業(yè)業(yè)管理現(xiàn)現(xiàn)狀（1）發(fā)展不不平衡（2）認(rèn)識不不清（3）法制建建設(shè)滯后后，物業(yè)業(yè)管理法法律關(guān)系系各主體體間的權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)關(guān)系不不清（4)建設(shè)與管管理職責(zé)責(zé)不清（5）尚未形形成規(guī)范范的市場場機(jī)制，，物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)經(jīng)營活活動不規(guī)規(guī)范（6)國有大中中型企業(yè)業(yè)、事業(yè)業(yè)單位物物業(yè)管理理推進(jìn)緩緩慢（7）物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)人員素素質(zhì)偏低低，人才才缺少（8）建管相相脫節(jié)（9）管理水水平低（二）物物業(yè)管理理的發(fā)展展趨勢1.物業(yè)管理理企業(yè)化化企業(yè)化就就要強(qiáng)調(diào)調(diào)規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟(jì)。所謂規(guī)模模經(jīng)濟(jì)就就是要求求企業(yè)在在生產(chǎn)規(guī)規(guī)模上要要達(dá)到經(jīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)模模，此時時產(chǎn)品的的單位成成本最低低。企業(yè)化應(yīng)應(yīng)強(qiáng)調(diào)““一業(yè)為為主，多多種經(jīng)營營”?？梢詫⒔?jīng)經(jīng)營范圍圍擴(kuò)大到到與物業(yè)業(yè)有關(guān)的的業(yè)務(wù)，，如房屋屋咨詢、、中介、、代理房房屋買賣賣、估價價，建筑筑裝飾等等項(xiàng)目；；也可向向餐飲、、商業(yè)、、健身等等方面發(fā)發(fā)展。2.專業(yè)服務(wù)務(wù)社會化化一是專業(yè)業(yè)化，是前提提條件。。社會生生產(chǎn)服務(wù)務(wù)的內(nèi)容容專業(yè)化化，服務(wù)務(wù)水平才才會有很很大的提提高。二是社會會化。專業(yè)化化的生產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)又又要求社社會上其其他專業(yè)業(yè)服務(wù)與與它相配配套，這這樣才有有充足的的市場。。大陸的物物業(yè)管理理是從香香港借鑒鑒而來的的。在香港從從事私人人樓宇、、商業(yè)大大廈和公公共屋村村管理的的管理機(jī)機(jī)構(gòu)人員員組成都都較少，，管理機(jī)機(jī)構(gòu)將保保安、清清潔、維維修等工工作都以以合同形形式發(fā)包包給專業(yè)業(yè)公司、、承包商商去做。。3.物業(yè)管理理現(xiàn)代化化。主要體體現(xiàn)在：：（1）管理觀念念現(xiàn)代化化①信息觀觀念②系統(tǒng)觀觀念③經(jīng)營觀觀念（2）管理組織織網(wǎng)絡(luò)化化（3）管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)范化化（4）管理方式式程序化化第二節(jié)物物業(yè)業(yè)管理的的概念和和內(nèi)容一、物業(yè)業(yè)（一）物物業(yè)的涵涵義房地產(chǎn)：：realestate或realproperty?！皉ealestate”一詞具體體是指土土地及附附著在土土地上的的人工構(gòu)構(gòu)筑物和和房屋；；“realproperty”一詞具體體是指realestate及其附帶帶的各種種權(quán)益，，包括所所有權(quán)在在內(nèi)的、、以及與與此相關(guān)關(guān)的保有有權(quán)、享享用權(quán)、、管理權(quán)權(quán)、處分分權(quán)等。。物業(yè)的涵涵義應(yīng)該該是指realProperty。物業(yè)概念念是：物業(yè)是指指已建成成并投入入使用的的各類房房屋及其其與之相相配套的的設(shè)備、、設(shè)施和和場地。。一個完整整的物業(yè)業(yè)包括四四個部分分：（1）建筑物物。包括房房屋建筑筑、構(gòu)筑筑物（如如橋梁、、水塔等等）、道道路、碼碼頭等。。（2）設(shè)備。指配套套的專用用機(jī)械、、電氣等等設(shè)備。。如電梯梯、空調(diào)調(diào)、備用用電源等等。（3）設(shè)施。指配套套的公用用管、線線、路。。如上下下水管、、消防、、強(qiáng)電（（供變電電等）、、弱電（（通訊、、信號網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)等））、路燈燈，以及及室外公公建設(shè)施施（如幼幼兒園、、醫(yī)院））等。（4）場地。指待建建或露天天堆放貨貨物之地地，包括括建筑地地塊、庭庭院、停停車場等等。完整地把把握物業(yè)業(yè)的概念念，需注注意兩點(diǎn)點(diǎn):第一，物物業(yè)的主主體是建建筑物，輔助部部分是配配套的設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施與場場地等。。如果沒沒有建筑筑物，而而是單獨(dú)獨(dú)的設(shè)備備、設(shè)施施或是單單獨(dú)的場場地（如如空地）），就不不能稱其其為物業(yè)業(yè)。第二，物物業(yè)管理理中的物物業(yè)（適適用于住住宅小區(qū)區(qū)）主要要是物業(yè)業(yè)的共同同部分：：共同部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備、物物業(yè)規(guī)劃劃紅線內(nèi)內(nèi)的市政政設(shè)施和和附屬建建筑及附附屬配套套服務(wù)設(shè)設(shè)施。業(yè)主自用用物業(yè)建建筑物部部分和自自用設(shè)備備通常不不是物業(yè)業(yè)管理的的范疇。。（二）物物業(yè)與房房地產(chǎn)、、不動產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)別別（1）適用范范圍不同同物業(yè)一般般多指一一個單項(xiàng)項(xiàng)的“物物業(yè)”單單位；房地產(chǎn)是是指一個個國家、、地區(qū)或或一個城城市所擁擁有的房房地產(chǎn)。。（2）稱謂的的領(lǐng)域不不同不動產(chǎn)是是民法通通常使用用的詞匯匯；房地產(chǎn)是是在經(jīng)濟(jì)濟(jì)法和行行政法及及商事實(shí)實(shí)務(wù)中經(jīng)經(jīng)常使用用的詞匯匯；物業(yè)則是是指房地地產(chǎn)領(lǐng)域域中單元元性的房房地產(chǎn)概概念的別別稱。（3）概念外外延不同同房地產(chǎn)概概念的外外延包括括房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資、開發(fā)發(fā)、建設(shè)設(shè)、銷售售、售后后管理等等整個過過程。物業(yè)有時時可用來來指示某某項(xiàng)具體體的房地地產(chǎn)，然然而，它它僅僅是是指房地地產(chǎn)的交交易、售售后服務(wù)務(wù)這一使使用階段段或區(qū)域域。（三）物物業(yè)的分分類居住物業(yè)業(yè)。包括住住宅小區(qū)區(qū)、單體體住宅樓樓、公寓寓、別墅墅、度假假村等；；商業(yè)物業(yè)業(yè)。包括綜綜合樓、、寫字樓樓、商業(yè)業(yè)中心、、酒店、、賓館、、康樂中中心等；；工業(yè)物業(yè)業(yè)。包括工工業(yè)廠房房、倉庫庫等；其他用途途物業(yè)。如車站站、碼頭頭、醫(yī)院院、學(xué)校校等。（四）物物業(yè)的特特性1.位置固定性、、地區(qū)性建筑物由于定定著在土地上上，形成了其其不可移動性性和地區(qū)性。。2.形式上的多樣樣性每種物業(yè)都是是單件產(chǎn)品，，在類別、品品種、規(guī)格、、結(jié)構(gòu)、式樣樣上都有區(qū)別別于它宗物業(yè)業(yè)的地方，沒沒有兩宗物業(yè)業(yè)是完全相同同的。3.使用上的長期期性其一是構(gòu)成物物業(yè)基礎(chǔ)的土土地具有不可可毀滅性；其二是地上建建筑物使用期期限可達(dá)幾十十年乃至上百百年。土地使使用權(quán)出讓最最高年限按下下列用途確定定：居住用地地70年；工業(yè)用地地50年；教育、科科技、文化、、衛(wèi)生體育用用地50年；商業(yè)、旅旅游、娛樂用用地40年；綜合或者者其他用地50年。4.開發(fā)建設(shè)周期性長、投投資量大物業(yè)開發(fā)建設(shè)設(shè)周期比一般般的商品生產(chǎn)產(chǎn)周期要長得得多，同時需需要大量的投投資。5.易受政策限制制物業(yè)受法令和和政府政策的的影響較重要要的有兩項(xiàng)：：一是警察權(quán)權(quán)（PolicePower）的行使。二是是行政征用權(quán)權(quán)，政府為滿滿足社會公共共利益的需要要，可以對任任何物業(yè)實(shí)行行強(qiáng)制征收。。6.受相關(guān)因素影影響大物業(yè)的價格往往往受其周圍圍其他建筑的的影響。7.保值性與增值值性房地產(chǎn)的價格格一般也會不不斷上漲，有有著保值和增增值的作用。。（五）物業(yè)的的產(chǎn)權(quán)1.產(chǎn)權(quán)的概念產(chǎn)權(quán)就是財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利，是指指對財產(chǎn)的各各種權(quán)利的總總稱，包括占占有權(quán)、使用用權(quán)、出租權(quán)權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、、用盡權(quán)、消消費(fèi)權(quán)及其他他與財產(chǎn)有關(guān)關(guān)的權(quán)利。因因此，也可以以說產(chǎn)權(quán)是一一種權(quán)利束。。合理有效清晰晰的產(chǎn)權(quán)，可可以使人們各各盡其能、各各守其責(zé)、各各得其利。2.物業(yè)的產(chǎn)權(quán)類類型（1）私有產(chǎn)權(quán)是指關(guān)于資源源利用和所有有的權(quán)利。私私有產(chǎn)權(quán)的關(guān)關(guān)鍵在于對財財產(chǎn)所有權(quán)利利的行使的決決策完全是私私人做出的。。（2）社團(tuán)產(chǎn)權(quán)是指某個人對對一種資源行行使某權(quán)力時時，并不排斥斥他人對該資資源行使同樣樣的權(quán)利，或或者說，這種種產(chǎn)權(quán)是共同同享有的。如如城市景觀和和市政公用設(shè)設(shè)施便屬于社社團(tuán)產(chǎn)權(quán)。對對于社團(tuán)產(chǎn)權(quán)權(quán)來講，每個個人對如何行行使權(quán)利的決決定是無需事事先與他人協(xié)協(xié)商的。（3）集體產(chǎn)權(quán)一種產(chǎn)權(quán)如果果是集體的，，則關(guān)于如何何行使對資源源的各種權(quán)利利的決定就必必須由集體做做出，由集體體的決策機(jī)構(gòu)構(gòu)以民主程序序?qū)?quán)利的行行使作出規(guī)定定和約束。（4）建筑物區(qū)分分所有權(quán)把多人共同擁擁有同一建筑筑物的情況界界定為建筑物物區(qū)分所有權(quán)權(quán)。建筑物區(qū)分所所有，是將一一幢房屋特別別是樓房，按按其本身結(jié)構(gòu)構(gòu)區(qū)分為各個個獨(dú)立單元，，每一單元均均構(gòu)成一個相相對獨(dú)立的所所有權(quán)客體，，由此在一幢幢房屋上形成成兩個以上的的所有權(quán)。建筑物區(qū)分所所有權(quán)具體是是指多個區(qū)分分所有權(quán)人共共同擁有一棟棟建筑物時，，各區(qū)分所有有權(quán)人對建筑筑物專有部分分所享有的專專有所有權(quán)與與對建筑物共共用部分所享享有的持分權(quán)權(quán)，以及因共共同關(guān)系所生生的成員權(quán)之之總稱。二、物業(yè)管理理的概念這樣理解物業(yè)業(yè)管理，對不不對？張某在和一些些朋友聊天時時談到物業(yè)管管理，他說：：“物業(yè)管理理就是房產(chǎn)管管理，只不過過房產(chǎn)管理和和物業(yè)管理所所處的體制不不一樣，名稱稱換了一下，，其根本區(qū)別別就是收不收收費(fèi)的問題。?！彼呐笥延岩舱f：“物物業(yè)管理就是是在原來的房房產(chǎn)管理上增增加點(diǎn)內(nèi)容，，比如掃掃地地、澆澆花、、看看門而已已。”這些看看法對嗎？廣義的物業(yè)管管理是由物業(yè)的涵涵義引申出來來的，它泛指指一切為了物物業(yè)的正常使使用、經(jīng)營而而對物業(yè)本身身及其業(yè)主和和用戶所進(jìn)行行的管理和提提供的服務(wù)。。今天我們使用用的物業(yè)管理理概念主要是是狹義的物業(yè)業(yè)管理。狹義的物業(yè)管管理（RealPropertyManagement或PropertyManagement），是指由專門的的機(jī)構(gòu)和人員員，依據(jù)合同同和契約，對對物業(yè)及其附附屬設(shè)施、周周圍環(huán)境等實(shí)實(shí)施統(tǒng)一的、、專業(yè)化的、、綜合性的經(jīng)經(jīng)營管理，并并向人們提供供綜合性的有有償服務(wù)。物業(yè)管理的要要點(diǎn)：是一種經(jīng)營性性的管理方式式是對物業(yè)開發(fā)發(fā)、租賃、銷銷售和售后服服務(wù)等活動進(jìn)進(jìn)行全過程的的管理是一種專業(yè)化化、綜合性的的管理是按合同或契契約進(jìn)行法制制化規(guī)范化管管理具有服務(wù)性三、物業(yè)管理理與傳統(tǒng)房屋屋管理的區(qū)別別項(xiàng)目及比較內(nèi)容

現(xiàn)代物業(yè)管理

傳統(tǒng)房屋管理

物業(yè)權(quán)屬

多元產(chǎn)權(quán)（私有、公有）

單一產(chǎn)權(quán)（國有、公有）

管理單位物業(yè)管理公司

政府、單位房管部門

管理單位性質(zhì)

企業(yè)

事業(yè)或企業(yè)性事業(yè)單位

管理手段

經(jīng)濟(jì)和法律手段

行政手段

管理行為

企業(yè)經(jīng)營服務(wù)行為

非企業(yè)行為

管理性質(zhì)

有償服務(wù)

無償、低償服務(wù)

管理觀念

為業(yè)主、住戶服務(wù)

管住住戶

管理費(fèi)用

自籌、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等

低租金和大量補(bǔ)貼

管理形式

社會化、專業(yè)化統(tǒng)一管理

多頭分散管理管理內(nèi)容

全方位多層次的管理服務(wù)管房和養(yǎng)房

管理關(guān)系

代表業(yè)主，業(yè)主主導(dǎo)型

國家或單位主導(dǎo)型

管理模式

市場經(jīng)濟(jì)管理模式

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式

【討論】后勤服務(wù)集團(tuán)團(tuán)的服務(wù)是不不是就是物業(yè)業(yè)管理？近幾年，國家家推行后勤管管理社會化，，不少高等學(xué)學(xué)校紛紛建立立自己的后勤勤服務(wù)集團(tuán)，，為學(xué)校師生生服務(wù)。請問問，后勤服務(wù)務(wù)集團(tuán)的服務(wù)務(wù)是不是就是是物業(yè)管理？？后勤服務(wù)與物物業(yè)管理的不不同項(xiàng)目后勤服務(wù)

物業(yè)管理

單位性質(zhì)學(xué)校等單位下屬的企業(yè)單位

一般是社會化的單位專業(yè)特長主要是清潔、醫(yī)療、飲食、交通等

主要是保安、房屋及設(shè)備維修等

費(fèi)用收取通常比社會上的服務(wù)費(fèi)低

通常是市場化的收費(fèi)

業(yè)務(wù)來源主要是系統(tǒng)或單位內(nèi)部需求

主要到社會上去尋找

服務(wù)對象主要是面向單位的員工

社會各單位、各物業(yè)

服務(wù)內(nèi)容針對性強(qiáng)，相對單一、層次雷同

針對性較弱，內(nèi)容多樣、層次不一四、物業(yè)管理理的性質(zhì)、類類型和原則（一）物業(yè)管管理的性質(zhì)【問題】房地產(chǎn)業(yè)屬于于第幾產(chǎn)業(yè)？？物業(yè)管理呢呢？三次產(chǎn)業(yè)分類類的理論第一產(chǎn)業(yè)就是指那些直直接依賴于自自然資源的開開發(fā)和利用，，并且只能在在自然資源所所在地進(jìn)行生生產(chǎn)過程的行行業(yè)。如農(nóng)業(yè)業(yè)、畜牧業(yè)、、漁業(yè)、林業(yè)業(yè)和采礦業(yè)。。即作為廣義義的農(nóng)業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)是對第一產(chǎn)業(yè)業(yè)初級產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行再加工過過程的行業(yè)，，是第二層次次上的生產(chǎn)活活動，如制造造業(yè)、建筑業(yè)業(yè)等，人們稱稱之為廣義的的工業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)是以第一、第第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品品為物質(zhì)條件件，生產(chǎn)非實(shí)實(shí)物形態(tài)產(chǎn)品品的行業(yè)，如如商業(yè)、旅游游業(yè)、交通、、金融、保險險、郵電、教教育、文藝、、房地產(chǎn)業(yè)等等。第三產(chǎn)業(yè)業(yè)意味著提供供服務(wù)的產(chǎn)業(yè)業(yè)，在很多場場合又稱之為為服務(wù)產(chǎn)業(yè)。。房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)區(qū)別于建筑業(yè)業(yè)的一個獨(dú)立立行業(yè)建筑業(yè)：第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)：第三產(chǎn)業(yè)。在聯(lián)合國制定定的《國際標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)業(yè)分類》中，把經(jīng)濟(jì)行行業(yè)分為十大大類，其中建建筑業(yè)為第五五類，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營服服務(wù)業(yè)為第八八類。2002年國家統(tǒng)計(jì)局局頒布的《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)業(yè)分類》(GB/T4754-2002)，把我國經(jīng)濟(jì)行行業(yè)分為：門門類20個，大類95個，中類396個，小類913個，其中建筑業(yè)被列為為第E門類，房地產(chǎn)產(chǎn)為第K門類?？傊?，國際國國內(nèi)都把建筑筑業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為兩個個獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)業(yè)部門來對待待。行業(yè)分類與代代碼物業(yè)管理的性性質(zhì)物業(yè)管理屬于于第三產(chǎn)業(yè)，，是一種服務(wù)務(wù)性行業(yè)。其宗旨就是服服務(wù)，寓管理理、經(jīng)營于服服務(wù)之中；其管理對象是是物業(yè)，服務(wù)務(wù)對象是物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)人和物物業(yè)使用人；；其經(jīng)營方針是是“保本微利利、服務(wù)社會會”，不以牟牟取高額利潤潤為目的。明確物業(yè)管理理的性質(zhì)的意意義為制定物業(yè)管管理的政策和和法規(guī)提供理理論依據(jù)物業(yè)管理的政政策法規(guī)是物物業(yè)管理的宏宏觀環(huán)境，其其科學(xué)性如何何是物業(yè)管理理發(fā)展的關(guān)鍵鍵。有利于物業(yè)管管理的健康發(fā)發(fā)展物業(yè)管理應(yīng)沿沿著其性質(zhì)所所標(biāo)志的方向向發(fā)展，否則則將會遇到難難以克服的障障礙。指出了物業(yè)管管理的宗旨物業(yè)管理的宗宗旨就是服務(wù)務(wù)，通過服務(wù)務(wù)實(shí)現(xiàn)社會效效益、經(jīng)濟(jì)效效益和環(huán)境效效益的統(tǒng)一。。偏離服務(wù)這這個宗旨，就就會使物業(yè)管管理與社會和和公眾的利益益相背，最終終削弱物業(yè)管管理的生命力力。（二）物業(yè)管管理的類型委托服務(wù)型物物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)商商將開發(fā)建成成的物業(yè)出售售給用戶，一一次性收回投投資并獲取利利潤，然后委委托物業(yè)管理理企業(yè)對物業(yè)業(yè)進(jìn)行管理，，完善其售后后服務(wù)。租賃經(jīng)營型物物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)商商建成房屋后后并不出售，，而是交由屬屬下的物業(yè)管管理公司進(jìn)行行經(jīng)營管理，，通過租金收收回投資，獲獲得利潤。（三）物業(yè)管管理的主要原原則1.物業(yè)所有權(quán)與與經(jīng)營權(quán)相分分離的原則業(yè)主是物業(yè)的的主人，享有有物業(yè)所有權(quán)權(quán)。物業(yè)管理理企業(yè)在接受受業(yè)主或者業(yè)業(yè)主委員會委委托后，就成成為物業(yè)的具具體管理者。。業(yè)主與物業(yè)業(yè)管理企業(yè)是是委托與被委委托的關(guān)系，，而這種關(guān)系系正體現(xiàn)了物物業(yè)所有權(quán)與與經(jīng)營權(quán)的相相分離。2.公平競爭的的原則“國家提倡倡業(yè)主通過過公開、公公平、公正正的市場競競爭機(jī)制選選擇物業(yè)管管理企業(yè)””（見《物業(yè)管理?xiàng)l條例》第三條）。。1994年1月，深圳市市成功地組組織了一次次蓮花北區(qū)區(qū)新建小區(qū)區(qū)物業(yè)管理理招標(biāo)，此此事開創(chuàng)了了我國物業(yè)業(yè)管理引入入競爭機(jī)制制的先河。。3.統(tǒng)一管理的的原則物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的房房屋建筑維維護(hù)、修繕繕、環(huán)境保保護(hù)、綠化化美化、治治安保衛(wèi)、、車輛道路路、設(shè)備修修理等，應(yīng)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一由由一個物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)負(fù)責(zé)。4.專業(yè)和高效效的原則物業(yè)管理企企業(yè)應(yīng)當(dāng)根根據(jù)需要，，通過簽訂訂合同的辦辦法，將一一些專業(yè)性性更強(qiáng)的項(xiàng)項(xiàng)目分包給給各有關(guān)專專業(yè)公司，，如房屋修修繕公司、、清潔公司司、綠化公公司、保安安公司、市市政公司等等等。北京青年報報：物業(yè)管理能能否打破黑黑箱——美林香檳小小鎮(zhèn)首用招招投標(biāo)方式式選拔專業(yè)業(yè)公司5.經(jīng)濟(jì)合理的的原則物業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用的收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要公公開，價格格要合理，，提供的服服務(wù)要讓業(yè)業(yè)主和物業(yè)業(yè)使用人滿滿意，并感感到質(zhì)價相相符。6.依法管理的的原則業(yè)主委員會會和物業(yè)管管理企業(yè)的的人員，應(yīng)應(yīng)掌握和熟熟悉有關(guān)物物業(yè)管理方方面的法律律、法規(guī)和和政策規(guī)定定，正確地地解決和處處理物業(yè)管管理中出現(xiàn)現(xiàn)的各種問問題。7.以業(yè)養(yǎng)業(yè)及及基金專用用原則應(yīng)根據(jù)“以以業(yè)養(yǎng)業(yè)””的原則培培養(yǎng)物業(yè)管管理公司的的造血功能能，在經(jīng)費(fèi)費(fèi)上做到““維持平衡衡，略有結(jié)結(jié)余”。五、物業(yè)業(yè)管理的內(nèi)內(nèi)容（一）物業(yè)業(yè)管理的基基本內(nèi)容1.對物業(yè)及其其配套設(shè)施施的維護(hù)和和保養(yǎng)。2.做好日常維維修工作，，確保物業(yè)業(yè)的正常運(yùn)運(yùn)行，為業(yè)業(yè)主和租戶戶提供基本本的使用保保證。3.加強(qiáng)保安和和消防管理理，向業(yè)主主和租戶提提供生活和和辦公的安安全保障。。4.搞好物業(yè)及及周圍環(huán)境境的清潔。。5.做好綠化草草地和花木木的養(yǎng)護(hù)工工作，努力力營造一個個優(yōu)美宜人人的環(huán)境。。6.加強(qiáng)車輛管管理，防止止車輛丟失失、損壞或或釀成事故故。7.搞好維修基基金的核收收與管理，，為用戶的的長遠(yuǎn)利益益作早期的的籌劃。8.及時辦理物物業(yè)及附屬屬設(shè)備的財財產(chǎn)保險，，避免由于于自然災(zāi)害害給業(yè)主造造成巨大的的財產(chǎn)損失失。9.做好管理費(fèi)費(fèi)用的核收收和使用管管理，保證證物業(yè)管理理工作的健健康順利進(jìn)進(jìn)行。10.搞好多種配配套服務(wù)經(jīng)經(jīng)營，為業(yè)業(yè)主和租戶戶提供盡可可能全面的的服務(wù)。11.搞好社區(qū)管管理，創(chuàng)造造健康文明明的社區(qū)文文化，為建建立友好融融洽的新型型人際關(guān)系系而盡心盡盡力。12.建立物業(yè)檔檔案，隨時時掌握產(chǎn)權(quán)權(quán)變動情況況，維護(hù)物物業(yè)的完整整和統(tǒng)一管管理。（二）物業(yè)業(yè)管理中的的服務(wù)內(nèi)容容常規(guī)性的公公共服務(wù)是指物業(yè)管管理中公共共性的管理理和服務(wù)工工作，是物物業(yè)管理企企業(yè)面向所所有業(yè)主、、物業(yè)使用用人提供的的最基本的的管理和服服務(wù)。比如如清潔衛(wèi)生生服務(wù)；治治安保衛(wèi)服服務(wù)；維護(hù)護(hù)居住區(qū)環(huán)環(huán)境服務(wù)等等等。針對性的專專項(xiàng)服務(wù)是指物業(yè)管管理企業(yè)面面向廣大業(yè)業(yè)主、物業(yè)業(yè)使用人，，為滿足其其中部分住住戶、群體體和單位的的一定需要要而提供的的各項(xiàng)服務(wù)務(wù)工作。委托性的特特約服務(wù)是指物業(yè)管管理企業(yè)為為了滿足業(yè)業(yè)主、物業(yè)業(yè)使用人的的個別需求求受其委托托而提供的的服務(wù)。通通常是指在在物業(yè)服務(wù)務(wù)合同中未未約定、物物業(yè)管理企企業(yè)在專項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)中也也未設(shè)立，，而業(yè)主、、物業(yè)使用用人又提出出該方面需需求的服務(wù)務(wù)項(xiàng)目。（三）物業(yè)業(yè)管理中的的經(jīng)營內(nèi)容容經(jīng)營是物業(yè)管理理公司以管管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的條件為為基礎(chǔ)、以以住戶為對對象所進(jìn)行行的經(jīng)濟(jì)活活動?；镜慕?jīng)營營項(xiàng)目主要要包括下列列四個方面面：1.住宅的租賃賃經(jīng)營；辦辦公樓宇的的租賃經(jīng)營營；酒店、、商場及工工業(yè)樓宇的的租賃經(jīng)營營；停車場場地、貨倉倉場地的租租賃經(jīng)營等等。2.房屋及附屬屬設(shè)施維修修及改建工工程施工；；室內(nèi)裝修修設(shè)計(jì)及工工程施工；；設(shè)備安裝裝；經(jīng)營建建材等。3.經(jīng)營商場、、餐飲、旅旅游、游泳泳池、電影影院等各種種生活文化化娛樂設(shè)施施等。4.不動產(chǎn)投資資咨詢、中中介、拆遷遷、住房置置換等。（四）物業(yè)業(yè)管理中的的社會管理理內(nèi)容物業(yè)管理公公司要和各各級政府、、政法、公公安、醫(yī)療療等部門加加強(qiáng)聯(lián)系，，隨時傳達(dá)達(dá)新的政策策和法令，，協(xié)助開展展工作。比比如：當(dāng)某種傳染染病開始流流行時，物物業(yè)管理公公司就應(yīng)當(dāng)當(dāng)迅速和醫(yī)醫(yī)療單位取取得聯(lián)系，，通知并組組織住戶及及時采取預(yù)預(yù)防措施，，類似還有有諸如預(yù)防防接種，普普及醫(yī)療教教育等等；；此外像全民民選舉、人人口普查等等，都可以以由物業(yè)管管理公司來來組織實(shí)施施；由于物業(yè)管管理公司有有詳細(xì)的業(yè)業(yè)主檔案，，且對于所所管物業(yè)居居住、工作作的人員比比較熟悉，，對于偵察察犯罪也會會有所幫助助。（五）不同同用途的物物業(yè)的管理理要點(diǎn)1.寫字樓管理理：期望甚甚高寫字樓需有有高標(biāo)準(zhǔn)高高質(zhì)量的管管理服務(wù)，，這類樓宇宇都有比較較現(xiàn)代化的的設(shè)備，如如自動控制制的高檔電電梯與升降降梯、由電電腦控制的的樓宇自動動化系統(tǒng)、、中央空調(diào)調(diào)設(shè)備、通通風(fēng)設(shè)備、、保安監(jiān)控控設(shè)備等等等。這些設(shè)設(shè)備需有具具備專門知知識與技術(shù)術(shù)的人員來來操作與養(yǎng)養(yǎng)護(hù)。人們對這類類樓宇，特特別是出入入口、大堂堂、洗手間間、公共通通道的清潔潔衛(wèi)生要求求很高。為為保持樓宇宇的外貌美美觀，樓宇宇的外墻也也需要定期期清掃。2.住宅管理：：最受關(guān)切切供水、供電電、供氣、、供暖等的的狀況如何何是人們最最關(guān)切的問問題。住宅管理的的目的是為為住戶提供供舒適的生生活環(huán)境，，因此房屋屋及設(shè)施的的維修養(yǎng)護(hù)護(hù)、保安、、清潔、綠綠化、康樂樂及多種服服務(wù)項(xiàng)目的的管理就顯顯得較為重重要。3.公共商業(yè)樓樓宇管理：：形象第一一良好的物業(yè)業(yè)管理可以以創(chuàng)造商場場的美好形形象，從而而吸引顧客客，這是公公共商業(yè)樓樓宇管理的的最大要求求。要做到到這一點(diǎn)就就必須注意意這樣幾個個方面：在適當(dāng)?shù)牡氐胤皆O(shè)置明明顯的方向向指示牌；；商店的招牌牌應(yīng)妥善管管理；設(shè)施設(shè)備應(yīng)應(yīng)加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)護(hù)，減少停停機(jī)率；空氣調(diào)節(jié)必必須適宜；；消防通道必必須保持暢暢通無阻；；所有固定裝裝置、設(shè)備備和裝飾品品，均須達(dá)達(dá)到高度安安全標(biāo)準(zhǔn)；；管理好停車車場，方便便顧客的交交通往來；；積極組織宣宣傳和促銷銷活動，吸吸引顧客前前來商場購購物。4.旅游賓館管管理：優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)服務(wù)質(zhì)量是是賓館的生生命，也是是衡量其管管理水平的的主要標(biāo)志志。旅游賓館的的優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)所涉及的的范圍非常常廣泛：（1）從客人需需求看：賓賓館是以提提供客房、、餐飲、商商品、康樂樂活動和綜綜合服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目來滿足足客人需求求，因而優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)必必然涉及各各部門、各各環(huán)節(jié)、各各崗位。而而且賓館各各部門、各各工作環(huán)節(jié)節(jié)的優(yōu)質(zhì)服服務(wù)是互相相聯(lián)系的，，它們共同同形成賓館館的整體服服務(wù)質(zhì)量。。（2）從服務(wù)質(zhì)質(zhì)量的內(nèi)容容看：包括括設(shè)施設(shè)備備質(zhì)量、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和和勞務(wù)質(zhì)量量三個方面面。5.工業(yè)業(yè)廠廠房房管管理理：：難難度度較較大大工業(yè)業(yè)廠廠房房是是較較難難管管理理的的一一種種物物業(yè)業(yè)，，因因?yàn)闉槠淦涫故褂糜玫牡奶靥厥馐庑孕远鴮?dǎo)導(dǎo)致致矛矛盾盾多多，，使使得得管管理理難難度度大大。。比比如如：：廠房房儲儲存存易易燃燃貨貨物物易易造造成成火火警警危危險險；；笨重重的的機(jī)機(jī)器器和和存存量量過過多多的的貨貨物物，，使使重重量量超超出出樓樓面面結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的負(fù)負(fù)荷荷；；機(jī)器器開開動動時時產(chǎn)產(chǎn)生生震震蕩蕩，，使使建建筑筑損損耗耗嚴(yán)嚴(yán)重重；；由于于使使用用功功能能的的特特點(diǎn)點(diǎn)，，工工業(yè)業(yè)廠廠房房難難于于保保持持清清潔潔。。在工工業(yè)業(yè)廠廠房房管管理理中中，，主主要要是是確確保保水水電電等等的的供供應(yīng)應(yīng)不不受受影影響響，，以以保保證證生生產(chǎn)產(chǎn)順順利利進(jìn)進(jìn)行行；；貨物物運(yùn)運(yùn)輸輸必必須須流流暢暢，，這這就就使使工工廠廠貨貨物物裝裝卸卸區(qū)區(qū)的的設(shè)設(shè)立立和和管管理理成成為為工工業(yè)業(yè)廠廠房房管管理理非非常常重重要要的的一一環(huán)環(huán)。。六、、物物業(yè)業(yè)管管理理的的基基本本環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)（一一））物物業(yè)業(yè)管管理理的的前前期期介介入入所謂謂前前期期介介入入，，是是指指物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司在在接接管管物物業(yè)業(yè)以以前前各各個個階階段段（（項(xiàng)項(xiàng)目目可可研研階階段段、、規(guī)規(guī)劃劃方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段、、施施工工階階段段等等））就就參參與與決決策策。。制制定定出出物物業(yè)業(yè)管管理理方方案案，，并并從從管管理理的的角角度度為為開開發(fā)發(fā)商商提提出出樓樓宇宇設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、施施工工監(jiān)監(jiān)管管、、設(shè)設(shè)備備選選用用、、功功能能規(guī)規(guī)劃劃、、房房屋屋租租賃賃、、工工程程交交接接等等方方面面的的建建設(shè)設(shè)性性意意見見。。這種種前前期期介介入入并并不不意意味味著著物物業(yè)業(yè)管管理理的的具具體體工工作作的的介介入入，，而而往往往往是是指指物物業(yè)業(yè)管管理理人人員員向向設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)部部門門提提供供物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案的的咨咨詢詢意意見見。。（二二））物物業(yè)業(yè)管管理理部部門門的的成成立立物業(yè)業(yè)在在竣竣工工交交付付使使用用前前就就應(yīng)應(yīng)該該落落實(shí)實(shí)管管理理單單位位。。如如果果準(zhǔn)準(zhǔn)備備選選聘聘專專業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司，，可可以以向向社社會會上上招招標(biāo)標(biāo)，，通通過過競競爭爭選選聘聘優(yōu)優(yōu)秀秀的的物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司；；如如果果開開發(fā)發(fā)商商準(zhǔn)準(zhǔn)備備自自己己管管，，就就應(yīng)應(yīng)成成立立屬屬下下的的物物業(yè)業(yè)管管理理部部門門。。物業(yè)業(yè)管管理理公公司司機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)一一般般有有兩兩種種形形式式：：一是是實(shí)實(shí)體體性性的的物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司，，內(nèi)內(nèi)部部分分為為兩兩個個層層次次：：即即管管理理層層和和作作業(yè)業(yè)層層。。二是是純純由由管管理理人人員員組組成成的的物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司，，而而無無作作業(yè)業(yè)層層。。這這類類公公司司不不帶帶工工人人隊(duì)隊(duì)伍伍，，而而是是通通過過合合同同形形式式與與社社會會上上各各類類專專業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)形形成成松松散散型型的的聯(lián)聯(lián)合合，，以以合合同同的的方方式式將將物物業(yè)業(yè)管管理理內(nèi)內(nèi)容容發(fā)發(fā)包包給給相相關(guān)關(guān)的的服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)。。（三三））物物業(yè)業(yè)管管理理人人員員的的選選拔拔和和培培訓(xùn)訓(xùn)根據(jù)據(jù)物物業(yè)業(yè)管管理理專專業(yè)業(yè)化化和和現(xiàn)現(xiàn)代代化化的的要要求求，，物物業(yè)業(yè)管管理理所所涉涉及及的的各各崗崗位位工工種種人人員員應(yīng)應(yīng)達(dá)達(dá)到到一一定定的的水水平平并并對對其其上上崗崗資資格格進(jìn)進(jìn)行行確確認(rèn)認(rèn)。。人員員選選擇擇一一般般需需要要兩兩種種類類型型：：管管理理類類型型和和工工程程技技術(shù)術(shù)類類型型。。培訓(xùn)訓(xùn)時時間間應(yīng)應(yīng)選選在在開開展展管管理理工工作作前前3～6個月月為為佳佳；；培訓(xùn)訓(xùn)內(nèi)內(nèi)容容應(yīng)應(yīng)根根據(jù)據(jù)設(shè)設(shè)置置的的崗崗位位要要求求考考慮慮；；培訓(xùn)訓(xùn)目目的的以以能能勝勝任任所所擔(dān)擔(dān)負(fù)負(fù)工工作作為為基基本本點(diǎn)點(diǎn)，，應(yīng)應(yīng)注注意意的的是是有有些些工工種種如如電電梯梯維維修修工工、、鍋鍋爐爐工工、、配配電電工工等等應(yīng)應(yīng)取取得得政政府府主主管管機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)的的資資質(zhì)質(zhì)認(rèn)認(rèn)定定方方可可上上崗崗。。（四四））規(guī)規(guī)章章制制度度的的制制定定必要要的的規(guī)規(guī)章章制制度度是是物物業(yè)業(yè)管管理理順順利利運(yùn)運(yùn)行行的的保保證證。。制定定完完整整的的物物業(yè)業(yè)管管理理規(guī)規(guī)章章制制度度，，一一方方面面有有助助于于建建立立對對物物業(yè)業(yè)管管理理實(shí)實(shí)施施的的監(jiān)監(jiān)督督機(jī)機(jī)制制，，有有利利于于正正確確發(fā)發(fā)揮揮物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)為為業(yè)業(yè)主主和和租租戶戶服服務(wù)務(wù)的的行行業(yè)業(yè)職職能能。。另另一一方方面面能能夠夠闡闡明明物物業(yè)業(yè)權(quán)權(quán)利利主主體體的的權(quán)權(quán)責(zé)責(zé)內(nèi)內(nèi)容容，，有有利利于于約約束束和和規(guī)規(guī)范范物物業(yè)業(yè)權(quán)權(quán)利利主主體體的的行行為為規(guī)規(guī)范范。。例如如物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司的的職職責(zé)責(zé)范范圍圍、、各各類類人人員員崗崗位位責(zé)責(zé)任任制制、、操操作作程程序序和和服服務(wù)務(wù)規(guī)規(guī)范范、、住住戶戶手手冊冊、、公公共共契契約約等等。。這這些些規(guī)規(guī)章章制制度度應(yīng)應(yīng)在在住住戶戶入入住住前前就就制制定定完完成成，，并并通通過過日日后后的的管管理理實(shí)實(shí)踐踐，，再再逐逐步步補(bǔ)補(bǔ)充充、、修修改改和和完完善善。。（五五））物物業(yè)業(yè)的的驗(yàn)驗(yàn)收收與與接接管管物業(yè)業(yè)驗(yàn)驗(yàn)收收是是依依據(jù)據(jù)國國家家建建設(shè)設(shè)部部及及省省市市有有關(guān)關(guān)工工程程驗(yàn)驗(yàn)收收的的技技術(shù)術(shù)規(guī)規(guī)范范與與質(zhì)質(zhì)量量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)對對已已建建成成的的物物業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行檢檢驗(yàn)驗(yàn)。。驗(yàn)收收中中發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問問題題應(yīng)應(yīng)明明確確記記錄錄在在案案，，督督促促施施工工單單位位修修整整；；物業(yè)業(yè)接接管管是是開開發(fā)發(fā)商商向向管管理理單單位位移移交交物物業(yè)業(yè)的的過過程程。。移移交交工工作作應(yīng)應(yīng)辦辦理理書書面面移移交交手手續(xù)續(xù)。。開開發(fā)發(fā)商商還還應(yīng)應(yīng)向向管管理理單單位位移移交交有有關(guān)關(guān)物物業(yè)業(yè)的的整整套套圖圖紙紙資資料料，，以以使使今今后后管管理理、、維維修修和和養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)。。在物物業(yè)業(yè)保保修